LZ几年前通过公招进入的公务员队伍，无背景，那时大学刚毕业，毫无社会经验，考入了这个事务极其繁琐的部门。其实LZ还是过了一段虽然繁忙但相对宁静的日子。 　　重点是LZ在上班一年以后，因为年轻气盛，得罪了单位一把手，而且很多人知道这事……然后LZ就被派放到离单位很远的部门上班，然后又被调回来到最累的一个科室完全没有人愿意去那种，接着就是哪里差人没人愿意去就指你去，并且还要兼原职位的事务。这样的日子过了5年了吧，默默承受，老实干活，但无数次想辞职。 　　LZ目前娃一岁半，真心没时间陪娃，最近两个月更是每天上班从早上8点到晚上10点吧，中午没休息。娃在姥姥家，有时就在电话里喊着我哭，姥姥说有时听见楼梯上的脚步声，娃都不停叫妈妈……心酸。感觉忍不下去了呀，因为之前考有房地产估价师资格证，想说辞职了做估价师怎么样？有人知道估价师行情么？ 　　顺便说一下家庭经济状况，LZ三线城市，每月到手工资两千多（从未升职原因你们懂的），加上公积金就勉强算月入3千多吧。 　　LG之前在私企，收入和我差不多，不过最近也是半辞职状态，在筹备两家网吧，场地啊设备啊相关的营业手续什么的都准备的差不多了，预计下个月开张。 　　我是想等LG开张有收入以后，辞职，带娃到3岁上幼儿园，然后去当地的估价师事务所找工作，咋样？ 　　顺便说下这里估价师找工作目测不难，我去考试之前，找一个估价师公司出工作证明，那公司不知道我做什么工作的，连对我说，“考上了来我们公司呀”什么的。 　　家里人呢，一想到我这是公务员，稳定，就觉得辞职多可惜啊··唉！
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　　求不毒药~~~　　这种情况，求建议~！虽然强烈想要辞职，可是周围人不停地劝
　　本人估价师，行业技术含量不高，收入一般　　
　　本人估价师，行业技术含量不高，收入一般　　----------------------------　　LS快看到我，收入一般是多一般？比当地的公务员工资水平如何？（只谈工资不谈灰色收入哈，反正我现在也没灰色收入）　　另外需要经常出差吗？可以自由安排的时间多不？
　　普遍来说收入略高于公务员吧.但社会地位低，出报告还担风险.如果在大城市会时不长出差，小城市一般业务都在当地. 总体是饿不着但在走下坡的行业，比不上公务员　　
　　普遍来说收入略高于公务员吧.但社会地位低，出报告还担风险.如果在大城市会时不长出差，小城市一般业务都在当地. 总体是饿不着但在走下坡的行业，比不上公务员　　-------------------　　谢谢你。在我们这社会地位倒是不低，一般吧。　　想说现在做公务员某些行业也有风险
　　@包子锋芒 虽然我觉得到公务员队伍求安稳为主，有创业的思想的人还是跳出去，但是，你如果去弄房地产估价，我建议还是公务员队伍实在，我国的房产光看指标是分析不出来的。
　　@包子锋芒 你是女的？那还是公务员吧，安稳点，别太辛苦了自己。
　　现在开网吧有点晚了吧，网吧都在走下坡路了　　
　　你是女的？那还是公务员吧，安稳点，别太辛苦了自己。 　　-------------　　本人女，公务员却是安稳，但只是工资待遇上的安稳，心非常非常累，而且都说公务员轻松，我不知道其他职业的是忙到怎样的程度，反正是我长期加班，目前已经一个多月没有休周末了，并且一周7天大概5天晚上都在加班吧。目测今晚要到12点左右。
　　评估师最主要靠的就是灰色收入吧，大家心知肚明。我一朋友是评估师，光卖烟就能卖好几万，更别提其他了。
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房产转让时对评估报告中的评估价有什么要求？
我在北京有一套房子要卖，在房产转让时需要对房子对进行评估，那么对评估报告中的评估价有什么要求吗？
提问者：俞嘉佑| 地点：
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您好：二手房评估即是根据二手房的实际使用情况对二手房的价值做出估计的过程。评估的作用很大，特别是为贷款提供更有力的基础，亦能够让购房者放心。二手房的评估价受房龄、户型、楼层、装修、位置与地段、配套等因素的影响。一般情况下商业贷款评估值一般为房屋成交价格的85%-90%。公积金贷款房屋评估值一般为房屋成交价格的80%-85%。评估值在一定程度上影响着贷款额度。网签价格与评估值这个值谁低谁就会被当做贷款是的基数。如果评估值小于网签价格，则评估值就会作为贷款的基数。举个简单的例子 就是：客户首套，可以贷款75%，则贷款金额=评估值*75%。希望可以帮到您！实践中给房地产进行估价，主要都有什么目的呢？
