在广东珠海这么发达的地方，有没有什么物美价廉的酒店呢？一个老朋友在珠海工作，马上要去深圳出差，想顺便去跟他叙叙旧。其实还是想省点钱啦，因为给他买礼物，手头有点紧张。谁来给我点推荐呢？
在广东珠海这么发达的地方，有没有什么物美价廉的酒店呢？一个老朋友在珠海工作，马上要去深圳出差，想顺便去跟他叙叙旧。其实还是想省点钱啦，因为给他买礼物，手头有点紧张。谁来给我点推荐呢？
发表于 12:42:21
我记得珠海一直号称海湾风情、水乡风韵、都市风华。来了珠海还用担心住宿问题吗？斗门区的住宿区域集中在斗门区政府、井岸镇和白藤湖一带，住宿相对便宜，大多是宾馆和商务酒店。金湾区的岛屿很多，住宿也较少，一些宾馆分布在岛上，还有一些在平沙镇和金湾区市政府、珠海机场附近，酒店以中低档居多。
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在广东珠海这么发达的地方，有没有什么物美价廉的酒店呢？一个老朋友在珠海工作，马上要去深圳出差，想顺便去跟他叙叙旧。其实还是想省点钱啦，因为给他买礼物，手头有点紧张。谁来给我点推荐呢？
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影片数：199本人开宾馆的，大家有什么想问的吗
宾馆在经济强市的市中心。
父母不会管理也不懂会计账目，原本只是投点股份。因为股东债务原因被迫全部接手，于是让我过来了。目前从业两年。
我来编辑了~貌似不能回复了，是不是等级限制的原因。灌水几年一直没注册过。前几天因为手机下APP看帖子方便所以注册了一下。有些问题我在这里就回答了哈。首先是喜闻乐见的小卡片问题。发小卡片的每天会来一两次。至少每天7点到9点会过来发。有些宾馆老板一直是娱乐行业的，有可能和周边的机头合作，一般是只让他们家发小卡片，别人家过来他们会赶走。合作方式有小姐常驻给房费不给分成，小姐另住，不给房费给分成。连锁的和单纯做宾馆的基本都不合作，免得惹一身腥。仙人跳的话，我也不知道怎么区分。店里遇到过四次，三次报警，一次客人投诉，意思是宾馆的责任。其中两次打架了，打得头破血流。我知道有一对常住的男女，女的接客，男的再进来勒索，被打的两次就是他。女的丑男的窝囊。小卡片上一般没问题。JR要是住店时心痒痒，就勇敢拿起手机吧。最好撸一次，这样时间可以久一点。手机和钱财藏好，以免万一，备好嫖资即可。最好先冼澡。假如，假如遇到仙人跳，千万不要怕，揍他丫挺的！特么的破坏行业环境！玩仙人跳的都是孬货！关于监控，只会在公共区域有的，楼道，电梯。房间不可能有的。JRS放心在房间里撸吧。开房一般要求一人一证。本JR以前单纯，开房约妹子还问前台一个人能不能开。后来借基友的身份证，用两张开了一间。其实一张身份证就够了，妹子跟进去前台员工绝对不会说什么的。但是你不要问“两个人用一张身份证可以开吗”，你问了，前台就必须得回答不行啊~这是政治正确问题。当然，特殊时候，必须一人一证。比如*河蟹*开会，附近省份发生暴kong等等。这时候就很严格了，没身份证宁愿不让住。因为被查到就是停业整顿，亏不起。酒店也根据城市分类型的。旅游城市，寒假暑vsk满；工业城市，夏天和春节稀稀落落。关于房卡，JRS住店时要记得上防盗链。因为员工人手一张员工卡，可以开任何房间的啊~关于床单被套毛巾浴巾等等布草问题，每退一个房间都会重新全部更换的，任何正规宾馆我觉得都是这样，标准快捷一个月*河蟹*费顶多一万多，不可能节省这块的，直接影响客人体验。布草交给*河蟹*公司清冼的。擦马桶盥冼台什么的，都是有淘汰的毛巾浴巾的。但是不排除有懒惰的客房保洁会用服役中的毛巾浴巾擦，这个无法时刻监督着。被子和枕头会定期拿出去晒，因为我们宾馆楼上有很大很大的阳台。其他的宾馆不知道了。但是说实话，按我来说的话，我还是不会住我自家的宾馆的~~像有个JR说的，开了宾馆，出去旅游只敢住星级的。其实就是图个心理安慰，星级的也差不多。其实宾馆的东西比自家的干净（天天擦冼），但是自家的东西再脏也是自家的，宾馆的东西有点脏那可是别人的脏东西~~自己的内裤忍忍可以穿两三天，别人的内裤刚套上去就脱下来，你也觉得恶心。建议毛巾自带，其他的没关系。我一般自带毛巾和冼发水沐浴露（用得顺手）。开酒店真的挺烦的，要和很多不同类型的人打交道。最大的福利我觉得就是能看到很多美女了。有时候有些酒吧会请歌手舞者过来表演，有些真心不错，身材也好。韩国的，俄罗斯的，乌克兰的都有。韩国的脸蛋比较精致，身材也好；东欧的身材极惹火。小.姐挺多的，一般浓妆艳抹超短裙的就是了，施施然进来上电梯，留下一路香味。然后我会转向看监控，打赌多久出来。有个别真的超级美的美女，这种我会看一下公安系统上的信息；身份证上也超美的（皮肤白皙，五官精致秀气），那就是天生丽质了。两年来手机就拍了两张超级美女的身份证照片。一个杭州一个扬州的。真是让人垂涎啊。这俩都是单独住的。找小.姐的一般都是开钟点的，有些时间满了才出来，有些几分钟就出来了（不是价格没谈妥，都是谈了价格才过来的）。有些人很频繁，定期会过来找。有些小伙子还很年轻的。有次有个96年的小伙退房查房时，晚几分钟下来的小.姐出来时和他一照面，微微一笑，小伙害羞的低下了头，脸都红了。超好笑的~有些年纪很小的小情侣真是让人羡慕妒忌恨啊~98年99年的都有。估计才高中生吧。我当年高二才有的身份证，之前去网吧都偷偷摸摸的，大学时连妹子手都没碰过，只知道撸CS剑侠情缘魔兽dota。小.姐年纪大多都挺小的。95到98之间生意明显比92到95之间的好多了~来的挺频繁。这些还大多有男友，吃软饭的。有次有个连住了个把月的小姐还被他男友揍得头破血流，那天正好我值班，看着她被揍，然后她喊救命，我就报警了。然后男的把女的拖上车开走了。那时我还有点后悔怎么不阻止或者早点报警。结果第二天下午就看到那妹子回来了，鼻青脸肿猪头脸的，当天晚上还挽着这男的喜笑颜开的。我三观都崩溃了。突然想起一个被宾馆拉黑的奇葩。每次过来开钟点，上去几分钟后下来说房间脏，不要了。前台让查房后没问题只能撤销开房。有次有个房间客人投诉垃圾桶里有TT，然后我就查监控（这事有可能挺严重，可能前台开房不入账，和客房串通），发现了有个客人开了钟点后直接和在电梯口等着的小姐上去，进房间，两三分钟后出来，到前台说房间不要了，前后不超过10分钟。然后我给前台看，前台说这家伙来好几次了，每次十来分钟后下来说房间脏，不要了，然后房费退回。因为去宾馆开房，如果你对房间不满意，在房间没动过的情况下，半小时内可以任意退房不计房费的。这货就是看准这个，所以每次都掐时间*河蟹*。但是这个速度太让我震惊了！进去出来不超过3分钟，这3分钟你得脱裤子，上TT，啪啪啪，整理被子保持原样，清理垃圾桶，穿上裤子。叹为观止啊！这次TT忘记清理露了馅，才让我发现了。自然拉黑以后不让开了。事情太多说不完啊~说些糟心的。有些混混年底缺钱花了，会住店后故意说在店里丢东西了，让赔。报警也只能调解。不赔的话就经常来吵闹，影响生意和形象。一般会赔小几百或者免一两天房费认怂。很窝心。明明一副恶心的嘴脸还搞得正义凛然为你打算的样子。很不爽，毕竟没经验啊。不知道连锁大品牌怎么处理这类事。有JR问投资宾馆的事。宾馆最重要还是地段。租金能承受的话，选最好的地段。宾馆一开始投资很大，后续维护费用少。费用视房间数量而定。一般标准的快捷酒店90间左右，投资500万左右，10年租期，3到4年回本。一开始宁愿多花点钱选择好设备好方案，不然后续维护很麻烦。弱电，卫生间防水，管道什么的，出点问题很麻烦，不维护影响体验和形象，维护又很麻烦。最好有早餐厅和kbc6n空调。有空编辑福利.
