二手房先别急着过户！先看完一个过户房产中介的忠告。
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二手房先别急着过户！先看完一个过户房产中介的忠告。
330新政后，全国各大城市的二手房交易量都出现了爆发，比新房交易量高出4倍多！面对如此火热的交易市场，新业主更要冷静买房，鉴于二手房一般已有一定的使用历史，新业主更要认真验收二手房屋。那么和验收新房相比，二手房验收有哪些需要特别注意的呢？二手房1 核实房屋产权情况使用性质：划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回。出让性质是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；小心福利房：福利房、单位房等特殊房屋所有权范围有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突；产权所有人：卖方必须是房屋产权所有人（注意是一个人还是多人共有房产），通过查验产权证和产权人身份证核实；房屋状态：是否存在抵押、出租、查封、冻结转让、列入拆迁范围等；使用期限：如果使用权仅有40年，已使用十来年，如果还按同地段70年商品房的价格衡量就不公平；2 了解历史情况了解原房主售卖房屋的原因，以及房屋在以往的使用历史中出现的问题，排除因房屋老化或违章建筑等房屋的出售。3 房屋验收建筑结构验收：包括房屋使用面积、层高、门窗、墙地面等与合同一致；重点项目：“五漏一渗”，屋面漏水、水箱漏水、楼地面漏水、上下水管道漏水、卫生洁具漏水和墙面渗水，这类问题约占二手房质量问题总数的70%以上；装修验收：检查基础装修，瓷砖铺设、乳胶漆、墙纸、木地板等铺设状况；对装修中问题部位的维修问题买卖双方要商讨达成共识，并落实到合同条款；设备情况：核查合同内包括的设备品牌、型号、成色、数量、保修卡以及能否正常使用等细节标识清楚；市政配套设施：打开水龙头观察水的质量、水压；确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的尴尬，户内外电线是否老化；打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少台的节目观察；煤气的接通情况，是否已经换用了天然气；是否有供暖；小区环境和物业情况：如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、业委会、物业管理费是否合理等。验收二手房墙壁4 物业交割核实费用缴纳情况，查看缴费单据包括维修基金、物业费、水电费、暖气费、燃气费、有线电视费、网费、电话费等是否结清，并至物业管理部门办理更名，不影响后续费用缴纳。5 房屋过户手续拟定合同：确定相关支付费用、方式及过户所涉税收和费用的承担，明确违约责任,当房价波动、资金不足、税费改革等情况出现时，一方拖延或拒绝履行合同的情形时有发生，所以和卖方要明确严格的违约责任。办理过户：到房管局办理买卖合同登记和过户；签署《房屋买卖合同》《房屋交接书》。拿钥匙：检查所收到的房门钥匙（建议立即更换），还有天然气卡、电卡、大门IC卡、网络IC卡、数字电视机顶盒、《小区物业收费凭证》、有关缴费发票（数据）等等是否完整；确定户口迁出：在卖方未迁出前，现行政策不同意买方（新户主）户籍迁入。买卖双方可一同前往房屋所在地的派出所，查询房屋内的户口情况。如卖家户口仍未迁出，可根据买卖合同的约定追究卖家责任。小编建议大家在过户的时候千万不要轻信别人，也不要被中介的言语给忽悠。一定要找专门的机构去进行交易。确保自己的财产安全。
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&&& 三人六眼看得真真切切，原业主持有的房产证上的土地使用年限明明是70年，过户之后就成了50年。市民李先生怎么也想不通，他买的房子在过户瞬间产权怎么就缩水了20年?一个多月来，他跑了国土局、档案局等多个部门，至今也没任何部门给他一个合理的解释。
