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&未取得产权证的拆迁安置房，能买吗？
未取得产权证的拆迁安置房，能买吗？
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【事件】2012年李洋(化名)因住房需求购买张强(化名)一套拆迁安置房，由于该安置房还在建设阶段，尚未竣工交付使用。所以，张强只有拆迁补偿协议与购房意向书等手续，并没有该房屋的房屋产权证。经双方协商一致，张强将该房屋以150万元的价格卖给李洋，双方签订了《房屋买卖合同》，之后李洋按合同约定将150万元全款支付给张强。《房屋买卖合同》约定，在该房屋尚未竣工交付使用前，李洋将以张强的名义继续办理房屋的相关事宜，在房屋产权证发放后，张强有义务协助李洋办理该房屋产权过户手续。一年后，该房屋竣工并正式交付使用，李洋随即便搬进了新房并对该房屋进行了装修布置，不久，该房屋产权证便发下来了，房屋产权证载明权利人为张强。一年的时间，该房屋周边房价均有所提升，当李洋要求张强按合同约定协助其办理房屋产权过户时，张强反悔了。张强表示当时签订的《房屋买卖合同》未经过其配偶同意，且未取得房屋产权证不得买卖，所以该《房屋买卖合同》无效，其将150万元退还给李洋，要求李洋立即腾退房屋。李洋认为张强不协助办理房产证过户的行为严重违约，将张强诉至北京市某区人民法院，请求法院维护自己的合法权益。【分析】由于房屋拆迁后，被拆迁人可能同时获得多套房屋。因此，对其享有权益当尚未办理入住或获得产权证的房屋如何处理，实践中经常出现纠纷。虽然法律规定“共有房地产，未经其他共有人书面同意不得转让”，但根据较高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》中第89条：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。房子虽然为张强夫妻共同所有，但李洋按合同约定支付全款，属于善意、有偿取得。故，李洋与张强的《房屋买卖合同》应合法有效，该合同对双方均有约束力。当事人之间就拆迁安置房屋买卖合同在订立时，便可以证明该房屋属于来源明确、权属清楚的房屋，出卖方主张合同无效违背了诚实信用原则。为了保护交易安全，理应认定合同有效。所以，本案张强应交付房屋，并协助李洋办理房屋产权变更登记手续。综合来看，买卖双方签订《房屋买卖合同》时，新的安置房还没有建好，张强与李洋签订的合同实际上就是一种对于出卖方权利的转让，拆迁安置补偿的权利，实际上是债权中的一种请求权。债权是可以转让的，根据拆迁安置法规，也没有对此的禁止性规定，合同是双方当事人的真是意思表示，属于该买卖合同合法有效，买卖双方应按照合同约定履行合同。最终法院经审理判决，认定李洋与张强签订的《房屋买卖合同》内容是双方的真实意思表示，并不违反《合同法》及其他法律的相关规定，所以，该合同合法有效，并判令张强在判决生效后30日内配合李洋办理房屋过户手续。点击任何端口，留下您的电话，您就是我们VIP购房，您需要一位置业管家№1&置业管家24小时在线咨询，及时回复，解决您的购房疑问，让您买房更省心省力省钱。№2&吉屋网报名专车看房，滴滴专车司机接送，随叫随到，售楼处还有我们的专业置业管家接待，看房省心省钱又省事。品质推荐（点击以下楼盘，可查看楼盘更多详情）扫一扫，登录手机版吉屋▼码上有房
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&&& &&正文
马光远谈小产权房转正：有没有产权大家都在买
　　CCTV2《央视财经评论》：深圳：剪除小产权房的灰色地带
