业委会起诉物业公司解除前期合同败诉案例
业委会起诉物业公司解除前期合同败诉案例 11月16日15时，虞城县人民法院第一审判庭，原告虞城县某业主委员会与被告虞城县某物业公司物业服务合同纠纷案公开开庭审理。该案不但系新类型案件，而且类似案件在全县多个小区均有发生，具有一定的代表性，在当地引
业委会起诉物业公司解除前期合同败诉案例
　　11月16日15时，虞城县人民法院第一审判庭，原告虞城县某业主委员会与被告虞城县某物业公司物业服务合同纠纷案公开开庭审理。该案不但系新类型案件，而且类似案件在全县多个小区均有发生，具有一定的代表性，在当地引起不小的关注。
　　基本案情
　　虞城县某物业管理公司是虞城县某小区开发商指定的前期物业管理企业，日该物业公司与每位业主签订了不定期《前期物业管理协议》。后由于该物业公司不具有法定资质，并存在不实收费的情况，其与小区业主在物业管理与收费上一直纠纷不断。双方就物业管理及收费问题多次进行磋商，但一直没有结果。虞城县某业主委员会为维护广大业主的合法权益，向法院提起诉讼，要求解除《前期物业管理服务协议》并要求被告返还多收取的物业费用。
　　争议焦点
　　原告是否具有民事诉讼主体资格？与被告是否存在物业服务合同关系？本案所涉物业服务合同是否存在解除的法定事由？
　　裁判结果
　　虞城县人民法院经审理，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项的规定，裁定如下：驳回原告虞城县某业主委员会的起诉。
　　宣判后，原、被告双方均没有上诉，裁定已发生法律效力。
　　综合分析
　　证据占优起诉为何被驳回？
　　本案原告败诉的原因不在于原告提供的证据，而是原告的诉讼主体资格出现了问题，也就是说，原告没有资格代表该小区的业主进行本案的诉讼。
　　审理本案的虞城县法院民一庭庭长田仲秋解释：业主委员会作为全体业主的自治性组织，需经业主大会选举产生，并应依法在物业所在地的县级人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续。本案中原告虞城县某业主委员会没有在虞城县房地产行政主管部门和所在街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续，使用的印章也没有在公安机关登记，其主体资格不具有合法性。
　　没有业主委员会，业主如何维权
　　田仲秋介绍说：2005年最高人民法院作出的《关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》（[2005]民立他字第8号）指出，根据《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼。2009年《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定了业主委员会请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持。
　　通过上述批复以及司法解释可以看出，最高人民法院已经明确将业主委员会界定为&其他组织&，业主委员会根据业主大会的授权对外代表全体业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担，具备民事诉讼主体资格。当然，业主委员会的宗旨在于维护全体业主的共同利益，只有涉及全体业主共同利益事项时才能具备主体资格，否则也不能任意赋予其当事人能力。
　　但这一切要建立在业主委员会合法成立的基础上。根据本案案情，如果业主要求维权，保护自己的合法权益，就不能以虞城县某业主委员会作为原告，而应该以业主个人的名义进行诉讼，或者由该小区主张诉权的业主选举诉讼代表人进行诉讼。
(责任编辑：湖南物业网陈)
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如果物业管理企业是同单个业主签署的《物业服务合同》，则任何单个业主都有权拒绝签署或解除已签署的《物业服务合同》。因为任何人有不得被要求强制缔约的权利；因为既然业主有选择合同订立的权利，那么业主也有选择合同解除或终止的权利。
如果是业主委员会通过公开招投标或直接代表业主同物业管理企业签署的《物业服务合同》，不同意签署该《物业服务合同》业主们的合同解除权也是不应该被剥夺的。因为提供物业管理或服务是业主们的基本权利和义务，只要业主们不认可业主委员会的代表权（业主的利益是不可被强制代表的，当然达不到法定人数的单个或部分业主的不认可行为不影响业主委员会对外签署合同的效力或履行），其就有权利选择同业主委员会选定的物业管理企业解除或终止《物业服务合同》。当然单个或部分业主行使这种解除权只有达到一定的数量（可以法定）时才可产生重新招投标选聘物业公司的法律效果。此种情况下，我们认为，没有必要非得通过重新选举或变更业主委员会的方式来决定《物业服务合同》的解除或终止问题。因为，业主可能并不反对业主委员会的成员组成，而只是不满意物业管理企业提供的物业服务。
目前，个别法院通过司法途径直接剥夺单个或部分业主们对《物业服务合同》的解除权或终止权是不符合“民主”与“法治”的原则精神的，是司法权滥用的一种表现。
四、《物业服务合同》解除或终止后的法律后果
《物业服务合同》解除或终止后，对解除或终止《物业服务合同》的业主，物业管理企业或业主委员会不能再依据《物业服务合同》向其收取物业费，但是否就等于这些业主可以不交纳或支付任何费用呢？当然，这也不是一概而论的问题。
如果是业主委员会通过公开招投标形式选聘新的物业管理企业后，原物业管理企业仍拒绝退出、拒绝办理交接手续的，在业主委员会同原物业管理企业解除或终止《物业服务合同》之后的物业服务费，业主不应当再向原物业管理企业交纳。
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【案例】合同过期后，物管公司仍在服务，能不交物业费吗？
文章来源：
发布时间： 23:50:53
