& 房改房过户费用有哪些？房改房交易税费怎么计算？房改房过户费用有哪些？房改房交易税费怎么计算？来源：浏览量 ( 7307 ) “房改房”俗称单位房，又称为“已购公房”、“上市公房”，这些房子通常地段优胜，且具有较为老练和完善的配套设施，变成北京二手房市场上广受热捧的商品，在房改房中，只要产权性质为“成本价采购”的房产能够直接上市交易。房改房能够上市进行交易，那么房改房过户费用有哪些?各种交易税费是怎样核算的? 房改房过户费用有哪些?房改房交易税费怎么计算? 房改房过户费用与交易税费
契税：房款的1.5%;(买家)
印花税：房价的0.1%(交易双方平分);
交易费：6元/平方米(交易双方平分);
测绘费：1.36元/平米;(买家)
权属登记费：80元;(买家)
证件费：50元;(买家)
营业税：差价*5.5%(超越5年的不需求交纳);(卖家)
个人所得税：差价的20%或许房价的1%。(卖家)
总计需求交纳的税费为：9000左右(不包括营业税) 房改房交易税费详细阐明 契税：
1、采购的房产超越144平米的需求交纳的契税是：房款的3%;
2、采购的房产不超越144平米的需求交纳的契税是：房款的1.5%;
3、在首套房的情况下，采购的房产不超越90平米的需求交纳的契税是：房款的1%;
个人所得税：
1、房产证满5年，而且是仅有住宅的不需求交个人所得税;
2、面积超越144平米的，需求交纳房产交易盈余有些的20%或许总房价的2%;
3、面积不超越144平米(包括144)的，需求交纳房产交易盈余有些的20%或许总房价的1%。
1、房产证未满五年的，而且面积在144以上的需求交纳总房价的5.5%;
2、房产证未满五年的，而且面积在144以下的需求交纳差价的5.5%;
3、房产证满5年的，而且面积在144以上的需求交纳房产交易盈余有些的5.5%;
4、房产证满5年的，而且面积在144以下的不需求交纳。
契税、印花税
依照商品房的契税和印花税规范交纳;
土地出让金
房改房需求交纳土地出让金，核算公式为：当年成本价×修建面积×1%/。【名词解释：当年成本价——指的是该房产实践上市出售的当年，由政府公布的房改房成本价，也即是“本年”的成本价】，北京市市区的房改房成本价为1560元/平米(有些郊区县有所下浮)，也即是说，成本价房改房的土地出让金实践上即是15.60元/修建平米;房改房在上市出售而且交纳土地出让金以后，其产权性质即等同于商品房产权了;
个人所得税
房改房的个人所得税核算方法与商品房一样，仅仅起算时刻上，房改房是以该房产最初房改时，交纳房改价款(购房款)的实践交给时刻为起算，需供给其时的缴款凭据作为核算根据，别的，在依照“(实践成交报价-原采购报价-合理费用)×20%”的规范核算时，房改房的原采购报价不是以房改时所交纳的金钱为核算根据，而是一致核定为4000元/平米;
需求留意的是，除了能够直接上市的成本价房改房以外，还存在有“优惠价”、“规范价”两类房改房类型，规范价和优惠价的房改房上市，需求先交纳有些金钱变更为成本价房改房方可直接上市，优惠价、规范价补足成本价的核算公式为：当年成本价(1560元/平米)×修建面积×6%，交纳该金钱后就能够依照成本价房改房有关规定上市交易了。
需求留意的是房改房交易费用与税费会因为产权性质、房产证签发时刻等要素而有所不同，详细请咨询本地房管部门。 免责声明：凡本站注明 “来自：XXX(非楼盘网)”的新闻稿件和图片作品，系本站转载自其它媒体，转载目的在于信息传递，并不代表本站赞同其观点和对其真实性负责。如有新闻稿件和图片作品的内容、版权以及其它问题的，请联系本站新闻中心，电话：7。有用 ( 3 )没用 ( 0 )微信更多上一篇：下一篇：买房卖房装修租房家电建材家居房改房过户相关知识过户费用相关知识 17:13:59 | 浏览次数:0 14:00:03 | 浏览次数:0 16:20:50 | 浏览次数:0 17:25:33 | 浏览次数:0 14:25:51 | 浏览次数:0 14:56:38 | 浏览次数:0 13:22:28 | 浏览次数:0 11:43:45 | 浏览次数:0房改房过户相关问题过户费用相关问题 10:33:13 | 浏览次数:22 10:42:05 | 浏览次数:109 10:40:38 | 浏览次数:276 10:39:20 | 浏览次数:160 10:38:30 | 浏览次数:216 10:36:42 | 浏览次数:149 18:16:57 | 浏览次数:0 15:11:19 | 浏览次数:10 13:30:50 | 浏览次数:1 12:20:10 | 浏览次数:3 19:12:06 | 浏览次数:2 09:07:19 | 浏览次数:5新房二手房租房房价长沙楼市在售楼盘数：86400元/㎡6300元/㎡猜您喜欢一周热点相关百科热门回答十天内免登录
二手住房交易涉及哪些税费?宁波市地税局解读
7月13日我市又出台了购房补贴这一新的政策利好。
继楼市“限购”取消、“限贷”放松和营业税“5改2”政策之后，7月13日我市又出台了购房补贴这一新的政策利好，此举将进一步促进房地产市场平稳健康发展。房地产交易尤其是二手房方面涉及的税费较多，市民关注度较高。为了满足大家的需求，市地税局对相关税费政策进行了一一解读。个人住房交易涉及的税费：营业税：个人所得税：土地增值税：印花税：城建税：对在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人征收的一种税。个人所得税：个人所得税是对个人(自然人)取得的各项应税所得征收的一种所得税。土地增值税：土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据征收的一种税。印花税：指向在中华人民共和国境内书立、领受《中华人民共和国印花税暂行条例》所列举凭证的单位和个人征收的一种税。