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2018年，对海外房地产市场的10个预言！
对2018年的海外市场，研判如下：
& & & &1、新西兰将学习澳大利亚，限制海外人士不能再购买二手房（澳大利亚人不受限制），海外人士只能购买新房（更多的就是高层住宅），该项政策将于2018年初开始执行，在此政策影响之下，新西兰二手房别墅市场会有影响，但由于价格毕竟还不算太高（相比悉尼、墨尔本、温哥华），会有一年左右的滞涨期，回调幅度也不会超过20%，整体影响不大，更不会崩盘，但由于公寓市场没有限制，更多的投资客或购房者会流向公寓市场，所以，这对于奥克兰的公寓市场是一个利好，价格会平稳持续走高，并形成泡沫。
& & & &2、温哥华目前对海外置业的限制是征收15%的海外购置税+空置税，但一年多时间过去了，如今的温哥华房价却并没有明显下跌，如此猛烈的政策只是让别墅的价格回调了10%左右，然后价格滞涨了短短几个月，在今年又再次上行，温哥华预计会在2018年学习澳大利亚限制海外人士购买当地二手房，如此政策一出，都将对别墅二手房市场产生重大影响，陷入滞涨。
& & & &3、不可否认的是，澳大利亚自70年代实行限制海外人士不能购买二手房之后，时间已经过去了40多年，但澳大利亚的房价却是稳步上升，保持着每7年翻一番的不变节奏，而且悉尼、墨尔本的别墅价格已经远高于奥克兰，据此，即使温哥华、奥克兰实行该政策之后，价格也只能是滞涨和最多20%的回调，交易量下降，活跃度下降，但不会带来质的影响，崩盘更不会，待时间消化完政策影响，价格再次步入温和上行轨道。
& & & &4、温哥华实行限制海外不能买二手房之后，多伦多有可能会跟进此政策，因为，温哥华滞涨，就意味着资金会流向多伦多，所以，多伦多为了避开再次被冲击，也有可能会跟进该政策，从而带动周边区域和蒙特利尔的房价上涨。
& & & 5、但对于温哥华、多伦多、奥克兰的高层住宅公寓市场来说，是利好消息，但不限制的通常并不是优质资产，事物都有两面，稀缺的资源才会被限制。
& & & & 6、新加坡在2013年2月开始对海外置业征收额外的15%购置税之后，新加坡房价进入了漫长的滞涨期，价格并开始小幅回调，但大跌并没有出现，该情况一下持续到2017年，其实在过去5年时间里英国、加拿大、澳大利亚、新西兰都在经历暴涨，新加坡却在同期滞涨，在2017年底，新加坡的房价放在全球居然有了自己的竞争力，新加坡几乎没有别墅，但公寓价格10万/平的话，已经和温哥华、多伦多、悉尼差不多持平，但新加坡的集中式人口和城市效应更明显，新加坡的优势凸显，预计2018年，新加坡的房价将明显回暖。
& & & &7、美国房价继续上扬，特别是西雅图、达拉斯、休斯顿、奥兰多、丹佛、圣地亚哥、纽约等城市更明显，但受加息预期影响，上涨速度2018年不会太快，但毕竟受税改和更多资金回流美国之影响，上涨趋势不变，未来的一年，价格还是上涨中。
& & & & 8、日本房价也将保持平稳上涨速度，差不多是年5-6%的涨幅，但日本受房产税、资产利得税、遗产税影响，房价可以保值，但不能赚钱，并不重点推荐，这种年6%的涨幅其实没有什么意义，转手的时候能把升值全部吸走，适合基金或资本去玩长期资产或证券化，但不适合散户去玩。
& & & & 9、东南亚也不作为重点推荐，曼谷、越南基本也就是每年6%左右的涨幅，而且还要面临未来的不确定性，并不像日本那样起码未来安全稳定，东南亚也并不重点推荐。
& & & 10、站在全球的角度来分析，目前米宅最为看好的城市就是澳大利亚的第三大城市布里斯班和80公里之外紧临的黄金海岸，过去几年价格涨幅不大，远低于悉尼和墨尔本，房价基本上是悉尼的40%、是墨尔本的60%，但人口流入明显，未来可期，房价价差大，相当于中国的杭州，我们在2018年入手布里斯班相当于在2015年入手杭州。
