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All rights reserved. | &figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-2ade58b8761dce480c77b40e3055631a_b.jpg& data-rawwidth=&1728& data-rawheight=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1728& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-2ade58b8761dce480c77b40e3055631a_r.jpg&&&/figure&&h2&导语&/h2&&br&&p&近日，政府密集出台新政，采取升级限购限贷等措施，打响房价“灭火战”。有人却喊着：&strong&一线城市逆天房价永不落！&/strong&&/p&&br&&p&喊过这句话的美国遇见了次贷危机，日本遇见了泡沫经济。房市崩盘后他们普通房奴的日子，你知道吗？&/p&&br&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-e852775cd01_b.png& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&843& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-e852775cd01_r.jpg&&&/figure&&br&&h2&&strong&美国：愤怒的淑女&/strong&&/h2&&br&&p&亚利桑那州的太阳还高高挂在天上，阳光洒进宽敞明亮的办公室。&/p&&br&&p&外头的好天气&strong&丝毫不曾触动房间里的人。&/strong&&/p&&br&&p&四十岁的朱丽安娜是个五官看上去分外柔和的女人，可现在，这张脸上仿佛落了一层霜，让人不敢轻易亲近。&/p&&br&&p&她窝在沙发里仿佛是浑身上下没了骨头，&strong&紧皱眉头，&/strong&眼神一直在游离，仿佛在追寻光线中飞舞的灰尘的轨迹。谁也不知道她在想什么；突然，她又挺直腰杆，躬身向前，像一头随时要腾空而起、挥舞利爪的母豹子。&/p&&br&&p&这一举动显然把她对面的&strong&资深房产经纪人&/strong&吓了一大跳。&/p&&br&&p&朱丽安娜把手机从左手到右手不停地掂量，垂下脑袋，好像专心致志在玩一把刀子，这一幕即便是十几年之后，经纪人回想起来也心惊肉跳。&/p&&br&&p&谁也没想到，她把手机猛地向他砸去，经纪人一闪身，身后的墙上留下了一个坑——手机碎了，&strong&她失控了。&/strong&&/p&&br&&p&因为，就在刚才，经纪人告诉她，&strong&她房子的价值又缩水了6万美元&/strong&——对朱丽安娜来说，&strong&房产就是他们最有价值的财产，是对退休后养老的投资。&/strong&&/p&&br&&p&&strong&大幅缩水？这才是个开头。&/strong&&/p&&br&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-3a0c42d195a8aef166a94ef0e8a97220_b.png& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&427& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-3a0c42d195a8aef166a94ef0e8a97220_r.jpg&&&/figure&&p&原来，克林顿总统在任期后期，就有&strong&把中产阶级队伍扩展到低收入阶层&/strong&的愿景。再赶上布什经济学家家有房产的新政，有恒产者有恒心，更坚持给穷人一个家。&/p&&br&&p&部分没房没积蓄的美国家庭，自然是欢欣鼓舞接着从天上掉下来的大馅饼：&strong&零首付或者低首付，一夜间变成有产阶级。&/strong&&/p&&br&&p&于是，朱丽安娜看见，在&strong&宽松的贷款政策&/strong&下，有人用这笔钱做首付继续投资房地产，&strong&做发财梦；&/strong&更多的人则是拿这笔钱把现有的房子高档装修，然后是买豪车，买奢侈品，出国旅游，沉浸在贵族梦中不可自拔。&/p&&br&&p&他们挥霍无度毫不可惜，因为过个一年半载，他们投资的房价或许又涨了一大截，于是&strong&再融资，再挥霍，&/strong&如此循环，这场梦似乎没有醒来的时候。&/p&&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-8bf423b7e1c2a31b0ac6d7_b.png& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&427& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-8bf423b7e1c2a31b0ac6d7_r.jpg&&&/figure&&p&甚至到2006年6月，许多美国人还为没有及时买房或少买了房子而懊恼：她的一位朋友以前买的&strong&60万-70万美元一套的别墅，&/strong&当时已涨到了&strong&150万美元左右！&/strong&&/p&&br&&p&朱丽安娜出身的中产家庭，原本靠积累的财富再融资进行房地产投资，可是，在当时的大环境之下，他们也忍不住投身这场&strong&“金融创新”、 “万众炒房”&/strong&的狂欢。&/p&&br&&p&&strong&越尽兴的时候，她越战战兢兢，如履薄冰——因为这场梦太空了。&/strong&&/p&&br&&p& “股神”巴菲特也曾经感慨：“当时所有人都犯了同样的错误，认为房价会永无止境地上涨，基本上，四五年前，几乎每个美国人脑袋里都有这样一个概念，不管是正式的还是非正式的，&strong&认为房价不可能大幅下跌&/strong&……这是愚蠢的想法，也是从众心理使然。”&/p&&br&&p&其实，早在1987年春，上一轮美国房地产牛市开始破灭时，大波士顿地区地产商会会长诺拉·摩兰说：&strong&有人拉响了警笛，但只有狗儿和地产买家听见了。&/strong&&/p&&br&&p&果然，从2006年起，变天了。&/p&&br&&p&朱丽安娜开车出去，目所能及是&strong&越来越多的房地产广告，&/strong&拥挤着喧闹着成了街道两旁的风景。街边大声招揽的、电视上播放的经常是房子降价促销、赠送礼券的消息，卖房者使出浑身解数，购房者却日渐寥寥。甚至在首都华盛顿，不少刚建成的楼盘在销售不畅后，建筑商只能打出&strong&“暂时出租”&/strong&的广告。&/p&&br&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-5b802312bdb04f5a7e6c_b.png& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&564& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-5b802312bdb04f5a7e6c_r.jpg&&&/figure&&p&建筑商不好过，实际上，买房者也不好过。甚至当初懊悔没有再多买房的人，心有余幸。&/p&&br&&p&房产泡沫被戳破时，朱丽安娜，&strong&是买房者，也是房东。&/strong&&/p&&br&&p&此前一直利用出售住房或者通过抵押住房再融资来偿还贷款，可是，房市降温，房价突然走低，次贷还款利率却大幅上升，她的家庭入不敷出，甚至已经&strong&背上了还贷的沉重负担，不能按期还款。&/strong&&/p&&br&&p&有无数个像朱丽安娜这样的借款人存在，银行只能收回房屋。&/p&&br&&p&比如，朱丽安娜的邻居，&strong&祖孙三代在一栋大房子&/strong&，在金融危机后还挺了几个月，后来人不知去处，房子被银行拿去拍卖。可是，当初市价近40万的房子，银行最终拍回来也只有20万出头，银行大面积亏损，次贷危机发生了。&/p&&br&&p&面对资不抵债，部分穷人把轻易得来的房子，再轻易地扔给银行，而朱丽安娜所在的中产家庭，受到的冲击毫无疑问是最大的：&strong&房价最低时，下跌到二三十年前的水平。&/strong&&/p&&br&&p&住房资产净值大幅缩水，很多人不仅没有赚到一分钱，原有辛辛苦苦攒下来的老本拿去抵债都还不够。整体退休资产减少了22%，&strong&无数辛苦一辈子的退休者，面临老无所养的窘境。&/strong&&/p&&br&&br&&p&&strong&有人因此轻生……&/strong&&/p&&br&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-630d737d0fbb93cd682e9c074ebdae00_b.png& data-rawwidth=&480& data-rawheight=&300& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&480& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-630d737d0fbb93cd682e9c074ebdae00_r.jpg&&&/figure&&h2&&br&&strong&日本：独居的男人&/strong&&/h2&&br&&p&日本东京，一处公寓。&/p&&br&&p&一居一厨一卫外加5人合用的浴室，不足二十平。逼仄的房子里当时蜗居了一个男人，他的名字叫做&strong&井藤。&/strong&&/p&&br&&p&平时只有塞得满满的家具、电器，镜子里有井藤&strong&苍白的脸颊与暗沉的神色，&/strong&还有一个人吃饭时餐具碰撞的清脆与上班时关紧门的闷响。&/p&&br&&p&他仿佛是一头习惯了暗夜的野兽，分外的安静。只有阳光照进窗子的时候，这间屋子似乎才有了温度。&/p&&br&&p&这是一个从事商业设施管理，每月工资40多万日元（并不算低），却只肯为房租花费3万多日元的男人。&/p&&br&&p&谁能想到，&strong&他不久前搬出了耗费足足6000万日元买下的一套二层别墅。&/strong&&/p&&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-c37efbdf7_b.jpg& data-rawwidth=&2292& data-rawheight=&1289& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&2292& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-c37efbdf7_r.jpg&&&/figure&&br&&p&井藤的这段经历或许放在当时当地的背景下，更好理解：&strong&他1988年入手的别墅，恰逢泡沫经济时期，已经跌到了3000万日元。&/strong&&/p&&br&&p&于是他把别墅出租，成为蜗居一族是为了省下钱用别墅的租金来还银行贷款。&/p&&br&&p&可是，即便是如此节省也要等到他&strong&65岁才能还清贷款，&/strong&他打算的是，到时候把房子抵押出去拿到一笔钱够自己养老送终。&/p&&br&&p&当时，他48岁，还有&strong&将近二十年的房奴生涯，&/strong&妻子无法忍受住这样的房子，于是，两人离婚了。&/p&&br&&p&面对自己的境遇，井藤无法有更多的埋怨。&/p&&br&&p&一切要从1964年的东京奥运会说起。东京奥运会被认为是历史上最成功的奥运会之一，日本也成为首个借助奥运会带动了自身经济发展的国家。