如买房客户已下定金并付卖房人尾款，卖房人毁约怎么办_百度知道
如买房客户已下定金并付卖房人尾款，卖房人毁约怎么办
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据合同走程序就可以了。买房条件1、年满18周岁具有完全民事行为能力的自然人；3；2、有稳定合法的职业和收入来源、贷款到期时男士年不超过60岁，女士年龄不超过55岁
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卖房人收完定金要涨价 辩称之前未经丈夫同意
沈河法院今年审理十余起卖房反悔案
　　法官提醒：要严格审查卖房人的身份资格，了解清楚房屋是否属于夫妻共同财产、遗产，是否抵押、担保等
　　核心提示
　　近两年来，沈阳房价不断上升，房地产市场中因卖房人逐利而对已经成交的房屋交易反悔的情况越来越多，由此引发的诉讼也随之攀升。沈河区法院今年就审理十余起卖房反悔案。卖房人反悔理由最多的是夫妻双方中有一方不同意。12月19日，沈河区法院审结一案例，卖房人因反悔须赔偿买房人经济损失，中介审核不严存过错须退还中介费。
　　卖房人收完定金要涨价
　　日，张某经沈阳某中介介绍，购买沈河区一处房屋，看完房后交付给卖房人包某定金2万元。此后双方约定，等2013过完年卖房人丈夫出国回来后再办理交易手续，张某又给中介1万元。
　　可是刚过两天，包某就反悔了，告知中介，丈夫不同意卖房，他们没有协商好，房子无法交易了。日，包某又找到张某，明确提出如想交易就要涨价。
　　张某对卖房人反悔非常气愤，将其告上法庭，要求双倍返还定金4万元，中介退回中介费1万元。
　　辩称无权单独卖夫妻房
　　对此，包某显得很有信心，辩称：当时确实是我想卖房，我丈夫在国外我没有和他商量就签字了。房子是我丈夫的名，我无权单独处分，我替丈夫签的名，房屋买卖合同应属无效，合同约定的违约条款相应无效。张某给的2万元定金我只收了1万元，另1万元作为卖房抵押金留在中介处，所以我不同意双倍返还定金4万元。因为合同约定房屋交付时间是4月10日，如张某同意，我可以按原合同内容继续履行。
　　中介则辩称，他们已经尽到审核义务，签约时包某提供了一份声明，声明中提到已获取丈夫的签约销售代收房款的权益。
　　法院认定卖方毁约应赔
　　法院认为，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，法院应予支持。本案中，诉争房产为包某夫妻共同财产，包某不具有单独的处分权，包某以丈夫名义处分该房屋，致使合同不能履行，包某应承担相应的违约责任。
　　对双倍返还定金的诉讼请求，因包某夫妻在合同约定的履行交付时间前，同意履行合同，故本案应根据具体情况返还定金及适当赔偿损失为宜。法院判决包某返还张某定金2万元，赔偿经济损失5000元，中介返还包某抵押金1万元。
　　中介审核不严退中介费
　　关于居间方的责任问题，法院认为，中介促成买卖双方签订合同应在合法的基础上，不得损害委托方的利益，而该中介在明知诉争房产为包某和丈夫的夫妻共同财产，并且登记在丈夫名下，包某无全部的处分权，亦未提供包某丈夫的委托和同意出卖的手续，而促成双方签订买卖合同，造成合同无法履行的行为存在过错，损害了买房人的利益，应承担不得要求支付报酬和损害赔偿责任，故对张某要求其返还中介费的请求应予支持。法院同时判决中介返还张某中介费1万元。
　　买房需严格审查卖房人