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众所周知，自今年年初到现在，拍卖场上的房源数量一直比较少，清盘率也很低。
据悉，截止到今年7月，新西兰全国最大地产中介Harcourts年度未售出房产的数量为1714套，去年同期的这一数字为1194套。未成功售出的房产数量同比上涨了43.5%。
那么奥克兰房市的前景到底如何呢？让我们听听地产中介的老板怎么说？
Harcourts的首席执行官Chris Kennedy表示，造成今年市况不景气的原因主要有四点：
Harcourts首席执行官Chris Kennedy
1. 打击投资者的税收制度
税务局（IRD）在2015年10月引入了明线测试法案（Bright-lineTest）。该法案规定自去年10月1日开始，投资者如果在两年之内将其所新购的房产售出，必须将增值部分计入所得税应税收入。这一旨在打压房产投机的政策非常严厉，在这一政策下，只要投资者在两年内对其购买的住宅进行再出售，就会被要求缴税，税率大概在30%左右。仅有个别情况才能得到豁免：比如自住型房屋、继承的房屋遗产和离婚分割房产。
2. LVR限贷政策
2016年7月19日，新西兰央行升级了此前的LVR限贷政策，规定全国95%的投资房需要支付至少40%的首付，而全国90%的自住房，需要提供至少20%的首付。
3. 部分国家的外汇管制政策
随着部分国家日趋收紧的外汇管制政策，很多投资者无法将海外资金转到新西兰。这也对房市造成负面影响。
众所周知，不同政党的房市政策相差甚远，所以今年9月份的大选让房市的前景充满了不确定性。鉴于这种情况，房屋销售数量和上市房源数量都明显下降。
根据Harcourts的统计，去年7月该公司在奥克兰的上市房源为631套，今年7月该公司在奥克兰的上市房源为472套，降幅为25%；去年7月该公司在奥克兰的房屋销售数量为515套，今年7月该公司在奥克兰的房屋销售数量为417套，降幅为19%。
该公司的房产拍卖数量也在锐减。去年7月，347 套位于奥克兰的住宅被推上了Harcourts的拍卖场，这一数字在今年7月下降至149套，足足下降了56.9%。
不过，根据Harcourts的统计，奥克兰的房价依然在上涨。Harcourts在去年7月的平均销售价格为$996,504，这一数字在今年7月上涨至$1,009,090，涨幅达到了1.2%。
对此，新西兰西太平洋银行Westpac首席经济学家Dominick Stephens认为，奥克兰房价在未来几年将会稳定在当前的水平。
根据西太平洋银行（Westpac）的相关报告，自从1月份以来，奥克兰房价下跌了4%。据悉，这一跌幅也创造了近年来的历史记录。不过，在下个月的大选结束后，房价将会在一定程度上有所反弹。
但是，西太平洋银行（Westpac）的经济学家们普遍认为，致使房地产市场放缓的主要驱动力并不会改变。比如，贷款利率仍将继续上涨。这对于现有和潜在的业主来说，意味着住房的负担能力将会受到影响。
新西兰西太平洋银行Westpac首席经济学家Dominick Stephens
报告同时指出：对于投资者来说，利率上涨意味着住宅的收益率，特别是潜在的资本收益，在未来几年内的吸引力将会减少。
【部分内容编译自NZ Herald】