[&此帖被草甸子在 15:15修改&]
这些回帖亮了
引用1楼 @ 发表的:
你都听到了什么。。。。。。
我大多在办公室，很少去客房楼层逛。不过有时候调监控时，会看到保安呆在一个房间外好几分钟，做侧耳状。
引用22楼 @ 发表的:
平均两天一次，老大爷牛逼
超级牛逼的。他的总消费店里排前三。关键是年纪这么大了
引用11楼 @ 发表的:
下一问题，去开房的最大年龄差距有多大
这个前台知道的比较清楚。有个住附近的老大爷，五几年的，一个星期来两三次，人经常不同，其中估计有95年不到的
引用32楼 @ 发表的:
额。我一直以为这些是宾馆自己养着的妹子。他们也有势力范围么？
有些宾馆有养的，应该是合作。有鸡头找我谈过合作，店里的特殊服务让他们包，别家不准进来发卡，小姐常驻。不过我们胆小，没做。
引用9楼 @ 发表的:
yp的多不多？提供tt吗？会不会用针故意把tt刺破？
很多。不免费。以前套套放房间里的，有些客人拆了后放原处不动，客房阿姨查不出来，虽然没用过但是不能再卖了。现在都在售货机卖了
我家也经营酒店宾馆
， 不过我们就是投钱 ，不参与人事管理， 去年夏天有个新的宾馆开业 刚好没招到员工，
就让我去顶替一下 ，
我在前台做了大概10天
， 那时候刚好世界杯
我就上的夜班 通宵的。 由于新开的宾馆
入住的人还不多 也没什么新闻
印象最深的就是父子找了同一个小姐！！
其实也不能确定是父子 ，但我估计是9成应该是的，前一次来的是年轻人，刚好是阿根廷对伊朗，那人还自顾自对带来的女伴说 自己是梅西球迷，还在前台看了一会才上的楼，那个妹子吧，夏天的缘故 穿的很是清凉，短袖连肚脐也没盖住，下身一条齐B小短裤，姑且这么称呼吧，因为那个牛仔裤的布料实在是少，我感觉就是牛仔材质的丁字裤，脸一般，腿倒是又直又白又长，用JR们的话说就是腿玩年啊，他们上楼我还偷瞄了几眼，大概2小时后
那女的下楼 自己打车走了 年轻人是第二天早上离店的。 本来也没什么 开房*河蟹* 很正常的事 。。结果2天后
。那个女的又来了 也是跟着一个50左右的男来的，拎着一袋烧烤什么的，我第一眼看那个男的就觉得眼熟，登记入住的时候对他的住址也很眼熟，当时也没反应过来。后来看到那女的，一下子就想到前天晚上的的那个年轻人 ，回头翻了下登记信息，果然 ，这中年人和那个年轻人一个姓氏，地址在同一个弄堂里 ，身份证上的照片也有7成相似= = 当时我的第一感觉是 ，好荒唐！
不过爹的战斗力和儿子不在一个水平面上啊 ，10分钟左右，女的就下来了。
几天后 ，招到专业一点的前台了，我也就回去了 。
就这件事记得比较深刻
你会自己开间房听着隔壁打灰机吗
引用14楼 @ 发表的:
很多很多。小年轻，老头子和中年妇女，老头子和小年轻，等等
老头子和年轻小伙？，，，
引用33楼 @ 发表的:
超级牛逼的。他的总消费店里排前三。关键是年纪这么大了
人家是补习老师。。。。
发小卡片是你们自己发的么
发自手机虎扑 m.hupu.com
什么地方什么宾馆
合适了JR可以来捧场啊
图是怎么拍的
一年100....远超步行街平均水平
艹过顾客吗
引用20楼 @ 发表的:
这个前台知道的比较清楚。有个住附近的老大爷，五几年的，一个星期来两三次，人经常不同，其中估计有95年不到的
平均两天一次，老大爷牛逼
发自手机虎扑 m.hupu.com
下班回来了。好多问题啊。新手回复限制。这么后排帮亮呗。没什么灵异事件，灯火通明的，没这个气氛啊。楼道尽头、最后一间什么的都没问题。警察会查房，查到没登记的罚款宾馆200元。因为打点的好，所以查的少。不过总归免不了的。美女照片被老婆删掉了。貌似只是出来的，住了好几天。哎呀，又高挑又白净又精致，残念啊。具体地址和店名就不说了哈~多不好意思啊。床单被*河蟹*脏了（那种难以清冼的脏）要赔清冼费的。比如血渍、油渍什么的。大概20元30元吧，我们宾馆这个标准。这种情况保洁会当场拿去工作间清冼，以免变成顽固污渍。警察绝对不会扫黄的，绝对不会。查房倒是有可能，提供身份证或者报号码即可。人家管你是付费炮还是免费炮啊。那种房间里有内线美容美发的，或者主动打来的，都是和宾馆合作的。安全可靠值得信赖。我的宾馆房价150到300之间。90多间房，前期400多万，有些设备没做好，维护有点麻烦，员工17个左右。宾馆房价看地段的，同品牌的地段不同价格也有些许差距，毕竟租金不同。床单被套都是*河蟹*公司冼过消毒的，裸睡没问题。不过建议还是不要在宾馆裸睡，啪完穿上内裤吧。住客要是担心有针孔摄像头的话，开房后不要放入房卡通电，打开手机摄像机扫一下房间。有亮点就是有摄像头了。正常宾馆都不会的，抓住就是停业整顿。
[&此帖被草甸子在 01:48修改&]
引用8楼 @ 发表的:
我大多在办公室，很少去客房楼层逛。不过有时候调监控时，会看到保安呆在一个房间外好几分钟，做侧耳状。
下一问题，去开房的最大年龄差距有多大
。。。。。。
发自手机虎扑 m.hupu.com
干过房卡吗。。
以前在我这住的新疆维族人给我感觉就是凶悍暴戾，顶顶可怕的客人。
他们都是穆斯林，没人租房给他们，所以都是住宾馆的，而且把宾馆当做居住房使用。我接手时，这宾馆就住了十几间维族人了。每间少则2人，多则五六人，拖家带口的。
他们是非清真食物不吃，所以大多是在房间里煮饭烧菜（估计顿顿有羊肉，房间里羊骚味极重）。房间里电饭锅电磁炉炒锅什么的都有，衣服堆得满满的。
他们入住时一般直接交个几千块。但是房费不够时，就极难要到钱了。和他们的接触几乎都是讨钱血泪史。
欠费时，前台会叫上保安一起去要钱，他们非常不尊重女性，所以对前台很粗鲁。前台向他们要钱，他们会觉得非常没面子。会朝人丢垃圾，吐口水，或者持刀冲出来怒斥。
有次他们半夜出去，前台向其中一个人要房费，那人直接就向前台身上吐痰，把前台的宣传单砸向前台。
每次让前台去要钱，她们都泪眼婆娑啊~
报警？每次有新疆人入住，警察必须过来登记，但是新疆人很反感被人打扰，有时会持刀开门。有次是我给警察带路，新疆人开门持刀冲出来骂骂咧咧，警察直接躲我后面去了。
对付少数民族，警察确实有点无可奈何，政策使然。
他们在这里大多是卖玉石的，三月不开张，开张吃三月。所以有时候会给几千房费，有时候又欠上几千。
他们生活习惯和我们很大不同。有点昼伏夜出的感觉。大半夜一两点开着门互相串门，喝酒撸串弹着琴，引吭高歌，附近住客不堪其扰啊~
每日有祭拜功课，好像还有斋月啊什么的。斋月时，二三十人走出房间朝一个方向跪拜在走廊上久久不动，在监控里看到都吓尿了好吗！更不用说客人了。
而且他们还诬陷说在房间里丢了玉石，要宾馆赔十几万。听说周边很多家宾馆酒店被欠了几万十几万房费，用这个借口硬是赖掉了。
有个小头目欠了小两万房费，经理去要不过来，店长去要不过来，我只能硬着头皮过去要，说要我赔十几万。硬刚住，要了一万三回来。那家伙还说交个朋友什么什么之类的，不过没多久就退房了，而且好几间陆陆续续也退了，真是欢欣鼓舞。
后来我半赔半送，少要了几千房费，终于把新疆人退的只剩下三四间了。
他们人一少，气势就没这么足了，虽然还是经常欠费，但是要钱时终归不会受到辱骂了。
再后来，浙江发生了几起小的暴kong，这里就立马严格起来了。好几个特警来宾馆让他们退房了（其中一个还欠着4000多，泪目）。
维族人的事真是说不完，暂且先这么多。
下回再见。
引用6楼 @ 发表的:什么地方什么宾馆
合适了JR可以来捧场啊
昆山。有转让打算。宾馆琐事很多，社会人士，混混，政府部门都要打交道。我是偏内向不爱交际的人，很不习惯。
引用142楼 @ 发表的:
我知道呀！来摸我呐
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引用42楼 @ 发表的:一年净利润有多少？
以前150左右。按今年的形式，估计近两三年年均100勉强吧。经济不景气
引用47楼 @ 发表的:
客人来的妹子都是熟门熟路么？你们会阻止她们进去么
当然不阻止。小姐一般都挺熟门熟路了。小姐都一眼都看得出来的，我监控里看到，都会严肃的(semimi)看着她进房间的。有些几分钟就出来了，有些三四个小时才出来
网传的那些被罩不换，毛巾擦马桶普遍不？
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你都听到了什么。。。。。。
图是怎么拍的
艹过顾客吗
去你们那约泡的多吗？
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什么地方什么宾馆
合适了JR可以来捧场啊
你会自己开间房听着隔壁打灰机吗
引用1楼 @ 发表的:
你都听到了什么。。。。。。
我大多在办公室，很少去客房楼层逛。不过有时候调监控时，会看到保安呆在一个房间外好几分钟，做侧耳状。
yp的多不多？提供tt吗？会不会用针故意把tt刺破？
干过房卡吗。。
引用8楼 @ 发表的:
我大多在办公室，很少去客房楼层逛。不过有时候调监控时，会看到保安呆在一个房间外好几分钟，做侧耳状。
下一问题，去开房的最大年龄差距有多大
引用6楼 @ 发表的:什么地方什么宾馆
合适了JR可以来捧场啊
昆山。有转让打算。宾馆琐事很多，社会人士，混混，政府部门都要打交道。我是偏内向不爱交际的人，很不习惯。
。。。。。。
发自手机虎扑 m.hupu.com
引用5楼 @ 发表的:
去你们那约泡的多吗？
很多很多。小年轻，老头子和中年妇女，老头子和少女，老头子和小年轻（钟点房，不知啥关系），两男一女，两女一男等等
[&此帖被草甸子在 13:06修改&]
干过前台吗
发小卡片是你们自己发的么
发自手机虎扑 m.hupu.com
利润高吗？主要是社会人士怎么处理？
引用9楼 @ 发表的:
yp的多不多？提供tt吗？会不会用针故意把tt刺破？
很多。不免费。以前套套放房间里的，有些客人拆了后放原处不动，客房阿姨查不出来，虽然没用过但是不能再卖了。现在都在售货机卖了
引用13楼 @ 发表的:
。。。。。。
又是FAKER、、、、
引用11楼 @ 发表的:
下一问题，去开房的最大年龄差距有多大
这个前台知道的比较清楚。有个住附近的老大爷，五几年的，一个星期来两三次，人经常不同，其中估计有95年不到的
