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哈市出新规 物业考评不优良禁止参与项目竞标
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　　黑龙江日报7月27日讯 记者从哈尔滨市住房局获悉，为督促物业企业持续提升物业服务质量，减少物业服务投诉纠纷，近日《哈尔滨市物业服务考评监管内容及评分标准》出台施行。依据《标准》，物业企业服务考评分值在80分(含80分)以上的为优良；分值在60分以下的为不合格。考评结果将影响物业申报示范项目、竞标、收费标准等。
　　据了解，此次实施的考评监管依据相关政策法规，对物业企业日常服务的30项服务内容进行现场考核查验，较为客观地评价物业企业服务质量；对检查发现问题，督促物业企业予以限期整改；同时将考评结果与物业企业信用评价、示范项目创建、物业服务信用保证金、物业服务标准核定，启动物业项目退出程序等日常业务工作相结合。
　　对于考评结果，依据《标准》，物业企业在申报创建国家、省、市级物业管理示范项目时，对拟申报项目实施考评监管，考评结果优良的，方可申报；物业企业在申报物业项目投标时，结合工作需要和管理业绩情况，对所管项目实施考评监管，考评结果达不到优良的，不允许参与竞标。同时，物业服务考评监管结果连续两年优良项目，减免50%信用保证金；考评结果不合格、发生影响居民正常生活、损害业主共同利益的重大服务质量事故的，按照有关规定动用物业服务信用保证金予以处置；连续两次考评不合格的项目，建议业主大会给予按级差物业服务收费标准下浮10%的处理；对于连续三次以上考评不合格、有所改进但仍达不到现行物业服务标准的，建议业主大会给予降低级差物业服务等级和收费标准；对于连续三次以上考评不合格、多次督办约谈不整改、业主反映投诉强烈的项目，提出《拟退出项目建议书》，建议业主大会启动项目退出程序。
责任编辑：张广义
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物业管理投标指引与技巧
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你可能喜欢物业连续两年考评不合格，物业费得下浮物业连续两年考评不合格，物业费得下浮八方思维百家号记者从市住房保障和房产管理局获悉，《哈尔滨市物业服务考评监管内容及评分标准》日前施行。依据《标准》，物业企业服务考评分值在80分（含80分）以上的，为优良；分值在60分以下的，为不合格。考评结果将影响物业申报示范项目、竞标、收费标准等。考评达不到优良不能参与物业竞标依据《标准》，物业企业在申报创建国家、省、市级物业管理示范项目时，对拟申报项目实施考评监管，考评结果优良的，方可申报。物业企业在申报物业项目投标时，结合工作需要和管理业绩情况，对所管项目实施考评监管，考评结果达不到优良的，不允许参与竞标。考评监管人员深入物业项目现场，主要对物业企业基础管理、环境卫生管理服务、公用设施设备以及公共秩序维护等四个方面30项服务内容进行现场检查核验。对于现场检查中发现的问题，能立即解决的，应当场改正；不能立即解决的，下发整改通知，要求其限期整改，并复查；整改后对考评分数进行修正。所管物业项目年度物业服务考评监管得分在95分（含95分）以上的信用加5分；得分在80-95分（含80分）信用加3分；物业服务质量低下，得分在60分（不含60分）以下的信用扣20分；物业服务质量较差，得分在60分-70分（不含70分）的信用扣10分。考评连续2年优良减免50%信用保证金物业服务考评监管结果连续两年优良项目，减免50%信用保证金；考评结果不合格、发生影响居民正常生活、损害业主共同利益的重大服务质量事故的，按有关规定动用物业服务信用保证金予以处置。连续两次考评不合格的项目，建议业主大会给予按级差物业服务收费标准下浮10%的处理；对于连续三次以上考评不合格、有所改进但仍达不到现行物业服务标准的，建议业主大会给予降低级差物业服务等级和收费标准。对于连续三次以上考评不合格、多次督办约谈不整改、业主反映投诉强烈的项目，建议业主大会启动项目退出程序。物业服务考评监管内容及评分标准（部分）本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。八方思维百家号最近更新：简介:命运只掌握在自己手中，告诉世界我能行！作者最新文章相关文章物业公司没按照招标收费标准收物业费业主投诉_百度知道