提问者:热心网友
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众所周知,经济性贬值是采用成本法进行资产评估时需要考虑的重要因素之一。所谓经济性贬值,是指由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等造成的资产价值损失。如何判别委估对象是否存在经济性贬值并确定其对评估值的影响程度,需综合考虑评估项目的背景、委估对象的历史状况和现状、买卖双方主体、特殊政策影响的区域等综合因素。通过以下本所近期所做的整体资产评估案例,我们谈一下土地使用权评估中对经济性贬值的理解。项目背景:位于某省(以下简称A省)某市(以下简称B市)工业开发区内的某中外合资企业(以下简C企业),中外合资前是一家生产家用电器的集体企业,中外合资时厂址区域未划定工业开发区,B市也未出台有关征地优惠政策。因经营需要,C企业的中方股东出让部分股权给本企业的外方股东,特委托本会计师事务所对C企业的整体资产(净资产)进行评估。经中外双方要求并与本所约定,本次评估采用成本法。在对C企业进行各单项资产及负债评估时,涉及到C企业厂区内的土地使用权(以下简称该土地或土地)评估。经核实,该土地产权清晰,土地性质属出让土地,土地现状为五通一平,为C企业所有,权证齐全。我们在对该土地的重置成本进行调查时,得知该区域五通一平土地于评估基准日的重置成本为76元/平方米(依据相应的征地补偿文件及取得土地、开发土地成本资料计算得到,使用年限为50年)。但是,B市工业开发区以管委会的名义出台征地优惠政策:凡在该工业开发区内新办的企业,均可以以每平方米27元的价格向该开发区管委会购买五通一平的土地(注:土地使用年限为50年,对新办企业性质及经营期限无明确要求)。其操作过程是:该工业开发区管委会通过B市政府划拨形式取得土地(征地补偿费用由政府另行解决),经土地开发形成五通一平后卖给本开发区内新设立的企业使用。如果考虑有偿取得土地,开发区管委会取得土地并将其开发成五通一平的成本也约为76元/平方米。也就是说,B市政府出于加快当地经济发展、增加财政税收收入等考虑,通过补贴工业开发区土地开发成本的形式来招商引资,正所谓“堤内损失堤外补”。另经调查,该开发区管委会经B市人民政府授权(有文件依据),完全有权处置本开发区内的土地。那么,C企业的土地使用权评估值应以76元/平方米为计价依据还是应以27元/平方米为计价依据?本案例中,买方(指C企业的外方股东)认为,只要在该工业开发区内开办企业(因评估目的为股权转让,C企业的股东可理解为在开发区内设立企业),都可以以27元/平方米买到五通一平的土地,因此土地评估值应以27元/平方米为计价依据;土地价值由76元/平方米降为27元/平方米,是由于政府政策因素的影响使土地产生了经济性贬值。从卖方(指C企业的中方股东)角度看,由于卖方主体是企业而不是政府,如果将其取得及开发成本为76元/平方米的土地以27元/平方米的价格卖出去,这等于C企业中方股东替B市政府履行了“招商引资”的义务而得不到政府的补偿,显然不公平。我们认为,本案例中买方认为的经济性贬值并不是真正的经济性贬值。首先,政府特殊政策因素对土地价格影响的区域较小,仅限于为B市工业开发区(我国目前的评估理论对外部条件引起经济性贬值的区域界定无专门论述)。其次,土地的市价直接影响土地重置成本。要以27元/平方米的价格取得土地,卖方主体必须是政府(开发区管委会),而买方主体必须是开发区内的新办企业;因此,27元/平方米的土地价格不是公开的市场价格,而是限定了买卖双方主体特殊交易市价。再次,从重置成本的构成要素看,土地的重置成本应包含土地取得费、土地开发费、税费、资金成本、开发商合理利润等,27元/平方米的土地单价只是部分重置成本(至少不含税费、资金成本、开发商合理利润),而不是完整的重置成本。综上所述,我们认为C企业土地的重置成本应以公开的市场价76元/平方米为基础依据。因此C企业的土地不存在经济性贬值。④，为各种形式的产权变动提供整体资产的咨询评估服务。目前已为几十家企业进行了整体资产评估及其咨询服务，积累了丰富的经验。包括企业清算资产评估，企业工商注册资产作价入资评估，资产补偿评估，无形资产评估等，类型丰富多样。⑤，具备提供完备法律咨询服务的能力。北方公司现有法学硕士4名，其中具有律师资格的3名，具备提供全套法律咨询服务的能力，尤其在房地产专业法律方面具有丰富的经验，使客户的权益得到最大限度的保护。