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今日搜狐热点奥克兰房价滞涨，投资房产还有希望吗？奥克兰房价滞涨，投资房产还有希望吗？还是香娱乐百家号2018年还是在奥克兰买房的好时候吗？现在是抄底的好时候吗？奥克兰房价会崩盘吗？对于这些问题，每个人都有自己的答案和想法。对于拿不准当前市场的朋友，本文应该会给你一个答案。关于新西兰宏观经济，有人看好，有人不看好。但是好在大家都会用脚投票，毕竟澳美新加，能移民的国家不止新西兰，新移民可去的地方不少；另一方面新西兰护照含金量响当当，新西兰本国人可去的地方也不少。另外，商品经济总是要讲究供需关系的，人口增长了，难不成还能睡街上？总是要解决衣食住行的。人口流动情况提到人口流动，很多人第一时间想到的是新增移民的人数。用抵达新西兰的人口数减去离开的人数就能得出净移民的数据截止到2017年12月的年度里，新西兰新增净移民数为70000人，尽管相比2016年减少了600人，但是仍然处于历史高位。月度净移民数走势而关于移民人数与房价的关系，房哥此前的文章中也曾有过分析。首次揭秘！新西兰财政部首席分析师：移民增加1%，房价就涨10%！上面外链的链接【https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA3NzAzOTcxNA==&mid=&idx=1&sn=8c64c2ce9c413e5878abe4&chksm=842b2702b35cae14ad31f81d85b32ccbdba27be1c7cea34cd6c9a317a0189442c#rd】有读者提出如果新西兰移民局收紧政策，这些净移民人数的会出现下降。尽管新西兰长期平均净移民人数在20000人水平，但是读者的观点似乎有道理。好在统计局公布的数据很详细。这些人都是离境12月以上又回来的新西兰护照持有者图中可以看到，持有新西兰护照的人口正在回流。持有新西兰护照的人口离开新西兰的人数从2008年的3.70万人和2012年的3.88万人减少到了目前的每年1043人离开新西兰。这是1983年以来新西兰护照持有者离开新西兰人人数最少的一年。未来三年内奥克兰的发展简单的可以直接去奥克兰市政府官网查看其对于奥克兰的规划。随着华人影响力的增加，奥克兰规划有中文版可以阅读。奥克兰未来30年规划从奥克兰规划中可以看出，奥克兰未来仍然会对基础设施建设进行大量的投资。并且这些投资大多集中在交通方面，比如说城市铁路网，曼努考东区交通计划和Waitemata跨海通道。具体到不同的城区，则偏重点又有不同。比如说奥克兰市中心。总体规划共有八个部分，众所周知，新西兰效率并不是很高。未来三年内那些一定会开动的工程呢？2021年美洲杯基地扩建计划为了迎接2021年的美洲杯，奥克兰市政府去年12月份决定在Wynyard Basin建设赛事基地。赛事基地假想图赛事基地假想图在不久前的日，奥克兰市政府更是批准了项目的资源许可申请。赛事基地规划根据Stuff的报道，该工程（America's Cup Village，美洲杯村）建筑成本将会高达1.24亿纽币。除此之外，还需要额外的1800万纽币用于重新安置受影响的企业。据了解，目前新西兰政府中负责美洲杯相关事务的是工党资深国会议员Hon David Parker。目前奥克兰市长Phil Goff更是工党前党魁。政府不会阻止奥克兰市政府的美洲杯基地计划目前看来在这件事上，中央政府下绊子的概率很小，并且由于比赛就在眼前，今年年内项目开工基本也是板上钉钉。由于美洲杯的重要性，参赛队伍普遍在2019年就将会到达奥克兰并展开相应的训练。负责项目开发的Panuku开发公司也表示，基地需要在2019年底各国帆船队到达奥克兰时就建好。国际著名地产咨询公司世邦魏理仕（CBRE）近日发布的一份报告更是表示，奥克兰房屋供给不足这一问题可能会增加2021年美洲杯的举办压力。据了解，上一次由于豪华酒店数量有限，大多数参赛队居住的酒店都是4星级或者4.5星级。36届亚太经合组织峰会新西兰首都不是惠灵顿吗？各国领导人来奥克兰干什么？没错，2021年亚太经合组织（APEC）峰会领导人会议周在奥克兰举办。届时包括中国、美国、加拿大等多个重要经济体的领导人都将齐聚奥克兰。