物业公司没按照招标收费标准收物业费业主投诉
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关于物业服务收费的主管部门是物价局，可向物价局或住建局物业科反映物业管理条例第四十条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十二条 县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。
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回复网友@HY韩小姚
在物业管理招投标中有哪些情形可废标？
废标的情形一：没有按照招标文件的要求来制作投标文件
在投标活动中，首先会获得招标文件，招标文件会对投标文件有具体的要求，这些要求中包含废标条款，所以要想不废标，当然是按照招标文件的要求来制作投标文件了。
废标的情形二：违反法律法规的规定，比如：《中华人民共和国招标投标法》《物权法》《物业管理条例》和省、市物业管理方面的法律法规
附件：法律关于废标的定义
（附件引用于http://wenku.baidu.com/link?url=Si7q2YSEknS4cE5fpm_ysOPjL6McpOAMhOt_1dTgY--CR0bj542Sg53uDL_nde_555FPmA5Xsc0fHiFdflpeigEzlVnhBmwPNpHEWUsb-cS）
“废标”这个概念在我国招投标立法中并没有统一的定义，在招投标实践中也经常引起纠纷和争议。本文将根据我国招投标、、规章和实践，就废标的含义、决定废标的权利依据、废标的法律后果、废标条件等问题作初步探讨，供商榷。
一、废标的概念
迄今为止，我国有关招标投标的法律法规并没有将“废标”作为一个正式的法律概念进行定义。我国《法》等法律法规中虽然有关于“废标”的表述，但其内涵并不一致：
第一种情形：《政府采购法》第三十六条规定：在招标采购中，出现某些法定情形的，应予废标。这些法定情形包括：(1)符合专业条件的供应商或者对招标文件作实质响应的供应商不足三家的;(2)出现影响采购公正的违法、违规行为的;(3)投标人的报价均超过了采购预算，采购人不能支付的;(4)因重大变故，采购任务取消的。废标后，采购人应当将废标理由通知所有投标人。废标后，除采购任务取消情形外，应当重新组织招标;需要采取其他方式采购的，应当在采购活动开始前获得设区的市、自治州以上人民政府采购监督管理部门或者政府有关部门批准。由此可见，《政府采购法》上所谓“废标”实际上是指宣告招标程序终止的行为，是一个动词。
第二种情形：《工程建设项目施工招标投标办法》第十九条规定：经资格后审不合格的投标人的投标应作废标处理。第三十七条规定：投标人不按招标文件要求提交投标保证金的，该投标文件将被拒绝，作废标处理。在这些规定中，“废标”是一个名词，指经过评标委员会评审不符合招标文件要求因而丧失了继续参加评审程序的资格的投标。我们认为，这种理解符合大多数人的思维习惯。在本文中，我们将“废标”一词限定在第二种情形之中进行讨论。
二、决定废标的权利
决定废标的权利应当是招标人的民事权利，但必须由评标委员会代为行使.
招投标关系的主体是招标人和投标人，因此招投标法律关系直接约束招标人和投标人。评标委员会是招标人根据法律、和招标文件的规定组建的，是行使评审标书、推荐中标人或根据授权直接确定中标人的临时性机构。评标委员会向招标人负责，与投标人之间并没有任何直接的法律关系。因此我们认为，决定废标的权利人是招标人，但根据《招标投标法》的规定，招标人的这一权利应当由评标委员会代为行使。
案例一：某招标人组织开标。在唱标时发现投标人提交的(投标保证金)上的收款人与账号不符，属于无效票据，唱标人当场宣布该投标人的投标为废标。唱标完毕，该投标人拒绝在唱标记录上签字，并即刻提取现金，要求以现金作为投标保证金。双方发生争议。
我们认为，唱标是对投标人的基本情况予以公示的一种方法，唱标人并不具备判断废标与否的资格、能力和权限。投标人递交的支票是否为无效票据，其后来补交的投标保证金是否有效，其投标是否应作为废标处理，应当由评标委员会做出决定。
案例二：某招标文件的《评标细则》规定，对投标进行详细评审的程序如下，先进行技术评审，技术评审合格的，再进行商务评审。经评标委员会评审，某投标人
A通过了技术评审和商务评审，被评标委员会推荐为中标人。此时招标人提出A公司的技术标存在一些不符点，要求评标委员会重新评审，并最终以A公司技术标存在不符点为由，由评标委员会宣布A公司的投标为废标。A公司认为其已经经过技术评审，成为推荐的中标人，再次评审技术标并宣布其投标为废标侵害了其权利，招投标双方因此产生争议。
