【厚泽金融】到底该不该在一线城市买房&以北京为例
有一个朋友最近在买房的问题上很纠结，打电话问了我几次，到底该不该在北京买房。我说，这个事要看你自己的具体需求和想法，每个人的情况不一样。他说，怎么不一样啊，还不是为了方便在北京住。假如你手头空余二三百万，想买一套2居或者3居，首付30%—50%，你会不会买？我问，你想买哪一个地段。三环到四环之间的就可以，他说。
北京三环到四环的平均房价已经破了5万，今年接近6万，估计破6万也是早晚的事情。如果按均价6万计算，买一套80平米的二居室，要480万人民币。值不值？该不该现在买？咱现在就一起来算算账。
假定你在北京要住30年。
如果不买房，只租房，30年后你的财富咋样？
北京3环到4环之间的房子，租一套像样一点的120平米左右的房子，现在大约在1万元人民币左右。北京过去10年房租的年均增长大约在3%左右，按这个比率，30年后租金大致翻一番。
你不买房，省下480万元做最保守的理财，金融机构保底的理财投资回报至少年化7%，一年就是33.6万元，减掉12万元租金，不买房子一年净赚21.6万元。如果你真的这样选择，第二年你的账户上现金余额是501.6万元人民币（480+21.6），你再用这个钱投资理财，第三年开始你账户上的钱变成524万元（501
501X7%—12）。依这个复利模式计算下去，到第三十年底的时候，你账户上的存款大约是3600万元，再减掉租金上涨的部分，你的实际存款不会少于3400万元人民币。
如果北京30年内房价再涨3倍，3、4环之间的房子均价20万一平米，买80平米一套需要1600万。你买一套80平米的新房子，还可以剩下1800万现金。
按照这个算法，显然不买房租房的方式合算。
如果房价疯涨，不买房，30年后是亏是赚？
但是，这个算法没有考虑通货膨胀的因素，如果考虑到年均两位数的货币发行增长以及由此带来的通货膨胀，北京的房价涨幅可能远远大于10年翻一番，30年翻三番的速度。可怕的实际情况是，中国过去10年里货币发行量年均增长在17%左右，同期北京房价在过去十年里翻了7倍。
任志强认为，北京的房价还要涨10年才能停滞。假定这个看法是正确的，那么30年里北京的房价有可能再翻七番，原先3、4环之间的房产均价将达到42万人民币一平米，一套80平米的房子30年后需要3320万人民币。如果那时你要买房子，加上交易佣金和税收等额外费用，实际买房支出应该大于3400万。
这样算下来，还是现在买房合算。
如果房子均价42万一平，谁能买的起房子？
北京过去10年房价涨了7倍，但人均收入只涨了3倍。所以，大部分买房子的是有钱一族，租房子的是工薪一族。大部分有钱人买房子，不是出于居住的需求，而是投资的需求，他们买房子的动机是因为房子还会疯涨，并不是仅仅因为租金收入。
如果要让工薪族也能买得起房子，他们的收入至少需要涨10倍以上。也就是说，现在月薪一万的人，30年后月工资需要达到10万以上。一个月薪4000元的蓝领工人，30年后月薪是40000万元人民币。
即便是这样，一平米42万的房子也不是普通工薪阶层能够负担。那时他们会在北京的6环之外，寻求购买均价在20万一平米的小房子。当房子涨到42万一平米的时候，只会有更少的人才买得起。但是因为中国人口基数大，再小比例的有钱人也会是一个大的绝对值，而北京是中国的政治、文化和经济中心，出现100万一平米的房子也不奇怪。
但话说回来，如果是这样，中国将是一个历史上超级两极分化的国家，这样的社会如果持续发展下去，真的不好说。
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以北京为例,我们到底该不该在一线城市买房
　　有一个朋友最近在买房的问题上很纠结，打电话问了我几次，到底该不该在北京买房。我说，这个事要看你自己的具体需求和想法，每个人的情况不一样。他说，怎么不一样啊，还不是为了方便在北京住。假如你手头空余二三百万，想买一套2居或者3居，首付30%—50%，你会不会买？我问，你想买哪一个地段。三环到四环之间的就可以，他说。
　　北京三环到四环的平均房价已经破了5万，今年接近6万，估计破6万也是早晚的事情。如果按均价6万计算，买一套80平米的二居室，要480万人民币。值不值？该不该现在买？咱现在就一起来算算账。
　　假定你在北京要住30年。
　　如果不买房，只租房，30年后你的财富咋样？
