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宁波市中级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件疑难问题解答
作者:施周　　时间:　　 来源：宁波市中级人民法院　　浏览量：0　　
审理房屋租赁合同纠纷案件疑难问题解答
宁波市中级人民法院
1．租赁房屋未取得产权证，租赁合同是否有效？
答：除法律法规、司法解释明确规定租赁合同无效情形外，一般不应仅以租赁房屋未取得产权证而认定租赁合同无效。房屋权属证书虽系权利人依法享有房屋所有权的唯一合法凭证，但未取得产权证并不意味着“占有、使用、收益和处分”房屋的行为无效。
2．租赁期届满因承租人拒不搬迁，出租人采取断电断水等措施，出租人请求承租人支付占有使用费及赔偿其他损失的，可否支持？
答：租赁期届满承租人拒不搬迁，出租人可选择诉讼等法律途径解决纠纷。如出租人采取断电断水等措施，其请求承租人支付实际占用期间的费用可予支持，同时造成出租人其他损失的，可根据双方的过错程度判决承租人承担相应的赔偿责任。
3．承租人将所租住的公房转租，转租合同是否有效？
答：公房不同于普通的商品房，公房出租人与承租人通常存在一定的隶属关系。双方对此有约定的按约定执行，未作约定的，如出租人知道或者应当知道承租人转租，应在六个月内提出异议，未提出异议的，其以承租人未经同意转租为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，不予支持。
4．出租人未告知租赁房屋已抵押的事实，造成承租人损失的，双方当事人责任如何分担？
答：出租人将已抵押的财产出租，如出租人未将该事实告知承租人，并因此造成承租人损失的，出租人应承担相应的赔偿责任。如承租人在签订合同时应知或明知涉案房屋已被抵押仍予承租，造成相关损失的，可相应减轻出租人的责任。
5．租赁期内房屋被依法征用拆迁，承租人主张拆迁补偿费的诉请可否支持？
答：租赁合同和拆迁补偿合同对房屋拆迁补偿事项有明确约定的，从其约定。未作约定或约定不明的，根据拆迁补偿的具体情况，承租人可获得相应的赔偿。
6．房屋租赁期间，第三人对租赁房屋实施侵害行为，承租人可否向第三人主张权利？
答：承租人租赁房屋后，即对房屋享有占有、使用、收益及有限的处分权，当第三人实施的侵害行为较为严重，足以影响到承租人上述权利的行使时，承租人可要求第三人停止侵害、排除妨碍等。
7．因承租人迟延支付或不支付租金，出租人可否主张解除合同？
答：双方在租赁合同中对租金支付及合同解除条件等事项已作出约定，承租人迟延支付或不支付租金，符合约定解除条件的，出租人有权解除合同，并依法追究承租人违约责任。如未作约定的，则视其是否构成法定解除条件而定。
8.因承租人违约致租赁合同解除，合同未对违约金作出约定，如何认定出租人损失？
答：因承租人违约致合同解除，考虑到再行出租房屋尚需一定时间，出租人的损失客观存在。如合同未对违约金作出约定，出租人也无充分证据证明的，通常可参照约定租金标准考虑合理的空租期来认定出租人损失。
9.房屋租赁涉及转租的，因租赁合同解除而产生的纠纷，是否应追加次承租人为当事人？
答：因租赁合同解除而产生的纠纷，出租人未将次承租人列为当事人的，考虑到判决生效后的执行问题以及保护次承租人利益的需要，涉及租赁房屋腾退义务的，一般应追加次承租人为被告或第三人参加诉讼。
10.因租赁合同解除致次承租人不能继续承租，由此造成损失的，可向谁主张?&
答：因出租人与次承租人不存在直接的租赁合同关系，根据合同相对性原则，次承租人可请求承租人承担责任，而不能向出租人主张。
11.经出租人同意的转租合同，因转租人拖欠出租人租金，出租人要求解除合同，而次承租人要求继续履行转租合同的，如何处理？
答：租赁合同因承租人未依约给付租金致合同解除的，因租赁合同与转租合同系两个独立的合同，除非出租人与次承租人就继续履行合同达成一致意见，否则，对次承租人要求继续履行合同的主张难以支持。
12.承租人在租赁期间擅自搬离租赁房屋，后起诉请求解除合同，可否支持？
答：承租人以擅自搬离房屋的违约行为表示其不继续履行合同，客观上致使合同目的不能实现，符合法定解除条件。出租人可提起反诉向其主张违约责任或请求赔偿损失。
13．房屋租赁纠纷中，当事人双方均违约，一方为根本性违约，在考虑损失互相抵销的情况下，构成根本性违约的一方是否还应承担给对方造成的实际损失？
答：双方当事人在合同履行中均存在违约行为，应当各自承担相应的责任。但如一方存在的违约过错明显大于另一方的，具体可考虑过错大小及违约先后等因素，且构成根本性违约的，还应承担由此给对方造成的实际损失。
执业机构：浙江波宁律师事务所&&&房屋租赁合同纠纷裁判思路与裁判规则&房屋租赁合同效力、租金、...