我们认为：尽管招投标双方受到“招标程序契约”的约束，但评标委员会的评标过程是独立的和保密的，在推荐中标人前，评标委员会可以对A的投标文件进行重新评审。但是，在推荐中标人之后，评标工作已经结束，招标人要求重新启动评审程序，对评标委员会推荐的中标人再次评审，违反了“招标程序契约”，应当对投标人承担违约的责任。如果确属评标委员会推荐中标人有误，评标委员会应当对招标人承当责任。
决定废标废标只能发生在评标过程之中，且由评标委员会行使。评标过程应当从开标之后开始，至推荐中标人或根据授权直接确定中标人结束。
<font COLOR="#，我国《招标投标法》规定：在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，招标人应当拒收。我们理解，招标人“拒收”投标，符合我国《合同法》第二十三条的规定，即承诺(投标文件是对招标程序性规定的承诺)应当在要约确定的期限内到达要约人。因此，“拒收”并不包含在本文所称“废标”之列。
<font COLOR="#，《招标投标法》第三十六条规定：开标时，由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证;经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。这个过程在招标实务中被称为“唱标”。那么，如果在唱标过程中发现投标文件没有按照要求密封等情况，能否由唱标人宣布对投标文件作废标处理呢?我们对此持否定态度。原因是：(1)《招标投标法》规定，招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当当众予以拆封、宣读。由此可见，唱标的目的是公开投标人提交的基本投标信息，而不是对投标文件进行评审;(2)废标必须符合一定的条件，而唱标过程不具有评审废标与否的功能，且招标人并不具有评审的职权，唱标人不具有评审的资格;(3)如果投标文件确实符合废标条件，那么在唱标之后，该投标可以在评标委员会评审后作废标处理。由评标委员会评审后再确定废标，符合公开、公平和公正的原则。
(三)评标委员会决定废标的权利依据
评标委员会决定废标的权利来自于两个方面：(1)、、部门规章的规定;(2)招标文件的规定。分别探讨如下：
决定废标的依据之一：法律、法规、部门规章的规定
对于符合法律、法规、部门规章规定的废标条件的投标，经评标委员会评审后，应当作为废标处理。法律、法规、部门规章规定的废标条件，是以保障招标的公开、公平、公正为目的的，应当属于强制性规范，评标委员会应当遵守，招标人也不能通过招标文件予以排除。根据我们的总结，现行法律、法规、部门规章规定的废标条件主要包括：
<font COLOR="#、以联合体形式参加资格预审并获通过的，联合体组成发生变化且在提交投标文件截止之日前未征得招标人书面同意的，或者组成变化后的联合体削弱了竞争，含有事先未经过资格预审或者资格预审不合格的法人或者其他组织，或者使联合体的资质降到资格预审文件中规定的最低标准以下的;
<font COLOR="#、投标文件(投标书)无投标人盖章并无法定代表人或法定代表人授权的代理人签字或盖章的;
<font COLOR="#、投标书未按规定的格式填写，内容不全或关键字迹模糊、无法辨认的;
<font COLOR="#、投标人递交两份或多份内容不同的投标文件，或在一份投标文件中对同一招标项目报有两个或多个报价，且未声明哪一个有效的，按招标文件规定提交备选投标方案的除外;
<font COLOR="#、投标人名称或组织结构与资格预审时不一致的;
<font COLOR="#、未按招标文件要求提交投标保证金或提交的投标保证金有瑕疵的;
<font COLOR="#、联合体投标未附联合体各方共同投标协议的;
<font COLOR="#、投标人以他人的名义投标、串通投标、以行贿手段谋取中标或者以其他弄虚作假方式投标的;
<font COLOR="#、投标人的报价明显低于其他投标报价或者在设有标底时明显低于标底，投标人不能合理说明或者不能提供相关证明材料的，或者被评标委员会认定为低于其个别成本的，或者拒不按照要求对投标文件进行澄清、说明或者补正的。
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