买卖二手房要警惕六大“陷阱” 看看都哪些
河南法制报郭跃华
□记者郭跃华核心提示：房价快速上涨，售房者突然“反水”，要涨价或者干脆不卖了；为了少交税或者多贷款，做“阴阳”合同，发生纠纷后闹上法庭；好不容易买到了二手房，售房者却拒绝迁出户口，落户遭遇“卡壳”；房产交易中，共有人不知情，购房者钱房两空；商业用房或者房改房，需多缴税或补交费用，购房者事先不知情很容易产生纠纷。近几个月来，省会郑州二手房房价不断攀升，二手房交易量快速增长，同时，二手房违约纠纷也呈上升趋势。记者通过法院的真实案例，梳理出二手房交易需要警惕的六大“陷阱”，提醒广大市民购买二手房时要警惕被“坑”，防止出现不必要的纠纷和官司。陷阱一售房者“反水”涨价，打官司维权近几个月来，郑州市二手房价格节节攀高，在已经签订二手房买卖协议的情况下，一些二手房售房者出现“反水”，要么涨价，要么干脆不卖房了。7月31日，郑州市民王先生与售房者签订了二手房买卖协议，约定131平方米的房子总价165万元。8月5日王先生支付了90万元首付款，其中有45万元支付给售房者作为解押款。在等待解押后过户时，售房者反悔了。王先生了解到，其所购买小区同样面积和户型的房子涨价到190万元，预计还会继续上涨。还好，王先生与售房者签订的协议中约定了日息万分之五的违约金和定金双倍返还罚则。王先生咨询律师后，将售房者诉至法院，要求卖家赔偿双倍定金20万元，并继续履行合同，或者赔偿违约金加上实际损失之后解除合同。“售房者需要赔偿我差不多50万左右，现有证据对我十分有利。”王先生说，目前，他的官司正在走正常的诉讼程序。提醒：可依法要求继续履行合同河南新动力律师事务所律师朱广晓说，房屋买卖合同对买卖双方都具有法律约束力，售房者反悔拒绝卖房，将承担违约带来的法律后果。“在房价大涨的情况下，即使违约的售房者支付双倍定金也不足以解除合同。”朱广晓说，售房者反悔后，买家不仅可以要求赔偿违约金，还可以要求赔偿房价过快上涨带来的实际损失。签订合同是为了履行而不是为了违约，法律会严惩不诚信的售房者，买家完全可以走法律程序，维护自己的合法权益。陷阱二为多贷款虚报房价，两个价格引纠纷同一套房产有两个合同，两个价格，到底该按哪个合同来执行呢？因签订“阴阳”合同，购房者韩先生与汪先生最终闹上了法庭。日，韩先生的父亲与江先生以及中介公司之间签订了一份《房屋买卖合同》。江先生将位于郑州市石化路上某房屋出售给韩先生，成交总价位40万元。双方约定在合同签订之日起60个工作日内，共同到房管局立契并办理房屋过户及相关手续。韩先生与江先生在房管局签订的《郑州市存量房买卖合同》显示，房屋交易价格为48万元。原来，韩先生为了多贷款，在中介协调下，故意提高了房子的交易价格。但是，房东江先生也因此要求韩先生按照48万元的价格支付房款，双方发生纠纷导致手续一直无法进行。江先生将韩先生诉至法院，一审法院没有支持江先生的诉讼请求，江先生不服，提起上诉。日，郑州市中级人民法院作出二审判决，判决书中认定，韩先生与江先生的房屋买卖关系，应以日签订的《房屋买卖合同》为准。江先生请求按照48万元交易的请求没有事实依据。提醒：“阴阳”合同避税风险很大一些购房者为了避税或者多贷款，签订“阴阳”合同，故意“做低房价”或者“做高房价”，这样会大大增加交易风险。河南帅法律师事务所律师苗杰说，“做低房价”实际上是一种逃税行为，触犯相关法律法规，如果被税务机关发现，会追缴税款，而且要处以税款5倍以下的罚款。签订“阴阳”合同，很容易造成纠纷，售房者可能面临无法及时收到全额房款的风险。对于购房者而言，可能会降低其贷款的可贷额度，加大购房者的风险。苗杰说，“阴阳”合同中，“阴”合同签署时间一般早于“阳”合同，“阳”合同中的条款若与“阴”合同的条款约定的价格不一致时，应当以“阴”合同约定的价格为准。陷阱三未经共有人同意卖房，合同被判无效日，袁女士花28万元购买的房子，被二审法院判决购房协议无效，袁女士不得不面对钱房两空的局面。日，袁女士购买了田女士位于沁阳市商埠大街的某房产，并按约支付了房款28万元，于同年11月21日办理了房屋过户登记手续。令袁女士万万没有想到的是，田女士的卖房产行为，并没有经过其丈夫吴先生的同意。吴先生将田女士和袁女士告到了法院。在办理房产过户登记时，田女士出具了民政局无婚姻登记记录证明，且房屋登记为田女士单独所有，因此，双方才得以办理房产过户后续。吴先生为维护自己的合法权益，将田女士和袁女士诉至法院。吴先生委托评估公司对涉案房产进行评估，经过测算，房子市场价值为37万元。