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租住长租公寓 这些事你必须知道
长租公寓和市场上私人房东提供的租赁房源有所不同，它们有统一的管理、公共配套甚至装修，较受年轻租客青睐。
来源：羊城晚报
　　随着众多知名房企进入长租公寓市场，租客在租赁市场中又多了一种选择。
　　长租公寓和市场上私人房东提供的租赁房源有所不同，它们有统一的管理、公共配套甚至装修，较受年轻租客青睐。
　　想租住长租公寓的年轻租客，需要注意哪些问题？
　　我们可以在哪里找到长租公寓？
　　现在广州市场上的长租公寓，多数都是知名房企的出品，往往在这些商家的官方网站中能找到，在官网上有相关的房源信息，可咨询，也可以预订。
　　在官网直接预订安全吗？
　　官网上的信息可供了解，但如果你真的要租房，建议还是先到现场看看环境。
　　到现场看房，重点要看什么？
　　这些长租公寓大多数位于较旺的路段上，会有统一的外墙包装，比较容易辨认。
　　到现场后，一要留意其具体位置，看看其交通配套能否方便到达你的上班地点。
　　二要看房子本身，很多长租公寓由厂房、仓库改建而成，要看房子的间隔是否合理，有无自然通风采光，墙体是否结实，各种管道是否整齐有序。
　　三要把房子周边的环境结合起来看，比如在一些河涌边的长租公寓，要看其地势是否低洼、排水工程有没有做好，以避免房子被水浸的风险。
　　我们希望公寓有更多配套，如何了解？
　　在官方网站里出现的公共厨房、健身房、娱乐室等配套，都必须到现场实地了解。你可以选择在下班后或休闲时去看房子，看看这些配套设施的运行情况，也可以向其他租客了解这些配套的使用情况及收费等问题。
　　除了上述这些，还需要注意什么问题？
　　如果看完房子觉得喜欢，就要和公寓管理方签订正式的租赁合同。合同要注明租金、交租的方式及时间等基本内容；管理方的各种职责也要了解清楚，他们带你看楼时的承诺必须白纸黑字写进合同里；各种收费标准、双方的违约赔偿等问题，也要一一落实清楚。
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违法和不良信息举报电话：长租公寓以配套优势吸引年轻租客
在价格上，长租公寓优势并不明显。以熊猫公寓北工大店为例，单个房间租金在元/月，与其位于同一区域内的世纪东方城，一居开间租金在3800元/月左右。而如果要比较居住面积，普通民宅单套面积普遍要比长租公寓大出不少。而且，目前市面上的长租公寓大多采用商业用水、商业用电，在水电费上的居住成本较高。
虽然在价格上没有优势，但长租公寓仍吸引了大量年轻租客的关注，其中，房源配套就是重要一环。以熊猫公寓北工大店为例，虽然每间房没有配置厨房，但公寓整体设计了超大空间的公共区域，其中包含无人超市区、咖啡休闲区、科技体验区、阳光健身区、公共厨房区、烘干熨烫区、快递收发区和电玩按摩区等八大免费服务区域。同时，熊猫公寓内还提供熊猫App、免费网络、免费熨烫、免费健身、免费咖啡、免费采暖、免费保洁以及免费4K高清IPTV
8大免费服务。通过熊猫App，租客还可以一键享受到包含维修、洗衣、早晚餐、夜宵等在内的全生活一站式服务。
万科泊寓同样也在不同的分店设置了丰富的配套设施，以劲松店为例，基础设施里配备了便利店、洗衣房、健身房、会议室、活动场地、快递代收、公共厨房等。
此外，泊寓还会不定期举办欢聚party，让租客可以互相结识，成为朋友。对于入住长租公寓的租客，租住长租公寓与租住民宅体验的是完全不同的两种生活模式。一位长租公寓的租客就表示，虽然居住面积不大，但对于他这样的年轻人已经足够了，他在意的上网、健身在长租公寓都是免费的，尤其是健身，不用走出家门就有健身房，这点就足够有吸引力。
