丈夫卖房妻子不同意：这房还卖得成吗？
　　买卖房产，动辄几百万的交易，对于每个家庭都是一件大事。按照常理来说，都会事先商量好再做决定。昨天（12月6日），镇江丹徒法院审理了一起特殊的房屋买卖合同纠纷：被告方以妻子不同意卖房为由，要求解除自己签好的房屋买卖合同。这下，可把原告急坏了，短短几个月，这房价已经涨了80多万！ 　　今年2月份，镇江市民王女士相中了丹徒某中介公司挂牌的一幢联排别墅，于是通过中介与卖家朱先生洽谈，经过多次磋商，两人最终达成协议，以198万的价格成交，并在2月27日签定了合同。王女士当天就交了5万元的定金。 　　原告 王女士：&我3月2日就把我自己的房子（卖了），因为我们是工薪阶层，哪里这么多钱，我就把我自己的房子也贱价卖掉了。& 　　朱先生出售的联排别墅有抵押贷款，王女士便贱卖了自住房，又东拼西凑，凑齐了75万给朱先生解押，就在王女士满心欢喜地等着交付余款并办理过户手续时，朱先生给了她当头一棒。
　　原告 王女士：&3月12日他给我电话，说中介给你联系没有，我说什么，没有啊，我说什么时候过户，他说我老婆他不配合我签字，过不了户。我说这怎么可以，我房子也卖了，钱也给了你。& 　　朱先生称，这幢别墅属于他们夫妻共有财产，妻子之前对出售一事不知情，现在坚决不同意，所以必须和王女士解除这份合同，可以另外支付5万元表示歉意。 　　被告 李女士：&他可能外面差钱了，便宜一点卖了（还债）。& 　　争议出现后，双方多次协商，都达不成一致意见。王女士无奈之下，一纸诉状将朱先生夫妇告上了法庭。王女士表示，李女士其实是知道卖房一事，在法庭上也提供了中介公司工作人员的证词。 　　在王女士看来，被告反悔的真正原因是合同签订后，房价迅速上涨了。庭审中原告方出示的最新评估报告中，这幢联排别墅的如今的价值为272万多元。考虑到执意要求被告继续履行这份合同，如果李女士不配合，后期可能完成不了过户，所以王女士表示可以解除合同，但是被告必须赔偿已上浮的房价差、政府补贴的税收优惠及银行贷款上调等损失，总计125万多元。 　　由于双方分歧较大拒绝调解，法院将在合议后作出判决。法官指出，目前出售的很多房屋都是共有房屋，涉及到其他家庭成员的利益，在签订买卖合同时，就要注意规避可能出现的风险。镇江丹徒法院民庭庭长 步跃刚：&根据法律规定，配偶处置重大财产，另一方必须要同意。你必须要经过配偶的授权，书面的授权，签订合同的时候，最好另一方共有人一起来签订合同。& 　　作为买房人自身也要尽到必要的谨慎义务，核查卖房人的资质和权限，否则出现纠纷后，也要承担部分责任。 　　现在大多数的二手房买卖都通过中介公司完成，作为专业的中介方在这个过程中也要严把法律关，如果有不尽责行为，后期也将一并追究责任。 　　镇江丹徒法院民庭庭长步跃刚：&如果由于出卖人的情况恶意违约，法院出于诚实信用原则，是不支持的。& 　　也就是说，如果仅仅是因为房价上涨，卖房人恶意违约的，法院将判令继续履行合同并支付违约金。如果买房人同意解除合同并主张赔偿损失的，法院将予以支持。 　　（来源：江苏城市频道 记者/刘舒 编辑/贝茜）
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微信朋友圈二手房买卖常见纠纷及其风险防范（二）共有房屋买卖——以夫妻一方出卖共有房屋为视角
二手房买卖常见纠纷及其风险防范（二）
共有房屋买卖——以夫妻一方出卖共有房屋为视角
吴让军& 北京市立方（广州）律师事务所
现实中，对于夫妻共有的房产，由于各种原因，有些登记在全部共有人即夫妻双方名下，有些仅登记在夫或妻一方名下。在该类房屋交易过程中，有些买受人只与夫或妻一方签订合同。实践中，经常遇到其他共有方以夫妻一方擅自处分共有财产为由，主张夫妻一方对外签订的合同无效，由此引发诸多纠纷。
一、法律分析
夫妻共同房产的登记和交易有种形式，容易发生纠纷的主要有以下情况：
1、房屋为夫妻共同财产，且房屋所有权证书上明确登记的权利人为夫妻俩个人，夫妻一方与买受人签订房屋买卖合同。
对于这种情形，司法实践中争议不大，一般认为夫妻一方与第三
方签订房屋买卖合同为效力待定合同。即此时合同效力取决于夫妻中未参与签约一方的态度，在其不予追认的情况下，房屋买卖合同为无效合同，在其同意交易时，房屋买卖合同则归于有效。
认为上述房屋买卖合同为效力待定合同的主要依据在于：根据《物权法》第九十七条的规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。据此规定，既然房屋为夫妻共同财产，在出卖（处分的一种形式）该房屋时，应当经共同共有人同意，共有一方擅自将房屋对外进行买卖属于无权处分行为。同时，根据《合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，合同方为有效，在未取得权利人追认的情况下，合同为应归于无效。