袁女士认为，其让田女士提供了民政部门的未婚证明，已尽到了必要的合理注意义务，另外购房价格与实际房价差距并不大，符合善意取得。经过一审和二审，法院认为，田女士在未经吴先生同意的情况下，作为已婚者从民政机关取得无婚姻登记记录证明，并擅自处分共有房产，主观上存在恶意。而袁女士应当意识到房屋价格明显低于同类商品房价格，因此不构成善意取得。法院判决田女士与袁女士签订的购房协议无效。提醒：要搞清售房者资质明晰房屋产权朱广晓说，现实中，一些售房者并非房屋的所有权人，或者只是房屋所有权人之一，其无权出售房屋。因此，购房者一定要对售房者的信息进行核实。购房者还应该核实清楚购买的房屋是否有抵押、是否被法院查封等。如果所购二手房有租客，还要了解租期还剩多久，租客是否享有优先购买权。陷阱四房改房需补交费用，不履约被诉贾先生在郑州市金水区购买了一套二手房，与孔先生签订了购房协议。合同在履行过程中，贾先生发现所购的房屋系房改房，如果购买该房，需要向房管部门补交费用。贾先生决定不再履行合同。各方就2.1万元定金、1000元代办费、8000元佣金发生纠纷，诉至法院。法院经审理认为，贾先生与孔先生签订的房屋买卖合同实际上已经解除。中介公司作为居间方，亦为专业的房产中介机构，应当知晓并熟悉房产交易政策，但其在促成本案所涉的房屋买卖合同成立的过程中，未如实向贾先生讲明有关情况，未尽到相应的居间义务，具有一定过错。最后，法院判决中介公司将定金、代办费、佣金退还给贾某。提醒：房子产权性质不同，政策也不同“购买二手房，一定要仔细认定产权性质。”苗杰律师说，二手房的产权分为商品房、已购公房、产权限制房、房改房等很多种类，而不同的种类在购买时的政策也不尽相同。苗杰提醒二手房购房者，商业用房的税率比较高，而房改房需要补交费用，这些事先不了解清楚，很容易出现纠纷。陷阱五房龄长贷款受限，为2万元定金打官司郭某因为所购二手房房龄较长，贷款年限受限而决定“退房”。郭某为了要回2万元定金，打起了官司。日，郭某等来了官司的二审结果，他并没能如愿要到定金。郭某的购房纠纷始于日，郭某和吕某与中介公司签订了房屋买卖合同。合同约定的房产位于郑州市二七区长江路上，总价款为83万元。郭某在签订合同后，支付购房定金2万元，由中介保管，作为履行本合同的担保。不久后，郭某发现其购房的房产建于2004年，按照公积金贷款规定最高只能贷款20年。在各方协商未果的情况下，吕某将中介公司诉至法院，讨要由中介保管的2万元定金。郭某以有独立请求权的第三人，参加了诉讼。郭某认为，中介公司在促成居间合同签订过程中的行为违背了如实报告义务，属于欺诈行为。郭某在委托中介公司寻找房源时，已经表明房屋应当可以满足30年的贷款条件。郭某请求撤销房屋买卖合同，要求中介公司返还其2万元定金。经过一审和二审，法院最终认为，中介公司应将2万元定金支付给吕某，而郭某要想要到自己的钱，只能另外再起诉中介公司。经过几个月的官司，郭某如果想维权，还需要继续打官司。提醒：房龄影响贷款额度和评估额度朱广晓提醒购房者，在查询房屋信息时一定要注意房龄，如果房龄太大，银行为了控制风险提供的贷款比例较低，而且最高贷款年限也会缩短，大大提高购房者的首付能力和还款能力，所以在签订购房协议时，一定要注明房子的“房龄”，以便发生矛盾和纠纷时，能够有效维护自身的合法权益。陷阱六售房者不迁户口，落户遭“卡壳”2013年3月，党女士购买了王女士位于郑州市金水区博颂路上的某房字，总价款为30万元。双方签订的《房屋买卖（居间）合同》中约定，王女士保证在房屋过户之日起180日内将该房屋名下所有户口全部迁出，逾期迁出，逾期一日承担房款总额的万分之一的违约金。房屋过户两年后，王女士的户口仍没有迁出，党女士在郑州落户遭遇“卡壳”。党女士为了维护自己的合法权益将王女士告到法院，要求王女士支付违约金6万元。王女士称并非不愿迁出户口，只是现在没有地方落户。等将来找到地方，肯定会立即将户口迁出的。法院判决显示，王女士不按照该合同约定将户口迁出，已构成违约，应支付违约金，违约金按照每日30元计算。提醒：最好提前了解落户政策二手房买卖会涉及一些后续问题，比如户口迁移、维修基金过户等。如在合同中没对这些事项进行约定，可能会发生不必要的纠纷。苗杰说，法院在审理相关案件时，不会直接判决售房者迁移户口，因为户口迁移是公安机关户籍管理的职权，不属于人民法院民事案件处理的范围，只能通过打官司追究卖房人的违约责任。苗杰建议，购房者最好在签订合同前，尤其是购买的学区房时，一定要到房屋所属地的派出所查询房屋内登记户口情况，并咨询户口迁移相关问题。