　　沈河区法院民二庭一位法官告诉记者，不少卖房人在卖房办理过户手续过程中，发现房屋价格又上涨了，于是反悔，以种种借口不办理过户手续，导致另一方起诉至法院。卖房人反悔的理由比较常见的有：没有收取定金；尚未办理房产证；夫妻双方中有一方不同意；签订房屋买卖合同时存在重大误解等。
　　据法官介绍，从该院审理的该类型案件的结果看，卖房人都败诉了。根据“合同必须遵守”的法律原则，在房屋买卖合同没有无效事由或没有被依法撤销的情况下，不论是买房人还是卖房人都应严格按照房屋买卖合同履行各自的义务。
　　法官提醒买房人，在签订房屋买卖合同时一定要对违约情形进行事先约定，要严格审查卖房人的身份资格，尽量了解清楚房屋是否属于夫妻共同财产、遗产，或者房屋上面是否有其他权利如抵押、担保等，尽量要求卖方全面陈述自己的家庭情况以及房屋涉及的担保、抵押等情况。在与不动产登记簿上未有登记的产权人交易时，为保障交易安全，应当要求其出示产权人的授权委托书，而不能轻信任何承诺。（本报记者周贤忠）
【编辑:李欢】
>法治新闻精选：
直隶巴人的原贴：我国实施高温补贴政策已有年头了，但是多地标准已数年未涨，高温津贴落实遭遇尴尬。
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房主卖房收11万定金后不卖了 买方称是一场噩梦
房主卖房收11万定金后不卖了 买方称是一场噩梦
新安晚报 ()讯&二手房买卖合同签了3个多月，房主却突然毁约说不卖了。合肥市民王先生近日就遇到了这样的糟心事。据了解，随着合肥二手房交易持续火热，房屋买卖纠纷也有所增加，毁约现象频频发生。对此，有律师表示，卖家一旦毁约，不只是返还定金那么简单，还要承担相应赔偿责任。
&&&案例：合同签了仨月，房主突然变卦
出价70多万元，欲购二手房
据王先生介绍，去年11月，他通过&好居网&的房地产经纪人，看中了合肥政务区太阳海岸花园小区一套房子。该房屋建筑面积为72.16平方米。王先生与房主侯先生达成口头约定，以75.8万元购买该房屋。
侯先生考虑到在滨湖新区购买的新房需要一段时间装修，不便立即交接这套房子。最终双方商定，在房屋交易结束后免费将房屋给房主住到日。届时如未能按期交付房子，侯先生须按市场价向王先生支付房租。
支付11万定金，坐等办手续
去年11月15日，王先生与侯先生在中介机构见面。侯先生提出在支付1万元定金的基础上，让王先生再支付10万元定金，以便自己还清房屋尾款。在侯先生再三请求下，王先生同意了他的请求。当天，双方在中介机构签订了《存量房买卖合同》等相关协议。
王先生说，今年1月2日，他将10万元定金以转账方式支付到侯先生的账户。双方现场查验了转账凭条，侯先生开具了定金收条。转账完成后，侯先生和中介机构经纪人均向王先生承诺，将尽快办完房屋交易手续，并声明余下的手续均中介机构办理，王先生只需要在交税费时参与即可。
房主数次推脱，最终毁约了
&没想到噩梦就此开始。&王先生告诉记者，自1月2日以来，他先后十多次打电话催促侯先生和中介机构经纪人，让对方抓紧办理房屋交易手续，但得到的答复五花八门。而侯先生总是找各种理由推脱。3月2日，侯先生发短信给王先生，称实在不好意思，家人一致决定房子暂时不卖了。&我当时就蒙了。&王先生说，从他签订合同以来这段时间，政务区房价大涨。因房主不守信用，给他造成了巨大的损失。
记者尝试拨打侯先生的电话，始终无法接通。昨天，记者联系了为王先生办理交易的中介机构经纪人。对方表示，他已数次催促房主配合办理手续，但房主以各种理由推托，如今事情变成这样，只能双方坐到一起协商解决了。
&&&现象：为防卖家违约，买家多付定金