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3秒自动关闭窗口法官：买卖不破租赁 “先抵后租”是例外
[&发布时间：
　　案情回放：
　　日，李某来到海宁法院将杨某告上法庭，称双方签订了房屋买卖合同，但是杨某却一直没有履行交房义务，因此请求法院判令杨某立即履行交房义务，并支付违约金30.47万元以及代缴的房产过户手续各项税费7.5万余元。
　　李某称，日，他与杨某签订了房屋买卖合同，杨某将房屋以110万元的价格转让给李某。双方规定，若李某不能按期付清房款，或杨某不能按期交付房产，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于房产价款千分之一的违约金。
　　李某说自己已按约付清了房款，但杨某却一直没有腾空房屋交付给原告，也没有偿还李某帮其代缴的房产过户手续各项税费总计7.5万余元。
　　案件受理后，杨某接到了法院的传票。杨某告诉法官，房产并不是真实卖给李某的，因为他欠第三人孙某的债，所以以房抵债。孙某借李某的名和杨某签订了房屋买卖合同，但这合同实际上只是为了办理过户所用，合同内容并非真实。
　　杨某坚称，如果李某坚持告他，他也会要求对方支付房款。此外，法官还从杨某处了解到，原来涉案房产在没转让之前，已被杨某租了出去。房屋过户后，孙某要求承租人退房，但是承租人不同意。
　　鉴于案件背后的隐情，承办法官耐心向李某说明本案潜在的诉讼风险，最终李某选择向法院申请撤诉。
　　法官提醒：
　　根据《合同法》第229条：&租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。&也就是说，虽然房屋产权已经变更，但是租赁法律关系依然有效，即法律上通常所说的&买卖不破租赁&。因此，无论是新房东还是旧房东都不得强行要求承租人腾房，新房东完全可基于租赁合同去催讨租金。
　　值得注意的是，&买卖不破租赁&也有例外，根据我国《担保法》司法解释的相关规定，如果租赁物在租赁之前已经抵押的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。因此，若房屋是&先抵押后租赁&的，租赁合同对抵押权人无约束力，抵押权人可依法主张自己的权利，如果承租人因此遭受经济损失，可以向出租人追偿。
编辑：顾江毅&&来源：&&作者：海薇&&
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新闻即时报无论承租人合同是否有效,先抵后租都不能排除执行
高院:无论承租人是否善意,合同是否有效,"先抵后租"都不能排除法院强制执行|判例21/100篇
【人民法院判例】
承租人以对租赁标的物上设有的抵押不知情且自身善意为由，主张排除法院对抵押物采取执行措施的，法院不予支持
裁判要旨：
抵押权的设定先于租赁合同成立的时间（“先抵后租”），无论该租赁合同是否合法有效，承租人是否善意，都不能产生阻却人民法院对案涉标的物予以执行的法律效果。
案情介绍：
一、渤海银行南京分行与袁宇峰、曹芳金融借款合同纠纷一案，南京中院审理过程中于日轮候查封了袁宇峰、曹芳名下位于无锡市中山路100号房产。南京中院作出（2014）宁商初字第106号民事判决，判决：袁宇峰、曹芳偿还渤海银行南京分行借款本金元、利息77365.31元。
二、该民事判决生效后，渤海银行南京分行向南京中院申请执行，南京中院立案后将该案委托无锡中院执行。无锡中院执行过程中作出（2015）锡执委字第0001号公告，并查封了被执行人的涉案房屋。新特高公司向无锡中院提交租赁权申报申请书，申报称该公司于日与袁宇峰签订房屋租赁合同，对涉案房屋享有租赁权。
