物业公司每年如不公布账目业主有权拒物业费吗_百度知道
物业公司每年如不公布账目业主有权拒物业费吗
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有权找物业的政府主管部门反映，责令公开审计帐目交物业费是业主的义务。现在物业公司均不是业主委员会聘请的物业公司，但业主有权监督物业费的使用情况，也可由业主委员会聘请物业公司，双方签定合同，业主不交物业费是错误的
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A物业公司是国内知名的物管公司，不久前却因查帐问题与业主发生纠纷。一些要求对物业公司的帐目进行核查，而物业公司却以“业主无权查阅：为由拒绝，导致部分业主拒交管理费。
物业管理公司的运作有其特殊性，其利润是按为业主提供服务所支出的费用总额的一定比例提取的。因此，管理费用的开支成为业主最为关心的问题。管理公司的年度收支预算批准后，监督各项费用按计划支出成为物业公司管理财务监督的一项重要内容。但是，是不是每一位业主都可以以监督财务帐目的名义检查管理公司的帐目呢？
确切地说，业主费用支付人，有财务监督的权利但此项权利并不能通过个别业主私人检查管理公司的帐目来实现。
查帐的目的是监督管理公司财务支出是否符合预算项目，有没有在支出方面弄虚作假欺骗业主的行为。作为监督方与被监督方都需要就检查结果作出权威的、有法律效力的结论，而一般的业主不具备专业的财务知识，即使是专业的财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。因此，当业主以个人身份查帐时，管理公司有权利拒绝，否则每个业主都可以滥用自己的查帐权，这样只能严重影响和干扰管理公司的正常运作。
业主如果要行使此项权利，有两条途径可以选择：
一、是私人委托会计师事务所检查；
二、是提请物业管理委员会委托专业事务所检查。只有国家法律承认的专业会计师事务所才能提供有效的审计报告以达到查帐目的，维护双方的合法权益，同时也才能真正帮助业主行使自己的合法权利。（摘自《网络》）
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。物业公司不向业主公布财务账目怎么办?_百度知道
物业公司不向业主公布财务账目怎么办?
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联系业委会，联合业主，驱逐物业公司。
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名城左岸花园业主与物业公司“杠”上了
日&&04:20:03&&&&
近来，在名城左岸花园发生了一件“怪事”，有部分业主代表先后两次在小区的“业主园地”信息栏上张贴了《致全体业主公开信》，但《公开信》每次张贴不到一个小时，就会被物业公司的人撕去。张贴《公开信》的业主们说，他们的目的是要物业公司公开物管费和公共部分收入的明细账目，交由全体业主审查。而物业公司则认为，这部分业主张贴《公开信》的行为是不合法的。为此，这些业主们和物业公司“杠”上了。
物业公司每年收入330万元
为什么年年喊亏却不公开明细账目
日前，名城左岸花园业主俞大伯打进本报维权热线反映，小区的物业公司――浙江名城物业管理有限公司左岸花园分公司（以下简称“名城物业左岸花园分公司”）不肯公布物业费和公共部分收入的明细账目，只是每年都喊亏，而小区的业委会又没有实际作为，因此，他和部分业主联名写了《致全体业主公开信》，要求物业公司公布明细账目。
昨天下午，记者来到名城左岸花园，见到了俞大伯和参与起草《公开信》的业主刘大伯、周大伯。三位业主告诉记者，左岸花园小区的物业公司进驻近五年，虽然每年都公示了财务报表，但报表上并没有任何明细说明，而且年年都亏损，但根据业主们自己算的一笔账，物业公司出租了小区的6个商铺、物业用房、西北面的公共厕所，加上车位停车费、电梯广告费、楼道多媒体广告费、广场出租费、废品收购及服务队上交的规费等费用，一年的公共收入有上百万元，再加上每年230万元的物业收入，一年的总收入近330万元。
“这330万元用到哪里去了？我们就是要求物业公司给我们看一看这笔明细账，接受一下全体业主的审核。”俞大伯说，“曾经有知情的保安向我们业主透露，每年收到的车位停车费就足够支付全体33名保安的薪酬，而且还有的多。我们小区地下车库有373个车位，地面车位360个，但每月100元的停车证却发了835张。这么算起来，物业公司一个月就有8万多的收入，而且其中还有100位业主的车是没法停进小区的，等于白交了100元。”
业主刘大伯告诉记者，前些日子，物业公司打算动用维修基金，但并未召开业主大会，只是打电话咨询了业主的意见，“他们询问时避重就轻，只问业主要不要在自行车库装防盗门，很多业主当然会说好的。我们觉得，自行车库装防盗门不该动用房子的维修基金，而且物业公司每年300多万的收入，怎么可能会没钱？因此我们贴了《公开信》，要求物业公司公布明细账目，没想到，贴一次就被他们撕一次。”
