20被浏览18,992分享邀请回答11 条评论分享收藏感谢收起16 条评论分享收藏感谢收起王者荣耀：五个妲己vs五个诸葛亮，这两方你觉得谁能笑到最后？王者荣耀：五个妲己vs五个诸葛亮，这两方你觉得谁能笑到最后？吖简简单单百家号王者荣耀中的克隆模式在这个礼拜五至礼拜日开启，终于又等到这个克隆模式的到来！克隆模式在王者荣耀中是一种娱乐模式，五个玩家都使用同样的英雄，由于克隆模式是一队使用相同的角色，所以经常遇到各种啼笑皆非的对阵！下面结束五个妲己碰到五个诸葛亮的结局近日一名玩家在克隆模式中使用妲己遇到了敌方五个诸葛亮，虽然皮肤上不怎么一致。说实话这两个英雄克隆真的五五开，不过妲己赢的可能性更大一些！开局二分钟，三个诸葛亮上路抓妲己轻松拿下一血，我们家妲己都在下路，诸葛亮没有控，两个诸葛亮也很难抓到妲己，妲己抓诸葛要容易的多开局十分钟团战一波后比分到了14:9，妲己优势已经完全展现出来，抓诸葛亮一个二技能过去控住，一套技能下来收走一个人头十三分钟比分到了25:12，妲己吨操作，一个二级能过去定住，一个一技能加三技能轻松收走对面诸葛亮人头，局势已经出现了一边倒的形式五个妲己就站在敌方水晶外面，出来一个诸葛二技能控住收走头条死一个，这已经不是公平竞技了，简直就是单方面的收人头了！比分36:14！结果根本没有悬念，后期诸葛亮根本没有反应的机会就被收走人头本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。吖简简单单百家号最近更新：简介:分享生活中优秀视频正能量段子相关文章&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-bfe22e4afb3ff5_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&332& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-bfe22e4afb3ff5_r.jpg&&&/figure&&p&&b&黑科技&/b&是指远超越现今人类科技或知识所能及的范畴，缺乏目前科学根据并且违反自然原理的科学技术或者产品。同时，黑科技也泛指生活中一切让大家感到“不明觉厉”的技术。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&PPT中的黑科技，指的就是PowerPoint中那些让大家感觉意外的技术和功能。&/b&作为一个PPT的爱好者，我总结了20个实用并且不为大众所熟知的黑科技。&/p&&p&部分大家可能听过也经常用，但为了小白普及也加进去了，反正看完应该有收获，本文首发微信公众号利兄日志（yingxiaoxinren），欢迎订阅。&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&1&/b&&/p&&p&&b&去除PPT的默认版式&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&新建的PPT总是存在着默认的版式，比如下图中的“单击此处添加标题”、“单击此处添加文本”就属于默认的版式，这些版式的条条框框会影响我们对于PPT的制作和创意，所以我们要去除默认的版式。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img data-rawheight=&331& src=&https://pic1.zhimg.com/v2-23f35e703e112ed4579e47_b.jpg& data-rawwidth=&640& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-23f35e703e112ed4579e47_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&去除的方法很简单，选中幻灯片，点击开始》版式》空白，就可以轻松去除。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img data-rawheight=&701& src=&https://pic4.zhimg.com/v2-c7f86ee8ba19f7ce3d10_b.jpg& data-rawwidth=&1364& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1364& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-c7f86ee8ba19f7ce3d10_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&b&2&/b&&/p&&p&&b&设置默认文本框&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&设置默认文本框，就是我们可以将文本框的字体、字号、效果等都进行设置，这样以后插入的文本框都是设置好的效果。通过这种方法，可以节省很多重复操作的时间，从而提升效率。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img data-rawheight=&651& src=&https://pic1.zhimg.com/v2-17e60a9ae4f1f4b0bdb4431_b.jpg& data-rawwidth=&1184& data-thumbnail=&https://pic1.zhimg.com/v2-17e60a9ae4f1f4b0bdb4431_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1184& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-17e60a9ae4f1f4b0bdb4431_r.jpg&&&/figure&&br&&br&&p&&br&&/p&&p&操作上也很简单，就是将文本框设置好效果之后，选中右键，设置为默认文本框。&/p&&figure&&img data-rawheight=&406& src=&https://pic1.zhimg.com/v2-857de689a8c5e7fc949b8f_b.jpg& data-rawwidth=&736& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&736& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-857de689a8c5e7fc949b8f_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&3&/b&&/p&&p&&b&为每页PPT添加LOGO&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&在PPT中，经常需要给每一页幻灯片批量添加logo，这既是对公司知识产权的保护，也是公司对外的一种宣传。但是，如果你要挨个去添加logo的话，那你就OUT了，因为你可以通过&b&幻灯片母版&/b&，一键给所有的幻灯片添加logo。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img data-rawheight=&720& src=&https://pic1.zhimg.com/v2-55eb2a2a27b220bfe3d47eb4f37e2463_b.jpg& data-rawwidth=&1280& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-55eb2a2a27b220bfe3d47eb4f37e2463_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&b&4&/b&&/p&&p&&b&给PPT换一个酷炫的皮肤&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&PPT还可以更换皮肤，是不是很惊讶，我们默认的PPT主题是彩色的，也就是下面这种——菜单栏是红色，工具栏是白色的。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img data-rawheight=&463& src=&https://pic4.zhimg.com/v2-d43adfe4cf4_b.jpg& data-rawwidth=&867& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&867& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-d43adfe4cf4_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&你想过将你的PPT皮肤换一个颜色吗？比如深灰色，这样在夜间做PPT的时候，既可以保护眼睛，拍照发朋友圈也很酷炫。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img data-rawheight=&727& src=&https://pic1.zhimg.com/v2-843dbc9bab2f2e888e16e57f63823ba6_b.jpg& data-rawwidth=&1365& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1365& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-843dbc9bab2f2e888e16e57f63823ba6_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&你只需要在&b&【文件】- 【选项】 - 【常规】 - 【Office主题】&/b&中，更换office的主题就可以了。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img data-rawheight=&674& src=&https://pic2.zhimg.com/v2-a558e8657eecd5af5277_b.jpg& data-rawwidth=&832& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&832& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-a558e8657eecd5af5277_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&5&/b&&/p&&p&&b&预览视图&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&PPT文件一多，经常就不知道文件所对应的内容。如果可以在打开PPT文件之前就看到这个PPT的预览视图，那该多好，这样我们就知道打开的文件是否正确了。&/p&&figure&&img data-rawheight=&193& src=&https://pic3.zhimg.com/v2-aa1edad16df_b.jpg& data-rawwidth=&547& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&547& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-aa1edad16df_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&为什么有些PPT可以看到预览视图，有些则看不到。对于那些看不到预览图的，我们该如何设置呢？&/p&&p&&br&&/p&&p&点击【&b&文件】- 【信息】- 【属性】 -【高级属性】-【保存预览图片】&/b&，点击确定就可以了。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img data-rawheight=&453& src=&https://pic3.zhimg.com/v2-3c886ca31bb391a3a92b08_b.jpg& data-rawwidth=&855& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&855& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-3c886ca31bb391a3a92b08_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&通过这种方法就可以看到PPT的预览图了，通常为PPT的第一张。