&/p&&br&&p&当时，东京被认为是&strong&全球最有活力的国际大都会。&/strong&&/p&&br&&p&甚至1969年，未来学家赫尔曼·卡恩在&strong&《即将出现的超级强国》&/strong&一书中预测，日本将在2000年成为世界第一经济大国。&/p&&br&&br&&p&而井藤，也正是此时伴随着汹涌人潮，冲进东京。&/p&&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-23ead2ae766bfedf3e52822_b.jpg& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&853& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-23ead2ae766bfedf3e52822_r.jpg&&&/figure&&p&进入80年代，井藤目睹了日本经济令人炫目的鼎盛时期。房地产行业也强劲发展，当时有个笑话是：&strong&仅东京23区的地价就可以买下整个美国。&/strong&&/p&&br&&p&他与无数埋头苦干的上班族一样，生怕房价不断涨上去，就赶紧贷款买房，于是&strong&房价被推高了。&/strong&&/p&&br&&p&仅仅在1987年，东京房价就涨了53%。而开发商更组织了一帮无业人员，扮成购房者深夜排队。&/p&&br&&p&电视屏幕上，播放着东京某团地商品房摇号抽签式，&strong&55平方米总价6200万日元，摇号1/3700。&/strong&&/p&&br&&p&一位没中签的年轻妈妈表示，明年要继续努力。&/p&&br&&p&但实际上&strong&1988年摇号率到了1/6200，&/strong&希望更渺茫。&/p&&br&&br&&p&而井藤，当时正排在浩浩荡荡、看不见头的队伍里，他坚信：&strong&一线城市房产，只涨不跌，&/strong&尤其是号称&strong&“永不跌”&/strong&的东京房价。拿到房子的那一刻，他的东京梦似乎圆满了。&/p&&br&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-625de99d4dffbf34de951_b.jpg& data-rawwidth=&1800& data-rawheight=&1193& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1800& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-625de99d4dffbf34de951_r.jpg&&&/figure&&br&&br&&p&可1990年，日本不动产市场开始垮塌，&strong&巨大的地产泡沫自东京开始破裂，迅速蔓延至日本全境。&/strong&&/p&&br&&p&而井藤亲历一系列变故：曾买下了美国洛克菲勒大厦与哥伦比亚电影公司，买下加拿大的森林，澳洲铁矿，香港最贵的房子，在全世界走到哪儿买到哪儿的日本商人不见了。&/p&&br&&p&在街上，井藤再也看不到每个行人都穿着名牌服饰，扔海了钱喝最高级的洋酒到酩酊大醉，然后不管车费多贵都要打的回郊区的住家去的情景。&/p&&br&&p&而电视上，最热门的节目居然是教人们如何省钱，比如教家庭主妇如何用烧饭的余热煮鸡蛋——至此，&strong&天天过年、晚晚过节的全面性疯狂结束了。　　&/strong&&/p&&br&&p&泡沫破碎后，&strong&三大都市圈（东京圈、大阪圈、名古屋圈）的房价跌得最惨。&/strong&&/p&&br&&p&有人在炒买炒卖中一夜暴富，但也有不少人，比如井藤，高利率借来的钱还没来得及还清。&/p&&br&&br&&p&&strong&他搬出了别墅，背负债务独自前行。&/strong&&/p&&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-6e3b7a0b676a77ae4c285ebefc410122_b.png& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&548& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-6e3b7a0b676a77ae4c285ebefc410122_r.jpg&&&/figure&&br&&br&&p&&strong&中国：相似的泡沫？&/strong&&/p&&br&&p&不只是美国、日本，&strong&天朝民众裹着棉被排队抢购房子的场景并不罕见。&/strong&&/p&&br&&p&在沈阳等二三线城市，政府曾宣布大学生可以零首付购房，农民进城购房另有奖励的政策；而&strong&北上广等一线城市&/strong&的房市，更像是被打了鸡血，房价如脱缰野马一般飙涨。&/p&&br&&p&面对无节制的疯涨，央行旗下的媒体《金融时报》早在去年已经指出，&strong&部分城市楼市“高烧”正朝泡沫化的方向演变。&/strong&&/p&&br&&br&&br&&p&那么，当前中国楼市，是否会走向美国日本的全面崩盘？&/p&&br&&p&《碳客地理》从首付额度、银行业房贷审查制度以及国民买房心态等三方面分析，对照梳理美国次贷危机发生的过程，它提出：由于中国房市繁荣是建立在&strong&可靠的基础&/strong&之上，虽然繁荣程度比美国次贷前高，但可靠度更高。所以，&strong&中国房市不会重演美国次贷危机。&/strong&&/p&&br&&p&而据搜狐财经报道，经济学家易宪容指出：中国楼市不会出现美国式的次贷危机。但是就&strong&银行信贷过度扩张程度、鼓励有房者炒作住房&/strong&&strong&，并把&/strong&&strong&住房公积金耗尽&/strong&的情况来看，&strong&中国楼市泡沫与风险比美国有过之而无不及。&/strong&如果泡沫破灭，&strong&危机会更大&/strong&。&/p&&br&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-8f03bf4f5_b.png& data-rawwidth=&550& data-rawheight=&331& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&550& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-8f03bf4f5_r.jpg&&&/figure&&br&&br&&p&随着一线城市房价不断上涨，&strong&银行放贷数据成为新增贷款的主流军，&/strong&房奴的还款负担也引起社会关注。&/p&&br&&p&据华尔街财经报道，从居民家庭的贷款负担来看，按照目前的收入、利率、房价的水平测算，天朝居民家庭的还款负担压力甚至&strong&已超次贷危机时期的美国人。&/strong&&/p&&br&&p&其实，没有只涨不跌的市场，不管是股票还是房屋，如果价格脱离了实际，市场最终会作出反应。&/p&&br&&p&对照房产崩盘时的美国与日本房奴曾经的狂欢与萧条，大家在背债买房的同时，还是要谨慎评估自己的偿还能力。&/p&&br&&br&&p&毕竟，退潮之后，&strong&谁在裸泳一目了然。&/strong&&/p&&br&&br&&br&&p&&strong&&br&更多这个专栏的好文章：&/strong&&/p&&p&&strong&&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&美国人做过最没创意的事儿，就是给自己城市起名字了… - 知乎专栏&/a&&br&&/strong&&/p&&p&&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&一听胡歌要来美国，留学圈就炸了，但绝不仅仅因为他帅 - 知乎专栏&/a&&br&&/p&&p&&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&那些自杀的留学生，都是人生的loser？请不要如此定义他们 - 知乎专栏&/a&&/p&&p&&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/?group_id=177216& class=&internal&&美国人拒绝打疫苗以后…没想到是一连串悲剧的开始…… - 知乎专栏&/a&&br&&/p&&p&&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&致努力的学渣：请放弃自欺欺人的仪式性学习法，那等于慢性自杀 - 知乎专栏&/a&&br&&/p&&p&&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&当很多中国女生把自己的第一次留在了国外，才发现我们对性是如此无知 - 知乎专栏&/a&&/p&
导语 近日，政府密集出台新政，采取升级限购限贷等措施，打响房价“灭火战”。有人却喊着：一线城市逆天房价永不落！ 喊过这句话的美国遇见了次贷危机，日本遇见了泡沫经济。房市崩盘后他们普通房奴的日子，你知道吗？ 美国：愤怒的淑女 亚利桑那州的太阳还…
&p&&b&注：本文来自微信公众号--华尔街见闻&/b&&/p&&br&&blockquote&&p&“别管什么一线城市还是二线城市还是东京核心圈，价格同样是暴跌。只不过跌到后来，一线城市还能止血，而二三线城市根本就没有这个功能。现在还在跌！有个朋友的父辈买了一套大阪的房子，当年倾其所有，现在跌了一半，每年还要交着沉重的赋税。根本卖不掉。”&/p&&/blockquote&&br&上世纪1980年代，日本地产上行，房价疯涨的时候，与中国无异。日本人也相信，他们只有一个东京，东京掌握着教育、医疗、金融、就业等等资源，所以东京房价不会跌。但华尔街见闻根据历史数据发现，在日本楼市泡沫破裂之后，日本包括东京在内的六大都市和全国楼市同时从1992年陷入跌势。而从跌幅来看，三大都市圈（东京圈、大半圈、名古屋圈）在楼市暴跌的数十年里，跌得最惨！&br&&br&&p&楼市一旦进入下行通道，三大都市圈地产跌幅大于平均，但若楼市稍稍企稳，三大都市圈就会率先止血，恢复涨幅，而整体楼市再度下挫时，三大都市圈又陷入暴跌，惨逾平均水平。对比大三都市圈，地方圈房地产跌势则基本没有回血的余地。从92年开始，跌到现在还在跌。&/p&&br&&br&&p&91年楼市泡沫破裂之前，六大都市住宅价格几乎达到全国平均水平的两倍。而泡沫破裂之后，六大都市住宅价格一泻千里，跌势之猛冠绝全国，令人瞠目。甚至在2000之后长达四年时间里，依然低于全国平均水平。&/p&&br&&p&&br&曾经不可一世的日本经济经历过怎样的繁荣？号称“永不跌”的东京房价到底是如何崩盘的？日本政府是如何应对的？对中国有何借鉴意义？下面将为您讲述日本房地产的前世今生。&br&&/p&&br&&br&&ul&&li&&strong&如何在中国实现资产保值增值？&/strong&&/li&&/ul&&br&这个问题似乎有个永远的大备胎，他的名字叫&u&一线城市房产&/u&。&br&&p&&br&在中国，炒股就像去夜店high，碰见渣男的概率高。买房，特别是在一线城市买房，就像一个安静的暖男。随时在你受伤后，给一个温暖的怀抱。&br&&br&即使这段时间经济学家们都在喊“凡是靠地产拉动的经济都会遭遇崩盘”，也不会忘了在注角处补上一句——在人民币购买力不可遏制下降的复杂格局下，要把购买力配置到中国一线城市，一线城市将成为中国经济的最后一个安全点；或者“房地产如果出问题，一线城市不是房产商避风港”。&br&&br&反正就像貔貅只进不出一样，&strong&一线城市房产，只涨不跌。秉持这一信仰的逻辑是：一线城市人口密集，外来人口和土豪们共同托举房价，一线城市教育、医疗资源丰富。