公证指导性案例3号 | 房屋租赁合同公证及单方收回出租房屋的保全证据公证
公证指导性案例3号 | 房屋租赁合同公证及单方收回出租房屋的保全证据公证
关键词:房屋租赁合同　单方收回出租房屋　催告保全证据
甲公司系北京市朝阳区一写字楼的出租人,在以往的租赁经营中,经常出现租户租约到期后锁门跑路或者失联,房屋无法腾退,也无法顺利续租的情况,导致遭受损失。后来甲公司了解到可以通过公证解决上述问题,便计划在新租户租赁房屋时,共同到公证机构申请办理租赁合同公证。
2016年4月,甲公司与新租户乙公司的代理人共同来到北京市某公证处,申请办理租赁合同公证。公证员张某审查了甲公司、乙公司的法人资质、代理人的身份和代理权限等证明材料后,受理了公证申请。公证员向甲公司、乙公司告知,按照租赁合同约定,如果乙公司不按期交纳租金和物业费,经催告仍拒不交纳或者失联的情况下,甲公司有权解除合同并将出租房屋收回。乙公司对此表示同意。公证员进一步告知申请人双方,应当在合同中明确用于催告的联系地址、电话、电子邮箱等信息,腾退出租房屋的条件,以及房屋中存放物品的处理方式。乙公司当场表示,如果自己违约并出现甲公司单方收回房屋的情形,同意其自行处置房屋内物品。公证员审查了双方达成一致意见的租赁合同,并办理了公证。几个月后,乙公司以“内部装修”为由突然关门,迟迟不营业并无法联系。日,甲公司按照合同约定,决定单方收回租给乙公司的办公场地,并向公证处申请办理单方收回出租房屋现场保全证据公证。在公证员张某的面前,甲公司的代理人按照乙公司留下的联系地址、电话和电子邮箱,拨打电话、以特快专递发出催告函及催告电子邮件。10天后,特快专递被退回,电子邮件也未收到回复,符合合同中对于“经催告失联”的认定情形。2月10日,公证员张某审查核实相关情况后,决定对单方收回出租房屋现场进行公证证据保全。当天下午,公证员张某和助理来到租赁办公场地,会同居委会工作人员、甲公司工作人员一同进入现场,进行物品清点,全程进行录像。公证员对于现场物品进行贴标、编号、登记、装箱并密封。清点完毕后,公证员及其助理和在场人员在物品登记清单和现场记录上签名,清点的物品交由甲公司按照合同处理。回到公证处后,公证员起草保全证据公证证词,经审批后出具了公证书。至此,甲公司顺利收回了出租房屋。
一、相关法律和政策依据
1、《中华人民共和国公证法》第十一条；
2、《公证程序规则》第五十四条。
二、公证要点
1、公证员可以根据保全证据公证的意义和法律效果,向当事人提供咨询,告知出租人依法单方收回出租房屋的条件、程序及申办保全证据公证的有关要求。
2、公证员应协助、指导出租人和承租人完善合同条款,明确各方权利义务。合同中应当明确“承租人不履行或不完全履行合同义务时,出租人有权单方收回出租房屋”；明确不履行或不完全履行合同义务的情形,包括拖欠租金、租期届满时不腾退房屋等；明确出租人单方收回房屋前应履行的催告义务,用以催告的联系地址和电话,以及收回出租房屋的条件。
3、公证员在受理单方收回出租房屋的保全证据公证时,应提示出租人履行催告义务,重点审查和核实承租人存在违约的事实。
4、清点存放在出租房屋中的财物时,公证员应登记造册、拍照或摄像,保全过程制作现场记录,财物交由出租人按照约定处置。
5、租赁合同中没有承租人自愿接受出租人单方收回房屋的条款,且未经公证证明,在承租人违约又不腾退的情形发生时,公证机构不得办理单方收回房屋的保全证据公证。
三、案例意义
房屋租赁中会经常发生承租人不付租金或租期届满后不腾退房屋的情况。特别是一段时期以来,一些涉及非法吸收公众存款和集资诈骗的公司骗租写字楼物业,有关承租人进入刑事诉讼程序后,依法出租人既联系不上他们,也很难将房屋收回后再次出租。公证机构可以根据申请,为出租人和承租人办理租赁合同公证,明确载明承租人不履行或者不完全履行合同义务时,出租人有权单方收回出租房屋,帮助守约方依法及时收回出租房屋,防止损失扩大,维护守约方的合法权益。
四、专有名词解释
保全证据公证:是指公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请,依法对与申请人权益有关的、有法律意义的证据、行为过程加以提取、收存、固定、描述或者对申请人的取证行为的真实性予以证明的活动。
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婚后一方父母出资买房,并签订赠与单方协议,未公证,
婚后一方父母出资买房，并签订赠与单方协议，未公证，离婚房屋如何分配
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您好，建议来电详述
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共同财产：《婚姻法》　第十七条　【夫妻共有财产】夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：　　（一）工资、奖金；　　（二）生产、经营的收益；　　（三）知识产权的收益；　　（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；　　（五）其他应当归共同所有的财产。　　夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。
应该属于个人财产，离婚时，对方无权主张分割。详谈电话联系。
关键看房产写在哪方名下。写在出资一方子女名下时，属于出资一方子女的个人财产，离婚时不分割
你好，单方赠与。
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你好，1、根据《婚姻法司法解释三》第七条 婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。 由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。2、《婚姻法》第十八条　有下列情形之一的，为夫妻一方的财产...
