我国目前征收房产税存在许多不合理性
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中研网讯：房产税是个怪胎
房产税的改革备受关注。理论上，地方政府征收房产税能起到筹集收入、调控房价、收入分配三大作用。而当前支持全面征收房产税者，主要侧重其对房价上涨的抑制作用，认为征收房产税能通过增加房产的持有成本，抑制投机性需求，使投机性持有者倾向于出售房产，增加市场的有效供应，从而达到抑制、降低房价的效果。
其实，从我国目前运行情况来看，征收房产税存在许多不合理性，因为任何一个政策的推出和实施，都涉及一个政策成本和福利损失问题。不顾我国经济发展的现实而仓促出台，它就活脱脱成为一个怪胎。
法理上，建议征收房产税的很多专家言房产税并非新税种，以前只对商用房征收，此次只不过是把征税范围扩大到了住房，所以不需要像税一样必须经过人大立法程序。可是他们有没有想到，和广大老百姓最密切相关的，不是商用房而恰恰是个人住房。
我曾经说过，中国现阶段的城市化进程在一定意义上是“畸形”的：农民放弃了对土地的集体所有权，而去换取对土地没有所有权的“户口本”。而在经济学意义上，房产税既是“房”的税，还涉及“产”的税。所以房产税在价格体系里，不光和房屋本身价格变化有关，还和土地增值贬值有关。那在城市里，谁对土地所有，你就该向谁去征收房产税！在这个逻辑上，政府应该向自己征税，这岂不滑天下之大稽！
城市土地所有权为政府所有，老百姓只有70年使用权，购买房产时所缴纳的土地出让金，是政府以土地所有者的身份将70年(实际上真正到老百姓手里还有缩水)的土地使用权让渡给土地使用者使用收取的款项，也就是上面所说的土地一定年限的使用价格。因此政府再征收房产税，在一定意义上属于重复征税。
也有人把房产税看成变相的物业税，认定它可以起到调控房价的作用，这实际上也不准确。征收物业税的合法前提，必须是取消土地出让金、土地增值税等与物业税存在重合的税费。而当前土地财政局面难改，这些税费因涉及多方利益博弈，根本没法取消。
有人将房产税看做一种变相的物业税，并且认定其能起到调控房价的作用。其实，从我国过去的十几年经济实践来看，炒房者的资金实力往往远比普通需求者雄厚，即便对其征收房产税，他们也完全可以“高价买高价租或卖”(也必须要说明的是，炒房者也不是推高房价的主要原因，他们只是高房价下的“衍生品”)。
一来他们比普通百姓更耗得起，二来他们与刚需者比较，弹性更大，进退更自如。这使得房产税的征收负担最终仍落到普通的刚需者身上。这就是经济学里说的“税负转移”。因此，在中国收入差距如此之大前提下，仓促开征此税种，非但没能打击到投机者，还反而误伤了具有正常购房需求的老百姓。
从长期来看，商品房成本并没有实质下降，刚性需求依然大量存在，加快推进全面征收房产税既不能起到抑制房价上涨的效果，还可能使房价进一步上涨。如此一来，房产税就成为了一个打着“调控房价”幌子的“怪胎”，它所引发的后果就是：炒房投机行为不减、普通百姓雪上加霜。现阶段实行的房产税本身问题重重，社会大众不应将平抑房价的希望寄托在房产税上。
在国外实行的房产税制度，有的确实起到了调控房价的作用。美国人的房子每年都要缴房产税，房屋的空置问题得到了有效遏制，投机性购房减少，房价得到控制。但这种政策效应的实现有其前提条件—— 一半以上的国民可以有公租房可租。公租房的易获得性，使民众在房产市场上的需求弹性大大增强，也使得房产税对房屋持有者的成本影响难以转嫁，炒房投机行为得以抑制。
相比之下，本世纪初，韩国为抑制房地产市场泡沫，多次增加房产税税负，尽管已经在1998年发起了100万户国租房建设计划，针对最低40%收入户提供国租房，然而韩国的房产税最终仍导致一些房价较高地区业主承担了大额房产税，却未能有效刺激这些地区房产流通，也未能抑制房价，最终以失败告终。