单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据在列举范围之内。城建税：国家对缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人，以实际缴纳的三种税税额为计税依据征收的一种附加税。教育费附加：国家对缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人，以实际缴纳的三种税税额为计税依据征收的一种附加费。地方教育附加：国家对缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人，以实际缴纳的三种税税额为计税依据征收的一种附加费。契税：以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产行为税。个人住房交易主要涉及以下税费，即营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育费附加、地方教育附加、契税。二手住房交易的税费该由谁来缴纳?卖方为纳税人的税种个人所得税：个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房的免征;未超过五年(或非家庭唯一生活用房)的按房屋转让收入减房屋原值(一般按上道契税完税额计算)后差额的20%缴纳，或按房屋转让收入的1%缴纳。营业税：个人将购买不足2年的住房对外销售的全额征收营业税;将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。缴纳营业税时，还需按已纳营业税额缴纳城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加三个附加税费。土地增值税:根据国家有关政策,个人住房交易暂免征收土地增值税。买方为纳税人的税种契税：按转让房屋成交价格的3%缴纳，符合条件的可以享受相应的优惠政策。印花税：根据国家有关政策，个人住房交易暂免征收印花税。个人二手住房交易几个涉税概念先搞清楚二手住房的计税价格该怎么确定?答：个人二手住房转让以其取得的全部价款和价外费用为计税价格，若转让价格明显偏低并无正当理由或无偿赠送给其他单位或者个人而无营业额的，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及相关税收法律法规，《财政部国家税务总局关于开展应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作的通知》(财税【号)等规定，由税务机关核定其计税价格。二手住房的购房时间该如何确定?答：个人购买住房，以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间，作为其购买房屋的时间，其中，“契税完税证明上注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期。如果纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购房时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间;反之，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。什么是普通住房与非普通住房?答：同时符合以下条件的属于普通住房：1.该房屋所在住宅小区建筑容积率在1.0以上;2.单套建筑面积在140平方米以下;3.实际成交价格低于公布的同级别土地住房平均交易价格1.44倍以下。不符合上述条件的属于非普通住房。家庭唯一住房与家庭唯一生活用房有区别吗?答：家庭唯一住房应用于契税优惠方面，唯一住房认定以家庭为单位，成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，在办理住房产权登记手续前，家庭成员名下都没有住房(包括：房改房、解困房、拆迁安置房和赠与、继承房等)即为唯一，以房产交易主管部门出具的家庭住房登记情况证明确认。需注意的是两个或两个以上个人共同购买普通住房，其中一人或多人已有家庭住房的，该套房产的共同购买人均不适用家庭唯一住房的契税优惠政策。家庭唯一生活用房应用于个人所得税优惠方面，纳税人出售住房时在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人(有配偶的为夫妻双方)仅拥有一套住房。营业税差额征税的凭证要求?根据规定，对个人申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。个人办理住房交易属于以下情形的需要哪些材料?个人购买家庭唯一住房(普通住房)：1.申请人及家庭身份关系证明：家庭成员户口本原件、复印件(包括购房人、配偶及不满18周岁的未成年子女);已婚的需提供结婚证原件、复印件，未婚或离异的需提供单身证明原件、复印件;2.家庭唯一住房证明：宁波市家庭住房记载情况证明;户口在浙江省但不属于宁波市三区的，需提供户口所在地家庭住房记载情况证明;3.家庭唯一住房诚信保证书。夫妻间房产变更：结婚证房屋征收货币补偿后重新购房：1.征收协议原件、复印件;2.征收补偿资金核算单原件、复印件;3.被征收房屋原产权证明复印件。个人出售5年以上家庭唯一生活用房申请个人所得税优惠的，还需提供以下资料：1.《个人转让唯一住房免征个人所得税申请表》;2.家庭成员户口本原件、复印件(包括售房人及配偶)，申请人身份证原件和复印件;3.户口本上无婚姻状况记载的，已婚的需提供结婚证原件、复印件，未婚或离异的需提供单身证明原件、复印件;4.房产证原件及复印件;5.