在物管费诉讼案件中，作为被告的业主委员会对物业服务企业提交法院的证据材料进行审查。如果前期物业服务合同期限
在物管费诉讼案件中，作为被告的业主委员会对物业服务企业提交法院的证据材料进行审查。如果前期物业服务合同期限已经届满，则物业服务合同是否就当然失去法律效力了呢？业主以合同期限届满作为抗辩理由能否获得法院的支持？《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。如果前期物业服务合同约定了服务期限，在期限届满后，业主委员会尚未成立或者成立了业主委员会但还没有与选聘的物业服务企业签订物业服务合同的，应如何认定前期物业服务届满后的物业服务关系呢？ 《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》第十五条规定，物业服务合同到期后，双方没有解除合同并继续履行合同的，视为合同自动延续。另根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同的实际履行是合同的一方或双方以自己的实际行为履行了合同主要义务，对方予以接受的，应当视为合同的实际成立。对于前期物业服务合同期满后的物业服务法律关系的认定，应视为双方事实上形成一种合同关系，物业服务公司以实际行动继续履行物业服务合同，业主也实际上享受了物业服务企业提供的物业管理服务，理应交纳相应的物业服务费用。因此，业主以前期物业服务合同期限届满为由拒绝交纳物业服务费的抗辩将得不到法院的支持。 案例链接：（《武汉晚报》日）2002年，经开发商委托，武汉某物业公司为江汉区香港路一处小区提供前期物业服务，期限截止日。2005年1月，业主刘女士以房内墙面出现裂缝物业公司不予维修，而拒交物业费。 在上述服务期满后，物业公司仍继续服务。但因双方没有续签物业管理合同，刘女士一直拒交物业费。物业公司遂将刘女士告上法庭，要求其支付截止2007年11月所拖欠的物业费4，100余元、并按1％/天的标准计算滞纳金。 法院认为，虽然物业合同“过期”，但物业公司仍在“超期服役”，刘女士应参照原合同约定的物业费标准交纳物业费。但由于物业公司不能证明曾向刘女士催要物业费，导致其2005年11月以前的物业费，超出2年的诉讼时效期限；法院只认可了2005年11月以后的2年物业费2，800余元。另外，因双方没有续签物业合同，对滞纳金责任也没有约定，因此法院认定的滞纳金标准也降为0.21‰/天。 另外法院认为，根据双方的物业合同，物业服务范围仅限于房屋的共用部分及其共用设施设备，房内墙面出现裂缝不属物业管理服务的范畴，刘女士以此为由拒交物业费的理由不足。
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提问仅需 1 分钟，律师在线解答无单方解除条款 业委会可否解除物业服务合同 - 肇源法院网
　　　　　　　　　　　
无单方解除条款 业委会可否解除物业服务合同&&&&【案情】&&&&2013年，原告系南岸区龙门浩街道某业主委员会，与被告某物业公司签订物业服务合同，合同期限5年，合同未约定解除合同条件，后该业主委会员于日以物业服务存在重大缺陷为由，向物业公司发出解除合同通知，物业公司未提异议，原告以物业公司未在三个月异议期内提出异议，物业服务合同已解除为由，向南岸区法院起诉，要求判决该物业服务公司退出物业服务区域并移交相关设施。被告辩称，合同尚未达到法定解除条件，合同亦无单方解除合同的条款，业主委员会无解除权，即使其未在异议期内提出异议、也不必然发生解除合同效力。&&&&【分歧】&&&&本案在审理过程中，就解除合同通知的效力存在三种不同观点：&&&&第一种观点认为，非解除方未在异议期间提出异议，并要求确认解除合同的效力，物业服务合同当然解除。本案中，物业服务合同当事人没有约定异议期，则以解除合同通知到达物业服务公司之日起三个月为异议期，异议期内物业服务公司并未就解除合同在异议期内并未提出异议，异议权消灭，物业服务合同解除。&&&&第二种观点认为，物业服务合同是否解除，取决于解除权人是否具有解除权，物业服务公司服务存在瑕疵，并不符合法定解除条件，双方亦未约定解除条件，业主委员会并不具有合同解除权，即使非解除方未在异议期间内提出异议，合同亦不当然解除。&&&&第三种观点认为，在第二种观点的基础上，考虑到物业服务合同的特殊性，业主委托物业服务公司进行物业管理，从本质上来说属于委托合同，即合同的委托人有任意解除权。本案中，物业服务合同自解除通知到达时解除。&&&&【评析】笔者同意第三种观点。&&&&《合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”从文义来看，该法条包括解除权形成要件、解除权的行使条件及解除权产生的效力三个部分。当事人一方依照合同法第93条第2款、第94条规定解除合同，即应当符合约定或法定解除条件，该条件成就即解除权形成，具备解除权后才能行使解除权，通知非解除方，如在异议期间未提出异议，即产生解除合同的效力。从法理上讲，合同解除权是形成权，一旦合同解除则影响巨大，如不以实质性条款予以要求，只要符合解除权行使的形式要件即解除合同，会导致滥用合同解除权，使希望摆脱合同束缚的一方当事人，轻易解除本无法解除的合同，违反“契约必须遵守”原则。故当非解除方未在异议期间内提出确认之诉，后又向法院提起诉讼，法院应当审查解除权是否存在，而非解除方逾期提出异议也只是导致异议权丧失，解约一方的解除权并不因此自动成立，解约行为也不因此自动有效，即合同解除应当同时满足实质要件及形式要件。&&&&本案系物业服务合同法律关系，是一种典型的信赖合同，是业主基于信任委托物业公司办理服务管理事务来实现对物业的管理，其性质上是委托合同，业主享有合同任意解除权，业主大会按照法定程序作出解聘物业服务企业决定，由业主委员会通知物业服务合同，解除通知到达时物业服务合同解除。&&&&（作者单位：重庆市南岸区人民法院）文章出处：中国法院网&&&&&
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