　　北京3环到4环之间的房子，租一套像样一点的120平米左右的房子，现在大约在1万元人民币左右。北京过去10年房租的年均增长大约在3%左右，按这个比率，30年后租金大致翻一番。
　　你不买房，省下480万元做最保守的理财，金融机构保底的理财投资回报至少年化7%，一年就是33.6万元，减掉12万元租金，不买房子一年净赚21.6万元。如果你真的这样选择，第二年你的账户上现金余额是501.6万元人民币（480+21.6），你再用这个钱投资理财，第三年开始你账户上的钱变成524万元（501 + 501X7%—12）。依这个复利模式计算下去，到第三十年底的时候，你账户上的存款大约是3600万元，再减掉租金上涨的部分，你的实际存款不会少于3400万元人民币。
　　如果北京30年内房价再涨3倍，3、4环之间的房子均价20万一平米，买80平米一套需要1600万。你买一套80平米的新房子，还可以剩下1800万现金。
　　按照这个算法，显然不买房租房的方式合算。
　　如果房价疯涨，不买房，30年后是亏是赚？
　　但是，这个算法没有考虑通货膨胀的因素，如果考虑到年均两位数的货币发行增长以及由此带来的通货膨胀，北京的房价涨幅可能远远大于10年翻一番，30年翻三番的速度。可怕的实际情况是，中国过去10年里货币发行量年均增长在17%左右，同期北京房价在过去十年里翻了7倍。
　　任志强认为，北京的房价还要涨10年才能停滞。假定这个看法是正确的，那么30年里北京的房价有可能再翻七番，原先3、4环之间的房产均价将达到42万人民币一平米，一套80平米的房子30年后需要3320万人民币。如果那时你要买房子，加上交易佣金和税收等额外费用，实际买房支出应该大于3400万。
　　这样算下来，还是现在买房合算。
　　如果房子均价42万一平，谁能买的起房子？
　　北京过去10年房价涨了7倍，但人均收入只涨了3倍。所以，大部分买房子的是有钱一族，租房子的是工薪一族。大部分有钱人买房子，不是出于居住的需求，而是投资的需求，他们买房子的动机是因为房子还会疯涨，并不是仅仅因为租金收入。
　　如果要让工薪族也能买得起房子，他们的收入至少需要涨10倍以上。也就是说，现在月薪一万的人，30年后月工资需要达到10万以上。一个月薪4000元的蓝领工人，30年后月薪是40000万元人民币。
　　即便是这样，一平米42万的房子也不是普通工薪阶层能够负担。那时他们会在北京的6环之外，寻求购买均价在20万一平米的小房子。当房子涨到42万一平米的时候，只会有更少的人才买得起。但是因为中国人口基数大，再小比例的有钱人也会是一个大的绝对值，而北京是中国的政治、文化和经济中心，出现100万一平米的房子也不奇怪。
　　但话说回来，如果是这样，中国将是一个历史上超级两极分化的国家，这样的社会如果持续发展下去，真的不好说。
　　 为什么房价高、租金低？
　　目前北上广深，包括其它一线城市，都是一个模式：房价高、租金低。从经济学上看，房价和租金之间有一定的比率关系，一般用房价租金比来表示。房价租金比是指每平方米的房价与每平方米的月租金之间的比值，它反映了房屋以出租方式取得的投资回报。一般而言，要满足5%到6%的最低投资回报，房价租金比值应该是在196—232之间。从历史经验上看，如果一个地区的房价的租金比超过300，说明该区域的房价高估，房地产泡沫比较严重，如果这个数值低于200，则说明该区域房地产投资潜力较大。
　　美国洛杉矶地区2015年的平均房价租金比大约是在250左右，而中国上海2015年的平均房价租金超过了700，北京则超过了500，深圳超过了800。为什么中国会出现高房价和低租金并行的现象？因为租金多少是由工薪阶层的收入水平决定的，而房价高低并不由工薪阶层的收入水平决定，而主要由富有阶层的投资愿望决定。目前，中国国内房地产的价格并不主要由普通人群的居住刚性需求驱动，而是主要由有钱阶级的投资和投机偏好驱动。房地产的价格上涨并不主要由普通老百姓收入上涨而引起买房需求带动，而是由有钱阶层对房价上涨持续看好的预期下带动他们的投资和炒房需求。只要这个预期还在，没有被逆转，中国一线城市的房价就仍有可能持续上升。而租金水平将始终处在低迷的状态，除非收入两极分化大幅度减少，普通老百姓的实际收入像货币增长那样保持两位数的高速。随着房产供应量的增加，租金水平有可能出现绝对值上的下降，产生房价走高，而租金走低的社会怪相。
　　为什么？