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img data-rawheight=&149& src=&https://pic4.zhimg.com/v2-3d9bb2b657e869e98a5df_b.jpg& data-rawwidth=&545& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&545& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-3d9bb2b657e869e98a5df_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&b&6&/b&&/p&&p&&b&提高PPT撤销的步数&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&为什么要增加撤销步数呢，因为PPT默认的撤销步数只有20步，而20步肯定是不够的。PPT最多的撤销步数是150步，当然也用不了这么多，但是设置的多一点，撤销的时候就用的爽一点。 &/p&&p&&br&&/p&&p&具体的做法是，点击&b&【文件】-【选项】-【高级】-【撤销步数】&/b&，然后更改数字就OK了。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img data-rawheight=&720& src=&https://pic1.zhimg.com/v2-e3f05d835d87ace89b5b721c502f4278_b.jpg& data-rawwidth=&1280& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-e3f05d835d87ace89b5b721c502f4278_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&b&7&/b&&/p&&p&&b&幻灯片隐藏&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&做了那么多幻灯片，在放映的时候可能有些又用不到，但我们又不能删了它，这个时候我们可以用幻灯片隐藏。&/p&&p&&br&&/p&&p&只需要选中幻灯片，右键点击，在弹出的菜单中选择“隐藏幻灯片”，就可以了，你会看大前面序列数字上有一个删除线，这样在放映的时候，被隐藏的就不会显示出来。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img data-rawheight=&728& src=&https://pic3.zhimg.com/v2-2d38ec0afb2d8c0a03db777_b.jpg& data-rawwidth=&1363& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1363& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-2d38ec0afb2d8c0a03db777_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&要想让隐藏的幻灯片重新显示出来，只需要选中幻灯片，再选择一次隐藏幻灯片就可以了。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&8&/b&&/p&&p&&b&幻灯片导出为图片&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&想把PPT上的内容发到网上或者公众号上，就需要将PPT文件中的每一页幻灯片都变为图片，如果一张一张去截图就会非常麻烦。&/p&&p&&br&&/p&&p&还好，PPT可以直接导出为图片，目前支持JPG格式与PNG格式。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img data-rawheight=&728& src=&https://pic4.zhimg.com/v2-f666da5a2cd38cf1e010764_b.jpg& data-rawwidth=&1360& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1360& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-f666da5a2cd38cf1e010764_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&b&9&/b&&/p&&p&&b&两把神奇的刷子&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&两把刷子分别指的是&b&格式刷&/b&和&b&动画刷&/b&，格式刷指的是我们可以将别的对象上的格式和效果，复制的另外一个对象上，动画刷指的是我们可以将一个对象上的动画效果复制到另外一个对象上。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img data-rawheight=&720& src=&https://pic4.zhimg.com/v2-cc35c6a1cd893f31f6bbef8_b.jpg& data-rawwidth=&1280& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-cc35c6a1cd893f31f6bbef8_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&我们&b&单击这两把刷子时，只能刷一次。当我们双击时，就可以刷无数次&/b&。&/p&&figure&&img data-rawheight=&720& src=&https://pic1.zhimg.com/v2-e590bb0e8dfc9af907cda_b.jpg& data-rawwidth=&1280& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-e590bb0e8dfc9af907cda_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&b&10&/b&&/p&&p&&b&一键禁止动画&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&我们给PPT设置了酷炫的动画，但由于演讲的时间紧张，经常不得不取消动画效果。但是一页一页的删除动画效果又非常麻烦，有没有一键消除的方法呢？ &/p&&p&&br&&/p&&figure&&img data-rawheight=&726& src=&https://pic3.zhimg.com/v2-6eedd0d4bada717b6807fffc_b.jpg& data-rawwidth=&1364& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1364& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-6eedd0d4bada717b6807fffc_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&我们可以点击【幻灯片反映】-【设置幻灯片放映】-【反映时不加动画】，然后点击确定就可以了。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&11&/b&&/p&&p&&b&常用快捷键&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&制作PPT，我们还需要掌握一些快捷键，&b&比如Ctrl+S，就是快速保存PPT，Ctrl+G就是快速组合形状，Ctrl+hSift+G就是取消组合的形状，是有神奇的快捷键F4&/b&，既可以实现复制，还可以实现对齐，当然还有很多。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img data-rawheight=&720& src=&https://pic1.zhimg.com/v2-f76d80e89cac12d88aebd1_b.jpg& data-rawwidth=&1280& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-f76d80e89cac12d88aebd1_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&b&12&/b&&/p&&p&&b&找回丢失的PPT&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&大家肯定都遇到过下面这样的情况，辛辛苦苦写好的PPT，由于软件突然奔溃闪退；又或者是自己手贱，点了个不保存，这时候应该怎么办？该如何找回。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&PPT本身就具有自动恢复信息的功能，能恢复十分钟之前的幻灯片&/b&，具体做法如下：&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img data-rawheight=&720& src=&https://pic4.zhimg.com/v2-5db179db977a_b.jpg& data-rawwidth=&1280& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-5db179db977a_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&以下自动恢复文件所在的位置，我只需将这个位置复制一下。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img data-rawheight=&685& src=&https://pic2.zhimg.com/v2-2e97ff80ccb810f7e7bcc1b50f81044c_b.jpg& data-rawwidth=&850& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&850& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-2e97ff80ccb810f7e7bcc1b50f81044c_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&然后回到PPT界面，点击【文件】-【打开】-【计算机】。点击“计算机”或者是“我的电脑”打开电脑相关目录。&/p&&figure&&img data-rawheight=&703& src=&https://pic3.zhimg.com/v2-2deb1f6d64e5_b.jpg& data-rawwidth=&1342& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1342& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-2deb1f6d64e5_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&打开的目录中，点击最上面的地址框后面的空白部分，把刚才复制的这个地址粘贴上去，然后按回车“Enter”键&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img data-rawheight=&480& src=&https://pic3.zhimg.com/v2-274d385f0a95c6f2ba2bfad9d9aba8c9_b.jpg& data-rawwidth=&683& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&683& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-274d385f0a95c6f2ba2bfad9d9aba8c9_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&找到想要恢复文件的位置，然后打开文件，就可以实现恢复了。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img data-rawheight=&480& src=&https://pic4.zhimg.com/v2-4dcd0f87c1da1aaada3a57_b.jpg& data-rawwidth=&683& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&683& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-4dcd0f87c1da1aaada3a57_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&b&13&/b&&/p&&p&&b&取色器&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&Office2013更新了这一黑科技，我们通过取色器快速提取图片和形状的颜色。这为我们的PPT配色提供了很大的便利。