房贷没还清怎么卖房？_买房交易_贷款攻略 - 融360
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房贷没还清怎么卖房？
　　卖二手房的时候，有的房子贷款还未还清，这样的房子怎么买卖？买这样的房子怎么避免风险？很多人都关心这些问题，小编提醒各位，贷款没还清的房子本质上是处于抵押状态，不能直接买卖，需要到银行解除抵押后才能正常买卖，一般有三种方法。
& & & &一、房贷转按揭
　　是指把个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。意思就是将现有剩余贷款转给新的买房人，这就需要取得贷款银行的同意，同时如果买房的人不想在现有贷款银行办理贷款，还会涉及到跨行转按揭。今年房贷政策收紧，银行对&转按揭&限制会更多了，只有少数银行可以做，所以这种方法有一定局限性。
& & & &二、用买家首付还清贷款
　　这种方法比较常见，如果买家是全款买房就比较简单，卖家直接跟银行申请提前还款，将房子解除抵押。如果买家也需要贷款，可以用买家的首付款支付剩余的房贷，如果不够，则卖方要另外再想办法。
& & & &三、用抵押物申请抵押贷款还清房贷
　　最后这种方法，是在上面两种方法都行不通的情况下可以尝试的。卖房人可以用房产等抵押物向银行申请抵押贷款，偿还剩余按揭贷款。
　　对于购房者来说，购买贷款还没还清的房产同样存在风险，卖家对房屋价格反悔、房屋解除抵押办理过户期间，房主出现债权纠纷导致房子不能正常过户，都是有可能发生的情况。
　　那么该如何避免这些风险呢？主要有以下几种方法。
& & & &1、在合同中明确房屋权属、付款方式、违约问题
　　最简单的方法就是将房屋价格、权属、税费，解除抵押过户期间出现的违约问题、违约责任落实到购房合同中，出现问题比较好维权。
& & & &2、对房屋进行预告登记
　　所谓预告登记，官方定义是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。
　　预告登记的主要的法律依据是2007年颁布的《物权法》第20条：登记预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
　　说得通俗点就是，在双方完成预告登记后，房主不能没经过买房人同意，就随便把房子抵押、做担保、变更房屋权属人，即便是已经跟第三方签了抵押合同、担保合同，合同也无效。在预告登记之后，房主还是可以继续出租房屋获得收益，直到买家办理完过户。这样就能有效防止房主一房二卖，既保障了买房人权益，也保障了房主权益。
　　不过需要注意的是，预告登记是有有效期的，法律规定&预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记时效&，也就是说预告登记的有效期是三个月，在这三个月内要完成不动产登记，也就是产权登记。如果时间来不及也没关系，可以反复申请预告登记，因为目前法律上还没有对预告登记的次数进行限制。需要注意的是，二手的经适房不能进行预告登记。
& & & &3、不动产登记后，通过&宗地号&查询房屋详细信息
　　说到房产预告登记，不得不提的还有最近比较热的不动产登记。
　　一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的一种登记。
　　预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的权利。说白了就是，不动产登记是房款都交完了，就差过户这一步了，完成不动产登记后房子产权就是你的了。而预告登记是为以后进行产权变更、登记做的预防准备，防止一房二卖、房子被抵押的情况的发生，预告登记后，房子的实际产权人还是原来的房主。
　　实行不动产登记后，房产买卖双方可以通过&宗地号&查询房产详细信息，宗地号又称地号，根据宗地的划分情况，每个宗地编号共长13位，第1－10位为该宗地所属行政区划的代码。像房屋产权，土地性质，抵押、查封等基本信息都可以查到，买房人可以通过这种方法获得更加权威、真实的房屋信息，防止被欺骗。
　　小编在这提醒大家，二手房交易风险多，特别是这种贷款没还清的房子，无论是买方还是卖方都要留意交易中的风险。卖房人注意买方的首付款是否够偿还贷款，放款时间是否能接受；买房人要在购房前确定房子的权属、银行是否允许提前还贷。
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作者：香香
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　　大部分投资房地产的人，都会申请贷款购房。等房子升值达到预期目标后，就可卖掉来获取收益。那么，房贷未还清可以卖房吗?房贷未还清怎么卖房?这种情况很常见，首先要知道的是：房产交易是以房产证为准的，没有房产证是无法上市交易的，因为无法办理过户手续。当我们办理贷款买房的时候，是拿房产证抵押给银行，银行才会放款，贷款没还清，抵押状态未解除，房子就没法儿卖。但如果真的急用钱的话，我们可以尝试以下三个办法，说不定能够帮你解答房贷未还清怎么卖房。
　　房贷未还清怎么卖房
　　未还清借款的房产再买卖，可采用三种方式：提早还贷、资金监管、转按揭。
　　一、提早还款
　　双方签定房产买卖合同后，由房东自筹资金，一次性偿银行的借款余额，待银行释放典当权后，再由房产买卖核心刊出典当挂号。如此，房东获得了该房屋的彻底产权，双方可依照二手房买卖流程完结买卖。
　　长处：在房东获得产权之前，买方没付房款，买方资金的安全性高。