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1208人参加团购557.00元&969.00元五星级酒店投资分析及盈利模式研究目 录合肥澳中财富中心投资策划案的内容要求 2 一、项目简介 2 二、内容要求 3 中外酒店投资的盈利模式研究 3 一、经营增长盈利模式 3 二、物业增值盈利模式 5 三、资本营运盈利模式 6 四、品牌创新盈利模式 7 五、集团建设盈利模式 10 中国饭店业的投资策略分析 12 1、以产品线为依托的投资策略 12 2、以资金链为纽带的投资策略 13 3、以时间轴为序列的投资策略 14 4、以收益率为前提的投资策略 15 5、以情感源为基点的投资策略 16 中国饭店业投资渠道选择的方法与路径研究 16 摘要 16 关键词 16 引言 17 一、饭店投资渠道的解读 17 （一）饭店投资渠道的概念及内涵 17 （二）饭店投资渠道选择的意义 19 二、饭店投资渠道选择的影响因素分析 20 （一）内部核心因素 20 （二）外部支撑因素 21 三、饭店投资渠道选择的方法与路径 22 （一）资金融合 23 （二）技术投入 23 （三）管理参与 24 结语 24 专家解读酒店业东莞现象：不可复制的奇迹 25 探寻酒店利润“黑洞” 26 一、从酒店投资成本看酒店利润的“黑洞” 27 二、从筹建周期看酒店利润的“黑洞” 28 三、从资金结构看酒店利润的“黑洞” 29 四、从产品类型看酒店利润的“黑洞” 31 五、从管理形式看酒店利润的“黑洞” 31 六、从目标市场和销售组合看酒店利润的“黑洞” 33七、从人员配置和劳动生产率看酒店利润的“黑洞” 34 八、从面积的经营功能和有效利用看酒店利润的“黑洞” 35 饭店投资回报与经营管理 38 引言：饭店经验数据 38 酒店管理危机的实质盈利模式不同 59 &有一居&试敲京酒店大门 &寄生虫&模式如何盈利 60 &开发商＋经济型酒店管理方&模式试水杭城成本回收成为房地产商最大困扰 管窥新政下的房地产公司（二） 66 经济型酒店刚开局即洗牌 76 经济型酒店的利刃 82 |莞五星酒店盗慷 H次於北京上海 87 酒家酒店分等定级规定 89 浅谈酒店分类和我国颁布的五星级标准 89 新星级饭店评定标准将实施 最高等级为白金五星 92 输在终点的第一名 93 地产酒店风的Ｎ种模式 9862合肥澳中财富中心投资策划案的内容要求目前我集团与合肥经济技术开发区已签订了投资协议，拟合作在该开发区内兴建“澳 中财富中心”项目，请贵公司对该项目进行必要的市场调查，编制详细的策划案。一、项目简介该项目位于开发区繁华大道以南，合安路以西，占地面积 38 亩左右，旁边 为安徽国际会展中心，离旧城区仅 10 分钟车程，有高架环线相连。建设以五星 酒店为主、办公楼（或服务性公寓）为辅的综合性地标建筑，总投资约 1.5 亿美 元， 分二期进行， 二期总面积为地上 17 万平米， 地下 4 万平米， 合计 21 万平米。 一期：主楼楼高为 150 米以上，约 42 层高，功能设置为一部份是五星级酒 店（500 间客房），另一部分为服务性公寓或商务楼，群楼是为五星级酒店服务 的餐饮娱乐项目； 二期：楼高为 100 米以内，功能设置为服务性公寓或商务楼。二、内容要求1.行业竞争情况，即周边房地产市场的调查(高档公寓和甲级商务楼)，包括 价格、规模、客户群、入住率及销售情况。 2.发展战略与市场，即当地的购买力状况、目标客户群的情况调查。 3 经济效益评价，即本项目建设五星级酒店（辅以高档公寓或甲级商务楼） 的投资回报率分别是多少，几年能收回投资。重点是五星级酒店的投资回报率。 4.根据具体情况分析本项目各项功能模块设置与运作规划，既五星级酒店应 设多少间客房，设多少及多大面积的辅助性设施（餐饮、多功能厅等）等。中外酒店投资的盈利模式研究马勇 王勇 （湖北大学旅游发展研究院） 在当前中国旅游业快速发展的支撑下，酒店业投资成为热点，不仅国内各大 投资主体关注这一领域，而且海外的热钱和有实力的专业投资商纷纷涌入大陆， 给已经不太平静的中国酒店市场带来了广泛的影响。 同时也应该正视中国酒店业 市场发展并不太均衡的状况， 除了热点城市和经济发展一线城市酒店业经济效益 还较为可观外，还有很多地区酒店的发展还存在大量不明朗的前景，如市场不成 熟、客房出租率不高、投资回报有限等，所有上述问题就需要我们审时度势地全 面分析和研究中国酒店业发展的现状，选择合理的投资盈利模式，实施理性化的 战略措施，从而使得我国酒店业能够持续、健康、稳步地发展。一、经营增长盈利模式目前我国酒店行业的市场竞争非常激烈， 在微利的状况下很多酒店还采取降 价销售，使得酒店业的主要产品利润源受到极大的限制。因此，众多酒店纷纷开 始实施产品差异化战略，积极寻求市场空档，提升酒店的经济实力，从经营增长上谋求酒店的利润增长。 经营增长盈利模式主要是指酒店采取传统的以销售酒店 住宿、娱乐、餐饮、会议等主打产品，在产品功能调整和提升基础上，实施专业 化服务、信息化操作，并根据顾客的需求提供人性化的解决方案，实现产品的高 品质和顾客的高满意度，最终实现酒店的盈利的模式。 依靠客房、餐饮等获得收入是早期酒店盈利的主要模式，随着酒店业的不断 成熟和发展，行业竞争的加剧使得传统的盈利模式受到了严重的威胁，很多酒店 都因财务业绩的不佳而被淘汰出局，酒店经营的增长遇到了前所未有的困难。酒 店经营增长盈利模式强调利用三个平台――酒店内部协调平台、 酒店相关企业协 作平台和酒店顾客沟通平台，从产品功能调整和提升、专业化服务、信息化操作 等方面形成竞争优势，形成价值利润。 首先，酒店产品的功能调整和提升包括产品类型的创新、产品特色的提升、 产品功能的丰富、顾客让渡价值的增加和酒店功能布局的协调等。首先，酒店产 品传统的住宿、餐饮、娱乐、会议等功能需要进一步提升，整合休闲、咨询等服 务功能，将酒店这种辅助设施产品建设成为一种特殊的消费吸引体，从而扩大利 润源。 另外， 酒店的空间功能布局也十分重要， 如提高酒店大堂等公共区域空间、 酒店餐厅区域空间和客房内部空间的利用效率，让空间的利用既符合功能要求， 又充分满足客人的需求，提高单位空间利润率。 其次，酒店通过专业化增值服务进行收费，增值服务可以是酒店在经营成本 和技术许可的条件下自己提供，也可以是与其他相关行业合作，从而形成酒店盈 利增长点。 如酒店自身可以提供的增值服务包括商务秘书、 会议策划、 服务输出、 酒店用品代理、旅游解决方案等；酒店也可以与相关行业企业进行合作，如旅行 社、航空公司、物流企业、会展公司、旅游商品批发商、媒体、广告等，提供专 业性较强的特色服务。 再者，酒店的信息化给信息时代的酒店发展增加了筹码。通讯与网络技术的 应用使酒店在管理、交流等方面突破地域限制，加速了酒店组织结构的革新，提 高了企业运作的效率， 为酒店创造了立体营销条件并且大大降低了酒店的交易成 本，形成新的盈利空间。譬如酒店预定系统的建立，使酒店集团的成员酒店可以在世界各地分享客源，同时，酒店还可以通过信息技术实现一般管理能力和专业 管理能力的扩展。二、物业增值盈利模式酒店作为一种物业类型， 酒店长期的保值增值也成为很多酒店投资者盈利的 方式。酒店投资商考虑的并不仅是酒店目前的价值和长期稳步的经营收益，而更 多考虑的是酒店未来的升值潜力。酒店升值潜力的大小受多方面因素的影响，主 要包括交通、地段、商业氛围、地产升值、人流聚集状况等，酒店物业价值会随 着这些影响因素的变化而产生很大的涨幅，因此，酒店物业增值模式具有一定的 风险性。 酒店物业增值盈利模式，主要包括地段增值和酒店设施增值。地段应该来说 是酒店物业增值的核心影响要素，如果酒店选址所处的地段差强人意，酒店产品 的潜在需求增长不足，地段效应很难保证客房的出租率，同时也很难兑现预测的 收益。如果酒店的选址在交通便利的城市口岸或商业中心，将大大提升酒店的口 岸价值。 地段增值可分为两种情况，第一，酒店所处的地段已经是旺地，一般是城市 商业、文娱积聚区，有高强度的人流、资金流和信息流。酒店物业在旺地的建设 和发展，不仅能利用旺地现有的多种资源，形成竞争优势而获利，同时，酒店物 业也会为所处地段提供更多的设施和服务，进而使得旺地更旺，形成酒店与地域 的相互促进， 酒店物业将凭借旺地的高本底价值和发展潜力而获得酒店物业的增 值盈利。 第二， 酒店所选择的地域虽然目前并不是发展的核心区或者商业积聚区， 但是该地域具有很强的增值潜力，如政府指向的新开发区、城郊景观带等。酒店 通过科学的考察和市场调查， 准确选择具有很大升值空间而目前还处于冷区或者 温区的方式，也可以实现酒店物业的增值盈利。譬如宋城集团为了获得物业增值 利润， 物业选址多是城郊未开发区域， 通过集团自身力量进行造景， 形成旅游流， 利用人气带旺整个区域，然后进行酒店、景观房产等多种方式的置业，形成物业 增值利润。酒店设施增值盈利是指除了酒店地段增值之外的酒店物业增值盈利模式。 譬 如地处城市中心地段的商务酒店，引来众多公司高层的长期入住；休闲、度假酒 店，引来众多国际休闲品牌的入驻等。酒店除了选择交通和地段良好、商业氛围 浓厚、 人流高度聚集的旺地， 具有巨大发展潜力的冷、 温地， 包装利用酒店设施、 设备，形成酒店的物业增值盈利模式，同时酒店还可以利用酒店物业管理的专业 化优势，采用委托式管理、顾问式管理、咨询服务等方式实行物业管理输出，从 而拓宽酒店的盈利渠道。三、资本营运盈利模式资本营运是企业走外部成长道路的主要途径，它是以促进资本增值、利润最 大化为目的，以价值形态为特征，与产品经营进行互补，通过对生产要素的优化 配置和资产结构的动态调整等，对资产进行综合运营，实现计划利润目标的经营 方式。 资本营运的目的就是通过优化资本结构或者壮大资本实力来增强酒店的竞 争力，从而增强酒店的盈利能力。 酒店资本营运的重要基础便是有完善的市场经济体制和资本市场制度。 资本 营运主要的客体对象是企业资本，并且大部分的资本运营行为是通过金融工具， 在资本市场中实现的，如酒店股权的收购。因此，一个开放性、自由化、有深度 的资本市场是酒店实施资本营运盈利模式所必不可少的外界基础条件之一。 酒店资本营运盈利模式需要通过资本不断的流动来实现合理配置和增值， 资 本的闲置是资本的极大浪费和流失。 一方面， 资本营运要求通过资本形态的变化， 盘活沉淀、闲置、利用率低下的资本存量，使资本不断的流动到报酬率高的产业 和产品上，优化资本的组合质量，达到资本有效增值和酒店盈利的目的；另一方 面，资本运营要求加快资本流动的速度，缩短资本的流动过程，提高资本的流动 效率，实现资本的迅速增值，从而盈利。我国不少酒店积累了相当数量的存量资 产，与此同时，又有大量的存量资产处于闲置与半闲置状态。通过实施资本营运 战略，推动酒店产权流动，资产重组和盘活资产存量，一方面可以将闲置的资产 存量转移到更能使其发挥作用的优势企业，形成酒店产品经营盈利，另一方面还 可以通过存量资产的转让直接实现资产的保值、 增值。 