&/strong&&/p&&br&&br&&p&可是，早在几年前，一线城市高企的生活成本就驱使着外来人口告别北上广；优质的教育与医疗资源，并不能撑起一个城市的房价；土豪们在托起了温哥华的房价后，现在已经跑到柏林去买房了。&br&&br&反正同样人口密集，&strong&同样由于奥运会经历过房价暴涨，同样汇集着优厚的资源，同样经历着人口涌入的东京，在日本1990年代的经济危机中，未能幸免于房价的大崩盘。&/strong&&br&&br&&/p&&ul&&li&&strong&核爆前的东京&/strong&&br&&/li&&/ul&&br&曾保持过GDP双位数增长的日本经济，在经历了“土地神话”的破灭，中小银行的破产，证券丑闻的暴露后，是如何陷入衰退的；而&strong&曾经被奉为“东京房价永不跌”的东京房价，又是怎样崩盘的？&/strong&&br&&br&从上世纪60年代开始，日本保持着每年10%的高速经济增长，在短短20年间从一个农业经济小国转型成为世界上最大的钢铁和汽车出口国。&br&&p&1964年东京奥运会，1966年大阪世博会，日本向全世界展示了从战败阴影中复兴的国家形象。&br&&br&为了迎接东京奥运会，日本修建了一系列交通基础设施，兴建了城市。这些大规模的建设带动了日本房地产行业的强劲发展。当时，&strong&东京被认为是全球最有活力的国际大都会。&/strong&1969年，未来学家赫尔曼·卡恩在《即将出现的超级强国》一书中预测，日本将在2000年成为世界第一经济大国。&br&&br&然而，还未等到验证预言的那一天，日本就从繁荣的天堂跌入危机的深渊中。1990年，日本股市、楼市泡沫相继破灭，日本经济从此一蹶不振，进入“失去的二十年”。&br&&br&今天，&strong&无论是日本普通民众，还是庙堂高官，都希望借助再次举办2020奥运会的契机，提振日本经济。&/strong&日本政府计划将东京作为经济增长特区，进行大规模的再开发。公共设施投资、政策放宽、税收制度改革等等计划都已经开始实行。&/p&&p&&br&外国资本也已经蠢蠢欲动。一批主权财富基金正在涌向日本房地产市场。卡塔尔刚刚买下了一系列保龄球馆；阿塞拜疆接近买下银座的蒂凡尼大楼，而新加坡正准备买下东京西南部婚礼场馆Meguro Gajoen……&br&&br&历经了20年的低迷之后，日本的房地产市场似乎重现曙光。此时，回顾那场发生在20世纪末的房地产泡沫危机，或许有助于日本不再重蹈覆辙。&br&&br&&/p&&ul&&li&&strong&奥林匹克景气&/strong&&br&&/li&&/ul&&br&1964年的东京奥运会被认为是历史上最成功的奥运会之一。日本成为了世界上第一个借助奥运会带动国家经济高速发展的国家。&br&&br&在筹备东京奥运会期间，日本政府正在进行收入倍增与国民经济高速增长计划。以此为契机，东京和日本全国各地都大兴土木，建设了一批交通基础设施。&br&&br&其中，令日本人颇为自豪的新干线高速铁路系统就是修建于此时。日东京奥运前夕，连结东京与新大阪之间的东海道新干线开始通车运营，这是世界第一条投入商业营运的高速铁路系统。&br&&br&有数据显示，&strong&日本对东京奥运会所有相关事业的总投入高达1兆日元。按照当时的汇率计算，约为30亿美元。&/strong&这创造当时奥运会历史上最高的投资记录。&br&&br&其中，日本政府对比赛设施和奥运村投资160亿日元，道路交通设施建设825亿日元，运营费用60亿日元。除此之外的所有投资，都被用来完成新干线、高速公路、地铁等城市基础设施建设。&br&&br&这种投资的比例显示，日本并不是仅仅为了举办奥运会而投资。&strong&大规模建设带动了房地产建筑业、服务业、运输业和通信等行业的强劲发展，从而带动日本经济的全面腾飞。&/strong&1962年到1964年，日本经历了一段“奥林匹克景气”时光。&br&&br&受奥运会影响最深的是房地产行业。除场馆建设之外，东京周边的住宅以飞快的速度发展起来。1964年，日本民间住宅建设总数比1951年增加了71%，而1963年 1964年的建筑承包合同额分别比前一年增长了32.9%和27.8%。&br&&br&从1961年到1963年，日本房地产行业迎来量价齐升的鼎盛阶段。当时，在短短两年之内，日本建成公寓62栋，2191户，价格也较之前上涨了接近一倍。1964年日本公寓售价平均为950万日元，最高达到1880万日元。&br&&br&进入80年代，日本经济进入了令人炫目的鼎盛时期。日本制造的产品遍布全球，日本企业在全球范围内大量投资和收购。&strong&1985年，日本取代美国成为世界上最大的债权国。&/strong&美国人的银行、超市，甚至好莱坞的哥伦比亚电影公司和纽约的标志性建筑——洛克菲勒大楼都成为了日本人的囊中之物。&br&&br&然而，当日本人目空一切，认为自己是“世界之王”时，一场危机正在酝酿当中。&br&&br&&ul&&li&&strong&签订“广场协议”&/strong&&br&&/li&&/ul&&br&1978年，第二次石油危机爆发。由于能源价格大幅上升，美国国内出现了严重的通货膨胀现象。1979年夏天，保罗·沃尔克就任美联储主席。为了治理通货膨胀，他连续三次提高联邦基金利率，实施紧缩的货币政策。&br&&br&这一政策使美国市场名义利率上升到20%左右的水平，吸引了大量的海外资金流入美国，导致美元大幅升值。从1979年底到1984年底这段时间内，美元汇率上涨了近60%，美元对主要国家的汇率甚至超过了布雷顿森林体系崩溃前的水平。&br&&br&&strong&美元居高不下的汇率水平导致美国对外贸易逆差大幅增长。&/strong&为了改善美国国际收支不平衡的状况，美国希望通过美元贬值来增加产品的出口竞争力。&br&&br&1985年9月，美国、日本、联邦德国、法国、英国等5个发达国家的财政部长和央行行长，在纽约广场饭店举行会议，决定五国政府联合干预外汇市场，使美元兑主要货币有序地下跌，以解决美国巨额的贸易赤字，史称“广场协议”。&br&&br&“广场协议”签订之后，五国开始在外汇市场抛售美元，带动了市场投资者的抛售狂潮。美元因此持续大幅度贬值，而世界主要货币对美元汇率均有不同程度的上升。其中，日元的升值幅度最大，三年间达到了86.1%。&br&&br&这并不是美国第一次干预外汇市场。1971年12月，日本曾与美国签订《斯密森协议》。根据协议，日元对美元的汇率从1美元兑360日元升值为1美元兑308日元，涨幅为18%。此轮汇率改革导致了1973年日本地价的上涨，但由于石油危机的影响，仅持续了1年。&br&&br&&strong&日元的大幅升值提高了日元在国际货币体系中的地位，促进了日本对外投资大幅度增加，为日本企业在海外扩张提供了机遇。但与此同时，日本经济也已经埋下了泡沫的炸弹。&br&&/strong&&br&&strong&由于担心日元升值提高日本产品的成本和价格，日本政府制定了提升内需的经济增长政策，并放松国内的金融管制。&/strong&从1985年开始，日本央行连续5次下调利率，从5%降至1987年2月以后的2.5%.&br&&br&当时，日本已经完成了城镇化建设，国内的城镇化率超过90%。这意味着在原有产业结构下，日本的经济增长已经趋向饱和。在这样的背景之下，大量的资金流向了股市和房地产市场。人们纷纷从银行借款投资到收益可观的股票和不动产中。于是，股价扶摇直上，地价暴涨，一个巨大的泡沫正在诞生。&br&&br&&ul&&li&&strong&疯狂的泡沫&/strong&&br&&/li&&/ul&&br&20世纪80年代，日本银行开始推行银行资本金管理改革。为了推动银行国际化，日本政府决定实行双重标准：国内营业的可以按照本国4%的标准，有海外分支机构的银行则必须执行8%的国际标准。在此要求下，日本银行除了必须不断补充资本金之外，还得调整银行资产结构。&br&&br&当时，&strong&日本银行最苦恼的事情是有钱贷不出去。&/strong&为了扩大营业份额，日本银行想尽各种办法，利用超低利率拼命发放贷款。&br&&br&相对于一般公司贷款，房地产抵押贷款的风险权重较低。这意味着银行发放相同数量的贷款，房地产抵押贷款只需一半的资本金。于是日本商业银行纷纷将资金投放到这一领域。&br&&br&为了发放贷款，日本银行使出浑身解数。甚至对于那些有存款意向的人，银行都会劝告他们进行土地投资：“地价在不断上涨，而利息又接近于零。如果从银行借入资金来购买土地的话，肯定会因土地升值而大赚一笔。”&br&&br&而一旦这个人买了土地，银行又会以这块土地为担保，再借给他相当于土地价格70%的资金，劝他再购买别处的土地，然后再以新的土地为担保……如此循环反复。&br&&br&同一时期，国际热钱的涌入加速了日本房地产泡沫的膨胀。签订《广场协议》之后，日元每年保持5%的升值水平，这意味着国际资本只要持有日元资产，即使价格没有升值，也可以通过汇率变动获得5%以上的收益。&br&&br&敏锐的国际资本迅速卷土重来，在日本的股票和房地产市场上呼风唤雨。&strong&国际廉价资本的流入加剧了日元升值压力，导致股价和房价快速上涨，从而吸引了更多的国际资本进入日本投机，泡沫越吹越大。&/strong&&br&&p&&br&&strong&随着大量资金涌入房地产行业，日本的地价开始疯狂飙升。&/strong&据日本国土厅公布的调查统计数据，1985年，东京的商业用地价格指数为120.1，到了1988年暴涨至334.2，在短短三年内增长了近2倍。&br&&br&1990年，东京、大阪、名古屋、京都、横滨和神户六大城市中心的地价指数比1985年上涨了约90%。当年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，制造了世界上空前的房地产泡沫。&br&&br&一个广为人知的故事是，在东京，有一位学校的看门人在传达室干了40多年，一直收入微薄。退休之后，他准备返回乡下安度晚年。于是托人把他在东京的一所小房子卖掉，没想到这所房子竟以800万美元的价格出售。看门人瞬间成为百万富翁，衣锦还乡。&br&&br&然而同一时期日本名义GDP的年增幅只有5%左右。由于地价快速上涨，已经严重影响到了实体工业的发展。&strong&建筑用地价格过高，使得许多工厂企业难以扩大规模；过高的地价也给政府的城市建设带来了严重的阻碍；高昂的房价更是使普通日本人买不起属于自己的住房……&/strong&日本泡沫经济离实体经济越走越远。&br&&br&&/p&&ul&&li&&strong&失去的二十年&/strong&&br&&/li&&/ul&&br&1990年，日本生产性行业的贷款比重下降到25%，非生产行业的贷款比重却上升为37%。日本看似繁荣的经济成了名副其实的空中楼阁，危机一触即发。&br&&br&泡沫的破灭来得迅速而毫无预兆。&strong&1989年，日本政府已经意识到经济泡沫，但是此时施行紧缩货币政策为时已晚。&/strong&&br&&br&从1989年5月开始，日本央行连续3次提高贴现利率。在短短一年多的时间内，日本银行利率从2.5%上调至海湾战争前夕的6%。&br&&br&日本货币政策的突然转向，首先刺破了股票市场的泡沫。日，是日本股市有史以来最黑暗的一天。&br&&p&当天，日经指数顿挫，日本股市暴跌70%。人们依稀记得，就在半个月前的日，日经指数还达到了辉煌的高点38915点，市场普遍相信“明年股价可以达到5万日元”。&/p&&br&&p&令人绝望的是，&strong&以1990年新年为转折点，日本股市陷入了长达20年的熊市之中。&/strong&&br&&br&1990年9月，日经股票市场平均亏损44%，相关股票平均下跌55%。日本股票价格的大幅下跌，使几乎所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。公司破产导致其拥有的大量不动产涌入市场，顿时房地产市场出现供过于求，房价出现下跌的趋势。&br&&br&与此同时，随着日元套利空间日益缩小，国际资本开始撤逃。1991年，日本不动产市场开始垮塌，&strong&巨大的地产泡沫自东京开始破裂，迅速蔓延至日本全境。&/strong&土地和房屋根本卖不出去，陆续竣工的楼房没有住户，空置的房屋到处都是，房地产价格一泻千里。