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签订的借名买房协议是否有效
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在借名的情况下，由于实际者需要承担的风险是比较大的，以此为了保护自身利益，往往当事人之间会协商签订借名买房协议，在其中的条款里面明确约定彼此的权利义务。但因为借名买房行为本身就是违反了相关政策规定的，那此时签订的借名买房协议是否有效呢?详细内容请一起在下文中进行了解吧。一、借名买房协议是否具有法律效力前政府和银行针对首套房和二套房实行差别化的贷款政策和税收政策，首套房实行首付比例最低两成，最低85折，按房产总价款的1%或 1.5%征收契税，二套房(前套未结清的)实行首付4成，贷款利率上浮10%，契税1%或2%。一些购房者明明名下有住宅，但为了享受首套房贷款利率和契税的优惠，就想找名下无房无贷的亲戚或朋友共同买房或者以他人的名义购房，并欲以一纸协议将名义购房人与实际出资人出资情况进行约束。借名买房签的协议既无效力又难公证。公证员指出，名义购房人与实际出资人私下签署的协议不受法律保护，也无法办理公证。根据我国《》规定，房地产权属以为准，房产登记在谁的名下，谁就是房屋的所有权人。当事人为了享受贷款利率优惠、规避国家税收政策签署的“隐名”因为违反法律规定、损害社会公共利益属于，我国《》第五十二条明确规定“有下列情形之一的，：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政的强制性规定。”而且，我国《物权法》规定了“善意取得”制度，即使有私下签署的“隐名购房协议”，名义产权人也完全可以自行将或转卖给第三人，而无需征得实际出资人的同意。只要第三人支付合理价款并已办理完毕的，那么善意第三人就取得了，房产的实际出资人只能要求名义产权人赔偿损失，无权要求追回房屋。此时如果名义产权人转移资产，那么实际出资人就将面临房钱两空的困境。二、合伙买房及时登记别做隐名出资人合伙买房应签书面协议，再去办理共有登记鉴于隐名出资购房存在巨大的法律风险，公证员建议广大市民，谁出资购房，就将房产登记在谁的名下，不要因为银行利率或税收的优惠政策而因小失大。对于合伙共同买房的，包括几人共同出资全款买房，或一人单独出首付、两人共同还贷，或两人共同出资首付并共同还贷等多种情况，建议所有出资人签署书面的《共同出资协议》，详细约定各自的出资额、房产所占份额、贷款的归还、房产的使用受益权、何种情况下可以处置，以及如何处置等问题。在签署书面共同出资协议后，全部出资人应当去房管局办理房地产共有登记。我国《物权法》承认不动产有按份共有和共同共有两种形式，按份共有人对共有的不动产按照其份额享有所有权，处分共有的不动产或者动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。因此公证员建议合伙买房的，应当在签署书面《共同出资协议》后到房地产管理部门办理产权登记，将产权登记按份共有，并在上明确各自所占有的产权份额，以免日后发生不必要的纠纷。需要注意，由于借名买房的行为本身就是违反了相关法律中的规定，对于这样的行为就会认定为无效的，因此即使当事人之间签订了借名买房协议，此时这样的行为也是无法提供保障，并这样的行为也是会被认定为无效的。更多借名买房方面的知识，可以上365网站进行具体了解。延伸阅读：
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提问仅需 1 分钟，律师在线解答泰安房产律师何敬伟||一起涉及无权处分、善意取得和借名买房的房屋买卖合同纠纷案
律师何敬伟，为您提供泰安房产免费法律咨 询，电话：
