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经济型酒店调研报告
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【经济型酒店调研报告】东南大学工业工程创新实践项目研究 研究报告题目南京地区经济型连锁酒店业现状调研以及其中工业工程问题的研究 机械工程 院(系) 学生姓名 指导 工业工程 专业黄兴 党瑞明 汤宏明 严韬 苏春摘 要经济型酒店又称为有限服务酒店（ limited-service hotel） 。它是相对于传统全服务酒店 （full-service hotel）的一种新的酒店业态，其主体服务模式是“bed & breakfast（B&B）”。b 本文就是以南京的经济型酒店为研究对象，对其进行发展现状，选址与布局，运作与管理改 善以及通过附近交通， 客流等情况进行经济型酒店的设计与规划这五部分内容， 让我们 能对经济型酒店这种新型酒店存在有一个更加深刻的了解与认识， 并且通过实地， 以及 查阅资料能对现在南京的经济型酒店的发展找到不足的地方， 并能提出自己的改善意见， 提 高经济型酒店的服务水平。关键经济型酒店，管理改善，规划与设计AbstractCheap hotels also called limited-service hotel (limited-service hotel). It is relative to the traditional full-service hotel (full-service hotel) is a new hotel format, its main service model is &bed & breakfast (B & B)&. b this paper is to budget hotels in Nanjing as the research object, its development status, location and layout, as well as to improve the operation and management of economy hotel design and planning of these five parts through traffic near schools, traffic, etc., let us be able to budget hotels there is this new hotel is a deeper understanding and knowledge, and be able to present a budget hotel in Nanjing found deficiencies in the development through field visits, as well as access to information, and to make their own improvements advice to improve the level of service economy hotels. KEY WORDSCheap Hotels, Management improvement, Planning and Design目录第一章 经济型连锁酒店发展背景分析 ......................................................................................... 5 1 经济型连锁酒店定义 ............................................................................................................ 5 2 现代酒店的分类.................................................................................................................... 5 3 经济型连锁酒店的发展史以及兴起原因 ............................................................................ 5 3.1 美国经济型连锁酒店行业发展概况 ........................................................................ 5 3.2 我国经济型连锁酒店发展概况 ................................................................................ 6 3.3 我国经济型连锁酒店兴起原因 ................................................................................ 7 4 经济型连锁酒店与其它类型酒店的异同 ............................................................................ 7 5 经济型连锁酒店的类型和发展模式 .................................................................................... 8 6 国内连锁酒店业与欧美等国的差距 .................................................................................... 9 第二章 南京地区连锁酒店业发展现状调研 ............................................................................... 11 1 南京市经济型酒店发展状况 .............................................................................................. 11 2 实地考察.............................................................................................................................. 11 3 问卷调查.............................................................................................................................. 12 4 南京市经济型酒店所暴露出的问题与不足 ...................................................................... 18 4.1 竞争日趋激烈，打价格战，与北上广深以及其他经济发达城市相比房价较低18 4.2 细分市场还未形成，市场专业化不强 .................................................................. 19 4.3 产品趋同，缺少个性化 .......................................................................................... 19 5 南京市经济型酒店市场发展策略 ...................................................................................... 19 5.1 目标客户群策略.............................................................................................................. 19 5.1.1 国内旅游者和国外休学旅游者市场 ................................................................. 19 5.1.2 会展旅游者市场 ................................................................................................. 20 5.1.3 观光旅游者、中小商务旅游者市场 .................................................................. 20 5.1.4 在校大学生和年轻白领市场 .............................................................................. 20 5.1.5 背包族和自驾车旅游者市场 .............................................................................. 21 5.1.6 单身和满巢一期阶的青年市场 ..................................................................... 21 5.2 产品定位策略.................................................................................................................. 21 5.3 价格定位策略................................................................................................................. 21 5.4 准确选址策略................................................................................................................. 21 第三章 经济型连锁酒店的选址与布局研究 ............................................................................... 23 1 清沐酒店与速 8 酒店在南京的分布情况 .......................................................................... 