三、无锡中院作出（2015）锡执委字第0001号通知书，认为无锡市惠山区人民法院于日首封涉案房屋。依据现有证据材料，袁宇峰将涉案房屋抵押给渤海银行南京分行在先，租赁协议发生在后，依照《物权法》第一百九十条的规定，对新特高公司要求继续租赁涉案房屋的请求不予支持。后新特高公司、环亚学校不服该通知书，向无锡中院提出执行异议。
四、无锡中院异议审查过程中，新特高公司提供了落款日期为日其与袁宇峰签订的房屋租赁合同。无锡中院认定该租赁合同无效且抵押在先而租赁在后，据此作出（2015）锡执异字第0040号执行裁定：驳回新特高公司、环亚学校的异议申请。
五、新特高公司、环亚学校不服该执行裁定，向江苏高院申请复议。请求撤销上述执行裁定，确认日新特高公司与袁宇峰签订的房屋租赁合同有效。江苏高院驳回其复议申请。
裁判要点及思路：
对于本案，江苏高院认为抵押权设立在先，租赁合同生效在后。原因是承租人主张在先的租赁合同被法院认定为无效合同，认定的理由有三：第一，新特高公司、环亚学校提供的关于租赁合同的相关证据，支付租金证据与租赁合同约定的付款时间、数额不一致，付款人与收款人并非租赁合同上载明的当事人；第二，其支付的250万元银行转账凭证上载明的付款原因系还款而非支付租金，申请复议人未能就此做出合理解释；第三，承租人新特高公司未能提供充分证据证明其主张的租赁合同真实有效。
本案申请执行人设定的抵押权早已于日抵押登记，申请复议人知道或者应当知道涉案房产已设立抵押权的事实，此后未经抵押权人同意发生的租赁以及转租赁，承租人、转租赁人、次租赁人均不属于善意第三人。
实务要点总结：
前事不忘，后事之师，我们总结该案的实务要点如下，以供实务参考。同时也提请当事人在租赁合同中需要充分认识到抵押权对于租赁权可能产生的法律风险。结合高院裁定文书，在执行实务中，应重点关注以下内容：
一、承租人在选择租赁物时，要注意了解租赁物上是否已设定抵押权
根据《物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”抵押权设立在先，法院对抵押财产采取执行措施时不受标的物上租赁负担的影响，承租人以不知情且善意为由主张排除执行措施的，法院亦不予支持。
二、法院如何确定租赁合同的真实性
本案中承租人提供的关于租赁合同的相关证据，如支付租金证据与租赁合同约定的付款时间、数额均不一致，付款人与收款人并非租赁合同上载有的当事人。可见，法院在判断租赁关系是否成立不仅会从形式要件进行判断，而且，还会以承租人是否实际占有该租赁物。如果没有实际占有事实，即便租赁合同成立在先也不容易被认定为可以阻却执行。
三、承租人作为善意的第三人虽然不能排除执行措施，但可以向出租人主张损失赔偿
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条的规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。
四、抵押权人如何保护自身权益
抵押权人在签订抵押合同设定抵押时，应重点关注抵押物上是否存在已经签署的租赁合同且该租赁合同中的承租人已合法占有。租赁关系成立在先，在租赁期内，承租人可以主张“买卖不破租赁”而可能影响抵押物在执行程序中的变现能力。
相关法律：
《中华人民共和国物权法》
第一百九十条 抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第三十一条第一款 承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》
第三十一条第二款 拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》
第六十六条 抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。
以下为该案在最高法院审理阶段关于该事项分析的“本院认为”部分关于“承租人能否以不知情且善意而主张继续享有涉案标的物的承租权”的详细论述和分析。
