存量房时代来临,一二线城市成住房租赁主战场-北京搜狐焦点
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存量房时代来临,一二线城市成住房租赁主战场
存量房时代来临,一二线城市成住房租赁主战场
我国规模化住房租赁企业市场份额只占2%左右,而发达国家成熟市场普遍在20%~30%。中国的住房租赁人口只占全国的11.6%,远低于发达租赁市场约30%的标准。
继阿里巴巴高调进入住房租赁市场后,近日京东也拿到了进军租赁市场的入场券。
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二线城市人才争夺战背后，究竟在抢什么？
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　　文/苏宁金融研究院研究员 付一夫
　　来源：苏宁财富资讯
　　3月以来，南京频频放大招吸引人才——先是进一步放宽了人才落户门槛，允许取得研究生以上学历或年龄在40周岁以下取得本科学历的毕业生直接成为南京人，再到对外地来宁面试的每个高校毕业生一次性给予千元面试补贴。
　　值得注意的是，想方设法导流人才的并非南京一家，诸如武汉、成都、西安、长沙等城市纷纷向毕业生抛出橄榄枝，“送户口”、“送房补”、“免费租借办公区”等政策层出不穷。不经意间，越来越多的二线城市加入到人才争夺战中，并渐渐进入白热化状态。
　　人才流动的重大转向
　　一直以来，以北上广深为代表的一线城市，凭借发达的经济条件、完善的基础设施、优质的公共服务与广阔的发展空间，吸引着人才的持续流入。此外，北上广深名校云集，直接增加了高素质毕业生留在当地就业的可能性。
　　与日俱增的人才流入，直接带动了一线城市经济社会的快速崛起，而城市的发展又吸引着更大体量外来人口的进一步流入。
　　正如一枚硬币有其两面，人口的规模效应可以拉动城市经济发展，但过量的人口增长也带来了交通拥堵、房价上涨、水资源短缺等问题，这些既不利于城市的可持续发展，也让居民生活品质大打折扣。
　　为此，北上广深均将控制人口规模作为破解“大城市病”的重要途径，并在各自的“十三五”规划纲要中，明确了到2020年的常住人口控制目标：北京2300万人以内，上海2500万人以内，广州1550万人以内，深圳1480万人以内。
　　然而，2016年四个城市的人口分别达到2173万、2420万、1404.35万和1190.84万，除了深圳之外，北上广的城市人口上升空间已经十分有限（参见图1）。
　　也正因为如此，近年来，一线城市的落户门槛越来越高。以北京为例，自2014年起，北京市对高校应届毕业生的引进指标（即落户指标）逐年缩减态势明显，2015年进京指标尚且将近9000人，到2017年已降至6000人。北京市人社局更是公开表态称，将坚持“两严控一支持”引进毕业生，即按照新版城市总体规划，对落户指标实施“总量封顶”。
　　目前来看，一线城市的人口控制已经初步有了成效。2018年年初，北京与上海分别召开的国民经济运行情况新闻发布会的消息显示，2017年，京沪的常住人口双双出现下降，这在1978年以来还是首次。需要说明的是，人口的下降并不意味着北京上海的城市竞争力降低，更大程度上来讲，还是主动为之的结果。
　　既然一线城市落户政策持续收紧，让越来越多的人们才华无处安放，那么自然会流向二线城市。于是，二线城市间的“抢人大战”适时进入了人们视野。
　　抢人大战究竟在抢什么？
　　其实早在2017年，武汉、成都等许多强二线城市就已经陆续出台招才引智政策，旨在抢夺流向二线城市的优质人才。而今年，这场“抢人大战”的热度丝毫不减，反而愈演愈烈。
　　为什么突然之间，这些城市对人才趋之若鹜了呢？
　　答案便在于，人力资本在地区经济发展中的重要地位日渐突出，而各个城市也对其愈加重视——说白了，二线城市抢的不仅是人，更是高质量的人力资本。
　　所谓人力资本，是指依附人体体力和智力所具有的劳动（包括体力劳动和脑力劳动）价值总和。这一概念最早由美国著名经济学家舒尔茨提出，由此也将资本分割为两类：物质资本与人力资本。对于一个国家或地区来说，在不同的发展阶段，二者对经济增长的作用是有所差异的。在物质财富较为匮乏的发展初期，经济的增长主要依靠物质资本投入的不断增加；而当社会经济发展到一定阶段后，物质资本在经济增长中的作用相对减弱，人力资本在这一阶段对经济增长的作用不断增大。
　　作为一种“活体资本”，人力资本具有更大的增值潜力和空间，任何的工作、任何的科技创新、任何的增加经济效益的行为，都需要人的参与。
　　凭借其独有的创新性与创造性，以及对生产要素的协调作用，人能够将等量的资源转化为更多的物质财富和精神财富，因此，人力资本无疑更适合作为区域经济长期可持续发展的有力支撑。而美国等发达国家的历史经验，也佐证了这一点。
　　具体来看，人力资本至少可以从以下几方面有效促进区域经济高质量增长：
　　第一，人力资本拥有比物质资本更高的投资回报价值。众所周知，以基础设施等固定资产为代表的物质资本投资具有边际收益递减的规律，而逐渐走低的投资回报率也确实在发生，一个直观的证据便是全社会资本形成总额与固定资产投资完成额的差距越来越大（参见图2）。相比之下，通过教育、健康来投资积累人力资本，不仅可以提高劳动力质量，更能够带来以创新为核心的无形资本，而无形资本的增值幅度显然是更为广阔的。
