划拨土地的房屋买卖协议的法律效力
甲为一厂职工，于1995年向厂里购买了49平方米房屋一套（该房所占的土地为划拨所得），双方签订了购房协议，甲交了房款，入住至今已12年。现经厂方起诉，终审法院以房屋所占土地为划拨所得，房屋没有权属证书为由，判决购房协议无效。甲已被强制搬出该房，厂方只退还房款及相应利息。而厂方将该房再次卖给他人多赚了3万。
问题焦点：1、该购房协议是否有效？2、该法院认定合同无效的依据是否恰当？3、甲欲向上级法院申诉，应如何救济？
初步结论：1、该合同无效；2、不够完整，依据不充分；3、救济的前提在于确定：该房屋为何没有权属证书？
法理分析：1、《城市房地产管理法》第37条规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。这是一项强制性规定。本案中，争议房屋由于厂方没有按照相关规定对在划拨的土地使用权的土地说那过的房屋进行登记并领取权属证书，因此该房屋不能进行转让。因此，甲与厂方签订购房协议转让该房屋的行为违反了这一强制性规定。我国《合同法》第52条规定，违反国家法律、法规的强制性规定的合同无效。因此，该购房协议应依法认定为无效。
2、法院判决依据不充分完整。如上所言，认定合同无效的直接依据是该合同违反了国家法律的强制性规定，而非是五权属证书。
3、关于救济。救济必以权利存在为前提。那么本案中甲究竟享有何种权利？前面分析之房屋无权属证书是建立在厂方在划拨使用的土地上房屋没有登记领取权属证书的基础上。但导致该房屋无权属证书的真正原因是什么？厂方明知无产权证书还买房并与甲签订卖房协议，是否存在缔约过失？没有进行登记，是厂方原因还是特殊时期（90年代中期我国房地产法律还不甚完善）登记部门的原因导致？这些都是从案情简介中无法知晓的。那么，划拨土地上的房地产进行转让有哪些注意事项？怎样才能以合法的方式进行转让呢？都是在此类房地产转让过程中所应当高度重视的问题。相关法条：《城市房地产管理法》第23条：下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。《城市房地产管理法》第39条：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。《城市房地产转让管理条例》　第十二条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
土地收益的缴纳和处理的办法按照国务院规定办理。　　（一）经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于建设《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条规定的项目的；　　（二）私有住宅转让后仍用于居住的；　　（三）按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；　　（四）同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；　　（五）转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；　　（六）根据城市规划土地使用权不宜出让的；　　（七）县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。依照前款规定缴纳土地收益或作其他处理的，应当在房地产转让合同中注明。
划拨土地的房屋买卖协议的法律效力
&&&&日，原告于某与被告董某签订了一份房屋买卖协议，约定：于某将其位于广汉市某处在划拨取得的土地上建筑的房屋卖于董某，价金20万元；于某协助董某进行房地产产权变更登记，房屋买卖中发生的土地使用权出让金，由于某负担；税金及过户费，由董某负担；公证费双方各负担一半；双方应当遵守协议，如一方违约，应向对方支付违约金5000元。同日双方办理了房屋买卖协议的公证手续，被告董某付给原告于某现金20万元，于某出具收条后将房屋交给董某。后于某以其与董某签订的房屋买卖协议无效为由，将董某诉至法院。&
&&&&在法院审理中，原告于某诉称：其按照房屋买卖协议，履行了交房义务,其后多次寻找被告未果，致使房屋产权转移变更登记手续至今未办理。鉴于该房屋占用的土地是划拨土地，依法不能转让，且房屋产权仍未变更，所以请求法院确认原、被告之间的房屋买卖协议无效，判令被告返还系争房屋并负担本案诉讼费用。被告董某答辩并反诉称：其已按照房屋买卖协议履行了付款义务，后因原告搬家不通知被告，导致与原告失去联系，致使该房屋的产权和土地使用权变更登记手续至今仍未办理。原告的违约行为，侵害了被告合法权益，所诉房屋买卖协议无效的理由不能成立，协议应当继续履行。反诉请求判令原告向被告支付违约金5000元，履行办理该房屋所占用土地的使用权变更登记义务，并依约缴纳土地使用权出让金。&
&&&&法院经审理，最后判令于某继续履行合同，并承担违约责任。&
&&&&本案主要涉及划拨取得的土地使用权能否转让以及房屋产权变更登记的法律效力问题。&
&&&&该案中原告于某主张房屋买卖协议无效的理由主要有两个，一个理由是系争房屋使用的土地是划拨取得的，依法不能转让；另一理由是未到相关行政部门办理房屋所有权变更登记手续。下面对原告于某的这两个理由进行分析，看其能否成立。&
