房屋买卖、互换、分割、以屋入股、法人组织分立、合并等转移登记
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房屋买卖、互换、分割、以屋入股、法人组织分立、合并等转移登记
鄂尔多斯市住房保障和房屋管理局
《中华人民共和国城市房产管理办法》、《中华人民共和国物权法》、《房屋登记法》
需要进行房屋房屋买卖、互换、分割、以屋入股、法人组织分立、合并等转移的人
申请受理条件
1.符合国家相关法律、法规和政策规定。
2.申报资料要按要求提供齐全。
3.按规定缴纳有关税费。
1.登记申请书；
2.申请人身份证明，申请人为自认人得、提交《居民身份证》或《户口本》、《护照》《军官证》等身份证明；
3.《房屋所有权证》
4.公正后的房屋买卖合同、互换合同、赠与合同、分割协议、合并协议、以房入股协议、法人组织分立协议、法人组织合并协议等材料。
5.房地产发票
6.完税凭证或免税证明；
7.房屋户籍平面图；
8.其他必要材料
鄂尔多斯市东胜区天骄路金辉大厦四楼
正常上下班时间，AM：8:30-12:00，PM：2:30-5:30
30个工作日
申请--受理--审核（初审--复审--审批）--缮整--记载于登记薄--收费--发证--归档
收费标准及依据
《中华人民共和国城市房产管理办法》、《中华人民共和国物权法》、《房屋登记法》
　　　中华人民共和国城市房地产管理法&　　（1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过　根据2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》修正）&　　　目录　　&　　　第一章　总则&　　　第二章　房地产开发用地&　　　第一节　土地使用权出让&　　　& 第二节　土地使用权划拨&　　　第三章　房地产开发&　　　第四章　房地产交易&　　　　第一节　一般规定&　　　　第二节　房地产转让&　　　　第三节　房地产抵押&　　　　第四节　房屋租赁&　　　　第五节　中介服务机构&　　　　第五章　房地产权属登记管理&　　　　第六章　法律责任&　　　　第七章　附则&　　　　&　　第一章　总则&　　　&&第一条　为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。&　　　　第二条　在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。&　　　　本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。&　　　　本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。&　　　　本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。&　　　　第三条　国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。&　　　　第四条　国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。&　　　　第五条　房地产权利人应当遵守法律和行政法规，依法纳税。房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。&　　　　第六条　为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。&　　　　第七条　国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。&　　　　县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。&　　&&　　第二章　房地产开发用地&　　　&第一节　土地使用权出让&　　&&　　　　第八条　土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。&　　　　第九条　城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。&　　　　第十条　土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。&　　　　第十一条　县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的，须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案，按照国务院规定，报国务院或者省级人民政府批准。&　　　　第十二条　土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。&　　　　直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限，由直辖市人民政府规定。&　　　　第十三条　土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。&　　　　商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。&　　　　采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。&　　　　第十四条　土地使用权出让最高年限由国务院规定。&　　　　第十五条　土地使用权出让，应当签订书面出让合同。&　　　　土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。&　　　　第十六条　土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。&　　　　第十七条　土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定，提供出让的土地；未按照出让合同约定提供出让的土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还土地使用权出让金，土地使用者并可以请求违约赔偿。&　　　　第十八条　土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。&　　　　第十九条　土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算，用于城市基础设施建设和土地开发。土地使用权出让金上缴和使用的具体办法由国务院规定。&　　　　第二十条　国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。&　　　　第二十一条　土地使用权因土地灭失而终止。&　　　　第二十二条　土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。&　　　　土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。&　　&&　　　&&第二节　土地使用权划拨&　　&&　　　　第二十三条　土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。&　　　　依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。&　　　　第二十四条　下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：&　　　　（一）国家机关用地和军事用地；&　　　　（二）城市基础设施用地和公益事业用地；&　　　　（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；&　　　　（四）法律、行政法规规定的其他用地。&　　&第三章　房地产开发&　　　&&第二十五条　房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。&　　　　第二十六条　以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。&　　　　第二十七条　房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。&　　　　房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。