广州楼市样本调查：房价较低的一线城市
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　　广州4月9日电（卢志坤）在广州开了接近20年的出租车后，张华盛开始羡慕起深圳这个相距不过半小时车程的城市来。
　　来自河南开封的他正打算在明年自己的出租车报废后回老家做生意，前提是把他在广州天河北的房子卖了。他已经不记得他父亲2003年给他买的这房子当时的总价是多少，只隐约记得当时的价格可能在5000元~6000元/平方米左右，并支付了17万元的首付款。而今这套房子已经成为了他最值钱的资产。
　　“我不知道我的房子能卖多少钱，但肯定比我开出租这么多年赚的钱多。”张华盛说，他一直都没有投资的概念，这套两室一厅的房子，还是当年父亲硬要买下的，而他则选择买了一辆出租车，至今出租车已经报废了2台。他也基本没有在那套房子里居住，而是将其出租，现在每个月能为他带来超过3000元的租金收入。
　　但他知道，他所在的天河区，早已迈过30000元/平方米的门槛。让他羡慕的只是，当年还多是农田的珠江新城，如今房价早已超过他所在的区域，偶尔从新闻或是在深圳开出租的老乡口中，他也听说十数年前房价仅元/平方米的深圳郊区，如今房价甚至超过了40000元/平方米。“如果当时在这些地方买了房子，现在一套至少变两套了。”张华盛感叹道。
　　与张华盛一样认为广州价格仍然较低的，是广州市长陈建华。近日，陈建华在公开场合表示“广州房价还只是北京、上海的一半，另一半就是我们的空间，我们有这个信心。”他还说，广州的经济总量，今年将超过香港，明年将超过新加坡，“所以在广州还有很好的前景。”
　　长期以来，尽管与北京、上海、深圳同位于一线城市之列，但相对而言，广州的房地产价格仍然要低于这些城市。根据官方最新的统计数据，广州新建住宅均价约为1.5万元/平方米，深圳约为2.4万元/平方米，北京的房价，则已经多次被称为“进入6万元时代”。
　　市长的公开言论，也让外界将目光再次聚焦到这个房地产价格仍明显低于北京和上海的一线城市，接下来将会采用怎样的策略刺激的发展。在去年的楼市政策松绑大潮中，目前仅剩余4个一线城市以及三亚仍在执行限购政策，房地产行业人士普遍认为广州将会成为最先松绑限购政策的一线城市。
　　“外界拥有这样的想法并不奇怪，”广东房地产协会会长蔡穗声说，“房地产业界一直有一种观点，广州的房地产市场相对来说是比较理性，房价在几个大城市里边是相对低一些的。如果说这几个一线城市需要一个带头放开限购的话，全国影响比较小、容易被接受的，还是广州。”
　　蔡穗声表示，去年全国楼市的整体下行，也让广州受到了冲击，并且这种冲击在一线城市里边是最为严重的。广州官方数据显示，2014年广州全市新房销售面积800多万平方米，较上年度减少了五分之一。
　　“从这种全国性的楼市下行中我们应该看到的是，这表明中国以前那种城镇住宅供应严重短缺的时代基本过去，”蔡穗声说，“我们不能够指望总体上住房销售永远保持很旺盛、很饥迫的状态。”但他也补充说，可能无法避免局部失衡的状况。
　　但随着近几年来开工面积的快速增长，广州的待售住宅面积正在不断积压。根据房地产研究机构克而瑞提供的数据显示，3月份广州商品住宅库存面积比去年同期增加了三分之一，而消化这些新建商品住宅需要的时间则从去年同期的8.9个月上升到11.5个月。
　　但这种新增的库存可能更集中在广州外围的一些区域。“广州几个中心城区的购房需求其实一直非常旺盛，价格也多数在往3万元（每平方米）往上走，”李广昌说。他是位于五羊新城附近的房地产中介机构满堂红的一名置业顾问，满堂红在广州的二手房交易市场具有较大的份额。
　　李广昌称，在他经手的客户中，多数都是询问一些热门区域的楼盘，比如越秀、天河这样相对发达的区域，二手房交易比较活跃。而外围的几个区域新开工面积则不断增加，但需求却没跟上。
　　广州政府正试图通过一些优惠手段，从而刺激需求疲弱的房地产市场。《华夏时报》援引消息源说法称，降低土地出让金的首付款门槛、提供税收优惠以及放松已开发项目预售证审批等也纳入政府考虑的范围。“虽然没有提是否会放松限购，但市政府领导曾在洽谈时指出，楼市调控会回归市场化，并暗示一些行政化的调整措施很快会不合时宜。”报道称。