本院认为：申请复议人新特高公司认为其是善意第三人的复议理由不能成立。新特高公司、环亚学校提供的关于租赁合同的相关证据，支付租金证据与租赁合同约定的付款时间、数额不一致，付款人与收款人并非租赁合同上载明的当事人。其支付的250万元银行转账凭证上载明的付款原因系还款而非支付租金，申请复议人未能就此做出合理解释。且申请执行人对袁宇峰与新特高公司签订房屋租赁合同的时间也持有异议，故申请复议人新特高公司未能提供充分证据证明其主张的租赁合同真实有效。本案申请执行人设定的抵押权早已于日抵押登记，申请复议人知道或者应当知道涉案房产已设立抵押权的事实，此后未经抵押权人同意发生的租赁以及转租赁，承租人、转租赁人、次租赁人均不属于善意第三人。综上，两申请复议人认为环亚学校应继续承租使用涉案房屋的复议主张没有事实和法律依据，依法应予驳回。
故裁定如下：驳回申请复议人无锡市新特高教育科技有限公司、无锡市环亚国际语言专修学校的复议申请，维持江苏省无锡市中级人民法院（2015）锡执异字第0040号执行裁定。
案件来源：
江苏省高级人民法院：《无锡市新特高教育科技有限公司、无锡市环亚国际语言专修学校等与袁宇峰、曹芳等金融借款合同纠纷、申请承认与执行法院判决、仲裁裁决案件执行裁定书》【(2015)苏执复字第00129号】
延伸阅读：
关于先抵后租中该租赁关系不得对抗已登记抵押权的问题，以下是我们写作中检索到的最高法院和高院对于该问题的相关裁判观点，以供读者参考。
案例一：中信银行股份有限公司大连甘井子支行、大连国滨企业发展总公司与大连舒心门业有限公司案外人执行异议之诉申请再审民事裁定书【最高人民法院（2015）民申字第16号】
案情介绍：国滨公司向中信银行抵押集体土地建设用地使用权，舒心建材公司在该地块上投资建设仓库3500平方米，仓库建设于抵押权设定之后。舒心门业公司与国滨公司及舒心建材公司在土地抵押之后签订租赁合同，现抵押权人要实现抵押权，舒心门业公司主张土地和地上房屋应该分开处理，土地抵押权人对其所承租的地上厂房无抵押权，法院未予支持。
最高法院裁判观点:
最高法院认为，“关于案涉地块上3500平方米仓库是否属于抵押财产的问题。舒心门业提交的三份租赁合同中，落款日期为日的国滨公司与舒心门业的租赁合同约定，租赁物范围为国滨公司拥有的案涉土地使用权及地上厂房，其中包含了仓库3500平方米。舒心门业主张其仅从国滨公司租赁了土地使用权，地上仓库系舒心建材投资建设，但就该节事实，未提供充分证据予以证明，其仅提供与舒心建材签订的房屋租赁合同，不能证明该房屋系舒心建材投资建设于案涉抵押权设定之后的事实。”
“舒心门业就案涉执行标的物是否享有合法权利且该权利是否可以阻却人民法院的执行。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条的规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。根据一审、二审判决载明的事实，本案中信银行的抵押权设定在先，舒心门业所持租赁合同签订在后，因此无论该租赁合同是否合法有效，舒心门业的承租权是否合法存在，都不能产生阻却人民法院对案涉土地使用权及房屋予以执行的法律效果。舒心门业以其享有合法承租权为由，要求停止人民法院对抵押物执行的申请再审理由不能成立。”
案例二：郭远群与陈瑶希,吴剑豪,吴海璋,唐杰其他执行复议案件执行裁定书【广东省高级人民法院（2015）粤高法执复字第82号】
广东高院认为，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。经查，本案中，郭远群与被执行人唐杰之间订立的租赁合同发生在涉案房产抵押权设立之后，依照上述法律规定，该租赁关系不得对抗抵押权的行使，不得影响抵押权人实现本案债权。”
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