反观我国情况，公租房覆盖率达到20%的城市很少，甚至远不如世纪初韩国实施房产税时的水平。在目前国内所有城市公租房都远远滞后的情况下，再征收新房产税，不仅起不到调控作用，相反还会因成本增加，推高房价，让本就不堪重负的国民住房成本再次增加。
房产税借打压房价之名，为地方政府正式开辟了一个新财源。地方政府因房价下降而减少的土地收益，将在房产税中得到弥补，且在土地财政枯竭之后，房产税征收范围很有可能扩大。今天向高档商品房征了房产税，谁能保证明天不向中档商品房征收？今天向二套房征了房产税，谁能保证明天不向所有房征收？
房产税的所有税种都是折旧税，且国际上没有只对第几套房征税的做法，因而房产税一旦开征，不但无法解决房价高涨，且将加重所有老百姓的负担。在我国人民生活水平提升之际开征房产税，无异于国进民退、与民争利。
2013年我国人均税负已经达到9480元，人均税负与人均可支配收入之比高达0.52；相比之下美国的人均税负收入比仅0.19。我国人均税负水平高居世界前列，享受的社会福利水平根本无法与之匹配。即便如此，却仍有人呼吁增加赋税，相信能平抑楼价甚至分配收入，荒唐得近乎饮鸩止渴。
中国未来改革的三个方向：调整以前高投入、高能耗、粗放型而不是集约型的经济发展结构、建立一个普民和惠民的社会保障体系、努力切实地提高全体国民的真实收入水平。三个方向其实和税都有关系。经济学上，税是研究如何拔鹅毛而不让鹅咯咯叫的艺术。如今的很多“鹅”们，非但不去质疑房产税的合理性，反而乐见此税的尽早实施，这就让我百思不得其解了。
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ChinaIRN.COM All Rights Reserved. 版权所有 中国行业研究网(简称“”) TM 旗下网站 粤ICP备号N个理由告诉你：房地产税不合理 没有时间表！
现在根本不具备出台房地产税的条件不知道大家有没有这么一个感受啊，就是房子一旦卖得火了，楼市一向好了，房产税的话题就又被炒做了。上周吧，房地产税立法初稿成形的消息就传出来了，而市场上也引发了“是不是房地产税开征不远？会加重大家税负“的猜测，当时我们也采访了很多专家进行解读，结果，意见很多，争议也有！为此，有观众和网友就问了，看了那么多的观点，我们到底应该听谁的啊，到底哪个观点才具备参考价值呢？那，我今天就明确的告诉大家啦，其实，无论怎么看，目前甚至很长时间以内，都根本没有房地产税出台的温床！广东电视台房产频道特约评论员&邓浩志一个单独的时间未必能确定就是加快，因为单纯从这个消息的角度来看，的确是在向这个方向鼓吹，但是从现在宏观经济面和房地产行业的发展情况看，未必支持这个东西这么快推进或者这么快实施，因为毕竟中国经济现在还是处于非常低迷的状态，还需要房地产去提振经济，在产业升级转型阶段能够稳定经济，所以他们作用是很明显的，房地产税作为一个新生税种，现在内容不知道，但他毕竟是房地产头上的达摩克里斯之剑，然后就有很多的不确定性，如果真推出了，对上市场是正面还是反面对市场，我们现在还是不得而知，从现在很有限的消息了解，其实房地产税是一个比较长效的管理机制，更多是一种税制的改革调整，这样一个方向，但是实际上的效果产生一些共振或怎么样，我们现在还不清楚，所以就算这个东西在加快，我们感觉也未必能赶在这样一个市场的情况下去推出或者释放一个新的消息，因为现在毕竟还是需要房地产，而且现在还在处于一个前期的咨询阶段。因为房地产税和房产税不同，房产税已经是一个既有税种，他只是一个开征的问题，房地产税是一个没有的新税种，他需要一个立法的过程，所以他需要的时间跟房产税是完全不同的，一个是做不做，一个是能不能做得问题，能不能做需要立法，那必须最终通过人大各方面审议才行，现在还没有到这一步，现在还是一个初稿内部征询意见的阶段，所以业内来说我们知道这个消息的内容实在是很少很少，我感觉可能内部征询意见之后，可能出来之后才会公众或者业内进行意见咨询，我感觉这是需要一个很漫长的过程，短期之内可能不会看到一些新的变化、突发性的进展。