　　少数人越来越有钱，多数人越来越没钱。
房价到底高不高？
　　房价到底高不高？
　　这要看对谁而言，对潘石屹、任志强等大佬来说，每平米6万不贵，但对一般工薪族来说，每平米3万就已经很高了。除了因人而异之外，衡量一个社会和地区房价高低的基本工具，就是看房价收入比，就是用平均房价和平均收入的比值来比较衡量。
　　香港的房价收入比是全球最高的地区之一，达到15.6倍，纽约差不多10倍左右，伦敦在12倍上下，日本东京只有8倍，而中国的北上广深都大大超过了香港的水平，其中深圳最高，达到了28倍。
　　房价收入比超过多少倍是泡沫？
　　根据国泰君安证券今年的一份研究报告，2015年中国一线城市相对房价（房价收入比）超过了1991年前后的日本东京，略低于1997年时期的香港。众所周知，1991年前后是日本房地产泡沫最大时期，而1997年是香港房价泡沫时期，日本东京和香港都在随后几年出现了房价大幅下跌。
　　显然，相对于收入来说，中国房价普遍存在着较大的泡沫。
　　 房价越高，交通越挤
　　上下班时间挤地铁，这是北京的特色之一，而且相比较10年之前，北京上下班时间地铁的拥挤程度有增无减。
　　为什么北京地铁上下班越来越挤？因为工薪族住的地方离市中心越来越远，他们上下班的路程和时间越来越长。听说住在燕郊的打工者很多人早上4、5点钟起床，因为没有地铁，所以必须尽早到公共汽车站排队到城里上班。
　　城里的房价越高，工薪族只能越住离城里越远，城里的交通也必然越来越挤。此外，当普通消费者被高房价赶到郊区去居住生活后，城里的商业形态开始恶化，大众消费者越来越少，消费场所就越来越倾向为少数有钱人服务，渐渐地商业开始精英化，这注定了城里的商业中心开始走向衰败。
　　高房价真正的杀手作用是在于它全面提高了劳动成本，扼杀了市场竞争力。90年代泰国的劳动力成本是中国的5.4倍，而现在我们中国的劳动力成本比泰国的高出将近30%，印尼在90年代其劳动力成本是我们中国的两倍，而现在我们的劳动力成本是印尼的三倍。
劳动力成本高，也有积极的一面。劳动力成本高，这说明大家的收入高，大家的收入高，就会消费，国内的消费增长就快，但为什么我们的内需还很贫乏？因为人们收入提高中有相当大的一部分要用于支付高房价——不是支付租金，就是支付买房贷款的利息。
　　高房价使日本经济衰退了30年，高房价使香港最终失去竞争活力，如果北京继续高房价的政策，最终也很难逃脱产业空心化、人口老年化和消费局限化的境地。
　　北京房价好时光还有几年？
　　有几个专业人士判断说，北上广的房地产还有3年好时光，也就是说还能涨三年，之后就掉头向下。我以为，这是比较中肯客观的看法。也有比较激进的，或者说非常积极的看法，如任志强，认为还能涨十年。但也有比较悲观的看法，认为今年就是房价的一个历史大拐点，目前房价是历史最高点。
　　我认为，房价涨跌不是一个孤立的现象，而是经济政策和社会经济结构的一个综合结果。具体说，房价涨跌取决于政府的宏观产业政策、货币政策和人们实际的消费和投资需求。如果政府依然把房地产业当做是国民经济最重要的支柱产业，房地产依然是银行信贷的基础行业，通过房地产投资来拉动GDP增长依然是中国最现实的稳经济增长的办法，那么，在这种客观大环境下，任志强说的也许没错，北京的房价再涨十年也许没商量。反之，要继续维系房地产的泡沫不断变大，看不出有什么客观必然。
　　但未来十年北京房价还能涨7倍吗？这个我不相信。因为很简单，如果北京房价再涨7倍，工薪阶层的工资收入起码需要涨10倍。如果房价涨7倍，收入涨3倍，北京工薪阶层晚上住到河北白天到北京上班，这个模式能够维系吗？除非经济结构根本改变，除非劳动生产效率提高50%以上，不然，工薪阶层的工资水平翻三番将迫使中国基本丧失出口竞争力，掉入所谓的“中等收入陷阱”。
　　总体上看，北京的房价还有一点上涨空间，也许还有几年，二三环之间房产均价每平米10万人民币，这个水平看起来并不遥远，也不是梦想。但是，我以为，那将是未来二十年里的最高点。
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作者：佚名
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你自己在什么地方??现在南城开发挺多的,建议重点考察下!!!望京的地理位置不错,房子租售比非常高,投资的话可以去望京转转!!