&　　　　第二十八条　依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。&　　　　第二十九条　国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。&　　　　第三十条　房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：&　　　　（一）有自己的名称和组织机构；&　　　　（二）有固定的经营场所；&　　　　（三）有符合国务院规定的注册资本；&　　　　（四）有足够的专业技术人员；&　　　　（五）法律、行政法规规定的其他条件。&　　　　设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。&　　　　设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。&　　　　房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。&　　　　第三十一条　房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定。&　　　　房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资额应当与项目规模相适应，并按照土地使用权出让合同的约定，按期投入资金，用于项目建设。&　　第四章　房地产交易&　　　&&第一节　一般规定&　　&&　　　　第三十二条　房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。&　　　　第三十三条　基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。&　　　　第三十四条　国家实行房地产价格评估制度。&　　　　房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。&　　　　第三十五条　国家实行房地产成交价格申报制度。&　　　　房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。&　　　　第三十六条　房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。&　　　&&第二节　房地产转让&　　　&&第三十七条　房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。&　　　　第三十八条　下列房地产，不得转让：&　　　　（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；&　　　　（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；&　　　　（三）依法收回土地使用权的；&　　　　（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；&　　　　（五）权属有争议的；&　　　　（六）未依法登记领取权属证书的；&　　　　（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。&　　　　第三十九条　以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：&　　　　（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；&　　　　（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。&　　　　转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。&　　　　第四十条　以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。&　　　　以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。&　　　　第四十一条　房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。&　　　　第四十二条　房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。&　　　　第四十三条　以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。&　　　　第四十四条　以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。&　　　　第四十五条　商品房预售，应当符合下列条件：&　　　　（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；&　　　　（二）持有建设工程规划许可证；&　　　　（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；&　　　　（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。&　　　　商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。&　　　　商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。&　　　　第四十六条　商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。&　　&&　　　&&第三节　房地产抵押&　　&&　　　　第四十七条　房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。&　　　　第四十八条　依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。&　　　　以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。&　　　　第四十九条　房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。&　　　　第五十条　房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。&　　　　第五十一条　设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。&　　　　第五十二条　房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。&　　&&　　第四节　房屋租赁&　　&&　　　　第五十三条　房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。&　　　　第五十四条　房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。&　　　　第五十五条　住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。&　　　　第五十六条　以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。&　　　&&第五节　中介服务机构&　　&&　　　　第五十七条　房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。&　　　　第五十八条　房地产中介服务机构应当具备下列条件：&　　　　（一）有自己的名称和组织机构；&　　　　（二）有固定的服务场所；&　　　　（三）有必要的财产和经费；&　　　　（四）有足够数量的专业人员；&　　　　（五）法律、行政法规规定的其他条件。&　　　　设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。&　　　　第五十九条　国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。&　　第五章　房地产权属登记管理&　　　&&第六十条　国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。&　　　　第六十一条　以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。