买的车位被占市民拒交管理费 物业不让其进小区逼其就范
来源：合肥晚报
花钱在小区购买了车位，却总被其他车辆霸占&&家住祥源广场的张先生就遇到了这样的闹心事。此后，张先生拒交车位管理费，物业则不让张先生的汽车进门。经过警方调解，张先生和小区物业的矛盾暂时得以化解。物业表示，张先生可以自购车位锁，防止自己的车位被占。
去年8月，张先生入住位于北一环路的祥源广场小区，为了方便自己停车，张先生还专门购买了一个停车位。此外，张先生每个月还要向物业交50元的车位管理费。可是入住小区不久后，张先生就发现自己的停车位经常被其他车辆占据。张先生表示，他就此问题多次向小区物业反映，但是一直没有解决。
车位是自己买的，每月还要交车位管理费，而自己的权益却没有得到保障。今年1月，一怒之下，张先生就不愿意交车位管理费了。之后，张先生每次驾车也能进入小区。可上周五下午，张先生下班后，驾车进入小区时遭到保安的阻拦，原因正是张先生拖欠了停车管理费。
对于自己的遭遇，张先生觉得非常委屈：&我不交管理费是因为我觉得他们的服务不到位，顾客给钱就是买服务的，我的车位经常被其他车辆占用，不知道他们服务在哪里?&
张先生和物业发生争执后，双方最终在亳州路派出所完成了调解。经过警方的调解，张先生补交了本年度前两个月的车位管理费，物业也表示愿意放行张先生的汽车。
可是张先生依然觉得有些不合理，&我觉得自己没有得到物业有效的&管理&，但是钱还得交。&
就张先生反映的问题，3月16日下午，记者联系上了祥源广场的物业客服主管陈先生。他表示，在车位管理上，物业能做的只是维持车库的卫生、通风、照明以及看守车辆安全。现在有很多住户并没有购买停车位，只是按月缴纳停车费，所以这一类的住户很难管理。物业也无法强制性地要求住户停在固定的车位上。于是就出现了张先生的车位被占用的情况。
那么业主该如何保护自己的权益呢?在多方沟通后，物业也给张先生出了主意，他们同意张先生自己购买一个车位锁，张先生驾车外出时将车位锁起来，防止其他车辆占用。
(左晓蕊 高守义 本报记者 周洪)
原标题：闹心！买了车位却被其他车占据
编辑：郭羚
[此文系转载，来源于合肥晚报，版权归属原作者]
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　　[ 新闻]　　8月初，位于高新区纬二路的府街庭院物业公司贴出了一纸通知，告知广大业主小区地下车库开始正式启用，已购买车位的业主每年每辆车需缴纳120元/月的车辆管理费以及1000元/车位冬季采暖费，共计2440元/年。未购买车位的业主将不能进入地下车库停车，同时也不能开车进入小区。上述规定从8月15日全面执行。
　　此举一出，在府街庭院小区内部引起了轩然大波。8月15日执行的第一天，就引发了小区通行的大拥堵，无法进入小区的长长车流堵塞了半条街道，直接导致了15日和16日两天内诸多业主和物业公司间出现了多次大的冲突。愤怒的业主砸毁了通行障碍设施，还与物业人员发生了肢体冲撞。鉴于上述情况，物业公司降低了车位管理费，改为80元/月，但业主们仍觉得十分不合理。僵持中，物业公司办理了一批临时通行证，暂时解决了部分业主的通行问题。但由于实质性的问题没有得到解决，两者间的矛盾依然十分突出，一触即发。
　　业主声音
　　9号楼业主王女士：买房时被告知可以租赁车位，现在却必须购买。老百姓花一辈子积蓄买了套房子，最后却还得被逼着再花近10万元买个车位，因为不买车位就不让进门，就不让停车。可那车库位于小区公共绿地下，是我们业主共有的共用设施，开发或物业公司只能代为管理而不能出售。而且售房时说有1100个车位，现在却只有400多个。
　　17号楼业主武先生：买房时顺便购买了一个地下车位，当时销售人员只字未提以后还要收管理费，也没有就车位的产权给予明确答复，只说车位是属于我们业主自己的。现在我们花了大笔装修费用搬进来了，却又突然通知要收费。我的车位自己却不能做主，这不是忽悠人吗？
　　8号楼业主王大爷：小区内配套设施不齐全，没有搭建车棚，别说汽车，就是电动车、自行车也没有地方停放，现在都只能在楼道里乱堆着。
　　企业回应