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热门城市房价：2018年楼市巨变，去三四线城市买房的人醒醒吧!
不可否认，2017年中国房地产的这轮“强势去库存”史无前例。政府去杠杆，百姓加杠杆，移花接木，堪称完美。本来三四线城市可以成为中国安居乐业的最后一方净土，然而今年也跟着一线二线玩起了房价游戏。结果老大老二发现情况不妙，提前刹了车，但他俩却因为“底盘太高”，飘了起来~有些“专家”说，三四线房价飙涨的逻辑主要在于需求随着调控从一线到二线再到三四线的溢出效应。那么今年贫困县的房价翻番又怎么解释?再溢也不可能溢到贫困县吧。除非大批的年轻人选择提前回家养老。三四线城市房价飘起来后，背后接盘的却是收入不高，承受风险能力很差的老百姓。在房产研习社听了大家的故事之后，感慨颇多，所以子木决定做一期文章，帮助大家看清三四线城市房价疯狂背后的本质，在三四线城市置业有一个更好的选择。一奇怪的房价大家有没有发现，2017年后中国三四线的房价很奇怪。就是房价先涨起来，然后才有了交易量。这也就是说，房子在交易量低迷的情况下，房价竟然暴涨了。这完全不符合“供需关系”的市场经济规律。其实换个层面也很好解释，因为中国房地产市场并不能称作是真正意义的完全交易市场。就像之前有人问任老，中国的房价会暴跌吗?任老说:“在中国，不让你买房，也不让你卖房，都不让你交易了，还跌个屁啊，别的国家做不到，我们就可以。”所以三四线房价疯涨的起因是庄家故意把价格抬高，制造上涨预期吸引散户入场，然后击鼓传花，一棒接一棒的传下去。至于用什么手段拉高的，很简单，棚改。这里，大家要留意一个词，叫做“棚改货币化安置”。以往，政府拆掉棚户区，会给你换一套安置房，这叫“实物安置”;而现在，都流行给你一笔补偿款，你自个儿拿去买房吧。货币化安置的比例，在一二线城市中大约只有20%，但在三四线城市已高达80%。至于今年房价飙升的典型三线城市芜湖，“货币化安置”的比例是100%!这笔钱可不是个小数字，那么政府从哪搞到这么多钱?这背后，又有央妈的贡献。在2014年年底的时候，央妈大笔一挥，在国开行等金融机构中，搞出了一个叫PSL的东西来帮地方政府推进棚改。PSL，中文名应该叫“抵押补充贷款”。你别管他名字有多洋气，实质就是一种期限长、利率低的贷款。大家都知道，影响房价的短期因素，其实是货币。如今央妈正在不断收紧货币，但是通过这个PSL，依然可以给地产市场送钱。这钱有多少?子木查了下，截止 2016年末，央行PSL余额为20526亿。换句话说，两年来，央行为房地产市场定向放水2万亿，而且主要都流向了三四线城市。然后你就看到，在一二线城市普遍限购、限贷、限售、限价，资金锁死的同时，三四线城市的房价水位渐渐抬高，领涨了今年楼市的下半场。其中涨得最多的三四线城市所在的省份是山东，例如威海、胶州、潍坊、临沂等城市。原因也很简单。因为山东省已经连续3年，蝉联棚户区改造任务的全国冠军了。记得在当初7，8月份，三四线城市涨势最猛的时候，有位粉丝咨询我说:“保定的房价已经涨到2万了，再不买可能还会涨，就再也没有机会上车了!”我当时送给他一句话，“保定，作为一个工业起家的城市，现在还在环保大潮中风雨摇摆，凭什么支撑这么高的房价?凭爱吗?”二满满的爱可能这份爱，只有三四线城市的人才能真正的体会到。“棚改货币化安置”自启动以来，仿佛一夜之间很多人都成为了被亲戚羡慕的拆迁户。但实际上是，有些三四线城市的拆迁户可真笑不出来。再拿保定举例子，保定旁边有一个清苑县(现保定清苑区)，经过这轮大涨后，房价从7k飙升到1万左右，但是人均工资水平仅在3000左右。按照100平米的房子算，购房成本直接增加了30万，购房平均时长足足拉升了10年…是不是货币化安置补给的拆迁费又送进去了?更令人感慨的是，有的县城农村宅基地不准建房不准翻盖。