资本直接运作的方式包括：证券投资、股票的收回与分割、期权交易、酒店租赁、酒店买卖等。如实力强大 的酒店管理公司，通过资本运作，以较低价格收购经营不善的酒店，然后通过酒 店组织和流程的再造，实现酒店的扭亏为盈，然后再通过资本市场，以较高的价 格出售，从而获得酒店资本盈利。四、品牌创新盈利模式在以酒店产品过剩现象为特征的经济竞争中，品牌竞争是其主要表现形态。 在如今同质化程度较高的酒店供给市场上， 产品间的差异很大程度上表现为其品 牌形象的差异，因而品牌也就成为超越产品的新的竞争核心。同时酒店品牌还为 企业提供了超越产品本身有形资产以外的价值， 一个酒店品牌的价格包括两个部 分：一是产品本身的价格，即产品价值（或零售价格），另一部分则是品牌在资 本市场销售时的价格，即产权价格（或形象价值），因而大大提升了酒店的竞争 实力和盈利水平。 另外，品牌价值的提升能使酒店无形资产快速升值。品牌价值，使品牌具有 了超越产品价值以上的另一部分价值，同样品质的酒店产品，具有知名品牌的产 品就能获得较高的价格认同， 消费者愿意支付比其它产品更高的价格去购买知名 品牌的产品，从而使企业能获得更大的利益。世界各大酒店都非常注重提升酒店 品牌价值，获取超额利润（如表-1 所示）。 品牌创新盈利模式是酒店长期盈利的最佳模式， 酒店品牌的发展和创新可分 为三个阶段：酒店品牌塑造、酒店品牌扩张、酒店品牌维护。 酒店品牌的盈利必须首先在品牌塑造上投入大量的成本， 酒店品牌塑造具体 又包括品牌定位、品牌创意以及品牌形象塑造三大部分内容。通过品牌定位明确 品牌的个性与发展方向；通过品牌创意设计有特色的、理想和品牌名称和标志； 通过品牌形象塑造将良好的品牌信息传播给消费者， 强化顾客对旅游品牌的正面 认知和评价。 为了扩大酒店成功品牌的盈利面，形成全方位盈利局面，第二阶段必须实施 酒店品牌扩张，即酒店在成功塑造品牌后，为使该品牌不断发展壮大，相应采取 的品牌纵深化发展战略。 酒店品牌的延伸扩展强调的是酒店对已实现的某个品牌资源的充分开发和利用，使品牌生命不断得以延长，品牌价值得以增值，品牌的 市场份额不断扩大。大型国际酒店集团在其最初发展阶段，通常仅针对某个档次 的酒店，对其核心品牌发展单一的线性延伸，形成产品线，由盈利点形成品牌系 列盈利。假日集团最早拥有中档酒店品牌 Holiday Inn（假日酒店），是集团的核 心品牌，价格适中，服务全面。在它向中档细分市场扩展其产品线时，延伸出了 Holiday Inn Garden、 Holiday Inn Express、Sunspree resorts 等中档经济型、中档 度假型的酒店品牌。酒店集团为了适应商务、家庭豪华市场和大众市场的变化， 又在其核心品牌下延伸出了不同名称、不同市场、不同服务、不同设施、不同档 次的产品系列。如 Embassy Suite＆ Grand Royal（长期公务旅游者的全套房型 酒店），Hampoton Inns（最低层中档旅游者的经济型酒店），Holiday Inn Crown Plazas（豪华商务酒店），Residence Inns（家庭旅游者的全套房公寓），Harrah’ s 哈拉博酒店） （ 等六大产品品牌系列。 雅高集团的 Accor Sofitel， Accor Novotel， Accor Mercure，Accor Lbis 等多个品牌，分别面向豪华、中档、经济型酒店市场。 上海锦江集团也利用其品牌资产延伸出了锦江假日、锦江之星等品牌。系列品牌 的延伸， 大大提升了酒店的品牌价值， 为酒店的全方位、 多层面盈利奠定了基础。 酒店品牌维护，即当酒店的品牌进入成熟期后，其所关注的重点应转移到确 保所拥有的品牌优势不被削弱上来，这时酒店要善于分析竞争对手的各种进攻， 并有针对地予以回应。该战略的实施应注意对已有品牌的注册、防伪、维权以及 品牌内容创新等方面，从而实现酒店品牌的全面盈利。 此外，一些实力较弱的酒店，还可以通过借鉴、引入品牌，实现酒店无形资 产的增值，利用市场上已经具有影响力和感召力的酒店品牌，提升酒店的管理水 平、提高服务质量，从而提高酒店经营收益，并使酒店资产得到增值。 表-1
排名 排名1 12004 年世界酒店品牌二十强排名表 （截止 .） 酒店数量 连锁品牌Best Western客房数量 2003308,911变动率 客房1,334所属集团 Best Western InterContinental 4,064 4,1102004310,245%0.4%22Holiday Inn HG1,5671,529293,346287,769-5,577-1.9%Comfort Inns 3 3 & Suites Marriott 4 4 Hotels Resorts Days Inn of 5 5 America, Inc. Sheraton 6 6 Hotels & Resorts 8 7 Hampton Inn Super 8 7 8 Motels Express by 10 9 Holiday Inn Ramada 9 10 Franchise Systems Radisson Carlson 11 11 Hotels Hospitality Worldwide 12 12 Motel 6 Quality Inns, 15 13 Hotels, Suites Hyatt Hotels & 14 14 Hyatt Hotels Resorts 13 15 Hilton Hotels Hilton Corp. Marriott 17 16 Courtyard Internat. 16 17 Mercure Accor 733 726 86,525 86,239 -286 -0.3% 587 616 84,356 88,214 3,858 4.6% 231 230 87,618 89,012 1,394 1.6% 206 210 87,000 89,542 2,542 2.9% Choice 820 878 86,662 92,011 5,349 6.2% Accor 863 880 90,890 92,468 1,578 1.7% 435 441 102,646 103,709 1,063 1.0% Cendant 971 905 116,098 104,636 -11,462 -9.9% HG InterContinental 1,352 1,455 109,205 120,298 11,093 10.2% Cendant 2,083 2,086 126,862 126,421 -441 -0.3% Hilton Corp. 1,222 1,255 124,653 127,543 2,890 2.3% Starwood 396 394 133,519 134,648 1,129 0.8% Cendant 1,902 1,892 158,824 157,995 -829 -0.5% Internat. Marriott 450 472 165,200 173,974 8,774 5.3% Choice 2,268 2,366 169,750 177,444 7,694 4.5%Hilton 18 18 Hilton International 19 20 19 20 Ibis Novotel Accor Accor 622 369 651 388 65,791 62,694 69,950 67,268 4,159 4,574 6.3% 7.3% 250 254 73,123 75,005 1,882 2.6%数据来源： MKG Consulting Database C 06/2004五、集团建设盈利模式酒店通过集团化经营，扩大规模经济与实现规模经济效益，是酒店盈利的主 要模式之一。与单体酒店相比，营运成本的降低、网络建设市场推广、集约化经 营带来的效益，都会带来更多的投资收益。 在美国， 酒店集团化的比例已经达到了 90%， 欧洲酒店集团也积极通过提高 产业集中度来寻求世界范围内的发展。在这些国际超级酒店集团中，排名前十的 酒店集团所控制的酒店市场供应占前 100 名酒店集团市场供应的 3/4 强。（如表 -2 所示） 表-2 2004 年世界酒店集团前十名排行表 （截止 .） 酒店数量
变动率 客房 %2003 排行2004 排行集团国 家InterContinental 2 1 Hotels Group 1 3 4 5 6 7 8 2 3 4 5 6 7 8 Cendant Marriott International Accor Choice Hilton Corp. Best Western Starwood USA USA FRA USA USA USA USA 6,513 2,493 3,829 4,664 2,078 4,064 748 6,399 2,655 3,894 4,810 2,142 4,110 774 536,097 453,851 440,807 373,722 336,493 308,911 226,970 518,435 479,882 453,403 388,618 344,618 310,245 237,934 -17,662 26,031 12,596 14,896 8,125 1,334 10,964 -3.3% 5.7% 2.9% 4.0% 2.4% 0.4% 4.8% GB 3,325 3,520 515,525 536,318 20,793 4.0%Carlson Hospitality 9 9 Worldwide 10 10 Hilton International GB 399 409 99,945 102,602 2,657 2.7% USA 847 879 141,923 147,478 5,555 3.9%数据来源：MKG Consulting Database C06/2004 酒店集团的发展可分为内部成长和外部扩张， 相对应形成保守性集团增长盈 利模式和快速集团增长盈利模式。现代激烈的酒店业市场竞争环境下，通过内部 成长方式来扩大酒店规模，发展酒店集团较少。但是也有一些酒店通过内部成长 路径取得成功的，如美国德鲁里酒店集团，1973 年第一家酒店开业，到现在已 达到 5 个品牌 100 多家联号酒店，该公司奉行的就是“保守性扩张”政策，它的 特点是所有酒店均由集团自己建造、自己拥有、自己管理，属于保守性集团增长 盈利模式。 与企业内部成长相对应的是外部扩张，即充分利用外部资源和力量，通过资 本纽带、兼并收购、管理合同、特许经营、战略联盟等多种方式，来扩大产业规 模，形成酒店集团的发展路径。