公共部分收支报表一直定期公布
业主张贴《公开信》的行为不合法
昨天下午3：30，俞大伯、周大伯和刘大伯当着记者的面，将重新打印好的三大页《致全体业主公开信》张贴到了小区的“业主园地”信息栏上。半个小时后，我们再次回到信息栏前，发现《公开信》已经被物业公司的员工撕去。
名城物业左岸花园分公司主任施进表示，根据《浙江省物业管理条例》，左岸花园的物业管理费是实施包干制收费方式，应当定期公布物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况，而物业公司也确实那么做了。“我们每半年都会定期在信息栏公示公共部分收支报表，一般至少公示十五天。”
针对俞大伯等业主提出《公开信》反复被物业公司撕毁的问题，施主任表示，如果俞大伯等业主有意见和建议，可以通过各种渠道提出，没必要张贴《公开信》，“某种程度上，俞大伯等业主的这种做法是违法的。根据杭州市《关于业主大会及筹备组组建工作指导意见》，第四条第七款里写着，‘不得以散发公开信、张贴大小字报的形式干扰业主大会和筹备组或业主委员会的正常工作’，因此，物业公司有权撕掉他们张贴的《公开信》。”
不少业主支持俞大伯
律师认为张贴《公开信》并未违法
在名城左岸花园小区，记者随机采访了数位业主，几乎所有受访业主都表示，他们认为俞大伯等业主有权发表自己的意见，也有权在小区的“业主园地”信息栏以《公开信》的形式提出自己的意见和建议。
小区18幢的业主李大伯告诉记者，俞大伯等业主上一次张贴《公开信》时，他就已经读了《公开信》的全文，认为这封公开信中所提的意见有不少还是有道理的，物业公司应该正视，“其中关于绿化问题、停车问题、账目问题的观点，我觉得都是正确的，物业公司应该采纳业主的建议，改进工作中的不当之处。我觉得，业主也应该有讲话的权利，不论他们的意见正确与否，物业公司都应该正视。如果他们的意见不正确，那么物业公司可以出来解释、消除误会。这样一贴上去就撕掉，总不太好。”
而小区45幢的业主高阿姨则表示，名城物业左岸花园分公司的负责人太难找，“业委会的主任我们更是连面都没见过，他们（指俞大伯等业主）贴《公开信》也是没办法的事。”高阿姨说，业委会的四位成员都是上班族，因此她可以理解俞大伯等人为什么要采取《公开信》的形式来提意见。
记者随后咨询了浙江援手律师事务所的潘永明律师。潘律师认为，俞大伯等业主张贴《公开信》，这种形式并不违法，只要公开信的内容没有对物业公司进行诋毁，在法律上并没有明文禁止业主在信息栏张贴《公开信》。至于物业公司公开账目的问题，除了物业公司的内部经营管理账目不用公布之外，维修基金、公共部分收入和物业费的主要用途应该向业主公示。如果业主认为物业公司的账目有问题，可以提请业委会或由几个业主一起，向法院提起诉讼。
由于俞大伯等业主和物业公司一直未能就公开账目等问题达成共识，在本报调解下，双方决定，接受社区协调。而施主任和俞大伯也分别告诉记者，小区所属的蚕花苑社区已经通知双方，近日就会开协调会。本报也将继续关注此事。
来源：每日商报&&&&作者：记者 赵依里&&&&编辑：王凤英&&&&
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第A15版：特别关注
&&&&日 星期三
停车费收入29万元,管理成本却高达56万元
中兴小区业主联名致信要求物业公开账目
“老是说亏本,我们就想了解物业到底亏在哪里？”
据忻先生估算，小区内地面地下停车位，总共能停约1300辆车
&&&&“停车费收入只有299640元,而停车管理成本却高达元,足足亏损了20多万。”在小区物业的审计报告中,这组数据引起了七旬老人忻锦帆的注意。&&&&物业亏损如此之多,却在合同到期后仍旧继续做了两年,老忻百思不得其解,最终他在小区QQ群里提起了这事,这事顿时成了小区业主们关注的焦点。□记者&叶萌茗&摄影记者&贾东流&&&&一笔糊涂账&&&&物业年年说亏,钱都用哪里了&&&&忻锦帆今年70岁,是中兴小区一名老业主,退休前曾做过会计,对数字比较敏感。&&&&老忻说,今年春节前夕,他从业委会拿到了一份对物业公司的审计报告,审计2008年至2011年这4年间里小区共用部位的收支情况。&&&&报告中,2011停车费账面收入为51万,比前两年少了10多万。老忻觉得奇怪,到小区QQ群里一打听,有业主说,2012年4月没审计前,物业自己公布的2011年停车费账面收入为299640元,其中停车管理成本为元。&&&&审计后停车费账面收入一下子从299640元变成了51万,而停车管理成本却比收入足足多了20多万,老忻有些不解。&&&&物业给出的车辆数据是:地面停车数量740辆,地下车位219辆。即便按照平均每月80元来计算,一年停车费也有92万,远超出审计报告上的51万。