广东电视台房产频道特约评论员&陈宝存&现在初稿形成这个是完全可能的，我们并没有说房产税不会增，但是现在的时间肯定是不合适的，而且是这种讨论已经很多年了，不是现在才开始的，就跟不动产登记一样，只有初稿，要来回来去的拉锯，来回来去的探讨这种征收模式，这需要很长的时间，尤其现在整个楼市，尤其3 4线城市，整个市场特别炸，绝不可能在这个时间点，开征房产税的，全国性房产税是不可能发生的（初稿已经形成，和以往没有什么差距）没有差距而且是房地产税不是房产税，很多人买房地产税就误解是房产税，不对，那个房地产相关税收的组合集合，包括各种流转税，交易税所有的税种，人家说的是房地产税制改革，不是上海跟重庆房产税一样。（购房者没有必要去担心）对，2038年之前你就甭想整个的房产税制环节税的征收这个机会，没有。房地产税被给予“让刚需者笑投机者愁”的初衷不合理！不公平！其实，对于多套房买家，真的就不必要担心房地产税的时间表。因为，只要一天国家还认为房地产是支柱产业之一，楼价没有乱涨，房地产税就不会有确切的时间表。二来，之前上海、重庆出台的房产税是在当时政策口径是打压房价下的背景下出台的，而如今，本届政府对房地产的支持大家有目共睹，不但根本不提打压房价什么的，还出台一大堆刺激楼市的政策，支持楼市发展，这种情况下，怎么可能出台房地产税！而且，你说上海、重庆之前出的这个房产税吧，除了贾康一个人说不失败外，基本上已经舆论都吐槽的体无完肤了，这种情况下，地方政府敢不经过特别特别慎重的考虑就做出头鸟吗！再说，现在不动产登记都没有做完善，一大推由于各类因历史原因遗留下来的集资房、小产权房、军产权房的属性质都没有完全理清的情况下，收房地产税可能吗？最最重要的一点是，房地产税被大家给予的：削富济贫、让刚需者笑投机者愁的初衷，本身就是不合理的！不公平的！广东电视台房产频道特约评论员&邓浩志我觉得不能这样说，最主要的原因是我们现在所有人都不知道房地产税是长什么样的，现在我们只是以房产税去猜测房地产税，房产税是一个上一届政府的产物，他推出实际上是以二套房或者多套房为经营性用房这样的理由去征收相关的税种，目的本来是抑制当时过快上涨的房价，所以房产税的目的是比较明确的，主要目的是抑制放极爱，当然在这个过程中并没有起到相应的效果，我们看到之前在执行的上海版本和重庆版本都没有起到抑制房价过快上涨的目的，也没有地方政府税收增加的情况，当然房地产税的主要目的在我们初步了解来说并不是调控房价为主要目的的，第二个就是整个行业的发展趋势本届政府和上届政府所处的时间也不同，上一届政府很明显地整体供不应求，全国一二三四城市包括县级市都存在住房供不应求的趋势，城镇化的也好，收入增加的也好，反正就是供不应求，全国房价都在涨，所以中央出台了很多全国性的政策去稳定全国的房价，那么这个房地产经过了过去十年，我们所说的黄金十年发展之后，现在面临一个新的问题，现在不是普遍上涨的问题，而是结构上涨，甚至有一些结构性滞涨萎缩的情况。也就说一二线城市出现上涨，三四线城市有稳定甚至是收缩的情况，三四线城市普遍面临着需求不足，供应过大，去库存压力强的基本面，如果按照旧的思维扔原来房产税的控多套住房的话未必能适应现在全国各种已经不同的发展形势需要，假设真的还是按照旧思维，新出的房地产税还是以哪种控房价为目的的话，很可能就是一二线城市控住，三四线城市已经到一个萎缩甚至是影响这个行业经济发展，所以我觉得第二个就是发展的背景有所不同，基于这两点我感觉我们未必能现在就下决定，房地产税就是为了调控房价，所以这个东西就会让多套房产生担忧或者是抛压，或者说怎样，我觉得还是需要观察或者说等这个东西大概已经有一个雏形之前中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮，也一再的强调，房地产税的征收并不是为了“打土豪分田”，而是为了提高房子的利用效率，大家千万不要把房地产税看作是持有多套物业的枷锁。