不想挪窝的老人和换不起房子的中年人只能选择城中新盖的商品房，且低楼层买不起，只能去没有电梯的高楼层。未来的生活你可以想象一下。所以表面看，拆迁完成以后，新房子都有人住了，老城区和农村改建成商业用地风景区了。城市一派新气象，人人赞不绝口。实际上，原本不打算换房的中老年人也不得已把积蓄搭进了房市，空房有了接盘侠，政府就完成了去库存的任务，业绩也就做出来了。其实所谓“棚改”，我总结的话就是:没有需求，我就硬硬给你制造出一些需求出来，好为市场去库存，而去库存又是为了赶快固定超发的货币，并且准备在全球性金融危机来临前消灭掉这些超发的货币。上面冠冕堂皇，下面竭泽而渔。那么，这份爱你能受得住吗?三为何如此疯狂?之前和朋友讨论这个话题的时候，他反驳我说:“这轮三四线上涨疯狂的程度已经远超预期，绝非只有棚改和政府拉升房价这么简单。”这话我同意。要知道在化学里面，一个公式要想快速发生反应，务必是要加入催化剂的。房产市场同理，三四线房价上涨的催化剂其实就是所谓的“有钱人”。而且这个“有钱人”分为两类，一类是“真有钱人”，另一类是“真有房人”。“真有钱人”不必多说。对于那些人均工资3，4千的三四线城市来讲，手上可以拿出钱来买房的人大部分是有些积蓄的小生意老板。随着房价上涨，这部分人把所有流动资金投进了楼市，因为对于三四线城市，投资产品少之又少，而且大涨的机会更是屈指可数。所以，话不多说，一顿买买买，至于泡不泡沫，反正生意伙伴老王买了。而“真有房人”，可以用“南京万人抢房事件”说明白，而且这里务必要提一下。(毕竟1.2万人寒风中夹着全款买房，这种事情历史上少见。)有人问，咋那么有钱呢?动不动就是500~1000万的，而且还是在限贷限购的情况下。刚需是不可能掏出这么多钱的，能出的起这么多钱的早就付首付买房了，谁还会拖到今天。这里面就要引入两个概念，第一个概念是有房人士，第二个概念是住房抵押贷款。我们知道，从01年开始，住房市场开始飞速发展，到17年已经历经了16年的时间，里面有多少人，当初只是买1~2套房，有的是为了结婚用，有的是买了改善房。但是这些房产，如今价值都上涨10~15倍，当初看起来如天文数字的贷款，如今只是毛毛雨，你能想象一个500万的房子，里面只挂了几万元的贷款吗。那么再引入第二个概念，住房抵押贷款，这批人看中了新房的套利机会，但是手里没有现金，怎么办，火速还清老房子的贷款，然后去银行做抵押，这个抵押率是多少呢，6~7成。也就是说一个500万的老房子，能贷出来300~350万元现金，贷款第一年还只需要付利息，不需要还本金。这样的房子弄2套去做抵押，那就是600-700万现金!这个时候去抢新房啊，越大越好，越大赚的越多，先押600万现金在银行卡里，然后去摇号抢房，500万的房子直接抢，只要抢到，转手就能赚100~150万，何乐而不为呢，胆子大一点1000万的房子都敢抢。其实，01年到14年买房的人，基本上都有这个能力玩这一套把戏，换句话说，在手里几乎没有现金的情况下，南京有1套房，就敢去抢300~500万的房子，有2套房，1000万的都敢去抢，完全是空手套白狼的游戏，无风险套利。这就是南京万人全款抢新房的幕后故事。总的来说，万人全款抢房，里面真正有全款的人很少，大部分都是通过抵押贷款从银行套钱出来。而这万人里，是首套刚需的不是很少，是几乎没有，大部分都是用父母甚至爷爷奶奶的身份去购买的，纯粹是炒房。这个道理同样适用于三四线城市。在房价上涨的情势下，一二线的一部分人用已有的房子去银行做抵押，然后投机在市场上购进新房卖出套利。只不过同样的把戏用错了场景，那么结果可想而知。四疯狂的结局有人说，对于大多数三四线民众来说，房价的涨跌也不重要，因为大多数都只会买一套房，在房价大周期下，你的房子涨了，其它房子也涨了，你的房子降了，其它房子也降了。我不明白，这个是什么道理。