　　泰源物业：我们是开发商派驻的前期物业，购买车位才能进入小区是执行开发商的决定。但车库内部面积很大，清扫、安全监控、消防设施防冻等日常管护的费用高昂，如果业主不交综合管理费，物业公司根本无力负担。
　　开发企业：修建地下车库是在小区建设规划范围内的。修建中耗费了大量资金和人力，成本较高。同时地下车库里有诸多消防设施和采暖管道，冬季不进行采暖将冻坏管道，引发安全事故。
　　记者调查
　　接到多位居民的投诉电话后，记者到府街庭院小区进行了实地了解。据介绍，府街庭院小区是由市恒达、长江、金鑫三家房地产公司共同开发的。该项目在建设时就定位于是一个“人车分流”的宜居小区，暨小区地上无机动车通行，借此增加绿地率。地下车库在小区地下二层，涵盖各栋楼体之间的地下空地，与各个楼座相通，车辆进入小区伊始就驶入地下车库，车主泊车后直接乘坐电梯回家。小区建设有1100余户住宅商品房，目前入住率只有三分之一。地下车库共有车位410个，每个车位2-3多平方米，售出后由物业公司统一进行管理维护。
　　据业主反映，目前车库内停放车辆并不多，之所以近期推出了交综合管理费才允许停放车辆的规定，“是由于还有大量车位没有售出，开发商急于销售而制造的紧张空气”。对于业主们反映的情况，记者进行了调查。据小区外售楼部销售人员介绍，地下车库确实还有不少车位待售，每个售价9.5万元，而且被明确告知只有使用权没有产权。对此，业主普遍感到气愤，已购买车位的业主拒绝交物业管理费，未购买车位的业主则只想租赁不想购买，并指明开发商在交房时给业主发放的“业主手册”上曾注明可以以每日3至5元的价格租赁车位。
　　部门回应
　　市规划局建筑规划科：府街庭院小区规划时，我们对小区地下车库整体预留了红线，但内部结构和设施开发商至今并没有报规划部门审批，因此地下车位还没有取得规划许可证。
　　市住建局：近日局领导携相关处室负责人已到小区实地了解了情况。根据业主诉求，已责成开发商和物业尽快在小区内搭建自行车棚解决非机动车辆无处存放的问题，并进一步提升物业管理服务水平。关于居民反映的地下车位产权问题，这要看地下车位各种手续是否齐全，如果缺少诸如规划许可等重要手续的话，住建局将无法给予办理。而居民投诉较多的地下车库物业管理问题，按照物业属地管理的原则，已交由高新区建设局办理。在相关实施方案未出台前，已经要求开发商暂停车位销售，要求物业公司允许小区业主机动车进入和停放。
　　高新区建设局：根据居民不想购买而希望租赁车位的意愿，正在同开发商和物业公司进行协调，但开发商方面回复迟缓。
　　专家观点
　　海龙律师事务所律师李晓军：依据《人民共和国物权法》第七十四条第二款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。根据此款规定，要看双方在购房时是如何约定车库、车位的归属方法，车库、车位可以以出售、附赠和出租三种方式确定归属。第三款也明确规定如果是占用业主共有的道路或者其它场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。而且建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。对于车位管理方法及费用问题，个人认为应根据《物权法》第七十六条第一款第二项规定，制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约由业主共同决定。（转截/ 黄凌波）
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语句不通/文章阅读困难你好想咨询点物业上的问题。我们小区不大4栋楼。楼是盖好了也有-找法网（findlaw.cn)
你好想咨询点物业上的问题。我们小区不大4栋楼。楼是盖好了也有