同时，长租公寓的装修风格也成为吸引租客的利器。租住普通民宅，装修品质不同价格区别也较大，而且不少房子的装修还停留在十几年前的状况。但长租公寓不同，统一的装修、统一的家私配置，不少长租公寓给租客的第一印象就极具吸引力。在熊猫公寓北工大店，共有四种装修风格可供租客选择，分别是美式风、都市风、日式风和韩式风。熊猫公寓北工大店店长透露，美式风的房间价格会略高一些，他们事先也没有想到，很多租客会牺牲价格而选择自己喜爱的装修风格。
另外，长租公寓的运营和管理方式也更适合年轻人的喜好，不少长租公寓一个App应用就几乎可以解决所有事情，而且长租公寓一般都绕开了传统的中介公司，对于首次租房的年轻人，无须担心黑中介、房东突然毁约等问题。也省去了不菲的中介费用。
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想住得舒服又省钱的方式：成为以租养房达人
想住得舒服又省钱的方式：成为以租养房达人
　　想住得舒服，这种方式最省钱
　　来源：&理财周刊
　　作者：甄爱军
　　换租逐步被接受
　　如果买了房，你还会选择租房吗？答案是“会”。
　　所谓换租，即租出自己拥有产权的住房，转而租赁其他品质更好的房子，从而以较小的成本实现改善居住条件的梦想。与换房相比，换租具有门槛低、压力小等优点，不失为一种好的选择。
　　目前已经有不少人采取换租这种方式来实现改善居住条件的目的，“有房一族”在改善居住条件时，并没有按照惯例选择“以小换大”，而是选择换租方式。
　　据上海链家市场研究中心统计数据分析，在上海，自身拥有住房，仍需要另行租房满足居住需求的“换租族”而形成的需求约为8000多套，占整个租房需求比重达到6%。
　　进一步研究发现，换租人群涵盖了各个年龄阶段和人生阶段，虽然各类人群换租的目的各不相同，价值观、消费观、生活方式也有很大区别，但都有着同样的目的，即为了更加接近自己想要的生活而选择换租。统计结果显示，70后、80后成为换租主力，占比接近四分之三；进入职场时间不算长的90后群体，占比也达到了18.6%。
　　相比换房而言，换租更为易于实现，因而换租群体有不断扩大的趋势。在大型城市，尤其是一线城市，住房需求的细分升级正在迅速发展，生活多元化带来的居住多元化，“换租族”以自身相对有限的资源，尽早获得幸福指数更高的生活。虽然从目前来看，换租群体占整个租房需求比重并不高，但已有更多的“有房族”愿意接受这种方式。
　　租赁市场趋于规范
　　由于国家对住宅租赁市场的重视程度已经大幅提高，包括市场供应、政策环境等都出现了明显改善，从而使得换租实施起来变得更加容易。
　　最近两年以来，国家不断出台政策，全面推进培育和发展住房租赁市场。从2016年6月从国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》开始，直到2017年7月，九部委确定首批12个重点城市开展住房租赁试点，住宅租赁不断升温。
　　此外，各地方政府也积极响应，纷纷出台政策。如北京市在2017年两会期间将“培育和规范发展住房租赁市场”作为2017年的主要任务。上海市在住房发展“十三五”规划中提出，“十三五”期间，上海市租赁住房用地供应占比约为31%，推出租赁住房共计70万套，加快住房市场向租售并举转变。根据中原地产研究中心统计数据，截至2017年底，全国已经有超过12个省份、50个以上城市发布了租赁政策。
　　梳理现有政策，不难发现租赁新政主要从4个方面来促进住宅租赁市场发展。首先是加大供给，除了加大租赁用地供给、利用集体用地建设租赁住房等，同时还鼓励房企转型开展住房租赁业务、培育专业化住房租赁企业。其次是从金融方面给予扶持，允许提取住房公积金支付房租、对租赁企业给予融资支持、推进REITs试点。第三则是利用财政手段推动发展，包括税收优惠以及公租房货币化等方式。最后是加强与住宅租赁有关的法律法规建设，同时切实推进租购同权。