契证原件及复印件。转让二手住房可享受哪些税收优惠政策按照国家有关政策规定，卖房者所要缴纳的税种包括营业税和个人所得税，它们各自的税收优惠政策如下：营业税以卖方为纳税人，法定税率为5%以下两种情况，需要按规定缴纳营业税———1.个人将购买不足2年的住房对外销售的———全额征收营业税;2.个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的———按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。不过，若符合下列情形，则可享受免征营业税的优惠政策———1.个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的———免征营业税;2.夫妻离婚，因涉及作为共有财产的住房分割过户的———暂免征营业税;3.无偿将个人住房赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹的———暂免征营业税;4.无偿将个人住房赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人的———暂免征营业税;5.房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人———暂免征营业税。个人出售自有住房所得的20%出现下列情形的，个人所得税计算方法：1.纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的———我市暂按住房转让收入的1%计算个人所得税;2.个人通过拍卖市场取得的房屋拍卖收入在计征个人所得税时，不能正确计算房屋原值和应纳税款的———统一按转让收入全额的3%计算缴纳个人所得税。3.房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。不过，若符合下列情形，则可享受免征或不征个人所得税的优惠政策———1.个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房(成员范围包括购房人、配偶)取得的所得，免征个人所得税。2.房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹———对当事双方不征收个人所得税;3.房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人———对当事双方不征收个人所得税;4.房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人———对当事双方不征收个人所得税;5.通过离婚析产的方式分割房屋产权，且该产权为夫妻双方共有的财产，个人因离婚原因办理房屋产权过户手续———不征收个人所得税。个人销售非购买形式取得的住房相关税收政策个人将通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房对外销售的，其购房时间按发生继承、离婚财产分割、受赠行为前的购房时间确定，对通过其他无偿受赠方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定;其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到地方税务部门办理相关手续。个人将(通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与等赠与方式取得的)住房对外转让时，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。买进一套住房该如何享受税收优惠政策房屋产权交换、继承和变更欲了解更多政策详情，请登录宁波财税网www.nbcs.gov.cn或拨打纳税服务热线12366咨询。目前，由于印花税暂免征收，因此个人买进一套住房，只需缴纳契税。宁波市契税的法定税率为3%，不过，符合条件的可以享受相应的优惠政策。个人因获得房产途径不一样，所享受的政策也不同。购房1.购买普通住房从日起：(1)所购房产属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的——减半征收契税;(2)所购房产为90平方米及以下的住房，且该住房属于家庭唯一住房的——减按1%税率征收契税。2.个人房屋被征收，选择货币补偿用以重新购置房屋从日起：(1)购房成交价格不超过货币补偿的——对新购房屋免征契税;(2)购房成交价格超过货币补偿的——对差价部分按规定征收契税。房屋产权交换、继承和变更1.个人房屋交换从日起：(1)对不支付房屋产权交换差价的——对新换房屋免征契税;(2)对多支付房屋产权交换差价的——对差价部分按规定征收契税。2.离婚夫妻财产分割从日起：离婚后将原夫妻共有房屋产权归属一方——对原共有房屋产权的归属人不征收契税。3.法定继承日起：对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属——不征契税。4.夫妻房屋产权变更从日起：在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的——免征契税。购房补贴新政根据我市最新出台的购房补贴政策，自日至日，在甬购买住宅和非住宅的，按其所购房屋实际缴纳契税额度的
50%给予购房补贴。商品房购房时间以合同备案日期为准，二手房购房时间以产权登记受理日期为准。对同一房屋，同时符合多项购房补贴政策的购房户，任选一项，不得重复享受。商品房购房户凭备案的《商品房买卖合同》、房屋所有权证和完税凭证申请补助;二手房购房户凭《存量房买卖合同》和产权登记受理单、房屋所有权证和完税凭证申请补助。购房补贴受理发放的截至时间为房地产公司交房结算发票开具后半年之内办理;二手房在产权登记受理后半年之内办理。