&&&&首先，《物权法》第一百三十七条规定：“设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。”依该法可知，目前我国的“建设用地使用权”的取得方式主要有两种：一种是以“土地使用权划拨”的方式取得的，所谓土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为；另一种是以“土地使用权出让”的方式取得的，所谓土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。本案系争房屋所使用的土地为“划拨方式”取得的土地。&我国《物权法》第一百四十三条规定：“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。”《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称我国《房地产管理法》）第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”同时该法第六十一条第三款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”依据上述法律可知，我国法律并不禁止将以“划拨方式”取得的土地使用权予以转让，只要当事人履行了相关的法定手续，仍然可以将其转让。该案中，双方当事人已经在合同中明确的约定了土地产权变更以及土地出让金缴纳事宜，且依据上述法律该约定并不违反法律规定，所以于某以签订协议时尚未取得土地使用权以及该宗土地是划拨取得不能转让为由，主张房屋协议无效，其理由是不能成立的。&
&&&&其次，于某以没有进行产权变更登记为由主张房屋买卖协议无效的理由也不能成立。主要理由如下：1、该合同已经有效成立。《中华人民共和国民法通则》（以下简称我国《民法通则》）第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”第五十七条规定：“民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。”于某与董某签订协议时双方都具有相应的民事行为能力，意思表示真实，协议内容为买卖法律允许买卖的私有财产，且对办理土地出让手续作了约定，不损害国家和社会公共利益，因此双方所签协议依法成立，对双方当事人具有法律约束力，任何一方未取得对方同意，都不能擅自解除该协议。2、是否进行房地产变更登记不影响合同的效力。该案中，当事人订立合同的目的，就是为了转移房地产，进行房地产变更登记是当事人一方的合同义务，如果允许当事人以合同的义务没有履行为由来主张合同无效的话，那么成立合同就没有任何意义了，因为这样的合同对当事人没有任何约束力，任何人在被要求履行合同是都可以说“我没有履行义务，所以该合同无效”。因此合同中的所谓“房屋的转让应进行变更登记方为有效”一语，是指双方通过签订协议，虽然买卖房产的意向能够成立，但是若不登记，则不发生房产所有权转移的效力，不是指买卖协议本身不能成立。在房屋买卖协议成立后，房产所有权没有转移前，双方当事人依协议建立的债权债务关系依然存在。因此原告于某以产权没有进行变更登记为由主张房屋买卖协议无效，其理由不能成立。&
&&&&综上可知，于某请求法院确认合同无效的理由皆不能成立，法院依据合法有效的合同要求其继续履行合同义务并承担违约责任的判决是于法有据的。&
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&　本网工作人员扬帆&
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拆迁安置房屋（国有划拔土地）转让合同效力认定
日，原告钟某（乙方）与被告胡某（甲方）签订了一份《协议书》，约定：“一、乙方同意将座落于武阳镇双路亭（熟溪新村拆迁户）地基一块，面积约壹佰贰拾平方左右，以人民币肆万元价格转让给甲方。二、甲方必须在日前将转让费肆万人民币金额支付给乙方。三、乙方保证负责办好该地基的批复及转户手续。同时积极协助甲方办理房产证、土地证等有关证件。四、如乙方在同村或相邻土地在同等时间内不能办好地基批复及转户手续，则乙方同意除退还甲方肆万圆人民币外，还同意另支付按月利息壹分给甲方，以弥补甲方因此而造成的所有损失。”协议签订后，被告胡某按约履行了协议。日，原告钟某办理了该宗土地登记，土地使用权性质为国有划拨。后被告开始在该地基上建房。日，有关建设管理部门下发了《建设工程规划许可证》。2003年3月，原告向法院起诉要求确认原、被告间签订的协议无效，后撤诉。2003年5月，被告在建好地基基础及第一层的部分墙体后因原告阻挠而停工至今。
2003年10月，原告以我国法律规定国有划拨土地使用权不可转让为由诉至法院，请求确认原、被告签订的土地转让协议无效，判令被告将该划拨土地返还原告。被告认为国有划拨的拆迁地基在交纳土地出让金后是允许买卖的，且未违反国家强制性和禁止性的规定。
本案在审理过程中有以下几种意见：