&br&&br&1992年，日本政府出台“地价税”政策，规定凡持有土地者每年必须交纳一定比例的税收。在房地产繁荣时期囤积了大量土地的所有者纷纷出售土地，日本房地产市场立刻进入“供大于求”的时代。&br&&/p&&p&&br&几种因素的叠加，加速了日本房地产经济的全面崩溃。&strong&房地产价格的暴跌导致大量不动产企业及关联企业破产。&/strong&1993年，日本不动产破产企业的负债总额高达3万亿日元。&br&&br&紧接着，&strong&作为土地投机主角的非银行金融机构因拥有大量不良债权而陆续破产。&/strong&结果，给这些机构提供资金的银行也因此拥有了巨额不良债权。当年，日本21家主要银行宣告产生1100亿美元的坏账，其中１/３与房地产有关。&br&&br&1991年7月，富士银行的虚假储蓄证明事件被曝光。紧接着，东海银行，协和琦玉银行也被揭露出来存在同样的问题。大量银行丑闻不断曝光，使日本银行业产生了严重的信用危机。数年后，几家大银行相继倒闭。&br&&br&&strong&“土地神话”的破灭，中小银行的破产，证券丑闻的暴露……接连的打击让日本民众对资本市场丧失了信心。&/strong&此后，受到亚洲金融危机、次贷危机等国际大势的影响，日本房地产市场再也未能重回辉煌。&br&&br&&strong&据2005年日本国土交通省发表的地价统计数据，日本全国的平均地价连续14年呈下跌趋势。&/strong&与1991年相比，住宅地价已经下跌了46%，基本回到了地产泡沫发生前1985年的水平；商业用地下跌了约70%，为1974年以来的最低点。13.1%，高于1988年的9.4%，是至今为止的最高水平。&/p&&br&&p&尽管经过了长达20年的艰难调整，但日本房地产市场依然疲软。&br&&br&在大类资产框架内，未来股市走势以及房市走势都是投资者极为关心的市场，且两者之间强烈地相互影响，时而相互促进，时而此消彼长。&/p&
注：本文来自微信公众号--华尔街见闻 “别管什么一线城市还是二线城市还是东京核心圈，价格同样是暴跌。只不过跌到后来，一线城市还能止血，而二三线城市根本就没有这个功能。现在还在跌！有个朋友的父辈买了一套大阪的房子，当年倾其所有，现在跌了一半，…
&p&先介绍下当时日本的情况吧：&/p&&p&1985年，美、日、英、法、西德五国领导人在纽约签下了广场协议，联手控制汇率，人为做高日元对美元汇率。日本经济靠出口，日元升值，相当于日本卖到美国的东西变贵了，买的人就少了。为了振兴经济，日本又降低了国内的利率。同时，美国国债因为汇率波动影响，账面钱变少了，大家就更加争着把钱拿到日本避难。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-bcc66e6a52dae5c25c745f_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&630& data-rawheight=&371& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&630& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-bcc66e6a52dae5c25c745f_r.jpg&&&/figure&&p&▲ 纸醉金迷的泡沫时代&/p&&p&图源：&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//matome.naver.jp& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://&/span&&span class=&visible&&matome.naver.jp&/span&&span class=&invisible&&&/span&&/a&&/p&&p&&br&&/p&&p&汇率走高、银行低利率、国外热钱涌入，日本又推出税制改革，一下日本好像就到了最好的时代。这么打个比喻，就是突然手里美元多了，去银行借钱利息也低了，交的税少了，国外还有人要给你投资，手上多了那么多钱，使劲花呀！&/p&&p&日元的升值，带动了国内物价的下降，整个国家的经济全部由内需拉动。金融行业的繁荣，也让很多企业放弃了主业，专司投机，普通员工的工资也飞涨。在那个年代，随便一个公司都能开出18薪，街上挥着万元大钞打车都根本打不到。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-7a30ce71_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&360& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-7a30ce71_r.jpg&&&/figure&&p&▲ 图源：&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//ameblo.jp& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://&/span&&span class=&visible&&ameblo.jp&/span&&span class=&invisible&&&/span&&/a&&/p&&p&&br&&/p&&p&当时的日本人就和现在的国内土豪一样，全世界扫荡奢侈品、穿金戴银，企业则是到处收购并购海外公司。利率低，说明存钱在银行不划算，贷款却很便宜。谁都不想把钱存在银行里，不是拿去买买买，就是拿去搞投资。&/p&&p&一间现在只卖900万的公寓，在泡沫时代可以卖出16.5亿日元的高价。签订完广场协议的1986年，东京平均房价直接暴涨120%，在1991年楼市顶峰，平均能到272万日元每平米，而东京市区更是高达1450万每平米。按现在的汇率来算，相当于北京城六区或上海外环内均价83万！&/p&&p&全盛时期，光是东京都23个区的地价，就能把整个美国都给买下来。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-b64aee1bee56ec67b4fc82b4e1856068_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&327& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-b64aee1bee56ec67b4fc82b4e1856068_r.jpg&&&/figure&&p&渐渐的，普通民众就不满意了，因为房价太高了，已经到了无力承受的地步。日本在1991年提升了利率，之后又加征房产税，一开始大家还叫好，结果楼市直接崩盘，房价暴跌，从此大批日本人被套牢在楼市，一辈子要给银行打工。谁买得越多越狠，谁就亏得越惨。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-4f540b376190fdfaa5f3_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&337& data-rawheight=&500& class=&content_image& width=&337&&&/figure&&p&▲ 1990年刚建成的新宿副都心&/p&&p&图源：&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//mainichin.jp& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://&/span&&span class=&visible&&mainichin.jp&/span&&span class=&invisible&&&/span&&/a&&br&&/p&&p&最近出演陈凯歌新片《妖猫传》的阿部宽，连续数年日本电视人气之星，19岁就出道当模特，赚到了人生第一桶金。像所有赚了钱的明星一样，阿部宽也希望把赚到的钱拿来投资。在当时“房地产绝对只赚不赔”高收益下，阿部宽经过熟人介绍，在1987年他23岁那年投资公寓。未曾想到泡沫破裂后，直接导致他欠下了数亿日元的债务。数亿日元是什么概念呢，有人做过推算，当一辈子白领赚到的工资总数大概是2亿2千万日元。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-e5d1d8d0c778ffc1e57ee100a2ccfa4f_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&480& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-e5d1d8d0c778ffc1e57ee100a2ccfa4f_r.jpg&&&/figure&&p&▲ 模特时代的阿部宽&/p&&p&图源：Yahoo! JAPAN&/p&&p&&br&&/p&&p&而且在泡沫经济时代，奢侈品很好卖，当模特非常好赚钱。但泡沫之后，奢侈品根本卖不出去，阿部宽基本也就失业了。&/p&&p&他选择转行当演员，但因太高不好搭戏、面相又过于有特点，3年找不到工作。3年里，阿部宽甚至靠赌运气玩弹珠机过日子，有一次一口气输掉了25万日元。即使在之后靠着话剧和电影重新成名后，阿部宽仍然过着表面上是大明星，私下却过着穷困的生活。直到2007年，他才在公开场合向媒体开心地宣布：“终于把债务都还完了。”苦熬了28年才终于还完欠债。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-30e5c823afbc2fb03f78584_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&396& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-30e5c823afbc2fb03f78584_r.jpg&&&/figure&&p&▲ 债还完了，当年的小鲜肉也变大叔了&/p&&p&图源：Yahoo! JAPAN&/p&&p&&br&&/p&&p&阿部宽在明星里欠债算多的，但普通人的日子也不好过。2013年出版的《新城的黄昏》中讲到这么一个故事：&/p&&p&织部一家人在泡沫鼎盛的时期，买了一套远离市中心的新城区老破小，花费5200万元。其中4200万元贷款30年。&/p&&p&但泡沫破裂之后，丈夫所在的软件公司被并购，丈夫也被降职，工资锐减，根本无法偿还贷款，原本当家庭主妇的妻子也只能到便当屋做兼职。家里的大儿子大学辍学去当高中老师，女儿的大学学费也是靠的教育贷款，但毕业后一直失业，教育贷款也还不上。更悲惨的是，新城区并没有发展起来，即使想卖房子也不会有买家来接手了。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-0a4fcd7727cdef806c68c6d_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&480& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-0a4fcd7727cdef806c68c6d_r.jpg&&&/figure&&p&▲ 高龄化的new-town新市镇，基本已经失去活力了，图源：&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//e-kansai.net& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://&/span&&span class=&visible&&e-kansai.net&/span&&span class=&invisible&&&/span&&/a&&/p&&p&&br&&/p&&p&业内人士也不能避免。