本文来源：宁波晚报
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厦门个人二手房交易税收政策解读
[主持人] 请税务专家给大家简要介绍一下，个人转让二手房涉及税收有哪几类？
[税务专家] 个人转让二手房需要缴纳的税种比较多，政策比较复杂。主要涉及到的税种有营业税及附加费、个人所得税、印花税、土地增值税、契税等。附加税费包括城市建设维护费、教育费附加和地方教育附加。
[主持人] 这样算起来共有8种。那我们一一来详细了解一下每种税费的税率以及相关政策。咱们先说说营业税。
[税务专家] 好的。首先介绍营业税。个人转让二手房属于销售不动产行为，按营业税条例规定，必须缴纳营业税，税率为5%。“二手房”包括两种情况，住房和非住房。先介绍一下住房：如转让住房，自日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。在这里的购房时间确定是以办理产权证的时间或者缴纳契税的时间“孰先”原则确定。销售时间的确定则以厦门市房地产交易权籍登记中心的收件时间为准。如果个人转让的是非住房，如店面、车位写字楼等，则以全部收入减去不动产的购置原价后的余额为营业额计征营业税；如果个人转让的是抵债所得的不动产，以全部收入减去抵债时该项不动产作价后的余额为营业额计征营业税。
[主持人] 这些规定还是相当详细了。我注意到在您刚才讲解中“住房”有一个区分，就是普通住房和非普通住房。二者在缴交营业税时有较大的差异。可能广大网友想知道如何划分普通住房和非普通住房？
[税务专家] 普通住房和非普通住房在缴交营业税时有较大的差异。如果同时符合以下三个条件的住宅为普通住宅： （1）住宅小区建筑容积率在 1.0(不含) 以上；（2）单套住宅建筑面积在 144 平方米(含)以下；（3）实际成交价格低于全市商品住房平均交易价格1.44倍(含)以下（今年为12600元）。如果不同时符合上述条件的住宅就是非普通住宅。
[主持人] 广大网友在判断自己住房是普通住宅或非普通住宅有三个标准必须要同时符合的。即第一，小区建筑容积率在 1.0(不含)以上；第二，房子面积在 144 平方米以下；第三，交易价格是每年都变动的。那就要根据每年发布的价格综合来判断自己房子是普通住宅或非普通住宅。二者在营业税缴纳上有较大差异。所以广大网友要注意判断房子属于哪种类型。
[主持人] 根据这个划分标准，以及购房时间的限定，营业税的缴交情况就分为全额征收、差额征收、免征三类。那么，营业税的附加税费又该如何缴交呢？
[税务专家] 目前营业税附加税费主要有城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。这几个附加税费都根据应纳的营业税额为计税（费）依据。适用税（费）率： 城市维护建设税：按市区 7% ，县城、镇５％，不在市区、县城或镇的，税率为１％计征。教育费附加：按 3% 的征收率计征。地方教育附加：按 1% 的征收率计征。上述城建税、教育费附加对外籍个人不征。如果符合条件免征营业税，这些附加税费也免征。
[主持人] 也就是说这些附加是跟随营业税确定的，如果营业税免征，附加税费也免征？
[税务专家] 是的。
[主持人] 初步了解了营业税及其附加，现在我们来关注一下个人所得税。可能有不少朋友存在一个误区，以为只有个人工资薪金所得才需要缴纳个人所得税，其实，这是认识上的偏差。在个人进行二手房交易时，也涉及到了个人所得税。请陈维同志给大家介绍一下房产交易的个税政策。
[税务专家] 据《中华人民共和国个人所得税法》规定，财产（含房产）转让所得必须缴纳相应的个人所得税。它的计算是以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额按20%的税率计算。由于二手房转让中，纳税人通常无法提供完整、准确的房屋原值及证明其转让个人住房的合理费用凭证等，同时，纳税人提交、税务机关审核这些凭证，也将是一个复杂、繁琐的过程。因此，为加强并便于个人转让住房的税收征管，厦门市地方税务局于2002年下发了《厦门市地方税务局关于房地产市场若干税收政策的通知》。该文规定，个人出售房产，有增值但不符合免税条件的，按住房转让全部收入的1.5%征收个人所得税。
[主持人] 市地税局有规定：有增值但不符合免税条件的要征个人所得税。那怎样才符合个税的减免条件？
[税务专家] 目前二手房交易符合免税条件的主要有三种情形，第一是对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税；第二是对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价格重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的比例关系，全部或部分退还纳税保证金或个人所得税：第三是个人首次出售房改房（包括出售已购公有住房、集资建房、经济适用房），免征个人所得税。
[主持人] 有三种条件是符合减免的。我们注意到第一个条件中有一个词“家庭唯一生活用房”，怎样判断是家庭唯一生活用房，它有什么规定？
[税务专家] 判断家庭唯一生活用房有两个要点大家注意一下。首先，判断家庭。如产权人是未婚，则纳税范围上家庭仅指产权人个人。
[主持人] 是指产权人本人。单身汉就是他本人？
[税务专家] 是。如果产权人已婚了，那么家庭指夫妻双方。
[主持人] 夫妻双方是对已婚人士而言。
[税务专家] 对，这是有关家庭的概念。第二，唯一生活用房的行政区域概念，是同一省、自治区、直辖市范围内仅拥有一套住房。也就是说如果在两个省各拥有一套住房。对单独一个省来判断也是唯一生活用房。