　　通过种种行之有效的手段，租房市场乱象将会得到逐步改善，包括群租、中介以种种理由克扣承租人押金、出租人随意上调租金、出租人随意终止租赁合约等现象将会慢慢减少，甚至租房也能享受到与买房同等的权利，这些变化都会吸引人们选择租房。
　　换租好处多多
　　从经济角度来判断，换租不仅能够轻松实现改善居住条件目的，同时在资金利用效率方面也要高出买房不少。
　　首先是换租可减轻换房带来的成本压力。以上海为例，按照目前的房价水平，在市中心区域购置一套品质不错的三房，总价约1200万元。根据目前信贷政策规定，二套房贷首付为七成，因此首付款需840万元，然后申请360万元房贷。假设还款期限为20年（等额还款法），房贷利率在现有基准利率基础上上浮1.1倍，月供达到2.45万元。
　　但如果是租房，又是怎样一番情形？记者通过附近的房产中介了解到，目前徐家汇核心商圈的三房月租金在1.6万元左右，包括永新城、东方曼哈顿、亚都国际名园等品质不错的住宅小区三房租金水平均是如此。通过买房与租房对比不难发现，只需花费买房月供的三分之二的资金，在无需再支付一笔巨款的基础上，就能住上相同的房子，压力孰大孰小，不言而喻。
　　而如果采取换租方式，又是怎样一种情形？如果在徐家汇附近有一套两房，按照目前的租金水平，每月可收到7000元的房租，在此基础上换租三房，每月只需增加9000元，便可住上三房。与买房所需的2.45万元月供相比，仅三分之一强而已。两相对比，也是租房来得更加轻松。
　　再从资金利用效率来说，租房方式利用效率更高。还是以上述案例举例说明，如果可全款购房，虽然购房者能够实现改善居住条件的目的，但却不得不将1200万元全部沉淀在不动产上面。如果采用租房的方式，1200万元全部用来投资风险最小的银行理财产品，按照目前一年期产品平均5%左右的平均预期收益率估算，每年可以获取60万元的收益，不但能够完全覆盖租房支出，还能多出40余万元资金用于提高生活品质。
　　与“卖小换大”方式相比，也是换租更为轻松。假设出售自有房屋可获600万元，那么自己再掏240万元，然后还要承担2.45万元的月供，才能住上价值1200万元的三房。但如果选择租房，自有240万元资金购买理财产品，每年可以获得12万元收益，自有房屋租金收益约8万元，两项收益相加，足以支付换租开支。
　　适应变化当好房东
　　如何才能成为以租养房达人？关键还在于要主动适应市场变化，加强出租房管理，以便能够获取稳定持续的租金收益，从而实现换租。
　　首先是认清未来市场趋势。不可否认的是，随着各路资金的进入，未来住宅租赁市场供应主体会出现明显变化，对于个人房东来说，未来面对的竞争对手不仅仅只是其他个人房东，有可能需要面对管理规范、服务到位的大型开发商。
　　近两年来，长租公寓爆发式增长，开发商、中介机构、酒店运营商、创业企业以及金融资本纷纷大举抢占市场蛋糕。诸如较早布局的万科泊寓，已经覆盖24个一线及二线城市，累计开业82个项目，开业约2.4万间，规模远高于其他房企的长租公寓，其计划3年拓展45万间。还有刚入局者碧桂园，计划3年内发展100万套长租公寓，年收入租金达到240亿元。在租赁住房REITs上取得较大进展，计划3年内完成30万套长租公寓房间。此外，金地、、朗诗、佳兆业、远洋等房企也都已拥有自己的长租公寓品牌。
　　分散式公寓运营商规模也在不断扩大。目前最大的是链家自如，已开业房源超过50万间；第二名的我爱我家相寓，已开业房源超过40万间；集中式公寓运营商规模最大的是魔方公寓，已开业房源43500间。
　　业内人士分析指出，相对个人房东来说，企业这种“非人格化”的主体，其运作的方式是按政府和企业制度办事，往往能有效减少租房服务过程中的随意性，租赁服务水平会得到显著提升。因此，在这种情况下，如何直面来自机构的竞争压力，是个人房东亟待解决的现实问题。
责任编辑：谢海平