你好，1、根据《婚姻法司法解释三》第七条 婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。 由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。2、《婚姻法》第十八条　有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产。3、《婚姻法司法解释二》第二十二条 当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。　　当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。 4、因此，如果你有充分的证据来证明，该房屋是自己父母对自己购买的房屋，对方就无权要求进行分割。建议详细咨询。
你好，协议有效，属于夫妻共同财产的可以要求分割。
您好，未公证的协议也具有法律效力，故房屋应为一方所有。
你好，属于一个个人财产，不做分割
能详细说明具体情况吗
第1-10条,共12条 &
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赠与的房子，对方反悔了我能拿到吗？
赠与的房子，对方反悔了我能拿到吗？
案情简介：
& &王先生是家中独子，和太太李女士结婚后，生有一女。现国家放宽了，允许生育二胎后，孩子的爷爷奶奶就想再要个孙子。被李女士拒绝，现在房子贵，家里又小，再生个孩子没地方住。孩子的爷爷奶奶要孙子心切，就购买了一套房子并登记在王先生名下。王先生和其父母对李女士说只要生下二胎，就把房子送给李女士，并在孩子出生后，将房子过户到李女士名下。于是李女士同意并生下了二胎。开始王先生和李女士夫妻感情很好，就没有提过户房子的事，后来因家庭矛盾闹离婚，王先生和其父母就不同意房子再过户给李女士。针对这种情况，赠与的房子，李女生能拿到吗？
律师说法：
一、&& 父母登记在王先生名下的房产，属于谁，是个人财产还是夫妻共同财产？
该房屋虽然在婚后购买，登记在王先生名下，但并不属于夫妻共同财产。因为是王先生父母出资并登记在王先生个人名下，应视为王先生父母对王先生的个人赠与，属于王先生的个人财产。
二、本案李女士能获得支持拿到公公婆婆和丈夫答应赠与的房产吗？
&& 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第六条规定：“ 婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。而合同法第一百八十六条规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。”因此该案，由于房子并没有过户到李女士名下，王先生又反悔，撤销赠与，故李女士不能获得该房产。
案外延伸：
（一）如登记在王先生和李女士双方名下，属于共同财产吗？
因为在婚后，并登记在夫妻双方名下，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十二条第二款：　当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。因此房屋应属于双方共同财产。
（二）如果李女士和其丈夫签了并办理了公证，但房屋没有过户，李女士能拿到房产吗？
根据合同法第一百八十八条规定：“ 具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人不交付赠与的财产的，受赠人可以要求交付。”房子虽没过户，但已办理公证，因此李女士可以要求王先生履行赠与房屋的承诺。
（三）&&& 如果房屋已经过户到李女士名下，王先生可以反悔吗？
　& 根据合同法第一百九十二条规定：受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：（一）严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属；（二）对赠与人有扶养义务而不履行；（三）不履行赠与合同约定的义务。赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。因此王先生反悔应在过户后一年内行使撤销权并应当符合上述法律规定条件，否则其反悔撤销赠与不能得到支持。
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