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img data-rawheight=&720& src=&https://pic2.zhimg.com/v2-31a2f6bcebf82cfbaed7_b.jpg& data-rawwidth=&1280& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-31a2f6bcebf82cfbaed7_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&figure&&img data-rawheight=&720& src=&https://pic1.zhimg.com/v2-136ce31e8bafa108bb56ad3d8cb8f2fa_b.jpg& data-rawwidth=&1280& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-136ce31e8bafa108bb56ad3d8cb8f2fa_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&b&14&/b&&/p&&p&&b&一键生成逻辑结构图&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&PPT中的SmartArt是一个神器，它可以一键生成逻辑结构图。&/p&&p&&br&&/p&&p&通常情况下，我们都是直接插入SmartArt图形。可以看到，里面有很多大气的逻辑结构图。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img data-rawheight=&585& src=&https://pic4.zhimg.com/v2-1f7ca0cf4f3d6eb82104_b.jpg& data-rawwidth=&1169& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1169& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-1f7ca0cf4f3d6eb82104_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&除了直接插入图形，我们还可以将文本转化为SmartArt图形，比如下面这个。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img data-rawheight=&453& src=&https://pic3.zhimg.com/v2-69b42f8e5b3bc3678785_b.jpg& data-rawwidth=&802& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&802& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-69b42f8e5b3bc3678785_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&我们直接将光标移动到文本框内部，然后右键，选择【转换为SmartArt】,即可一键转换。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img data-rawheight=&519& src=&https://pic3.zhimg.com/v2-7b783c89a6d41cf83bfce770721fdccc_b.jpg& data-rawwidth=&800& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&800& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-7b783c89a6d41cf83bfce770721fdccc_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&效果还不错哦&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img data-rawheight=&446& src=&https://pic3.zhimg.com/v2-4ab486d237cec5711adec58b4ba9b883_b.jpg& data-rawwidth=&796& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&796& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-4ab486d237cec5711adec58b4ba9b883_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&15&/b&&/p&&p&&b&一键对齐对象&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&在PPT中，要想对齐对象就必须使用对齐工具，我们不能用肉眼去对齐。&/p&&p&使用起来也相对简单，选中多个对象后，在&b&【开始】&/b&菜单下，找到&b&【排列】&/b&，然后选择&b&【对齐】&/b&，挑一种想要的对齐方式，一共有八种。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img data-rawheight=&720& src=&https://pic1.zhimg.com/v2-318c8c59d4f78dc9b2d1_b.jpg& data-rawwidth=&1280& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-318c8c59d4f78dc9b2d1_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&figure&&img data-rawheight=&720& src=&https://pic7.zhimg.com/v2-544a9bece8fdf49000e19f_b.jpg& data-rawwidth=&1280& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic7.zhimg.com/v2-544a9bece8fdf49000e19f_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&16&/b&&/p&&p&&b&PPT也有图层&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&我们都知道PS具有图层，但是你知道PPT的图层吗？我们可以通过“选择窗格”，调出PPT的图层。PPT中的每一个对象元素对应一个图层，通过“选择窗格”，我们就可以轻松选中一些被其它元素遮住的对象。&/p&&p&&br&&/p&&p&选择窗格如何打开？&/p&&p&在【开始】菜单下，有一个【选择】按钮，点击下拉三角形就可以查看选择窗格。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img data-rawheight=&221& src=&https://pic3.zhimg.com/v2-dbb095ea1e5338bcc328d38b_b.jpg& data-rawwidth=&1365& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1365& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-dbb095ea1e5338bcc328d38b_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&通过选择窗格，我们可以查看这也幻灯片中的所有对象，我们点击“眼睛”的图形，可以将对象隐藏。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img data-rawheight=&720& src=&https://pic3.zhimg.com/v2-52f24c60044b1cef5d03dab_b.jpg& data-rawwidth=&1280& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-52f24c60044b1cef5d03dab_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&17&/b&&/p&&p&&b&PPT也能抠图&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&我们通常使用的抠图软件是Photeshop，但你知道PPT也能抠图吗？&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img data-rawheight=&720& src=&https://pic4.zhimg.com/v2-e4b50ca48ec2e21e691614_b.jpg& data-rawwidth=&1280& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-e4b50ca48ec2e21e691614_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&PPT抠图实际上就等于Photeshop的魔棒工具，所以，它要求背景最好单一，不要太杂乱。&/p&&p&下面是具体的操作步骤&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img data-rawheight=&720& src=&https://pic4.zhimg.com/v2-9dd23eca01_b.jpg& data-rawwidth=&1280& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-9dd23eca01_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&figure&&img data-rawheight=&720& src=&https://pic1.zhimg.com/v2-737b1728072caafa778b_b.jpg& data-rawwidth=&1280& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-737b1728072caafa778b_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&figure&&img data-rawheight=&720& src=&https://pic1.zhimg.com/v2-9bdacba613fa66_b.jpg& data-rawwidth=&1280& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-9bdacba613fa66_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&18&/b&&/p&&p&&b&PPT也能截图&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&大家通常用的截图软件，如果我没有猜错应该是QQ吧，Ctrl+Alt+A这个快捷键想必大家闭着眼都能找到在键盘的哪个位置吧，今天我想说的是，其实PPT自身也能够实现截图和视频录制。&/p&&figure&&img data-rawheight=&720& src=&https://pic4.zhimg.com/v2-482c464eacca2_b.jpg& data-rawwidth=&1280& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-482c464eacca2_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&figure&&img data-rawheight=&720& src=&https://pic1.zhimg.com/v2-86c14eb397c23cd21bd755d3f50b7bd3_b.jpg& data-rawwidth=&1280& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-86c14eb397c23cd21bd755d3f50b7bd3_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&19&/b&&/p&&p&&b&幻灯片分组&/b&&/p&&p&幻灯片分组在PPT中的叫法其实叫&b&PPT的分节&/b&，我们可以根据不同的主题内容将PPT进行一个分节，这样我们可以清晰的知道每一部分所讲的内容。