　　克而瑞广州研究咨询总监曾英杰说，今年两会时政府已经提出要支持改善型住房，这意味着如果要稳定住房消费，那么房贷方面的支持则显得十分重要。“从需求角度而言，住房需求一直存在，”曾英杰说，“去年楼市交易的疲软，很重要的原因在于上半年银行普遍收紧了贷款的发放额度。”
　　曾英杰表示，从3月30日多个政府部门同时发出系列刺激政策也可以看出，中央正在放松贷款的难度，刺激中高收入人群进入楼市。当日，政府将个人购买第二套住宅的首付比例从6成降到4成，个人转让项目免征营业税的年限从5年缩减至2年。
　　而在广州，政府正在研究公积金贷款政策的调整。比如，让借款人去申请商业贷款，商业贷款与公积金贷款的利息差额由公积金中心来补贴给借款人。但广州住房公积金管理中心表示，目前这一方案已经初步与部分银行进行过沟通协调，但最终仍然待上报批准。
　　但在行业人士看来，似乎放开限购对广州的楼市会起更大的作用。蔡穗声认为，从整体来看，广州的库存仍然在快速增长的原因主要是受位于较为偏远区域需求疲弱的影响，比如广州中心6个城区以外的4个区以及2个市。
　　“我们广东省房协去年以来多次呼吁广州应该逐步取消限购，比如南沙，南沙是广州要发展的新区域，做了多年了，但是由于它地方比较远，产业也不是很充足，交通条件也在逐步改善之中，它的人口增长不是很快，我们认为这些区域是不需要限购政策的。”蔡穗声说。
　　蔡穗声认为，包括南沙在内的几个外围城区，目前房价仍然很低，平均价格不到1万元/平方米，基本需求也没那么大，从城市来说应该引导人口往这些区域流动。“市中心的土地、供求关系都很紧张，这一方面要放开限购了缓一缓是可以的，”蔡穗声说，“我们认为对广州这个十二个区不应该一刀切，对于郊区的一些区域可以逐步放开限购。”
　　但与北京、上海政府公开表示不会放开限购相比，广州政府却至今没有表态。广州市国土资源和规划委员会一位吴姓工作人员表示不方便对限购政策进行评论，但他说，“可以留意相关领导在公开场合的讲话。”广州住房和城乡建设委员会的一位谭姓工作人员说，这些政策的执行或者调整，都需要多个政府部门共同协商，需要从多个方面进行考虑，目前限购政策仍然执行。
　　不过，张华盛对这些政策一向鲜有关注。他说，“如果你是买来居住的，那这些限购政策对你有什么影响呢？”
(责编：唐k、孙红丽)
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人 民 网 版 权 所 有 ，未 经 书 面 授 权 禁 止 使 用
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by www.people.com.cn. all rights reserved一线城市排名生变：深圳超越广州逼近上海
经济观察报
　　在内地传统的四大一线城市排名中，&北上广深&的城市格局已悄然发生变化。根据广东社科院近日发布的《2014年广东省现代化进程》测评结果，广州不但在总分上输给了深圳，还在五大单项指标上，错失了&省内第一&。
　　而在前段时间，世界知名房地产咨询机构&&仲量联行发布2015城市动力指数(CMI)报告中，7城上榜，北京排名第三，深圳第四，略胜上海，让人好奇的是，多年位列深圳之前的广州却榜上无名。
　　事关内地城市的各种排行榜中，深圳超越广州已成趋势，&北上深广&的城市格局或将成为中国内地一线城市的新常态。而按照目前的趋势，深圳不排除再进一步的可能，未来取而代之的或将是&北深上广&。
　　竞争力不断上升
　　仲量联行每年都会发布城市CMI报告，通常会将目光聚焦那些全球变化最快的城市。CMI报告的样本覆盖了全球120座城市，通过对所在城市短期社会经济发展动力变量包括人口、航空客运量、企业总部设址率等指标；以及一些长期变量，如学院和基础教育设施的配备、创新能力以及科技公司和风投公司的数量，来衡量一个城市的发展动力。
　　通过历届的指数和报告分析，CMI报告倾向于技术雄厚的城市，深圳入选，很大程度来自它的科技实力。一份研究机构的报告未必能完全说明问题，但却间接说明了一个事实&&深圳的城市竞争力在不断上升。