　　第二，人力资本可以显著提高区域生产效率。一方面，人力资本可以基于自身对各种生产要素的协调来保证物质资本高效运作，进而提高产出效率并作用于经济增长；另一方面，人力资本的积累和人才素质的提高，可以大大加快新技术研发及应用的速度，进而促进生产力发展和劳动生产率提高，推动产业结构转型升级。因此，人力资本也被视为“经济增长的引擎”。
　　第三，人力资本的积累可以弥补劳动总人口数量下降的影响。在经济社会老龄化程度日趋加深时，适龄劳动人口的减少已是不可逆转。但是通过人力资本的不断积累，可以提高适龄劳动人口的劳动力质量。劳动人口愈加出色的业务水平和实践经验，可以抵消由于体力衰退而对生产效率带来的负面影响。
　　改革开放至今，我国经济总体上经历了长达近40年的要素驱动型增长，除了以基础设施投资为代表的物质资本投入外，无限供给、价格低廉的劳动力格局也带来了巨大的人口红利，成为促进我国经济持续高速增长的另一个重要因素。而今，刘易斯拐点已至，人口红利消失的同时，物质资本边际回报率下降，要素规模驱动力减弱，未来经济增长将更多依靠创新驱动，而人力资本刚好是创新的“载体”。尤其是在知识经济和全球一体化的背景下，科技进步对经济发展的促进作用越发强大，诸如大数据、云计算、物联网、人工智能等新兴技术如雨后春笋般涌现出来，这也客观上形成了国内市场上对人力资本的巨大需求。
　　当北上广深很多领域的人才趋于饱和，发展空间不再如往昔那般大时，二线城市必然不会错过如此良机。而优质的人力资本争夺，正是二线城市经济转型升级的一个重要突破口。
　　抢人战背后是二线城市的崛起
　　当人们把目光聚焦在一线城市时，也许未曾留意到二线城市也在飞速发展着。数据显示，继天津、重庆、苏州后，年，杭州、成都、武汉、南京、青岛、长沙、无锡七个城市经济总量也相继进入“万亿俱乐部”，且经济增速始终高于全国平均水平（参见图3、图4）。
　　不仅是GDP，二线城市的综合实力也在不断攀升。比如位于长三角城市群的杭州，近10年来的GDP实际增速均超过全国与上海，这背后很大因素是浙江民营企业活力的支撑。此外，杭州有阿里巴巴和网易，赶上了互联网发展的风口，依托优势产业完成了突围，特别是在G20峰会后，杭州焕发了“新一线”城市的活力，而2022年的杭州亚运会无疑又将引领城市的下一波发展。
　　再比如武汉，自2014年经济总量迈入“万亿俱乐部”后，它在中部核心、交通枢纽、科教重镇等方面的潜力正在逐步得到发挥，在2017年的《中国城市竞争力报告》中，武汉是我国唯一位列榜单前十的中西部城市。
　　也正因为如此，二线城市才有了足够的底气去争抢人才，很多二线城市对于人才的吸引力，与北上广深相比已经不遑多让。
　　猎聘发布的《2017年二季度人岗争夺战及职场流动力大数据报告》显示，2017年上半年，全国主要城市人才净流入率排名中，杭州人才净流入率（地区人才净流入率=该地区人才净流入人数/该地区人才流动总人数×100%）最高，达到11.21%，明显高出其他城市（参见图5）。与之相应的，2017年杭州市常住人口达到946.8万，比上一年增长28万，创下历史新高。
　　事实上，国家的政策也正在向二线城市倾斜。在2017年确定的“国家中心城市战略”城市名单中，除了北上广深外，杭州、成都、武汉、南京、郑州、青岛、西安等城市均位列其中。该战略不仅将上述二线城市提到了新的高度，更是充分肯定了它们对所在区域的辐射带动作用。可以预判的是，在不久的将来，随着全国各地的进一步发展，或许会有更多的二线城市崛起，这无疑比一线城市的前景更令人振奋和期待。&&
　　正如吴晓波所说：
　　“中部崛起，中部能力的提升，东南沿海向中部地区进行产业转型，在2018年将呈现非常显著的特征。来自于中部城市的企业家，不必再羡慕东部的这些企业以及投资经营环境，互联网已经把信息抹平了，高铁已经把城市与城市、区域与区域之间的距离、物流的距离和人口流动的距离压扁了。中部地区的产业优势和能力以及后发效应，在未来几年里，将成为中国经济发展非常重要的一个特征。”
　　亲爱的朋友，你的选择是哪里？
　　还有一点值得注意，如今的二线城市留人政策早已不再仅仅局限于高端技术人才，近千万的大学毕业生同样是备受青睐的对象，政策着力点也放在了毕业生最为关心的户口、住房、创业扶持等多种实际需求上，“零门槛”落户、购房租房优惠、现金补助等措施基本成为“标配”。
　　其实对于年轻人来说，城市最珍贵的东西往往就是无限的可能性。
　　近几年，“逃离北上广”的风浪曾经甚为流行，然而风平浪静后，不少年轻人还是选择“逃回北上广”。究其原因，不是生活成本更低、物质回报更实惠的小城市不好，而是年轻人无法忍受未来变化的无限可能被小城市的安稳生活日渐消磨。
　　对于二线城市来说，倘若只提供了“确定性”却没有什么“可能性”，一眼就能望到几年后甚至几十年后的生活模样，恐怕结局便会是好不容易引入的人才又流回了一线城市。
　　让人庆幸的是，今天的二线城市，硬实力与软环境日趋完善，已经能够为人才提供足够的筑梦空间，给他们提供实现梦想的可能——而这些，恰恰是对人才最强大的吸引所在。
　　年轻的朋友们，你们会选择二线城市安家立业吗？
（声明：本文仅代表作者观点，不代表新浪网立场。）
文章关键词：
苏宁金融研究院
专注研究宏观经济、消费金融
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