[主持人] 就是说在同一省、自治区、直辖市只有一套就可以符合条件了。
[税务专家] 对。
[主持人] 这是对第一个条件的解读。第二个条件听起来比较复杂，涉及到保证金，房子退还比例问题，这些能不能介绍一下？
[税务专家] 第二条本意是，对出售自有住房并拟在现住房出售前后一年内按市场价重新购房情形下，纳税人在出售现住房要缴纳的个人所得税税款，缴纳个人所得税对纳税人是交税，对税务机关来讲就有不同名义，暂称为纳税保证金。
[主持人] 纳税保证金那要保证什么，保证在一年内买房？
[税务专家]这倒不用。假设纳税人在一年内重新购房的情况下，那么我们可以按重新购房的金额按比例退还已缴纳税保证金。
[主持人 那退还的比例是怎么规定的？
[税务专家] 当购房金额大于或等于原住房销售额的，全额退还纳税保证金；购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还已缴纳税保证金。举个例子，住房销售了100万，重新买了房子80万，那么我们就按原来已纳的个人所得税退还80%。原来已纳的20%个人所得税一样征入国库。
[主持人] 那如果重新购的房子超过100万呢？
[税务专家] 那就全额退已纳的个人所得税。
[主持人] 如果有卖房再准备买房的网民朋友，对这条政策规定要听仔细了。因为这涉及大家的切身利益，涉及可以退税问题，你可以最大限度享受优惠政策。（备注：本访谈内容系日前适用有效的税收政策，由于10月1日起部分房产新政执行，提醒广大网友留意相关政策的后续变化。）
[主持人] 我们再来了解一下印花税方面，印花税是否也有优惠政策？
[税务专家] 印花税对书立合同的双方都要征收的税种。目前对个人销售或购买住房暂免征收印花税。但如果个人买卖的是非住房的话（如车位，店面），买卖双方按合同金额的万分之五缴纳印花税。
[主持人] 买卖双方都要履行的义务，不是单方面缴纳。
[税务专家] 对。
[主持人] 那土地增值税方面是不是同样也有优惠政策？
[税务专家] 是的。和印花税一样。目前对个人销售住房暂免征收土地增值税。如果个人买卖的是非住房的话，有增值但不符合减免税条件的，按收入全额征收0.5%缴纳土地增值税。
[主持人] 其实对个人买卖住房还是有很大优惠的。刚才您提到非住房有增值不符合免税条件，那减免条件是怎样规定的？
[税务专家] 目前免征条件有两条，第一是房产所有人将房屋产权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的；第二是房产所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。就是这两种情况都可以免土地增值税。
[主持人] 我们知道非营利团体有很多，如大家熟悉的宋庆龄基金会、青少年发展基金会、中国红十字会等等。通过这些非营利社会团体捐赠，可以免土地增值税。其实是鼓励大家积极投身公益事业的举措。
[税务专家] 是。
[主持人] 接下来关注契税。契税是什么样的税收？
[税务专家] 契税对所有权发生转移的不动产征收的税。是对产权的承受人征收。就是说你购买房子不是销售方交契税，而是购买方交。
[主持人 购买方要交契税？
[税务专家] 对。那包括土地使用权出售、赠与和交换；房屋买卖、赠与、交换；这些都是属于契税征税对象。契税的政策比较复杂，契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。因此，不同时期购买的房产，适用的契税税率也不同。比如你93年买的房子，2000年买的房子，现在买房子契税都不一样。
[主持人] 不同时期税率都在调整？
[税务专家] 契税是根据购房合同签订时间确定税率，而不是办产权证的时间。
[主持人] 嗯，以购买时间为准。
[税务专家] 对。自今年1月1日起，个人购买普通住房的,按购房款总额的1.5%缴纳契税；个人购买非普通住房的,按购房款总额的3% 缴纳契税。对个人首次购买 90 平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1％。这里有三个税率：3%，1.5%，1%。
[主持人] 三种情况，三个税率，大家要在购房时注意了，看是符合哪种情况应该交多少税。
[税务专家] 这是对住房。如果个人购买的是非住房的，如车位、店面写字楼等，按购房款总额的3%缴纳契税。住房和非住房的契税税率还是有差别的。
[主持人] 听完介绍，相信广大网友已经对二手房交易的相关税收政策有了大致的了解。在我们实际生活中可能存在一些比较特殊的情况，比如，父母给子女赠送房产，或者离婚分割房产等情况，这个时候，房屋产权发生了变化，是否也需要缴税呢？
[税务专家] 目前主持人讲的这些情况越来越多。从日起，个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人视同发生应税行为，应征收营业税。但属于下列情形之一的，暂免征收营业税：（1）离婚财产分割； （2）无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；（3）无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；（4）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
[主持人] 这四种情况可以免征营业税？
[税务专家] 是的，目前免征营业税。
[主持人] 这四种情况在生活中较普遍。所以大家遇到这些情况时，要及时了解政策，享受优惠。那么对于无偿赠与房产不符合以上三种情况在缴税时该如果判断房产的价值呢？