　　文/林娜 北京市第一中级人民法院 　　来源/《中国法院2016年度案例》合同纠纷卷 中国法制出版社，转自：天同诉讼圈 　　本案包含了无权处分、善意取得和借名买房三个房屋买卖合同纠纷案中典型的常见问题。虽不是疑难案例，但若能梳理清晰一案涉及的三个不同方面争议内容，必将对此类案件的了解更加深一层。 　　【基本案情】 　　案号：北京市第一中级人民法院(2014)一中民终字第3051号民事判决书 　　原告(被上诉人)：刘某生 　　被告(上诉人)：沈某楠、刘某闻 　　刘某生与沈某楠原系夫妻关系，二人于日登记结婚。日，双方经北京市海淀区人民法院判决离婚。因子女抚养及财产分割问题刘某生提出上诉，北京市第一中级人民法院于日作出(2013)一中民终字第4348号民事判决书，对双方离婚予以维持。 　　日，沈某楠与中远房地产开发有限公司(以下简称中远地产公司)签订《北京市商品房预售合同》，以贷款方式购买了位于北京市石景山区某小区30号楼2层1单元203号房屋(以下简称诉争房屋)，建筑面积119.21平米，总价款855551元。 　　合同签订后，沈某楠通过刘福堂以刷卡方式向中远地产公司支付购房定金20000元和房款245551元。 　　日，沈某楠与人招商银行股份有限公司北京长安街支行(以下简称招商银行)、保证人中远地产公司签订《个人住房(抵押)借款合同》，以诉争房屋作抵押贷款59万元。根据招商银行回单，沈某楠按期向银行偿还贷款。其中，日，由刘某生向招商银行偿还诉争房屋贷款4500元。对此，沈某楠陈述：因自己与刘福堂在云南工作，且紫祥天成公司已处于半解散状态，出纳都离职，无法由自己或紫祥天成公司人员前往银行还贷，故让刘某生持钱款还贷。 　　日，沈某楠与刘某闻签订《北京市存量房屋买卖合同》，将诉争房屋以1430520元出售给刘某闻，合同约定：签订合同时支付定金120万元，余款在房屋产权过户当日一次性付清;出卖人同意于日前将房屋交付买受人。庭审中，刘某闻陈述：其与刘福堂系同乡，让刘福堂帮助找房屋，刘福堂称其公司有房屋要出售，故在购房时未询问沈某楠状况。 　　合同签订后，日，刘某闻分别向沈某楠支付购房款754500元和45万元，沈某楠出具收条，其中120万元为合同约定之定金，4500元为2008年供暖费和物业费。沈某楠将诉争房屋交付刘某闻。 　　日，沈某楠分三次向刘福堂转账，数额分别为10万元、195500万元、754500元，共计105万元。 　　庭审中，沈某楠提供刘福堂所写收条，内容为“沈某楠交房款壹拾伍万元整……刘福堂2008年元月25日。”刘某生对此收条真实性不予认可。 　　日，诉争房屋登记在沈某楠名下。 　　日，沈某楠收到北京聚丰宾馆有限公司(以下简称聚丰宾馆公司)转账57万元，并向招商银行账户汇款，一次性偿还诉争房屋贷款57万元。 　　日，注销抵押登记。 　　日，沈某楠与刘某闻办理合同手续，并取得房屋所有权证。 　　日，刘某闻向沈某楠支付购房款231000元，此款项刘某闻其配偶周武银行账户以转账方式支付沈某楠母亲陆秀英。 　　庭审中，沈某楠提供刘福堂所写收条，内容为“沈某楠售房款贰拾叁万壹仟元整……收款人：刘福堂2011年元月2日”。刘某生对此收条真实性不予认可。 　　日，北京紫祥天成房地产经纪有限公司成立，股东为刘福堂、沈某楠。日，紫祥天成公司名称变更为翔润天成公司。日，翔润天成公司注销。 　　庭审中，沈某楠主张：因无法以紫祥天成公司名义购房，故借用沈某楠名义购房，并由股东刘福堂、沈某楠签订协议，诉争房屋实际为紫祥天成公司出资购买，月供通过给沈某楠报销方式由公司偿还，紫祥天成公司与沈某楠系借名购房关系;售房已经过股东会的决议决定，并决定售房款用于公司偿还债务和经营使用。对此，沈某楠提供沈某楠、刘福堂二人签字的《协议书》一份、沈某楠、刘福堂二人签字的《股东会决议》一份、报销单据粘贴单。《协议书》内容为：“刘福堂、沈某楠欲组建房地产经纪有限公司，经协商一致达成如下协议。1.因公司正在筹建阶段故以沈某楠个人名义购买石景山区玉泉西里二区30号楼2层1单元203房屋一套，首付款从刘福堂的个人账户预先支付265551元，公司成立后由公司每月负责归还贷款本金及利息，直到还清全部贷款。2.沈某楠仅是名义上的所有权人，未经公司同意，不得私自转让、出售该房屋。3.公司依据情况决定出售房屋时，沈某楠应积极配合，协助完成，并将房款及时转回。股东签字：刘福堂、沈某楠2007年元月8日”。 　　《股东会决议》内容为：“1.因公司运营资金紧张，现股东会决定，现将公司在筹建阶段以沈某楠个人名义购买的石景山区玉泉西里二区30号楼2层1单元203房屋一套出售，出售价格不低于140万元人民币。房款用于支付公司部分借款和公司运营费用。2.沈某楠必须按股东会决议，配合办理各相关手续。特此决议。股东签字：刘福堂、沈某楠日”。 　　【争议焦点】 　　沈某楠出售诉争房屋是否为有权处分，诉争房屋是否为沈某楠与刘某生夫妻共同财产，是否为紫祥天成公司借名所购。