不知道米蓝晞怎么样定价怎么样？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-01-27 05:25 标签： 资本资产定价模型
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内幕曝光！你的房子是怎么被开发商定价的？
来源：乐居号
& & 今天为大家总结一下，房地产商究竟是怎么给房子定价的？什么时侯买什么样的房子最省钱？
&&这点大家肯定都知道，不一样的楼层，价格也自然不同。对于现在的高层建筑来说，楼层不但决定上下楼是否方便，同时还决定采光效果和时长以及通风的效果如何。所以我们在买房子的时候，一定要问清楚置业顾问楼距、采光时长和大概的采光面积。
&&除了采光外，楼层还和视界有关。尤其是当某个楼盘具有滨水、滨海等因素时，这一定会成为商家的一个炒作点。当具备这些因素的时候，楼层越高，自然房价也会越贵。但这并不意味着最高的楼层一定是最贵的，这是因为最高的那层尽管采光和观景都是最好的，但是可能会出现雨天漏水、冬天散热、夏天高温的尴尬现象，所以最高层的房价其实一般是低于中间楼层的。因此楼层而影响的价格会呈现一个从一层向高层递增的趋势，然后在次最高层左右会达到一个顶点，再继续下滑直到最高层。
&&此外，楼层的数字是很多人在买房时经常要考虑的，有人觉得一楼接地气，就喜欢一楼。有人觉得14楼数字不吉利，也有人带“8”的不好， 还有人认为单层好双层不好。这些说法众说纷纭，很难有一个统一的说法。但在有些地区有一个统一的说法时，开发商可能就会把某层楼统一留到最后低价卖。
&&和楼层一样，朝向也会影响到采光通风的问题。从采光上来说，同一个楼层，朝南的房间可能会常年阳光明媚，备受太阳恩宠，朝北的那个户型可能就会长期阴阴沉沉。但是同样朝北，东西户型通常比中间户型的光照更加温和，可谓雨露均沾。所以中间朝南户型的房价往往大于东西户型，东西户型朝阳的一面又大于朝北的一面。
&&对于通风效果来讲，户型朝向的决定性可能远大于楼层影响，比如假如你的户型正好是西北朝向，冬天的西北风可能会疯狂的敲打你的窗户……
&&这个位置并不是说小区在整个城区所处的位置，而是说你的目标户型在小区的位置，如果它邻街而楼层较低，很可能在晚上会被噪音困扰；如果它邻水、邻湖，价格自然会高；如果它距离小区出口过远……可能你的开发商承诺小区距离地铁站五分钟兑现了，而你走到小区门口却要十分钟……
&&很多人都会郁闷，为什么我看中了一套房子，过了几天价格就变了，可能是高了，也可能是降了。这种忽高忽低的价格变化，让很多买房业主摸不到头脑，犹犹豫豫不知何时买入才合适。
&&这点确实是最令人困惑的，它不像楼层、朝向等因素那么直观，往往和楼盘的销售计划有关。每个房地产商在不同的阶段都会有不同的销售计划，这些销售计划下发到每个置业顾问手里，就变成了不同阶段的业绩考核。可能在考核初期，房价会稍微高一点，在接近考核末期或者是需要冲业绩的时间点，房价可能就会因此降低来促成成交量。也有的时候，房地产商需要资金流快速流动，那么房价就会在短时间内降低，相反，如果这个房地产商资金流周转正常，不差钱，房价也可能居高不下。
&&在什么时间买房最划算，就需要看买房者的观察力是否敏锐，信息是否高效快捷，选准一个合适的时间买入，往往会带来意料不到的效果。
&&价格策略
&&一般没有经验的买房者常常会被房地产商或者置业顾问“套路”，这个“套路”并不是什么恶意的事情，而是普遍存在于各行各业中。其实道理很简单，在你买一件衣服时，你越表现的难以割舍，也越难杀下价钱，你越是表现的风轻云淡，转身就走，越容易被导购员挽留，然后降价。
&&买房子也是一个道理，你对某个楼层、某个户型越是表现出钟爱，主动权越是难以掌握在自己手中。因此，在看房子的时候最好隐藏一下自己的情绪，但也请注意，千万千万不要到处挑毛病，那样会使置业顾问的心情不好，即使他手里有低价，也不一定会给你，互相尊重，才能达成一笔好交易。
&&基本上每个小区都会选定一栋楼盘做楼王，楼王的位置，朝向，景观，采光等方面可能都是最好的，价钱也自然是最高的。其实楼王除了上述优点以外，它还有一个难以察觉但十分重要的作用 ——价格标杆。