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img data-rawheight=&728& src=&https://pic4.zhimg.com/v2-301b8dac2ce5d5fa4eb098eb_b.jpg& data-rawwidth=&1365& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1365& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-301b8dac2ce5d5fa4eb098eb_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&在幻灯片左侧的大纲中，我们在要分组的幻灯片上方右键，选择新增节，然后对新增的节进行命名，就可以实现分组了。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img data-rawheight=&531& src=&https://pic1.zhimg.com/v2-8e20adeef3b3e7f1ead8cb_b.jpg& data-rawwidth=&358& class=&content_image& width=&358&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&20&/b&&/p&&p&&b&快捷访问工具栏&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&使用快捷访问工具栏可以大大提高PPT制作的效率，我们可以将我们常用的工具放在工具栏中，这样在使用的时候就非常方便了。工具栏的位置如下：&/p&&figure&&img data-rawheight=&170& src=&https://pic3.zhimg.com/v2-9ada48c46a9c8fd6363634_b.jpg& data-rawwidth=&793& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&793& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-9ada48c46a9c8fd6363634_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&点击&b&【文件】&/b&栏，下面有一个&b&【选项】&/b&按钮，我们直接点击【快速访问工具栏】，左侧的是PPT上所有的工具，我们可以将我们常用的工具添加快捷访问工具栏。这样在PPT的左上角就会出现。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img data-rawheight=&608& src=&https://pic1.zhimg.com/v2-d58eec5f696b9f99a091c4_b.jpg& data-rawwidth=&894& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&894& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-d58eec5f696b9f99a091c4_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&以上就是PPT中最实用的20个黑科技，你知道了吗？如果你还有独门秘籍，欢迎在留言区补充。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&喜欢的朋友，欢迎点赞哦，让更多人，看到这些黑科技。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&- END -&/b&&/p&&p&我是利兄，只写有品质的干货文章，推荐有料的学习课程，内容关于效率提升，运营，幻灯片演示，欢迎关注，与15万学员共同成长。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img data-rawheight=&358& src=&https://pic1.zhimg.com/v2-40a2bb75e7fd9ce8d6cdb20b32dd5739_b.jpg& data-rawwidth=&600& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-40a2bb75e7fd9ce8d6cdb20b32dd5739_r.jpg&&&/figure&
黑科技是指远超越现今人类科技或知识所能及的范畴，缺乏目前科学根据并且违反自然原理的科学技术或者产品。同时，黑科技也泛指生活中一切让大家感到“不明觉厉”的技术。 PPT中的黑科技，指的就是PowerPoint中那些让大家感觉意外的技术和功能。作为一个PPT…
&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-7a950fa2e39eaed84c05d9_b.jpg& data-rawwidth=&1771& data-rawheight=&921& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1771& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-7a950fa2e39eaed84c05d9_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-d6e4b4a1a6d564c85bed673ed1440f51_b.jpg& data-rawwidth=&1332& data-rawheight=&242& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1332& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-d6e4b4a1a6d564c85bed673ed1440f51_r.jpg&&&/figure&&br&&p&&strong&大家好，我是珍妮。&/strong&&/p&&p&你们现在从事的是什么行业，什么职业？&/p&&p&或许大家的行业和职业都不相同。但是，你们可能都在使用Office。&/p&&p&由于公司属性或岗位性质不同，我们可能会更多的只使用其中一款或两款Office软件。&/p&&p&例如岗位是UI设计，一般主要是用Word看需求文档，PPT做汇报；例如岗位是数据分析，一般主要用Excel、Access……&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-44f19b1cca842f34e61f78cf2bfd9793_b.jpg& data-rawwidth=&1336& data-rawheight=&755& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1336& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-44f19b1cca842f34e61f78cf2bfd9793_r.jpg&&&/figure&&p&其实Office软件最棒的就是，软件之间是可以协同使用的。所以，&strong&不仅仅是掌握其中的一款软件就可以了，综合学习和使用Office才是提高办公效率的大秘诀。&/strong&&/p&&p&&strong&【1】文档或幻灯片的数据链接&/strong&&/p&&p&每当月底的时候，虽然机智的做好了文档模版，但是因为图表的数据每月都在变化，总是要耗费大量的时间在手动复制、粘贴。&/p&&p&只要把&strong&复制Excel表格+粘贴为带源链接&/strong&的选项，就可以实现自动更新。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-cd541f4f0fd59dc3cfab8d_b.jpg& data-rawwidth=&1445& data-rawheight=&555& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1445& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-cd541f4f0fd59dc3cfab8d_r.jpg&&&/figure&&br&&p&① 复制数据区域，【粘贴带链接的源数据】，到所需文档或幻灯片指定位置&br&&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-6dece91e1bb74be27b83d871ecd688fc_b.jpg& data-rawwidth=&1360& data-rawheight=&774& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1360& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-6dece91e1bb74be27b83d871ecd688fc_r.jpg&&&/figure&② &strong&手动更新&/strong&，除了选中图表点击【图表工具设计】选项卡的【刷新数据】，还可以选中图表，右键【编辑数据】直接进入源数据进行编辑&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-fb6c8ebc9b1d34deed6bde_b.jpg& data-rawwidth=&1356& data-rawheight=&793& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1356& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-fb6c8ebc9b1d34deed6bde_r.jpg&&&/figure&&p&③ &strong&手动更新已经不能满足需求，自动更新才是王道&/strong&&/p&&p&保存文档后，【文件】-【信息】的右下角会添加【编辑指向文件的链接】，单击会弹出更多选项，可以在里面设置【立即更新】&/p&&p&&strong&注：Excel源文件和PPT文件最好放在同一个目录下，方便及时查看和核对 &/strong&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-aac2b58e1b1ae922ac0599_b.jpg& data-rawwidth=&1330& data-rawheight=&788& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1330& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-aac2b58e1b1ae922ac0599_r.jpg&&&/figure&&p&&strong&【2】高逼格的商务文档&/strong&&/p&&p&每次汇报工作的时候，密密麻麻的字，老板真的想看吗？（不想看）&/p&&p&只需要借助可视化的PPT设计工具（是的，2013版以上的PPT已经是可视化设计工具了），可以快速的制作符合自己需求的图表页。&/p&&p&把&strong&幻灯片导出JPG格式+插入文档&/strong&里面，实现逼格满满的商务文档。&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-364d46d18ddf9a63e2bddace_b.jpg& data-rawwidth=&1344& data-rawheight=&781& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1344& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-364d46d18ddf9a63e2bddace_r.jpg&&&/figure&① 在PPT中制作好图表页，【导出】为JPG格式（2013版以上的PPT才有这个功能噢~）&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-7b9d624d560deafb2ed0_b.jpg& data-rawwidth=&1497& data-rawheight=&839& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1497& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-7b9d624d560deafb2ed0_r.jpg&&&/figure&&br&&/p&&p&② 直接在文档里，插入制作的图表页。提个小建议：如果图片是白色背景，添加浅灰色细线条，更容易与正文区分&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-ceb1150c41f_b.jpg& data-rawwidth=&1338& data-rawheight=&785& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1338& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-ceb1150c41f_r.jpg&&&/figure&&p&现在大多数的微信文章配图，都是PPT里直接制作的。 &/p&&p&&strong&【3】手动录入图片文件&/strong&&/p&&p&在职场里，是不是经常遇到可爱的领导给你一份厚厚的资料，让你手动输入电脑，或者网上想要复制的文字没办法直接复制，甚至采用图片的方式来显示文字。&/p&&p&看得到得不到，于是只能不断的一个一个字打，有时候以为自己是台行走的打字机。&/p&&br&&p&只要用Onenote的屏幕截图,截取图片，使用&strong&复制图片中的文本+文档里进替换空格处理&/strong&，就可以得到想要的文字，再也不用熬夜。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-9968ace16ed2d_b.jpg& data-rawwidth=&1394& data-rawheight=&746& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1394& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-9968ace16ed2d_r.jpg&&&/figure&&p&① &strong&Onenote具有光学符识别OCR功能&/strong&&/p&&p&利用自带的【屏幕截图】任意截取你需要的文字或直接插入图片。【复制图片中的】文字，粘贴到任意空白处，就可以把图片上的文字复制出来&/p&&p&&strong&注：由于全平台OCR支持，在Onenote上保存的所有图片上的文字都能被搜索到&/strong&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-51b05ac115baefdb6b0acf791f5da0eb_b.jpg& data-rawwidth=&1352& data-rawheight=&761& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1352& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-51b05ac115baefdb6b0acf791f5da0eb_r.jpg&&&/figure&&p&② 转化的文字识别还是比较准确的，但是个别字词会显示错乱，而且汉字默认转化效果会以空格隔开字符&/p&&p&&strong&结合word里面的替换功能，可以快速清理错误格式及规律性的错误转化&/strong&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-9dd691b586fd060dd12d5d_b.jpg& data-rawwidth=&1394& data-rawheight=&802& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1394& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-9dd691b586fd060dd12d5d_r.jpg&&&/figure&&br&&p&如果是PDF文件，Word 2013及以上版本是可以打开直接PDF并进行转换 （所以为什么要使用高版本的Office~）&/p&&p&不限定Office工具外，看图王PDF阅读器可以直接复制PDF里面的文字。&/p&&p&对于大型文档需要识别，更建议使用付费的OCR识别软件，例如速捷，不仅可以精确识别文字信息，还可以还原文档格式。&/p&&p&&strong&【4】参会人员名单表格汇总成文档&/strong&&/p&&p&公司筹备议的时候，参会人员及统筹事宜多数是用Excel表格数据汇总。往往做计划或总结的时候，要把这些人员名单汇总到Word文档里，人多的话手打数百个名字，那酸爽~&/p&&br&&p&&strong&复制Excel表格信息+粘贴到Word里进行替换&/strong&，替换为顿号就可以快速得到参会名单。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-e7dcc5f823f86b46f8b160a4f076f5a3_b.jpg& data-rawwidth=&1300& data-rawheight=&757& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1300& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-e7dcc5f823f86b46f8b160a4f076f5a3_r.jpg&&&/figure&&br&&p&① 在excel表格中复制人员名单，粘贴到文档里依然是一列（还可以使用excel的转置功能 :）&br&&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-4bd5349fba12753a6cadd6a418baca89_b.jpg& data-rawwidth=&1330& data-rawheight=&741& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1330& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-4bd5349fba12753a6cadd6a418baca89_r.jpg&&&/figure&② 结合word强大的替换功能，把段落标记替换为顿号，WOW~&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-b6fca3f9b8816fbdb0ace2_b.jpg& data-rawwidth=&1304& data-rawheight=&762& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1304& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-b6fca3f9b8816fbdb0ace2_r.jpg&&&/figure&&p&&strong&【5】临场做PPT简报&/strong&&/p&&p&在职场里总有做不完的PPT，对内使用的PPT如果太紧急，手头只有文字稿的也不用慌张。&/p&&p&结合&strong&Word大纲视图+发送到PPT&/strong&，就可以快速的把所需要的文字稿插入PPT，快速的做出PPT简报（真的好简报）。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-9d737f16d5dfd701eb9181dee9e61f70_b.jpg& data-rawwidth=&1318& data-rawheight=&751& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1318& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-9d737f16d5dfd701eb9181dee9e61f70_r.jpg&&&/figure&&br&① 【视图】切换到【大纲视图】，在大纲视图里根据word大纲文档和PPT页面的对应关系调整大纲级别&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-c653aeb90e_b.jpg& data-rawwidth=&1375& data-rawheight=&786& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1375& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-c653aeb90e_r.jpg&&&/figure&②在【自定义功能区】添加【发送到MICROSOFT POWERPOINT】到选项卡里，直接点击，就可以快速生成符合需求的PPT简报&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-1342efb72db_b.jpg& data-rawwidth=&1338& data-rawheight=&786& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1338& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-1342efb72db_r.jpg&&&/figure&&br&&p&我们发现学习Office，不仅仅是掌握其中一项软件Word、PPT、Excel等常用软件，而是综合学习并了解它们的特点，结合不同的工作场景协同使用，才是Office高效工作的秘籍。&/p&&p&以上是本次的全部分享，希望对你有所帮助。&/p&&p&你呢，你常用的office协作用法？（期待脸）&/p&&p&---------------------------------&/p&&p&其他阅读：&/p&&p&&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&还在不断收藏网站？其实只要掌握这些搜索技巧就够了。 - 一周进步&/a&&br&&/p&&p&&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&我有一个舍友，他腐烂在了大学宿舍。 - 一周进步&/a&&br&&/p&&p&&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&六步搞定毕业论文排版，导师都为你转身了。 - 一周进步&/a&&br&&/p&&p&&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&相信我，这篇文章足以颠覆你对Office的三观。- 一周进步&/a&&br&&/p&&p&&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&我是怎样每天看完100个公众号的？ - 一周进步&/a&&br&&/p&&p&&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&大学四年，Kindle竟成了我最好朋友。 - 一周进步&/a&&br&&/p&&p&&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&学会这三个排版技巧，普通人也能做设计。 - 一周进步&/a&&br&&/p&&p&&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&昨天，因为这篇EXCEL教程，我卸载了王者荣耀。 - 一周进步&/a&&br&&/p&&p&&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&如果你也担心密码泄露，请看下这份秘籍。 - 一周进步&/a&&br&&/p&&p&-------------------------------------------&/p&&p&本文作者：@JENNY邓燕珊（微信公众号：jenny3an）&/p&&p&更多干货欢迎阅读：&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/mp/homepage%3F__biz%3DMzIxMjI1MDcyMQ%3D%3D%26hid%3D12%26sn%3D999f3d61a4d6ae2eb40a%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&一周进步文章精选&/a&&/p&&p&一周进步（WeChatID：weekweekup），青年兴趣课堂，每周一场训练营，让年轻轰炸你的每个兴趣点。欢迎大家关注一周的微信公众号，和我们一起进步。&/p&&p&希望有助，顺颂时祺。&/p&
大家好，我是珍妮。你们现在从事的是什么行业，什么职业？或许大家的行业和职业都不相同。但是，你们可能都在使用Office。由于公司属性或岗位性质不同，我们可能会更多的只使用其中一款或两款Office软件。例如岗位是UI设计，一般主要是用Word看需求文档，PP…
