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买无证二手房买卖合同依旧有效买无证二手房买卖合同依旧有效光明网百家号购买二手房可谓是“步步惊心”,市民需擦亮眼睛。在坊子区凤凰街附近购买了一套二手房的张女士,最近日子过得很揪心。张女士在2014年与市民郭先生订立了存量房屋买卖合同,张女士购买了郭先生位于盛世虞河湾小区的一套97平方米的房屋,成交价为45万元。当时,两人约定于日之前将银行贷款所需证件资料准备齐全,并办理房产的贷款审批手续,审批合格后10个工作日内,出卖人与买受人再办理上述房产的过户手续。然而,合同签订之后,原本承诺很快便可办理各类证件的郭先生,却迟迟不能出具房屋的所有权证,导致张女士无法办理贷款,两个人所签订的合同无法履行。苦苦等待仍遥遥无期之后,张女士一纸诉讼将郭先生告上了法院,要求解除案涉存量房屋买卖合同,郭先生返还定金5万元、支付违约金10万元、赔偿期间服务费3.3万元。然而,郭先生辩称,案涉房屋买卖合同签订时双方均明知该房屋尚未取得不动产权证书,而根据相关规定,未领取不动产权证书的房屋不得转让,因此,案涉房屋买卖合同应属无效。对于这种情况,到底应该怎么处理呢?根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)项规定,“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让。但强制性规定分为效力性强制性规定和管理性强制性规定。效力性强制性规范是指法律及行政法规明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范,或者虽未明确规定违反后将导致合同无效,但若使合同继续有效则损害国家利益和社会公共利益的规范；管理性强制性规范是指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条,只有违反效力性强制性规定的,才属无效。而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)项在性质上应属于管理型强制性规定,不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。山东王杨律师事务所的律师王建华表示,合同是确立双方当事人权利与义务关系的协议,经合法成立的合同具有法律约束力。张女士和郭先生订立的存量房屋买卖合同,系双方的真实意思表示,两人均系完全民事行为能力人,合同内容不违反法律法规的强制性规定,应属合法有效。双方均应按照约定的内容行使权利、履行义务。王建华提醒,市民在购买二手房的时候,对于买方来说,在签署房屋买卖合同前应当仔细核查房屋的权属情况,尤其是应该要求出卖人出示房屋产权证书原件并仔细核查。同时,房屋买卖双方就尚未取得产权证书的房屋签订买卖合同的,该合同不会因标的房屋为无证房屋而无效,但因为不能取得不动产权证导致买方不能按约定时间办理贷款手续的,卖方应承担违约责任。本报记者李楠版权声明：图片来源于网络，图文无关。如涉及版权问题，请作者持权属证明与本网联系来源：潍坊晚报本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。光明网百家号最近更新：简介:中央重点新闻网站，媒体融合与创新的引领者作者最新文章相关文章确定要将该版块隐藏吗？你可以在“栏目设置”中将其恢复。
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&&&&方俊，西南政法大学法学硕士，北京市隆安(深圳)律师事务所深圳分所合伙人律师。----------------▲自从事律师职业以来，方律师办理过多起民事、经济、行政、刑事等案件，并担任数家企业法律顾问，办案经验丰富。----------------------▲方律师曾代理重庆摄影家王某与中国国际电视总公司、深圳中视国际电视公司等关于2006年春节央视黄金剧场播出的大型军事题材连续剧《沙场点兵》VCD及其宣传海报侵犯著作权纠纷一案并胜诉，并为重庆商报、重庆晨报、新浪网、搜狐网、腾讯网、中国法院网等媒体报道和关注。----▲业务专长：房地产，婚姻继承，民事侵权，合同纠纷，公司法务。----▲执业宗旨：受人之托，忠人之事。
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转让法院已查封的房屋，房屋买卖合同是否有效