　　创新成为深圳经济增长内在动力，它已连续三年位居《福》中国大陆创新城市排行榜首位。在科研机构和高等院校较少的深圳，申请科研专利竟能达到全国第一。根据统计显示，2014年上半年，深圳PCT国际专利申请量3725件，占全国44.6%。
　　新兴产业引擎作用凸显，&深圳质量&发挥效应。深圳制造业质量竞争力指数连续九年稳步增长，2010年度、2011年制造业质量竞争力指数分别为90.19、90.25，位居中国大中城市第二位。根据最新统计，2014年深圳港累计完成集装箱吞吐量2403万标准箱，同比增长3.26%，连续两年位居全球第三。
　　生态环境也是城市竞争力的重要参考标准。这一点，深圳均优于北京、上海和广州。根据环保部2014年对74个城市空气质量调查显示，深圳空气质量排在第四位，是四个一线城市中唯一上榜城市。与此相对应，北京在去年已经数次成为空气质量最差城市，进入&黑榜&，且持续恶化；上海居中，一年之中也多次雾霾；广州在珠三角地区经常&垫底&。
　　2014年10月，中国社科院发布《城市竞争力报告2014》蓝皮书，深圳在中国294个城市综合经济竞争力当中脱颖而出，位列第二，香港第一，广州位列第五。
　　直追上海？
　　深圳为何有可能成为第二，数据最能说明问题。
　　日，深圳市统计局公布了第一季度经济数据，GDP为3494.42亿元，比去年同期增长7.8%，去年前三月，深圳GDP为2953.25亿元，这意味着继续保持着稳中上升的态势。
　　在过去30多年，深圳用一种惊人的&深圳速度&狂奔，GDP年均增长一直保持在25%，让其在工业化、城市化和现代化方面成绩喜人。2014年，深圳人均GDP为14.95万元。按平均汇率折算为24336美元，相当于2013年水平，位居中国内地副省级以上城市首位。
　　南山是深圳的高新技术产业强区，它被外界誉为中国硅谷的有力竞争者，此前北京中关村一直保持着这个称号。深圳南山区希望打造&科技金融一条街&，放大其创新基因，吸引更多海外留学人员和优秀人才到南山创业。
　　深圳南山区正在朝着&中国硅谷&奋斗。初步核算，2014年实现本地生产总值3464.09亿元，增长9%。南山区人均GDP去年达到30 .87万元，比上年增加2.11万元，增长8.5%，已经是深圳市平均水平的2.1倍。如果按照人均GDP水准，南山区已经超过香港，接近。
　　作为一线城市，金融业的发展状况是重要衡量指标。从四大一线城市的金融业增加值排名来看，北京3311亿元，上海3268亿元，深圳是2238亿元，广州仅为1300亿元。但如果深圳前海成为国际化金融中心，直追上海也指日可待。
　　相比其它城市，深圳的后劲十足，它是中国最具可持续发展的城市。根据目前情况，深圳第三产业比重已经超过了第二产业，两大产业比例发生结构性改变，证明深圳产业转型与升级效果初显。&第三产业在经济结构中的比重增加，甚至超越第二产业，这说明了一座城市的成熟度。&中国（深圳）综合开发研究院副院长郭万达告诉经济观察报记者。
　　北京、上海、深圳和广州这四座城市，在中国的城市竞争中关系微妙。除了北京是中国政治、经济和文化中心，短时间难以挑战外。其他三个城市都存在相当程度的竞争关系。
　　超越广州之后，上海已成为深圳最大的参照系和竞争对手。两座城市在很多领域都存在着竞争关系，都希望在金融中心的打造上有所成就；发展路径也十分接近，都在特定时期在中央特殊政策的支持下进行了突围。
　　九十年代末期以后，深圳一度&失宠&，中央在资源分配时给了上海更多资源。作为深圳的意见领袖，金心异在一篇中写道：&在上海的华贵面前，深圳被扫为村姑。&
　　虽然凭借&深圳速度&在30年间超越同省兄弟广州，但深圳要想追上甚至超越上海依然难度不小。毕竟两座城市的根基不一样，深圳三十年前只是一个小渔村，而上海在上个世纪20、30年代就已经是东方国际化现代都市。从目前的发展速度看，深圳拥有赶超的实力。
　　从目前情况和趋势分析，与广州相比，深圳的优势明显。由于在高新技术产业、金融业和现代物流业三大支柱产业上基础扎实，深圳在经济上的实力雄厚。况且未来深圳在区域经济发展中将会发挥更为重要的作用。这也是为何在《2014年广东省现代化进程》测评中，广州总分和单项指标都输给深圳的原因。
　　在北上广深四大一线城市中，深圳是最年轻的城市，也是最有吸引力、最包容的城市。这一点从小学生招生人数和在校生人数就可以看出，在四个一线城市中，深圳是四座一线城市当中人口增长最为迅猛的。数年后，深圳在校下学生人数可望突破100万人。