你好想咨询点物业上的问题。我们小区不大4栋楼。楼是盖好了也有住户入住。但是小区没有完善。前面还有门面房大门没有盖好。临时开了个门让业主进出。小区环境差只有三个保安。和一个打扫卫生的。卫生一周打扫三次。小区电动车没地方放。放到小区里面就丢。有的一家丢了两三辆。小区地下室车库没起用，车位也不够。因为小区没有完善请了两家物业公司干了两三个月都走了。现在售楼处开始收取管理费。不交就停水电。小区业主都嫌收的太高1.2元一平没人交。也主们都说愿意少交点。交几毛一平。如果小区完善了在收1.2元一平。但售楼处不同意。业信不愿意交。售楼处也没有物业管理资质。也有几家交的只开了收据。我们业主问他们售楼处的人收的管理费都做什么用他们都说不上来。不交就停水电。小区售楼处这种做法是不是违法。我们业主该找哪个部门去解决这样的问题。
你好，涉嫌违法，建议由业主大会与对方协商，协商不成可以向居委会寻求帮助。
你好!违法。诉讼解决。
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第03版：法律生活
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物业有权向业主收取停车费吗
专家认为，物业有权收取停车费，但多数收费程序违规，收费制度尚需完善
&&&&门诊问题:物业有权向业主收取停车费吗?&&&&门诊专家:&&&&&广东省佛山科学技术学院法律系副教授　陶阳&&&&&北京世华律师事务所律师　张徐宁&&&&&北京大学经济法博士　黄文熙&&&&专家观点:&&&&◇物业收取停车费的程序违法，自然得不到业主支持&&&&◇小区停车收益应当归全体业主所有&&&&◇政府有关部门应当完善小区停车收费标准相关规定&&&&◇房地产行政管理部门应加大对物业的监管力度&&&&近日，微信朋友圈有篇文章的观点“小区物业无权收取停车费”，令车主们精神为之一振。北京某小区车主王女士向记者反映:小区地下停车位是自己花了10万元买的，但物业每年还要收取960元的管理费，不交就不让停进车位。&&&&&为什么明明拥有产权还要向物业交费?物业收取停车费是否合法?对此，本报记者采访了广东省佛山科学技术学院法律系副教授陶阳、北京世华律师事务所律师张徐宁、北京大学经济法博士黄文熙。&&&&物业向业主收取停车费有法律依据吗&&&&“物业是否有权向业主收取停车费，需要考察停车费的性质。小区停车费的性质有两种，一种是土地使用费，一种是管理费。两种费用的收费依据与收费主体是不同的。”张徐宁说，根据物权法第73条的规定，小区内的道路、绿地、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第74条规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。由此可知，土地使用费收费的法律依据是物权法，收费主体是业主。业主可以因车辆占用土地而收取土地使用费。而管理费的收费依据是合同法及国务院颁布的《物业管理条例》。合同法第365条及第366条规定，保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同。寄存人应当按照约定向保管人支付保管费。而《物业管理条例》第55条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。由此，物业在征得业主同意后是可以利用小区的土地进行经营的。车主向物业交纳的其实是车辆保管费。&&&&&陶阳则认为，小区物业可以收取停车费。物业收取的停车费性质是保管费，业主拥有所有权和物业收取保管费并不矛盾。因此，总体而言，物业收取停车费不违法。&&&&业主为何对物业收费抵触&&&&物业虽然有权收取停车费，但业主并不认为其收费行为合法，业主与物业常为此发生冲突。&&&&&对此，陶阳分析说，这是因为物业收费的程序可能违反了相关规定。《物业管理条例》规定，利用小区土地经营应当征得全体业主或经业主大会同意。但一般情况下，物业不会向业主征求意见，因为挨个向全体业主征求意见是不现实的，而有的小区可能没有业主大会。而怎样收费、收取多少费用，根据《物业管理条例》规定，应由物业在符合物价部门的基础上和业主大会商定。但同样显而易见的是，没有几个小区物业会遵循这种程序。正因为物业收取停车费的程序违法，其收取费用的行为就不可能得到业主支持。&&&&&其实，一些物业在设置车位的时候就已经违反了相关规定。