&近期类似违约情况不在少数。&合肥一家二手房连锁中介机构经纪人小吴告诉记者，随着近段时间部分区域二手房价格大涨，部分房主&坐不住&了。一些房主要么选择加价出售，要么干脆不卖了。&房主认为违约大不了退还定金，再赔一点钱给买家，总之还是房价上涨带来的利益更大。&小吴说，一般情况下，房主会和买家协商，赔点钱，解除合同。实在谈不拢的，只好去法院打官司。
目前，合肥二手房市场基本上是卖方主导，一些买家为了防止卖家反悔，无奈提高了定金支付比例。据了解，有的买家光是定金就支付了30万元。一些买家表示，他们很希望房子能顺利成交，如果遇到不诚信的卖家，按照交易不成定金双倍返还的相关规定，起码赔偿能多拿点，而这也成为买家预防毁约的方法之一。
&&&律师：房主返还定金，不一定能解约
安徽事茂律师事务所律师王明红表示，在上述案例中，如双方协商不成，只能走法律途径。而起诉有两个方案。其一，要求房东履行房屋买卖合同；其二，要求房东退还定金，支付相应赔偿。
从鼓励交易、维护契约的严肃性原则出发，以王先生为代表的买方有权要求卖方继续履行合同约定的义务，即协助办理房屋过户手续。王明红表示，一些房主认为违约的后果只是返还双倍定金。事实上，返还定金并不意味着买卖合同可以解除。买方有权就实际损失，如考虑房价上涨带来的损失等，来索要赔偿。
&&&提醒:提高定金数额，暗藏不小风险
对于如何防范卖方违约，王王明红律师表示，从定金方面来说，在房屋买卖合同中，定金最高可达到总房价的20%。如果卖方违约，买方可要求双倍返还定金。由此，上文提到的买家通过支付高额定金，以此防范卖方违约，具有一定可行性。
不过，对买方来说，筹集高额定金本身就有一定经济压力；其次，高额定金也会面临不可预测的风险。若卖方一旦因客观原因，导致房屋不再具备交易条件，如被司法查封等，那么买方面临定金难以追回的风险。另外，在签订购房合同时，买方要充分考虑房价上涨因素，约定违约责任。如果房价上涨的空间没有赔偿的多，卖方自然不会违约。
问：买按揭中的二手房，如何防范风险？
答：买方可适当少付首付款，一般以卖方解除抵押所需要的款项数额为限。如果卖方在银行无法解除抵押，买方应及时要求对方返还首付款。对这类房屋的买卖，最好先约定解除抵押出现障碍后的处理方式。此外，买方购房前，一定要核实房屋是否被抵押、出租或查封等情形。
问：夫妻一方擅自卖房如何处理？
答：即使存在另一方不知情的情况，如果买方实际交付了房款，并办理了过户，那么视为房屋买卖合同有效。但买方如果知道夫妻一方擅自售房而与之签订合同的，那么合同可能被撤销，而返还房屋。
问：如何防范买到&凶宅&？
答：二手房市场上，有的房屋曾出现过凶杀、自杀等恶性事件，房主将这一事实恶意隐瞒后对外出售。对此，买方一定要做好防范，首先要在合同中明确如出现此类情况，卖方应当承担违约责任且买方有权要求返还房屋。其次，对价格明显低于周边市场价的房屋要多了解。最后，如果确实误买了此类&凶宅&，若房主没有提前告知，买方可以欺诈为理由，起诉要求退房并索赔，但这需要准备较为充足的证据。
问：签订购房合同后，房主又转卖他人咋办？
答：&预告登记&是避免这一陷阱的有效手段。但买方要注意，必须在预告登记后三个月内去办理申请产权变更登记，超过三个月未申请的，预告登记失效。
问：买了二手房，原房主不迁走户口咋办？
答：不少人购买二手房是奔着学区去的，为此能否及时落户很重要。目前关于房屋内的户口问题法院一般是不予以处理的。因此建议买方和卖方约定好户口迁出时间，以及逾期迁出的违约责任。 综合报道
编辑：吴月峰
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