　　有媒体用&深圳旺丁，北京旺财，上海广州围观&来形容现在的局面，也有人认为，这恰好证明了深圳未来的潜力。
责编：武帅
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一线城市新变局：深圳广州风头正劲，北京上海步履蹒跚！
&2017年上半年，北上广深四大一线城市的竞争出现新的态势。概括一下就是：广深大跃进，京沪有点衰！&何以见得？下面我从“名义GDP增量”、“快递业务增量”、“金融机构本外币存款余额增量”三大指标，对比一下四大城市的变化。&1、名义GDP增量&所谓“名义GDP”，其实就是不考虑物价因素的GDP的绝对值的变化。比如去年一个城市的GDP是1000亿，今年达到了1200亿，名义GDP增量就是200亿，名义GDP增幅就是20%。但实际公布的时候，200亿的增量并不对应20%的增幅，因为还有物价的因素。&但最终我们比较两个城市的GDP时，比较的是绝对值，所以“名义GDP增量”非常重要。&下面我们看看四大城市上半年的情况：&GDP（亿元）同比增速GDP增量（亿元）北京12407+6.8%+993上海13909+6.9%+952广州9891+7.9%+1047深圳9709+8.8%+1100&可以看出，广深的名义GDP增速都超过了10%，增量都超过了1000亿。而京沪虽然基数大，但GDP绝对值的增量在上半年落后于广深。&广深，特别是深圳的GDP往往下半年占比较高，在这一点上“非均衡性”超过京沪（广深的制造业工厂多，大量工人春节期间返乡休假，工厂停产）。所以，全年广深GDP增量可能会更加显著地超过京沪。其结果是，广深和京沪之间经济总量的差距会进一步缩小。&2、快递业务总量&有人或许会说：GDP这玩意失真，往往被地方政府操纵。那么我们看看国家邮政总局公布的快递业务量。&快递业务量更能反映一个城市的经济活力。当然，类似义乌这样的生产基地的业务量也非常大，往往超过普通省会城市。所以，比较的时候应该在同类型城市之间进行。北上广深，就是同一类型的城市，兼具生产和消费双重属性，其中北京更偏重消费，上海广州深圳还有相当生产的成分、贸易的成分、面向国际市场的因素。&我们先看第一个表格：2017年上半年四大城市快递业务（件数）上的变动：&2017上半年（亿件）2016上半年（亿件）增幅北京9.918.74+13%上海13.4611.23+20%广州17.1912.26+40%深圳11.398.99+27%&再看第二个表格：2017年上半年四大城市快递业务（金额）上的变动，以及每个城市最新的“单件金额”。&2017上半年（亿元）2016上半年（亿元）增幅单件金额（元）北京130.8119.0+10%13.2上海379.1312.7+21%28.2广州167.0111.9+49%9.70深圳168.9127.4+33%14.8&快递业务对应的“主题词”是——民企、中小企业、日用品、消费、轻工业、网购。所以，用它来比较同类型城市之间的经济活力、辐射能力是非常合适的。&从上述数据我们可以看出，广州作为“国内商贸中心”开始发力，快递业务无论是件数还是金额，都大幅增长，遥遥领先北上深。所以，广州GDP上半年大增，是合理的，应该没有水分。&深圳快递业务增速也非常惊人，显著超过上海和北京。相比之下，四大城市里北京最衰。这其实很合理，北京过去一年多不断分流外来人口，包括迁走了很多批发市场，这带走了很多快递业务量——最终影响到了北京GDP的增速、增量。&上海也在限制外来人口，情况类似北京，但没有那么严重。而广深在大规模进人，去年两个城市常住人口都增长了50万到60万，相当于各自吞并了一个中等规模的县。在这种情况下，广深经济向好、快递业务猛增是合理的。&还有一个数据值得关注：四大城市的“快递业务单件价值”，可以看出上海含金量非常高，达到了28.2元，是北京的两倍，广州的三倍。这说明什么？说明上海是中国内地经济跟国际市场之间“第一联络人”（不考虑香港，下同），它的快递业务相当大的比例是国际业务。&相比之下，深圳是内地经济面向国际市场的第二联络人，北京是第三联络人。广州则主要面向国内，其业务量（件数）是非常惊人的，几乎达到了北京的2倍。