23 2 南京不同经济型酒店的现状分析 ...................................................................................... 24 2 经济型酒店客房的分析与设计―――以清沐的标准间为 ...................................... 26 3 有关客房内照度的分析 ...................................................................................................... 29 第四章 经济型连锁酒店运作与管理改善研究 ........................................................................... 30 1 清沐连锁酒店以及速 8 连锁酒店主要经营方式和理念对比 .......................................... 30 2 速八和清沐的会员对比以及分析 .............................................................................. 31 3 清沐和速 8 的品牌定位的不同 .......................................................................................... 32 4 速 8 与清沐加盟流程的对比 .............................................................................................. 33 5 经济型连锁酒店的发展策略分析 ...................................................................................... 34 5.1 有效控制成本 ......................................................................................................... 34 5．2 精心塑造品牌，体现独有特色 ........................................................................... 345．3 大力拓展连锁经营，走集团化发展道路国外的经济型酒店大多以连锁经营的 方式存在......................................................................................................................... 34 第五章 关于九龙湖附近经济型酒店的设计和研究 ................................................................... 35 1 九龙湖附近的调研分析 ...................................................................................................... 35 2 九龙湖附近酒店的设计 ...................................................................................................... 36 2 打破星级饭店设计思路 ...................................................................................................... 36 3 现代、简洁、实用、物有所值 .......................................................................................... 36 4 突出客人最实用的功能设计－床、淋浴、好的隔音。.................................................. 36 5 增加使用玻璃和镜子，增加现代感，通透感。.............................................................. 36 6 家具：简洁、现代、低成本，较好的设计体现价值（B&B、宜家) .............................. 36 2.1Logo 设计.......................................................................................................................... 37 2.2 酒店店面设计.................................................................................................................. 37 参考文献......................................................................................................................................... 38第一章 经济型连锁酒店发展背景分析1经济型连锁酒店定义无论在学术界还是在酒店业管理界， 至今没有形成完全统一的认识， 研究者主要是从以 下几个角度进行界定：酒店的硬件设施、消费者的需求档次、面向的消费者类型、服务特征 以及价格等。因而，按照国际通行的定义，经济型连锁酒店是指不提供全面服务、价格较为低廉的酒 店。按照国内经济型连锁酒店业实际运营情况来看， 经济型连锁酒店可以定义为以卫生舒适 的住宿服务为主主要产品、大多数只提供简单早餐服务、价格低廉、性价比高的现代酒店业 态，其服务对象主要为寻求高性价比住宿服务的一般大众及商旅客户。2现代酒店的分类1、商务型酒店。它主要以接待从事商务的客人为主，是为商务活动服务的。这类 客人对酒店的地理位置要求较高， 要求酒店靠近城区或商业中心区。其客流量一般不受季节 的影响而产生大的变化。商务性酒店的设施设备齐全、服务功能较为完善。2、长住型酒店。为租居者提供较长时间的食宿服务。此类酒店客房多采取家庭式结构， 以套房为主，房间大者可供一个家庭使用，小者有仅供一人使用的单人房间。它既提供一般 酒店的服务，又提供一般家庭的服务。3、会议型酒店。它是以接待会议旅客为主的酒店，除食宿娱乐外还为会议代表提供接 送站、会议资料打印、录像摄像、旅游等服务。要求有较为完善的会议服务设施（大小会议 室、同声传译设备、投影仪等）和功能齐全的娱乐设施。4、观光型酒店。主要为观光旅游者服务，多建造在旅游点，经营特点不仅要满足旅游 者食住的需要，还要求有公共服务设施，以满足旅游者休息、娱乐、购物的综合需要，使旅 游生活丰富多彩、得到精神上和物质上的享受。5、经济型酒店：经济型酒店多为旅游出差者预备，其价格低廉，服务方便快捷。特点 可是说是快来快去，总体节奏较快，实现住宿者和商家互利的模式。6、连锁酒店。连锁酒店可以说是经济型酒店的精品，诸如莫泰、如家等知名品牌酒店， 占有的市场份额也是越来越大。7、度假型酒店。它以接待休假的客人为主，多兴建在海滨、温泉、风景区附近。其经 营的季节性较强。度假性酒店要求有较完善的娱乐设备。8、公寓式酒店。酒店式公寓吸引懒人和忙人酒店式服务公寓，在酒店式公寓既能享受 酒店提供的殷勤服务， 又能享受居家的快乐， 由于酒店式服务公寓主要集中在市中心的高档 住宅区内,集住宅、酒店、会所多功能于一体，因此今后要是出租，价格一般都不低。3经济型连锁酒店的发展史以及兴起原因3.1 美国经济型连锁酒店行业发展概况 首个经济型连锁酒店品牌 Motel 出现于 20 世纪 30 年代的美国，经过近 80 年的发展，经济型连锁酒店在美国确立了明显优势。美国经济型连锁酒店的发展主要经历了以下四个过 程表 3-1 美国经济型连锁酒店发展过程 20 世纪 30 年代末期到 50 世 纪 60 代初到 80 代末期 80 末期到 90 末期 21 世纪后 萌芽与发展初期 20 世纪 30 年代，随着公路网络的发展 和大众消费的兴起，汽车旅馆开始为平 民游客提供廉价的住宿服务 连锁经营发展模式取代分散经营模式， 酒店数量迅速增长 市场越来越成熟，发展趋势品牌化 经济型连锁酒店在发展中国家开拓和本 土品牌的发展蓬勃发展时期 品牌调整时期 重新发展期3.2 我国经济型连锁酒店发展概况 20 世纪 80 年代，随着我国的改革开放，新建了一批一至二星或没有评上星级的酒店， 其中相当一部分是行业建造的， 有一批是国家旅游管理规划建造的。这些酒店发展十分 缓慢，普遍存在着标准低、管理滞后、专业人员缺乏和卫生状况差等问题，加之经营没有特 色、缺乏文化内涵等因素，经过 10 年艰难的运营，又无力进行改造，住房率下降，大都处 于亏损或亏损的边缘。随着我国经济的高速发展、 人民生活水平和消费水平的提高以及假日 经济的升温，消费者呼吁， 出差旅游没有合适的地方居住， 因此， 一些价格合理、客房舒适、 服务热情、交通便利的经济型酒店便应运而生。表 3-2 我国经济型酒店发展过程 新模式改写中国酒店业格局经济型酒店虽然在国外发展了几十年，但在中国，这种 类型的酒店也不过是发展了区区十余载的“新鲜事物” 。1996 年，锦江之星酒店挂牌问世，也成为中国第一家经 济型酒店 急速扩张扎堆儿上市初来乍到的经济型酒店很快就抢占了中国年轻人的市 场。从 2006 年开始，经济型酒店“抢钱” 、 “抢地” 、 “抢 速度”的“三抢”原则，成为见诸报端最常见的字眼。急速的扩张和扎堆儿上市，让经济型酒店创出了净利润 增幅多在 3 位数的惊人业绩。神话不再后的淘汰进行时经历了十年的高速发展后，经济型酒店走到了市场的十 字路口：业绩开始出现下滑甚至亏损；上市红利逐渐消 失，甚至成了酒店发展的枷锁；而趋于饱和的市场，让 酒店曾经无限扩张的策略变得一文不值?? 自 2011 年如家收购莫泰开始，行业中的淘汰赛已然打 响。去年，7 天也决定退市。而经济型酒店集团华住也1996 年-2005 年锦江样板2006 年-2010 年三抢时代2011 年至今痛苦转型开始押宝高端路线，其首家高端酒店子品牌“禧h”将 于年中开业。3.3 我国经济型连锁酒店兴起原因经济型酒店的发展是在大众消费刺激下发展起来的。究其原因， 经济型酒店发展的市场 动力来源于三个方面1.中国的大众旅游发展需要价廉物美的酒店住宿设施 随着经济的发展，中国已经开始逐步进入小康社会。