2、房屋为夫妻共同财产，房屋所有权证书上登记的权利人仅为夫或妻一方，登记权利人与买受人签订房屋买卖合同。
此种情形在日常交易中比较常见，也容易引发纠纷。对于此时房屋买卖合同的效力，司法实践中争议较大，主要有三种意见：
第一、房屋买卖合同效力待定。持此意见的人理由与上述第一种情形基本相同，其认为虽然房屋所有权证书上登记的权利人仅为夫或妻一方，但房屋实质是夫妻双方共同共有的财产，根据《物权法》第九十七条及《合同法》第五十一条，处分共有财产必须全体共同共有人同意，否则构成无权处分，一方对外签订的合同效力待定。
第二、房屋买卖合同的效力取决于合同的履行情况：如果在合同签订之后，买受人支付了合理的市场价格并且已办理房屋过户手续的，无论夫妻中非登记一方是否提出异议，房屋买卖合同均有效；如果买受人支付了合理的市场价格，但双方尚未办理房屋过户手续的，则合同效力待定，如果夫妻中非登记一方对交易提出异议，合同则归于无效。
持此观点的人认为：虽登记权利人一方对外出售房屋构成无权处分，但如果买受人的行为符合善意取得的构成要件，出于保护交易安全的需要，应当保障买受人的合法权益。而根据《物权法》第一百零六条规定，买受人的行为如构成善意取得，需满足三个方面的条件：（1）受让人受让房屋时是善意的；（2）以合理的价格受让；（三）已按法律规定办理了房屋的过户登记。上述情形中，受让人基于对房地产登记公示、公信的原则，与登记一方签订合同应推定为具有善意，只要交易价格合理并已完成交易，办理了过户登记，即可认为买受人的行为已构成善意取得，因此，应认定买卖合同有效。但如果房屋未办理完成过户登记，则不构成善意取得，夫妻中非登记权利人对交易提出异议时，应认定合同无效。
第三、房屋买卖合同有效。持此意见的人认为：房屋出售时，权利登记仅在出卖人一人名下的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋完全权利人，且在产权交易过程中，有关部门在办理产权交易过户手续时，对共有人情况亦不予审查，因此，登记权利人与出卖人之间签订的买卖合同，应认定有效。
笔者认为，此种情形下房屋买卖合同的效力判断涉及对无权处分和善意取得两种制度的理解。如果严格按照法律文义解释，《物权法》第一百零六条规定，不动产的善意取得必须满足房产已经完成过户登记的条件，否则受让人不能善意取得房屋，相应的房屋买卖合同也会被认定为无效，即上述第二种意见。但如作此机械理解，会出现诸多矛盾之处：
（1）根据合同的基本理论，合同无效是自始无效，不会因为当事人的履行行为而发生效力的改变。显然，按照上述第二种意见，在其他条件相同的情况下，合同的效力取决于交易双方是否履行了过户登记这一履行行为，这明显违背合同无效的基本理论。同时，如果在买受人善意购买并已经支付了全部购房款项，但仅因为没有办理过户手续而判决合同无效，对买受一方也明显不公平。
（2）根据《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，未办理物权登记的，不影响合同效力。分析上述第二种意见，是否办理房屋过户登记实质影响到合同的效力，按此理解，《物权法》第十五条及第一百零六条之间的规定似乎自相矛盾。
因此，尽管司法实践中，有不少法院按照上述第二种意见的思路对案件进行判决，但笔者更倾向于支持第三种意见。有三点理由：
（1）从节省交易成本、鼓励交易的角度出发，应认定合同有效。在房地产交易过程中，买受人对房屋出卖人是否有权处分房屋仅负有形式审查义务。如房地产产权只登记在出卖人名下，根据物权公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人是唯一的所有权人，有权处分房地产。买受人没有义务去审查出卖人是否已婚或合伙，转让的房屋是否为只登记在一人名下的夫妻共同财产或合伙财产。否则，将增加交易成本，不利于鼓励交易。
（2）从引导社会诚信角度出发，应认定合同有效。在买受人善意的情况下，还将无权处分规则适用于买卖合同，将会给出卖人恶意毁约提供不适当的“保护伞”，出卖人可能据此恶意毁约，不利于社会诚信的构建。
（3）从价值选择角度出发，应当维护交易安全，认定合同有效。在现代社会经济生活中，物的静态安全已让位给物的动态安全，维护交易安全是法律所追求的更高的价值目标，随意否定合同的效力，将不利于交易秩序的建立。