外部扩张是现代企业集团扩张的最常见方式，也 是形成快速集团增长盈利的途径。 如英国巴斯酿酒集团通过收购假日酒店集团大 规模进入了酒店业市场；法国雅高集团对 CLUB6 的收购；1997 年马里奥特集团 以 10 亿美元购并 Renaissance 品牌；假日、希尔顿、喜来登酒店集团等以特许经 营方式获得全球的快速增长。根据美国《饭店》杂志 2002 年的巨头调查，全球 最大的十家特许经营的酒店集团如下： 表-3 集团公司名称 圣达特公司 选择国际饭店公司 六洲饭店公司 希尔顿饭店公司 万豪国际公司 卡尔森国际饭店集团 雅高集团 国际酒店集团特许经营前 10 名排行表 酒店总数 74 8 3654 特许经营酒店数量 67 8 757美国特许经营系统 卢浮宫上流人士饭店 萨拉德企业集团500 933 341500 409 340以上是五种最为常用的酒店盈利模式，在酒店的实际操作中，应根据酒店实 际情况，结合市场环境和影响的主导因子，合理选择适宜自身发展的投资盈利模 式，强化主导盈利模式，适度选择多种盈利模式的协调功能，发挥最大的效益。中国饭店业的投资策略分析从 2005 年开始我国将逐步开始履行入世承诺的“后过渡期”，旅行社、饭 店业等服务行业开放程度将逐渐加大， 充当中国开放先锋的旅游饭店业与国际接 轨最早， 在我国其它行业惧怕外资进入的情况下， 饭店业却迎来了新的发展机遇， 国内外投资商纷纷增加在华的饭店业投资总额。2004 年洲际、万豪、雅高、圣 达特、喜达屋、凯悦、香格里拉等大型饭店跨国集团纷纷制订了在华饭店的发展 战略，北京和上海成为海外饭店管理集团争夺的重要战场，同时专家预测 2008 年以前，豪华饭店将成为饭店业竞争最为激烈的领域。然而，要想在竞争异常激 烈并已进入“微利时代”的饭店业中获取利润，对于投资商来说，首先必须要有 一套完善的投资策略体系。 从上世纪 80 年代我国饭店实行对外开发以来，已经在经营管理、服务技能、 资本营运等领域已经具备了一定的经验和研究成果。不过，在新的国际形势和发 展机遇下， 结合中国本土的发展政策和饭店业自身的属性， 国内饭店投资的策略、 盈利模式和营运模式等还需要不断总结创新， 从而确保未来饭店投资能够获得一 个较高的收益回报。1、以产品线为依托的投资策略所谓产品线是从投资者角度将饭店看作是投资活动的产品。 围绕市场需求和 投资意向可以将所有饭店分为三大系列，即主题型饭店、功能性饭店和综合型饭 店，三大系列饭店都可分别开发不同的投资产品线，其中主题型饭店则包含了种类丰富多样且非常鲜明的主题，它是国外饭店经营模式中比较成功的一种，客人 在消费中时刻都能体会到饭店独特的主题内涵， 例如拉斐特以法国源远流长的葡 萄酒文化为主题、瑞士苏黎世单身女性饭店、美国 PestHotel 宠物饭店等；功能 型饭店则是以满足某种细分市场为目的着重突出某种功能的饭店，在饭店的功 能、设施和服务中体现出相应的专业水平，又可以细分为度假饭店、会议展览饭 店、商务饭店、公寓式饭店等；综合型饭店则是满足一般大众消费市场的饭店， 当然每一种饭店都会有自身的一个主题定位， 综合型饭店只是在服务和产品中更 加体现大众化，各种功能都还比较齐全。 产品线投资模型的优势则在于：首先有比较高的竞争门槛；其次能够提供稳 定持续的利润。 通常投资商会在三大系列饭店之间或之中重点打造一条或多条产 品线，并通过这些产品线的不断延伸实现企业经营的综合效益和持续发展。由于 饭店性质的差异，三大系列的饭店在投资策略上也有所不同：主题型饭店在塑造 自身的文化内涵和主题上，难度比较大，从设计、建设、装修到经营管理、服务 都需要大量的资金投入，由于客源市场的局限，投资回收的风险最大，但一旦获 得成功可以产生长期的经济效益并且避免竞争，有实力的投资商可以提早进入； 功能型饭店要求客源市场比较充足，一般来说规模比较大、档次比较高、服务个 性化， 区位条件是其最重要的投资因素， 度假型饭店要求在自然环境优美的地区、 商务型饭店则要求比较便捷的交通、 会展型饭店则要求人流比较集中的城市中心 区，功能型饭店运营成本高但投资回报快；相对而言综合型饭店投资成本低，但 因为缺乏针对性的目标市场，饭店经营管理比较困难，投资利润率不是很高，经 营风险也比较小。2、以资金链为纽带的投资策略随着饭店市场的不断成熟， 饭店投资者以大投入攫取高利润的时代已经不复 存在， 并且一般饭店的投资回收期相对延长， 投资饭店必须有雄厚的资金作保证， 另外则可以通过合理的资金循环形成良性的资金链，将资金分散在一些防御性 强、成长性好的饭店类型上，从而确保饭店资金的顺利回收和增值。目前从投资 总成本的角度来看，饭店投资主要集中在豪华型饭店和经济型饭店上，豪华型饭 店建设周期长，投资成本高，根据国际饭店业的一般标准，五星级饭店每间客房的投资成本在 15~20 万美元之间， 四星级饭店每间客房的投资成本在 10~14 万美 元之间， 三星级饭店每间客房的投资成本在 5~8 万美元之间， 建造一个豪华饭店 需要少则几个亿，多则几十个亿的资金；而一般经济型饭店每间客房的投资成本 在 1.5~4 万美元之间，而且平均房价稳定，能够保证正常的投资回报。 从投资策略上讲，目前投资豪华饭店回收期较长，业绩增长较缓，高星级饭 店在我国某些地区呈现出过剩的供需状况，如短时间投资大量的高星级饭店，资 金运作会存在一定的难度； 投资饭店业投资但是连锁的经济型饭店对宏观调控不 敏感，其规模化的经营提高了出租率，品牌化的经营提供了服务保障，连锁化的 经营降低了单位经营成本，我国近期投资连锁经济型饭店成长性较好，2004 年 号称世界上最大的经济型饭店连锁品牌速 8 正式亮牌北京， 并打算每月两家的速 度拓展，法国雅高也计划每年在中国发展 10 家宜必思品牌饭店，他们经济型饭 店经营利润率现在能达到 50%，虽然 2004 年国内的经济型饭店品牌锦江之星和 如家快捷都先后完成了全国布点，市场需求旺盛。3、以时间轴为序列的投资策略在价值时代投资是为了资本增值，但是在如今高速发展的社会经济中，资本 增值不仅表现为表面决对数额的增加，还要考虑资本的时间价值、通货膨胀、汇 率变动和国家政策等因素。以时间轴为序列的饭店投资策略，是从投资资本的时 间价值出发， 结合饭店产品的生命周期规律， 在时序上进行对投资进行优化组合。 建造一个饭店是一项复杂的系统工程， 一般正常筹建周期在 3~4 年左右， 试营业 1 年，投资回收期则至少在 8 年以上，这就需要对饭店投资进行准确的项目估算 和收入预算。 美国 Wimberly Allison Tong & Goo (WATG)专业饭店设计公司认为：最有可 能影响创收和成本节约的环节是总体规划设计阶段， 优质的设计能使土地价值的 回报率达到最大，他们通过研究数据表明优质的设计与饭店盈利有强相关性，能 对饭店的营业额和营运成本两个主要方面产生影响，因而虽然在前期筹建环节 （立项、土建、装饰和购置设施设备）有较大的资金流出，但这一环节对饭店建 成后的产出至关重要，并且如果筹建期失控和延长会增加投资成本，在这一阶段投资商要注入充足的资金和高度的关注；在饭店建成后，饭店投资会逐步减少并 过渡到资金回收期；然而需要注意的是，按照饭店的生命周期规律，10 年以上 的饭店需进行整体改造才能够正常运营，饭店投资方还需要适当的追加投资，以 延长饭店的盈利时段，例如按照国际奥委会的要求，2008 年北京市的星级饭店 数应达到 800 家，然而目前北京市星级饭店业中的相当部分也已进入到了 10 年 的店龄期，还需要新建或升级改造 300 家，相对而言升级改造方案具有较大的优 势。4、以收益率为前提的投资策略投资收益率是每一位精明的投资商最关心的指标， 它能够直接反映整个投资 活动的状况。然而投资收益率的高低也是受多种因素决定的，在投资学中风险与 回报总是成正比关系，投资高风险的行业或领域可以获得高回报，但一味追求高 收益率的行业也必将面临更大的风险，其关键是要能够做出正确的投资决策。根 据饭店经营管理的属性， 一般影响饭店投资收益的因素有： 饭店区位、 产品市场、 经营管理等，其中区位的选择又要考虑城市的经济水平、交通状况、竞争态势、 基础设施和制度环境等因素；产品市场则要寻求适合饭店自身特色的市场定位； 经营管理一般与管理品牌、人力资源等因素相关。 要确保饭店投资经营能够获得正常或超常的收益， 必须考虑以下几种投资策 略：第一，投资优势区位，从地区经济的发展水平和增长潜力来看，沿海发达城 市、活力型和增长型的二线城市可作为饭店投资方向，像江苏的无锡、常州、江 阴，浙江的宁波、温州、湖州、番禺等，广东的珠海、惠州、东莞等，湖北的宜 昌、荆州、襄樊等；从市场需求状态来看，交通便利、流动人口大、基础设施完 善的城市可作为饭店投资方向，如全国的政治中心北京、国际金融都是北京、交 通枢纽武汉、旅游胜地桂林等。第二，投资超前市场，客源市场是一个风云变幻 的消费集中人群，准确把握未来市场的发展趋势和潮流，就需要投资商敏锐的市 场洞察力和判断力， 就目前来说， 经济型饭店能够较好的满足目前国内大众需求， 产权式饭店则引领着高端的度假休闲市场；第三，投资品牌饭店，饭店品牌本身 具有一定的扩张度，在营销宣传、人力资源开发、财务管理等方面有着成功的经 验，可有效地降低饭店营运成本。5、以情感源为基点的投资策略所谓以情感源为基点就是从投资商的心态来考虑投资决策， 从企业战略管理 的角度来分析，这个主要取决于公司的企业文化和经营理念，最主要的表现为公 司领导者的思维方式、经营哲学等，不同类型的领导人会采用不同的投资策略， 开拓型、征服型、理财型的领导人可能比较主动，积极寻求每一个投资的机遇， 而冷静型、行政型的领导人则侧重于稳妥型的长线投资策略。饭店投资的商机也 是稍纵即逝， 在进行科学分析的基础之上， 更需要投资决策者的个人智慧和勇气， 真正做到理性投资。 对于中国的饭店投资分布来看， 国外饭店集团往往选择经济发达的中心城市 或旅游资源丰富的城市立足，特别是北京、上海、广州、西安、桂林等直辖市、 省会城市和著名旅游城市， 从众行为以及由此推动引发的市场波动使得这些区域 常处于过度的非理性繁荣和危机交替的状态， 殊不知西部大开发和振兴东北的政 策也暗藏着巨大的商机，业内人士分析目前已经出现饭店资本西征的脉动，2004 年包括喜来登、 圣达特以及香格里拉等在内的多家国际著名管理集团纷纷宣布在 四川的扩军计划，内地希望集团耗资 10 亿元修建的家园国际饭店，以及在九寨 沟新开的另两家五星级饭店等。