第一种意见，原、被告间的协议无效。理由为：原、被告双方于日签订的《协议书》上明确双方转让的是座落于武阳镇双路亭（熟溪新村拆迁户）地基一块。该地基的土地使用权性质为双方均明知系国有划拔土地。而我国法律明文规定，国有划拔土地使用权须经有关部门批准才能转让、出租、抵押，换言之，未经批准，国有划拨土地使用权不得转让。本案中原、被告转让划拨土地并不具备法律规定的转让条件，所以原、被告之间订立的转让协议，应属无效，被告应将占有的土地返还原告，被告建房费用等损失可另行主张。
第二种意见，原、被告间的协议有效成立，但未生效。理由为：1、在房屋拆迁过程中，按照所有权调换形式进行补偿安置的被拆迁人，在拆迁合同中对特定的安置房享有的债权系特殊债权，被赋予物权的优先效力。本案中，原告通过拆迁合同取得实际上是一种安置权，本案讼争的转让协议中的地基应当理解为安置房权益，而这种安置房权益的主要外在表现形式为国有划拨土地使用权的取得。该种权益的转让与纯粹的国有划拨土地使用权的转让应有所区别。2、债权转让本质上是一种交易行为，从鼓励交易、增加社会财富的角度出发，只要不违反法律的强行性规定、不对社会公共利益造成损害，就应当允许债权在当事人之间进行转让。本案中，原告将其取得的安置房权益进行转让并未违反我国《合同法》的相关规定，具有可让与性。3、本案的安置房权益转让主要是通过接受安置的国有划拨土地使用权的转让来实现的，该转让并未违反法律禁止性规定。依照我国《合同法》第四十四条第二款之规定：“法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续的，依照其规定。”和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；……。”可见，政府对土地使用权转让的审批不是合同的成立要件，而是合同生效与否的要件。从本案当事人之间转让未经有批准权的人民政府批准办理出让手续的实际分析，本案讼争的转让协议应认定为有效成立但未生效的合同。4、本案转让协议系双方当事人的真实意思表示，原告欲通过诉讼要回安置的土地，实际上是一种毁约的表现，有违诚实信用原则。综上，原、被告间订立的协议，不应认定为无效。
第三种意见，原、被告间的协议有效并已生效。理由为：与第二种意见的理由1、2、4相同。区别之处在于第二种意见的理由3，即政府的审批不是对土地使用权转让合同的审批，而是对国有划拨土地使用权实际发生转移的审批，故政府的审批不是合同的成立及生效与否的要件，原、被告讼争的转让协议应认定为有效。我国《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”，所以原、被告间订立的协议已经有效成立，并已生效，对当事人具有法律效力，原告应当依协议之约定履行其义务。
[法理评析]
笔者同意第三种意见。理由如下：
一、本案讼争焦点实质是一种具有物权特征的债权，即安置
房权益的转让。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订阅拆迁安置补偿协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得拆迁安置房屋的，应予支持。”依据该规定，按照所有权调换形式进行补偿安置的被拆迁人，在该拆迁合同中对特定的安置房享有的债权系特殊债权，被赋予物权的优先效力，即具有债权物权化的特征。在本案中，原告通过与拆迁人签订拆迁合同而取得的权利，实质是一种具有物权特征的债权，即安置权，这种债权的客体包括了安置用地使用权、建房材料费用、建房设计及施工费用等内容，这些内容共同构成原告通过拆迁合同所获得的权利整体。对其中的的安置用地使用权权益，双方当事人签订协议时对于补偿安置用地的位置、面积尚未明确，但在日，原告已获得涉讼宗地登记，同年10月22日已申领了《建设工程规划许可证》，原告的补偿安置房的位置、面积以及用途得到了明确，原告对自己所有的安置房权益已经确定，原告在拆迁合同上享有的特殊债权——安置房权益已经物权化。因此，本案讼争的转让协议中的地基（国有划拨土地使用权）应当理解为安置房权益。该种权益的转让与纯粹的国有划拨土地使用权的转让应有所区别。
二、合同权利（债权）转让的合法性
合同权利转让是指合同债权人通过协议将其债权全部或者部分地转让给第三人的行为。其特征是：第一、合同权利转让不改变合同权利的内容，由债权人将权利转让给第三人。第二、合同权利转让的对象是可让与的合同债权。第三、权利的转让既可以是全部的转让，也可以是部分的转让。第四，债权人与第三人达成债权转让协议，并且不得违反法律规定。
考察我国关于合同权利转让的立法，与本案相关的条款主要有《民法通则》第九十一条和《合同法》第八十七条的规定。《民法通则》第九十一条规定：“合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利。依照法律规定应当由国家批准的合同，需经原批准机关批准。但是，法律另有规定或者原合同另有约定的除外。”该条款没有对权利的转让和义务的转移进行区分，而是将二者作为一个整体看待。而且此条规定不得牟利，与经济法动的规律相违背，已不适应社会生活实践的发展。《合同法》第八十七条规定：“法律、行政法规规定转让权利或者转移义务应当办理批准、登记手续的，依照其规定。”区分了合同权利的转让与义务的转移，并少了“并不得牟利”的表述，但这里的批准与登记应当理解为转让权利合同或转移义务合同本身的批准与登记。从转让权利指向的标的物来看，我国《合同法》未对合同所指向的标的物作动产债权和不动产债权的划分，应当理解为只要符合法律规定，不论动产债权还是不动产债权，合同权利都可以转让。