　　小产权房问题怎么解决，一直都是个老大难的问题。近期，深圳市宣布正式开始试点处理“历史遗留的违法建筑”，一小批被部分媒体称为“小产权房”的住宅将迎来改变的机会。那么，对于解决小产权房问题，我们到底有哪些办法可以采用？小产权房涉及众多的利益群体，适度的政策性调整应该如何进行？央视财经频道主持人沈竹和著名财经评论员马光远、张鸿共同评论。
　　深圳在全国先行一步，历史遗留违规建筑分类处理，能够带来楼市变局？深圳做法能否带来新气象？
　　昨天，一则“深圳试定给部分小产权房确权颁证”的新闻引发了人们的关注。据财经网报道，深圳认为深圳不存在小产权房概念，此次只是试点处理深圳市历史遗留违法建筑，根据不同的情况采用不同处理办法。其中，原村民符合一户一栋原则的住宅类历史遗留违法建筑，建筑面积在480平方米以内，按申请补缴对应公告基准低价的百分之十，即可转为商品房。一户一栋之外，多栋中的两栋补缴25%的地价和不同罚款后，可以登记为非商品性质房地产。第三栋即其以上栋数部分则不为处理确认，对非原村民所建部分也不予处理确认。
　　贺承军(原深圳市原规划局规划处副处长)：这个松口应该是比较稳定，也是应该的，因为让土地资产的产权更明确化，符合一个理性的方向，处理这种分类，从不同的层次，有一个稳定的结构，并且不是太冒进。
　　小产权房通常是指在农村集体土地上建设，向社会公众租售的房屋。而深圳经过1992年、2004年两次农村城市化改造后，农村集体土地全部移转为国有。深圳市土地监察局数据显示，深圳市日以前产生的各类历史遗留违法建筑总计37.94万栋，占全市建筑物总量的半数以上。这也是深圳与其他城市的不同之处，正是深圳此次试点之所以推行的关键。
　　韩世同(广州房地产专家)：像北京、上海有可能有所不同，像省会城市有可能有所不同，三四线的城市又有可能有所不同，可能还需要更多的一些试点、尝试和探索，从中总结出一系列的改革、探索。
　　这次探索性的小步开放，对深圳的房地产市场，尤其是中低端商品房，以及房租租赁市场，将产生重大影响。
　　张鸿：这些房子不可能都能拿到正式的商品房证件
　　(《央视财经评论》评论员)
　　不可能拿到，首先它不都是商品房，不都是住宅；其次它说的是分类，分类里边其实有限转，就我们限购买房，这个转正其实叫限转，限转什么呢？它其实延续了过去我们在集体土地上的这样一个政策。虽然深圳说，说我这个是国有土地，但还是原村民，就原来这块土地的原村民，原来这个叫集体土地的时候你住的这些人，大概我算了一下，一人两到三套。就是你第一栋，你只需要补很少的钱，就可以转正，这是居住性需求。第二栋、第三栋，可能你需要缴纳的相对来说高一点儿的这个，然后才能转正。像老马在那儿买，那就没有转正协议。他不是原村民，所以这个量是很小的，而且住宅本身就很小。
　　当然是先试点了，试点然后他看到最后整个的影响，包括对土地市场，对整个房地产市场、市政等等的影响，然后来决定到底要不要放开？我为什么刚才说要小点儿声，咱不要把它和小产权房挂上，因为我怕把深圳市再吓着。因为前两年已经吓过好几回了，就深圳市一直强调说我们就是历史遗留的违法建筑，不是小产权房。因为你一听到是小产权房的试点，哪个城市都受不了。南京也曾经有过，还没解决呢，媒体说这小产权房要试点了、要开始了，然后马上辟谣说我们不是小产权房试点。所以今天我们就小点儿声说，这个事因为那个涉及到集体土地的问题，就是小产权房的问题，它不是上边的房子问题，而涉及到底下的地的问题。
　　马光远：深圳这一次的力度比较大 尤其是非住宅更加宽松
　　(《央视财经评论》评论员)
　　深圳情况很特殊，因为它在经过两次的这么一个土地性质的转换以后，绝大部分的土地是国有性质的。我们一般说的小产权房是在集体土地上的那个建筑，叫小产权房。深圳的这个叫非典型小产权房，反正都是没有大产权，但是这一次，这个力度还是非常大的。这个力度大跟以前最不一样的地方在什么地方？就是经过这么一次分类处理以后，有相当一部分的是完全可以拿到真正的商品房的产权，这跟以前不一样。以前我们探讨是什么，说把它转成保障房，转成别的一些房，但是它拿不到拿不到商品房，因为商品房可以交易。