“房价涨跌，在于杠杆”。而什么叫杠杆呢?就是我看到一个东西投资一块钱，能够赚两块钱，我有一万块，能够赚两万，但我觉得这个东西发展潜力巨大，我就拿十万块钱去借了一百万，然后本来只能赚二十万的，现在就能赚两百万，听起来是不是美滋滋?但这是在上涨的情况下。杠杆增大了收益，也增大了风险，也是十万块钱，没有杠杆，亏本了你只需要亏五万块钱;因为杠杆，现在你可能要亏五十万。本金没了大不了重头再来，但突然就负债几十万对于大多数人来说还是很难接受的。就例如棚改这个事儿，以前回迁还可以保证你在原地有原来的面积可住。现在是另买新房要一万一平，而且是大套间每间一百平以上，而你的平房老屋只有二十平，每平补你八千元，你还得负债八十多万才能有个住的地方，你说你一个中老年人，月入四千，掏完棺材本还得欠人家几十万，这还怎么生活?五三四线的未来再来看中国房地产市场。截止目前为止，一二线和部分三四线任务完成的不错，去库存效果显著。年中涨起来的一部分三四线城市有些现在已经开始回落。但是还有部分三四线城市和县城还存在大量库存。所以，2018年，这些城市和县城还将继续把击鼓传花的游戏玩下去。至于是哪些城市，太多也说不完。延伸阅读 :你以为楼市已进入下半场，其实政府在下一盘很大的棋!楼市风向已变，多空已然转换，但如果你认为中国楼市已到了下半场，未来三年国内楼市低迷格局已定，那你就想得过于简单了。实际上，这盘棋局刚刚进入中场，至于下半场如何落子，高层已了然于胸，可你却还很懵懂。1让我们先从近期楼市的各项新闻说起。首先是日中央经济工作会议对于房地产的定调:加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。关于这份报告，米宅已有详细解读，可以看“中央定调了，2018，房地产要这么干!”请注意最后一句:“分清中央和地方事权，实行差别化调控。”这是在中央经济工作会议这种级别的会议上，第一次承认了地方对于当地房地产市场具有调控权。这句话非常重要，这说明，本轮调控已经到达了一个阶段，稳房价稳人心的初步成效已经收到，而面临复杂的楼市局面，一刀切的模式已不适合下一步的调控需求，下一步需要做的是因城制宜，甚至可以做到一城一制。然后呢，发生了什么情况。212月21日，在承认地方调控权的第二天，武汉市住房保障和房屋管理局就在官网公布了《武汉市房票(人才住房券)使用办法(试行)》征求意见稿的公示。并在两天之后的23号就出台了关于房票使用的正式政策。从时间点可以看出，武汉的房票政策一定是提前有所准备的，只是在等待一个合适的发布时机，这个时机就是中央对地方调控权的正式承认。在得到确认之后，武汉连一天也不愿意多等，就立刻放出了房票这一个新型试水炸弹。紧接着，郑州也出台了关于非郑户籍的购房指南，全日制本科以上学历，不用审核社保和个税，即可买房，并于元旦过后就开始执行，反应比武汉还是稍慢了一步，但是，步子却是迈得相当之大。12月24日，重庆紧跟着又一次放低了购房的门槛。大家也许会觉得奇怪，重庆不是一直不限购吗?还怎么放低?众所周知，重庆是全国唯二征收房产税的城市之一，征收对象为三无人员，即在重庆无户籍、无企业、无工作的个人，目标直指来渝炒房群体。虽然目前重庆征收房产税额度并不高，但一套一百多万的房产一年征收几千块也聊胜于无。但是在最新政策中，所有的三无人员，只要能提供重庆公司出具的工作证明或个人所得税证明免征房产税!只要直系亲属为重庆户籍的免征房产税!只要是在渝大学生免征房产税!这几项免征条款中，尤其是第一项，满足的难度不是很大，具有很大的想象空间。可以想象，其他城市不会听任武汉、郑州、重庆这样来解读政策，下一步一定会有更多的城市，在无限度放低落户政策的基础上，以更多的花样松绑政策跟进。接下来，放松限购政策的会是谁?长沙?成都?南京?西安?天津?杭州?下一步，会出现什么样的松绑政策?一切皆有可能。