一位叫一郎（化名）的不动产营业员，在1990年与同在不动产业内工作的妻子新婚后，一直就想买一套公寓。他先是看上了一套埼玉县川越市的新建公寓，距离上班的东京世田谷区42公里，售价3700万，首付500万，月供17万。想着反正房租也要13万一个月，一郎买的婚戒分期还有2个月就结束了，17万根本就不是大事。没有首付，可以直接刷信用卡贷款。&/p&&p&不过这套公寓离车站有点远，一郎最后买的是一套3800万的“广受欢迎的小田急沿线”新的三室公寓。因为1分钱首付都不想出，一郎在购买时稀里糊涂地签了很多文件，卖方也帮助他进行文件造假，很多合约也进行了篡改，说白了就是借钱付首付，空手套白狼。搬到这间新公寓后，一郎每天要花4个小时在上下班路上，一周6天，相当于每个礼拜有一个整天都是在火车上度过的。回家之后，只有15分钟休息就要上床睡觉。这样的生活过了一年，夫妻俩就闹翻了，一郎经常喝酒喝到错过末班车彻夜不回，3个卧室的屋子太大了，两个人干脆分房睡，交流越来越少。没过多久，泡沫破裂，公司破产，两人的收入都下降了。&/p&&p&决定离婚后，这套夫妻共有的公寓需要出售，如果3800万买入的房子原价卖出，还要额外掏一笔中介费，一郎打算以3950万的价格卖掉。但毕竟泡沫已经破裂，出售消息挂出去3个月没有人来看房。一郎尝试过了各种途径，都没能把房子脱手，为了还贷，只能把公寓分租出去，每个月租金10万，都还有9万的月供缺口。租客租了一年就退租了，一郎想劝租客买下房子：“反正每个月10万，不如把房子买下来吧。”租客说：“那要买的话，我也可以买到更好地段的房子。”&/p&&p&拖了几个月的月供，银行最终下了最后通牒，要收回房子抵债，房子估价只值1500万，最终1100万成交。一郎只在这套屋子里住了一年，但按亏掉的钱来算，相当于包了一间豪华酒店套房。扣掉税费和拖欠的管理费，到手只剩100万现金。另外欠银行的是无抵押贷款，每个月还1万日元，需要还1700期，也就是141年才能还清。&/p&&p&这么一折腾，一郎和前妻已经没有任何积蓄，还上了银行黑名单，即使两人已经离婚了也无法赖账，催债公司一直催着他们还钱。&/p&&p&1991年之后，日本房价一直在跳水，一直跌到2002年才回暖。&/p&&p&2001年最低谷时，东京平均房价已经从91年的272万元每平米（按现汇率约人民币15万）跌到了61万元每平米（按现汇率约人民币3万）。&/p&&p&即使是过去5年一直看涨，东京的2017年平均房价也就94万每平米（按现汇率约人民币5万），还不到泡沫时代的一个零头。&/p&&p&&br&&/p&&p&看似是抄底的好时候，但泡沫破裂后，日本直接进入“失去的十年”，楼市股市带动整体经济全部崩盘，失业率上升，大量炒房的企业破产，很多人都没了工作。工作都没了，哪还有钱买房子。&/p&&p&比起泡沫前水涨船高的工资，泡沫后近三十年的平均工资再也没有更大的增幅，甚至在1997年之后有了下降的趋势。整个日本社会也从消费性转向了内敛性，住家收纳里的“断舍离”等概念在日本流行，也是符合日本的经济条件，一分钱要掰成两分钱用。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-0eb7aaa7ace46c652f745f9_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&337& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-0eb7aaa7ace46c652f745f9_r.jpg&&&/figure&&p&▲ 图源：日剧《卖房子的女人》&br&&/p&&p&这些年，很多人也都担心中国重蹈日本的旧辙，国家也在紧紧控制住金融和楼市股市，避免发生和日本一样的惨剧。&/p&&p&想着房价暴跌抄底的，还是算了吧，毕竟真到那个时候，饭都吃不上，更别说买房了。&/p&
先介绍下当时日本的情况吧：1985年，美、日、英、法、西德五国领导人在纽约签下了广场协议，联手控制汇率，人为做高日元对美元汇率。日本经济靠出口，日元升值，相当于日本卖到美国的东西变贵了，买的人就少了。为了振兴经济，日本又降低了国内的利率。同时…
&p&&b&加的是什么息？——联邦基金利率&/b&&/p&&br&&p&引自知乎：&/p&&blockquote&&p&按照美联储的要求，美国所有吸收储户存款的金融机构在美联储都有各自的储备金账户。这个账户主要是为了应付储户潜在的突然提款需要。美联储会设定&b&存款准备金率&/b&,各金融机构的储备金账户内金额占其所吸纳的短期存款的比例不能低于这一数字。&/p&&br&&p&&u&如果某个金融机构的储备金低于存款准备金率,必须筹集资金补足储备金账户。如果高于,金融机构可以随时取走多余部分。一般，储备金不足的银行会向储备金过剩的银行进行短期贷款来筹集资金。&/u&市场上这种短期贷款利率被称为&b&联邦基金利率&/b&。&/p&&br&&p&&b&&u&联邦基金利率是银行间的贷款利率&/u&&/b&,而不是美联储向银行贷款的利率。多数情况下,美联储并不直接向银行贷款,而是通过&b&公开市场操作&/b&来影响联邦基金利率。公开市场操作是指美联储通过买卖债券向市场投放或者收回货币的行为。比如美联储买入债券时,付给对方美元,就增加了市场中美元的供应；反之,美联储卖出债券时,就从市场收回了美元。这种操作被称为公开市场操作,因为市场上所有达到要求的金融机构都可以申请和美联储进行交易。这样可以避免美联储在具体操作过程中滥用职权,和个别金融机构进行私下交易。哪些机构可以和美联储在公开市场上交易，以及成为美联储交易商需要具备哪些条件等，美联储的网站都公布了相关信息,以方便公众监督。&/p&&br&&p&&b&&u&公开市场委员会设定联邦基金利率目标后,美联储通过公开市场操作改变市场上货币的发行量,实现预先设定的目标利率&/u&&/b&&b&。&/b&举个简单的例子。比如目前市场上的联邦基金利率是2.5%,而公开市场委员会决定把利率提高到2.75%。为实现这个目标,美联储在公开市场上卖出债券,收回货币。这时金融机构持有的货币减少,超额储备金降低,银行间储备金的贷款利率上升。美联储进行这种操作,直到联邦基金利率达到2.75%的目标利率。如果美联储希望降低联邦基金利率,反向操作(买入债券,放出货币)就可以了。&/p&&br&&p&联邦基金利率的变化会直接影响其他短期利率，之后会进一步改变长期利率，后者的变化又会影响到消费和投资，进而影响经济形势。&/p&&/blockquote&&br&&p&&b&加息的经济背景及连续加息的特征&/b&&/p&&br&&p&引自广证恒生《宏观经济策略研究：美联储加息之前世今生》：&/p&&blockquote&&p&美联储职责在于降低过高的失业率、维持合理的通胀水平和稳定金融市场。回顾以往每轮加息周期开始时，&b&&u&美国国内的宏观经济特征主要有：经济企稳、GDP 稳步增长； CPI回升至 2%之上；就业数据表现良好，失业率较低； 10 年期国债收益率处于较低水平&/u&。&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/c44f32dd600d_b.jpg& data-rawwidth=&500& data-rawheight=&322& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&500& data-original=&https://pic2.zhimg.com/c44f32dd600d_r.jpg&&&/figure&&p&&b&&u&加息表现为连续加息，而非一次上调息率至目标利率&/u&&/b&。 在过去的 5 次加息过程中，平均每轮连续加息次数为 11 次， 平均每次上调 27bp。 加息次数最少的周期是 1999 年 6 月-2000 年 5 月，加息 6 次；次数最多的是 2004 年 6 月-2006 年 6 月，加息 17 次。&/p&&br&&p&美联储采取逐步加息的方法，一是因为能给予市场一定的缓冲时间， 避免快速减少流动性所带来经济冲击， 二是在加息的过程，美联储亦同时观察经济的发展状况，一旦出现超出加息前所预期的市场波动或经济效应，则可以及时停止，甚至改变货币政策的方向。&/p&&/blockquote&&br&&p&&b&对新兴市场的影响是什么？&/b&&/p&&br&&p&&b&&u&在美联储加息背景下，新兴市场主要面对的是资本外流风险&/u&&/b&。国际投资者对于新兴市场的信心较为脆弱，在美国经济出现复苏后，对新兴市场的资产兴趣开始减弱。尤其在美联储加息的预期下，国际投资者对美元的信心开始增加，资本撤出新兴市场，转而投向美国市场。&/p&&br&&p&逻辑：美国加息→世界储备货币收缩→资本迅速回流以美国为中心的发达国家→外围新兴市场资本外逃→新兴市场货币贬值、资产价格下跌→危机显现。&/p&&br&&p&抗压能力好的经济体受到的影响较轻，但一些抗压能力较弱的经济体将遭受动荡，严重的甚至会引发金融危机。伴随着美国 5 次加息大周期，新兴市场因美元强势、 热钱流出出现了泡沫破裂，其中具有代表性的包括 1982 年拉美债务危机、 1989 年台湾泡沫破灭、 1994年墨西哥比索危机、 1999 年巴西、阿根廷危机与 2008 年全球金融危机对新兴市场造成的冲击较大。&/p&&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/613fdc8f4bec9db068832e_b.png& data-rawwidth=&500& data-rawheight=&182& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&500& data-original=&https://pic3.zhimg.com/613fdc8f4bec9db068832e_r.png&&&/figure&&br&&p&&b&分析对中国的影响前，先理解蒙代尔不可能三角&/b&&/p&&br&&p&引自许哲“西塔”微信平台：&/p&&blockquote&&p&先理清楚一个理论：&b&&u&蒙代尔不可能三角&/u&&/b&。主要义理是：一个经济体的货币自主权、汇率稳定和资本自由流动之间，必须舍弃一个，不能三者兼得。&/p&&br&&p&什么叫货币政策的自主性，意味着这个经济体内它的央行是可以随便决定我要放货币了，我要收回这个流动性了，这对一个国家的主权来说是很重要的。资本的自由流动是什么，外国人可以随便进来投资或者撤资，汇率的稳定就是这个汇率不怎么会动的。三者为什么不可兼得？&/p&&br&&p&如果我们资本要自由流动，汇率要稳定，比如香港资本是可以自由流动的，也可以进行撤出的，港币兑美元汇率基本上是固定的，也是非常稳定，因为如果有一笔很大的资金流入香港，而美元跟港币的货币又是稳定的话，意味着什么？意味着有一笔资金进入香港的话，港币的供应总量就上升了，如果外资要从香港撤出去，我们港币的总供应量就减少了。也就是说如果你既是要求资本流动，又要汇率稳定的话，那你就要丧失个国家的货币自主权，事实上就是联系汇率策略。&/p&&br&&p&如果我们国家放水跟不放水，央行要有自主权，我们又要资本自由流动的话会怎么样？比如英国央行对英镑的总供应量是有自主权的，而英国又允许资本自由流动，如果英镑放水了，资本流出，怎么办？英镑只能跌价，因为英镑变多了，资本又流出了，英镑就只能跌价了，这个是主流国家选用的方式，叫“汇率浮动机制”。&/p&&br&&p&你们可以看到我们又要货币的自主性，允许资本自由流动的话，汇率必然是浮动的，如果我们又要汇率稳定，央行放水不放水又要自己能够决定，那就只能牺牲最后一点，你要放弃资本自由流动，这就是中国现在的资本管制模式。如果要换美元的话，一年一个人5万美金，这是典型的资本管制，因为我们要稳定汇率，中国是出口大国，掌握货币政策的绝对自主，意味着我们要损失资本的自由流进流出。&/p&&br&&p&中国目前实行的是央行要有货币主动权，并且作为出口大国，需要稳定的汇率，故而要实行资本管制，也就是蒙代尔不可能三角的最后一种选择。