中国经济发展为国内旅游奠定了一 个广大的市场基础，为大众旅游时代的到来拉开了帷幕。与大众旅游伴生的是相应旅游设施的改进和旅游行业结构的调整。改革初期， 酒店业的 发展集中于高星级酒店，这是与国家大力发展入境旅游相符合的。然而，随着国内消费力量 的增强， 国内大众旅游市场井喷增长， 需要符合国内旅游者需求和经济实力的旅游配套设施。而价格适中，质量上乘，服务优质，品牌知名的中低档酒店数量很少。因此，受每年高达 10 亿人次以上的国内大众旅游的推动，我国的经济型酒店市场得以蓬勃发展。2.中国日益繁荣的经济刺激了商务旅游的发展，同样产生了对经济型酒店的巨大需求 近年来， 随着世界经济的发展和全球化进程的加快， 国家之间和国家内部的商务往来日 益频繁，商务旅游在全世界迅速发展起来。以往，高星级饭店是商务客人的主要选择，但是，随着私有经济的发展，以及一些 对差旅经费的限制， 人们在进行商务活动的时候更加注重性价比的选择。一些设施设备豪华， 装修考究，服务优良，但是只提供客房和会议设施，削减其他非必需设施从而能大幅度降低 价格的新型酒店业态，开始受到商务旅行者的青睐。3.随着中国入境旅游的发展，国际游客对经济型酒店的需求也逐渐上升 从国际游客的需求来看，越来越多的国际旅游者来到中国旅游，15～24 岁的年轻人和 不参团的自助游客是青年旅舍和经济型酒店的主要市场目标。根据国家旅游局的调查， 2004 年，来华旅客中 15～24 岁的外国游客超过了 120 万，并且自助游客增长迅速。随着国际著 名品牌如雅高 Ibis、圣达特 Super 8, Days Inn 等经济型酒店进入中国，以及中国本土的 经济型酒店的发展，国际游客对经济型酒店的需求将越来越大。4经济型连锁酒店与其它类型酒店的异同表 4-1 经济型酒店和其他酒店的异同 类型 经济型连锁酒店 客房设施特点 代表性的酒店 经济型酒店又称为有限服务酒店， 强调客 包括美国的“速 8” ，国内知 房设施的舒适性和服务的标准化， 突出清 名品牌 “锦江之星” 、 “如家” 、 洁卫生、 舒适方便的特点， 房间面积大多 “汉庭” 、 “莫泰 168” 、 “七天 在 15 平米以下 连锁” 、 “格林豪泰”等，南京 地产品牌“金一村”等度假酒店以接待休闲度假游客为主， 基本上以家庭 南京御豪汤山温泉国际酒店 为主， 就要在一定比例上多增加大床 南京侨鸿皇冠假日酒店 房和家庭房的数量，房间设施豪华舒适， 南京巴厘原墅沃阁温泉酒店 房间多在 25 平米以上 以商务客人而非旅游度假客人为主， 客房 南京金鹰珠江壹号国际酒店 设施服务尽可能的为商务客人提供便利， 南京苏宁威尼斯酒店 相关商务设施必须配备齐全，如网络宽 南京威斯汀大酒店 带，传真机等 其软硬件配套都是按照不低于三星级的 标准进行规划、设计、建设及装修 南京金陵饭店 南京紫金山庄城市商务酒店产权式酒店 其他酒店是根据自身客观情况做好定位， 根据不同 南京国际会议大酒店 （会议型 的人群层次提供的有针对性的服务， 客房 酒店） 设施也不尽相同5经济型连锁酒店的类型和发展模式我国经济型连锁酒店的发展目前还处于初级阶段，从发展经营模式看共分为直营店模 式、特许经营模式、战略联盟模式、兼并收购模式，发展初期则以标准连锁的直营店模式， 目前多采用特许经营模式，但从长远来看，将逐渐向兼顾战略联盟和兼并收购的模式发展。1、直营店模式。直营连锁是资产所有者独自投资、直接管理的一种经营模式，一个企 业最初的发展方式。我国经济型连锁酒店在进入一个区域时， 往往采用标准连锁的直营店模 式来塑造自己的形象，如锦江之星、如家快捷、宜必思等经济型连锁酒店最开始人市时均以 直营店模式拓展市场。直营店模式最开始的投入较大，但却有利于统一的管理，可以积累稳 定的资产，有利于酒店企业的形象塑造。2．特许经营模式。特许经营是指特许权拥有者授予特许权经营者一种获得许可的特权 以从事经营的行为。经济型连锁酒店的规模扩张需要走低成本战略， 特许经营模式对于酒店 总部而言，只需将规范化的管理方式、经营技术及经营理念通过受让或转让给加盟者，就可 以实现规模扩张。对于加盟者而言， 只需支付一定的加盟费用就可直接套用酒店成功的经验 和技术，降低投资风险。目前，国内运作成熟的经济型酒店已经逐渐向特许经营模式转化。3．战略联盟模式。我国经济型连锁酒店要改变规模小、市场竞争力不强的现状，需要 集合两个或两个以上的酒店资源和优势， 形成战略联盟经营模式。建立经济型连锁酒店战略 联盟更有助于了解市场形式、风险共担、资金、经验、技术共享，有利于形成规模经济，降 低运营成本。4．兼并收购模式。兼并收购模式是另一种经济型酒店连锁经营模式，可以促进酒店发 展，扩大经营规模，有效降低进入壁垒，并获得原有酒店企业的生产能力和各种资产、企业 经验和市场份额。兼并收购模式主要适用于发展成熟、规模较大的经济型连锁酒店，目前国 内并不常见，如家快捷这样的品牌连锁酒店曾采用过这种经营模式。6国内连锁酒店业与欧美等国的差距表 6-1 中美两国行业特征里程碑 中国出现年份 47 58 83 93 98 04
锦江之星 汉庭商务 如家 如家 如家 如家 1997 特征 锦江之星诞生美国出现年份 第一个酒店集团 行业协会开始介入 第一套酒店预定系统 第一家国际酒店集团 第一宗酒店并购 推出免费预订电话 第一家酒店集团向房地产企业转型 开始提供品牌客房用品 酒店接受信用卡 第一次进行市场细分 预定系统连通所有酒店 商务房诞生 第一家酒店网站 网上预订酒店开始2007 中国饭店协会经济型饭店专业委员会成立 07 2000 如家 锦江并购州际 如家收购七斗星 锦江之星通过表的比较我们清楚地发现，中国经济型连锁酒店行业的发展基本是步着美国的后 尘，尽管我们的品牌酒店集团出现比美国晚了 70 年，但面向客人的服务随着社会公众服务 的升级却大大提前了，我们有效地将我们的差距缩短到十年左右。可以预期，我们的酒店行 业还将迎来更迅速的发展。但是，随之而来的问题也跃然纸上。尽管我们的发展是加快了，但我们的意识差距还是 很远，我们来看一下
美国酒店行业经营数据：图 6-1 美国酒店行业经营数据美国的酒店行业经过 50 多年的发展， 在 1960 年左右开始对收益的关注明显提升， 每间 可用客房收入（RevPAR）和出租率则呈现了截然相反的走势。中国的品牌连锁酒店行业虽然 只走出了十几年的时间， 但我们必须将我们的意识迅速提升上去， 必须由我们经常挂在嘴边 的出租率、平均房价迅速转化到每间可用客房收入和经营毛利(Gross operating profit， 简称 GOP)方面，不然我们还是将长期的走在“出力不赚钱”的道路上。其次，我们关注一下酒店物业的典型特征，请看美国酒店物业特征表 6-1 美国酒店物业特征 机场 郊区 位置 市区 公路 度假 75 以下 客房数 75-150 150-300 300-500 7.0% 36.6% 11.7% 40.2% 4.9% 57.1% 30.1% 9.4% 2.3%如表所示，美国酒店的发展在地理布局上以郊区和公路为主，占整体数量高达 76.8%, 这与整个美国高速公路发达，连锁经济型酒店的数量庞大有密切关系。反观市区酒店仅占 11.7%，这跟国内的差异是很大的，国内的大部分高端酒店集中在市区范围，而连锁经济型 也以一线、二线城市为发展主攻方向，我们可以预见，三四线城市的区域性连锁必然大有可 为。值得关注的是机场周边的酒店数量占到 7%的份额，是不容小觑的。随着国内各大城市 机场的外移、新兴机场的兴建，这一趋势是值得引起各酒店集团选址的人员引起重视的。酒店规模上的占比与前述分析基本相当，美国 150 间以下客房的酒店占 87.2%的绝对优 势，小而多的格局远胜于大而全的格局，这对于降低经营风险、快速回笼资金、迅速扩大规 模有很大的帮助。当然，不是说规模小就要做连锁经济型酒店。考察了一些特色酒店， 如“汉庭” 、 “速 8” 、南京地产品牌“金一村”等，都是相当有竞争力的，而且可以吸纳高 端酒店的很多个性化客人，未尝不是一种趋势。综上所述，可以看到国内连锁酒店业与欧美等国的差距1、产业形象模糊,价格跨度过大 我国对经济型酒店往往就是从价格的角度来界定的 ,一般认为经济型酒店的价位应在 200 元左右。但国内经济型饭店的价格秩序比较混乱,通过对南京一些经济型饭店做散点分 布分析发现,价格的上下高差达到 200 元。价格混乱的局面将可能随着越来越多投资进入而 变得更加严重。2、缺乏对成本控制的全局观念 我国现阶段实际操作中往往存在缺乏对成本的全局观念。对网络布局和投资的估计,存 在因初期经营学习成本低而低估了长期经营学习成本、过分强调初期投入成本等问题,这些 都可能会为饭店未来经营成本控制埋下隐患。比如过分强调初期成本易造成饭店使用的原材 料质量难以保证长期耐用性要求,在后续经营中不得不投入较高的运营成本进行频繁的更换 或维修;在规模、结但是要想在一个竞争越来越激烈的市场中生存发展则需要在后期对市场 促销、网络购价、品牌及员工流动管理等方面投入大量成本,还需进行管理层和员工。3、运营管理上存在不足开放最早的五星级、 四星级涉外饭店通过与国际著名饭店管理集团进行合资或委托管理 等,学习和掌握了先进的管理方法和经验,在经营理念、 管理制度和服务标准等方面已实现了 国际化,有比较成熟的管理模式。经济型饭店的管理远落后于发达国家的饭店集团,长期沿袭 传统的经验型管理模式,而且由于经营方式、 服务对象、 员工素质等方面的差异,无法简单地 模仿五星级、四星级涉外饭店的管理模式,从而严重影响了经济型饭店的发展。第二章 南京地区连锁酒店业发展现状调研1南京市经济型酒店发展状况南京作为江苏省省会，与上海、杭州共同构建了长三角金三角城市都市圈，是全国重要 的经济发达区域。在酒店业发展方面，南京一直处于全国较领先的水平。自上世纪末，全国 掀起经济型酒店发展热潮以来，南京经济型酒店得到快速发展。到 2005 年，南京主城区(长 江以南、绕城公路以内的地域，面积约 258 平方公里)以“如家” 、 “锦江” 、 “金一村”为代 表的经济型连锁酒店已经接近 50 家。2006 年以后， 南京经济型酒店加快了发展步伐， 同时， 也出现了竞争日益激烈的局面。以金一村、 “都市客栈” 、 如家快捷、 “锦江之星”为例，各 个酒店都在急剧扩展。2006 年 5 月金一村在南京有五家店，此后，金一村继续发挥本土优 势，加大在河西、江宁、江北等外围商圈的拓展力度，在南京形成了 10 家店的规模，并同 时向周边地区扩张。2006 年， “都市客栈”也在南京增开 10 家店。，如家快捷 又在龙蟠中路、 中华路、 鼓楼广场附近新开 3 家店 “锦江之星” 也在宁增开 8 家经济型酒店； 此外，上海“莫泰”以及法国经济型酒店品牌“宜必思”和美国品牌“速 8”在宁的连锁分 店也在紧张准备中。眼下，经济型酒店的市场需求越来越旺盛，游客、中高端商务客人是主要目标顾客。南 京市约有三四百家旅游住宿机构，其中一些中低档酒店价格虽便宜，但软硬件设施不行，而 经济型酒店一方面降低价格，另一方面以简洁、干净的客房满足住宿需求。目前，南京数家 经济型连锁酒店的平均客房出租率常年保持在很高的水平。就算在 2 月份淡季或经济低迷 期，客房出租率也能达到 80%。充足的客源，很高的客房出租率，吸引着大量投资者进入市 场。