　　用深圳当地人的话讲，以前我们拿到的都是绿本，这个绿本就自住、出租是可以，但是不能买卖，不能上市交易。但是这一次住宅这一部分，虽然这个范围小，只限于本地的村民，而且本地村民里边也划了13个区域，深圳现在真正的这种所谓的违法建筑有多少，差不多超过40万栋。也就是说现在只有2万栋，只有二十分之一才有可能转正。但即使如此，那么这一次转正以后，你可以拿到红本，红本是什么？就可以上市交易。所以来讲，第一个住宅，这个力度比较大。第二，非住宅更加宽松了，非住宅就是第一就是没有限制当地村民，就是所有的，只要你买了这个东西就可以。
　　马光远：深圳此举是土地权属的一个变化 是很大的突破
　　(《央视财经评论》评论员)
　　应该说第一个是土地权属的一个变化，深圳以前是个渔村，它的地都是集体的地，后来又变成国有的地。我想在变成国有土地之前，一定也是有小产权房的。那么再加上建的很多，你到深圳去，特别是在关外，你如果去看小产权房，真的是巍巍壮观，非常漂亮。有些小区除了那个名字，可能你没有拿到大产权以外，那么剩下的跟正规小区没有任何区别，而且从事这个产业链上交易的人也非常多，当然价格也很便宜。
　　大家经过多年的等待，等到这一步。我认为这一步非常好，也就是说你不管它叫违法建筑，还是叫什么东西，至少在现有的体系下，做了一个很大的突破。比如说住宅这一块，第一栋你交的钱可能就二、三十块钱，那么剩下的两栋，比如说补交罚款，再一个土地出让金还有点儿，补一点儿税，就一平米可能就补个两、三百块钱以后变成红本，这对所有人来讲，成本应该说不算太高。所以这给很多人给了一个很大的希望，所以我认为这是一个非常好的事。
　　张鸿：对住宅会有一些影响 对商业地产的影响会更大
　　(《央视财经评论》评论员)
　　你这种预期对当地的房价一定是雪上加霜，就是包括成交量。因为我们今天说的这些叫无产权吧，不管它叫什么，就是没有产权的这些房子。虽然今天要解决的可能转正的，里面包括，主要是住宅，我们关心的是住宅。住宅可能占的比很小，必须得是原住民。但是问题是它整个这种无产权的房子在深圳的比例特别大，我们不说民间各种机构说的60%、70%，就是深圳自己各种监测队他们给出的数据，这几年我查了一下基本都在40%以上，接近50%。
　　所以说，那个地方的房子，将近一半是无产权的房子。那么你这个心理预期一形成，可能就会对他，因为本来他现在的成交量，大家购买的意愿不是特别强，都在看说是不是到顶什么的等等，所以我觉得会可能会有一些影响。但是我觉得除了住宅以外，其实商业的，他们转起来，连原住民的限制都没有，我猜可能会影响更大一点儿。
　　马光远：小产权房转正不转正 有没有产权大家都在买
　　(《央视财经评论》评论员)
　　深圳为什么特殊？除了住宅也有小产权，商业等等非住宅的也有。同时在深圳，住房的供应一直是双轨制，一方面是无产权的供应，量很大，占一半，那半壁江山是他们的，另一半主流的那些商品房。
　　我个人倒觉得转正不转正，房子就在那里，有产权没产权大家都在买。那么最后形成两个价格不一样的市场，那么一个是这种没有产权的，这个价格可能最低的，相当于有产权的四分之一，高一点儿的相当于有产权的二分之一，差不多这么一个情况。一旦转正以后，我个人认为这一部分价格可能会起来，有就是说转正完的这一部分，那你可以交易，他们价钱可能会补涨。至于说商品房这一块会不会出现大的一个冲击，要看整个房地产市场。我们现在整个房地产市场的预期，如果是向上的预期，冲击不会太大，有冲击这是肯定的，因为供应多了，但是如果运气不好的话，可能会有问题。
　　在目前情况下，我个人认为，就是房子的总量，深圳人都是很清楚的。就是我们买的房子究竟是小产权的、无产权的，还是大产权，他心里非常清楚。而且有多少量，深圳人也很清楚。所以我们现在很奇怪的是，就这么一个非常好的城市，而且是四个一线城市之一，居然有一半的建筑是非法建筑，是历史遗留问题，而且要解决。我觉得，我们多年来一直讲说房地产要增加供应，这不增加供应了嘛？这个供应增加上去，我们看这个市场会不会健康。在目前的整个的无产权的改革试点之外，我倒觉得还有一个试点，就是当我们增加供应以后，我们的住房市场究竟会怎么样？这可能是深圳试点的另外一个意义。