3高潮还在继续。12月23日，在全国住房城乡建设会议上，住建部部长王蒙徽指出:2018年，我国要抓好房地产市场分类调控，针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。划重点:第一，又一次提到了差别化调控政策，说明中央对这一政策的进一步支持;第二，在近一年严厉调控的大形势下，第一次提到了去库存的问题。并且，去库存的范围除了三四线城市之外，第一次提到了县城。这说明，在历经一年多的全民买房大运动之后，广大四五线城市和县城的房产库存量仍然是一个惊人的数字。在坚持房住不炒和长效机制的今天，在房产税预期不断加强的今天，在楼市被打压一年后终于见到成效的今天，在这一历史拐点的敏感时期，公开表示中央会支持这些地区的去库存工作，这是一个非常值得玩味的信号。那么，接下来，可以预见的是，2018年，三四五线城市的调控不会加强，反而会放松的可能性很大。这些三四五线城市和县城本身就没有限购限售，又该如何放松?大概率会以降低首付和贷款利率打折等方式来进行。4那么，照目前的势头来看，2018的楼市会是一样怎样的景象呢?大概率事件:一线的北京上海继续严格执行限购政策，加上超高房价的加持，成交量继续低迷，房价持续冰冻。深圳由于落户政策的宽松和内在各项势能，导致房价跃跃欲涨，多空角力，但在多军即将胜出的关键时刻，总会遭遇政策的及时打压，如近期盛传的元旦之后深圳二手房网签价与评估价将统一，直指高评高贷，导致12月深圳的二手房成交量激增。为了不从一线城市掉队，广州限购或入户政策适当调宽的可能性很大。二线城市，除了前期在抢人方面拼得很凶的武汉、郑州、成都、长沙、南京等城市外，预计会有更多的二线城市加入抢人和花样放松限购大战。这些城市有可能会包括天津、合肥、杭州、厦门、石家庄、西安等。到2018年，大家很可能会发现在2017年需要全款抢房的二线城市，购房门槛变低了，全款变按揭了，买房更容易了，可供选择的城市和房源机会都变多了。但是，2017年的盛况却不会再重现了。三四五线城市和县城，其实17年大部分三四五线城市的房价也普遍上涨了不少，但更多是在多年不涨的基础上，基于多年的货币增发产生的补涨，不存在太多的价格泡沫。但即使有所上涨，和一二线城市的全民抢房大战比起来仍然不值一提，三四五线更多是基于本地人的购买，库存消化量有限。库存形势仍然严峻，地方财政仍然吃紧。在这种大前提下，三四五线的楼市在2018年大概率以宽松政策为主，中央会给出这些城市的地方政府充分的政策自主权，预计到明年，我们会看到三四五线城市出台各式各样的楼市刺激政策，包括首付降低，贷款利率打折，降低交易环节税等。至于效果，就因人因城而宜了。5到这里，一盘大棋已经下到了中场，下半场的棋局走位已经呈现。2018年，政府仍会严控楼市，但这个严控更多针对的是一线城市，二线会适当地留出口子，给其一定的政策腾挪余地，部分库存较多的三四五线则会放开，甚至给出足够的政策支持。最终的目的是驱逐资金去三四五线，二线仍给留出吸纳资金和人口的空间，至于谁能得到更多的资金和人口，就看大家各自的本事了。未来两年会是一个诸侯乱战的年代，允许出现适度的争和乱，谁的胆子大，谁对中央的政策意图领会的越到位，谁就能抢先一步得到更多资源。但是，最终到了一定的阶段，一切仍要中央说了算。不出意外，房产税在未来两年仍会不时提及，但是会持续强化城市的差异化征收，为资金最终流入三四线城市铺路。而所有的这一切，最终的目的都是为了平衡全国的资源和资金，让资金不再进一步向大城市无限制地聚集，让更多的强二线城市胜出并崛起，同时希望通过政策引导资金向三四线城市逆向流动。这一盘大棋，无论终盘如何，都要为决策者的大智慧鼓掌。2018年，让我们拭目以待。
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