&b&【日重新作答】&/b&&br&这个答案写了很长时间，有近两年时间，反复修改中我的看法也在丰满。很多房地产相关的问题大家无论提法如何，提问的角度如何，&b&无非都是想问这几个问题：1、“房价合理不？”，2、“未来是涨是跌?”，3、“什么时候买什么样的合适？” &/b&所以其实在哪个问题下回答不重要，重要的是回答出对这些问题的想法。&br&&br&前话说完，进入正题吧。&br&&br&&b&【第一个问题：房价高企是不是因为刚需？】&/b&&br&&br&&b&直接给一个回答吧：一线大城市不是因为刚需&/b&。&br&&br&刚需支撑的市场有一个显而易见的特点：房租房价不会脱离太远，因为刚需买房省钱是第一要素，投资买房赚钱是第一要素，赚钱赚的是买入再卖出的差价，省钱省的是整个人生的总开支。那么投资者只要房价会上涨，哪怕只涨3年我只要3年内卖出就好，3年后暴跌也跟我没关系我现在照买。但刚需买房决策一定是要省钱，相对于自己长期租房来说用买房来更省钱，如果房价涨3年但3年后可能会暴跌，那刚需买来是住一辈子的他为什么不在3年后暴跌后再买入？这3年的上涨对他来说毫无价值因为他要住30年以上如果后面有暴跌他总会赶上的，除非他也把房子卖掉，那如果低价买高价卖他就是在投资房子而不是刚需了。&br&&br&&b&投资者可以不顾现在吃亏，也不顾未来吃亏，只管交易是否可以低买高卖，只要供求可以促成低买高卖，就可以进行投资。而当下一线城市房价早就脱离了自住收益的领域，现在不能收益，未来也不够收益，所以这个价格反应的不是自住刚需价格而是投资（供求）产生的价格。&/b&&br&&br&下面算下为什么自住刚需不是目前市场价格的决定因素。&br&&br&先说一个概念，资金现值概念。你如果购买900w的房子，分为首付部分和贷款部分，首付你付出的钱，将会损失未来若干年的利息，而贷款的部分钱，将会在未来若干年内支付利息（最长30年）。我们姑且把这种利息当作同一个比率（把首付或提前还贷的钱找稳妥长线投资渠道在中国还是可以获得5%年回报的）。一个900w的房子不管你是首付多少，提前还贷还是不提前，他的现金价值如果按月分化到未来30年去，大致相当于每月支出4.8w，30年总支出1700w。我们用一个网上随处可找到的房贷计算器可以看到这个：&br&&br&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-5dc3eb5eeacc2eaa6c1a0720_b.png& data-rawwidth=&931& data-rawheight=&571& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&931& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-5dc3eb5eeacc2eaa6c1a0720_r.png&&&/figure&&br&如果不明白为什么900w的房子哪怕全款900w一次付掉也相当于未来30年每月支出4.8万概念的，大概自己了解下财务上的年金现值法概念即可。这里不展开说明。&br&&br&我大概找了3处位于上海不同地段的我还算了解的房子，参考他们年的市价/租金情况，大概可以给出大家这么一个结果：&br&&br&2000年某房子A月租1000元，市价30万装修家具15万，月资金成本2388元，大概年该房子租金开始超过2500元，5年现金流开始回正。&br&2016年同一个房子A月租3500元，市价350万装修40玩，月资金成本20698，预期房租要翻6倍还需25年以上。&br&&br&2002年某房子B月租1800元，市价50万装修家具15万，月资金成本3449元，大概2007年前后租金开始超过3500元，5年现金流开始回正&br&2016年同一个房子B月租8000元，市价780万装修家具40万，月资金成本43519元，预期房租要翻5-6倍还需25年以上。&br&&br&2006年某房子C月租3500元，市价240万装修家具50万，月资金成本15391元，截止目前房租7200元，预期还有10年可以现金流回正（总计20年现金流回正）&br&2016年同一个房子C月租7200元，市价670万装修家具50万，月资金成本38212元，预期房租要翻5-6倍还需要25年以上。&br&&br&为什么房租翻5-6倍还需要25年以上？因为过去的20年是房地产黄金20年，中国未来20年最多也就跟过去20年持平了不起了，过去20年房租就是翻了3-5倍，所以最乐观的估计5-6倍还需要25年，正常的话35年都是很正常的（何况房租上涨还要触碰整个国民经济成本的红线CPI指标红线等）。&br&&br&&b&这个计算的意义在于：每一个时间点，你要选择在这个点上是租这套房还是买这套房，你的当下资金成本是多少，未来若干年预期资金成本是多少。&/b&&br&&br&大概在2003年以前，一个刚需买房不需要什么决策，一个原因足够了，他的房租已经比按揭略多了，你哪怕首付是借的也要一起还利息，基本也可以预期5年左右就“熬”出头了，也就是说大概最多前5年你过的比租同一套房辛苦些，但5年后你整个支出现金流都要比租同一套房子轻松，你依靠买房给5年后的自己解套，让自己在5年后越来越活的轻松一些。5年后你要么自住省很多很多房租，要么租出去赚很多很多房租（因为自住也等于省掉了同期租房支出，所以下文我们就不再重复说自住，统一说出租收益了）。&br&&br&在2007年之前，一个刚需买房稍微需要一些魄力，因为很明显，如果是同一套房子的租还是买的选择，会导致至少15年生活比租房紧张，要下决心这15年就过得紧点，你需要15年以上才能开始收获这套房子带给你的经济上的好处的，这前15年你过的都不如租房来的经济压力小。&br&&br&2008年-2012年是分水岭，从开始挣扎着算这些成本问题，到最后基本应该都放弃了用“租金收益替代法”来计算购房策略了，因为随着租售比的拉大，用租金替代法来算房子怎么算购房都是亏本买卖了，这时候就只能算上涨收益和亏损问题了。以前嘲笑租房的人说过几年房租涨上去你没买房不是亏了，现在不能这么嘲笑人家，因为过二十年房租也涨不到你买房的资金成本上去，现在要论租房买房区别已经不能谈经济了，只能谈舒适度、改建、搬家等事情了，经济上，买房相对租房已经毫无优势可言了。&br&&br&&b&这是个重要分水岭，虽然在市场上你看到的是连续的运动，但其实这个租售比的界限和大致年份决定了刚需和投资类的分道扬镳或者或身份转换。市场上已经没有了纯粹刚需推动的房价上涨，每个人都或多或少要用投资者的思考角度来考虑买房问题。&/b&&br&&br&而且非常恐怖的是，我们只是判断你最少要25年才能现金流“回正”，也就是说才刚收支平衡，也就是假设25年后的那个月你刚好不赚不赔，你前25年亏掉的部分还需要至少10年来填补，那你从房租角度考虑的投资获益要长到35年以上去。。。&br&&br&第一个问题的，也就是本问题的正面回答是：当租售比已经脱离了经济估算的价值后，刚需自住购房者也将大多从投资角度考虑购房而不再从刚需自住角度考虑购房，市场上即使还有刚需在买房他们的身份也被迫转换了，所有人都必须考虑一个问题来买房——房价是涨还是跌的问题。&br&&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-3e23a5f79af207f1a1b30aea_b.png& data-rawwidth=&800& data-rawheight=&1337& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&800& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-3e23a5f79af207f1a1b30aea_r.png&&&/figure&&br&&br&&b&【第二个部分是——大家都是投资人】&/b&&br&&br&当租售比过低时，导致纯粹房子的现金回收价值失去了，也就是房子作为一件有使用价值的物品的使用价值远远低于他的价格了，那买房的人自然无论是否刚需，都不会再从使用价值出发去权衡自己的购买策略，这时候出发点就将改为供求关系和价格涨跌关系。&br&&br&1、当我们仅仅确认未来3-5年房价会高于现在时，我们会选择买入再卖出，才能获得收益，如果持有超过5年，因为我们不确定5年后是否还上涨，而30年内又没有租金收益支撑，那这就是个违背所有经济规律的事情。也就是说，我们能确认房价涨多少年我们就会持有房产多少年，或者随时看着市场寻找合适的卖出价格；&br&&br&2、当我们确认未来30年内都不会低于现价时，但30年租金收益又不能支撑回报时，策略就是买入后寻找到一个最佳卖出点获得最好差价收益；&br&&br&&b&这两种判断的人都不少，也应该是两种主流，基于这两种判断的不同，无非是在限定时间内出售还是在不限定的时间内出售两种选择，至于出售的收益是纯粹花的还是这个差价收益是来填补买真正理想自住房资金缺口的都无所谓，以买入卖出差价为主要目标的行为，就是投资行为。为什么大家要看重买入卖出的差价？因为从长期持有上看不到获益的可能，所以一定要从一定时间期限的价格波动中截取收益，才能弥补长期持有收益的不足问题。&/b&&br&&br&&&&&是所谓刚需也被逼成了投资客&&&&&br&&br&刚需往投资客身份转变的最常见方式就是，先买一套便宜的（收入承受压力小），无视出租收益不足问题，在房价上涨后卖出，获得一份“炒房”利润，用这个“炒房利润”+自己的钱，买一套更贵一些的，这样自己的收入不至于承受不起按揭，有些人买到差不多的房子收入又能承受就不折腾不再倒腾了，有些人不但收入要能承受而且房子也要足够满意，那就得多折腾几轮；有些人还想多折腾出几套房子，宁可背上远超收入的按揭，从炒房收益中预留几年的按揭款来弥补收入还不了按揭的问题，这种就纯粹变炒房人了。&br&&br&在中国强大的经济发展势头之下，说房价预期会下跌似乎确实是有些无力了，所以在这不断看好未来中，中国房价走到了今天，到如今，房价的投资价值就只剩下还会继续涨这一条了，从房租收益到未来房租收益到房租抵利息到没房租什么事纯粹看供求关系和未来预期。一线大城市的房地产不知不觉中逐步完成了从消费品向投资品的彻底转身，现在已经完全没有消费品的影子了。&br&&br&&b&因此有一个很重要的事情被很多人忽略了，即使我们长期坚定看好，在年这期间，很多一线城市住房购买的理由已经发生了根本性转变，也就是从依据内在使用价值（包括对未来升值的使用价值的评估）作为购买依据，完全过渡到了依据投资价值作为购买依据了，这一点如果没有明明白白的说清楚，那就有问题了，包括长期坚定看涨的很多人，他们虽然说的观点都是从涨跌从投资角度出发去讲的，但是他们刻意回避了一线城市房产现在和未来的使用价值已经无法冲抵房价这一事实。&/b&&br&&br&那从投资角度讲，未来三五年是涨是跌呢？我觉得很多人给出很多角度回答，未来10年呢？我看到最大胆的预测是还会涨10年，那未来20年呢？&br&&br&投资角度的人不会看这么久的，一个原因是时间越长变数越多，谁去估算这个是浪费力气，另外一个是投资角度看是不会持有这么久的，当下买进的房产5年内肯定会出手的，评估5年的趋势，如果明显是涨那么买入在合适时候出售，即为投资成功。&br&&br&那投资评估中，哪些因素是比较坚定的支持房价上涨的？我在思考这个问题的时候，尽量保持中立客观：&br&&br&&b&1、利益共同体&/b&，整个房地产是一个极大的利益共同体，主动去做空的力量非常少见，而且在无数眼睛的关注下，别说做空，开发商卖的慢了想打个折都难。知乎曾有个问题叫做如何做空中国房地产，里面大家绞尽脑汁的想了很多方法，最后给的是去香港做空万科股票一类的做法。。。。本末倒置，这种方法只能是撑着房价下跌赚一笔，但本身完全不可能导致房价下跌，你别看有人买之前狂叫太贵了太贵了，但一旦买了房立即就只盼涨了，持有房子的人是不会做空房地产的（除非被债务逼的降价）。所有有能力做空房价的地方政府、开发商、房产持有者、银行这几方全都是房价上涨的获益者都是房价下跌的仇人。以往其他地方的例子都告诉我们，房价的破灭只能是从货币基本面、外来力量干涉、经济基本面三种情况下，发生了某种大的变故，才会急转直下，没有发生这三件大事之一的任何一件之前，几乎没有任何参与者会参与做空。&br&&br&&b&2、供求关系&/b&。一线城市的供求关系被人为夸大了，只有一个是真正供不应求的，就是市区好地段的精品住宅项目。所有非精品住宅，房龄长、小区档次不够的住宅其实供求关系都是被扭曲的。好地段的精品住宅供求关系之所以紧张，原因是中国经济奇迹创造了太多富有阶层，他们对房子要求是既要地段又要品质，而因为一线城市好地段地皮紧张拆迁成本高和刻意控制，实在是每年都压根没听到有多少真正高档小区入市。然而现阶段一线城市开发到一半情况下注定是高档小区毗邻各种普通住宅，结果就是高档带动周边，最后实现了整体上涨。&br&&br&&b&3、通胀预期&/b&，钱肯定越来越不值钱了，所以房子再跌，也应该比留着钱管用，所以银行贷款一定是越来越不值钱，早贷早发财，贷越多发财越多。&br&&br&&b&4、非理性因素&/b&，丈母娘强制时，买房时对价值考量加入了婚姻因素，价值可以被估计的更高很多；父母掏钱因素，从父母角度看为自己的心爱儿女掏钱还考虑什么经济价值，他们住的舒服比什么都值钱，因此父母掏钱时对内在价值的评估可以大大放宽；从儿女角度讲，父母给掏了7成，结果房子在自己心里就感觉是打了3折，这内在价值立即就划算了。。。&br&&br&&b&5、历史惯性思维&/b&。完全凭借过去20年上涨历史做出的对未来几年乐观的惯性判断，这种也不少——我说不出为什么，但过去20年都这样，未来5年还能变了天了？这是典型心里。&br&&br&&b&如果我把这5条列为投资客判断未来几年房价看涨的5大原因，我想应该能收到大部分投资人的同意，就是——利益共同体捆绑、高档住宅供求关系紧张、通胀预期、非理性购房因素、历史惯性。&/b&&br&&br&如果有人非说这5条都是假的，那是有些违心了，这5条里至少前3条是中国比较有力的房价支撑因素，最后两条有些不牢靠，非理性购房因素无论是丈母娘还是父母儿女这种，都还没经历过下跌的考验，一旦有过下跌的考验，是否还有如此坚决强大的操作倾向还难说，毕竟如果下跌了可跌得是全家人的财富，丈母娘和父母也是受害者，还未经考验的非理性其本质如何有待历史检验。惯性这个确实纯粹是图方便的人的想法。而前三条出现了一些波动，我下面具体说下。&br&&br&&b&【第三个部分——房价在5年内会开始下跌】&/b&&br&&br&这个标题是比较大胆的一个结论了，既然从投资角度讲有三大几乎很难动摇的支撑上涨的因素，而有没有人能来主动做空房价，房价如何能够在5年内下跌？我试着分下下：&br&&br&1、&b&租售比继续拉大。