　　过户瞬间土地年限缩水20年
　　李先生今年7月份通过世华地产在南山区京光海景花园买了一套二手房。李先生说，看房时，中介向他推介，他所看中的房子是“70年产权”。原来，该小区的房屋产权各不一样，有的土地使用年限是70年，有的是50年。李先生不放心，但看过了原业主手里所持有的房产证原件之后，他才放心签了购房合约。
　　7月13日，在中介及担保公司工作人员的陪同下，李先生等人到银湖金湖大厦产权交易办理过户手续。过户成功后，工作人员让他看了属于自己的新房产证，李先生当场发现新旧产权证上的信息有所出入。同一套房子，旧的产权证上的土地用途是“住宅用地”，使用年限是70年;新的产权证上土地用途变成了“商住混用”，使用年限“骤减”为50年;就连该建筑的竣工日期也由原来的1996年2月变成了1995年12月。李先生很是吃惊，但是当时已经木已成舟，他在现场也不知如何解决这个问题。
　　李先生说，根据目前的价格，该小区产权50年与70年的房子相比较，差价在10万元左右。产权缩水，等于他的房子一过户就降了价。为了这“凭空消失”的20年产权，一个多月来，李先生跑断了腿也没跑出个说法来。
　　8月下旬，李先生到罗湖区档案大厦调看档案，一直到上周，他才查询到所购买的房产的基本信息。查询档案时，有关工作人员告诉他，他所购买的房子从任业主开始土地的使用年限就是50年。假如李先生要查询土地使用年限变更的时间，必须用原来的业主的身份证方可查询。而土地使用年限的变更原因，则必须咨询国土部门。
　　李先生所购买的房子土地使用年限究竟是多少年?记者采访了原业主林先生。林先生表示，他2005年从上一任业主手里购得这套房子时，上一任业主手中所持有的产权证上的土地使用年限就是70年，过户给他之后，这一项信息也没有变更。这一次交易，房子产权的土地使用年限怎么就缩水了20年，他自己也十分茫然。
　　国土部门承诺：会给业主一个交代
　　广东广和律师事务所李栋梁律师分析，出现这种情况有三种可能。首先，房产证登记的用途和年限与登记部的信息有出入，也就是登记错误，这种情况下，一般是以登记部信息为准。如果是这种情况，李先生的房产使用年限就是50年，而这无疑与其之前买房获得信息有出入，他可以跟原业主协商或者解除合同。原业主若也不知情，也是受害者，同样可以与上一任业主协商，或找国土部门解决。第二，房产因规划调整发生过变更，但这要经过产权人同意，否则，产权人有权要求恢复信息。第三，不排除新的房产证录入信息发生错误，这情况可以要求登记部门更正。
　　李先生所购买的房子土地使用年限为何会突然缩水?记者带着这个疑问向市规划与国土资源委员会求证。该委员会宣传科有关人员认为，新房产证上的资料一般不会有错，那是工作人员根据原始资料录入的信息。问题可能是原业主的旧房产证时间较为久远，数据不规范，但具体情况还要等调看数据核查过后才能确定。这位工作人员表示，他们会尽快查出原因，等查询结果出来之后，会给业主及媒体一个正式答复。
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http://3g.xffcol.com/我通过中介看了一套房子，看房子之前签了一张看房单。但是后来发现业主在网上和阳台上都留了联系电话，于是就直接联系到了业主。而业主说没有和中介签任何售房合同，想和我直接交易，想问下这样的话我会不会有风险，中介是否可以告我违约？
谢谢！
你和中介有没有什么约定？你有没有在中介登记过信息？房东有没有在中介登记过信息？如果没有不算违约。
按你所述，你是通过中介了解到房东的，房东也确实在中介登记了信息，那么你们即使自行交易，也应该付给中介报酬。
其他答案（共7个回答）
上没有明确的判定，有判定看房确认单无效的，但是也有判定这个具有法律效力的，不好说。不过现在判定有效的案例...