[税务专家] 有三种情况如果赠与合同上标明赠与价格的，按赠与价格确定；如果赠与合同上未标明赠与价格或标明的赠与价格低于评估价的，以评估价确定；如果是赠与价格和评估价均没有，或按上述赠与价格、评估价格于市场指导价的，按市场指导价确定（由政府有关部门定期公布）。
[主持人] 这三种情况是按顺序来进行房产价值确认？
[税务专家] 对。
[主持人] 个税对于无偿赠与房产有什么规定呢？
[税务专家] 根据现行国家规定，在赠与房产过程中，个人所得税征收和营业税是区别的。营业税是对赠与人判断是否征收营业税，个人所得税主要是对受赠人判断是否征收个人所得税。
[主持人] 两个的缴纳主体是不同的？
[税务专家] 对，因为无偿赠与过程中，受赠人取得了所得，我们要判断是否征收个人所得税，当然也要区分哪些是免税情形，哪些是应税的情形。个人所得税也有三个情形的房屋产权无偿赠与，对受赠人不征收个人所得税：（1）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；（2）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；（3）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
[主持人] 这三种情况是免征个人所得税。
[税务专家] 除这三种情况外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。
[主持人] 也就是说除了这三种情况外的赠与都是要缴纳的，而且税率是20%？
[税务专家] 对。
[主持人] 那它计税依据是什么？
[税务专家] 它应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价格减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。同样赠与房屋价格确定刚才于处也讲到了。与营业税确定顺序是一致的。
[主持人] 这个无偿受赠需要办理什么样手续，会复杂吗？
[税务专家] 手续并不复杂。关键是要提供相关的免税公允证明。不同情况需要不同的证明。
[主持人] 那给大家具体介绍一下吧。
[税务专家] 好的。对于属于继承不动产的，继承人应当提交公证机关出具的“继承权公证书”；对于属于遗嘱人处分不动产的，遗嘱继承人或者受遗赠人须提交公证机关出具的“遗嘱公证书”和“遗嘱继承权公证书”或“接受遗赠公证书”；如果是直系亲属间赠与要出具人民法院判决书、由公证机构出具的公证书。如果赠与过程中是属于抚养或者赡养人的关系需要出具人民法院判决书、由公证机构出具的公证书、由乡镇人民政府或街道办事处出具的证明材料。此外还要提供一些材料如：赠与双方当事人的有效身份证件，房产所有权证和《个人无偿赠与不动产登记表》。
[主持人] 听起来相当复杂，有好几次出现公证书字样。因为赠与房产在法律上严肃的事，需要公证的较多。如果网友没有记下来，没关系，可以通过厦门地税网进行查询。在网上都有公布这些需要提供相关资料的明细。那么办理的时候在哪里办呢？
[税务专家] 对于这类免税办理实际上含概在办理产权转移的过程中一起办理。
[主持人] 那应该是在土房局办理了？
[税务专家] 对，税务局有驻土房局一个征收点，在土房局收件后，它负责审核免税环节。
[主持人] 这就方便了广大的网友不用多跑了，只要在土房局就可以一性次办理好了。这样也方便大家。
[主持人]有一网友小罗提问：我们夫妇户籍在外省，但在厦门有一套唯一生活住房，已经住满 5 年了，现要转让，是否符合个人所得税减免规定？
[税务专家] 首先，要明确“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。如果户籍在福建省内其他地市的，当事人应补充提供户籍所在地房管部门出具的无房产证明，如果福建省外户籍的产权个人，当事人应出具在福建省内其他地区未拥有房屋产权的书面声明。《书面声明》可以从厦门地税局网站下载。按照他的陈述是符合个税减免条件的。
[主持人] 这位小罗网友是符合个税减免条件的？
[税务专家] 对。这位网友只要在土房局办理产权交易手续时提供上述材料，就可以办理免税。
[主持人] 我们关注下一道题，网友小龙问：男方婚前名下有一套房产（是普通住宅），产权证注明的时间是05年1月3日。结婚后，于07年将该房产办理成夫妻双方的名下，是唯一生活住房，2010年5月将该房产转让，该如何征税？
[税务专家] 这里个人所得税和营业税五年的判断是不同的。个人所得税：按50%的产权计算征收，即女方不符合五年的条件。因为它是07年将该房产办理成夫妻双方的名下。到2010年销售时不足五年。
[主持人] 夫妻双方必须同时符合五年的条件？
[税务专家] 对。这样对个税的规定。营业税按照05年的时间来判断购房时间，因此05年1月买的，到2010年5月卖，就超过五年了。又是普通住宅，所以营业税是免征的。
[主持人] 接下来有个网友星期四提问，他说：出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价格重新购房了，其出售现住房所缴纳的个人所得税，可以退回吗？如果可以，该如何办理退税手续？这个问题好象刚才我们在前半段有提到过，还是请专家给我们解答一下，给这位网友讲解一下。
[税务专家]关于一年内买卖房产免征的问题，个人购买住房，缴纳的个人所得税纳税人为出售房产方。根据政策规定：鼓励个人购换住房，对出售自有住房并拟在现住房出售前后一年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税税款，应在办理产权过户手续前，以纳税保证金形式向我局缴纳或直接以个人所得税税款形式缴纳。个人出售现住房前后一年内以个人、儿女、夫妻名义购房以及与儿女、夫妻共同购房的，可以凭户口簿或户籍管理部门的身份关系证明材料及有关售购房资料，经税务部门审核后可按照购房金额大小相应退还全部或部分已缴纳的纳税保证金或个人所得税，其中：当购房金额大于或等于原住房销售额的，全部退还纳税保证金；购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税缴入国库。