2实地考察通过实地考察，我们主要走访了靠近市中心的速八，清沐，金一村，如家等经济型连锁 酒店，以下是一些拍摄的现场图片：图 2-2-1 实地考察拍摄照片 1图 2-2-2 实地考察拍摄照片 23问卷调查 以下是通过网络发放的调查问卷的内容以及结果（参加问卷调查的有效人数为 100 人） 1 您的性别是：A 男 B 女2 您的年龄是：A10-20B20-30C30-40D40-50E50 以上3 您的学历是：A 高中以及以下 B 大专 C 本科 D 硕士或以上4 您有听说过经济型酒店吗？A 听说过 B 没听说过5 您了解经济型酒店吗？A 知道，且住过 B 比较了解 C 仅仅是听说过 D 完全没听 说过6 您如何评价您所消费过得经济型酒店满意度呢？A 非常不满意 B 不满意 C 普通 D 满意 E 非常满意7 您希望入住的经济型酒店给您的感觉是什么？A 临时住的地方 B 温馨如家 C 体现宾客身 份和地位 D 满足宾客个性化特征 E 其他8 您对经济型酒店的经济型如何理解？A 着重，卫生，价格适中 B 合理消费 C 个性品 味，性价比高 D 这种价格低廉9 您希望增加的免费项目有哪些？A 早餐 B 国内长话 C 视频点播 D 其他10 您一般是选择什么样的酒店入住呢？A 星级宾馆 B 经济型酒店 C 一般宾馆11对 于 中 高 端 型 经 济 型 酒 店 ， 您 所 能 承 受 的 价 位 是 ？A100-150B150-250C250-350D350-450E450 以上12 请问你外出需要住店时，你会选择什么方式订房间？A 网上预订 B 电话预订 C 直接去酒 店服务台登记 D 其他13 当你觉得一家经济型酒店不错的时候，你会推荐给你的亲朋好友吗？A 一定会 B 可能 会 C 不一定 D 没想过 E 不会14 您希望经济型酒店配备什么服务（可多选）？A 免费宽带 B 机票，火车票订票服务 C 免费送餐 D 打印，复印，传真等服务 E 自助洗衣 F 提供城市地图 G 商务会客厅 H 酒吧 I 提供报纸 J 书吧 K 租车，叫车服务 L 咖啡厅 M 电视国际咨询频道 N 洗浴保健 O 美容美 发15 您对于以下经济型酒店的周边环境的哪些方面要求更为强烈（可多选）？A 配套设施 齐全 B 近旅游区或者景点 C 离办公地点近 D 周边商业网点多16 您一般是因为什么原因出行，而得以机会入住酒店的（可多选）？A 商务旅游 B 家 庭旅游 C 出行 D 探亲访友 E 工作出差 F 旅行社团队 G 旅游展览会 H 年会/会议 I 其他17 请问您外出需要住店时，您会选择什么方式去了解目的地所有的酒店（可多选）？ A 网上搜索 B 亲戚朋友介绍 C 拨打 114 查询当地 D 盲目寻找4南京市经济型酒店所暴露出的问题与不足4.1 竞争日趋激烈，打价格战，与北上广深以及其他经济发达城市相比房价较低 目前，落户南京的知名经济型酒店有 10 多个品牌，100 多家酒店，客房近万间，而且， 据测算，未来两年内，南京的经济型酒店客房数将超过万间。由于南京发达的旅游事业，便 利的交通条件，良好的经济发展趋势，优越的投资环境，各经济型酒店业商家们竞相在南京 开始了“圈地” ，试图用连锁化的规模优势，来增强竞争力。由于激烈的竞争压力，各商家 也打价格战。 年，南京的经济型连锁酒店都比较贵，如家、格林豪泰、汉庭、莫 泰等经济型酒店价格一般都在 200 以上。 年，价格下降明显。而且，与杭州、苏 州两城市相比，南京的经济型酒店价格偏低，价格分区不是很明显。（见下表）这说明南京 经济型酒店在急剧扩张情况下，竞争更加节烈。表 2-4-1 南京与杭州、苏州经济型酒店价格比较表 城市酒店名称南京 789 连锁酒店(米兰 假日大酒店) 南京新格林豪泰商务酒 店 南京九日之星商务酒店 ￥168 杭州水灵山庄 ￥198 店 南京 789 酒店连锁-金杭 宾馆 ￥158 杭州锦华苑宾馆 ￥180 酒店 苏州天伦之乐大 ￥218 ￥168 杭州湖景假日酒店 ￥188 店 苏州观前假日酒 ￥158 苏州富驿时尚酒 ￥218酒店价格￥152城市酒店名称杭州雅迪假日酒店酒店价格￥178城市酒店名称苏州华侨饭店酒店价格￥288南京新贵族商务酒店(新 街口店) 南京珍宝之星商务酒店 南京飞云大酒店￥155杭州星岛酒店 ￥150 苏州新文宾馆 苏州大鸿运酒店 苏州名典商旅酒 ￥298 店 ￥188 亨德利宾馆(苏州 ￥338 凤凰广场店) ￥158 苏州大都会酒店 ￥188 ￥198 ￥168￥190 ￥178杭州银江宾馆 杭州圣瑞驰财富酒店￥308南京世纪之星快捷酒店￥130杭州玉皇山庄南京新家好宾馆￥185杭州怡莱连锁酒店(保m店)￥3284.2 细分市场还未形成，市场专业化不强 经济型酒店面临的客源结构是复杂多样的，如家庭市场、商务市场、学生市场、背包旅 游者市场、农民市场、青年市场，等等。由于南京经济型酒店发展时间不长，各酒店追风模 仿，真正的市场细分尚未形成。虽然，一般认为“如家快捷”主攻家庭出行市场， “锦江之 星”以商务客人为主，但这些区分并不明显，并且在各类经济型酒店“井喷”的南京市场， 各家经济型酒店为占有更大的市场份额，对市场的细分并不清楚。4.3 产品趋同，缺少个性化 南京很多经济型酒店是在原来星级酒店基础上改造的， 设施比较简单。即使是新造的经济型 酒店在服务、设施也趋向雷同，很少有针对专门细分市场的个性化产品。例如，针对新婚夫 妇、家庭儿童、背包旅游者、商务旅游者个性化的设施和服务就很少。5南京市经济型酒店市场发展策略当前南京酒店市场进入买方市场，存在着供大于求的现象，市场竞争十分激烈。细分 市场、确定自己的目标市场已成为经济型酒店发展的重要战略手段。只有通过详细的市场 调研，结合自己的优势，准确地进行市场定位，树立一个鲜明、新颖、与众不同的形象，才 能精心打造自己的核心产品。在定位时要符合经济型酒店“经济、卫生、安全、方便”的 特点。5.1目标客户群策略5.1.1 国内旅游者和国外休学旅游者市场 江苏省旅游资源丰富， 旅游产品形象鲜明。在国务院公布的 99 座中国历史文化名城中， 江苏就占了 7 座；苏州古典园林、明孝陵被列入世界文化遗产，昆曲是人类口述和非物质遗 产代表作。“十五”期末，全国评定国家优秀旅游城市 245 座，江苏省拥有 21 座，占总数的 8.6%，位居全国第二。至 2005 年底，江苏省拥有国家等级旅游景区 155 个，其中 4A 级 55 个，居全国第一。“十五”期间，全省拥有“全国工农业旅游示范点”14 个，总量居全国第 一。江苏旅游基础设施条件好，旅游产业发达。根据江苏省旅游发展总体规划，到 2010 年， 全省旅游总收入和旅游增加值再翻一番， 完成了旅游倍增， 旅游业成为江苏省国民经济 支柱产业， 成为我国入境旅游第二战略集团的龙头和国内旅游第一战略集团的领头羊。这为经济型酒店发展提供了良好的旅游市场环境。2007 年，南京全市旅游总收入 614.9 亿元，比上年同口径增长 25.2%。全年接待海内外 旅游者 4605.1 万人次，增长 18.1%。其中，接待国内游客 4489.0 万人次。年末全市拥有 4A 级以上旅游景点 8 个，新增 1 个；其中，1 个原 4A 级景点升级为我市首个 5A 级旅游景点。年末全市拥有各类旅行社 436 家，新增 26 家；其中，从事国际旅游业务的旅行社 27 家。这 为经济型酒店的发展提供了大量的客户群。修学旅游者在南京市很多，南京有 70 多所高校，有大量的外国留学生和长期在宁 的外籍老师，他们大多选择在经济型酒店入住。5.1.2 会展旅游者市场 在长三角，南京和杭州将已经成为仅次于上海的区域会展中心城市。2004 年南京会展 业排名从上年全国的第 10 位上升到第 5 位，仅次于北京、 上海、 广州和深圳。据统计：2006 年南京举办各类展览 154 个、会议 4000 多个，有来自 50 多个国家和地区、200 多万人次来 南京参会参展，创下了南京办展历史之最。2006 年，南京举办了一系列的大型展会，如“宁 交会” 、 “新展会” 、 “名城会” 、 “重洽会” 、 “金洽会” 、 “汽配展”等，这些规模大、层次高、 专业强的品牌展会，拉动南京经济 100 亿。2007 年，南京共举办各类会议、展览 6400 多个， 平均每天 17.5 个展会，比上年增长 60%，全市一年展览会总面积达到 85 万平方米，增长 42%。会展经济全年拉动经济增长超过 150 亿元，展览会参展人数、展馆总收入都位于全国 前五。2007 年，南京再次跻身“中国十大最具影响力的会展城市”和“中国十佳会展城市” 行列。到 2010 年，南京展览馆场馆面积将达 38 万平方米，场外面积达 8 万平方米，展位 总数增加 50%。由于南京地理位置优越、旅游资源、历史文化资源、科技资源、人才资源 丰富，南京会展业将会加快发展。现在南京每个星期都有大型的会展召开，每年数以百万计 的会展旅游者和商务工作者将会入住经济型酒店。5.1.3 观光旅游者、中小商务旅游者市场 南京市历史悠久，人杰地灵，拥有丰富的自然旅游资源和人文旅游资源，吸引着大量的 国内外旅游者前来观光游览。观光旅游者尤其是国内观光旅游者，他们要在短时间内，进行 涉及数个省或市的大跨度区域的旅行， 所以活动安排较紧凑， 不想花太多的时间用来寻找住 宿场所。经济型酒店一般都在交通便利的地方，有着鲜明的标识，预订简单，有着强大的网 络化、信息化支撑，这些都为观光旅游者在选择住宿时节省了很多时间成本；再加上国内观 光旅游者的经济收入大部分都在中等水平，所以，经济型酒店经济、物有所值的特色正是他 们所要的。南京是长江三角洲重要的经济重镇，吸引着大量的商务旅游者，其中，中小商务 旅游者绝大多数会选择经济型酒店。5.1.4 在校大学生和年轻白领市场 南京是六朝古都，十朝都会，历史文化悠久，有着丰富的人文、 自然旅游资源。中山陵、 明孝陵、总统府、南京古城墙、雨花台烈士陵园等著名景点每年都吸引着数以百万计的海内 外学子。南京发达的工商业经济，为商旅往来提供了坚实的平台，每年数百万白领商务工作 者是商务旅游者重要的构成部分。廉价的小旅馆、 客栈等房间的卫生条件以及周边环境为有 学识的大学生和白领所不齿，经济型酒店经济、实效、简约、性价比高、安全、卫生等的特性正满足了他们的需要。5.1.5 背包族和自驾车旅游者市场 背包一族和自驾车旅游者都有一些共同点：热爱生活，崇尚自由，追求个性，外出旅游 费用中吃饭和有形实物的购买占据很大比例， 而住宿条件要求相对不高， 经济、 舒适、 卫生、 安逸是最看重的要素。鉴于此种情况， 这部分客源市场也是南京市经济型酒店的主要客源市 场。5.1.6 单身和满巢一期阶段的青年市场 青年一族动感、时尚，他们喜欢旅游，但出于自身条件的限制如经济收入大部分处于中 等水平、闲暇时间比较少等，所以，他们外出旅游一般会选择经济型酒店；此外，经济型酒 店虽然式样简洁，但却强调品牌的独特个性与客房服务定位，强调自助式服务，地点一般靠 近大型的商业中心和景点，这些与青年一族动感、时尚的特性正好相符，所以，青年人群尤 其是其中的单身阶段和满巢一期阶段的青年应该是经济型酒店的忠诚消费者。5.2产品定位策略经济型酒店的产品要突出经济性这个特色，主要是提供有限服务。