&上图：2017年上半年快递业务“件数”和“金额”的前20名，来自国家邮政总局。3、资金总量的变化&大家都知道，我特别重视“资金总量”这个指标，它具体是指“金融机构本外币存款余额”。我甚至认为，如果用一个指标给城市竞争力排行，最有效的就是这个指标，可以穿透很多迷雾——直指人心、见性成佛。&下面是北上广深上半年这一指标的变化：&资金总量（万亿）资金增量（万亿）同比增幅北京14.14+0.66+4.9%上海11.16+0.66+6.1%广州4.80+0.36+7.9%深圳6.81+0.65+10.5%&从表格看以看出，上半年广深的资金增速显著超过京沪，其中深圳增速达到了10.5%，超过同期广义货币M2的增速9.4%，是四大一线城市里唯一“跑赢了M2”的城市。深圳资金增量的绝对值，已经跟京沪不相上下，可见深圳“聚财能力”的强大。&广州的增速也显著超过京沪，增量达到了0.36万亿，这基本上相当于一个大一点的地级市的资金总量了。但从绝对值上看，广州跟深圳的差距越来越大。不过在广州后面的“资金第五城”——杭州，到6月末只有3.46万亿元，追赶广州的路仍然非常漫长。&北京的资金增速是最慢的，央行北京管理部（相当于北京分行）的说法是受到了金融去杠杆的影响。这告诉我们一个事实——在金融加杠杆的时候，北京的大国企、大金融机构是最容易获得资金的。&4、结论&由于在人口问题上京沪向左（限制），广深向右（鼓励），所以经济也受到了显著的影响。在这种情况下，2017年和未来一段时间，将是广深拉近跟京沪距离的好时光。&深圳的优势在于金融、高科技等产业，以及民间活力、优美的环境和相对顺畅的交通；广州的优势是交通枢纽、商贸中心。有人说在网购时代，杭州架空了广州。但是国家邮政总局的数据显示：广州的快递业务量全面、大幅度超过了杭州（见上面表格）——这说明在网购时代广州仍然是中国领先的商贸中心。&中国一线城市的竞争，正展现出全新的态势。【本文为刘晓博原创作品，公众号转载此文时，需要在正文前署名，并同时转载文后的二维码，否则视作侵权。】
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喜欢该文的人也喜欢& & 如果只在武汉、郑州两座城市里选，武汉当仁不让。如果理性思考，武汉、郑州都没有可能在一二十年内进入国家一线城市，除非一线城市&扩容&。
& & 就拿GDP说事，2016年武汉GDP1.19万亿，全国城市排名第9；郑州0.79万亿，排名17。两座城市的GDP增速都还不错，但并不突出，稳稳当当地保持7~8%的增速节奏。而同时期，一线城市排名最末的深圳GDP1.94万亿，几乎是武汉的一倍，而且增速超过武汉，2017年上半年达到8.8%。这意味着，武汉与深圳的距离越拉越远。
& & 天津、重庆倒是有望进入一线城市。首先两座城市的GDP与深圳差距只有2000亿，紧随其后；其次两座城市的增速比较抢眼，尤其是重庆超过10%，势头强劲。当然，进入一线城市无法设定倒计时，2000亿的差距，单靠每年增长多出二三个百分点，追赶起来需要时间换空间，而且前提是中途不能生变。
& & 当然是深圳更具有包容性。北上广深四座一线城市，北京、上海排外相对较重，本地人的优越意识还是很强的。比如语言，北京话是普通话的正版，南方普通话没有卷舌，东北普通话带有尾音，显然都无法成为&北京人&，要把自己的普通话练成北京腔，还真不是一朝一夕之事。上海类似，上海话不会，缺一块敲门砖。中国城市演变史证明，当地方方言局限于某一座城市，这座城市人的排外情绪就多多少少存在。
& & 广州的方言是粤语，这个是粤港澳大湾区、珠三角的统一方言，不存在语言的城市单一性，因而排外情绪趋淡。众所周知，深圳是中国最大的移民城市，说它最大，一是指它的地域色彩不浓，上世纪80年代从小渔村成长起来的年青城市，现在也只有30多岁，前身没有大城市蓄积已久的世俗偏见；二是指它的移民来自五湖四海，五十六个民族全部到齐，每个省的人都有，各种方言满天飞，最后会说普通话成了王道。在深圳，说粤语和客家话的广东人虽然占据优势，但远比不过省外来客的总和。
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