案例：汽车在停车场被淹 物业公司的责任及风险
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案例：汽车在停车场被淹 物业公司的责任及风险
& &案 & 例 &&& & & & 一场大雨之后，开封某小区车库进水，业主存放在车库内的一辆轿车和家具被淹。业主认为开发公司和物业公司应担责，最终，法院支持了业主的部分赔偿请求。& & & & 小区业主，他将一套家具和一辆轿车存放于自家车库内，但并未在此住宅居住。2009年8月，业主发现其车库进水，家具和车辆严重受损。经评估，车辆损失2.6万余元，家具损失3.1万余元。& & & & 业主认为：小区排水系统工程存在明显瑕疵以及管理不善，就将小区开发公司以及物业公司诉至法院。& & & & 开发公司和物业公司认为：小区的排水设施并无缺陷，车库进水含有不可抗力因素；物业管理仅对小区内的公共物业进行管理，个人车库属于个人财产，不是物业管理范围；业主没有尽到妥善保管义务，对其损失应承担主要责任。& & & & 法院审理认为：不可抗力是指当事人不能预见，不能避免并不能克服的客观情况。开发公司和物业公司对于突降大雨的情形，尤其对雨量的多少或许是不可预见甚至是不可克服的，但对于大雨这一常见现象应是可以预见的，所以，开发公司在设计地下车库时，应慎重考虑其防水抗涝的规划标准。& & & & 物业公司作为管理人平时应对地下车库的挡水、排水、防渗漏等方面做好相应的防范，并在险情发生时，能采取有效的应急排水措施。& & & & 同时，在险情无法排除时，物业公司有义务及时通知业主将财物移出车库，从而避免损失发生或进一步扩大。& & & & 由于物业公司在险情发生时没有及时排除又未能及时通知业主，即未能尽到一个管理者应尽的义务，从而导致了原告的车辆及家具被水淹的后果。法院判决物业公司赔偿业主部分损失4.6万余元。
& &专家分析 &&& & & &在车辆被淹受损引发的纠纷中，因大暴雨属于自然灾害，并非任何人有意识的行为，也不是非法行为，与侵权行为的过错、违法性等基本构成要件不相符。& & & & 因此，业主车辆受损不是侵权行为所致。那么业主要求物业公司承担赔偿责任，就不可能是法定责任，即使约定不明，也一定是合同约定的责任，即违约赔偿责任。& & & & 而且车辆受损的具体情况虽有不同，但其共同的事实有：物业公司向业主提供服务，业主支付报酬，双方之间存在合同关系，该合同属于有偿的双务合同；受损车辆的业主与物业公司之间都是特定的，具备了合同主体相对性的特征，被损害的权利也具有相对性；所造成的损害后果也均是财产性的。& & & & 因此，车辆被淹的损失是合同之债而非侵权之债。物业公司与业主之间纠纷的定性、审理和判决依据均应依照合同法的原则和规定进行。& & & &在确定了双方属于合同纠纷的基础上，还应对合同的性质、类型进行区分。& & & & 如果业主与物业公司之间在事先已自愿达成了车辆保管协议，那么双方构成保管合同法律关系。& & & & 此时，物业公司就被赋予了保管车辆的责任，物业公司作为保管人对保管物负有特殊注意义务，即保管合同关系中善良管理人的注意义务，对于一切因自己过失而给保管物造成的损害，保管人都应承担赔偿责任，其对于车辆被淹受损也就理所当然地应当承担赔偿责任。& &&& & & & 如果业主未与物业公司订立专门的车辆保管合同，而只是订立物业服务合同，或停车服务合同，这类合同是《物业管理条例》第二十一条、第三十五条第一款中所指的“前期物业服务合同”、“物业服务合同”，业主与物业公司之间建立的仅仅是公共服务性质的物业服务合同法律关系，物业公司应承担的也只是一般人的注意义务。