[主持人] 那退税怎么办理？
[税务专家] 纳税人填写有关资料并附送购房和当时售房的有关合同，及售房时缴纳税款的凭证。到厦门市地税局直征局办税服务厅办理。
[主持人] 这个岛内办理的，那岛外到哪里办理？
[税务专家] 岛外纳税人按“税款征收机关”由岛外区局办税服务厅办理。
[主持人] 也就是说这个网友的情况，是可以退税的，至少可以部分退税。至于办理退税手续和办理条件应该在地税局网上有公布？
[税务专家] 有的。（在网站“办税指南-涉税申请-房地产交易纳税保证金退税申请”。）
[主持人] 那么这位网友你可以到地税网上搜索有关二手房纳税保证金退税的手续和资料，然后来办理相关退税申请了。（备注：由于10月1日起部分房产新政执行，提醒广大网友留意相关政策的后续变化。）
[主持人] 我们接下来关注下一道题，这位网友姓陈，他说，我于2009年11月购买了一套185m2的二手房，买卖双方的税费均由我承担，同时也出售了一套104m2的房改房，请问这种情况是否可以享受部分退税？
[税务专家] 如果按照售房前后一年内购房的政策，是可以享受部分退税的。那当然这不是按面积比例来退，而是按售房金额和购房金额比例来退。那如果他这个房改房出售符合个人首次上市出售房改房的条件，也可以享受免征个人所得税政策。
[主持人] 和上一情况比较类似，都是售房前后一年内购房，都可以部分退税。
[主持人] 接下来有一位网友姓王，他说：我于2009年12月卖了一套二手房，这套房子在2003年就入住了，但2006年年初才办理的产权，能否符合自用5年以上免个人所得税条件？
[税务专家] 个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税，其中“自用5年以上”，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。
[主持人] 那这位网友情况符合吗？
[税务专家] 个人购房日期的确定以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定；个人转让房屋的日期，以办理产权过户手续时申报的时间（土房局收件时间）为准。王先生产权是06年才办，到09年出售，所以不符合“五年免税”的规定。
[主持人] 网友小杰问：个人将自己的“住改房”对外销售，请问房产交易中涉及哪些税费？是否有优惠政策？请哪位来解答一下？
[税务专家] 对住改房首次上市对外销售，厦门有发文规定，对营业税、个税、土地增值税、印花税都是暂免征收的。网友小杰将自己的“住改房”对外销售，这几个税是不用缴纳的。住改房目前包括已购公有住房、集资建房、经济适用房。
[主持人] 这三种情况房子叫住改房？
[税务专家] 对。契税刚才有介绍过，自日起，个人购买普通住房,契税按购房款总额的1.5%征收；个人购买非普通住房,契税按购房款总额的3%征收。对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，仍按原规定执行，即契税税率暂统一下调到1％。对于小杰来说，卖方不用交，买方视具体情况来交契税。
[主持人] 继续关注网友的提问。下面有一网友姓李，她说：2009年卖出一套128万的房产，转让合同签订的日期是2009年3月份，但实际办理过户和缴纳个人所得税的时间是2009年10月，2010年8月李女士又买入一套130万的房产，请问是否可以申请退还当初缴纳的个人所得税？这个问题与前几个问题较相似。
[税务专家] 这个是退税清算期一年的问题。个人出售房产缴纳的纳税保证金或个人所得税,应从缴纳之日（完税凭证日期）起一年内办理退还手续,纳税清算期内（缴纳之日起一年内）没有前来办理退还手续的，视同自动放弃减免优惠,不再给予办理。我看李女士是09年10月纳税的，2010年8购入房产，从时间跨度来讲，还没达到一年。她应该尽快来办理退税手续。（备注：由于10月1日起部分房产新政执行，提醒广大网友留意相关政策的后续变化。）
[主持人] 也就是说要请抓紧时间在一年内办理？
[税务专家] 对。在今年10月底前办理。
[主持人] 过期作废，广大网友特别注意这个问题。如果您有再次购房行为一定要在一年内来办理。
[税务专家] 对于确有特殊原因不能在纳税清算期一年内办理退还手续的，应在纳税清算期内到市局征管处申请，经批准可适当延长纳税清算期，但最长不得超过三个月。
[主持人] 接下来网友天涯问：转让车位算不算转让房产？需要交哪些税收？
[税务专家] 转让车位也是转让房产，是属于非住房。营业税：对外销售时按车位销售收入减去购买车位的价款后的差额征收营业税。土地增值税：对个人转让车位，有增值但不符合减免税条件的，按收入全额征收0.5%的土地增值税，自日起执行。个人所得税：个人出售房产，有增值但不符合免税条件，按收入全额征收1.5%的个人所得税。印花税：售购房双方以合同记载金额为计税依据，按“产权转移书据”税目及万分之五的税率计征。契税不是销售方交，是买受方缴纳。如果是今年购买的，契税按3%缴纳。
[主持人] 下面一个问题，赵生：我今年7月份接受了父母赠予的一套房产，请问是否要缴纳个人所得税？这个问题我就可以回答，不需要是吧。因为他们是直系亲属，刚才两位专家也介绍过了。
[主持人] 下面一个问题网友老张问：个人于1988年以划拨形式取得一住房，当时办理的是两本产权（即产权证、土地使用权证分开）；2008年两证合并，产权所有人未发生变化。问购房时间如何确定？