&& 现实生活中，转让法院已查封的房屋的现象时有发生。究竟原因，有的是因债务纠纷导致房屋被法院查封，希望卖掉房子获得资金以清偿债务解除法院查封，有的则是不希望房子被法院低价拍卖，希望自行以市场价出售以清偿债务和了结诉讼。但很多情况下，转让方原有的债务等纠纷未能妥善处理，转让房屋又无法履行，一波未平一波又起。& & 那么，转让法院已查封的房屋，房屋买卖合同是否有效？这是直接关系到违约条款是否有效的重要问题。& & 有观点认为，“出卖人擅自将已被国家机关采取了查封等强制措施的房屋转让给他人的，买卖合同一般认定为无效。”《房地产纠纷裁判思路与规范指引（下），奚晓明、韩延斌、王林清著，人民法院出版社2014年出版》。& & 支持该观点的法律依据主要有：&《城市房地产管理法》第三十八条：下列房地产，不得转让：…（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的…。&&& & 《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》（日通过）其中提到：“北京亚运特需供应公司在此后擅自将其已被查封的房产转卖给北京沃克曼贸易开发有限责任公司的行为是违法的，所订立的房屋买卖合同系无效合同”。还有观点认为，合同法及其司法解释出台后，对于合同无效的认定越来越严格和慎重，只要不是违反效力性强制性规定，一般认定合同有效。而房地产管理法第38条，应当认定为管理性强制性规定，而不是效力性强制性规定。因此，转让法院已查封的房屋，房屋买卖合同仍然有效。支持该观点的法律依据主要有&：& & 《最高院关于适用合同法若干问题的解释（二）》第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。& & 《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第15条：“正确理解、识别和适用合同法第五十二条第（五）项中的“违反法律、行政法规的强制性规定”，关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释（二）》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力”。第16条：“人民法院应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等，综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的“市场准入”资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握，必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院”。& & 笔者赞同上述第二种观点，认为转让法院已查封的房屋，房屋买卖合同仍然有效。除了上述法律规定和司法解释的理论支持之外，还有如下理由：& & 首先，《物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。因此，转让法院已查封的房屋仅仅是不发生物权变动的效力，而不影响房屋买卖合同的效力& & 其次，最高人民法院在审理〔2010〕民一终字第45号“深圳富山宝实业有限公司与深圳市福星股份合作公司、深圳市宝安区福永物业发展总公司、深圳市金安城投资发展有限公司等合作开发房地产合同纠纷”［载《最高人民法院公报》2011年第5期（总第175期）］一案中的裁判观点也认为：即使涉案项目存在司法查封，按照物权法原理，双方当事人之间订立的有关转让不动产物权的合同，自合同成立时亦产生债的法律效力，在解除查封或撤销查封后，当事人仍然可以办理不动产变更手续。因此，该置换合同并不违背《房地产管理法》第三十八条有关不得转让房地产的强制性规定。& & 此外，笔者本人在深圳市宝安区人民法院办理的（2013）深宝法民三初字第1103号案件，法院认为，“本案属于房地产买卖合同纠纷，原告和被告签订《房地产买卖合同》后，应当依法全面履行合同约定的义务”，该裁判观点也是认定合同有效，最终判决合同解除，被告承担违约责任。& & 从另一方面来说，如果认定合同无效，则会导致合同中的违约条款无效，这样买受人无法追究违约责任，不利于保护守约方的合法权益。
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二手房买卖中,签合同时是房主的父亲代替签约的,合同是否有效?
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在二手房交易市场中，常常会有这样的案例出现，即买卖双方已经签订了二手房房屋买卖合同，但是当快要交房的时候，原房主却反悔，拒绝交付房屋。为啥会出现这种情况对于购房者来说，应对房主反悔的对策是什么，该怎么办呢一、二手房交易签约后房主反悔的原因随着二手房的升温，在二手房交易过程中也经常出现签约后房主反悔的事情。究其原因，是多种多样的。从实践上看，主要有以下原因：1、房主会以所售房屋是夫妻共同财产，夫妻一方在出售二手房时没有征得另一方同意为理由，解除卖房合同收回房屋;2、房主认为所售房屋是政策规定的不允许出售的房屋类型;3、房主以卖房时为避税签署的是“黑白合同”为由，要求认定买卖合同无效;4、房主以中介公司没有及时转交买房人的定金为由，要求认定合同无效。事实上，我们从上述实践中所反映的理由来看，出现这一现象的主要原因是房价上涨快，卖房人售出房屋后感觉吃亏，从内心里反悔。当然还可能有其他原因，比如二手房交易手续复杂，、房屋产权登记制度不合理等。既然有这么多的原因导致了二手房交易签约后房主反悔，那么，这些被反悔的购房者要怎么办他们的权益要由谁来保护，有什么对策吗下面我们将继续探讨。二、二手房买卖签约后房主反悔的对策，该怎么办房主签约后却反悔，购房者的利益变得非常扑朔迷离。