根据《物业管理条例》第四十七条的规定，这一注意义务为“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作”。& & & &也就是说，如果业主与物业公司之间成立车辆保管合同关系，物业公司就必须根据保管合同的规定承担车辆被淹受损的大部分甚至是全部损失；如果业主与物业公司仅仅成立的是物业服务合同关系，物业公司则只承担因管理不到位（未能履行物业服务合同中约定的安全防范义务）而引起车辆损失的责任，即使赔偿也只占车辆实际损失的很小部分。
& &预防措施 &&& & & & 物业公司应按照合同要求履行好提示业主注意的义务，同时做好安全防范及必要时采取紧急抢救工作，最大限度的规避风险，否则物业公司也要承担一定的违约责任。具体防范措施如下：1、日常关注天气预报，当可能发生危险时及时提醒业主注意事项；2、物业公司作为管理人平时应对地下车库做好防范工作，如挡水、排水、防渗漏、防汛沙及相应设备等以备应急，当在险情发生时，能采取有效的应急处理措施；3、安排好人员值班，随时关注天气进展情况，发现车库进水后应及时采取合理、有效的措施，如排水、拖车等，有事后及时补救的义务；4、当险情发生后，及时通过各渠道告知业主，同时要求业主在统一安排下协助抢险，有效地将损失降到最低；5、险情处理完毕后，物业公司协助业主维修车辆及向保险公司提供需要的证明材料。
& &建 &议 &&& & & & 物业公司的日常管理离不开法律风险防范，没有风险防范，我们只会终日围着业主、开发商、法院团团转，如果您在日常管理中遇到此类问题，小编衷心为您推荐好书《物业管理风险防范实务》，帮您解决实际问题。文章来源：金子老师【超级物业人俱乐部】
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& 地下车库百辆车被淹：宝马女车主放声大哭
地下车库百辆车被淹：宝马女车主放声大哭
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用合作网站帐户直接登录南京一小区车库近200辆车被淹 豪车一夜成废铁
7月7日的那场暴雨虽然过去三天了，但是对于雨花台区蓝岸尚城的居民来说，大雨的影响依然没有结束。据了解，在暴雨当天，大水倒灌小区6栋的地下车库，导致近200辆车子被大雨淹没，其中不乏奔驰、宝马等豪车。车主质疑，大雨发生时物业没有采取救助措施，甚至没有尽到通知车主的义务。而物业认为，这是自然灾害，他们根本来不及救。车子被淹　物业没人管家住蓝岸尚城小区6栋的居民闫先生称，平时他都把爱车停到小区的车库里。本月7日凌晨1点左右，闫先生听到电闪雷鸣，还下起了瓢泼大雨，闫先生担心，这么大的雨，会不会把车库淹掉？于是闫先生立即穿上衣服下楼去查看。“我到下面一看，车库已经进水很深了，根本下不去，我就到另一个车库口去看，还是进不去。”闫先生说，当时水已经齐腰深了，他认为这时的车子也已经被淹掉了。“我们平时停车费物业费都按时交，为啥遇到突发情况就没人管了呢？”闫先生认为，车子被淹，跟小区物业救助不力有关。奔驰宝马一夜成“废铁”昨天，记者来到蓝岸尚城小区6栋的地下车库，车库里的积水虽然退去，但是依然有很多的淤泥在地上。还有几十辆还没来得及拖走的车子，这些车子车身还有厚厚的淤泥，车内更是留下了大片的积水。在这些车中不乏各种豪车，记者看到，其中包括百万元的路虎，以及各种奔驰宝马等豪车，但是这些车子在大水中都遭到了“没顶之灾”，如今报废成了一堆“废铁”。现场一名业主正在给自己的一辆宝马拍照取证，他说，自己有一辆宝马和一辆马自达都停在车库，目前两辆车都报废了。