二，在公司的工作情况能在这么有实力的房地产公司实习，我们十分的高兴，这就像给与了我们一个巨大的舞台，让我们在上面有机会挥洒自己的才华，演绎自己的青春。我们也十分的珍稀这样来之不易的机会，好好的向同事们学习，增长自己的知识与经验。在北方的这一个多月，我们是慢慢的进入工作角色的，由开始的学习房地产评估报告，到成为同事们的助理，再到参与到项目中来，最后得到项目主力的位置。这些渐渐的进步是同事们给与我们的肯定，也是我们努力的结果，我们获得的不仅仅是知识，还得到了走向社会的自信。下面简单介绍一下我们小组在北方所参与的一些项目。北京地价监测是为了方便国土局对北京的地价控制和管理，在每年年末的时候，在每个地区选取一两个代表性的地点进行估价，从而掌握北京的地价分布。国土局分给北方公司6个监测点的任务，由于任务比较艰巨，这次总共有6人参加了这个项目。按照国家土地局的要求，我们分别测算出在现状容积率和现状土地开发程度条件下的楼面毛地价和地面熟地价以及在设定容积率2，土地开发程度chr(39)七通一平chr(39)条件下的楼面毛地价和地面熟地价。在5天内完成工作任务。外出考察花费了3天时间，2天用于写估价报告。外出考察的主要任务就是考察监测点以及使用市场比较法而使用比较案例的地点，做好记录和拍照工作。这次过程我们学了一些从未接触过的森林的东西，我俩都有一种体会，就是其实知识没有界限，只要你肯学，就肯定能进入到这个知识的领域中来，这对我们以后的工作生活是一个很好的启示。只要努力，你就可以得到你所想要的东西。项目四，某工厂污染扰民搬迁的评估有了前些日子圆满的完成工作的经历，领导和同事对我们也是给与了很大的信任与肯定。上几天，领导把一个项目交给我们，让我们独立去完成，就是有关北京汽车工业控股有限责任公司某一工厂污染扰民搬迁的评估，这个项目从开始的见面交涉到合约的签订我们都起到主要的作用，只是有不懂的地方就向同事们咨询，这次项目的前期经历让我们懂得了一个项目是如何谈判成功的，再过几天项目就要进入正式的评估阶段了，我们自己也十分的高兴能有机会展现自己。我们在这次项目的前期工作中我们学到的更多的是谈判技巧，学到的是社会经历。
第一问:有关抵押贷款方面是用什么方法进行评估的？答:其实用基本的成本法、市场法和收益法都可以评估的，通常用的是市场法。最合理的应该是收益法。但收益法对未来的收益的预测很复杂，并且收益率的确定，需要的信息及依据也太复杂，理论性强，实用性较困难。最简单实用的就是市场比较法。找符合要求的三个或五个可比实例与待估房地产在各影响因素上进行比较调整，最终求得待估方地产价值。第二问：报告评出的房产价格是否要减掉土地出让金?答：这要看评估报告使用者的要求，即贷款的银行如何要求。其实，使用的市场比较法求出的房地产价值是包含房屋所在宗地的价值的。如果该宗地是划拨土地，目前的法律并无禁止国有划拨土地的抵押，不过为了银行判断抵押风险，这个宗地情况及出让金状况是要在评估报告中披露提示的。如果该宗地是出让土地，就不涉及出让金问题了。第三问：房地产和店面抵押贷款，做出的评估报告是用一样的方法吗？答：首先需明确一下概念，在房地产估价中，房地产是有三种状态，一是仅指房屋建筑物，二是仅指土地，三是房地全有。店面指的是商业房地产，是指的房地产用途。你说的房地产与店面的抵押，表述概念混淆。你指的评估报告是否用一个方法，首先由于评估目的与评估条件的不同，选用的评估方法也是不相同。对于房地产估价报告，在格式上都是相同，都要遵照《房地产估价规范》中的要求来作的，但根据不同的评估目的与假设条件，报告的内容的表述重点是不相同的。抵押贷款的报告，重点是要表述，房地产产权状况，价值含义以及房地产抵押风险分析，房地产变现分析。不过，针对你提到的小县城这个问题，要看抵押银行有没有相关要求，为了提高工作效率，关于房地产抵押风险分析，房地产变现分析也可以不作。不过，作为一个房地产估价师，我给你一个小提示，关于商业房地产的租赁情况一定要在报告中披露提示。租赁问题在银行因贷款户无法还款进行诉讼执行是个大问题，因为现行法律有一句话，叫“买卖不破租”。所以一定要在报告中披露房地产的租赁状况，避免出现恶意租赁导致的执行风险。总的来说，抵押房地产的估价，把握好了，风险还是很低的，不过一定和银行进行有效沟通，了解银行的要求。不能只一味听从委托方的要求。还有房屋产权证一定要看到原件，并留存电子档案。了解房地产是否存在他项权利限制及共有人状况。估价过程不怕有问题，有问题一定要在报告中披露提示报告使用者注意。...