如果业主没有在中介处登记过信息，中介怎么能给业主带客户？所以业主说的话可能有一定的水分。正常情况下，业主肯定在中介做过登记了，如果业主没有委托中介，中介为了保证自己的利益是不会为业主带客户的。
你和中介签过看房确认单，上面会有明确的说明，不通过业主私下交易的处理。这个现在相关信息上没有明确的判定，有判定看房确认单无效的，但是也有判定这个具有法律效力的，不好说。不过现在判定有效的案例多一些。
另外，房产交易毕竟是大事，千万别为了一点蝇头小利，出了风险怎么办，有纠纷如何处理，有中介在，可以佐证，可以协调，如果没有中介，这些很难处理的。在买卖过程中，有许多的专业问题需要专业人员去解决，您会省去很多的麻烦。
跳过中介，中介会用各种途径维护自己的合法利益，所以，不建议跳过中介私下交易，但是你可以和中介协商中介费。
房东不通过中介
中介怎么会知道他的房子在卖呢，你不通过中介 你又怎么会知道房东在卖的房子，如果你心里过的去 又不怕承担买卖房的风险，你就私下交易吧。 顺便我说句，我是中介的，中介工作很辛苦，每位客户的需求他们都很努力的在帮他完成，到了交易了，你跳了，那我们做中介的以前的辛苦就全都白费了！而你也能少付中介费。
前提是你能承担交易中风险，你不为自己所做的感到内疚就行。早9晚9的时间我感觉根本不够用，我刚下班 但是还是处于工作状态。为了生活。。。。
其实跟中介交易会免去很多烦琐的事情，他们会帮你一次搞掂，不过如果你不想通过他们，能和业主联系交易也可以，只是手续也是很麻烦的事情。
需看情况．要是中介有你与购房人存在代理关系的证据，那么你就得承担连带责任购房者承担主要责任．若没有上述证据则不需要支付中介费，该项费用全部由购房人支付．
要看具体类型，中介吃差价的方法有很多，如果是中介公司“现金收购”来的房产投诉甚至起诉会比较困难，最好能说的明确一些。比如你曾进见到过业主（真实业主）本人吗？中介...
分你签的是哪种卖房协议了，如果是独家委托而且全部他们要的资料都给了的话，那就要小心了，因为中介很可能会根据你签的独家协议和买家的看房协议来起诉，那样就得不偿失了...
很好，如果可以联系上业主的话。
答: 您好，贷款是结合贷款放款金额，执行利率、贷款期限、还款方式等各个要素索取数据综合计算结果，单凭借款金额无法计算实际月供金额。
答: li660912同学：
您好！您有这样的想法非常好，说明您知道父母为了您成长的辛苦和劳累。呵呵，有这样的心理，我想您一定会在学习上下苦功夫，以优异的成绩来回报父...
答: 迷信说这叫月子里受了风寒。我觉得可以热敷，再有夏天的时候坚持不用空调，捂汗虽然很苦，但保证见效。让闷在心中的汗出来就好了。
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这不是个问题
这个问题分类似乎错了
这个不是我熟悉的地区
相关问答：123456789101112131415您好，我老业主经中介转卖商品房给新业主，新业主买后一直未装修未去办理物业转移，_百度知道
您好，我老业主经中介转卖商品房给新业主，新业主买后一直未装修未去办理物业转移，
现物业管理处一直追我老业主补交差不多两年的物业管理费，否则将起诉我老业主，中介说房子卖出去不是我的不用理会，也不想帮我们追，但是物业一直追我们还说起诉我老业主，新业主多次推脱也不肯去办理，新业主现在听中介说又把房子放出来卖，估计这个原因不肯...
我有更好的答案
房屋的债权债务也随之变更。房屋过户之前的物业费你可以承担。自房屋过户之日起。因此也不承担产权人的缴费义务。新产权人的联系方式你已经交给物业公司，复印一份交给物业公司，证明到某年某月至，告知对方，根据物权法，房屋产权发生变更，你不再是产权人。比如房地产交易大厅开具的过户证明啥的如果有。然后去物业，房屋的产权性质发生了转移。你再把新业主的联系方式和个人资料附后你手里有没有房产过户的资料和证据，物业公司能否联系新的业主收取费用，这个事情已经和你无关