自然灾害已经尽力了据该物业负责人介绍，这属于自然灾害，他们也无能为力。在这次汛期，物业一直在紧抓防汛工作，并24小时有工作人员监测小区汛情。“在事发当晚，物业发现险情后立即组织全体人员对车库进行排险，因为蓝岸尚城小区的1—5栋是一个主体，而6栋距离小区主体相隔一条街，有几十米的距离。所以，当天雨下得过于猛烈，再加上距离的因素，等工作人员赶到6栋的时候，发现该小区的车库已经进了很深的水。另外，由于小区车库被水淹掉，水泵也没有电了，不能用来抽水。该物业负责人说，工作人员当时拿着喇叭去小区里通知居民，但是效果并不理想。另外，物业负责人介绍，蓝岸尚城6栋的车库排水系统设计有问题，导致下雨时很容易被淹，物业之前还在车库筑起了防水工事，但是因为水太大，所以没有防住。保险的工作人员说，被淹的车子价格有高有低，车子便宜的有一两万元，贵的车子有一两百万元，该小区差不多有将近200辆车子被淹。那么，这些车子能否走保险理赔呢？据人寿保险的工作人员介绍，如果车主有上车损险，就可以走车损险来理赔，“因为这个不是在行驶的过程当中被淹的，在停放状态下被淹的，可以走车损险来理赔。”而且赔偿会按照正常折旧的金额来赔偿，“也就是说，这辆车是九成新，那我们就按照九成新的价格来赔偿。”人寿保险的工作人员说。界定责任方协商赔偿记者采访了江苏熙典律师事务所的律师翟启尧。他说，车主向物业公司交纳了停车费用，那么物业公司就与业主形成了管理车辆的服务关系。物业如果在这次自然灾害中没有尽到防止车辆被淹的义务，比如及时通知业主、尽力排除险情、抢救汽车等，导致车辆遭受损失，那么，物业应该负有一定的赔偿责任。另外，责任认定还要考虑到车库的防水标准有没有达标，如果车库的防水设计没有达标导致车库被淹，那么，开发商也应该负有一定的责任。“所以，要界定这次事故的发生，哪一方应该付什么责任，然后车主再与责任方协商赔偿事宜。”我是销售代理机构
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&车库进水车子被淹 可以找物业赔偿吗？
车库进水车子被淹 可以找物业赔偿吗？
来源：搜狐焦点网 &&发布时间：
武汉遭遇了未曾有过的连续强度降雨，全城看海，特别是武昌、东湖高新、江夏等地势较低的的确情况更严重。暴雨过后，武汉光谷、南湖等地小区积水严重，部分地下车库积水近两米。 那么车子被淹到底找谁？ 【分析】 1、首先要认定是不可抗力造成的事故还是可以预见的事故。所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，如地震、洪水、火灾等自然灾害、征收等政府行为；罢工、骚乱等社会异常事件。如果只是普通降雨，作为一种天气现象是可以预见的，其危害后果也并非不可避免，如果物业公司能够加强排查，对风险做好预防，发现情况及时通知业主并处理灾情，这类事故是可以避免和克服的。 2、根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》有关规定，物业公司应当及时对业主建筑物共有部分包括楼顶、外墙、供排水设施进行维修、养护、管理。物业公司作为管理人，平时应对地下车库的挡水、排水、防渗漏等方面做好相应的工作，并在险情发生时采取有效的应急排水措施。 A、如果险情无法排除，物业公司有义务及时通知业主将财物移出车库，从而避免损失发生或进一步扩大。 B、如果物业没有及时排除险情又未能及时通知业主，从而导致业主车辆受损的，应承担相应赔偿责任。 