然而，资本管制本身是不可能的。（在量化宽松大背景之下，国际资本在各类虚假贸易、 FDI、短期债务等资本科目的庇护下大量流入新兴市场从事套息交易）&/p&&br&&p&如果资本管制实际无效，那央行是会放弃货币的自主权（央行发钞权），还是放弃让进出口商和外债持有者比较难受的汇率稳定呢？所以，人民币汇率必定贬值。&/p&&/blockquote&&p&&b&对中国的影响分析：&/b&&/p&&br&&p&&b&&u&人民币汇率贬值&/u&&/b&：尽管目前我国的外汇储备较高，但要维持人民币汇率的消耗，也无法长期支撑。&/p&&br&&p&&b&&u&资本外流风险可控&/u&&/b&：一、中国外债：总体负债率仍然保持在风险控制范围内；二、高外汇储备：美联储加息直接带动美元进入上升周期，美元成为高安全边际的资产。这时，中国的美元储备将会随之升值，为风险做防御。&/p&&br&&p&总体来看，尽管中国经济增长放缓，但总的经济增速依旧排在全球前列，按照姜超的说法，这不是一个比哪国经济好，而是哪国经济更不烂的时期。因此中国对境外投资者依旧具有吸引力， 资本外流威胁并不大。&/p&&p&&b&附件：美元加息引发的血案&/b&&/p&&br&&p&引自许哲“西塔”微信平台：&/p&&br&&blockquote&&p&我们来回顾过往的几次美元周期的过程：&/p&&br&&p&第一次宽松到紧缩 20世纪70年代第一次石油危机过后，美联储开始不断降低利率水平，增加的流动性外溢到其他发展中国家。另一方面，石油危机导致油价大涨，石油是以美元计价，石油输出国获得大量的美元，他们将美元存入欧洲的银行中，欧洲银行再将美元借给拉美等发展中国家。拉美国家外债在70年代迅速膨胀，例如巴西、阿根廷外债增长速度都一度超过50%。&/p&&br&&p&第二次宽松到紧缩1978年第二次石油危机爆发，79年保罗沃尔克就任美联储主席，采取强硬手段抑制通胀上升。沃尔克将联邦基金利率从10%以下提升到20%以上，贷款利率也提升至20%以上。欧洲及其他发达国家为遏制通胀，也纷纷跟随美国加息。美国加息导致的结果有三点，第一，美元指数大幅度走强，大宗商品价格下跌。巴西、阿根廷等大宗商品出口大国国际收支条件恶化，引发债权人对其偿债能力的担忧。第二，资本向高息资产靠拢，从拉美国家流出。拉美国家出口的恶化也导致资本恐慌性逃出。第三，利率水平提高，拉美国家再融资困难。一方面，美国紧缩减少了全球的流动性。另一方面，美国加息，拉美国家也要被动加息，否则将面临货币贬值和资本大规模流出风险。国际利率提高，拉美国家再融资成本增加。债务危机由此爆发。&/p&&br&&p&第三次宽松到紧缩80年代第二次石油危机后，美国不断下调基准利率，1985年广场协议达成，美国的货币宽松速度加快。导致的结果是日元大幅度升值，日元对美元汇率从248的水平在一年内下降到164，日元急速升值给出口依赖型的日本经济以沉重的打击。为了刺激经济和避免日元过快升值，日本也被迫大幅下调基准利率（尽管此时日本的通胀并不算低），且89年之前日本都维持了相对宽松的货币政策。长期的货币宽松滋生了股市和房地产市场的泡沫。1985年9月至1989年12月，日经225指数上涨了200%，全国城市土地价格上涨了44.5%。美国收紧货币，日本随之紧缩导致泡沫破灭。持续宽松导致美国通胀抬头，美国货币政策在1986年后逐步收紧。日本若继续维持宽松，势必面临货币贬值和资本外逃压力。同时出于遏制房价和股市过快上涨的考虑，日本也在1989年开始加息。货币政策的突然转向导致房地产和股市的崩盘，银行业也受到重创，日本经济转入萧条。&/p&&br&第四次宽松到紧缩89年5月至92年9月间，美联储连续降息24次，联邦基金目标利率从9.81%下调到3%。为了避免本币对美元大幅升值影响出口，亚洲各国也纷纷降息，但降息后的水平依然远高于美国。同时在90年代初，泰国、韩国、印尼等国经济增速普遍在7%以上，创造了“亚洲奇迹”。高利率和高增长使得亚洲国家吸引国际资本、尤其是热钱大量流入。此外，宽松环境下，亚洲国家外债增长较快。以首先爆发危机的泰国为例，90年代初外债增速几乎在20%以上，95年高达53%。外债激增也为金融危机爆发埋下了伏笔。1994年美国货币政策突然转向，在一年之内目标利率从3%增加到6%。美国短时间内成为更有吸引力的投资地。亚洲各国面临资本外逃和货币贬值压力，也纷纷跟随美联储收紧货币供给。然而受房地产泡沫破灭影响，90年代日本经济放缓。此时的亚洲各国汇率依然死盯美元，但是出口放缓和美国加息导致货币贬值压力较大。泰国、菲律宾、印尼、马来西亚等国货币成为国际炒家攻击的重点，外汇储备大量消耗，最终只能放弃固定汇率，爆发大范围的金融、债务危机。&/blockquote&
加的是什么息？——联邦基金利率 引自知乎：按照美联储的要求，美国所有吸收储户存款的金融机构在美联储都有各自的储备金账户。这个账户主要是为了应付储户潜在的突然提款需要。美联储会设定存款准备金率,各金融机构的储备金账户内金额占其所吸纳的短期存款…
&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-d40a291f1bfccdaf8d50f96_b.jpg& data-rawwidth=&500& data-rawheight=&375& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&500& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-d40a291f1bfccdaf8d50f96_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-2e5caec330c_b.jpg& class=&content_image&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-e39d13a4fabe_b.jpg& class=&content_image&&&/figure&&br&&p&&strong&沉寂了一年的房地产税，这几天又热闹起来。先是社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说，现在是实施房地产税最好的时机。之后又是全国人大财经委副主任委员尹中卿说，房地产税绝不“突然袭击”，会在合理时期推出。前一句的意思是房价已经在高位，赶快关门啊；后一句的意思是，打狗棒已经准备好，就等着一声令下，打狗……&/strong&&/p&&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-d738ad2bb60b995a9bba06_b.jpg& class=&content_image&&&/figure&&br&&p&房地产税这事已经扯了好几年，但连根毛都没有。所以，去年一二线城市房地产依然肆无忌惮的暴涨。那么，这次的房地产税真的要来了吗？老斯基可以说，基本八九不离十，&strong&即使今年不出台，明年也一定会出台！&/strong&&/p&&br&&p&当然，很多撸友会说，现在一套房子中，70%以上的利润都归地方XX所有，很多地方XX卖地的收入已经达到了财政收入的50%以上！甚至去年，南京、苏州、杭州等几个二线城市的卖地收入，都尼玛超过了上千亿！难道还有什么比房地产更好的财政来源吗？SO，&strong&宁可相信XX从良，也绝不相信房地产税能出台！&/strong&&br&&/p&&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-ce1cf6d4af237c2192132b_b.jpg& class=&content_image&&&/figure&&br&&p&毫无疑问，&strong&土地财政是地方XX的“亲爸爸”，而且未来很多年，地方XX的主要财政来源依然会是土地收入&/strong&。然而，也正是如此，才必须出台房地产税。&/p&&br&&p&房地产税直接的影响是去除房地产的金融化，也就是把炒房客赶出市场。这必然会引起房价大规模下滑，地方政府还卖个毛地啊？嗯，说的没错，但问题是哪怕现在房价再翻十倍，地方XX也卖不了地了，为毛？&/p&&br&&p&五年前，很多炒房客说，你看看北京三环还有几块地？五年后的今天，你看看北京六环TM还有几块地？你再看看上海去年最牛逼的地王顾村，那块地也就是在行政上还属于上海，但你问100个老上海人，99个都不知道上海还有这么个地方。还是深圳XX直接，没地了，未来几年要大面积的填海造地……总之，&strong&对于北上广等大城市而言，就是房价再涨十倍，手里也没地了。&/strong&&/p&&br&&p&当然，四五六七八线小城市的土地还多着呢，但是，这些小城市有个毛的规划啊？前十年造的房子别说够人住，都TM够狗住了！比如鄂尔多斯，都尼玛人均十套房了。&/p&&br&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-97fb8ece3aa35bb319ea0_b.jpg& class=&content_image&&&/figure&&br&&p&但是，鄂尔多斯除了房地产和煤矿，毛都没有，无法聚集人口。也就是说，鄂尔多斯的房地产不是价格问题，而是其中九套房，永远都不会有人入住。当然，如果迁都到鄂尔多斯就另说了……&/p&&br&&p&所以，别听砖家瞎BB，&strong&房地产税和调控房价没有一毛钱关系，唯一的理由是没地卖了（大城市）或者地卖不出去了（小城市）。&/strong&如果房价继续涨下去，也只有手握二手房的炒房客发财，你觉得这可能吗？&/p&&br&&p&而且，你要是买不起房，也就无法给地方XX贡献自己的力量。而房地产税99%的概率将是“人头税”，谁也跑不了……&/p&&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-bbb2d3bb2fb7f8e0b107bb_b.jpg& class=&content_image&&&/figure&&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-d738ad2bb60b995a9bba06_b.jpg& class=&content_image&&&/figure&&br&&p&当全国人大财经委副主任委员尹中卿都说房地产税绝不会“突然袭击”时，居然还有一大堆砖家在谈房地产税是否合理。对此老斯基只能说，这逼装的满分！&/p&&br&&p&什么叫房地产税是否合理？在谈论这个问题时，难道不应该先问问过去十几年的几十万亿土地款去哪了吗？&strong&不敢BB那几十万亿的巨款，反而谈房地产税，不是装逼是什么？&/strong&&/p&&br&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-fc204cdd1c9be_b.jpg& class=&content_image&&&/figure&&br&&p&以我们的国情，&strong&房地产税“合不合理”只有一个标准，它能不能取代地方XX卖地的收入，这也是房地产税推出的基础。&/strong&毕竟，96年财税改革之后，就是上面吃肉，下面喝汤的节奏。&/p&&br&&p&税收大头都被上面拿走了，但活还得下面干。而且，GDP还是地方XX的KPI啊。这尼玛就是既要马儿跑得快，又要马儿不吃草……不过，上面也留了一个口子，就是土地财政。&/p&&br&&p&众所周知，过去十年是土地财政疯狂暴涨的十年，也是地方XX人员编制疯狂扩张的十年。房价不高，拿毛养啊？所以，&strong&地方XX的主要任务之一就是卯足了劲抬房价。&/strong&因此，每当房价下跌时，就会有一帮地方XX高喊，买房爱国，救房市就是救经济、救房市就是救老百姓……&/p&&br&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-66c1327ebafbd3f6bcf70_b.jpg& class=&content_image&&&/figure&&br&&p&很显然，现在土地财政玩不下去了，但是地方XX不是民企，不能裁员。