除了领导人会议周，亚太经合组织商贸咨询理事会(ABAC)也将会在奥克兰举办。ABAC是是APEC唯一代表工商界的常设机构，每年直接向APEC各经济体最高领导人呈交咨询报告，与领导人进行直接对话。由于2021年奥克兰还要举办美洲杯帆船赛，所以目前市政府对于海滨区和市中心的多个项目计划再花费2.6亿纽币。除了商贸咨询理事会的会议（ABAC），APEC将会为奥克兰带来12个相关会议。奥克兰市长Phil Goff表示，会议将会带来22000名世界各地的与会者，届时全世界都将会聚焦新西兰的奥克兰。更关键的是：中央政府会帮助奥克兰进行基础设施建设。...work with central government to bring forward to the extent possible any infrastructure projects that will help Auckland deal effectively withAPECand theAmerica's Cup...总结奥克兰旅游、活动和经济发展部（ATEED）首席执行官Brett O'Riley曾表示，随着各项重大活动的举办，新西兰在未来几年将迎来众多海外游客，将会为新西兰的旅游业和经济再做贡献，同时也会促进海滨区域的发展。ColliersInternational的新西兰酒店负责人Dean Humphries表示预计到2022年新西兰海外游客人数将增加至450万。除了这些外部的人口流动和国际会展，新西兰目前利率也处于历史低位。2000年时期5%以上的OCR都没挡住房价的上涨，现在1.75%的OCR，银行房贷利率都不到5%。看完了本文，对于开头的问题你有了自己的答案了吗？想要投资房产却没钱怎么办？房产贷款，联系金松鼠信贷新西兰最大房地产贷款公司*以上内容皆由金松鼠信贷提供本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。还是香娱乐百家号最近更新：简介:新闻，在于发现。大家多多关注我的作品作者最新文章相关文章AUT教授：奥克兰房价不会崩盘，但会缓慢下跌，并陷入滞涨状态
昨天，Corelogic和 Barfoot ＆Thompson不约而同的公布了最新的房产报告。根据这两份报告，奥克兰房市出现了量价齐跌的景象。
根据Barfoot＆Thompson的最新销售数据，奥克兰6月的房屋销量比今年5月下降了3.5%，比去年6月份下降了26.8%。整个6月的房屋销量已经创造了最近7年来6月份销量的最低值。
根据CoreLogic的最新报告，奥克兰的房屋销售量在最近一年下降了30％。数十个城区的房价要么维持原状，要么下跌了2%。
为此，奥克兰理工大学（AUT）的Tookey教授表示，早在2015年10月，他就预测到奥克兰房市将会在未来遇冷。而眼下意味着奥克兰房价已经来到了拐点。
Tookey教授表示，银行收紧贷款、LVR限贷政策、以及美国货币政策的调整都会对房价造成影响。不过，他认为奥克兰房价不会崩盘，只会缓慢下跌，并陷入滞涨的状态。
奥克兰理工大学建筑环境部门负责人John Tookey教授
Tookey教授表示，潜在的买家依然在涌入新西兰——根据统计局最新发布的数据，截止今年5月之前的12个月，净移民人数几乎达到了7.2万，再次刷新了历史记录。显而易见，其中大部分人都会定居在奥克兰。另外，尽管根据统一规划，未来30年奥克兰每年将新建1.5万住房，但事实上，每年奥克兰新建住房的数量仅有7500套。新西兰的建筑业目前已成强弩之末，从海外引进劳动力和资金又非常难以操作。因此，可以预见，未来奥克兰房市依然会有很大的需求。
【部分内容编译自NBR】
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