&　　　　在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。&　　　　房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。&　　　　法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。&　　　　第六十二条　房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。&　　　　因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。&　　　　第六十三条　经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十一条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。&　　第六章　法律责任&　　　&&第六十四条　违反本法第十一条、第十二条的规定，擅自批准出让或者擅自出让土地使用权用于房地产开发的，由上级机关或者所在单位给予有关责任人员行政处分。&　　　　第六十五条　违反本法第三十条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。&　　　　第六十六条　违反本法第三十九条第一款的规定转让土地使用权的，由县级以上人民政府土地管理部门没收违法所得，可以并处罚款。&　　　　第六十七条　违反本法第四十条第一款的规定转让房地产的，由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，可以并处罚款。&　　　　第六十八条　违反本法第四十五条第一款的规定预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。&　　　　第六十九条　违反本法第五十八条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。&　　　　第七十条　没有法律、法规的依据，向房地产开发企业收费的，上级机关应当责令退回所收取的钱款；情节严重的，由上级机关或者所在单位给予直接责任人员行政处分。&　　　　第七十一条　房产管理部门、土地管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，给予行政处分。&　　　　房产管理部门、土地管理部门工作人员利用职务上的便利，索取他人财物，或者非法收受他人财物为他人谋取利益，构成犯罪的，依照惩治贪污罪贿赂罪的补充规定追究刑事责任；不构成犯罪的，给予行政处分。&　　第七章　附则&　　　&&第七十二条　在城市规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理，参照本法执行。&　　　　第七十三条　本法自1995年1月1日起施行。　&503 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土地使用权证暴露居住雷区 多数购房者不了解
北京楼市周刊
不久前，在河南的一个地方报纸上看到这样一件事情。年近60岁的郑州市民老赵10年前，用自己一生的积蓄，花20万元在郑州市甲房地产开发公司购买了一套三室一厅的住房，并及时办理了“房屋所有权证”。时隔几年，一件意想不到的事情打破了他平静的生活。甲房地产开发公司因为经营不善，将老赵所居住的商品楼 转让给乙房地产开发公司，双方到有关部门依法办理相关转让手续，乙房地产开发公司取得了该商品楼的“国有土地使用证”。乙房地产开发公司决定根据自己的需要，拆除该栋商品楼开发其他项目。眼看就要失去安身之地了，老赵多次找乙公司交涉，但该公司说自己有合法的“土地使用证”，坚持拆除。自己对房子拥有100%的产权，难道这房子还不属于自己吗？
&&&&对此，地方国土资源局同志对老赵说，你的房子只拥有房屋所有权，而没有办理相应的土地使用权证书。所以，乙公司有拆除该建筑的权利。经过有关部门的协调，老赵虽然得到了一定补偿，但仍损失不少。
&&&&记者就此事询问了身边几个在北京买了房子的朋友，大家竟都一头雾水，根本没听说过买房子还要办理土地使用权证这回事。
&&&&北京：个人不能办理土地使用权证
&&&&北京市国土房管局日公布了《北京市房地产登记条例(送审稿)》征求意见稿，其中明确规定，房地产登记以一宗地为基本单元进行登记。单独拥有一宗土地后，以该宗地和地上房屋进行登记。共用宗地上单独拥有一个权属单元房屋的，以房屋的栋、层、套、间以及具体权属单元界限的部分为基本单元连同房屋分摊的土地进行登记。当房地产发生转让、分割、赠与、抵押、设典等情况，有关当事人双方应共同申请登记。此“房地产登记条例”是北京市首次对房地产登记做出全面明确的规定。许多业内专家解释，这标明今后北京市对房地产的权属可能采用“两证合一”的发证方式。
&&&&但当记者打电话咨询北京市国土资源局时，却得到了另人惊讶的答案。工作人员告诉记者，现在北京仍然不对个人办理土地使用权证。至于“两证合一”，更不可能。早在去年7月1日，原北京市国土房管局被分拆，北京市国土资源局正式挂牌成立。原国土房管局承担的房屋行政管理和住房制度改革职责划入市建委，土地、地质矿产行政管理的职责划入市国土局。各区县的国土资源和房屋管理局改组为房管局，其原有的国土资源管理权全部上收到北京市国土资源局。各区县不再有土地审批权。海淀区和朝阳区房管局也是同样的答复，“不接待个人办理土地使用权证。”
&&&&多数居民不知“土地使用权证”
&&&&采访中记者发现，竟然有很多业主根本就不知道买房子还需要办理“土地使用权证”。一位刘先生说，有了房屋使用权证我对房子不是就有了100%的产权了吗？开发商也并没有告诉我要办这个证。还有一位业主对记者说，这个证是开发商应该办的吧，就这么一块土地这么多业主怎么办理使用权？
&&&&中国人民大学土地管理系教授谭峻说，根据《房地产》法的规定，所购商品房应该具备“土地使用权”和“房屋所有权”两个证书。但目前北京居民买房只有房屋所有权证。土地所有权证表明土地来源是划拨还是出让。对于划拨的公有住房和经济适用房，它的转让、销售等有严格限制；但对于出让来源的商品房，它的转让、销售国家没有任何限制。开发商在房管局办理土地的初始登记，土地开发到一定程度才允许转让土地使用权。业主买房子相当与第二次转让土地使用权，涉及到土地的转移登记。
&&&&关于土地使用权证的办理方法，谭教授说，房改房和经济适用房用地土地使用权证应该由住房户和原使用土地单位到辖区国土资源管理部门共同申请，国土资源部门将依法办理；如果原用地单位已经不存在，住房户和该单位的上级主管部门，或现在实际使用原单位土地的单位，到国土资源管理部门共同申请；如果住房由居委会管理，住户可和居委会到国土资源管理部门共同申请。商品房办理土地使用证应该由住房户和开发商共同到所在辖区的国土资源管理部门办理。但有一个问题就是楼房的占地面积很清楚，但基地上的建筑物属于不同的所有权人。这样在办理土地所有权证的时候就按照房屋的建筑面积把土地分为不同的份额。根据国家规定，对于楼房住户，楼下整宗地作为公有宗地，每户分摊面积等于宗地面积占建筑总面积的比例乘以户建筑面积。除了 建筑基地外，公共走道，公共绿化等应该是公有使用权。所以，业主完整的土地使用权应该是两部分：对基地的分额和对公有面积的使用权。
　　没有“土地使用权证”有风险吗？
&&&&对于个人不办理土地使用权证，谭教授说不会存在太大风险。我国是土地国有制，个人办理土地使用权不太现实。随着现在各种政策把开发商的门槛抬高，房地产开发越来越规范，开发商把土地使用权证转让出去的情况不多。所以，业主卖了房子，办理了房屋所有权证书基本可以保证自己的权利。但是，法律界人士却不这么乐观，记者采访的几位律师普遍认为，现在大部分业主都没有办理土地证的意识。但事实上“土地使用权证”是存在的，而且一直留在开发企业那里。开发商实际在房屋销售中已经将办理土地使用权证时交纳的土地出让金分摊在各单元房中。但业主买了房子后，却只能办理产权证，却不能办理土地证，这本身就不合法。另外，房屋销售完毕后，“土地使用权证”的去向成为房地产行业中的一个“雷区”，如果还保留在开发企业那里，业主肯定会承担一定的风险。因为现在开发一个项目需要的资金很多，光依靠开发商的自有资金是不够的，许多开发企业都要把土地证抵押给银行进行贷款，而一旦该企业在还贷上出现什么问题。银行就面临着是将这土地使用权重新投放进市场，这样就可能会发生本文开头河南郑州发生的事件；要么银行将承担开发企业不能还贷留下的坏帐，这显然是银行所更不愿意的。
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