　　张鸿：要把这些房子合法的盘活了 别总让它待在灰色地带里
　　(《央视财经评论》评论员)
　　到底集体土地上盖的房子是不是能卖给非本村的人，本村集体的人？就我这个村的房子能不能卖给马光远？能不能卖给你？这个问题解决不了。因为按照《土地法》的话，它是解决不了这个问题的。
　　现在很多地方其实在尝试什么？在尝试它本身可能解决了部分保障性住房的作用。但是能不能政府干脆就用一些办法，让它干脆就解决保障性住房。比如说北京其实前两年有一些试点，就是公租房，政府等于不管是买过来还是租过来，还是什么其他公有产权之类了，就不管用什么具体的办法，就让这些房子合法的盘活了，别让它总是在灰色的、非法的那样一个地带里，是那样的一个存在。大家图便宜，买了以后，在一个非法的建筑里面住着，可能这种感觉也不是特别好。
　　我们要让人来试点，我们也不知道怎么分，除了光有勇气是不够的。你光天天喊说我拆了以后，以后的我全拆。可能吗？不可能。你只能偶尔抓一个典型案例。以后就别喊这种口号，咱们就像老马说的，咱们找到。
　　马光远：我们能不能拿出一点点勇气和魄力 把小产权房问题在拆的基础上往前推一步
　　(《央视财经评论》评论员)
　　我们看到的是现有的法律，还更应该展望一下未来。未来在这个问题上，如果说不能在法律问题上有所突破，这个问题本身是无解的。我一直强调一定要大智慧，小产权需要大智慧，这个大智慧是什么？一方面我们一定要考虑历史，为什么会形成小产权这么一个畸形的，大量的人又趋之若鹜的一个东西，我们要反思为什么？同时要照顾现实，因为大量的人在里面住。那么这个问题本身你不可能一拆了之，也不可能一下子去清理就了之，所以我觉得应该一分为二。第三个应该有前瞻性。未来这个问题我们肯定要解决，而且我们的解决办法里肯定要排除，就靠拆来解决，我们应该试点。
　　老百姓之间有胶着，因为有些人花大价钱买了商品房，有些人是花了很小的钱买的小产权房，这是一种。第二个是政府利益，以前我们把那个地很便宜弄过来，然后高价给开发商来建房子，这一块儿利益没了。第三个胶着是什么？就是我们以后的处理肯定是分类处理，也就是买了小产权房的人的待遇也是不一样的。那有些可能真的会被拆掉，比如说占了耕地的，不符合规划的，有安全隐患的。我是坚决要求拆掉的。但是盖的非常不错，跟花园一样，老百姓住的也感觉不错，物业、水电、煤气供应甚至比商品房还好。到目前为止，我没有听说小产权房有倒了的、危了的。那么这一部分符合规划，老百姓住的很好，又没有占耕地的，为什么不赶快想办法把它解决呢？
　　我们老在强调说，改革要有勇气和魄力。我们先能不能拿出一点点的勇气和魄力，把小产权房问题在拆的基础上往前推一步，这是很多人都期待的。
　　马光远：事实上改革能够往前走 是基于大家能往后稍微退一步
　　(《央视财经评论》评论员)
　　我觉得大家往前走一步，就每个人都让一下，事实上改革能够往前走，不是基于大家都往前，而是往后稍微退一步。退一步，你会发现天地来了。所以我觉得解决小产权，最终对社会来讲有益处，那么我们就往前走。如果说最终对社会是……
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一、房改房图为房改房房产证二、商品房定义：由房地产开发企业开发建设并按市场价出售的房屋。图为商品房房产证三、集资房定义：一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为职工个人所有。