中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任&陈淮我们得整明白这个税不是为了剥夺而建立的，首先是你的所有权，政府在调剂资源配置上的一种税收行为，它首先是推动，不让这个房子闲着，不是不让你买房子，买好房子，买大房子，你住行，只要你交得起税，多大都成。但是你如果闲着，那么很多资源的利用效率就大大降低了，所以我也和田老师有一个商榷，不是不鼓励人们买第二、第三、第四套房子，如果都不买第二、第三、第四套房子，租赁市场从何而来？很多媒体把房地产税解释为“打土豪分田，这回好了，全中国的房重分一回，那婚都能重结一回，绝无此理，它不是把富人的房子想办法没收一回，分给穷人，没这个意思，仍然鼓励人们累积私人资产，和更快、更多的累积私人资产，但是你不能闲着，这房子闲着，就是全社会资源利用效率的降低，那么就有一条和租赁市场相关的，租出去一定会有和房地产税持有环节的税种相配套的另外的税，鼓励人们把房子租出去，而不是闲着，比如综合税率，租房子以后你的营业税、个人所得税、房产税，很多综合起来交易，因为租赁市场的发育是和三个必不可少，第一，它和实际居住需求最接近，很少有人租了房子再做二房东的，它和实际需求最接近；第二，和穷人的需求最接近，包括年轻人，25到35岁结婚娶媳妇儿，可能35到45才买得起房，有过渡性需求；第三，租赁市场最能满足市场经济下要素流动的要求。刚才田老师说美国人租房子，很多美国人租房子住，是因为他在纽约有房子住，但他住在加州，他在加州工作，纽约的房子他是房东，在加利福尼亚是租客，是这样，人的就业、职业、工作，要素经常是会流动的，这最能满足要素流动性和重新优化配置的要求，所以一定要有一个庞大、强有力的租赁市场。那么，房产税不应当成为房子这种资源提高效率的阻滞，不应当成为它完善发育的工具，也不应当成为让老百姓越来越多持有资产的一种绳索、枷锁，这个咱们务必闹清楚，所以我想也别怕，听了有房产税就不敢买，将来谁有第二、第三套，就没收，我看这种说法在中国这种农民社会主义思想很普及的地方比较盛行。特作以上纠正，谢谢。正如上述所言，即使我们就不去探讨这立法的时间得有多长，房地产税出台的条件有多不充分，就单单说这个被大家认为的让“刚需者笑投机者愁“的初衷，本身就有很大的问题，不能说，之前买过多套房的买家在楼市的黄金十年赚了钱了，现在就反过来在收他的房产税，那之前国家除了房地产税之外，收的契税、个人所得税等等的一大堆税又算怎么回事呢？探讨这个问题，我们真的不能抱着仇富的思想啊！
我们买房签约，要缴交易价格3％的“契税”，契税是说，政府提供合同备案等服务要收取费用，但不论房子总价高低，这个服务成本是一样的，如果每宗合同收取几十元的定额，那是名至实归的契税，如果按房价的一定比例收取，那实质上就是趸（dun）交的房产税！此外，你卖房，要缴交易价格1％的“个人所得税”，证未满五年者还要缴交易价格5.6％的“营业税”，也都是趸交的房产税。期交与趸交，其实就是分期付款与一次性付款之别而已，所以，若每年再征收房产税，那么无疑就是重复征税。另外，我们买入的商品住房，付出房价的30％-50％为土地出让金，这本质上是我们为了获得土地70年使用权而趸交的地租，收租者是地方政府。政府强制垄断了土地一级市场的供给，其出让土地的逻辑是垄断租金最大化，是应收尽收。如果每年还要按核定房价的一定比例缴纳房产税，那等于政府又重复收取一遍地租，仅仅70年土地使用权，却要收上两遍租金妥当吗？这里的逻辑是说，要开征期交的房产税，就应该对目前趸交的各种实质房产税、地租做一番清理。说了这么多，就是想告诉大家，不要去太过忧心房地产税出台的时间表，和效果，一个不合理、不公平的政策，是很难有出台的温床的，那些鼓吹房地产税出台后，立马降房价，打压投机的报道，大家看看就好。