3、随着现代科技的发展，降雨作为一种天气现象是可以预见的，其危害后果也并非不可避免，如果物业公司能够加强排查，对风险做好预防，发现情况及时通知业主并处理灾情，部分事故是可以避免和克服的。 【结论】 暴雨导致雨水倒灌进入地下车库的情况已发生过多次，小区物业公司应采取有效的预防措施。在水势不能阻止时，物业公司有义务及时通知泊车人迁车。如果物业公司未及时通知泊车人，存在过错，应承担一定责任。但考虑到物业公司在事故发生后履行了部分服务管理职责，可以适当减轻其赔偿责任。天气异常，车主对自有车辆负有保管责任的主要义务，车辆受损，应负主要责任。开发商不对地下车库进行控制和管理，故不用承担责任。如果是洪水，业主可向保险公司提出赔偿。
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停车位被侵占车主如何维权? 律师:可状告物业
&&& 作者：董振霞&& 来源：淄博晚报
关键词： 车主提供 物业公司 地下停车位 张女士 交警部门
[提要]“我花十几万买的停车位,每月还向物业缴纳着50元的车位管理费,但最近经常被别的车侵占。这位工作人员告诉记者,由于物业没有执法权,对于乱停乱放乱占别人车位的车辆,他们也采取过多种措施,但都收效甚微。
　　晚报热线3184500讯(记者董振霞)“我花十几万买的停车位,每月还向物业缴纳着50元的车位管理费,但最近经常被别的车侵占。我找了物业,物业找不到车主,只好贴了禁停车的条子,我也给车主留下‘私人车位请不要占用’的留言条,但都不管用。”昨天,张店的张女士打电话说,自己这段时间因为停车位被侵占的事十分烦恼。调查中记者发现,自家停车位被邻居随意侵占的现象十分普遍,因为乱停乱放,侵占了邻居的合法停车位,各种纠纷也经常发生。针对这种情况,律师建议,先找物业协商,协商不成,拍照取证,到法院请求移除障碍,也可状告物业管理不到位。
　　市民声音:
　　地下停车位被邻居车随意侵占
　　张女士在淄博新城区一个新小区内购买了一套住房,因为家里有车,她便又花12万购买一个地下停车位,现在,每个月她还要向物业缴纳50元的车位管理费。可是,让她烦恼的是,她的车位经常被别人乱占,有时偶尔停一下就走了,有时一停就是大半天。7月4日,她出去办事,回来时发现,自家车位又被一辆银色大众给占了,而且一停就是大半天,到了下午六点多还没有走的意思。张女士找到物业,物业找不到车主,就让保安在车上贴了“禁止停车”的条子,张女士也给银色车主留言,表示这是自己花钱购买的私人车位,希望对方尽快移除车辆。可是,直到星期天下午,张女士发现那辆车还是没有移开。
　　张女士说:“我的车位位于楼道的出口对面,十分方便。如果楼上邻居因为搬放东西在我不用车位的时候偶尔停靠一下,我也没有意见,但前提是你不能长时间占用,影响我家停车啊。”张女士又找到物业,物业也十分无奈,表示将尽力寻找车主,但对于如何处罚这种行为,表示没有好措施。
　　记者调查:
　　乱占车位引起的纠纷十分普遍
　　记者在调查中发现,像张女士一样,车位被侵占的现象在我市各小区较为普遍,特别是一些停车位较少的小区,这种问题引起的邻里纠纷不少。
　　家住世纪花园的李先生就表示,自己曾因为停车位被侵占问题跟一位邻居吵过。因为地上停车位紧张,几年前,他花8万元买了一个地下停车位,可是,买了不到一周,他的车位就被别人占了。“因为经常找不到乱占我车位的人,有时候车就只能开到很远的地方停放,好几次都被刮蹭了。”李先生说,有一个周五晚上九点多,他开车回来,发现一辆经常占用他车位的车又停进他的车位,一气之下,他把车横在那车前面就走了。周末,李先生没有动车,因为有急事走不了,那位乱占李先生停车位的车主,最后通过物业找到了李先生。让李先生生气的是,对方是位女士,见了李先生不仅没有半点歉意,还一见面就埋怨李先生挡了自己的路。一气之下,李先生车也没开,转身就回了家。后来,因为此事两人差点动了手,尽管在邻居们的调解下,最后两人和解,但因为这事,李先生郁闷了好长时间。