[税务专家] 这里有两种情况，如果老张1988年取得的产权证、土地使用权证是全产权，因两证合并时产权所有人未发生变更，在计征营业税时，购房时间按合并前原产权证的办证时间或交纳契税的时间“孰先”原则来确定。 如果1988年取得两证时是部分产权，于2008年合并时才取得完全产权，则计征营业税时，购房时间从合并时的办证时间或交纳契税的时间“孰先”确定。就是说关键看当时取得的是全产权还是部分产权。
[主持人] 有一个关于二手房纳税保证金的问题，网友神农说二手房产交易过程中，申请退还纳税保证金或个税有没有时限规定？
[税务专家] 我们刚才有讲过。应从缴纳之日起一年内办理退还手续。对于确有特殊原因可以延长，但最长不得超过三个月。（备注：由于10月1日起部分房产新政执行，提醒广大网友留意相关政策的后续变化。）
[主持人] 接下来一位网友问：2010年1月份出售了一套住房，2010年8月购买了一套新房，之前缴纳的个人所得说是否可以退，还是可以抵呢？需要哪些手续？
[税务专家] 他实际上还是售房前后一年内购房的问题。刚才我们也讲了，如果他符合条件，当然可以退。但我不是很明白，他说可以抵是抵什么样的税款？
[主持人] 我想这网友是说先不用交，用后面的税款直接来抵前面的。是这样理解吗？
[税务专家] 如果他有其他的工资薪金所得的个人所得税，或其他税目的个人所得税。原则上入库的税款是不能跨税目进行抵税款。
[主持人] 还是按买卖的规定来办退税。那他问需要什么材料？我们刚才好象没讲到材料的问题，能不能给我们明确一下？
[税务专家] 申办材料有以下这些： 1、《退还纳税保证金申请书》4份；及申请人联系电话； 2、售房合同复印件一份； 3、购房合同原件及复印件各一份（原件核对后退回）； 4、购二手房应提供产权证（或一手商品房全额发票）原件及复印件一份（原件核对后退回）； 5、纳税保证金收据第二联（或税收缴款书第一联）原件及复印件一份； 6、纳税保证金缴款人身份证复印件一份； 7、子女、夫妻共同售房、购房或与以子女、夫妻名义购房，须提供身份证复印件和结婚证、户口本原件及复印件（原件核对后退回）；或由公安局户籍管理部门出具的其他能证明产权共有人直系亲属关系的书面材料原件。
[主持人] 材料还是相当多的。如果网友没记下，还是可以到地税网上查询的。
[主持人] 接着问下一问题，老王问：原来两套相邻房改房原办为一本房改房产权证,现于7月份分拆为两本证,分拆时缴交了土地出让金,产权证为红色证,证上没写房产价格.现拟转让出去,请问此房子性质是房改房或商品房,是否就缴交个人所得税？如需,如何计税(原来的土地出让金缴交发票可否作为认定原来房子价格成本的依据)？
[税务专家] 个人所得税主要依据分拆后两套房屋产权证上的房产性质来判断征税口径，如果新权证上房产性质仍为房改房，则可依据首次上市房改房政策享受个税减免；如果新权证上房产性质为商品房，则转让时如果有增值的又不符合免税条件的，按转让价款全额的1.5%缴纳个人所得税。
[主持人] 那还是要根据他房产证上房产性质来判断是不是房改房。接下来一题，他说，我与单位同事置换房产？请问是否需要征收营业税？
[税务专家] 个人置换房产，视同两个买卖行为。也就是说，你把房子卖给你同事，你同事也把房子卖给你。如何缴纳营业税，如何判断。刚才有讲，自日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；如果你置换的是购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。上述普通住房和非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、售房时间我们刚才已作了介绍，也可以登录网站查询有关内容。
[主持人] 这个问题主要是确认置换房产还是买卖行为，还是按买卖房产缴纳各项税收？
[税务专家] 对。
[主持人] 下面网友问两人共有一房产， 05年5月的产权，面积 160 平米。现其中一人将拥有一半房产销售与另一共有人，问如何交税？
[税务专家] 网友说的房产面积160平米，刚才我们说过普通住房的三个条件，它的面积不符合面积144平米以下的条件。也就是非普通住房。05年5月办的产权，现在出售，就已满五年。非普通住房已满五年是按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。 个人所得税 ：个人出售房产，有增值但不符合免税条件，按收入全额征收 1.5% 的个人所得税。 土地增值税、印花税目前对个人销售住房暂免征收。 契税是由买受人按购房款总额的 3% 缴纳。
[主持人] 网友有讲将一半房产销售，一半房产应该是80平米，80平米没有达到非普通住房的条件。
[税务专家] 没错，这个判断时很多纳税人有提出疑问。为什么我卖房子占二分之一按全套来算，我们普通住房或非普通的判断是按一套房子来判断，不是按半套。
[主持人] 网友小杨问，拆迁安置房对外销售，不足五年的普通住房，营业税按差额征收。但安置房价款如何确定？
[税务专家] 安置房较复杂，网友说不足五年，按差额来征收营业税。那安置房的价款的确定如果拆迁安置协议载明安置房评估价格的，以该评估价为安置房的原价；如果拆迁安置协议没有载明安置房估价的，产权调换面积部分以该安置房的重置价计算确定；超过产权调换面积部分按实际价格确定。
[主持人] 还有一道问题我要将房屋无偿赠与孙女婿，孙女婿是老人的承担承担直接赡养义务的赡养人，要征什么税？要提供何资料证明？
[税务专家] 赠与房产我们刚才做过介绍了。老人将无偿赠与孙女婿情况符合免征营业税、个税、土地增值税的条件。需要缴纳印花税：售购房双方以合同记载金额为计税依据，按 “ 产权转移书据 ” 税目及万分之五的税率计征。 契税：赠与房产的 契税按购房款总额的 3% 征收。 证明赠与人和受赠人抚养关系或者赡养关系要出具人民法院判决书、由公证机构出具的公证书、由乡镇人民政府或街道办事处出具的证明材料。