黄文熙说，停车位是建筑物的共有部分，使用停车位所产生的收益必须归全体业主享有。即应当由地面停车位的使用人向业主委员会（即小区全体业主的代表机构）交纳使用费或租金，同时向提供看管服务的物业交纳看管费用。&&&&&因此，无论开发商还是物业都无权擅自在小区的地面设立停车位，他们事先应取得业主大会的许可，并与业主委员会签订协议，对有关收益分配作出具体约定，比如可约定租金所得用于弥补小区内的物业维修及管理等费用开支后，才能向相关主管部门申请设立和运营小区地面停车场。否则，将构成无权处分的侵权行为。但实际情况是，有些车位是合法设置的，而有些车位却是物业自己划线设置的。车位违法设置，收费行为自然也是违法的。&&&&&陶阳说，还有一个重要的原因，使得业主认为物业无权收取停车费，就是停车费最后的去向成了秘密。《物业管理条例》第55条规定:“业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”但是现实生活中，停车费一般被物业占用，业主毫不知情。这也是业主对于物业收取停车费多有诟病的原因之一。&&&&&从公平的角度讲，一个物业管理区域内的业主不会都有车辆，如果有车的业主和没有车的业主一样承担小区公共设施的维修显失公平。只有让全体业主共同分享停车利益，才能彰显公平。据黄文熙介绍，目前已有多起民事案件的判决对此予以充分肯定。如，上海天鼎花园业主委员会诉上海赛福莱物业发展公司服务合同纠纷一案，上海市静安区法院最终判决:上海赛福莱物业发展公司向上海天鼎花园业主委员会返还地面停车费98962.5元。&&&&停车费该怎样收取&&&&&张徐宁表示，在收取小区停车费之前，需区分车位产权归谁所有。根据物权法第74条规定:“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”据此，一般而言，地面车位属于业主共有，而规划用于停放汽车的车位、车库应当归开发商所有。例如单独停车楼、地下停车库的产权属于开发商，如果卖给了业主，就应当归业主所有，由于业主拥有土地使用权，业主不再交费。但如果涉及车辆管理，业主需交纳车辆管理费。这就意味着，地上车位的停车费包括土地使用权费及管理费，而拥有产权的车位停车费只包括管理费。所以，前述王女士虽对地下车位拥有产权，也得交纳管理费。&&&&&对于地下停车库产权属于开发商的观点，黄文熙持不同意见。他认为，地下停车场产权也应当归小区全体业主所有，不能由开发商出售。&&&&&一是因为小区地下停车场作为公共配套设施，是建筑物的辅助设施，按照相关法律规定，应当随土地使用权转让。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条规定，土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。该条例第24条规定:“地上建筑物、其他附着物的所有权人或者共有人，享有该建筑物、其他附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转移，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。”由于小区业主已经取得地上建筑物的所有权，相应地获得土地使用权，作为同一土地地下公用建筑的停车场，应一并取得共有产权。&&&&&二是建设部《商品房销售面积计算公式及公用建筑面积公摊规则(试行)》第8条第1款规定，公摊面积包括电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。该规则第9条规定:“公用建筑面积计算原则:凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。公用建筑面积按以下方法计算:整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。”根据上述规定，独立使用的地下室、车棚、车库等不应分摊，而作为公共使用的地下室则应分摊。即作为住宅小区公共场所使用、发挥实际停车功能的地下停车场，应当属于分摊的范围。