　　调查中记者发现,乱占车位的现象主要包括三种情况,一种是车主花钱购买的地下停车位未及时上锁被随意侵占；一种是车库门前乱停车,挡了车主出入；还有一种就是租用的地上停车位,被人占用。采访中记者发现,很多车主都遇到过车位被占用的问题,引发的邻里纠纷也较为普遍,有的邻居因为车位问题,还产生矛盾结下了梁子。
　　律师说法:
　　拍照取证状告物业管理不到位
　　采访中记者找到张女士小区的物业公司,对方告诉记者,乱停乱占车位的车辆车主是谁,他们也联系不上,只能找保安贴牌处理。这位工作人员告诉记者,由于物业没有执法权,对于乱停乱放乱占别人车位的车辆,他们也采取过多种措施,但都收效甚微。
　　采访中律师表示,居民通过购买、合同或者租赁的形式取得使用权的车位,理应是车位的合法使用人。如果有其它车辆长时间占用车位影响了其停车,车主可以通过物业公司协调此事。物业公司工作人员有义务为已经购买或者租赁该车位的车主提供服务,方便车主停车。如果物业公司不作为,车主也可以到法院起诉,请求依法移除自己车位上障碍,也可起诉物业公司和占用车位的车主,不过,这样比较麻烦。律师认为,最好通过物业公司解决此事,收了车位管理费,就得管理到位,管理不到位引起车位被占用,物业要担责。律师同时也建议车主,在驶离自家车位时,最好上“地锁”保护自己的车位不被占用。
　　市民叹息:
　　车位被占用求助却“四处碰壁”
　　乱占车位真的没人管吗?采访中张女士告诉记者,为了找到乱占用她家车位的车主,她是用劲了各种办法,但都没有任何作用。张女士告诉记者,她先是拨打了110,对方很客气地问清了她的区县住址后,给她一个交警部门的电话,让她拨这个号码帮忙,谁知她拨打那个号码后,对方告诉她,因为这种情况太多,交警不能帮她处理这个问题。张女士无奈地表示:“我只是想请她帮我查一下,乱占我车位的车主的信息,我自己来打电话请人家移车。这样也不行,那我该怎么办?”
　　针对张女士的反映,昨天记者也拨打了110工作人员提供的交警部门2139057的电话,表示自己家车位被占,希望帮着查一下车主的联系方式。对方答复说:“最近一段时间,这种情况太多,交警部门光道路上的各种违法行为都处理不了,这种事不能处理。”记者表示,不需要来人处理,只需帮着查询一下车主的联系方式,通知对方抓紧移一下车辆即可,可对方称,不能帮忙。
　　停车位问题集中出现,但解决办法却几乎为零。采访中记者发现,走法律途径时间长不说,而且遇到紧急情况根本解决不了问题,不少市民便采取了以暴制暴的方法,比如放气、给对方车辆轮胎装锁,有的甚至采取更为极端的方法,将对方的车划蹭破坏。采访中不少市民表示,虽然不赞成采取极端方式解决问题,但如果对乱占车位的行为没有任何制约和处罚措施,那也会助长不良社会风气,对社会文明秩序都是一种严重挑战,希望相关部门不仅对道路上的车辆加强管理,也对小区内的车辆进行有效管理和制约。
　　调查中记者发现,随着社会发展,停车位问题频出,已成为市民生活中的矛盾爆发点之一。物业无执法权,有执法权的部门又说小区不是自己的管辖范围。乱占停车位的问题到底该归谁管?遇到紧急情况,市民又该向谁求助?这些问题,本报将继续追踪报道。市民如果也遇到了类似问题,或者有解决问题的好建议也可拨打本报新闻热线1110。
初审编辑：曹亮责任编辑：刘颖
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