房子的内在价值回报继续向无穷小进发&/b&。首先房价上涨房租肯定跟不上，国家也不会允许房租那么快跟上，会直接导致所有企业个人成本大幅度上升。而市场也不会让房租快速上升，因为2012年前买房的人是绝大多数他们可以承受一定的低房租，他们并没有一定要跟着急红眼的人一起大幅调房租的压力，所以跟随市场大部分的租房供求和成本来看，房租超过过去10年涨幅大幅度追赶房价的可能性很小，涨肯定涨，但不会猛涨三五倍。这里有个简单的道理，买房谁都可以不理性，租房却没有人会过分不理性，冲动只在合理范围内而已，而且每个买家可以控制自己租房的面积、地段选择来“做空房租”，所以房租总是会回到内在价值平衡中来——房租的内在价值平衡受该城市该地段的平均收入关联互动。&br&&b&&&&&&&这第一点说的是——内在价值补充无望&/b&&b&&&&&&&&/b&&br&&br&2、&b&高成本住房持有人增多。&/b&前面所分析的，自2012年前后（这个时间点不一定准只是一个大致意思）开始，因为出租收益无论如何无法覆盖购房财务支出后，杠杆率和房价上涨差价就成为很多购房者的主要关心指数，最显著的特征就是卖房的人开始增加了，因为出租无法确认收益，那么除了原有的炒房者低买准备高卖之外，原本的刚需们也很多分化了策略，前面说过刚需们会炒几年房赚到差价的钱贴补自己最终买房款。不管怎么样，利差是一个重要来源。但杠杆率和利差式交易的人，心里是绝对不如以前有房租收益保底的持有者笃定的，因为他们的持有成本高，像2012年以前成本低时购买住房的人那样悠哉的笑看风云可做不到，高成本持有人是紧盯市场风潮的，涨了欢呼不涨就四处跟人说肯定涨等等。高成本持有者的总数量暂时还不足以动摇整体市场，而且2016年9月前因为价格高涨很多人解套很多人才新进来他们资金链可不会再短短几个月内断裂，但有一点很无奈的是，因为无法长期持有，就是不挂牌不行，这个市场上挂牌的人就只会增加不会减少，这是一个重要矛盾，未来几年这个事情不可能扭转，而是是新增的卖家叠加的越来越多（不但新买的人绝大多数都要挂牌，还有曾经的人也有少比例乘高价挂牌的）。其实这几年大型房产中介大发展，如果不是因为卖的人开始增多，光靠买家哪里开的出这么多大型中介店，而高成本持有者积累到一定数量后，要么引发下跌要么引发不良贷款率增加。&br&&b&&&&&&&这第二点说的是供求中，供方增多，并且趋势是越来越多无法扭转&/b&&b&&&&&&&&/b&&br&&br&3、&b&越来越稀少的买家&/b&。被严打掉的首付贷其实暴露了很明显的信号——买家的稀缺性，如果买家很充足，首付贷这种东西不会那么容易出现，也不会那么顽固的打了又来，而且你要知道市场上大多数卖家卖掉后是马上要再买的，他们手握现金是不缺首付的。动辄三五百万的价格超出了很多人的支付能力，从没买过房的很多刚需没有卖房的钱支撑，直接被高额首付挡在门外了，这就导致这个市场内买卖都是那些人（投资者和还在换房路上的刚需），新鲜血液越来越少（因为首付太高进不来），首付贷成为市场补充新鲜购买力的必须品，才会屡禁不止，这正反映了新买家的稀缺性。。。&br&&b&&&&&&&第三点说的是供求关系中，买房除了原参与者，新增困难&/b&&b&&&&&&&&/b&&br&&br&&b&4、海外溢出效应&/b&，海外资产配置这些年突然在国内火了起来，为什么火？难道不能在国内买房子投资吗？这个道理是这样的，当然首选是国内房产投资啊，这是一个高收益且在国内好打理的事情，而投海外还要找人打理，说不定还被人蒙，谁没事愿意折腾那么大力气去配置海外资产，我想当收益差、价格差没有达到一种很巨大的时候，大家都还是首先倾向于投国内的，但架不住房价实在涨的有些过高后，海外资产越来越显得又便宜又有实在出租回报率支撑，不乏喜欢返璞归真的人觉得国内外价差过大觉得有切实出租回报才是真的投资支撑，他们开始被海外资产配置的项目吸引，动心了。。而海外资产配置最要命的是，一线城市唯一供不应求的是好地段的高品质住宅，购买者都是资金实力过剩的富有阶层，而海外资产配置基本全部分流的是这个阶层的资产，唯一供不应求的买方被别人拉走了资金，这是真正的大问题。&br&&b&&&&&&&第四点说的是对供求关系破坏明显的事情出现，高层买方开始流失&/b&&b&&&&&&&&/b&&br&&br&&b&5、外储和汇率&/b&。而海外资产配置的风潮，终于从一个意想不到的角度掀动了整个房地产牢不可破的利益共同体，在这事发生前，没有人会想到房产泡沫吹破的第一声响是从这个角度发起。我并不觉得海外资产配置真的导致了外储减少和汇率波动。但海外资产配置的流行有两种想象中还未成真的指向，让人坐立不安。第一个就是想象中如果持有高价格房子的人都这么干（虽然还没这么干），那么外汇和汇率会瞬间崩溃，或者导致重回汇率管制年代对经济造成巨大伤害，这事没发生，但仅仅是一种可能性就已经让人不安，这就像拥有核武器的国家不一定要使用核武器，中国两弹一星一发射，就一脚踹开联合国大门坐上了五常的宝座，其他国家是如何瞬间怂的，不是因为你使用了核武是你有这能力了；&br&关注这一点，有一个非常严重的真相要说明，如果万买入的房子，万卖出，增值的100万，30万由买家出70万由银行出，也就是银行要凑出70万人民币来给这位卖家，这70万是以前不存在的钱，既不是卖家当初买是花掉的500万，也不是买家这次买时首付的，银行要从别处找来这70万处理这笔交易的贷款。但如果是这样的一个人，他2004年60万买入的房子，万卖出，这增值的整整540万中的70%也就是378万，都要从他这个房子的买卖资金循环之外找钱来贷给买家付给卖家，你要知道这种“找钱”的事情本来就难，如果比例还这么高，就需要大放水，再如果你把银行“找”来的钱换成美元。。。就有人要暴走了。。。。所以最大的定时炸弹是那些很低成本购入房子的人，如果他们在如此高位套现，他们套现的钱根本不是他们当初贡献出来的买房款也不是接盘人的首付，他们套现的绝大多数钱都是要银行从别处找来，就算他不换外汇，对经济也是一种负担，我们需要催他把套现的钱赶紧花出去最好再买房，如果他不花出去再买房，却用来换美元，我告诉你这种不正之风是绝对严重不可饶恕的站在了国家、人民、经济的对立面！！你们试试这颗核弹国家能否让你们引爆？&br&&b&&&&&&&第五点说的是，利益共同体被打破，最强大的参与方可能要走向利益共同体的对立面&/b&&b&&&&&&&&/b&&br&&br&&b&6、通胀预期兑现&/b&。本轮人民币贬值符合了买房躲避通胀的预言，但也导致一个问题，靴子落地了，一旦贬值结束，大家普遍认为人民币会保持5年以上不再大幅贬值，人无贬基在贬值之后成为一个共识的话，房价在未来5年内都不会获得通胀预期对房价避险功能的重要支撑，既然5年内都不会再贬值，那房子短期躲避通胀的作用就丧失了。可能要到下一轮酝酿较大通胀时这个功能又凸显出来。&br&&b&&&&&&&第六点说的是短期通胀预期的消失&/b&&b&&&&&&&&/b&&br&&br&7、M2的问题，M2很多来自信用体系，其中又有很多来自住房贷款和跟房地产有关的贷款，M2之所以之前扩张的如此顺利，是因为M2没开始溢出，一旦开始溢出导致外汇储备和汇率的变化，M2就会暴露他很大的问题，杠杆率信用体系派生的M2，本来是应该头寸互相平衡的，但因为中长期贷款过多，因此这个M2的弹性平衡性却没那么好，一处抽血失衡就会派生大面积故障，那么对于现在的系统来说，一些小的问题都会投射成为大问题：外汇储备下降（需要核销人民币）、汇率变化（尤其是人民币贬值）、违约率上升坏账变多、加息。。。因为M2很大很多人放言房价会涨，但任何事情都有两面性，正因为如此，任何一处的收缩不平衡都会引发连锁反应。。&br&&br&8、美国人真是非常不怀好意，专挑这时候加息，而且一些投资也假模假样的撤回国内（实际我估计他们是想让我们资产贬值后回来收购便宜资产）。但，苍蝇不叮无缝的蛋。。。&br&&br&因此我觉得，无论是主动调整，平缓释放杠杆和泡沫，还是被迫调整，差不多快到了要调整的时候了，但具体时间，谁知道，所以我得说的宽泛点，比如5年时间，如果到了4年出头还没有迹象的话。。。。。我会提醒自己删了这篇回答装作我没答过似的。。。。&br&&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/7a729d15c144f0a763d02b_b.jpg& data-rawwidth=&7107& data-rawheight=&2814& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&7107& data-original=&https://pic4.zhimg.com/7a729d15c144f0a763d02b_r.jpg&&&/figure&（图侵不删，因为是我自己拍的）&br&&br&&b&【第四个问题——普通人该怎么做？】&/b&&br&&br&上面分析了这么多，只是希望大家理性的看待房产问题，并且对政府信心比较充足的人，还相信有能力控制房地产风险，保证房价平稳过渡到下一阶段。我也是倾向于认为国家有这个能力的。&br&&br&我从经济上给大家分析下吧，仍然先说下，既不是劝买也不是劝别买，而且也只是一家之言，大家要自己做判断不要听信我的。&br&&br&&b&1、选择未来具备出租收益率的房子&/b&。&br&怎么测算？你的总资金成本大概是购房总款的两倍，保守点算1.8倍好了，你分摊30年中估算每月现金支出，如果你购买的房子未来10年内有希望月租超过每月现金支出，那还具备购买价值。&br&&br&200万的房子，总成本360万，每月1万现金支出，当前月租3000元，评估下你所购买的区域是否有在经济衰退中被边缘化风险，如果没有，那么估计10年内上升到1万以上月租的可能性还是比较大。这样的房子并不是完全没有，但都有一定风险，因为明显不可能处于一线城市核心地段，未来都有一定的被边缘化的风险，所以基本也要考验眼光。&br&&br&再说上海这样的城市，其实未来有可能会像东京模式发展，用类似高铁或者快速地铁，少停站速度高，短时间跨越连接一些关键地区，比如20分钟高铁地铁连接市中心和松江、金山、嘉定、崇明、南汇，这些地区的人20分钟到达市中心后再快速换乘速度慢但站点多精准的地铁网络，从而达到40-50分钟通行市区各处的可能。而且这几乎是一种必然选择，如果有20分钟连接市中心的高速便捷交通工具，那整个上海房价又会重新布局整合。尤其在经济衰退的时代，上海这样的核心城市反而会涌入更多在其他城市失去机会的人，届时房价不一定上涨房租却一定会普遍上升的。到时候如果是跨区域的高速运行，那么两头站是重点，尤其是现在郊区那头起来很多，而高铁中间经过的区域，如果没有设站，就会比更远的那头还要失落，因为通行效率反而不如更远的那站。&br&&br&总之，在当下的房价条件下，选具备未来现金支撑的房子，确实不太容易，但至少在未来重点规划的郊区地段和市区小面积上还是能勉强发掘出一些价值。&br&&br&&b&2、选择投资自己&/b&&br&经常有人说，谁谁早年买了房，现在生活过得多好多好。同一个班的同学，差距似乎都体现在谁早买房上了。&br&但很多人只看到他想看到的，早年买了房的同学，如今还能让你羡慕不已的，是有一个必要条件的——他们这些年的收入也大幅度增长了，可不光是他们这个房子的价值。如果没有收入的大幅度增长，光守着一个房子，估计你根本感受不到那种扑面而来的财富差异。&br&&br&其实你仔细想想你身边早买房的人，如今又活的很让你羡慕的，是不是大部分人都是如此，甚至很多人早买房的原因也是当年起步就比你快，上升速度比你快，而买房后人家继续延续了对你的速度优势，这才越拉越开，但你为什么仅仅感受到了房子呢？&br&&br&如果你有一个投资自己年增长超过10%的机会，并且能保持很多年，那我建议你抓住一切可能投资自己。有一个基本道理——个人能力增长和赚钱能力增长后，不太容易缩水，而且比房子还抗通胀，你从一个初级电工成长为高级电工，你的收入不但增长而且超级抗通胀。&br&&br&为什么那么多人有了房子后还不安定，还不踏实，尤其在一线大城市一些早年自住房和早年购买房子的人，因为他们除了这套房子外一无所有，这给他们的恐惧感其实超过那些从3000元月薪打拼到3万月薪但还买不起房的人，你在恐惧越来越买不起房了，但你的生活已经天翻地覆的变好了，他们在发愁每月还是只能赚3000元，所以家里几代人都紧盯着那些房子想尽办法动脑筋在这些东西上。&br&&br&&b&让你最羡慕的不是别人的房子而是别人的收入，让你最恐惧的不是没有房子而是没有收入，所以投资自己永远是重点（除非你确认自己已经没有投资价值）。&/b&&br&&br&中国房地产疯狂二十年，其实伴随的就是这收入飙升的二十年，先有鸡还是先有蛋？这个事情上很明显，先有了收入飙升的人才有了飙升的房价。之所以最后房地产业从高收入人群蔓延为全民狂欢，一个重要原因就是在后期，房子成为很多低收入或者收入滞涨人群的救命稻草，再不抓住房子这根救命稻草，他会被中国那些收入狂飙的人甩到背影都看不见，而最先觉悟的那些人他们不但抓到了稻草而且抓到了宝，他们欣喜的发现因为自己收入增长跟不上，又担心自己跟不上，自己早早咬牙买了一套房，这一次自己的选择无比正确——至少少奋斗20年！那哪里是少奋斗20年，这是用房子分享了高收入人群带给整个社会的财富效应。&br&&br&现在的问题是，是个救命稻草你也不一定抓的住了，那个稻草也太贵了，所以这些年错过上车机会的人，如果收入再不能跟上，就只能被甩下去最后连别人背影都看不到，而现在你即使攒够了上车的首付款如果你收入不能上升，那你未来30年以上都要在比没买房更加不幸福中度过，现在市场已经能够残酷到：当年你只要攒够上车钱就可以了；现在你不但要攒上车钱同时还要确保投资资金保持收入增长保持一定比率，否则上了车也是头破血流。&br&&br&如果你还能够投资自己确保收入高速增长，那么现在买还是再等等买，其实问题都不太大，因为房价根本甩掉的是收入停滞的人。