因此可以讲《合同法》对房屋买卖合同权利转让提供了明确的法律依据。在这种情况下，合同权利的转让问题应当适用《民法通则》第九十一条和《合同法》关于合同权利转让的规定，根据“特别法优于普通法”的原则，关于转让合同权利问题应当适用《合同法》的有关规定。本案中，原告将拆迁协议中取得的安置房权益进行转让，仍应属广义上的债权转让，因为此处的转让被告并不因此取代原告成为被拆迁人，对拆迁部门而言被拆迁人仍是原告。作为债权的转让协议，只要双方具有相应的行为能力、意思表示真实、标的确定、可能、不违反法律，即可发生法律效力。本案中的标的物虽尚不存在且尚未实际取得，但依一般社会观念，是可得确定的，也是可能的，且不违反法律禁止性规定，故应认定为原、被告间的协议有效。
三、如何理解政府审批、登记对房屋买卖效力的影响
综合考察我国《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的相关规定，只有“国有划拨土地使用权转让必须经由批准权的人民政府批准”的规定，并没有未经批准转让无效之规定。本文所分析的这类拆迁安置房屋的土地使用性质是国有划拨土地，根据《城市房地产管理法》第三十九条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准许转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”对上述规定的审批，应理解为对国有划拨土地使用权实际发生转移的审批，而非转让合同本身的审批。进一步讲，上述规定的审批是对物权行为效力的限制，而非对债权行为效力的限制。土地通过流转增值，政府只是通过控制税收来控制土地使用权的交易。
这里需要区分物权行为与债权行为两个不同的概念。物权行为直接涉及到物权的变动，故其成立生效应以标的物之客观存在为前提；债权行为仅产生债权请求权，并不直接涉及物权的变动，故其成立无需以标的物客观存在为前提。本案中，很明显原、被告日签订的《协议书》的行为是一个债权行为。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第九条第一款的规定都是针对合同的审批、登记对合同效力的影响，即该规定中的审批、登记是对债权行为效力的限制，所以在将《房地产管理法》第三十九条第一款中的审批理解为系针对物权转移的限制时，上述《合同法》解释规定不适用于本案。因此，上述拆迁安置房屋买卖合同订立后虽暂时没有履行报批、登记手续，但并不影响合同的效力，只是交易的安置用地的划拨土地使用权及地上建筑物的所有权不能发生转移，当事人订立合同之物权变动的目的无法实现。
另外，从拆迁安置房屋买卖交易实例中，买卖双方对买卖合同的报批、登记手续都是放在合同履行过程中的房屋过户阶段进行，而房管部门也是在认为买卖合同有效的前提下，将房地产交易、房屋所有权发证审批同时进行，由受让方缴纳土地出让金后再由房管部门批准交易并着手核发房产证。从上述实际操作的做法中，也可以看出拆迁安置房屋买卖合同的效力并不受批准、登记手续的影响。因此，本案原、被告间的转让协议应认定为自原、被告双方签订之日即发生法律效力，而非效力待定或未生效。
值得注意的是，因本案系债权转让合同纠纷，故不适用最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”的规定，且依该《解释》第二十八条的规定，“本解释自日起施行；施行后受理的第一审案件适用本解释”，因原告系于2003年10月诉至法院，故该解释也不能适用于本案。
（ 作者单位：骆定进：浙江省武义县人民法院
陈胜： 浙江省武义县人民法院）
以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。划拨土地上的房屋能不能转让？划拨土地上的房屋能不能转让？农村乡墅百家号只要是有产权证的房子就可以出售,如果是划拨的土地,在出售时补交一部分的土地出让金就可以了.一般是1%1.划拨土地是城市住宅用地的一个非常常见的形式，因为老百姓一般很难交纳出让土地的出让金。2.划拨土地是国家对城市居民使用土地的合法分配形式，受法律保护，可以办理土地使用证书和房屋产权证。3.划拨土地上的房子和出让土地上的房子没有任何区别，其区别在于当该土地被占用的时候，出让的土地会额外获得土地补偿金，而划拨的土地只能得到房产等地上附着物的补偿金。材料补充：一、划拨土地具有社会主义特色的土地使用特性，也指划拨土地使用权。根据《划拨土地使用权管理暂行办法》第二条规定：划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条对划拨土地使用权的取得途径进行了规定：&土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。&二、出让土地国有土地出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。农村乡墅百家号最近更新：简介:为自建房需求者，量身定制新型科技别墅！作者最新文章相关文章二手房买卖注意事项--划拨土地 过户买房一方缴纳土地出让金_百度文库
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