中国饭店业投资渠道选择的方法与路径研究摘要本文从分析饭店投资渠道的概念及内涵入手，提出饭店投资渠道选择的意 义，接着从两个大的方面阐述了饭店投资渠道选择的影响因素，最后给出了三种 投资渠道选择方法与路径， 主要是从宏观层面上战略性地分析饭店投资渠道与路 径选择策略。关键词饭店；投资渠道；方法；路径引言改革开放以来，在二十多年的发展历程中，我国旅游业取得了令人瞩目的成 就，由传统的接待事业一跃转变为国民经济新的增长点，在旅游业蓬勃发展的大 背景下，饭店业作为旅游业发展的基础支撑要素在市场需要的引导下，呈现出强 劲的发展势头，成为社会投资的热点，备受国内外各大投资主体的关注， 2008 年北京奥运会和 2010 年上海世博会的成功申办为我国饭店业的发展提供了一个 良好的历史机遇， 同时也间接的解决了因资金不足给我国饭店业的发展所带来的 一系列问题，在国际知名饭店集团和各大投资主体纷纷涌入中国，抢占国内饭店 市场，以期在饭店业已经进入了较低投资回报的情况下，在中国这块极具发展潜 力的土地上开创一个新的投资回报率，对于投资商来说，明确投资渠道与路径选 择策略的相关内容是实现投资回报最大化的保证。一、饭店投资渠道的解读（一）饭店投资渠道的概念及内涵在传统的计划经济条件下，经济发展水平低，我国的所有制结构基本上只有 全民所有制和集体所有制，而集体所有制主要是处于生产力水平很低的农村经 济， 在计划经济这根指挥棒的统筹下， 投资对于社会各界是一个非常陌生的概念， 而投资渠道则更是很少有人去关注和了解。 改革开放以来， 随着社会经济的发展， 在市场经济的刺激下，经济利益的驱动下，投资成为一个社会各界关注的焦点， 在投资意识逐渐形成后，接着又引发了资金投向哪里，如何投入，资金最终的回 收效益如何等等一系列问题， 其中， 如何投入即本文所讲的投资渠道。 一般来说， 投资渠道就是投资主体在选定被投资对象后， 基于对投资对象的全面调查和了解 后，根据自身的实力，所选择的一种投资方式和途径。 我国旅游业的发展起步很晚，但是作为与国际交流与合作的先头军，在各项 政策的正确指导下发展的速度相当的迅猛，引起了社会各投资方的普遍关注，大 量的资本涌入了旅游业， 规避了旅游业发展过程中因资金不足所引发的一系列问 题，为我国旅游业的发展提供了一个历史性的机遇。而饭店业作为旅游业中与国际接轨最早，最容易引进和引起外资的关注，在我国加入 WTO 后，又迎来了新 一轮的挑战。在投资方已确定要将资金等资本投入到饭店业时，如何选择投资渠 道则是投资方所关注的话题，要解决饭店投资渠道的选择问题，首先就必须明确 饭店投资渠道的概念。 饭店投资渠道简要来说就是社会各投资主体将资金、 技术、 管理、设备等等投入到饭店业的方式和途径。饭店投资渠道的内涵则集中体现以 下几个方面： 1、多样化 饭店投资渠道的多样化体现在不同的投资主体采用不同的投资方式和特定 的投资主体也有可能运用不同的投资路径涉足饭店业， 同种投资形式也有不同的 来源。例如；有以设施设备等实物形态的直接投入；也有以技术、管理等知识产 权等形式的投入；而最为直接最为普遍的还是以货币资金的形式直接进入饭店， 资金的来源大致分为外资、民营资本和政府资金三种基本类型；还有以金融资产 购买为特征的间接投资，其中最为典型的为依托房地产业为投资形式进入饭店。 2、互动性 饭店投资是资金、技术、管理、设备等由投资主体流向饭店的一个互动交流 的复杂过程，而不是简单的单项转移，其中涉及到投资主体与饭店的多项合作与 交流，投资渠道的选择与定位显得尤其重要，饭店要配合投资主体使投资商能够 准确、全面的把握饭店的发展现状，为投资目标和投资渠道的选择确定方向，使 得资金、技术、管理、等能够迅速落到实处，尽快地发挥其巨大的作用，实现饭 店和投资主体的双赢，得到经济效益最大化，并且在各种客观条件都具备的情况 下，双方还可对投资渠道进行最优化设计。 3、竞争性 饭店业是我国加入 WTO 以来，在其他行业惧怕外资进入的情况下，率先接 触外资的一个行业，这为饭店业的发展带来了新的发展机遇，国内外投资主体纷 纷抢占中国饭店市场业市场，运用多种投资渠道增加我国饭店业的投资总额。特 别是我国的核心城市，如北京、上海的饭店吸引着不同的投资主体的注意力，这 样就在投资渠道这个环节上表现出一定的摩擦和碰撞， 不可避免的出现了双向的选择和竞争，投资商之间和饭店之间都会出现竞争的情况，在这种情况下，较有 实力的投资商和饭店则容易胜出。（二）饭店投资渠道选择的意义传统的计划经济体制对应单一的公有制，对饭店投入的主体必然是国家，随 着我国经济体制改革的不断深入，市场机制的引入，呈现出以公有制为主体，各 种经济成分并存的基本经济制度，在生产力水平不断提高的基础上，不仅激发了 社会各方对饭店投资的兴趣，同时也使他们具备了直接参与饭店的能力，投资主 体对饭店投资的极终目标是实现较高的收益回报，在投资目标已经确定的情况 下，选择正确的投资渠道对实现这一终极目的有着重要的意义。 1、是实现投资主体和饭店双赢的保证 按照经济学家的观点， 资金投入的目的就是要在最短的时间内实现经济效益 的最大化，因此，选择正确的投资渠道是实现投资主体和饭店的双赢的一个重要 保证和中心环节，饭店应经营的时间和发展的状况不同，在投资需求上有着不同 的表现形式，投资主体针对饭店的不同需求，按需投入，为饭店的发展及时的补 充各种所需物资，以保证饭店健康、快速、可持续发展，是实现投资主体和饭店 双赢的基础和保证。 2、为各方寻找最佳搭档提供有效途径 投资主体的多元化和投资渠道的多样化是投资商和饭店寻找最佳搭档的前 提条件，投资主体和饭店是一个双向选择的动态过程，不同投资主体因自身条件 的限制为饭店所提供的投资渠道有着一定的差异性， 而饭店也应根据自身的发展 需要，选择能够满足其发展需求的投资主体，因此投资渠道的选择过程就是为寻 找最佳搭档提供一条有效的路径， 把握好投资渠道选择这个中心环节就是实现了 最佳搭档的选择过程。 3、规避投资过程中所遇到的各种风险 投资是为了实现较高的回报率， 在实现回报率的同时也不可避免地伴随着一 定的风险，投资风险的突发性和难预测性给投资造成了一定的障碍，投资渠道的选择是资金、技术、管理进入饭店的形式，同时也是投资过程中风险较容易产生 的集中环节，正确选择投资渠道、疏通投资渠道中的各种困难，理顺投资过程中 投资主体和饭店之间的经济利益关系，由此来规避投资过程中所遇到的各种风 险。二、饭店投资渠道选择的影响因素分析（一）内部核心因素1、现有实力 饭店作为被投资对象吸引投资方前来洽谈投资，为饭店注入一股新鲜的血 液，以推动饭店的发展，其现有实力的客观评估是影响饭店投资渠道选择的一个 基础要素，投资方所确定的投资类型以及实现投资的方式都是全面、系统对饭店 自身实力的考察下所做出的选择和判断， 而衡量饭店的现有实力主要从硬件设施 和软件设施这两个方面来考核， 目前应用的最为广泛的硬件衡量标准主要有国内 的星级评价标准和国际上所推广的 ISO9000 系列，而饭店的软件设施主要从饭 店的服务质量、员工素质、企业文化这三个方面来判断，其中服务质量又是凸现 软件设施的一个关键因素，优质的服务质量不仅表现在“老三化”（规范化、标 准化、程序化）的规范化完成，还体现在“新三化” （个性化、特色化、形象化） 的灵活性运用。此外，员工素质和企业文化影响着服务质量同时也潜移默化的影 响着员工面对顾客所表现出的一种工作状态， 在硬件设施和软件设施的全面综合 考察下所表现出的饭店的现有实力是投资方选择投资类型和投资途径的一个有 效因素。 2、经营现状 经营现状是衡量饭店赢利大小的一个关键因素，它与饭店所处的地理位置、 功能类型和当地对饭店的需求程度有着密切的联系，一般说来，饭店的星级与饭 店的经营状况没有直接的联系，因此，不同类型的投资商所站立场和角度的不同 从而对不同的饭店表现出不同的投资偏好。例如：国际知名的饭店集团投资国内 饭店更侧重于饭店的等级及所处的地理位置， 而非饭店业的投资商很可能更在意饭店的经营现状，以期尽量缩短投资回收期并获得更大的投资回报。投资商通过 对饭店经营现状的分析调查中，可以细化该饭店所需投资的类型、相应的数量及 实现投资的方式，整合内部资源，强化饭店的优势，提升饭店的营销能力，以更 快更好地达到投资商的有效投资目标。但是经营现状这个指标具有易变性，对它 的判断必须立足于一个大的环境， 正确对待一些客观因素对经营现状所产生的实 效性的影响，以确保投资的有效性。 3、发展潜力 饭店的经营现状是投资分析中一个不可缺少的因素， 那么饭店的发展潜力则 是影响投资回报率的一个关键点， 拥有较大发展潜力的饭店是投资方理想中的投 资对象，是实现低投入高回收的一个有效途径，正确把握饭店的发展潜力是投资 商投入资本的一个切入点，只有客观、全面的分析影响饭店发展潜力的各种因素 才能正确把握饭店的发展潜力， 为投资商科学的预测投资回收期及投资回收率提 供现实依据。饭店的发展潜力受主观因素和客观因素的影响，客观因素有饭店的 所处的地理位置、当地对外开放的程度、政府的支持力度等等，而主观因素集中 体现在饭店的自身功能定位， 发展潜力在主观因素和客观因素的相互作用下表现 出一种持续发展的能力，这种能力的大小与投资方的利益直接挂钩，因此，饭店 的发展潜力应为投资商所关注的一个焦点。（二）外部支撑因素1、政府行为 政府对饭店投资的支持程度极大的影响着投资商对饭店投资渠道的选择， 政 府行为对饭店投资渠道与路径的选择通常表现出正面和负面两种影响， 正面的影 响集中表现在政府对饭店投资的大力支持与引导，倾斜性政策的制定，另外当地 的对外开放程度和基础设施的建设现状也将影响着投资商对饭店的投资兴趣， 进 而对饭店投资的类型和渠道也起到了一定的客观引导作用， 而这两项与政府行为 是密不可分的，因此，政府对饭店的积极态度是饭店吸引外资的一个最为有效的 间接支撑要素。相反，当地政府对饭店业的重视力度不够，有利于饭店业发展的 基础配套设施等不能够满足发展饭店业的需要， 就会对投资商的投资决策产生一定的负面影响，在这种情况下，投资商更难以把握投资渠道的定位。由此可以看 出，政府行为是影响饭店投资渠道选择一个基础支撑要素。 2、市场环境 这里所说的市场环境是一个特定的概念， 指的是投资主体在选择被投资饭店 时，影响其投资行为的一个内、外部因素组合，因此市场环境是影响投资主体如 何进入饭店的一个客观要素总和， 市场环境要素主要包括当地引进外资的总体情 况、同行业接受投资的情况、饭店自身对投资的反应情况，竞争者之间的竞争态 势等等。