如果你是在评估公司做估价员，做的就是，例如某小区的老式房屋要拆迁，但是自己和银行以及开发商都不能对房子的原有价值做评估，于是他们只能请求评估公司进行帮助，而你做为一个评估员，就要到这个小区里通过周边的配套设施，房屋的质量（包括各种楼地面，地段）等许多因素，对房屋进行适当评估，然后把资料给客户，银行，和房地产商，这就是他们衡量房屋价值的一个标准。
土地估价包括宗地价格评估和城市基准地价评估。在实际评估中,经常遇到的是宗地估价。1.土地的分类。依据估价的需要,一宗土地可按用途分为居住、商业、工业、其他用地四类,每种土地的估价特点及注意事项可结合前面分别介绍的该类房地产的情况加以理解。值得注意的是,宗地估价除可选用三种基本估价方法外,还可采用假设开发法及基准地价修正法评估。2.影响宗地价格的主要因素。从评估的角度来看t对一块工地应掌握如下内容。(l)坐落位置;(2)面积大小;(3)形状;(4)周围环境;(5)土地权利状况;(6)土地利用现状;(7)规划设计要求;(8)生熟地程度;(9)地质、水文和气象条件;(10)其他。三、房地产估价的特点由于房地产及其价格构成比较复杂,决定了房地产估价业务具有许多特点,其中比较典型的特点如下:(一)房地产估价具有科学性房地产估价建立在科学的估价理论与方法的基础之上,具有科学性。虽然房地产价格受多种因素影响,构成和变化都比较复杂,难以准确地确定,但通过估价人员的长期理论研究与实践探索,总结出了房地产价格形成与变化的基本规律,这些内容构成了房地产估价的基本理论。房地产估价的基本理论包括地租理论、房地产市场的供求理论、购买者行为理论、效用价值理论、生产费用价值理论、替代原理以及收益递增递减原理、生产要素组合的均衡原理、收益与分配原理和投资理论等。在这些估价理论的基础之上,又形成了一整套系统而严谨的估价方法及评估步骤,使房地产估价有章可循。另外,在房地产估价过程中还广泛地涉及到规划、建筑、结构、低预算、法律,以及宏观经济等有关理论和知识。因此,房地产估价虽然从现象上来看,是估价人员对房地产价格所作出的推测与判断,但究其实质并不是主观臆断,而是把房地产的客观实在价值通过评估活动正确地反映出来,具有很强的客观性和科学性。(二)房地产估价的艺术性房地产估价必须遵循一套科学严谨的估价理论和方法。但又不能完全拘泥于有关的理论和方法。因为房地产价格形成的因素复杂多变,不是简单地套用某些数学公式就能够计算出来的。房地产估价在一定程度上具有艺术性,主要体现在如下几个方面:1.房地产估价人员需要有丰富的经验。房地产估价是一项专业性很强的业务,估价人员必须具备丰富的经验,才能作出准确合理的判断。准确、完整地了解和掌握估价对象离不开估价人员的经验。各类房地产都有其固有特征。向类房地产之间受各种因素的影响差异也较大。对于某一确定的待估房地产来说,土地的形状、地势、地质对价格产生影响;建筑物的结构、设备、装修以及维修保养情况直接决定着其重置价格及成新度或折!日额的数值;附近的景观、建筑密度以及某些建筑物也在程度不同地影响着该房地产的价值与价格;另外,对于某些房地产所采用的特殊的装饰、装修以及附带的某些特殊设备等的价值也需要估价人员清楚;对于公寓、单元住宅以及办公楼等,其公用设施的数量及质量、物业管理及所提供的服务水平等也程度不同地影响着其售价和租金。准确地运用各种估价方法离不开估价人员的经验。首先,对于某一确定的待估对象,究竟选用哪几种估价方法较为适宜,以哪一种估价方法为主,都需要估价人员具备类似的估价经验。