&&&&老忻说,目前小区有2137户,停车数量应该不止959辆。为了弄清楚小区到底多少辆车,他打印了一份小区三维地图,准备按照既定线路行走去数数。&&&&2月20日、21日凌晨,老忻先后花了四五个小时去数车,数出停在路面上的车子为1065辆,地下车位按照物业合同里的数据219辆计算,得出一个大概数据是1300辆。这样算来,一年停车费收益至少有125万左右。&&&&老忻将结果在小区业主QQ群里进行了公布,很快,这一消息引起大家的关注。&&&&有业主说,交了几十年物业费,原来一直被蒙在鼓里,还有业主提出质疑:既然物业亏损20多万,那就明细一下账目给大家看看,让大家知道钱都用到哪里去了?为何会亏损?&&&&业主联名致信,要求公开账目&&&&今年2月底,应业主们要求,老忻起草了一封致常青藤物业公司的信函,要求物业在3月15日前将历年全部停车费明细账公布,并准备好相关财务资料等待审核。&&&&3月2日,老忻将联名信函交给中兴小区业委会,由业委会主任吴良骥转交常青藤物业。&&&&“这些钱你搞不清楚,他又不告诉你用到哪里去了,老是说亏本,我做这些就是想了解你物业到底亏损在哪里了?你亏损了,降低了服务质量,我们也不希望这样。”老忻说。&&&&记者向小区保安打听到,小区停车收费说不准,过夜一般4元,包月一般每月100元,包年为每月80元,如果跟保安关系好,还可以讨价还价。&&&&●业主顾女士&&&&可以砍价的,一开始我的停车费是每月80元,后来就说50元、60元都可以。小区绿化好几年没修复了,每次跟他们提起,他们总以亏损为由拒绝修复。&&&&作为业主,是上交这笔钱的人,想知道自己钱用在哪里了?这无可厚非。物业主要是两大笔费用,一笔是保安费用,还有一笔是卫生费用,大家都是能够算清楚的,但是这笔费用其实不高的,虽然现在保安工资水涨船高,但你收进来的费用也是高的呀。&&&&●小区业委会陈主任&&&&常青藤物业早在2010年年底就已合同到期,2011年11月,小区60位业主代表投票表决,其中52票同意终止合同议案。后来因多方面因素,常青藤物业仍旧在没有合同情况下继续留在小区服务了两年。&&&&他老是说我亏本,我们就跟他讲,你既然亏本,那合同到期了,你又不肯走,天下哪里有这样的傻瓜,亏本了还继续做?&&&&物业当初公布2011年共用部位收益数据后,其实很多业主看后都认为,物业公司财务账目有些混乱。于是业主们委托我们找到一家会计师事务所,对小区自2008年到2011年这四年物业管理方面的财务收支情况进行了专业审计。&&&&我们拿到审计报告数据不是(会计师事务所)真正整出来的,而是物业公司提供的一些数据,当时在整的时候,会计师事务所来了4个人,他们(物业)也派了4个人盯着,感觉没有达到审计效果。&&&&物业表示近期会回复&&&&昨天下午,记者联系到常青藤物业公司中兴小区管理处。&&&&副经理盛吉东说,除去产权车位,小区内能进行停车收费的车辆在600-800之间,一般过夜收取4元,包月为每年1200元,包年为960元,其他大部分是临时停车。&&&&常青藤物业公司中兴小区管理处王经理说,按照宁波市物业管理条例,物业在每年3月中旬都会对上一年度相关物业经费进行公示,而且公司每年也都在审计。关于停车费审计数据遭业主质疑一事,王经理说,已经收到了业主的联名信,下一步准备整理出原始存档资料和数据,会给业委会一个回复。&&&&王经理还解释,中兴小区停车费收取情况也有点特殊:“小区里有一个502工程,产权是属于人防办的,不属于全体业主,这个也是考虑到老小区停车难问题,我们也是从人防办租用过来的,那这部分费用是要剔除的,我们要给人防办。”&&&&公共收益必须公开&&&&致诚物业管理师事务所高级物管师陈哲伟认为,小区里的公共收益,比如停车费和广告费,这些费用是必须要公开的,这个是属于全体业主共有。&&&&根据《宁波市住宅小区物业管理条例》第三十一条规定,物业服务企业实行包干制收费方式的,应当公布物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况,接受业主监督。业主委员会或者十名以上业主对物业服务企业公布的物业经费收支情况有异议的,物业服务企业应当作书面答复和说明。&&&&包干制就类似你去吃自助餐,一餐吃了多少就是多少,你管他成本多少?他就没有必要跟你公布菜价是多少,但如果你是酬金制的话,就相当于你去点菜,你饭吃好后,可以向服务员要菜单,看一下菜价是多少钱?&&&&如果物业费是包干制的话,你没有预先约定的话,这个是不可以查他的账的,但对于公共部位收益这一块,对业主公开是理所当然的。”&&&&如果业主要维护自己的权益,首先可以给物业公司发函,要求物业公司对相关质疑进行一个合理的解释,如果物业公司一直拖着,业主可以向街道反映,也可以向宁波市住建委等相关的物业主管部门反映。
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