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来源：凤凰房产
作者：章雯雯
http://house.ifeng.com/rss/news/30/news_buying.xml
5月16日凤凰房产杭州讯&5月，杭州已经进入了租房旺季。刚毕业的学生、有换房需求的白领都在寻找落脚处。相比较于传统的租房，装修品质更高的长租公寓似乎更能吸引青年人。为充分了解青年人对于长租公寓的看法，5月8日，凤凰房产在线上发布了问卷调查。小区房成为租客的“心头好” 考虑居住长租公寓方险胜&在凤凰房产发布的问卷调查中，约82%的网友表示有过租房的经历。其中，有接近半数的网友曾租住过普通的小区房。其次，选项中所占比例比较大的是农居房。农居房一般有2至3层，房东会将整幢房间隔成数十个单间对外出租。在杭州，农居房的租金也不便宜，单间的租金大约在1000元/月左右。据了解，农居房一般出租的单间面积在15平米，没有厨房、独立卫生间。&图为杭州的农居房实景图除此之外，约有一成的网友曾居住过酒店式公寓。相对来说，酒店式公寓独门独户，私密性较好，舒适度也比较高。不过除了水电是商用标准之外，大部分的酒店式公寓没有阳台。而在“会不会选择住长租公寓？”这一问题上，双方所占的比例十分接近，只相差了1.23%。选择住长租公寓的网友稍占上风，所占比例为50.61%。长租公寓居住环境好吸引租客 高租金成其“硬伤”&长租公寓，是近几年房地产新兴的行业，指的是运营方从业主手中租赁房屋，进行装修、配备家电，最终以单间的形式租给周边的上班族。一般来说，租客的租赁时间为一年。相比之下，长租公寓的单间往往是三室、四室的其中一间卧室。单间居住的总人数不能超过2人，居住密度不会太大。同时，网友认为装修较高档、居住环境更好；社交氛围好；不用缴纳中介费是长租公寓的主要优势。事实上，凤凰房产此前曾实地调查过杭州市面上的长租公寓。相对来说，长租公寓的卫生情况都是比较良好的。像一些品牌如优客逸家、万科泊寓都有统一化的装修风格。例如，泊寓在杭的首个作品——精峰社区就有2种装修风格：风格、商务风格。&图为泊寓精峰社区实景图除了居住环境较好之外，社交氛围好也是长租公寓的一大优点。长租公寓可分为集中式和分散式，其中集中式长租公寓往往是独栋建筑或者是其中几层。例如，魔方公寓和YOU+都是设有公共的活动空间，线下的活动也是比较丰富。&图为魔方公寓的公共活动空间租房除了精神生活要得到满足的话，租金也许就是很现实的问题。长租公寓不需要收取中介费，取而代之的是服务费。长租公寓的服务费一般包含物业费、上网费，金额是月租金的10%。不过，这有时候也会成为长租公寓的“硬伤”。由于长租公寓租金相对较高，在加上10%的服务费，会对不少租客产生的经济负担。除此之外，某些长租公寓经改造后，会出现隔音效果不好，房屋甲醛超标等问题。长租公寓引争议 57%网友仍看好其前景&2015年，杭州一些本土的长租公寓品牌如爱上租开始起步。一年后，杭州的长租公寓突然爆发，拎包客、驻客公寓、魔方公寓、YOU+、优客逸家外来运营商竞相来杭布局。之后，传统房地产商的加入也开始逐渐催熟这一产业。德信的随寓、万科的泊寓、中天的米柚以及龙湖的冠寓，均打算布局杭州或者有些已经落地杭州。&图为米柚青年公寓的实景图根据调查结果显示，有57.81%的网友看好长租公寓，认为这一类产品会成为租赁市场中的重要组成部分。剩余的网友认为长租公寓将会被逐渐淘汰，就和一时兴起的滴滴、共享单车一样。事实上，目前杭州市场上的长租公寓还未成熟。各个品牌的产品鱼龙混杂、参差不齐，喊着“公寓社交化”的口号，却没有落实。&图为爱上租官网上的信息长租公寓是一片蓝海，但并不是每一家运营商都能实现盈利。租金成本上涨，拿房压力变大，这些都是长租公寓产业链中逐渐暴露的问题。
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