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因预售商品房以外的其他房屋买卖合同的权利转让问题并不复杂，本文对该问题不再赘述,下面仅就预售商品房买卖合同权利转让问题进行分析。 预售商品房买卖合同权利转让问题一般称之为预售商品房再转让。 对于预售商品房再转让问题有两种截然相反的观点：第一种是反对转让
因预售商品房以外的其他房屋的权利转让问题并不复杂，本文对该问题不再赘述,下面仅就预售权利转让问题进行分析。
预售商品房买卖合同权利转让问题一般称之为预售商品房再转让。
对于预售商品房再转让问题有两种截然相反的观点：第一种是反对转让，主要理由是&炒楼花&具有较大的投机性，允许炒楼花可能导致房价上涨，扰乱房地产市场秩序，损害房屋实际使用者的利益，影响国民经济的发展。赞成转让的认为，炒家进入房地产市场进行，既可以为聚集资金，又可以活跃市场，从世界各国房地产交易实践来看，炒家参与房地产市场已经成为成熟房地产市场的主要特点 。本人赞同第二种观点，商品房再转让形成的原因是多方面的，可能是为了，也可能是因其他原因，购买的商品房对预购方已经没有意义，例如预购方移居国外。如果一概禁止转让，则限制了预购方合法权益的行使。
其实，关于预售商品房再转让问题，我国1995年《房地产管理法》已经作出了规定，该法第五十四条规定：&的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定&。因迄今为止国务院尚未作出具体规定，有些学者据此认为预购商品房不能再转让。本人认为该规定是一种委任性条款，即授权国务院对预售商品房再转让制定行政法规，其隐含的意思是预购商品房可以再转让。我们无法想象国务院会制定这样的行政法规：&根据《房地产法》第五十四条的规定，预售商品房不能再转让&。如果预售商品房不可以再转让，那么《房地产法》应当直接作出规定，没有必要再授权国务院制定不可转让的行政法规。所以该条款&实际上是对商品房的预售合同转让的认可&。
我国最高人民法院对预购商品房再转让问题有详尽的。1993年最高人民法院《全国民事工作座谈会纪要》（以下简称《1993年座谈会纪要》）规定: &关于转卖预售商品房问题。预购方在预售方实际交付房屋之前，将预售商品房转卖给第三人的，必须符合法规、政策规定。违反法律、政策规定，倒买倒卖预售商品房的，应当认定买卖行为无效。在预售方已实际交付房屋后，预购方将房屋卖给第三人的，可按一般房屋买卖关系处理&。 《1993年座谈会纪要》大体包含这样几层含义：一、预购方可以转让商品房。二、该转让行为必须是在预售方实际交付房屋之前。三、该转让行为必须符合法规、政策规定。四、违法法规、政策规定倒买倒卖预售商品房的行为无效。五、在房屋交付之后预售方转让房屋的，是房屋买卖关系。其中该座谈会纪要未明确解释&转让行为必须符合法规、政策规定&的具体含义，但是根据该段后半部分的规定，违法&法规、政策规定&主要是指倒买倒卖预售商品房的行为。该规定沿袭了《民法通则》的立法本意，这大体与我国当时的经济体制有关。
1995年最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》（以下简称《1995年司法解释》）中，对预售商品房再转让问题作出比较详细的规定，为避免不必要的争论，本文全文引用该规定：&七、关于预售商品房的转让问题。28、商品房的预售合同无效的，预售商品房的，一般也应当认定无效。29、商品房预售合同的双方当事人，经有关主管部门办理了有关手续后，在预售商品房尚未实际交付前，预购方将购买的未竣工的预售商品房转让他人，办理了转让手续的，可认定转让合同有效；没有办理转让手续的，在一审诉讼期间补办了转让手续，也可认定转让合同有效。30、商品房预售合同的预购方，在实际取得预购并持有证后，将房屋再转让给他人的，按一般房屋买卖关系处理&。