也就是说，未来还将继续维持高成本运转。SO，相信我们很快就能看到，实施房地产税是爱国、实施房地产税是救经济、实施房地产税是救老百姓……&/p&&br&&p&哎，或者说得更简单一点。&strong&房地产税真不是什么“税”，不过是把卖出去的土地吃第二遍而已。&/strong&当然，未来的遗产税是吃第三遍，我们就先不谈了。&/p&&br&&p&既然房地产税是土地财政的代替品，那么总收入就只能多，不能少，这是房地产税推出的核心基础。然而，很多砖家说，房地产税针对的是炒房客，不是老百姓，会有一个免征额度。这尼玛可能吗？&/p&&br&&p&免征？&strong&如果大部分人都免征了，怎么可能凑齐卖地收入？地方XX怎么养那么多人？&/strong&当然了，前期肯定不会一步到位，会有个免征额度，温水煮青蛙嘛。就像曾经的个人所得税（富人税），现在以3500元为征收标准，全国有多少人能逃得过？或者说，我们有哪个税种，不是这个套路？&/p&&br&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-ce7dbaf631_b.jpg& class=&content_image&&&/figure&&br&&p&很显然，房地产税是未来地方财政的主要来源。那么，这是否意味着房价要崩盘了呢？&/p&&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-d738ad2bb60b995a9bba06_b.jpg& class=&content_image&&&/figure&&br&&p&或许很多撸友没心情听老斯基BB什么房地产税，只关心一点，房价到底降不降？&strong&老斯基只能说，既TM降了，又TM涨了。&/strong&&/p&&br&&p&毫无疑问，房地产税将彻底改变中国房地产的金融属性，肯定会把炒房客手中的房子逼出来。当大量的房子突然出现时，必然崩盘式降价。再者，以目前中国421的家庭结构，真没那么多刚需了。&/p&&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-f1f5cb8badddde_b.jpg& class=&content_image&&&/figure&&br&&p&因此，理论上房地产税必然会让房价大降！但也别高兴得太早，&strong&如果把房产价格和你一辈子要交的房地产税加起来，呵呵，老斯基怎么觉得又涨了呢？&/strong&为毛有种全国人民都是租客的感觉？&/p&&br&&p&高，实在是高，&strong&房地产税一箭双雕，把炒房客和刚需双杀，一个都跑不了。&/strong&毕竟，再牛逼的运动员，也不可能打得过裁判！&/p&&br&&p&或许，等房地产税出台后，那些炒房客们才明白，在我们这里有一个最基本的道理。当一个产业70%以上的利润属于地方XX时，就说明这个行业不是市场化行业，而是地方XX的蛋糕。那么，你觉得自己有资格吃这块蛋糕吗？正所谓，&strong&天下所有的女人都是朕的！&/strong&&/p&&br&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-1be388a16adf876c6ea9_b.jpg& class=&content_image&&&/figure&&br&&p&不过房地产税也会产生另一个严重的问题，那么多超发货币怎么办？&/p&&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-d738ad2bb60b995a9bba06_b.jpg& class=&content_image&&&/figure&&br&&p&现在中国中产的财富在房产上配置比例已高达80%！很简单的道理，大家会把钱存在银行，之后看着自己的财富慢慢贬值吗？你十年前存一万元在银行，现在利息能有多少，物价又涨了多少？房价又涨了多少？&/p&&br&&p&如某个大人物所说，这尼玛就是货币池子啊。一旦这个池子消失，那么海量的人民币将去哪里呢？当银行利息无法对抗通胀时，大家都会想办法保值自己的财富。&strong&以前还可以通过房地产保值，房地产税推出以后靠什么保值？&/strong&&/p&&br&&p&别说奇葩的大A股，那里比房地产还扯蛋。更别提实体经济，税务局已经说了，我们的税率和西方没有比较基础……SO，你还记得08年漫天乱飞的蒜你狠、姜你军、猪你涨等等事件吗？&/p&&br&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-f598defb8668_b.jpg& class=&content_image&&&/figure&&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-d738ad2bb60b995a9bba06_b.jpg& class=&content_image&&&/figure&&br&&p&走在北上广的大街上，你每遇到的一个本地人基本都是千万富翁，这只能说明猪养肥了。或者别说我们，你看看被称为杀猪榜的胡润榜啊，你再看看忙碌了半辈子的徐翔啊……&/p&&p&来源：老斯基财经（ID：laosijicj） 作者：老斯基&/p&&p&&strong&转载&/strong&请注明来源及作者 侵权必究&/p&
沉寂了一年的房地产税，这几天又热闹起来。先是社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说，现在是实施房地产税最好的时机。之后又是全国人大财经委副主任委员尹中卿说，房地产税绝不“突然袭击”，会在合理时期推出。前一句的意思是房价已经在高位，赶快关门…
&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-4cb6bd9b23c211c6afe1982d1bcba3eb_b.jpg& data-rawwidth=&690& data-rawheight=&428& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&690& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-4cb6bd9b23c211c6afe1982d1bcba3eb_r.jpg&&&/figure&&p&&figure&&img data-rawwidth=&640& data-rawheight=&636& src=&https://pic2.zhimg.com/v2-20a5a1b51b2b23e6d74b25c_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-20a5a1b51b2b23e6d74b25c_r.jpg&&&/figure&&/p&&br&&figure&&img data-rawwidth=&640& data-rawheight=&551& src=&https://pic2.zhimg.com/v2-5cfff6fa804cbef6c5282fd9dde0c285_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-5cfff6fa804cbef6c5282fd9dde0c285_r.jpg&&&/figure&&br&另外一边的回答都被要求修改两次了，居然还有举报的&br&&p&&br&&/p&&p&文章转载自公众号：小流&/p&&p&原文链接如下：&a href=&http://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s/A-EEziAy5HKnjbV987kkTA& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://&/span&&span class=&visible&&mp.weixin.qq.com/s/A-EE&/span&&span class=&invisible&&ziAy5HKnjbV987kkTA&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a&&/p&&figure&&img data-rawheight=&460& src=&https://pic1.zhimg.com/v2-7ff3d20c365c2b486d1cc_b.jpg& data-rawwidth=&640& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-7ff3d20c365c2b486d1cc_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&今日，关于房地产税改革立法的消息，又一次引爆了了楼市舆论。一直在看小流文章的朋友都不会感到奇怪，这都是以前文章中推演过的结论。今天我想说的是，有一条同日发布的很重要的消息被忽略了。这条消息就是地方债置换将要完成了，结合来看，楼市政策已经完成闭环，这是大变革的基础即将完成了。接下来，就让我来梳理下所有这些政策的逻辑与关系。&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img data-rawheight=&504& src=&https://pic2.zhimg.com/v2-fb8d1e358dfd3c02da3674d_b.jpg& data-rawwidth=&640& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-fb8d1e358dfd3c02da3674d_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&hr&&p&&b&一、地方债危机使得涨房价成为必然&/b& &/p&&p&曾经在《&a href=&http://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzI4ODc5MDUyMA%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3D365ec28f5570cacf5ca177%26chksm%3Dec38401adb4fc90cc33b2ec36d48cc25b4d9eec290c524c1a3133702fed%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&地方债危机才是房地产及资源涨价的源头&/a&》一文中详细分析过，这一轮房价大涨的根源是地方债危机。而截至今日，老的地方债基本完成置换，危机解除，未来是全面发行专项债（项目债）。这条新闻隐藏的消息就是地方债危机已经解除了，那么涨房价已经不再需要了。&/p&&hr&&p&&b&二、抑制房地产泡沫需要限购限售&/b& &/p&&p&在涨价去库存解除地方债危机中有一个后遗症，就是房地产泡沫。在《&a href=&http://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzI4ODc5MDUyMA%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3D3e2d4bb3415%26chksm%3Dec3840afdb4fc9b9fbe96efecc73c814adebfae0b3c725c3fb3536%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&说说泡沫以及如何不让它破灭&/a&》一文中说过，只有强有力的集体控制流动性才能让泡沫长时间不破灭，于是乎有了限购与限售。