针对商务人员、背包 族和自驾车族、会展旅游者、学生等目标消费群体，形成自己的产品特色。同时弱化酒店的 其它功能， 尽量借助邻近的商业、 餐饮服务等其它设施， 降低经营成本， 走专业经营的道路， 从而提高酒店的获利能力。酒店是以提供住宿为核心功能的机构或组织，其产品的功能设 计如果从其效用层面对其进行解构，可以分为住宿、餐饮、会议、娱乐、购物、预定交通、 视讯服务等方面。经济型酒店的功能设计，更加要遵循经济性、实用性原则。在住宿这一酒 店核心效用功能上， 一般提供的组合可细分为“床” 、 床 +简式洗浴” “床+电视+简式洗浴” 、 床 +数据服务+电视+ 简式洗浴” 、 “床+洗浴+自助生活设施”等等。5.3 价格定位策略经济型酒店以价格和设施差异化为主要区分标准，进一步细分成三种类型档次的酒店有限服务酒店、经济酒店和廉价酒店。也即细分为高档、中档、低档酒店。例如锦江之星 2007 年着眼于经济型酒店中的高端板块，打造新的品牌，晚于低端品牌推出。这样，包括 锦江之星占据的经济型酒店中端市场， 锦江旗下的经济型酒店将有可能囊括经济型酒店市场 细分之后的高、 中、 低三大领域。与其他经济型酒店的单一产品不同， 汉庭集团旗下拥有 “汉 庭酒店” 、 “汉庭快捷” “汉庭客栈”三个品牌。经济型酒店的价格制定要依据档次，要有 明确的分区。此外，经济型酒店一般采用相对稳定的客房价格，淡、平、旺季价格不变。因此，可以 通过办理会员卡、贵宾卡之类来吸引消费者。如上海锦江旅游投资管理有限公司推出“锦江 之星”会员卡，持卡者在“锦江之星”各连锁店消费房费可享受门市价九折，餐饮消费享受 八八折优惠。在不同地理区域，制定不同的酒店价格。针对不同宾客群体，制定相应的优惠 政策，使得经济型酒店具有更大的吸引力。5.4 准确选址策略酒店要细分市场，首先要有准确的选址。南京市经济型酒店在地理位置有以下特点第一， 经济型酒店主要集中于城市主干道两边， 大桥南路―鼓楼―新街口一线集中了许多家 经济型酒店。第二，经济型酒店在重点地区内的集中分布，呈现“多核心”趋势经济型酒店 在南京的分布呈现出中央门、珠江路、夫子庙等多个核心。第三，在商业核心区外围分布。第四，接近交通节点分布航空运输枢纽、铁路运输枢纽、公路运输枢纽、水路运输枢纽对经 济型酒店分布有着不同的影响。可见，南京经济型酒店主要集中在商业和交通的核心区，而且有扩大趋势，这显然增 加了经济酒店的运营成本，如果再打价格战，南京经济型酒店未来发展将不会乐观。而目前 江宁高校园区、经济开发区，仙林高校园区、河西会展中心等新兴的经济教育区域经济型酒 店偏少，而这些区域地价较低，客源有很丰富，应该是今后经济型酒店首先之地。这也是针 对目标客户群，细分市场的需要。5.5 品牌策略目前，南京经济型酒店扩展快速，很多投资者有茫然跟进的嫌疑。有的所谓“经济型” 的单体酒店既不加盟品牌连锁酒店，也无意树立自己的连锁品牌，认为只要借用“经济型” 概念就能赚钱。这显然是错误的。“连锁”和“品牌”是经济型酒店成功的两个要件：前者 可以使企业做大规模， 拥有市场影响力； 后者可以提高企业知名度， 增加客源， 提高竞争力。在激烈的市场竞争中，急躁冒进、简单拷贝的“经济型酒店” ，必输无疑。经济型酒店必须 走品牌之路。第三章 经济型连锁酒店的选址与布局研究1清沐酒店与速8酒店在南京的分布情况清沐连锁酒店首家门店于 2005 年在南京盛达开业，经历了两年，2007 年底分店数量已 达 7 家，成功地打开了南京市场。2008 年清沐开始了大踏步的前进，首次跨出江苏，进军 安徽，创立了清沐连锁酒店马鞍山分公司，同年年底分店数量上升至 16 家，实现并且超越 了 200%的发展速度。2012 年清沐酒店已经在江苏省重点旅游城市布点开业酒店数量达 30 家，安徽省开业酒店数量达到 10 家，成功的经验和品牌实力使清沐始终保持着高速稳健的 发展步伐。时至 2013 年，清沐连锁酒店已经有了近百家分店。清沐连锁酒店立足于南京，设立品牌发展运营中心，店面辐射长三角，计划在未来三年 占领华东市场。从 2005 年第一家店的开张，到 2013 年初拥有近百家直营店的规模，从南京 迈出第一步，足迹遍布了南京，常州，泰州，姜堰，苏州，淮安，镇江，合肥，马鞍山，巢 湖等地。从下图可以看到，清沐连锁酒店主要分布在大陆的长江三角洲地区。图 3-1 清沐连锁酒店全国分布图 而在南京地区，清沐连锁酒店主要盘踞在鼓楼区，玄武区，秦淮区等市中心繁华地带， 如下图所示。图 3-2 清沐连锁酒店南京分布图 速 8 酒店于 2004 年 4 月进入中国市场并于同年 6 月 8 日在北京王府井开业了其第一家酒店。目前，在中国的 200 多个城市， 共计 543 家已开业和即将开业的速 8 酒店。目前已 开业 420 家，分布在 30 个省市，128 个城市。图 3-3 速 8 酒店全国分布图 而速 8 酒店在南京的分布也基本盘踞在鼓楼区，玄武区，秦淮区等市中心繁华地带，如 下图所示， 与清沐相比， 似乎分布线和清沐在南京的分布线垂直， 貌似有速八占领南北市场， 清沐占领东西市场的趋势。图 3-4 速 8 酒店南京分布图2南京不同经济型酒店的现状分析酒店名称店面地址经营规模市场条件 和社会环 境交通条件客源状况备注7天东南大学 四牌楼校 区南侧步 行 10 分钟 内有 40 多间 客房，标 间，单间齐 全周围餐厅， 靠 近 珠 江 超 市 一 应 路，交通状 俱全，位于 况良好 市中心，经 济环境好学生为主， 去了几次 七天全是 爆满平时对于 单人间的 房间需求 较多， 考研 周那几天 标间也较 为火爆 由于酒店 知名度和 规模都不 大， 一条街 上出现了 三家清沐 酒店 各项需求 都比较平 衡，清沐珠江路附 近中山路 上面，商业 中心旁，离 南大，东大 都不远 总统府附 近， 步行 15 分钟内每个清沐 酒店只有 12-16 间客 房周围的餐 厅超市也 比较齐全， 经济环境 好在珠江路 地铁站附 近，交通状 况特别好客源层次 较复杂， 学 生和白领 阶级都有。相对来说， 客源较少 旅游的人 比较多， 与 旅游淡旺 季有关。速 8有 50 多间 客房，各种 房间齐全周围的超 市餐厅齐 全，经济环 境好总统府周 围，交通好如家南京长途 客运站附 近客房超多， 周 围 餐 厅 客运站旁， 周 围 人 流 一 般 客 房 接近 100 间 超市齐全， 交通很好 量特别大， 都 不 会 住 但物价收 因为是客 满 费较高 运站旁， 所 以客源很 复杂 表 3-2-1 南京不同快捷酒店现状分析基于上述的调查分析对比， 从共同点来分析， 我们可以发现基本上经济型酒店的选址都 会选在交通发达的地方，这地方的客源一般也是非常丰富的，设施也是齐全，这些都是经济 型酒店选址上的潜在优势。基于不同点的分析调查，可以为以下的一张表格。表 3-2-2 不同区域酒店对比 酒店地址 城市商业区附近 主要客源 中小型商务客户 优势 客源的经济承受能力 和素质很好，可以最 大程度发展会员 知名品牌能吸引客源 劣势 同行竞争较大旅游景区附近大众旅游消费者品牌之间竞争较大， 受旅游淡旺季影响较 大 客源层次复杂，众口 难调，竞争优势有时 候无法体现出作用 学生消费能力有限，城市交通枢纽附近多样化，各种人客源丰富学校周边学生为主，开学季有可以发展长期客户家长而消费理念先进，对 经营管理提出挑战2经济型酒店客房的分析与设计―――以清沐的标准间为案例因为经济型酒店的客房部局几乎相同， 在这里通过实地考察， 以清沐酒店的客房为研究 对象。清沐连锁酒店旗下有四大品牌：1 快捷酒店，在我们的所有酒店中，房价较为便宜，服 务的模式为住宿+早餐。以低廉的价格享受高端，现代的酒店服务，最大限度地为客人节省 出行预算。我们把服务功能集中在住宿上，力求在该核心服务商精益求精。2 假日酒店，定 位于中等价格，高标准服务，具有假日传统的舒适和价值，主要位于游乐胜地，为游客提供 舒适，3 商务酒店，以健康舒适为基调，根据不同的商务人群层次，转为商务人士与知识白 领提供有针对性的服务。4 精品酒店，拥有高标准硬件设施和酒店服务系统，为高端人群提 供便捷，高尚，舒适的居住环境。汇集了高端的设计品位，现代的酒店设施配置，用五星级 酒店的豪华标准，打造温馨浪漫，典雅精致的时尚酒店。同时，在同一旗下品牌的宾馆当中还分 A,B,C 三个等级，A 为最好，C 为最差，我们咋 偶放的是清沐的快捷酒店的 C 级。1.75m0.55m4.50m1.33m1.05m 过道书桌 1.20m0.30m衣柜东 北3.20m窗 户0.45m0.45m2.10m床床1.40m图 3-5 速 8 清沐标准间客房平面图经济性酒店的客房设计总的原则是安全性、经济性、灵活性与一定的舒适度。下面我们 就这几方面对清沐的标准间进行分析与提供建议。酒店客房的安全性体主要现在防火和私密性两个方面。(1)防火。据资料统计，酒店在 城市公共建筑中火灾率最高。其中，因客人在客房内吸烟不当引起的火灾占很大比例。客房 空间小， 失火后易充满烟雾使人窒息， 而报警又时间间隔， 因此， 客房应设置早期报警系统， 即烟感报警、温感报警与自动喷淋系统结合的防火措施。另外，客房内应尽量减少可燃性建2.10m筑材料及易燃的窗帘、床罩等织物，使用阻燃性织物。客房内应备手电筒和防烟防毒面具供 客人在火灾时使用；并应张贴《疏散路线指南》 ，且防火疏散图用荧光涂料处理，这样在火 灾断电时不影响诱导疏散。清沐所存在的问题清沐的每一间客房里面都有温度传感器探头， 但是我们无法确认房 间内的床罩或者窗帘是否采用了阻燃织物。其次，我们也并没有在门背后发现《疏散线路指 南》 ，更不要提用荧光材料处理，这一点是极大的安全隐患。建议：在每间客房门背后张贴《疏散线路指南》 ，并且床单等织物要采用阻燃材料。(2)隐私性：客房作为客人的私属场所，应具有相当的私密性，需要安静、不被打扰。在客房设计中，常采用走廊两侧错开客房门的手法，以避免客房门直接相对引起的干扰，客 房门也采用实心板门以利隔声，来加强客房的私密性。客房门锁向电子门锁发展，替代旧式 的金属门锁，电子门锁的大量使用保证了酒店客人的私密安全，还起到节能作用。另外，提 高结构与装修材料的隔声性能和加强客房服务管理制度都利于保障客房的私密性。我们所发现的问题：清沐的客房建立在居民区内，正对居民楼，透过窗户就能眺望到对 面居民区内每户房间内的景象。这也许是出于人流量以及成本的考虑。但这对于顾客以及居 民区内的居民的隐私都是极大的侵犯。建议：起码安装双色玻璃，让户外的人透过窗户无法看到客房内的景象。下面是经济型酒店房间设计的一些其他的标准经济性经济性体现在提高客房实际使用效率方面。装修设计应以 “物尽其用” 为原则， 不同的使用部位、不同的使用方式有不同的要求：如家具应尽量减少不必要的抽屉；常接触 的部位宜采用不易破坏、易清洁的饰面材料；离人远的一般墙面可选用墙纸；行李架后墙则 需采取保护措施；损耗较大的地面可选用块状耐磨的人造地毯等；家具与洁具的维修量大， 为便于互换添补，应尽量减少规格品种，以减少备品备件的种类和数量。另外，随着经济 建设中“逐步提高固定资产折旧率、缩短折旧年限”的理论的推广，在饭店的设计与经营中 也宜参考国外经验，结合我国国情制定材料、设备的更新年限。