实际上，开发商开发一个小区建设项目，地下停车场不对外销售，但开发商已将地下停车场的建设成本计入了可售房屋，从这一点看，住宅小区地下停车场也应属于分摊范围，其产权理应由小区全体业主所共有。小区地下停车场如何进行收益使用，也自然应由小区业主委员会或全体业主作出决定。&&&&&收费制度如何完善&&&&&黄文熙认为，各地政府有关部门应当完善住宅小区停车收费标准的相关规定，以减少因小区停车收费标准引起的争议。房地产行政管理部门应加强对物业的监管力度，使物业依法履行物业管理职责，化解矛盾纠纷。相关部门还要加强法制宣传提高全民法制意识，以使小区停车收费问题能够得到及时有效的处理。&&&&&不过，以上方法均治标不治本，黄文熙建议，由我国立法机关或国家住房和城乡建设部、国土资源部明确规定:小区公共停车场用地属于公摊面积，归全体业主共有，所有房屋均应配一个停车位，面积大的可以配两个停车位，避免因住宅小区公共停车场权属产生歧义引发纠纷。同时，也避免开发商重复销售土地使用权，侵害业主权益。没入住也要交停车管理费？滨江苑物业不作回应_新闻中心_新浪网
没入住也要交停车管理费？滨江苑物业不作回应
http://www.sina.com.cn 日08:52 汉网
　　汉网消息（记者蔡爽杨幸慈实习生李玲张军平）连续几天，滨江苑三期物业公司一直未对停车收费问题作出任何回应，但越来越多的业主加入到“声讨”物业公司的队伍。
　　业主朱女士称，去年11月购房时，开发商极力鼓动她买车位，她担心以后车位继续涨价，就花12.7万元买下了一个车位。由于房屋未装修，她一直没有入住，可物业要求她每月交50元钱，称是停车管理费。朱女士不解：根本就没在这住，何来的停车管理费？
　　业主宋女士说，她以前也和物业公司争论过停车收费问题，晨报报道后，她又找物业公司争论，并联合几位业主要求看开发商的停车位产权证明，但遭到拒绝，而且开发商的态度很强硬。
　　部分和朱女士一样尚未入住的业主也担心，如果这次事件不能妥善解决，今后肯定会遇到类似的麻烦。
　　昨日，记者多次电话联系该小区物业公司，但对方都称负责人不在，不清楚情况。
　　新康物业支招小区停车收费难题 和业主有话要好好说
　　作为武汉市物业管理的“国家队”，武汉新康物业管理公司服务2万多住户，也同样存在停车收费难的矛盾。昨日，该公司总经理张毅向记者介绍了常青花园的停车管理。
　　常青花园十多个小区，各种车辆数千辆，几乎都停在小区的空地上。花园有少量地下停车位，但因离住处比较远，很少有业主将车停在地下。小区不论车型大小，档次高低，每月收取场租费90元，此外没有其他管理费用。但是事先声明一条：此费用为场租费，任何原因车辆损坏不赔偿。
　　张毅说，武汉所有物业公司都面临三个停车收费难题。一是停车位不足，二是收费标准不好拿捏，三是费用难以收齐。张毅说，只要尽量做好三点，大多数业主都会理解物业公司。
　　一是宣传解释要到位。新康物业的做法是，收费之前把收费理由和方法解释清楚，尽量征求业主意见。
　　二是必须有合法收费手续。收费要有物价部门核发的物业管理收费监审证，并严格按指导价标准收费，才合理合法。
　　三是费用用之于民，去向透明。收取的费用总数多少，用于哪项建设费用多少，补足管理亏损的数字是多少，都在小区内详细公示。
　　□记者蔡爽杨幸慈实习生李玲张军平
　　读者反馈选登
　　134****3033：我是海虹景的业主，刚交房拿钥匙的时候停车费加管理费每月共880元，现在降到了660元，但我认为还是高了。
　　139****6187：我住在新华路附近一个小区，小区每个月收600元的停车费，太高了。许多业主把车停到中山公园，公园每个月只收100多元。
　　130****3399：在小区停车和在外面停车的标准一样，把业主当“肥羊”宰，希望管理部门出台政策来约束这样的行为。
　　欢迎继续参与晨报“小区停车难”讨论，热线，短信联系，也可登录http：//park.fdc.com.cn，参与亿房网的专题讨论和投票。
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