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想必大家都知道，二手房与新房有很大的区别，并且它有自身独特的特性。不管是购买前的挑选还是购买后的房产证办理，它都会比新房复杂的许多，同时这也容易让许多购房者陷入一些陷阱，造成财产以及其他的一些损失。那二手房购买要注意什么呢？二手房购买有哪些陷阱呢？今天小编就来和大家讲解一下二手房购买的相关知识，一起来了解下吧！
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二手房购买二手房购买注意事项
1、真假房东陷阱
有些二手房各方面条件确实不错，价格也比较适中，但却会出现在&房主&收完钱以后人就消失不见了。这通常讲的就是要警惕&二房东&或者&假房东&，很多人会利用这种方法骗取押金、定金甚至房款，所以我们交房款的时候还是应该多个心眼。
2、产权陷阱
由于房屋的种类多种多样，因此房屋产权也是各不相同。比如有一些房子是没有完整产权的，是不能上市进行交易的。一些人没有弄清楚房屋产权，就匆匆忙忙跟房主拍板交钱签订协议，后却发现因为各种原因无法过户，成为产权陷阱的受害者。
3、物业陷阱
如果你看中的二手房在交易前还在使用的话，那就会产生一些相关的物业费。比如水、电、煤气、网络、电话等等，而有许多人在看房验房的时候主要看房屋的质量和价格，从而会忽略了这些隐性的因素。等到过户入住后才发现这些费用都处于欠费或者停用状态，要想正常使用还必须替前面的房东把这些欠费和罚款补交上，这样消费者就多出一笔冤枉钱。
4、租户优先权陷阱
我国法律规定，房子的租户对租住的房子是有优先购买权的。而许多二手房在交易时也是位于一个出租的状态，如果二手房的交易是在租户没有声明放弃优先购买权的情况下，买主如果仅仅是跟房东谈妥，还是可能会遇到障碍的。如果租户不同意，就无法达成交易。此外，即使租户同意，交易双方签订了购房合同，办理了过户手续，买主也有义务履行原租户的租房协议。
小编的话：从总体来说，二手房确实有许多好处，如果原本的装修还可以的话，就可以即买即住，无需像期房那样漫长等待。但上述三大类的风险一定我们要核实清楚，避免以后走上维权之路。以上就是小编和大家讲解的二手房购买的相关内容了，希望可以给到你一些参考！更多相关内容，可以关注齐家资讯，后续将呈现更多精彩内容噢！
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更多回答ct_wys装修新规已经出台了，对各位业主还是特别有保障的。二手房翻新家装陷阱，主要可能就是低价的诱惑，如果能合理控制预算，确定好数量与施工项目，看看有没有隐藏项。还有一个很大的漏洞，就是水电部分的改造，水电是按实际数量计算，以最近的路线为准，不排除很多公司为了暴利，故意走远程路线。
郁妮佬道达伦特装饰温馨回复：这里业主所说的陷阱应该就是指的预算表上的数量及应该做的而设计师漏报的项目，这种情况可以在合同中约定如果出现这种漏项业主概不承担，数量上的误差最多控制在10%之内，超出部分也由装饰公司承担。可有效规避。希望能为您提供帮助。
热门问答123456789101112131415161718192021222324252627282930二手房装修的重难点在哪里？易出现陷阱吗？
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二手房装修的重难点在哪里？易出现陷阱吗？
二手房装修的重难点在哪里？易出现陷阱吗？
提问者：安曼珠| 地点：
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二手房装修对于二手房来说，很多房子面临着室内墙壁剥落，漏水漏电等安全隐患，为了新二手房的居住安全，重新装修是必不可免的。一般没有什么陷阱，和装饰公司沟通好报价和确认好所有的项目就行了
其他3条回答
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重点在于原来的基础拆除(比如原墙地砖拆除，铲墙之类的)，其余的就和平常装修同一个流程，一般是不会出现什么陷阱的，只要在装修公司把报价单看清项目就行了。
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水电改造，其它大致都差不多
回答数：18
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要说最大的难点是比装修新房麻烦，因为多一些拆的工序，当然业主要多承担一些经济上的付出