灵活性 ：客房设计的灵活度是指客房空间的综合使用及可变换使用两方面，即客房的 空间使用效率。综合使用表现为空间区域的多功能、高效率使用，如经济型酒店的商务客房 里可以将休息区做适量变动使其兼顾会客作用；可变换使用是指客房做适应市场变换的设 计，使得客房类型、内部布置可根据市场需求随之变动。舒适性：客房的舒适性包括对客人的生理、心理需求的满足，有物质功能和精神功能两 个层次。客房在满足客人基本的生理需求的情况下，应该进一步提升室内声、光、空气的质 量，给客人以舒适、愉悦的环境。隔声、舒适的采光、柔和的照明以及先进的设施设备都是 提供一定的舒适度的保障，这些在客房的设计中应该得以重视。下面是关于门廊的一些问题入口门廊区是衔接公共走廊与客房的过渡性空间。(1)公共走廊， 客房的公共走廊应给客人营造一种安静安全的气氛。公共走廊的照明属 于目的性照明，宜在照明上以客房门为重点，灯光既不可太明亮，也不能昏暗，要柔和并且没有眩光，宜采用壁光或墙边光反射照明。在门的上方宜设计一个开门灯，而使客人感觉服 务的周到。客房的公共走廊地面、墙面的材料要考虑易于维护和使用寿命，尽量不要选 用浅色的地毯，而要选择耐脏耐用的地毯；墙边的踢脚板可以适当地做高一些，高度以 200mm 左右为宜，以免行李推车的边撞到墙纸；还可以设计防撞的护墙板，这样既防止使 用过程中的无意损坏，也起到扶手的作用，为老年人提供了行走上的方便。(2)入口门廊， 客人使用客房是从客房大门处开始的， 走道的门宜凹入墙面， 凹入式可以使客人开门驻留时 而不影响其它客人的行走，凹入深度宜在 450mm 左右，如果太深，若有客人出门时，恰 好别的客人由门前经过时反而会受到惊吓， 而失去安全感。门框及门边墙的阳角是容易损坏 的部位，设计上需考虑保护，采用钢制门框比较常见，钢制门框不变形，耐撞击。另外，房 门的设计应与房内的木制家具或色彩等设计相呼应，门扇的宽度以 880～900mm 为宜 。常规的客房将入口处设计成一个 mm 宽的入口门廊，门廊一侧一般情况下 设有入墙式衣柜、酒柜、穿衣镜等。入口门廊区重点在衣柜的设计，由于客源以及客房类 型功能的不同， 衣柜处设计也不尽相同一些投资小的经济型客房可以连衣柜门都省去不装， 只留出一个使用“空腔”即可，行李可直接放入，方便、经济；而一些商务型经济酒店的客 房，在此区域增加台面进深 300mm 左右的理容、整装台，这样客人还可以放置一些零碎 用品，体现出周到、体贴的功能设计；还有一些将衣柜安排在就寝区的一侧，这样使用起来 客人会感到极方便， 也解决了入口门廊区内狭长的空间容纳过多的功能， 造成使用不便的问 题。所存在的问题：从图中可以看到，清沐的过道宽度宽度非常狭窄，只有 1 米左右，而一 般酒店门廊起码需要 1.5-2 米才可以方面顾客通行，这么窄的通道在发生火灾的时候是非常 危险的，其次，走廊在白天的光线十分昏暗，照度根本达不到国标，有关照度的问题在下文 中将讨论。建议：拓宽过道宽度起码至 1.5m。其次，由平面布局图可以看出，该客房的窗户是超北开的，这对采光不利，最好应该超 东边开窗户，这样可以充分利用白天的自然光，节省电能。7.6m单人间向上钟点房2.4m5.2m2.4m向上1图 3-6 速 8 清沐整层平面图标准间6.4m6.8m1.2m6.4m如图所示是我们调查的清沐的二楼的房间的布局， 从图中可以看出来清沐的某一楼层的 标准间，途中小房间是放脏被子的地方，该楼层的单人间不包括钟点房只有三间，而钟点房 有两间，标准间居多。从房间的布局来说，由于钟点房的人一般都是来临时歇脚的，所以靠 近楼梯口，而且钟点房的被褥也更换的较频繁，而且钟点房的，所以靠近收发杯子的房间较 好，而标间居多也是因为考虑到本来附近的中小型商务客户，经常是结伴出差，所以标准间 较多，单人间较少。而走廊的宽度，有些不合理，却也无关大局。3有关客房内照度的分析光是创造室内视觉效果的必要条件， 为了进一步创造良好的客房室内视觉效果， 展现室 内空间，增加客房室内环境的舒适感，必须对饭店客房的照明进行细致入微的设计。酒店 客房应该像家一样，宁静、安逸和亲切是典型基调。a)照度要求：一般照明取 50～100Lux。客房的照度低些，以体现静谧、休息甚至懒散 的特点；但局部照明，比如梳妆镜前的照明，床头阅读照明等应该提供足够的照度，这些区 域可取 300Lux 的照度值；最被忽略的是办公桌的书写照明，目前还鲜有酒店提供书写台灯 （通常是用装饰性台灯代替）给客人。b)色温要求：客房总体色温宜 3000K 左右。卧室需 要暖色调，以显温馨和舒适，宜用 3500K 以下的光源；洗手间需要高色温，以显清洁和爽 净，宜用 3500K 以上的光源。c)显色性要求：Ra&90。较好的显色性，能使客人增加自信， 感觉舒适良好。客房内照明一般有整体照明、 局部照明和混合照明三种方式。常用客房照明方式一般是 将整体照明与局部照明相结合。作为主体照明灯具一般选用吊灯、台灯、床头灯、落地灯、 投射灯等。现代客房对这两种照明方式的结合要求越来越高，也是普遍采用的形式。客人 不再希望靠一盏灯(主体照明)把室内照得亮堂堂，而是根据室内空间使用要求，在沙发旁、 床边、写字台旁大量使用台灯、壁灯、落地灯、筒灯(局部照明)，利用射灯对画、花、工艺 品进行重点照明，使室内明暗层次丰富，产生多重空间效果。这样的灯饰布置效果，既满足 使用要求，又能渲染神秘、含蓄、宁静、高雅的气氛。以下是我们实地考察所测量的照度数据（高度约 0.75m 时候测量） 清沐天气：阴 表 3-3-1 清沐客房照度测量值 1 客房中间 夜间开灯照度 走廊白天 卫生间 552lux 12.3lux 4.5lux 6.8lux 2 702lux 11.3lux 8.7lux 2.0lux 3 601lux 13.2lux 3.2lux 7.2lux 平均值 618.3lux 12.26lux 5.4lux 5.3lux 国标 50-300lux 50-300lux 50lux 150lux50-300lux 范围是因为客房的不同区域可能局部的照度不同，在这里标定客房的照度范 围为 50-300lux 用一个总的范围表示。从我们调查的数据可以看到， 在白天自然光的环境下客房中的照明情况完全可以达到标 准，尤其我们测量时的天气还是阴天。但是，在夜间将客房中灯光全开的情况下照度却低的 可怜，远远没有达到标准，这里显现出来的问题就是客房内的灯具找的功率严重不足。主要原因是该客房内主要采用的都是功率较低的小灯投射，缺少功率较高的大灯。其次，我们发现卫生间的照度也远远没有达到标准，这样是十分危险的，可能造成顾客 在夜间由于看不清而滑到撞伤的情况。走廊也存在和卫生间相同的问题，照度值过低，远没有达到国家标准。建议希望宾馆的管理人员能在每间客房内增家功率较高的大灯， 这夜间客房内的照明 达到标准，并且一定要在走廊加装必要的过灯，因为走廊本来就窄，如果没有充足的照明， 很容易发生碰撞事故。其次， 卫生间的照明也很重要， 希望管理者能加装必要数量的浴灯具。第四章 经济型连锁酒店运作与管理改善研究1清沐连锁酒店以及速8连锁酒店主要经营方式和理念对比清沐连锁酒店创立于 2005 年 8 月，首家门店同年在南京开业，历经数年的成长，清沐 酒店集团现已投资管理了近 100 家连锁酒店，遍布长三角地区近 20 座主要城市，客房总数 逾 10000 余间，分别在合肥、马鞍山、巢湖、常州、苏州、泰州、扬州、淮安、南通等城市 创立了分公司。清沐以“成为行业的领跑者，将清沐的便捷与快乐浴满全球”为战略愿景，以 &以人为本、诚心诚信、坚持用心为每一位宾客提供周全的服务&为经营理念，现已成为海内 外宾客最喜爱的经济型连锁酒店品牌之一。清沐酒店集团旗下拥有清沐快捷酒店、 清沐商务 酒店、清沐假日酒店和清沐精品酒店四大品牌；清沐集团旗下酒店，主要经营理念是给客户 带来轻松度假、便捷商旅以及都市精品休闲的全方位舒适体验，享受清沐“干净、温馨、浪 漫、时尚和贴心”的服务理念，为您提供的细心周全的服务。做为首创于南京经济型连锁酒店品牌――清沐连锁酒店，其目标是提供年轻、欢乐、健 康、舒适、干净、时尚的酒店独特住宿产品，为来自五湖四海宾客准备好安心、休闲、便捷 的省心服务，营造高端、高品质、高睡眠的宾至如归般的生活环境。清沐连锁酒店旗下有“商务酒店”“快捷酒店”“假日酒店”“精品酒店”四大品牌系列，满足 于顾客的核心需求。清沐将利用资本运作和产业发展平台，完善管理机制、提升服务，不断 开拓创新，在未来三年内，占领华东地区各主要城市，门店突破 100 家，进而辐射全中国。速 8 酒店近些年来门店扩张速度很快，已超过锦江之星，后来者居上，这主要归功于多 种经营方式的综合运用。在速 8 的体系内同时存在着直营店、特许经营、管理合同和市场联 盟四种方式，由于直营店占有资金过大，不利于迅速扩张，速 8 从一开始就引进多种经营模 式，利用外部资金迅速增加门店数，而锦江之星在达到 80 家门店的时候才开始考虑特许加 盟。而更多的竞争对手虽力图迅速扩张，却都面临着资金匮乏的瓶颈制约。速 8 的提倡情感营销， 并且渗透到每个服务细节。速 8 酒店以全球一致的 “干净， 友好” ， 的国际标准化。同时，速 8 对细节的关注，也让顾客时时感受到被重视与关怀。例如，在美 食节期间，餐饮部特地从上海聘请十几位名厨来速店倾情献艺，隆重推出新海派菜系列。河 豚大师精湛的技艺，将使您尽情品味“长江三鲜”之魅力，如此贴心、周到的服务特别容易 获得顾客的认可。速 8 酒店的客房清洁舒适，配有国内、国际直拨电话、数字有线电视、免 费宽带上网、电子门锁及独立温控系统。房间内完备的设施，将给宾客提供快捷、国际化的 服务。再比如，卫生间的毛巾、牙刷等洁具是两种不同的颜色，这使得同时入住的两位顾客 能够轻易区分，避免混用。2速八和清沐的会员制度对比以及分析清沐的会员制度主要分为五个等级，它们享受的优惠以及获取方式如下E 会员。E 会员指的是自愿接受南京清沐酒店管理有限公公司所提出的相应会员注册权 利与义务的个人，在企业官网通过二代身份证进行免费注册，即可成为 E 会员，官网预定 终身享受会员折扣。普通会员普通会员指的自愿接受南京清沐酒店管理有限公司所提出的相应会员注册权 利与义务的个人，在门店缴纳 30 元现金即可获得清沐酒店会员卡与会员资格，终身享受普 通会员折扣。微信会员：为新会员指的通过关注清沐官方微信，并且注册成为会员之后，可成为清沐 清沐微信会员，从此微信号就是清沐会员号，可与实际会员卡同享受特权，并享受会员刮刮 卡，会员电子优惠唬嵩泵咳涨┑剿突值茸ㄊ籼厝ā金卡会员金卡会员是指自愿接受南京清沐酒店管理有限公司所提出的相应会员注册权 利与义务的个人。在门店通过预存相应的金额办理金卡会员卡的会员， 在门店或者公司通过 二代身份证填写会员资料，并预存 2000 元现金，即可获得金卡会员卡与金卡会员资格，终 身享受金卡会员折扣。企业会员企业会员是指所在单位或者企业与南京清沐管理有限公司签订合作协议， 企 业内员工即可成为协议单位会员身份。与公司人员洽谈， 双方达成一致签订合作协议的 单位或者企业即可成为清沐酒店的协议单位，协议期内享受协议优惠价格。速 8 酒店的会员制度如下会员级别变为 4 种（网络会员，贵宾会员，金卡会员和超级会员） ，分别享受 95 折、88 折、85 折和 82 折。其中超级会员享受的 82 折，是目前国内同行业酒店会员折扣中最高的。会员宾客住的越多，省的越多：会员通过入住速 8 酒店可以获得间夜点数（其中通过不 同渠道预订并入住可获得不同系统的夜间点数） 。通过