产权：整体产权归单位所有，个人拥有使用权土地性质：国有划拨土地出让金：无需缴纳房产证：有，单位交易状态：不允许交易交易条件：本单位无房户和符合市、县人民正府规定的住房困难家庭购买对象：资房不能在市场上自由转让四、经适房定义：根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行正府指导价，按保本微利的原则确定。产权：个人土地性质：行政划拨土地出让金：免收房产证：有，个人交易状态：一般5年后上市交易交易条件：必须满5年，且要向房管局补缴土地出让金，正府有优先回购权购买对象：1、具有当地城镇户口；2、家庭收入符合市、县人民正府划定的低收入家庭收入标准；3、无房或现住房面积低于市、县人民正府规定的住房困难标准。经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由市、县人民正府根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素确定，实行动态管理，每年向社会公布一次。五、廉租房定义：正府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。产权：国家土地性质：国有划拨土地出让金：免收房产证：无交易状态：不允许购买对象：1、申请人具有5年以上当地城市常住户口；2、申请人必须是当地民政部门认定的低收入家庭或最低收入家庭；3、申请人家庭人均住房建筑面积在15平方米以下且家庭住房总建筑面积在50平方米以下；4、申请家庭成员之间有法定的赡养、扶养或抚养关系，并一起共同生活的；5、申请人及其家庭成员经当地房管部门确认他处没有住房的。六、公租房定义：由国家提供政策支持，各种社会主体通过新建或者其他方式筹集房源、专门面向中低收入群体出租的保障性住房，公租房不归个人所有，而是由正府或公共机构所有。用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。产权：国家或者公共机构土地性质：国有划拨土地出让金：无需房产证：无交易对象：不允许七、安置房定义：定是正府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。即因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。产权：个人，集体土地性质：集体，国有划拨（有限产权），国有出让（完全产权）土地出让金：交易后缴纳房产证：有交易状态：集体不允许；出让允许；划拨土地补缴土地出让金后可交易交易条件：1、集体土地：不允许；2、国有划拨：补缴土地出让金并取得房屋所有权证可以交易；3、国有出让：取得房屋所有权证可以交易购买对象：被拆迁安置的对象八、小产权房定义：也称“乡产权房”，所谓“小产权”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡正府或村委会颁发。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。乡镇正府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。乡产权房一般是普通住宅，价格只有同样位置商品房价格的40%至60%。没有缴纳商品房买卖的契税，物业费便宜、水电费便宜、采暖费便宜。从物业管理看，由乡正府指定的开发商成立物业管理机构进行管理或是没有物业管理等，服务管理水平不是很高。转自微信公众账号： 大厅那点事儿(搜狐焦点网)
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不能，公租房是租的，租房子的人只有使用权，没有其他权利，肯定是不能卖的。但是，租满五年后，可以购买而且会把你在这五年租房的租金算入房屋支付的金额里,就是说五年后你只要支付房屋总价减去五年的租金剩下的钱就行了。而且，当你把公租房变成产权房后，如果想再次退出，不能当做商品房销售，只能退还给公租房管理部门。