刘某闻是否构成善意取得。 　　【裁判要旨】 　　一审法院判决：沈某与刘某闻之间的房屋买卖合同无效。 　　北京市第一中级人民法院认为：根据刘某生的诉讼请求，本案仅涉及合同效力的问题。沈某楠与刘某闻签订的《北京市屋买卖合同》是双方的真实意思表示，本案中没有证据证明该合同具有合同法第五十二条规定的合同无效之情形。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。根据上述规定，涉案房屋虽然登记在沈某楠名下，但即使该房屋属于刘某生与沈某楠的夫妻共同财产，刘某生以沈某楠对房屋无权处分为由主张合同无效的请求也不能得到支持。刘某闻能否善意取得涉案房屋的问题不是本案的审理范围。沈某楠与紫祥天成公司是否存在借名购房的问题本案中不做判断，当事人可另行解决。 　　另外，关于善意的判断标准问题，法院认为，基于物权登记的公信效力，在房屋买卖过程中买受人信赖房屋登记簿中关于物权登记的记载，不知道出卖人无处分权即应推定买受人为善意。鼓励交易，保护交易安全是善意取得制度的目的，如要求交易人均对财产的权属进行详尽调查，以排除从无处分权人处取得财产的可能性，无疑提高交易成本，不利于维护交易秩序，与善意取得制度的立法本意相悖。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决： 　　一、撤销北京市石景山区人民法院(2013)石民初字第1212号民事判决; 　　二、驳回刘某生的诉讼请求。 　　【法官评析】 　　本案涉及无权处分、善意取得和借名买房三个房屋买卖合同纠纷中常见问题，具有典型性。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称买卖合同司法解释)第三条关于无权处分行为的效力进行了新的界定，具有重大的现实和理论意义，但实践中诉讼当事人对于此条款的理解还存在误区。在适用买卖合同司法解释第三条时是否应同时审查第三人是否属于善意取得，在实务中也有较大争议。而借名买房属于有效还是无效，不同情况有截然相反的处理结果。结合本案，分别对上述三个问题展开讨论： 　　1.买卖合同司法解释第三条的适用。夫妻一方主张另一方擅自处置夫妻共有房屋，是房屋买卖合同纠纷中的常见问题，也是适用买卖合同司法解释第三条的典型纠纷。买卖合同司法解释第三条规定：当事人一方以出卖人缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。此条规定符合市场经济交易规律，保障了市场交易的安全，也与国际上有关合同的立法趋势保持了一致。构建该条司法解释的基础条件之一便是负担行为和处分行为的区分。负担行为仅是物权变动发生的原因，物权未发生变动并不影响负担行为即合同的效力。处分行为是指直接使权利发生变更的法律行为。买卖合同只是负担行为，在当事人之间仅发生债权债务关系，要发生物权变动，不动产必须进行登记，而登记时如何履行的程序问题。有效的负担行为并不以当事人对标的物有处分权为必要。因此即使在合同签订时出卖人没有处分权，其与买受人签订的买卖合同仍然是有效的。本案中涉案在出卖人一人名下，具备无权处分的表征，该房屋即使属于夫妻共同财产，主张无效一方的诉讼请求也无法得到支持。 　　2.善意取得的判断标准及法院审查义务。本案中一审认定买受人非善意，没有尽到严格的审查义务，无法善意取得诉争房屋;二审却认定买受人尽到了审查义务，属于善意;这就涉及到善意取得的判断标准问题。无权处分合同中的善意相对人想要凭借善意取得制度取得物的所有权需要满足三个条件：(1)相对人交易时是善意的。(2)相对人需要支付合理对价。(3)动产已经完成交付不动产已经完成登记。本案中，买受人基于物权登记的公信效力，在房屋买卖过程中信赖房屋登记薄的记载，应推定为善意。在支付了合理对价，并完成不动产登记的情况下，从鼓励交易，保护交易安全的角度目的出发，应认定为善意取得成立，不应该强加过多的审查义务。 　　关于在无权处分适用买卖合同司法解释第三条时，是否主动审查第三人是否善意在实务中有争议。一种观点认为，主张买卖合同无效属于法律明文规定不能支持的诉求，如果坚持主张无效，应直接驳回诉求，无需审查。另一种观点认为，只有构成善意取得，才能适用此条。笔者认为，善意取得是抗辩事由，应由抗辩一方提出，法院不应主动审查。 　　