其次,在运用某种估价方法评估某一房地产时,还有许多具体问题及参数需要估价师解决和确定,如运用市场比较法涉及到区域因素修正、个别因素修正等,其修正系数的确定在一定程度上是估价人员依据其经验所作出的主观判断;运用收益还原法涉及到租金或纯收益的调整与核定,出租率的确定以及还原利率的选取等;运用成本法估价时,成新度或折旧额的确定也必须具备丰富的经验。2.房地产估价需要很强的推理与判断能力。丰富的估价经验是顺利评估的前提,在经验基础上所形成的推理判断能力在一定程度上代表着估价师的水平。在房地产估价过程中,推理判断能力不仅体现为对房地产价格规律的透彻认识,有时会表现出非逻辑性,体现为估价师的超常眼力。房地产估价离不开对房地产价格变化趋势的分析。由于房地产价格是在多种因素综合作用下形成与变化的,这就要求估价师具有较强的综合分析与推理判断能力;房地产价格受区域市场影响较大,对区域市场的分析往往难以获得十分准确的数据资料,由于范围较小,一些统计规律及经验数据往往与实际情况偏差较大,需要估价师具有一定的洞察力;另外,在最终估价额的决定上以及对特殊物业,如某些特殊的商业物业,由于特殊的垄断地位所形成的超常的垄断价格,分析时也离不开估价师的判断能力,有时甚至是依靠一种直觉来作出判断。3.房地产估价需要一定的技巧。房地产估价的技巧性一方面体现在估价过程中,另一方面则体现在如何保证评估结果的权威性,保证委托人及有关当事人能够接受合理的评估结论上。在房地产估价过程中,涉及到准确核实待估房地产的权利状态,如何以最快的速度拟好估价报告,避免以后出现纠纷股些问题的处理都需要估价师掌握相应的技巧。房地产估价体现出科学性与艺术性的高度统一。正因为如此,有人将房地产估价定义为:为特定目的评估房地产的特定权益于特定时间的价值的科学与艺术。(三)房地产估价具有综合性房地产估价的综合性主要体现在如下几个方面:1.房地产估价人员需要具备综合性知识。作为一名业务优良的估价人员,除了必须…价理…法、房地产概、经营、管。以及规划、建筑结构、概预算、法律、经济等知识外,还应该熟悉各行各业,尤其是主要工业行业的生产、技术以及设备安装、工艺流程对厂房用地的要求等知识。2.评估过程涉及面较广。单纯的房地产评估包括土地和建筑物,而建筑物又包括建筑结构、建筑、装修、设备等多方面,涉及到建筑物的重置成本,以及各方面的折旧等、还要考虑土地与建筑物的配置是否均衡、目前的使用情况是否处于最有效利用状态,以及未来的增值潜力等。房地产评估有时不仅包括有形资产(实物房地产),也包括无形资产。如在评估商业大楼及写字楼时,商业信誉、商业景观以及经营管理水平等构成该房地产的无形资产,在整体资产价值评估中必须重视。大型物业如综合楼将包括许多部分,有店铺、餐厅、歌舞厅、其他娱乐场所。宾馆,写字间和住宅等,在评估时每一部分都有其特殊性。工厂评估,不仅仅包括厂房及所占用的土地,还包括围墙、道路、材料堆放场、仓库、锅炉房、绿化、各种管线以及固定在房地产上的其他构筑物等。3.房地产估价有时需要综合作业。房地产估价有时需要估价师、结构工程师,以及建筑师、规划师等协同作业。如在评估某些旧有房地产时,为了确定主体结构的新旧程度,离不开结构工程师的技术鉴定;在运用假设开发法评估待建筑上地或待开发土地的价格时,有时需要勘察设计,在此基础上才能对土地作出比较准确的估价。另外,房地产估价还具有一定的政策性。如在住宅评估时,还应考虑国家的有关政策,在评估土地的出让价格时,还应考虑出让方式及有关的产业政策。所有这些,也在一定程度上体现着房地产估价的综合性特点。
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