预订热线渠道预订并成 功入住 1 晚，网络会员和贵宾会员可获得 1 个间夜点数，金卡会员和超级会员可获得 1.5 个 间夜点数。通过官网或手机客户端渠道预订并成功入住 1 晚， 网络会员可获得 1 个间夜点数， 贵宾 会员可获得 2 个间夜点数，金卡会员和超级卡会员可获得 2.5 个间夜点数。通过酒店前台预订并成功入住 1 晚，贵宾会员、金卡会员、超级会员均可获得 1 个间夜 点数。折扣：网络会员可通过速 8 官网/预订中心免费申请，享受速 8 官网价格的 95 折优惠。网络会员 1 年内累计 3 个间夜点数即可升级为速 8 酒店贵宾会员， 享受速 8 官网价格的 88 折优惠。贵宾会员 1 年内累计 10 个间夜点数即可升级为速 8 酒店金卡会员，享受速 8 官网价格的 85 折优惠。金卡会员 1 年内累计 30 个间夜点数即可升级为速 8 酒店超级卡会 员，享受 82 折优惠价格。会员间夜点数需本人持卡在 12 个月有效期内积累。评价通过上面的不同的会员体制可以看出， 两种制度各有千秋。首先两种会员制度都采用了会员分级制度，级别越高，享受的优惠也越高。但是清沐的优势在与挖掘了企业级别的用户 以及更好地利用了移动互联网的传播性又开发出了微信会员。企业级用户往往可以作为固定 的营收来源，其消费能力不容忽视，但是速 8 却忽略了这一点，它的会员制度只面向个人用 户。其次，速 8 的会员制度算法更为科学，类似“滚雪球” ，只要是会员入住的越多就能升 级，从而使优惠越多，这样就更能促进消费者消费。这样无疑更多地刺激了消费，形成了一 个良好的闭环反馈，这也非常利于面向个人消费者群体。3清沐和速8的品牌定位的不同和速 8 相比，清沐显然走的是一种多元化的路线。速 8 的品牌定位就是经济型酒店。并 且速 8 国际是全球最大的经济型酒店连锁酒店。但它是经济型酒店里面的中高端品牌。而清沐却在走多元化的道路，清沐旗下有四种类型的酒店，即四大品牌1 快捷酒店：在我们的所有酒店中，房价较为便宜，服务的模式为住宿+早餐。致力于 为年轻人提供“年轻，换了，时尚，超值”的住宿产品，满足交友，娱乐等需求，以低廉的 价格享受高端，现代的酒店服务，最大限度地为客人节省出行预算。我们把服务功能集中在 住宿上，力求在该核心服务商精益求精，让您外出时人感受到家一样的温暖。2 假日酒店：定位于中等价格，高标准服务，具有假日传统的舒适和价值，主要位于游 乐胜地，为游客提供舒适，全面服务的阳光度假酒店。以快乐出行，休闲度假为基调，通过 舒适优雅，时尚设施精心打造的假日休闲度假处所。让您远离繁忙的生活，在喧嚣的城市绿 洲中享受休闲自在的人生，找到家的温馨和舒适。3 商务酒店：以健康舒适为基调，根据不同的商务人群层次，转为商务人士与知识白领 提供有针对性的服务。打造出健康，边界，舒适的住宿服务。在经济型酒店的基础上提高了 一个档次的业态，商务设置齐全。以家一般的温馨，让在奔波中的您停下来，享受清沐给您 营造的闲暇时光。4 精品酒店：拥有高标准硬件设施和酒店服务系统，为高端人群提供便捷，高尚，舒适 的居住环境。汇集了高端的设计品位，现代的酒店设施配置，用五星级酒店的豪华标准，打 造温馨浪漫，典雅精致的时尚酒店。无论是酒店外观设计，还是大堂配饰的艺术品，以及客 房家具摆设，于细微处打动您，让您感觉置身于家的亲切，穿梭于历史与现实之间，让所有 关于家的梦想在此实现。可以说，清沐涵盖了完全的中高低端的酒店类型。清沐和速 8 一种走多元化路线，一种走专一路线，我们不能说谁好水好，只能说各有特 色。开 业 筹 备工程验收4速8与清沐加盟流程的对比 我们先来看清沐的加盟流程如下：装修指导 指导 咨 询 申 请 市 场 考 察 项 目 评 估 合 同 签 署工 程 指 导人员指导岗位培训运 营 支 持市场推广物资供应 客源输送图 4-4-1 清沐酒店加盟流程 速 8 的加盟流程如下：图 4-4-2 速 8 酒店加盟流程从以上两图可以看出，清沐酒店的加盟更为细致，类似于一条龙服务，甚至连装修指导 都会帮助加盟商完成，而速 8 看起来，似乎只是交完加盟费以后不断地提供咨询，咨询，再 咨询，具体的任务还是要自己完成。5经济型连锁酒店的发展策略分析5.1 有效控制成本 国外经济型酒店提高利润的主要做法是大幅度降低人工成本。宜必思在德国科隆的一家 酒店，100多问房，晚上就两个员工值班，但是，客人在酒店里面十分安全，房卡和电梯卡 合而为一，旅客持有该卡才能乘坐电梯和进出房间。经济型酒店在组织设置上，可比一般酒 店少两个管理层次，不设部门经理和领班，且员工要求一人多岗，比如，上午做接待T作， 下午可能在客房打扫卫生。在锦江之星200问房间规模的酒店，员工只有6o～8O人，如家快 捷的员工人数也十分精简，平均服务于每间客房的员工为O．3人，而星级酒店人房比最低11，最高5：l。在硬件支出上，经济型连锁酒店应“锱铢必较” 。星级酒店用中央空调，不管 有没有人空调都要运转，能源消耗高，经济型酒店要“经济” 应使用分体式空调，且冬天 不用空调只用暖气。在锦江之星两张床共用一盏床头灯，客房没有地毯，而是被一种叫 Amstrong特殊耐磨材料所替代，拉开客房的床，下面没有涂料，只露出水泥，卫生间只有淋 浴没有浴池，香皂是空心的。经济型连锁酒店强调“经济” ，但并不意味着降低酒店的管理 服务标准。其服务规范、基本服务质量和员工的专业水平与星级酒店的要求是一致的，据悉 宜必思的东家法国雅高正在做一个筹划：15分钟的满意保证―― 对于客人的投诉，如果15 分钟之内不能给出一个满意的结果，客人的该项服务免费。5．2 精心塑造品牌，体现独有特色 在我国酒店行业中， 欠缺的不是经济型酒店的产品形态， 而是群体意义上的经济型酒店 品牌。我国三星级以下的酒店占据了整个住宿设施的80％ 以上，但长期以来都是以单体的 形式存在，没有形成规模，缺少有影响力的品牌，彼此之间主要靠价格进行竞争，所以实力 不强，效益较差。对于经济型连锁酒店来说，规模是管理的基础，品牌高于有形资产，只有 在若干个知名品牌的旗下聚集了一定规模的企业群， 才可以说经济型酒店已经发展到了相对 成熟的业态；从品牌本身的属性来看，品牌的本质就是消除消费者的防御心理，取得消费者 的信任。5．3 大力拓展连锁经营，走集团化发展道路国外的经济型酒店大多以连锁经营的方式存在 “连锁” 和“品牌” 是经济型酒店成功的两个要素：前者可以使企业做大规模，拥有 市场影响力，后者可以提高企业知名度，增加客源，提高竞争力。连锁经营的最大特点在于 搭建一个系统使之“可复制、简单化、标准化” 。使企业的形象标志、设施标准、服务流程 以及各种都在系统管理下做到全面统一。连锁化经营是酒店业发展的必然趋势， 由 分散走向集中， 进行集团连锁化经营管理也是我国酒店业发展的必然之路。我国提倡酒店走 集团化已有多年，也组建了不少集团，但在酒店业中的影响尚小，经济型连锁酒店的发展为 酒店集团提供了机会，国内的酒店集团不应丧失这个新的市场机会。第五章 关于九龙湖附近经济型酒店的设计和研究1九龙湖附近的调研分析就九龙湖附近的酒店经营我们进行了数据收集和调研，进行了访查，询问。问的内容大 致包扩以下几点， 提纲如下 1 您的身份是 2 您入住酒店的频率 3 您对酒店的服务中最重视哪 个部分，比如居住环境，服务态度，离学校或者是公司的距离，供早餐与否，价格。4 您认 为现在的宾馆的价格是偏高还是偏低， 以及认为那种价格比较合理。经过在东门外的格林豪 泰和其他几家小宾馆的实地考察访问，我们了解到如下情况。房间需求较多， 并没有太冷清的状况， 客源多半而基于基本的因素考察我们可以总结出 如下的表格。表 5-1-1 不同时间段学校周围客流情况 客源 平时 节假日 学生和工人 服务类型 情侣为主 交通状况 目前不佳， 但 地铁三号线 通车后就交 通会改善 周围设施 餐馆很多但 周围超市不 成规模 服务侧重点游玩的外校 情侣， 自费旅 学生， 以及本 游学生党 校的学生开学季这个期间酒店的需求量异常火爆，家属入住酒店，使得客房通常供不应求而争对东大的各个门外的酒店考虑，我们可以得到下列结论表 5-1-2 宾馆选址分析 客源分析 东门外 生活设施 交通状况 有多辆公交路线， 的士，三号线修好 后状况会更好 交通状况特别差， 没有公交线路不容 易到达 竞争状况 有个格林豪泰，和 其他几家小旅馆， 竞争压力较大 有家昕兰宾馆，相 对压力较小 靠近本科生宿 有餐馆，超市， 舍， 周围有工厂， KTV 等设施，较 客源相对充足 为齐全 靠近梅园和研究 生宿舍，但较之 东门相对冷清， 周围也没有小工 厂 靠近研究生宿 舍，周围公司基 本是物流服务 类，比起东门来 说也没有那么多 的工人 靠近桃园宿舍， 周围有个， 若住院的医院家 属可能会对只有 餐馆，超市，台球 厅也比较齐全南门外西门外基本没有什么生 活设施，没有超 市，没有饭店，唯 一的优势就是自 动取款机 北门外靠近小区， 继续往北走大概 十分钟会有一些 生活设施， 但相对交通状况一般，有 几班公交，但无论 是公交还是的士都 比东门少，没有宾馆，但是客 源较少，缺乏竞争 的动力北门外交通状况一般有个九龙湖宾馆， 但九龙湖收费过 高，但是竞争状况 非开学季，大家不要求，但调查的 结果却显示住院 的需要家属住酒 店陪伴的情况极 为稀少有点远会选择去北门的九 龙宾馆基于上述因素的综合考虑， 我们决定把经济型酒店定址在东门外， 尽管东门的竞争可能 激烈些，但客源充足，服务设施和交通状况都比较好，而且小宾馆虽然住宿条件和收费上可 能不会比连锁型经济酒店有差别，但是其服务流程和品牌效应上，以及在网络订酒店上（如 官网订购，或者大众点评这种第三方的网络订购平台上）会有差距。而且东门的建筑面积和 位置也都比较大，利于长足发展。2九龙湖附近酒店的设计随着住宿市场的不断发展，随着市场的细分化，随着差异化、个性化潮流的涌动，在中 国住宿市场多元结构的环境中， 面临新经济形势所带来的机遇与挑战， 经济型酒店的设计应 该抓住各个要素，在讲究经济的同时，又让酒店更具有时代感、个性化和特色化，开创出中 国经济型酒店的新时期。作为经济型酒店设计，新加坡颇有名的经济型酒店“飞龙酒店”，经营秘技可以用 4 个英文字母 A、 B、 C、 D 概括:A(affordable rate)， 指价格合理， 普通人住得起;B(baby-sit)， 并不是字面“照顾婴儿”的意思， 而是指酒店把所有的顾客都当成婴儿般细心照顾;C(clean room)，指提供干净、舒适的客房等设施;D(dealing)，指酒店员工使用恰当的方式和顾客交 流，尽量满足顾客的需要。1 设计经济型酒店要遵循下列的基本理念2打破星级饭店设计思路 3现代、简洁、实用、物有所值 4突出客人最实用的功能设计－床、淋浴、好的隔音。5增加使用玻璃和镜子，增加现代感，通透感。