当限售推出的那一刻，其实大变革已经开始，详见《&a href=&http://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzI4ODc5MDUyMA%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3Dc44e5daf6c53ca54f98c7d8%26chksm%3Decfc9c5fd7b4c9bf01b34cbscene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&楼市限售风潮来袭，只是大变革的开始 ?&/a&》。&/p&&hr&&p&&b&三、租购并举建立长效机制&/b&&/p&&p&一直遏制着流动性，其实是一种社会资源的极大浪费。稍微有点经济学常识的都知道，只有资金流动起来，才能创造财富，振兴实业从而激活经济实现良性循环。所以，一方面要让投入或者准备投入房地产的资金走出来，另一方面要让老大最牵挂的困难群众有房住，那么租购并举，建立长效机制成了必然的选择，这时候，游戏规则开始变了。详见《&a href=&http://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzI4ODc5MDUyMA%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3D5c0cb01272bf98fefb11%26chksm%3Decfc8c0f78e43eda8d0a97ddf7cfedcc561c2d31f0cfa711f0a23aef%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&租购并举加速，游戏规则变了&/a&》。同时为了将租购并举快速推行下去，最有效的方法就是从资金源头来控制，于是乎有了严控购房贷款，大力推行租赁贷款。详见《&a href=&http://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzI4ODc5MDUyMA%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3Dd67eb91faa4d7cf102c01d2%26chksm%3Decfc821af3e3cddbb04a09ca21e07a40c86e2f%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&文末重要通知：釜底抽薪，购房贷让路租房贷&/a&》。&/p&&hr&&p&&b&四、补齐财政收入，从根源解除地方债危机&/b&&/p&&p&当租购并举推出，大量住宅用地转变为租赁用地，使得溢价100%以上的卖地收入变为无溢价卖地，这时候地方财政收入就产生了缺口，如何补齐呢？只能用房地产税来增加税收填补土地财政的空缺，于是乎就有了房地产税立法。总的逻辑图如下：&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img data-rawheight=&384& src=&https://pic3.zhimg.com/v2-f7c66f0d8ca3c70356bbe_b.jpg& data-rawwidth=&430& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&430& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-f7c66f0d8ca3c70356bbe_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&hr&&p&&b&下面来具体分析房地产税&/b&&/p&&hr&&p&&br&&/p&&p&以前叫房产税，现在叫房地产税，多了一个地字之后，千差万别。意思就是说，这个地虽然归郭嘉所有，你只是买了70年使用权，但是税还是得由你来交。房子的所有权和使用权是你的，所以房子的价值也得交税。&/p&&p&由于还没有正式立法，所以具体实施方案是个未知数，但是从记者采访得出的消息已经可以分析出一些事情来。以下引号内蓝色字均来自记者采访。&/p&&p&&b&一.范围全国&/b&&/p&&p&“所谓充分授权，应该是给地方政府充分授权，让地方根据实际情况来决定具体实施方案。”——这句话来看，是要全国推广开来的，只是征收额度由地方决定。&/p&&p&&br&&/p&&hr&&p&&b&二，时价计算&/b&&/p&&p&&房屋的评估值应是房屋市场价值，而非房产原值（即购房时价格），但由于近些年房价上涨较快，因此最终评估值应该会有折扣。&——从这句话可以看出，要按当下市场价打折计算。所以那些许多年前买的房子，也不用期盼按当时的价格算了，现在什么价就是什么价。&/p&&p&&br&&/p&&hr&&p&&b&三，商业与住宅一个都不能少&/b&&/p&&p&&不同于已经实施、主要针对工商业房屋征收的房产税，一字之差的房地产税将对个人住房征税，因此备受老百姓关注。&——从这句话可以看出，无论商铺，工厂还是住宅，一个都不能少，同时交过房产税的都知道，持有和出租都得交税。&/p&&p&&br&&/p&&hr&&p&&b&四，利好开发商&/b&&/p&&p&&随着对后端居民住房保有环节征税，前端的建设、交易环节税费负担将相应降低，确保总体税负平稳，这有利于房地产税推出。&——从这句话可以看出，以后交易和建设环节税少了，手里现在有房的多缴税。所以呢，开发商少缴税，买房者多缴税。如今租赁用地，多为国有企业零溢价拍得，所以你懂得。&/p&&hr&&p&&br&&/p&&p&其实开发商们早就察觉到游戏规则要变了，所以非国有开发商也开始加大对租赁住宅的投入。前段时间宁夏那个被陈清的房产税事件就是个吹风预热(上海曾经有谣传闸北并静安，被澄清，然后过了几个月，静安吞并了闸北，换汤不换药)。最近出现的租房贷款，以及被压制的购房贷，更有被禁止的首付贷，都是一个个早已经布局好的先手，只等收官。要想自己写的第一篇关于房地产的文章《&a href=&http://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzI4ODc5MDUyMA%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3D36ce524b819e7cb95e5f9%26chksm%3Dec3843eddb4fcafb66fdbf1ab30e5cdfdbc319d5e57e1%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&当你还在为租售同权举杯庆祝，我已为你默哀&/a&》，现在回头看看，原来一切都是那么迅速。&b&如今房地产政策已经形成闭环，大时代将要来临&/b&。&/p&&hr&
另外一边的回答都被要求修改两次了，居然还有举报的 文章转载自公众号：小流原文链接如下： 今日，关于房地产税改革立法的消息，又一次引爆了了楼市舆论。一直在看小流文章的朋友都不会感到奇怪，这都是以前文章中推演过的结论。今天我…
&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-fceefff018c22cffd138c_b.jpg& data-rawwidth=&550& data-rawheight=&284& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&550& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-fceefff018c22cffd138c_r.jpg&&&/figure&&p&以下内容根据黄奇帆在日黄奇帆在南通市委理论中心组学习会上的专题报告录音整理，全文3.3万字，内容涉及供给侧改革、实体经济、直接融资、资本市场建设、去杠杆、招商引资等各领域。&/p&&p&今天很高兴利用全国人大财经委到江苏调研上半年经济形势的机会，和南通的同志交流一些经济方面的情况。按照书记、市长给我出的题，主要是在经济发展当中作为一种动力的投融资方面希望我专门讲一下，我就不展开说别的事，就从中央今年重中之重的任务，就是深化供给侧结构性改革开始讲。&/p&&p&供给侧结构性改革里边涉及到有效的增长、有效的供给，增加有效供给、消除无效供给这一方面，是在产业方面的，也涉及到去杠杆方面产生的各种资本的融资问题，当然也包括提供有效的制度供给，改革开放创新都属于制度供给上的方方面面。所以我想就供给侧结构性改革这个大题目，着重围绕和金融去杠杆有关联的内容，涉及到一个城市一个地区投融资方面的一些情况，跟大家作一个专题的报告。&/p&&p&&b&一、关于西方供应学派相关理论。&/b&&/p&&p&从经济学的原理上说，从亚当斯密开始到现在各种各样的经济学流派，如果归大类就是&b&三大流派&/b&，第一个是纯市场经济，纯自由市场的一种流派，从亚当斯密开始一直到60年代的弗里德曼，这些都是纯自由的市场派，这是一块。&/p&&p&第二个是强化政府调控，以凯恩斯为代表，三驾马车的调控，发挥政府的主导作用，这个从40年代战后美国的调控形成了一个潮流，也对全世界经济40年代以后的几十年起了重要作用。&/p&&p&第三个就是供应学派，供应学派其实也是从亚当斯密开始，在西方的经济学里边一直有的，这个供应学派讲的是小政府，他对政府的作用看得比较低，要寻求市场的配置，主要靠市场来配置，另一方面他比较相信供给创造市场，而不是凯恩斯的政府调控市场，那么供给可以创造市场，供给可以创造需求，在这方面他强调得比较多。&/p&&p&&b&有效的制度供给会产生生产力，&/b&这一概念也归在供应学派的重要原理里。主要就这三个。小政府有效的制度供给，低成本，政府收税费少了政府就小，否则大政府如果很少的税收就维持不了政府的正常运转，所以低税费政府一定是简政放权，精兵简政，提供创新。创新不仅是技术创新，也包括因为低成本以后产生了更多的中小企业，企业不断创造，又创造出更多的企业，这些企业又创造产品，所以技术的创新、产品的创新、企业的增长，从这些角度形成了所谓供应学派。&/p&&p&&b&二、关于我国供给侧结构性改革与西方根本性不同的问题。&/b&&/p&&p&党中央、国务院讲的供给侧结构性改革，并不等于是供应学派的简单拿来。我们提出来的供给侧结构性改革跟西方的供应学派在三个重要原则问题上有根本性的不同。&/p&&p&第一个不同，就是在私有制还是公有制等方面，西方供应学派的原理，供应学派的政策基础一定是推动私有制，认为只有私有制才能把供应学派的原理贯彻到底。所以撒切尔有一个很重要的措施，在80年代把英国的国有产业国有企业国有经济全卖掉了，这是撒切尔干的活，里根那时候也是这么干的，他认为只有私有化才能搞供应措施。我国始终坚持公有制经济和民营经济，两条腿走路，共同发展，坚定不移地推动公有制国有经济的发展，把它搞活，也坚定不移地支持民营经济的发展，支持它健康发展。所以我国供给侧结构性改革是在公有制和私有制混合所有制并存的条件下展开的，这是和西方供应学派经济基础上一个很重大的原则性区别。&/p&&p&&b&第二个不同，就是西方的供应学派是在和凯恩斯需求侧拉动对立之中产生的一个学派&/b&，所以它&b&强调供给，否定需求&/b&。我们现在的供给侧结构性改革，中央认为市场当中需求有需求侧的作用，供给有供给侧的作用，两侧都少不了，这两个学派中各有它应用的地方，某一阶段需求侧为主，某一阶段供给侧为主。比如现在我们两端都需要，但以供给侧为主，这就是辩证法，不走极端，马克思主义的辩证唯物主义在我们世界观、经济学理论里显得非常的从容周全。&/p&&p&&b&第三个不同，就是西方供应学派强调纯市场的作用，强调政府只做经济的守夜人，&/b&游戏规则的一些制定，否认政府对经济的一些调控，因为它反对凯恩斯，凯恩斯是讲政府调控的，所以它当然就否认政府的任何调控。我国的经济学是认为市场对资源配置起决定性作用，政府更好的做好服务，在某些情况下政府的有效服务有效调控是可以避免许多市场的盲目的，避免许多市场经济走向极端，闯了很大的祸