市场环境对饭店投资渠道的选择有着很大的影响作用，市场环境是饭店 投资渠道选择信息的主要来源，投资是一个双向的选择，饭店和投资主体在相互 选择时，全面调查市场环境，有针对性的选择投资是实现饭店和投资主体双赢的 一个关键要素。 3、地理位置 同星级的饭店在不同的地理位置，其经营效益有着一定的差异性，消费者对 饭店的偏好不同，饭店所需要的投入也呈现出一定的差异性，因此，投资主体在 选择饭店时，地理位置是一个不可忽视的客观因素，同星级的饭店在不同的城市 和在同一个城市的不同的区域，其经营状况存在一定的差异性。例如：在硬件设 施和服务质量基本相同的情况下， 同星级的饭店在北京的经营效益就与在武汉的 大不相同，同在武汉的四星级饭店，因其所在地理位置的不同，经营效益也存在 较大的差别。因此，投资主体在选定饭店所在地里位置后，因综合分析该区域对 不同星级饭店的偏好程度，由此来确定投资的对象和投资渠道与路径。三、饭店投资渠道选择的方法与路径饭店投资渠道选择的路径与方法通常分为三类：资金融合、技术投入、管理 参与。无论投资主体以何种渠道对饭店进行投资，都是一个双向交流互动合作的 过程，同时也是一个双向选择的过程，在投资主体和饭店合作的过程中，投资主 体有以资金融合、技术投入、管理参与中的任何一种向饭店进行投资，也有综合 使用两种或三种的投资方式， 不管何种投资方式都是依照投资主体和饭店二者的 自身情况而定，其最终目的还是要实现投资主体和饭店的双赢。（一）资金融合目前最为常见的一种投资渠道就是投资主体以现金的形式投资饭店， 也是我 们通常所说的直接投资的一种形式，投资主体可以是政府，外企，民营资本等多 种形式，投资主体根据自身的经济实力选择饭店类型及对应的星级，随着我国市 场经济的不断深入，饭店业的发展也日趋成熟，在较短的时间内以高投入获得高 利润的时代已经不复存在，在投资回收期相对拉长，利润较平的情况下，投资主 体在选择被投资对象时，一定要做出理性的判断，根据自身的实力选择资金投放 的方式，从而确保资金的良性循环，对于一些发展潜力较大、有一定经营优势的 饭店应加大资金投放的力度，将资金集中投放，以取保饭店发展的需要，保证资 金的顺利回收和增值；对于那些豪华型饭店，建设周期长，所需投入资金数量较 大，因此不宜将资金一次性投入，而应分期分批地投放，既有利于投资主体及时 地激活自己的资金，也提高了饭店的资金利用率。资金的融入相对其他几种投资 形式来说，风险性更大。其风险的来源有多种形式，如领导者宏观决策失误，饭 店资金运行过程中的脱节等等，如果不能及时地化解风险，将会给投资主体和饭 店双方造成巨大的损失。（二）技术投入信息时代的来临使我国饭店业的发展迎来了时代性的挑战，科学技术的进 步，社会化大生产进一步加大，网络化程度的不断提高，我国饭店业要实现跨越 性发展，就必须依靠科学技术的全面进步来提高饭店的管理效率，特别是对于饭 店业这种典型的服务行业， 顾客在饭店所享受的一切和饭店提供给顾客的优质服 务都需要网络化，信息化作为技术支撑，特别是高档次饭店，其配套设施，服务 质量，信息管理系统都依赖于高度的技术投入，据有关数据表明，全球较为知名 的饭店集团，其用在技术方面的投入所占的比例逐渐加大，事实证明，科学技术 运用有效的减少了成本投入，提高了饭店整体的运作效率，增强了收集和处理信 息的能力，改变了投入－产出比例，重组饭店内部结构。因此，投资主体在自身 条件许可的情况下，对饭店进行技术投入，可从根本上改变饭店的经营现状，是 饭店在发展的过程中，除了资金外的另一大关键要素，在技术投入的过程中，投资主体和饭店之间的沟通互动显得尤为重要， 按需投入是技术投入过程中的一大 原则，从整体上来说，技术投入风险性要比资金投入风险性小，因此是投资主体 较容易接受和使用的一种投资渠道。（三）管理参与管理参与是一种特殊的投资渠道，投资主体以管理为形式参与饭店经营，因 此，客观上要求投资主体有着丰富的管理经验，并有过成功的管理经历，就目前 来看， 通过管理参与这种渠道进入饭店的投资主体一般都是国内外知名的饭店集 团，它们自身也是饭店行业中的领头人，它们凭借自己强大的品牌优势，竞争优 势，质量管理优势，人力资源优势，市场信息优势，全球化的网络信息优势为被 投资饭店提供发展的方向，规范饭店的管理。一般来说，管理一般分为直接管理 和间接管理，直接管理就是投资主体与饭店代表两种不同的利益，投资主体拥有 经营权，而饭店拥有所有权，实现经营权和管理权的有效分离，而间接管理则是 投资主体不参与饭店的日常管理工作，饭店只借用投资主体的品牌，成功的管理 模式来改变自己目前的经营状况， 管理参与这种投资渠道对被投资饭店的要求较 高，投资主体只有在全面调查饭店的基本现状，综合评价影响饭店发展的各种因 素， 预测饭店有着一定的发展潜力， 才会通过管理参与的手段来对饭店进行投资。结语我国旅游业自改革开放以来，得到了迅猛的发展，而饭店业作为旅游业中与 国际交流与合作的领头军，它的发展是旅游业发展的基础核心力量，就我国目前 的情况来看，饭店业的发展面临着严重的资金不足、管理不善、技术不到位等一 系列问题，无法与国际知名的饭店集团相提并论，因此，我国饭店要在起步较晚 的前提下，实现跨越式发展，必须借助外界各种力量，及时地疏通投资渠道，选 择正确的投资途径，确保发展饭店所需资金、技术、管理的逐步到位，为饭店的 发展提供充足的物质基础，逐步引导饭店走向健康、快速、可持续的发展道路。专家解读酒店业东莞现象： 专家解读酒店业东莞现象：不可复制的奇迹中新社东莞十二月二日电 广东东莞十年来酒店业以令人吃惊的速度迅速发 展，目前拥有九十五家星级酒店，其中五星级酒店十五家，是五星级酒店拥有量 仅次于北京和上海的中国城市。中国酒店业专家称此为“东莞现象”。 湖北大学旅游发展研究院院长马勇称，“东莞现象”让很多人看不懂。“在 数量上，在一个地级市聚集了大量高星级酒店。五星级就有十多家。位置上，很 多商务酒店选址在城市中心，但东莞的高星级酒店很多在乡镇。盈利模式上，也 很特殊，揭示了多元化的投资策略。探讨东莞的资本投资，有利于我国酒店业的 研究与发展。” 中国社会科学院旅游研究中心高级研究员魏小安则把 “东莞现象” 称作奇迹。 “东莞酒店可以说是在中国酒店业，甚至是世界酒店业的一个异类，可以说是一 个奇迹”。 魏小安认为，东莞酒店业有很多独有的特点。 “一是依托制造业形成庞大的 酒店格局。美国拉斯维加斯酒店众多，但它是建立在发达的娱乐业和赌博业之上 的，东莞却在一个工厂林立的地方涌现这么多的酒店，这在全世界都不多见。” 他说，东莞酒店业最大的特点是民营资本挑大梁、唱主角。“东莞酒店绝大 多数是民营资本投资， 这也与其他很多地方星级酒店国有化和外资化背景大相径 庭。” 粤海（国际）酒店管理集团有限公司董事长李华生认为，“东莞现象”在华 南地区乃至国内无法被轻易复制。 “如广州周边有番禺等市，深圳旁边有珠海等 市，但是酒店增量不如东莞。东莞改革开放后聚集了大量的港台商人，他们已成 为主要消费群体。” 他认为， 东莞酒店为投资者带来的巨大现金流是其他地方所不可比拟的。 十 “ 年前，老板们就拿到了廉价的土地，现在高速公路把这些区域链接起来。随着城 市化的进程，土地的增值使土地的投资早就收了回来。由于民营资本建酒店，造价相对低廉，一般两亿元左右就可以造一间酒店，但是在其他城市一般一个三星 级酒店就要四到五个亿。” 在上海社科院旅游研究中心主任王大悟看来， 获得极大成功的东莞酒店业现 在需要“居安思危”。“东莞饭店业的发展得益于东莞制造业的发展，那么谈它 的未来发展，也要看未来东莞的制造业能否持续发展下去。另一方面，土地价格 便宜的时代已经过去，从城市和政府的角度而言，必须在硬件上软件上提供更好 的环境，才能让那些大的国际企业留在东莞。” 李华生则提出东莞酒店业“危机论”。他说：“东莞酒店业已经走过春秋战 国时代，危机时代已经来临。现在有很多地区在学习东莞，如惠州、番禺、中山 等地，娱乐休闲等产品同质化。而来自港澳的客人总量是一定的，城市高速公路 网的建成，到哪里都方便。东莞酒店如三正半山、帝豪等，已成为业内‘标杆’， 其他酒店不论在环境区域、营销成本、土地成本上都很难超越这些‘标杆’”。 对于“东莞现象”如何持续的问题，马勇有自己的看法。他说，现在休闲度 假是主流，而严格说来，东莞不是一座休闲度假的城市，旅游资源非常少，更多 的是人造景观和设施， 所以酒店业要进一步繁荣， 就需增加产品类型、 服务项目、 层次选择，来丰富整个休闲度假市场。“东莞酒店业应首先解决主题定位问题， 应在粤港澳整个地区来树立品牌。同样是承办会议，会议设施的配备、人员服务 等，都可独具特色。”探寻酒店利润“黑洞” 探寻酒店利润“黑洞”改革开放二十多年来， 全国酒店的数量平均每年以大约 300 家左右的速度增 长，目前已经有了 7000 多家星级酒店。但是，根据近三年有关统计资料表明， 行业的获利能力和国际同行水平相比还有很大差距，只有 20%的酒店略有盈利， 80%的酒店在无利润区间徘徊。 80%的酒店没有利润， 是什么原因造成的呢？这些酒店存在哪些无利润区？ 无利润区是酒店行业的“黑洞”。自然界的黑洞，光线被吸入将不再复八个方面 来探寻酒店利润“黑洞”的根源。一、从酒店投资成本看酒店利润的“黑洞” 从酒店投资成本看酒店利润的“黑洞”酒店的投资，作为物业的一种，需要的资金量大，投资成本的内容多。根据 内容，投资成本可以分为四大类： 1.建筑物成本建筑物成本一般按每平方米价格计算。这项成本的高低，和不 同地区、城市的物业价格水平有关。 2.非建筑物成本非建筑物成本的内容包括家具、固定装置、设备、室外娱乐 活动设施、停车场、环境美化、管道铺设、路面修筑等。这项大类成本的高低， 和酒店投资的档次有关。 3.软成本软成本包括酒店项目整个建设、筹建期的法律咨询费、设计费、筹 资成本、保险费、营业准备费用、开业资本金。这项成本的高低，和酒店的建设 周期、筹建负责人是否专业有关。 4.土地成本土地成本高低，和酒店建造所在的城市、选择的具体地段有关。 以上四类成本之和构成酒店的投资总成本。投资总成本控制得当，和酒店的 规模、档次匹配，是酒店实现投资收益率目标的第一前提。 怎样的投资成本才能保证酒店实现未来经营的利润？根据国际酒店业的一 般标准，五星级酒店的投资成本，换算为每间客房为单位来计算，在美元 15 万 到 20 万之间；四星级酒店的投资成本，在美元 10 万到 14 万之间；三星级酒店 的投资成本，在美元 5 万到 8 万之间；经济型酒店的投资成本，在美元 1.5 万到 4 万之间。根据不完全数据统计，我国近几年建造的不同星级的酒店，投资成本 都大大超出国际行业标准。