6家具：简洁、现代、低成本，较好的设计体现价值（B&B、宜家) 7 极简风格家具，简洁、轻快、现代、年轻 而由此得出的设计思路可以总结为三点1 以标志性方法处理经济型酒店的外部空间，创造经济型酒店的个性化和易识别性 外部空间是大部分建筑向人传达的“第一印象”，在建筑要素中占据十分重要的地位。酒店作为一类特殊的建筑， 更需要在设计时很好在表达其外部空间。酒店类建筑历来都十分 注重外部空间的利用。在古代， 我国的酒馆都以立于建筑旁边的木杆酒旗作为标志性构件来 表示建筑的身份特征，而且也以迎风飘扬的酒旗来吸引顾客(图 2)。在现代，全服务酒店以 其高大的建筑体量以及豪华气派的入口来处理外部空间， 使得顾客在比较远的距离就能得到 信息，从而达到吸引客源的目的。一般经济型酒店都是体量比较小，外部空间相对也比较狭 小，如何处理才能达到表征身份和吸引客源双重目的呢?在国内现有的连锁经济型酒店中， 已经有比较优秀的例子作为设计思路的导向。例如，“7 天”连锁酒店就把“7”字十分巧 妙地体现在建筑立面处理上， 并统一立面色调， 在表征身份和吸引客源双重目的上起到了很 好的效果。2.抓住潮流元素塑造个性的内部空间， 在讲求“经济”的同时使经济型酒店更具时代感 由于受经济疲软的影响，商务及旅游的客源开始从全服务酒店转向经济型酒店。这时， 经济型酒店就可以对内部空间做适当调整。相对于商务客源， 其对高科技的通讯设施的需求 增加，酒店就可以参照一些全服务酒店，在酒店客房内增设网络服务，还将一些高科技潮流 元素加进来，如可以将酒店内部空间的主格调设计为高科技体验空间或者外太空空间之类， 这样不仅仅改变以往简约、 明快的“经济”格调， 还可以使酒店别具一格， 形成自己的特色。对以文化旅游和软探险活动为主要客源的经济型酒店， 内部空间的变化则有更多的选择。国 内也有一些成功的例子，这些酒店将其内部空间以水果为主题，将住宿的房间设计成“苹 果”之屋、“草莓”之屋等等，这样在以水果为统一主题下，每个房间的感觉又不相同，既 形成了自身特色，又起到吸引客源的目的(图 4)。还有一些酒店针对特定客源将酒店内部空 间设计成特殊的形式，如田园风光、水下世界之类，也取得了很好的效果。这些都可以是经 济型酒店内部空间设计变革的参考。3.把握当地文脉，将地方文化融入设计，创造出带有地方特色的经济型酒店 国内经济型酒店的蓬勃发展之势使得经济型酒店不再局限在主流大城市， 地方城市的经 济型酒店也如雨后春笋。从客源角度分析， 对于旅游者来说位于文化或遗产地的位置比品牌 更重要。进入地方的经济型酒店应该把握当地文脉，将地方文化融入设计之中去，形成有文 化特色的酒店。我国的地方文化丰富多样， 在不同地方的酒店可以根据当地文化来变革酒店 的主格调。这样酒店不仅融入当地建筑文化中，还形成了具有地方特色的经济型酒店，为经 济型酒店的发展开辟了新的道路。而我们可以根据其中一些特点遵循一些原则， 对于另一些原则反其道而行之设计的酒店 如下文所示。2.1Logo设计考虑到要彰显九龙湖特色， 以及东大的止于至善的校训， 而且基于我们要设计的客栈的理念。图 5-3-1 酒店设计的 LOGO2.2酒店店面设计为了吸引眼球以及彰显我们的服务特色，我们决定在装饰上设计古风，客栈类型。而成 本，考虑装修墙壁一类的可以贴墙纸，而楼梯也不必实木制造，木色墙纸贴起来就可以。这 样成本不比一般酒店的成本高多少， 另外问题就是每个房间装修的成本， 考虑到木制家具的 费用比较高，所以，在客房设计上面不必采用木制家具，启动资金有限，并且若使用木制家具，房间的押金和费用都会提高，所以还是用普通的家居比较好，为了契合客栈的理念，可 以试着用木色的沙发，被褥。另外客房分布上，可以把标准间，单人间，钟点房别称为天字号客房，地字号客房和人 字号客房，并进行标注。而酒店可在门口挂个旗帜，像古代酒家那样，打出自己的名号来。装饰上也是木质牌匾不能少。最后， 我们酒店要有自己的特色， 如标间， 借鉴国外的上下床 （国内的部分酒店也在做， 如 id99）可以有自己的上下床，宿舍类型的房间，这个不能多采取饥饿营销的方式，可以 适当提高价格，但服务却要精，用来作为酒店的明星业务。参考文献[1]孙静.我国经济型酒店的发展现状与发展策略[J]．商业研究，2005(9). [2]赵炜. 经济型酒店的现状与发展策略探析[J]．生产力研究，2007(11) [3]沈涵．经济型酒店的产品创新与市场细分[J]．旅游学刊，2007(10)． [4]颜庭干.我国经济型酒店发展的 SWOT 分析[J].经济师 ，2004,(04). [5]吴峡燕.基于 SWOT 分析的我国经济型酒店连锁经营模式探析[J].商场现代化， [6]. 柯立.南京主城区经济型酒店空间布局分析[J].镇江高专学报,2008(04). [7]王树华.南京会展经济的现状与 SWOT 分析[J].服务经济,2008(09). [8]曾超.南京旅游消费结构存在问题及优化策略[J].区域经济,2008(09). [9]朱应皋,周小培. 南京女性旅游消费实证研究[J].消费经济 2007(05) [10] 唐代剑,黎彦.体验经济背景下酒店营销策略创新[J].江苏省商业经济研究 所,1984,(12). [11] 朱烨瑛.新经济时代我国酒店的营销策略研究[J].甘肃省农业经济学会,1987,(5). [12] 李丽君,王素珍.我国酒店业网络营销对策研究[J]. 锦州师范学院学报,2002,(1). [13] 孙静.我国经济型酒店发展问题研[J].究东北林业大学,2006. [14] 侯国林,李金生,卞显红.论我国经济型饭店集团化的模式及对策[J].商业研 究,2005,(20). [15]陈首丽，刘为国.酒店营销策略设计与策划[J].设计与决策,2003,(5).
【经济型酒店调研报告】经济型酒店发展情况分析及几点思考 经济型酒店发展情况分析及几点思考近年来，随着许多知名经济型酒店落户，众多本土和国际品牌 纷纷在远离市中心的区域选择布点，抢占市场。据业内人士介绍， 对于越来越多的休闲旅游者及中档商务客人来说，大酒店的开支让 人心疼，而私人小旅馆的卫生和服务又难尽人意。正是有这样的需 求，经济型酒店的市场也就被众多投资者看好。我区作为经济型酒 店的优选区块，在这一轮经济型酒店的发展中表现突出，集聚趋势 逐渐形成。为了摸清我区经济型酒店的基本现状、存在问题，采取 积极对策，引导扶持这一行业健康、稳定、持续发展，我局落实相 关科室，历时一个月对经济型酒店进行地毯式调研，初步掌握了经 济型酒店的分布、经营、客源构成等情况，并对我区经济型酒店趋 热现象进行分析研究，提出了下一步促进该行业稳步发展的思路。一、发展现状 1、基本概况 、 此次调研共走访了辖区内 56 家经济型酒店， 其中歇业 3 家， 转 业 2 家。收回的调查表显示， 这些经济型酒店 2005 年及以前开业的 有 24 家，占 47.06％；2006 年开业的有 15 家，占 29.41％；2007 年 1-5 月开业的有 12 家，占 23.53％。在 56 家经济型酒店中，如家 快捷、汉庭快捷、假日之星、万好万家等 4 大全国知名品牌是我区 经济型酒店发展的重要支柱。经济型酒店的规模情况：指 标 数1000 万元 以 4 上500 万元 （含） 100 万元 （含） 以上 8 以 18 上100 万元 以 21 下所 占 比量例7.41.1812、经营情况 、 从调查情况来看，06 每家经济型酒店年平均营业收入 386 万元，其中营业收入在 500 万元以上的有 4 家，分别是：万好万家 宾馆（1232 万元） 、假日之星酒店（1094 万元） 、如家快捷（597 万 元） 、如家快捷（617 万元） 。3、基本设施、物业及人员构成情况 、基本设施、物业及人员构成情况 我区经济型酒店共有房间数 4020 间，其中双标房 3013 间，占 74.95%； 单人间 835 间， 20.77%； 占 三人间 172 间， 4.28%左右。占 房间平均体量达到了 78 间， 其中新宇之星北站店以 222 间的规模位 于经济型酒店市场的首位。经济型酒店中， 总房间数 90 间以上的酒 店占总数的 28.57%；70-90 间的占总数的 37.14%；50-70 间的占总 数的 17.14%；30-50 间的占总数的 17.15%。在调查中发现，公共休息区域、停车场、消防系统、电视、电 话、分体空调、室内卫生间、24 小时热水已成为经济型饭店配置的 基本设施，满足了住宿的核心需求。此外，规模较大酒店提供的商 务服务和自助服务设施的比例较高，有 54 %的酒店设有餐厅（主要 是提供早餐） ；48%的酒店设有会议室，其中少数酒店配备了大小不 一的各种会议室。根据调查发现，现有经济型酒店物业基本属于改造项目，主要 是仓库、办公楼以及招待所等，一般主体建筑结构不变，外观及内 部实施酒店类改造装潢。从仓库、办公楼演变过来的经济型酒店约 占总数的 60 %； 从各种性质招待所演变过来的酒店约占 30 %； 90％ 以上的经济型酒店通过租赁取得经营权。调查中几乎没有发现有新2建物业用于经济型酒店，这从一定程度上说明经济型酒店的发展对 改善区域原有饭店资产质量、盘活闲置固定资产起到了较好的促进 作用。经济型酒店考虑到运营成本问题，人员构成情况相对简单。51 家酒店共有从业人员 1855 人， 其中管理人员 302 人， 约占 16.28%； 其余均为前台服务及客房服务人员；就业人员中，70％以上为外来 务工人员，10％为下岗再就业人员，这样的就业结构从一定程度上 证明经济型酒店的市场发展对弱势就业人群具有的较强吸纳能力， 为社会就业作出了一定的贡献。二、存在问题 我区经济型酒店目前已初具雏形，且发展势头良好，但是，由 于诸多原因，发展过程中还存在着一些问题和矛盾，主要体现在三 个方面1、经济实力较弱。有一半左右的经济型酒店，由于规模较小、 、经济实力较弱 实力较 实力较弱，缺乏有效的市场营销策略和能力。加之经营者短期行为 较重，希望通过较高的短期回报，迅速收回投入，降低投资风险， 不愿意在营销方面投入太多，部分企业是“看天吃饭，自生自灭” 。因此，经济型酒店良性循环存在一定的问题，生存时间及周期相对 较短，关、停并、转现象屡有发生。2、品牌意识不够强。经济型酒店占据着整个住宿设施的 60% 、品牌意识不够强。意识不够强 以上，但长期以来都以单体形式存在，没有形成规模；同时，酒店 经营者比较缺乏品牌意识，彼此之间主要靠价格进行竞争，致使一 些地段相近的酒店恶性竞争加剧，整体行业发展受到一定影响。从3一定意义上分析，酒店行业欠缺的不是经济型酒店这种产品形态， 而是群体意义上的经济型酒店品牌。3、服务能力有待提高。经济型酒店的组织主要特征之一就是 、服务能力有待提高。能力有待提高 人员配置非常精简，组织结构层次少，要求员工多功能性，通常是 一人多岗，这样虽然降低了经营成本和管理成本，但是由于人员素 质不一， 个别服务员在提供服务时会出现一些质量问题、 效率问题， 在一定程度上影响了酒店的经营及口碑。4、 、 管理人才相对缺乏。管理人才相对缺乏。人才相对缺乏 经济型酒店的一项“硬伤”来自优秀管理 人员的缺乏。近年来，由于经济型酒店扩张速度快，人才需求相对 较大，但是专业对口的学生有相当一部分不愿意进入薪水不高的经