3.借名买房是否成立。本案一审中用较大篇幅论述借名买房是否成立，二审由于直接适用了买卖合同司法解释第三条驳回诉求，而无需对借名买房问题进行论证。借名买房具有以下几层含义：(1)事实购房人借用他人名义购房，(2)事实购房人以他人名义登记房屋所有权，(3)事实购房人出资购买房屋，(4)事实购房人行使对房屋的权利。认定借名买房是否成立，要综合考虑房屋占有适用、购房款出资、购房票据控制情况等综合判断。本案中，由于公司成立时间晚于购房日期、房款结算不合常理、交易人之间有利害关系等因素，一审认定借名不成立有其合理性。借名买房属于合同行为，在起诉时案由应列为合同纠纷，只要无效力性强制性规定合同无效，借名买房应认定为有效，出现争议时，事实购房人可通过民事诉讼请求法院确认房屋所有权。
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何敬伟律师，中华全国律师协会会员，山东律师协会会员，山东华林律师事务所（山东优秀律师事务所）副主任、合伙人，贵州大学法律硕士，接受过系统的法学理论，有较深的法学功底，曾在检察院系统担任反贪局检察官，现在为泰城多家知名企业的法律顾问，曾多次做客泰安电视台《第一地产》、《泰安房产报道》栏目解答观众问题，大众报业《新晨报》曾发表对本律师的专访。2012年，在山东省首届“我最满意的律所、我最喜爱的名律师”公益网评活动中，被评为山东省“我最喜爱的名律师”。2014年取得LTT律师培训师（中级）资格。2015年被泰安市律师协会授予“优秀法律援助律师”称号。擅长刑事辩护，同时擅长各类诉讼及非诉讼业务，熟悉中国的司法制度，熟悉诉讼、仲裁、行政复议等法律程序，具备全面系统的法律专业知识。积累了丰富的办案经验，擅长处理公司、合同等法律事务，对婚姻继承，人身损害等纠纷也具有丰富的实践经验。咨询电话：-------------------------何敬伟律师微信号:hjwlvshi更多信息请扫描下方二维码
泰安2017最新限购政策
阅读下一篇千万千万不要借名买房！
随着各地调控持续升级，被限购人群不得不登上一两年甚至更长时间，还有部分人群担心房价上涨后买不起，想到了借名买房：我有钱你有资格，正好有没有？
其实借名买房暗藏六大风险：
一是无书面协议，一方否认曾约定借名买房。借名买房的双方多为亲属、朋友关系，基于感情信任，多为口头约定，较少签订书面协议，登记人因房屋价格上涨等因素否认借名买房。
二是违反政策、法规规定，借名买房协议可能被认定无效。借名购买经济适用房等保障性住房，虽签订书面协议，但因规避政策，协议存在被法院认定无效之可能，借名人无法实现获得房屋产权的目的。
三是登记人拒绝办理房屋过户手续。在房屋满足过户条件时，是否协助办理房屋过户的主动权掌握在登记人手中，借名人面临遭到拒绝的风险。
四是借名人被要求腾退房屋。购买房屋后，借名人往往实际居住在房屋内，但由于房屋登记在他人名下，而我国对不动产物权采登记主义，借名人面临被起诉腾退房屋的风险。
五是房屋因登记人涉诉而被查封或处分。借名买房系借名人和登记人之间的约定，根据公示公信原则，房屋所有权证载明登记人为所有权人，一旦登记人涉诉，该房屋作为其财产面临被查封或处分的危险。如：登记人离婚，其配偶主张该房屋作为夫妻共同财产应分割;登记人负有债务，债权人申请保全而致该房屋被查封。
六是登记人将房屋转让给第三人。由于房屋登记在他人名下，第三人有理由相信登记人为房屋所有权人。二者签订买卖协议，如第三人不知借名登记，则借名人面临丧失房屋的可能，其只能依不当得利向登记人主张赔偿。
法律不支持“借名买经适房”
对于不违反国家政策、法律法规强制性规定的借名买房，如办理贷款困难，律师建议双方签订书面协议，以“白纸黑字”的形式固定借名买房行为，如果有条件可以对协议进行公证，这样可以明确出资人与登记人之间究竟是借款关系还是借名买房。
但是需要强调的是，违反政策借名购买经适房的，即使有书面协议或进行公证，都可能导致协议因违反强制性规定被认定无效。
而特别需要提醒实际出资人的是，一定要留存出资的相关证据，如银行转账记录、收据收条等，以防在没有书面协议或房屋登记人对借名买房不予认可时，出资人可以以此为依据向登记人主张债权、减少损失。
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