在沿海发达城市，五星级酒店的投资成本，换算成每 间客房为单位来计算，是在美元 20 万到 30 万之间；四星级酒店的投资成本，在 美元 18 万到 25 万之间；三星级酒店的投资成本，在美元 7 万到 10 万之间；经 济型酒店的投资成本，在美元 2.5 万到 5 万之间。按酒店的档次进行两者相比， 我国目前的投资成本平均水平，要比国际标准高出 30%到 40%。这高出的成本 部分，给日后酒店的正常经营，造成了一个极大的“黑洞”。 按照如此的投资平均成本，以国际酒店业“千分之一法”估价原理进行换算，五星级酒店的房价，要卖到平均美元 200 元以上，酒店 才能得到正常的投资回报；以此类推，四星级酒店的房价要卖到平均美元 180 元以上；三星级酒店的房价要卖到平均美元 70 元以上；而经济型酒店的平均房 价要卖到平均美元 25 元以上。只有这样比例的平均房价范围，才可以保证酒店 经营的正常投资收益率。但行业的现状是，五星级酒店的平均房价只能卖到一半 的水平；四星级酒店的平均房价只能卖到三分之一的水平；三星级酒店的平均房 根据现实 价也是卖到一半水平； 只有经济型酒店的平均房价能卖到 80%的水平。 能卖出房价的平均水准推算， 明确地预示了酒店目标收益率会比建造前的预算减 少一半以上。在各类星级酒店中，数经济型酒店状况最好，投资回收期最接近原 来预算的水平。这也是目前投资经济型酒店掀起热潮的原因之一。在各类酒店中 最卖不出价的要数四星和三星级酒店，而徘徊在无利润区间的酒店，大多数就是 这类星级的酒店。 以上数据表明，酒店投资的总成本失控，总成本和酒店的规模、档次错位， 是导致酒店在未来的经营中陷入无利润的“黑洞”的原因。二、从筹建周期看酒店利润的“黑洞” 从筹建周期看酒店利润的“黑洞”建造一个酒店，属于比较大和比较复杂的一项工程，筹建的周期相对其他工 程而言会比较长。正常的筹建周期一般在 3 年到 4 年左右。具体可以分为四个时 间段： 1.立项准备期准备期一般在半年左右，由立项、报批、申请各类项目所需的 许可证，到筹建人员的到位。 2.土建及设计期这一时期一般是在半年左右，包括土建的招标、土建施工合 同的签订、设计单位的招标、投标、定标及最终设计方案的定稿。这一时期，筹 建方和土建单位以及设计单位的配合，是这一周期时间的保证。 3.结构建造和设备、设施定购期这一时期一般是在一年左右。承建单位在酒 店建筑结构施工的同时，筹建方开始进行设备、设施的选择、比价、定购。4.设备、设施安装，内装饰设计、施工和营业准备期这一时期一般也是一年 半左右。在酒店建筑结构完成的情况下，定购的设备、设施随着内装修的进程而 逐步进行安装。内装修的设计又需要进行招、投标，设计方案最终确定后，内装 修的队伍和安装队伍基本上是同时进场。营业准备包括人员的招募，家具及各类 用品的采购，人员的培训，市场计划的制定等等。 四个阶段时期，互相交叉，段段紧扣，整个筹建周期能否按计划完成，由多 方面的因素造成。这些因素大体如下：筹建人员的专业化管理水平，项目的资金 保证，设计单位、施工单位的资质及管理水平，供应商的资质和实力。在整个筹 建过程中，如果受到这些因素的任何影响，整个酒店的筹建期就会延长，延长期 限可以从 1 年到 3 年， 最长的可以有 5 年到 6 年。 其中最多的原因是资金跟不上。 不少酒店的项目，结构封顶后，由于缺乏后续资金，钢筋加水泥的建筑便屹 立在空间多年，无法变成能够接待顾客的酒店。另外一些酒店的项目，已经到了 内装饰、营业准备期，聘请的管理公司的人员也已经到位，又由于部分资金的缺 乏，开业期一拖再拖，最长有拖了 2 到 3 年的。 筹建周期的失控和延长，使得整个投资成本增加，其中软成本的增加比例最 大。这又给酒店未来的经营利润的获得，造成了另一个“黑洞”。三、从资金结构看酒店利润的“黑洞” 从资金结构看酒店利润的“黑洞”建造一个酒店所需的资金，少则几千万元，多则几个亿，乃至几十个亿。这 种数额的投资，资金的结构往往是多元的。按照一般规律，目前在我国建造酒店 资金的结构由以下几部分组成： 1.上级拨款政府部门或企业，拿出一笔资金投资酒店。这种资金结构，目前 已不多见。以这种形式建造的酒店，对日后的经营管理者来说，没有资金方面的 压力，也没有债务负担，是最为有利的。 2.自筹资金酒店立项以后，自行招商引资，投资者根据投入的资金多少，确 定在整个酒店占有的股份的比例。这种形式，往往在酒店的建造过程中，不同股 东之间对投资的主体有不同的看法，在多方意见无法统一的情况下，时有发生股东中途退股或资金不到位现象。当有这种现象发生的时候，筹建方需要花费额外 的时间和精力，去募集缺额的资金，资金如果一时无法解决，就会影响项目的进 程。 3.银行贷款现在有不少酒店，立项以后，资金是完全靠银行贷款解决的。贷 款当然采用多种组合，有长期的、短期的，有外资的、人民币的。用贷款就有一 个利息问题，外币贷款除了利息，还有一个汇率差问题。 利息不管何种组合， 对于像酒店这样的项目， 平均利率都会在 6%―7%左右。 如果酒店在建设期一切顺利，到开业以后要支付利息加本金，对于酒店的经营管 理者都会是一项不小的负担。如果酒店的经营净利润只有 6%―7%的话，那么酒 店经营 10 年，可能酒店就是为银行打工 10 年。现在全国有不少酒店就是处在这 种状态。 酒店经营能够和预期相对接近， 非常出色的话， 归还利息加本金的期限， 一般会在 10 年左右，反之会更长。如果部分酒店经营不佳，经营的利润都不足 以抵付银行的利息，经营 4、5 年后往往将无力支撑，最终只能将酒店交给银行。 这也是目前银行有了许多酒店不良资产的原因。 外汇贷款的风险更高，如果酒店在筹建期贷款的汇率时间不佳的话，随着国 际汇市的起落，往往在开业以后，经营还贷的负担除了利息，还有数额巨大的汇 率差， 有一些酒店就是由于汇率差的问题， 而不得不使酒店易主， 而酒店的主人， 90%以上是酒店的贷款银行。这又是银行成为酒店股东的另一个原因。 从以上三种资金的结构来分析，第一种结构已经越来越少，第二种加第三种 的结构是比较通用的做法。如果结构不当，贷款比例过高，这无疑又为酒店日后 的经营埋下了一个“黑洞”。经营所得的利润，都用于归还银行利息，在为银行 打工的同时，财务报表上没有利润这栏目的数据。如果酒店的筹建周期问题像第 二个“黑洞”所述那样，那贷款利息的支出可能会是原来贷款时的一倍。在这种 情况下，再优秀的经营管理者，可能都无法向业主有个利润的交待。 贷款是筹资的一种有效途径，但贷款的比例最好不要超过 60%。四、从产品类型看酒店利润的“黑洞” 从产品类型看酒店利润的“黑洞”大多数的酒店，无论是三星级还是五星级，差不多设施齐全，什么顾客都能 接，要说到有特色的产品，就显得困难了，要谈到有哪几家酒店有特色服务，就 更困难了。像欧美流行的住宿加早餐 B&B 旅馆，国内还没有出现；像法国的 Formule1 旅馆，服务完善，房内家具安排十分合理，9 平方米的客房可以容纳 3 位客人。这是大众游客十分青睐的旅馆，但在国内也未面世。至于真正意义上的 度假酒店，只有少数在海南等地有所发展，各城市郊区的那些度假酒店，服务和 设施还有不少需要完善的地方。 以欧美酒店的五种城市酒店产品为分类， 目前我国的服务公寓酒店是五种分 类中盈利最高的。原因是，这种类型产品设施单一，建筑利用面积率高，用工比 例低， 市场需求量大， 现有服务公寓酒店供不应求。 其他分类酒店， 在不同城市， 真正意义上的会议酒店、 商务酒店、 度假酒店都数不出几个， 有特色的精品酒店， 更是寥寥无几。 根据酒店行业价格的弹性指数原理，如果产品和服务是相对标准、雷同的， 酒店之间竞争激烈，价格弹性指数大；反之，如果产品和服务是有特色的，没有 雷同性的，没有竞争，价格弹性指数小。在这个原理的原则下，目前我国的酒店 现状是：产品雷同、互相竞争、杀价，酒店没有核心产品，市场上有什么客源就 做什么。这是酒店经营利润的又一个“黑洞”，应该由酒店获取的利润，在同类 产品的竞杀中，无为地失去了。五、从管理形式看酒店利润的“黑洞” 从管理形式看酒店利润的“黑洞”大量的酒店建成，投资主体是全国的各行各业。建成后的酒店，存在一个经 营管理的问题。经营管理得好，可以使酒店在作为一个城市的文化窗口的同时， 使酒店的不动产保值和增值。经营管理酒店主要有五种形式： 1.投资方自己经营管理这种形式的经营管理，其最大的利益是拥有独立的经 营自主权，不必向经营者支付酬金，不必支付网络销售费用。可以使投资者的收 益最大。但必要的、能达到收益最大的前提是：投资方自己拥有酒店经营的专业人才，酒店的地段极佳，酒店的规模适中。如果必要的前提不在，投资方没有酒 店经营的专业人才，酒店的地段不理想，酒店的规模很大，那么，酒店经营管理 的风险会很大，不但无法获取最大利润，还会出现不必要的亏损。 2.投资方自己经营管理，但加入全球网络预定系统这种形式的经营管理，最 大的利益同样是拥有独立的经营自主权， 不必向经营者支付酬金， 只需支付费用， 即可加入全球网络预定系统，通过网络，提高酒店对外的影响，通过网络，给酒 店带来境外的顾客。 加入网络由两部分费用组成，一部分是入网成员资格费，这部分费用一般要 占到客房营业收入的 2%到 3%；第二部分费用是预定交易费，任何一间客房的 成交，费用大约在美元 7 到 10 之间。 但如果没有专业人才的经营管理，酒店的产品和服务满足不了顾客的需求， 支付的代价是，从网络上带来的顾客，回头的可能几乎没有，酒店的影响也很难 通过网络有所扩大。最大的效益风险是，从网络上带来的收入，不足以抵消加入 网络的基本成员费。网络费用会成为额外的支出。 3.签订特许经营协议，业主自己经营投资者和业主采用与特许者签订特许经 营协议，可以得到不少业主所需要的利益。特许者可以为业主在筹建期间提供各 项咨询服务，这些服务包括帮助业主选址、提供可行性分析、为建设设计、内装 修设计提供参考意见。在营业准备阶段，特许经营者要为业主提供整套的管理手 册、操作手册。在开业后的日常经营中，业主可以从特许者那里获得长期培训和 广泛的咨询。 签订特许经营协议后，业主想要得到每一项支持和服务，都是需要支付费用 的。特许经营费用，采用两种收费方法，一种是根据酒店的客房数为基数，业主 需要支付美元 2 到 4 一间一天的费用， 作为特许权使用费， 其他要加入预定网络， 要提供专项咨询，费用另算。业主如果需要的服务内容较多，各项费用加起来， 可能比请管理公司的代价还要大。如果酒店本身经营管理不到位的话，花费的特 许经营的昂贵代价，未必能达到预期的经营目标，反而增加了正