本文来源：广东电视台
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房产税应该谁来交?合同规定谁交就谁交吗 合理吗
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徐冰：必须对房产税的合法性斤斤计较
　　■本报评论员 徐冰
　　重庆、上海于今年隆重试点的房产税，终于招致了来自行政部门的质疑。据《财新网》报道，有关部门透露，今年将不扩大房产税的试点城市。同时，由于现在试点的方案与财政部、国税总局按评估值征税的想法有较大差异，很可能在征税体制上出现问题，使得房产税的试点推广存在现实难度。这种认识反映了基于现实的合理性。而尤为重要的是，在相关报道中，我们第一次获悉了来自行政主管部门的对于房产税试点法律依据的不同声音。
　　应该说，房产税的计税方式争议，还仅是技术层面的分歧；而其法律依据上的不同看法，则是现行试点方案的合法性悬疑。在相关报道中我们惊讶地得知，重庆、上海试点的房产税，”其依据是‘国务院第136次常务会议有关精神’，但国务院并未发布文件“。无须讳言，法律合法性存在问题，是一个税种的致命要害。”税收法定“，是不言而喻的征税基本要件，舍此，依法行政、依法治国完全只是口惠而实不至的法治幻觉。
　　重庆、上海试点的房产税，从拟议到推出，一直就伴随着合法性的质疑。公共舆论大量的争议，原本以为房产税试点的依据是1986年国务院颁布的《房产税暂行条例》。按照该暂行条例，重庆、上海的试点方案均明显超出授权，将房产税征收范围由经营用房，扩大到了自住房，且在计税方法上做了根本改变。《财新网》报道的最大警醒，就在于让人们沮丧地意识到，此前所有的争议大都偏离了目标。重庆、上海试点的房产税，其依据是”国务院第136次常务会议有关精神“，绝不是什么1986年的那个暂行条例，而”国务院第136次常务会议有关精神“究竟为何？至今却也语焉不详。
　　这实在让人喟叹，究竟要怪自己学习文件不细致呢，还是服膺”法律创新“抑或”挑战法律“的勇气？
　　重庆、上海正在试点的房产税，完全是一个”新税“而不是什么暂行条例授权的”旧税“，这使其从根本上存在重大的”税收法定“的合法性问题。该问题不从根本上解决，房产税试点将注定成为历史笑话和中国公众的悲剧。房产税的试点，在房价高涨且得不到有效遏制的情况下，获得了一定的社会基础。但存在一定基础显然也绝不意味着就可以模糊甚至绕过程序正义。而在上海、重庆的房产税已经试点的情况下，当前必须要追问，其所依据的”国务院第136次常务会议有关精神“，究竟是如何表述的――这是判断其合法性与否的唯一要件。
　　至今，房产税试点的目的究竟为何也依然是本糊涂账。寄望其降低房价？但试点效果并不明显。希望其为地方政府寻找到稳定的财税来源，以替代土地财政？这种想法幼稚得可笑。以地生财的机制不改变，房产税如何体现其”替代“？旧的不去新的又来，燃油税的殷鉴就在眼前，这种思路下的房产税，只不过是地方财政的又一”开源“。
　　暂不奢谈什么”无代表不纳税“，即便在有代表的体制下，纳税也要纳得明明白白。目前的房产税试点，合法性存疑、目的性存疑，其暂时无法扩大到全国绝对是公众的万幸。必须要明确，房产税扩容遇阻，就根本来说，绝不应该是计税方式这样的技术原因。
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