&&楼王只有一栋，好的楼层和户型更少，他并不见得能给开发商带来巨大的利润，但是通过其他楼栋和楼王之间的对比，却往往能撬动购买者的心理杠杆，促成其他楼栋的交易快速达成。比如和楼王相近的一个楼栋，可能只是景观上稍微差了一点，其他地方几乎一样好，价格却差出来了很多，就会很容易造成一种其他楼栋很划算的感觉。
&&其实，很难找到一个户型在各个方面都百分百完美，每个人更是有自己的标准，上述许多因素也只能提供一个参考，在买房子的时候，更多的还是要看自己的喜欢，毕竟房子最终是自己住的，就像一双鞋子，别人看好不好没用，自己穿在脚上舒服才是最重要的，决不能“削足适履”。
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2018年监管部门对于乱象整治工作中的大案要案会坚持顶格处罚。
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机票定价权该如何交还给市场
　　国家发改委、民航局日前发布通知，要求5家以上（含5家）航空运输企业参与运营的国内航线，国内旅客运价实行市场调节价，由航空运输企业依法自主制定。通知指出，每家航空运输企业每航季上调实行市场调节价的经济舱旅客无折扣公布运价的航线条数，原则上不得超过本企业上航季运营实行市场调节价航线总数的15%；每条航线每航季无折扣公布运价上调幅度累计不得超过10%。　　分析人士认为，取消民航“最低限价”，根本意义在于取消价格管制，把价格主导权归还给企业，使企业真正成为市场竞争的主体。　　每逢出行淡季时，不少旅客都买过“白菜价”机票，但你可能不知道，以往低至一折或二折的“白菜价”机票其实是违规的。因为根据2004年4月由民航总局、发改委联合下发的《民航国内航空运输价格改革方案》，国内航线的票价水平有非常清晰的限定，即航空公司所执行的国内航线票价水平，上浮不得超过基准价（全价）的25%，下浮不得超过45%。这也意味着，国内机票最低价格不能低于5.5折。　　多年来，在防止恶性竞争、保护企业利益的名义下，民航局先是出台“禁折令”，后又出台“最低限价”，禁止航空公司打价格战。大约10多年前，民航总局曾下达了“禁折令”，即限制各航空公司以高折扣发动“价格战”。在此后的几年里，虽然民航总局三令五申，但禁令还是屡屡被突破，到了2005年前后，“禁折令”便无疾而终了。　　为防止航空公司之间的低价战，国家民航局曾对699条航线进行价格干预，规定航空公司不能低于成本价销售机票。价格法规定，企业为排挤竞争对手而采取低于成本价倾销的手段是不正当竞争的行为。但这里所说的“成本价”是企业的成本价，而不是全行业的平均成本价，更不是竞争对手的成本价。　　打破机票票价下浮限制，透露出我国民航业将更加市场化的信号。但将机票定价权交给市场，只是迈出第一步。此次政策松动意味着民航进一步市场化，最终将给消费者带来利好。但航空公司方面可谓是喜忧参半：一方面，机票“价格下限”取消意味着价格战的开幕，也意味着将进一步做大民航市场，为廉价航空发展开辟了新航道；另一方面，在运营成本居高不下的大环境下，机票价格战是航空公司最不愿意见到的情形，取消“价格下限”极易把民航企业带入价格比拼的混战局面。不过，取消机票“价格下限”，对普通消费者而言则是利好，对航空市场发展也不是个坏消息。　　长期以来，民航部门的“限价令”因为限制竞争、干预市场，被认为“与其说是保护企业，不如说是伤害企业”。目前，国内“四纵四横”的高铁网络直接影响中国民航近六成的市场。对比高铁受天气影响较小的有利条件，航空出行的优势殆尽。随着新的高铁线路不断开通，高铁逐步成网，民航企业面临着极大的压力，如果死守“价格下限”，那就意味着坐以待毙，把客源拱手让人。　　取消“价格下限”，最大的意义在于政府部门放弃对市场主体的价格干预。一方面，把定价权还给航空公司，让企业在激烈的市场竞争环境中有灵活自主的竞争权，这是民航生存发展的内在呼唤；另一方面，在价格下限禁令下，机票低于5.5折就意味着违法，如果再不把定价权交给企业，民航怎么面对高铁的竞争？　　如今放开限价令的最大意义，在于机票低价票的名正言顺，从此可以直面与高铁竞争了。尤其是取消机票价格下浮限制后，航空公司会迫于竞争压力，选择更低廉的劳动力，制定更精准的营销方案，实施更严格的绩效管理，如价格下来了，服务水平却上去了，最终赢得更多的客户，无疑是双赢之举。YXAD提示信息

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