因此，笔者认为：如房屋出售时，权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效。但如有证据证明买受人存有过错，如与出卖人夫妻双方关系密切，明知房屋为共有财产，或者与出卖人恶意串通，以明显低于市场价格进行购买等等，均可认定买受人不具有“善意”，在此情况下，则不宜认定合同有效。
二、风险防范建议
作为购房一方，进行房产交易的根本目的是为了最终获得房屋产权，但如果购房合同被认定为无效，将直接导致其无法实现购买目的。目前，大量二手房是夫妻共同财产，如购房者仅与一方签订购房合同，无疑将面临巨大的法律风险。为尽量避免事后因夫妻另一方不同意出售房屋或出卖方反悔而导致合同无效的法律风险，笔者建议：
第一、买受人在交易之前务必要到房管部门查阅交易房屋的登记簿，明确房产的登记权利人，确定交易对象。如果产权登记人为夫妻双方，务必要求夫妻双方均作为出卖方，同时参与交易和签署合同。
第二、如果明知房屋为共同财产，即使登记方只有一人，在签订
交易合同时也必须要求出售房屋的夫妻双方共同签字或要求签约的夫妻一方出具另一方的公证授权书，表明另一方也同意出售房屋。
第三、作为夫妻的共同财产，为避免在某些情况下被一方擅自转让，建议在房产登记过程中将夫妻双方均登记为产权人。
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。二手房迟迟不能过户，卖方妻子不同意，起诉管用吗？二手房迟迟不能过户，卖方妻子不同意，起诉管用吗？乐福居百家号有一个哥们最近看好一套二手房，很顺利的签订了居间协议，于是就交了5万的定金；之后就去征信查询，办理贷款等等手续准备工作。就在准备就绪的时候，却过不了户了；为什么呢？对方告知，媳妇不同意买这套房子，难道卖房子这么复杂吗？由于两口子闹矛盾，老公就偷着想卖了房子，这一下可惹到了妻子，心都凉了，因为这房子是婚后制备的，老公一个人没权利处置；这一下可难住了那个哥们，交了定金，关键是确实想买这套房子，为了结婚也是倾其所有了；他就问了一下阿永哥，就想能不能起诉，判决继续交易呢？这是不可能的，夫妻共有财产一个人是没有处理的权利的，起诉也白搭，为什么呢？那又该怎么办呢？第一：什么是夫妻财产？夫妻财产就是婚后夫妻共同制备的财产就是夫妻共有财产，包括动产和不动产，房子就是不动产了；婚姻法规定，婚前财产就是婚前制备的财产，就是婚前财产，那么这个财产是一个人可以处理的，婚后制备的那就不能一个人处理了；这个怎么解释呢？说白了，哪怕你的房子是婚前财产，但是没有过户，是在婚后过户的，那也算是婚后共同财产。除非你们婚前做了财产公正，或者有财产协议，那个就是另一个说法了，及时婚后过户也算是婚前财产，因为有约定；这就是所谓的王八的屁股，龟腚；从这个角度上来讲，上述案例中的这套房子，属于夫妻共同财产，一个人无权处理；第二：那么起诉，要求继续交易有可能吗？有可能，除非他妻子同意了，否则绝不可能，为什么呢？物权法第九十七条：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。看到了吧，这是属于共同财产，夫妻财产就意味着每人一半，达不到三分之二的支持率；那么即使起诉，也得不到法院的支持，明白了吗？第三：那这个居间协议虽然有效，属于不可执行范畴；应该怎么办呢？只能依法解除房屋买卖合同，依法追究违约责任，是可行的；当然，嫌麻烦也可以不追究，直接要回定金就可以了，对不对了呢？违约责任只有几个可能性；一是双倍返还定金，交了5万定金，你得返还人家10万块，对不对？上诉案件中，妻子确实不同意，法院也不会支持继续保全房屋，强制过户；二是强制过户，也就是说单方过户；这个又是什么道理呢？有的卖家是因为房价上涨才毁约的，那就另有说法了，对不对？合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。特别是在房价暴涨的时候，违约了以后就要立马起诉，保全房屋，为什么呢？只要法院判决合同有效，房子归买房人了，卖方不执行法院判决，就可以强制执行，单方过户。厉害吧？阿永哥点评：一是卖方不要以为真的买方是真正的弱者，一但进入司法程序，无理取闹者一定输的更惨；甚至有的人，专门吃这碗饭，就是赚取双倍定金的，多给你交点，本该交付20万定金，给你交了50万，一旦毁约首先你的定金就得损失50万，看你还敢不敢玩阴的，千万别贪图利益，才是真正王者；二是买房前，一定要搞清楚，房子是不是夫妻共同财产，那么买卖合同就要双方签字；别听什么中介的，买房错失时机，是要花大价钱的，特别是房价上涨的时候，又要急着结婚的时候，时间就是金钱。时间的价值，比那几十万有时候更加珍贵，懂了吗？本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。乐福居百家号最近更新：简介:乐福居：快乐购房，好居所！作者最新文章相关文章