一般来讲，购房者应该采取应对的对策如下：1、在与二手房房主签订购房合同时，购房者必须提前考虑房价上涨等因素，考虑相关的可能结果，约定好违约赔偿责任，并在能够办理过户手续时，及时办理，避免对方反悔。2、为避免因为房主主张房屋为夫妻共有而最后被判定合同无效，买房人应在签订买房合同时让对方提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明。3、为了了解所购房屋的真实情况，购房者应在购房前向物业、邻居、开发商了解情况，最好到现场看房，并对可能出现的质量问题如何承担责任作出书面约定。4、购房者要了解待购的房屋是否属于不能上市的国家法律明确规定的农村宅基地所建房屋，如果是的话，建议城镇居民不要购买这类房屋。三、具体案例分析交比你如何应对二手房卖方毁约房价20%以内的定金均合法，工商建议买房者提高定金额度随着二手房的价格节节攀高，部分二手房卖方心态失衡，频繁出现毁约的情况，买房人不堪其扰。工商局近期就收到不少投诉，卖方以临时加价等借口毁约。工商部门表示，相关法律规定房产总价20%以内的定金都是合法的数额，买房者通过多付定金的方式可以有效制约卖方毁约，“因为双倍定金的违约金会增加卖方的毁约成本。”临时加价“没商量”张女士通过朋友介绍，看上了一套房子，房主和张女士的朋友私下里有些交情，出于对朋友的信赖，张女士仅通过口头约定和房主商定了价格和付款方式，张女士没有和房主签订合同就提前入住开始装修了。辛苦了三个月之后，张女士将房子装修一新，正准备和房主办理房产过户手续时，房主却提出近期同小区的房子都在涨，自己的房子卖便宜了，要加价10万元，否则要转卖他人。张女士私下打听一下，原来是有几个购房者看上了房主的房子，愿出高价购买。眼看着花这么多钱装修好的房子又出现变故，张女士连忙致消协，询问有什么办法可以让房主如约过户。在得知张女士和房主并无签订购房合同的情况下，消协表示维权难度比较大，仅凭房主的收款签字不能证明双方之间的具体约定，只能通过双方协商或者司法诉讼的途径解决。随后，张女士通过朋友说和，多付了3万元给房主才顺利过户。为涨房价故意刁难赵先生4月份的时候购买了一套总价为280万的房子，在和中介及房主签订购房协议时，三方约定赵先生首付现金150万元，剩下的130万元分别用公积金贷款30万，商业贷款100万。然而赵先生准备150万首付现金的时候，房主说自己做生意急需现金周转，要赵先生一次性付房款中的250万元。赵先生一下子拿不出那么多现金，但房主始终坚持要短期内拿到250万。沟通无果后，赵先生到消协寻求帮助。消协派出工作人员进行多次协调，讲明履行合约的利害关系之后，房主坚持拿不到250万现金就不卖房了，而且只愿意赔付赵先生两万元的违约金，而购房协议上双方约定的违约金是8万元，双方坚持不下。三日后，房主松口表示愿意多出1万违约金，赵先生考虑到打官司耗时又费力，遂同意了房主的调解条件，接受了3万元的违约金。事后赵先生得知房主以300万元的价格将房子卖给了另外的购房者，比和自己约定的房价整整高出了20万元。提高定金应对毁约针对市场上频繁出现的卖家毁约现象，律师表示，在房价处于上涨的阶段，卖房市场出现卖方违约的情况会比较多，购房者可以在搞清楚自己真实需求和市场价位的情况下，通过合同增加定金。定金通过交付的方式生效，有一定的担保属性，在合同生效之后是对履行合同的担保，总价20%以内的定金都是合法的数额，不履行合同约定就要双倍返还。他说，所以，如果购房者一旦看中某套房子的话，多付定金是有效制约卖方毁约的一个方式。比如总价180万的房子，定金可以付到36万，如果购房者预先付20万的定金，那么卖方毁约就要退40万，对卖方来说，这个毁约成本是足够高的。因此，工商部门建议购房者在自己购房意愿强烈的前提下，签订合同时和卖家提高定金的额度，增加卖房者的违约成本。而且在购房时一定要签订由行政部门监制的合同示范文本，明确指出买卖双方各自必须承担的责任和义务，并保留好相关凭证。以上价格来源于网络，仅供参考，具体价格以购买时为准。
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您好，我于2015年11月购一套二手房居间合同已签，合同上明确于日正式网签及办理相关手续，由于房主是置换，其也需购买房子，在2016年1月时要求我先付首付，当时我们又签了补充合同规定房主必需在3月24日到27日配合我办理过户手续，每逾期一天付对方800元。现在房主要长30万总房价，如果我方不同意，房主要悔约，我应该如何让合同继续执行
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现在按照网签合同，已经进展到哪步？在此基础上，我方是否有违约或者履行瑕疵行为。房东说要涨价，我方是否有证据，录音或者录像等。
未签二手房买卖合同，如何要回购房预订金2万元朋友介绍一套二手房，交了预订金2万元，并约定一星期后看房，再商定交易细则签订合同，回来时感觉房主提出价格比行情高出很多，决定不买，如何要回购房预订金2万元。
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如果你交的2万块的订金、那你2万块要不回来了，如果他开的收据上是诚意金、就可以拿回来，最好就是见面谈一下给力0不给力0
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