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本人2003年入行中介做业务员，今年五月离开了这个行业。满打满算六年吧。这六年期间，既是自己人生酸甜苦辣尽尝的六年，也是二手房价格从低到高再回低的一个轮回。在这里想写一些东西，对有二手房买卖需求的朋友能有所帮助，也算是对自己中介生涯的一个总结吧~！我并不打算很详细的说一些交易流程，条款之类的东西，因为网上现在这些东西太多了。我想从心理方面和一些中介销售技巧方面叙述一些对大家有用的东西。希望有所帮助。　　 　　***选择中介　　 当你决定买房时，第一个信息来源相信大家都是报纸和网站。很多朋友们都会做功课，看盘源推荐，看业主论坛等等。有点经验的朋友大致都知道，上得了报纸和网站推荐的所谓笋盘，百分之八十都是假的，是吸引客户的手段。打电话过去询问的时候，不是卖了就是其实是一个非常差的房子。所以，不要对所谓的推荐抱太大的希望。好房子是绝对不会等人等到上报纸的。如何选择一个好的中介呢？大家都很怕遇到黑中介，以前也经常有一些中介不好的新闻，让大家心有戚戚。但其实，随着二手房地产市场的成熟，买家经验的提高，交易信息的透明化，政府监管的加强，现在已经基本上行业秩序都比较正常了。只要是有资质备案基本都可以相信。当然，除了少量的订金以外，其他任何有关交易的资金都不要经过中介的手而直接交到收款方手上，这是铁的定律。因为再有资质的中介都好，如果遇到向深圳的那些要倒闭的中介要跑，那神仙都没办法~！　　 好，当你选择好几个口碑，资质方面都不错的中介后，就要开始询盘了。个人建议，如果不是太忙的话，上门询盘。有些买家喜欢方便，打个电话给中介说我要看什么什么房。什么什么价钱，帮我约什么什么时候我看，但是其实这些通常业务员都不会太上心的。因为第一是怕是同行撬盘。第二业务员都会觉得这些电话随便问问的通常诚意都不会太高。而上门走完几个中介，说好你的要求，留下你的电话。前后也就大概一个小时够了。这首先给业务员一个直观的印象，你是个真心要买房的客户。其次，你出了一个中介后，业务员都会观察你会去哪里，如果看到你又去另外一个中介询盘，往往会对业务员产生一定的压力，从而积极的帮你找房，约房看。下篇我将会讲一些和业务员的选择和交流的技巧。
　***选择业务员　　 当你走进每一个中介，通常迎接你的那个就是以后跟你单的业务员了。你看了几家中介，就有几个业务员会和你联系，这个时候，在盘源都有的情况下，你就要选择一个最好的业务员作为以后为你服务的对象了。通常判断方法有两点:　　1. 专业水平。如何知道一个业务员的水平到底如何呢？首先在和业务员交流之前，先上网准备一些问题，最好是有数据的。比如说小区的容积率多少，总共大概多少户，楼龄分别是多少，有那几种房型，分别是多少平方的，有那几种朝向，不同朝向的价格差距多少，楼间距多少，物业管理费多少，水电费多少等等。甚至绝一点的还可以问，小区会所有什么项目，游泳池多少钱一次，打网球多少钱一次；小区班车有到哪里的，包月多少钱，一次又是多少钱，途中会停什么站，班车运营的时间是几点到几点，隔多少时间一班车等等。如果你问上述这些问题业务员基本上都能条件反射似的回答。那就应该是一个合格的了。如果支支唔唔的或者说要去翻手上的笔记本，那么这个业务员可能是个新手，或者是个并不太努力的业务员。这个时候，你就要考虑是否更换业务员了。当然，建议不要直接提出，毕竟也是挺伤自尊的事情。你可以要到中介经理的名片，然后私下打电话提出要求。这个时候通常经理都会安排一个较好的业务员。毕竟能提出这个要求的，都是实在的客人，有成交的希望。
　2. 业务能力。有些业务员他（她）可以很熟悉的掌握小区和房子的各种数据情况，当却并不是一个谈判好手。我以前有个同事，非常努力刻苦，刚进公司的时候，天天去走盘，回公司就拿着笔记本背盘，每次公司考核都第一。过了学习期能接客人后，也是大热天的天天站在门口等客人。客源也累积了不少。但是就是每次都倒在谈判阶段。就是做不成。最后经理没办法，下死命令要他把客源拆分给其他业务员帮跟，做成了给他给他三成算是接了客人的奖励吧~！结果很大一部分别的业务员都做成了。这个同事也黯然的离开了这个行业。所以说业务熟悉并不代表业务能力好。如何知道一个业务员的能力呢——聊天，最好的方法就是聊天，天南地北的聊天，并不一定要局限于房地产方面的，什么都可以聊。一个人的知识广度往往也是一个人业务能力的侧面反映。总得说来，如果一个业务员健谈，但又不会给你喋喋不休的感觉，而且说话有条理，实事求是，分析问题有理有据。那么，这个业务员是值得你信赖的
相处的感觉。有些人可能奇怪了，又不是找对象，为什么还要什么相处的感觉呢？其实，以我的经验来说，这一点太重要了。在这里和各位买家说，如果一个业务员各方面都不错，但是和你交谈接触的时候总让你有不是很舒服的感觉，这个时候果断终止和这个业务员的接触。
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