　　缺陷：彻底由房东筹钱还贷，请求房东有很强的资金或融资实力。
　　二、资金监管
　　买方将首期款用于房东偿还借款余额，这种方法的关键是找到值得信赖的第三方，全程控制每个环节，消除买卖危险。假如买方首期房款不足以偿还房东的借款余额，房东还能够托付一家担保组织提供垫资的服务，补足差额。如此，仅需付出一笔垫资服务费，就能够完成融资，进而完结买卖。
　　长处：双方合力解决了买卖资金妨碍。
　　缺陷：假如没第三方监控资金意向，买方的首期房款存在危险。
　　三、处理转按揭
　　签定房产买卖合同后，双方向房东的原借款银行请求处理转按揭手续。
　　长处：无须筹集资金提早还贷，无融资压力，将房东原有的还贷责任转由买方接受，经过改变典当挂号，将典当人从房东改变为买方。
　　缺陷：转按揭手续繁复，且不是所有银行都有此项事务。假如买方需到另一家银行借款，则出现跨行转按揭的疑问，两家银行间能否顺利配合，将是买卖成败的关键。因而，买卖双方在采取转按揭的形式解决上家购房典当疑问之前，须向有关方进行充分咨询，清晰银行的具体请求和处理流程。
　　提前还贷、资金监管、转按揭是房贷未还清怎么卖房的三种解决途径，买卖双方可根据协商选择合适的途径进行交易。
　　房贷未还清买卖的注意事项
　　1、首先，需详细了解贷款行关于房贷为还清就出售房屋时的相关政策。
　　2、在房屋产权证没办下来时，不能将房屋作为抵押转让贷款，需开发商作为贷款人提供房屋抵押担保。但进行担保前需与开发商先沟通，开发商不同意担保，贷款行就会终止贷款合同，就不能办贷款转让手续。
　　编辑总结：以上就是房贷未还清怎么卖房
给业主们奉上三个锦囊妙计的相关知识介绍，如果你也想把手里的房屋卖掉转成现钱,同样也遇到贷款未还清的情况,可以根据上文介绍的方法来进行卖房。如果还有什么不了解的,好是可以去相关的部门进一步了解,了解当地的政策和买卖房屋的相关知识,这样才可以做到万无一失。
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房贷未还清，如何顺利卖房？
来源：中山商报
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房价涨，房子转让闹出纠纷
市民李先生于2009年购买了一套电梯房，并取得房产证，但李先生是通过贷款买的房屋，银行贷款还未还清，房屋就去做了抵押。去年8月，李先生与郑女士签订了买卖合同，郑女士交付了首付款并等待过户事宜。
然而，房子卖完不久后，由于房价上涨，李先生感觉房子卖便宜了，于是李先生起诉到法院，以房子在转让时已抵押给银行为由，要求法院确认这起房屋买卖行为无效，以达到收回房子的目的。
法院经审理后认为，李先生的请求不符合公平原则，为维护交易安全及市场交易的流转，驳回了他的诉讼请求。
针对这一案件，法院点评称，首先，因李先生对房屋做了抵押，因此在抵押未解除之前，所购房屋不能办理过户手续，因此李先生所购房屋在所有权行使上是受到一定限制的。第二，李先生与郑女士签订的合同是双方真实意思的表示。虽然涉诉房屋已在银行抵押，现合同已实际履行，郑女士给付了部分房款，目的在于让李先生将所欠银行贷款还清，解除抵押，以利于办理过户手续，因此李先生应及时还清银行贷款，况且李先生已将房屋交付给郑女士。因此，为了维护市场交易的秩序及公平公正的原则，李先生要求确认合同无效，不符合法律规定，所以，法院驳回李先生的诉讼请求是正确的。
记者了解到，房屋买卖交易流程中牵涉贷款时，必须先过户，银行再放款，就像是先缴税再过户一样是交易规定程序。一般来说，有行业人士告诉记者，采用商业贷款的房屋，买卖双方达成买卖协议后一起到相关银行申请贷款，申请贷款前要先把首付款在银行做资金监管。银行会审批是否可以贷给买方，当银行审批通过后会通知，然后买卖双方去房产交易所办理过户手续，期间会在交易中心签订买卖契约的。买方交完税费后就要把银行监管的首付款划给卖方。房产证下来后买方送去银行做抵押，银行会把款打到卖方的账户，交易完毕。
如果是公积金贷款的话，过户前卖方要先去银行做首付款的资金监管，另要让买方出具一个剩余款项的欠条，然后去办理过户，手续同上。等到出证后买方拿着已过户完毕的房产证去申请公积金贷款。此贷款会打到买方的账户，然后买方再把钱付给卖方以换回欠条，交易完毕。
房贷没还完要卖房一般用这几个方法
首先，如果自己有足够的资金，可以将余款一次还清，然后进行买卖。买家可以申请商贷或利用他的公积金贷款来买房。如果你要卖房首先要还完银行贷款，撤销抵押，等大概15个工作日，取得银行开出的撤销抵押证明，拿到当地的房产局办理撤销商品房备案手续，等大概15个工作日房产局出示撤销备案手续后，就可以把房产转为买家的名字了。
其次，如果自己没有足够的资金还贷款，但买房的首付款足够付清剩余贷款，那么可以利用买家的首付款来还清贷款。实施办法是找一个大型且规范的中介公司或知名贷款服务公司做担保，通过资金监管账户还清公积金后，再进行买卖。
第三，如果自己的资金不够，即使加上买家的首付也不够还清贷款，可以找大型且规范的中介公司或是知名贷款服务公司做垫资，然后做中间担保，再进行买卖。但一般来说，这是要收垫资费用的，一般是需垫资额的数个百分点，以及一些卖房的手续费。这些费用可以通过买卖双方协商支付方式。
最后还有一种方式，叫转按揭。所谓“转按揭”，是指把个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。但据了解，目前能做转按揭的银行很少，不少城市更是早就叫停了转按揭，所以这种方法目前已经很少有人使用。乐居推荐：&
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