如果你的收入已经停滞而且你自己判断投资自己增长也不会太大（其实绝大多数的人都是这种情况只是分为自己承认自己不承认而已），我建议你看下一个建议。&br&&br&&b&3、以退出的角度考虑买房问题&/b&&br&谈了那么多现金流的因素，无非是算账，但如果牵扯到养老，你可以给房子加上无穷大的价值，为什么之前不谈30年后，是因为养老用住房是真正的刚需，而且对价格、对利润的衡量不再完全能用当下市场衡量，因此我想要谈的是买房应该以退出为主要目的。&br&&br&在现代化城市里，人们都是被各种流水线一般的流程、框架限制住，你赚钱如何如何，同时你的支出也会如何如何，在大城市的成熟框架下，你很难会有一个收入达到精英阶层的人却过着工厂生产线打工者的生活的事情发生，一个精英阶层的人他的住房、吃、穿、用、度、行，基本都远高于一个基层打工者，基本上当你融入大城市后，你的收入和开销就一直随着阶层的变化无缝的过渡着，大城市的规则就是如此，让你基本把赚来的钱花掉，来匹配你的阶层营造适合你所处阶层的生活环境，调整好身心同时赢得下一步发展空间。只有少数人他们没有遵循这种平衡，有高收入却极低开支或者低收入却高开支这两种特例最后往往是脱离生活秩序一团糟，前者容易脱离团体缺少合作支持，后者容易财务危机信用扫地或者变成人人不齿的啃老族。&br&&br&如果在这个上升的过程中买房会怎样？在这个过程中买房，最常见的情况就是你被从现代社会平稳上升的平衡中抽离出来，比如因为住的远了交通上花的钱越来越多，路上时间越来越长（租房的话位置选择余地肯定比买房大一些），交际活动明显减少，外出吃饭减少在家做饭变多，对于更换工作恐惧感增强，无法及时用上符合时代的玩具，甚至是半玩具半工具的装备（例如新款手机和笔记本电脑），买房造成的生活脱节其实是相当严重的，而且也很普遍。这导致很多人提前结束了自己的上升周期。&br&&br&买房，对于绝大多数收入卡着现代城市收支平衡圈的人，其实相当于买了张退出的票——我可以不玩了，从此后，我只要花钱小心点，工作别出大错，我在这城市有个房，我就不用再拼死拼活了，靠着房+预期养老收入+一定的理财投资收益，我可以让自己放松下来，脱离残酷的现代化流水线——不玩了。当然，想继续玩也没问题，但我已经把退出的票买好了，那我继续工作时。如果你没买票，对不起，你得永远绷紧神经跟年轻人一起不断适应现代化城市的各种变化、流水程序、规则，人不可能一辈子绷着不是……&br&&br&如果你选择买房的目的是“退出”，那么你选的很可能以生活便利+环境舒适为考虑，甚至老家的加分也很大毕竟在自己家乡亲戚多好照应。如果你不是为退出选择买房，围绕工作需要买房，那你很可能一定要进入到高房价的循环中去挣扎求存。处于功利需要，万一买了后再涨更多等等，去搏一下也是很多人的选择，每个人的选择都要被尊重，但也不是没有另一种选择，就是纯粹为了自己“退出”来选择购买房子的类型。&br&&br&&b&【第五部分——房子是用来住的不是用来炒的】&/b&&br&&br&把这句话郑重的放在这里做标题，可能会起到一些反作用，因为很多人习惯认为这句话是口号而已，不过这句话说出了我想说的事情，从上面分析来说，什么样的购房是用来住的？很显然，当前房租替代法或者未来房租替代法是根本，因为既然是用来住的，自然是怎么少花钱怎么来，买房省钱那就买房租房省钱那就租房，而买房要比租30年房多花很多钱还买，那就是用来炒的。&br&&br&国家的态度被很多人任意理解，比如有些人说房价绝对不会跌，他说“国家会保护的”，这时候国家是对所有买房人负责任的一种形象；又说为什么不会跌，有些人说“房地产经济牵扯过大，一旦跌大家都完蛋，所以国家不会让他跌的”，这时候国家变成了一种束手无策被绑架的形象；还说房子就算跌破贷款额，银行也不会收回房子的，国家不会那么做的，嗯国家成了一种保护者；还说贪官的大部分财产都是房子，上面怎么会让房子跌，嗯，国家变成了恶势力同流合污者。我很清楚的记得前两年，股市万点的说法是那么言之凿凿，说的国家如何如何的，而且都变成众口一词时，我只能苦劝炒股的老爸离场（然并卵，他4800点离场可开心了3900点又都进去了）。在中国的很多地方，国家的态度是任人打扮的，他的利益需要国家如何，他就编造出一副国家肯定会如何的样子。&br&&br&我也从我的片面理解来谈谈国家的想法，先申明，都是个人判断，如有不对我会自我加强学习。&br&&br&中国经济当前最大的问题来自生产和需求的不匹配，以前这个矛盾不尖锐的原因是美国有强大的需求，而以前美国强大的需求又生生不息的原因是美国设计了一套非常好的美元策略和产业策略，就是中国生产大量的衣服鞋子等赚很少的钱，而美国出口给中国一点点东西却赚大量的钱，开始虽然贸易逆差，但利润其实是差不多的，然后中国产业升级开始出口家电，赚的开始多了，那也还好因为你的原材料和石油很多靠进口，都是美元结算，美国也从中获得很多利润，贸易逆差也能忍，但随着中国越来越往手机电脑无人机等几乎除了大飞机外的全部商品走，美国能卖给中国的越来越少，而中国生产的利润率却越来越高，美国就逐步失去了良性循环，要用债务来买中国产品，这不是长久之计，所以当中国具备了除大飞机外的全系列生产制造优势后，整个世界面临了重新安排格局的问题，而中国面临的问题是需求严重下滑的问题。中国的需求下滑三方面一方面是美国需求下滑，一方面是美国阻挠我们出口到各种市场，一个是内需不足。&br&&br&绕一大圈说这个背景是为了说明，国家目前所努力的方向是什么，无非是扩大需求，优化产能两件事。之前说的四万亿放水，是在刺激内需，但不幸的是，中国人拿到钱第一想到的就是买房子，而不是买商品。内需不但没能扩大，而且膨胀了信用，锁定了未来消费。我不明白总有人把国家放水这件事，想象成为了房地产业的繁荣放水。经过两轮的实践后，内需的提升暂时估计无望了。现在的重点就变为去库存、一带一路、供应侧改革。&br&&br&去库存就是把大家说的“绑架”部分的危险一点点消除，一带一路就是高铁开路政治军事跟上，开展陆地交易网络，拓展我们的出口需求，避开海权国家的传统优势逻辑，供应侧改革就是优化调整产能。&br&&br&房地产在08年前的兴起是因为中国经济的高速发展，商品房改革，中国人收入的高速发展共同推动的，而房地产在2008年后的发展，却是一种恰逢时机的阴差阳错，刺激内需变成了刺激房价，反而拖累了内需，不但拖累了内需而且锁定了未来几十年很多家庭的消费支出。这简直是国家战略层面的南辕北辙。而现在国家正走在综合改造慢慢来的路上，也就是说，国家认为这种放水刺激会有反效果，已经人尽皆知了，现在如果偶尔还放点水无非是防止他崩盘坏掉整个形势，但整体的改革已经在路上了，供应侧改革如何执行不详说，去库存如何去不详说，但一带一路的政策是需要一个国际化的人民币的，那么如果人民币真的没有大幅贬值基础的话，以人民币计价的收入、房租就不再存在大幅度升值的基础，很多人基于通胀所设想的房价就无处着落。&br&&br&从个人角度说，炒房其实已经越来越有风险了，很多人没有看到在连绵不断的房价上涨中隐藏的分水岭，这里把分水岭再抛开讲细致些，我们用实际例子举例：&br&&br&2008年，一套房80平米，240万售价，家庭月收入2万，月还款额1.1万，省房租0.45万，每月家庭超支0.65万元，家庭每月可支配收入0.9万元（如果租房可支配收入是1.55万），到如今8年后，这个家庭月收入过3万应该是没问题吧，这时候月还款额仍然是1.1万，省房租0.7万，每月家庭超支0.35万元，每月支配收入1.9万（如果租房是2.3万可支配收入）。你以这样的历史数据你挑不出毛病，原因在于过去房租和收入是同步在增长的，房租增长幅度相对有点弱后，收入增长也能弥补这点忧虑。这样购房的人，长期稳定持有的可能性是非常大的，这样的房子也许他买了后就消失了，不会再出现在什么房产中介的牌子上，因为人家很可能花几十万好好装修一下再花几十万买些很想要的家电家具，就在里面幸福的过一生了，管他外面房价如何变化呢，何况外面还是一直在涨，那我们住的就更安心了啊。&br&&br&这样场景的描述在现在绝大多数购房者身上不可能重现，面对一套500万-800万的房子，你是算不出任何悠闲自住坐等房租收入上来解围可能性的，或者面对一套240万的老破小或者一套240万的外环以外再以外的房子，你是不可能生出我要花大价钱把这个家搞的绝对完美我在里面过一辈子的。&br&&br&很多人忽视了“安家成本”，他不光包括装修、家具家电，还有很多成本，如果你想着大不了过些年卖掉，你会发现他虽然涨了100万，但你的安家成本损失和交易手续费也快100万了，你还要重新买房重新安家，那么方法无非是不轻易搬家涨一百万等于没涨，跌100万也就只能忍着，还有一种方法就是简装临时住着，随时准备换。&br&&br&为什么我们现在担心房价下跌比以前要确凿一些，大概就源自于，一线城市500万以上的房子财务上不能支撑长期持有，这些房子是“活的”，他不像以前那样房子卖掉就沉淀下来，而一线城市500万以下的房子，缺点又太多太多，这些房子更加是“活的”，因为他远不是大家的最终归宿，更加没办法卖掉就沉淀下来。没出问题的原因是，这种事才有几年，任何一个不安分的人，他买了房资金链也不可能在买入三五年内就崩溃，更何况这几年一直在涨，他即使要崩溃也能卖掉解套并且大赚一笔，他还没有传导到违约上去，一旦传导到违约上去，就会开始出现被迫降价卖房，这种压力才会逐步显现，现在没有只能说这种事情才刚开头，还没有到蒸汽顶破锅盖的时候，但只要涨价的火在下面烧着，这蒸汽总归会顶破锅盖的。&br&&br&很多人告诉你房价涨了20年，但我要告诉你，完全脱离收入房租的房价才扛了三五年而已，这种市场下，扛三五年一点都不稀奇，但脱离收入和房租的房价上涨能否扛七八年，大家拭目以待。&br&&br&如果我们把租金这条现在已经绝对无法计算的因素减少权重，把我们自身的收入也算进来计算房价的合理性，这已经是自住购买对房价最大的善意了，也就是我们愿意用多少比例的收入来供应这个房子，而不再考虑他的租金贡献效益，我想很多购房者也是被迫如此考虑的，谁去算那些成本收益的，你算了不能买别人就不买了吗？好吧，面对这个不讲理的世界大家都要妥协不是，从这个角度出发很多人去选择二三线和老家的房子（你看我也买了一套4年没涨过价），为什么大家都知道只有一线城市房子才保值还有人去建二三线的新房还有人会去买？因为大家都是被挤出来的嘛，但这要紧吗？如果买房首先就看以后是否赚钱，是否省钱，那可不就是一个炒房者，只有炒房者才会这么看待问题不是，很多人的一生荣光就来自一套两套房，因为买对了，月收入三五千的他也翻身了，因此现在炒房的都是什么人？要么是财富太多要配置资产的人，要么是觉得自己其他方面跟不上了唯有房子能让自己弯道超车的人，很多人是把自己臆想成为“别无选择”的人，真的是这样吗？你除了用所有资源去赌博般抓住那个房子，来实现自己后半辈子成就外，你真的没办法了吗？&br&&br&实际上全球各地的房产大多是具备租售比和收入房价比的，中国房价脱离房租和收入原因只是因为中国人的收入处于一个高速上升的过程中，我们不仅不能用当下的房租来衡量房价，也不能用当下的收入来衡量房价，这种“双未来”模式，才带来了如此悬殊比例的房价才刺激了M2不断创新纪录，大家只要冷静的想一想——中国人的收入还能不能像过去20年那样大幅度的向前迈进，就大概知道房价飞涨的另一条腿“未来高预期的收入增长”已经也缩回去了，虽然比房租增长缩的慢一些，但总归是要缩回去了。&br&&br&我相信不管是国家调控也好，市场自发调节也好，房子是用来住的这一条会在5年内初见端倪，因为更加往后的话，一些更大的利空会扑面袭来——城镇化到头，老龄化，00后长大发现家里有太多套房等等。。。。&br&&br&所以，大家买房时，也从未来房租收益，未来自己收入匹配来综合考虑下，真的把房子是用来住的这一点落实到自己身上来，那管他风吹雨打，你买的是赚是亏，你总归买的是一个家。&br&&br&----------------------------------------------------------&br&&br&【后续】&br&我自己这个回答从2015年7月第一稿写起，其实经历无数次修改，我自己也很清楚，这不是我所有版本中最漂亮的那份，甚至有些苦涩，我甚至有时候不应该暗示一些普通人说你们无望了。但我想了很久，决定把这些我真正想的都写出来。&br&&br&第一段写房地产内在价值缺失，但我想说的是，内在价值不是房地产的全部价值，投资价值还是为主要的，一线城市很多房子是作为投资品存在的，自然反映的是投资价值，但大多数关心这个问题的人是要从内在价值出发去考量的，这几年价格悬殊过大后，开始出现二线、三线城市普涨，其实也是投资伴随刚需，刚需们是觉得回到二三线居住可以实现内在价值——1、未来房租可能会弥补房价，2、如果未来房租不可以，那我在一线赚的钱本就轻松，回二三线也就不显得是挥霍了，有点当年美国赚钱中国花，上海赚钱老家花的那种意思，而投资人转向二三线纯粹是因为很多开发商和投资人被一线的高成本挤出去了。&br&&br&一线城市的房价主旋律仍然是供求，对高房价造成实质性影响的事件可能是这次外汇储备和汇率的事件，但后续如何平息和调整我们都未知，我判断会导致逐步的刺破泡沫。&br&&br&关于仍然看好近三四年房价的人，我想跟你们说，你们也许是对的，我内心也并不愿否认很多说明后年会涨的人的理由，但我想非常强烈的告诉你们一件事——拿三五年的涨价来做一个住一辈子的房子的购房决定是荒谬的，所以如果你看到的是三五年的涨价，请从一开始就作一个投资者，做好三五年内卖出的准备，否则三五年涨了七八年后跌了，那你长期自住的占的是哪门子便宜省的是哪门子钱？&br&&br&最后关于退出机制的说明中，还有一层对于收入无法增长也凑不齐首付的人的暗示，比较负面——你们可以去更低一级的城市，但至少因为是退出机制，选择时间点宽松，每个人可以按照自己的判断目前是最高价还是尚在低价，判断在最高价的人又有了充足的时间可以去等待。&br&&br&海外资产配置风潮的兴起，曾经给了我一些国内房价药丸的期待，尤其这波又正配上外汇储备和汇率的动荡时机，但最终我还是意识到这次的事件只是象