根据以上规定，可以将预售商品房的问题归纳为：一、预售商品房合同无效的，预售商品房的转让合同一般也无效。二、该转让行为必须是在预售方实际交付房屋之前，且商品房买卖合同和权利转让合同都办理了转让手续。三、在实际取得房屋产权并持有房屋所有权证后，预购方将房屋再转让给他人的，是房屋买卖关系，而非预售商品房再转让关系。
与《1993年座谈会纪要》相比，《1995年司法解释》对商品房债权转让问题的规定出现了很大变化：
一、《1993年座谈会纪要》规定在房屋交付之后预售方转让房屋的，是房屋买卖关系，而《1995年司法解释》强调在实际取得房屋产权并持有房屋所有权证后，预购方将房屋再转让给他人的，是房屋买卖关系。《1993年座谈会纪要》关于这方面的规定有悖于物权理论，因为在房屋交付后预购方并不当然取得房屋的，其转让房屋的行为也不当然都是房屋买卖关系，其中可能仍然包括预售商品房再转让关系。《1995年司法解释》将房屋买卖关系限定在预购方实际取得房屋产权并持有房屋所有权证后的转让范围内。预购方取得房屋所有权证书当然取得房屋的所有权，即便这时房屋还未交付，其再将房屋转让亦当然是房屋买卖关系。
二、《1993年座谈会纪要》规定违反法规、政策规定倒买倒卖预售商品房的行为无效，而《1995年司法解释》则强调转让预售商品房应当办理转让手续，将办理了转让手续作为转让预售商品房合同有效的条件。但是，该&转让手续& 是指预购方和预售方的转让手续还是指预购方和受让方的转让手续？该&转让手续&的具体含义是什么？无论该&转让手续&是指什么，决不可能是预购方和预售方向房产管理部门办理房屋产权登记手续，因为如果办理了房屋产权登记手续，预购方已经取得预购商品房的所有权，那么预购方和受让人之间就不存在预售商品房合同权利转让关系，而只存在房屋买卖关系。根据该解释的规定，该转让手续应当包括预购方和预售方、预购方和受让方两个转让手续。那么该转让手续是指什么呢？该解释没有作出进一步的规定，但是根据《房地产法》第四十四条第二款：&商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和管理部门登记备案&的规定，该转让手续应当是指预售合同的登记备案手续。同理预购方和受让方的转让手续也应当是预售商品房转让合同的登记备案手续。
A买卖双方是否同村?合同是否有效?如有效,可诉讼解决。
A定金不足以弥补经济损失，还可以要求要求赔偿。
A委托律师会见，签署授权委托书
A可能性不大，公证人员一般不做外调公证
A如果你是成年人则可以自行处理财产，对方构成违约
A交换责任田有合同吗？如果你有证据证明你所说的事实，法院应该会支持你的。
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&惊爆！住宅楼下有底商有可能让你的房子贬值甚至卖不出去
惊爆！住宅楼下有底商有可能让你的房子贬值甚至卖不出去
来源：搜房网综合整理 &&发布时间：
【惊爆！住宅楼下有底商有可能让你的房子贬值甚至卖不出去】住宅楼下有底商是不是生活很方便？要是周围没有什么商业，底商有些时候会起到很大的作用，比如药店、比如洗衣店、比如便利店、比如花店……这些小店都很方便的，但是底商也有烦恼的时候，有时候烦恼还会很大，而且甚至让你后悔100年都来不及，不光如此，底商有可能让你的房子升值，也让你的房子掉价卖不出去。【科普时间】住宅底商，是指位于住宅楼底部的商业房产。主要包括以下两种形式，一种是位于住宅楼一层、二层或地下层的房产，一种是属于住宅建筑物的“裙楼”即属于住宅建筑物的附属房屋，大都为一至三层，全部是商业用途。在建筑形式上表现为依附于住宅楼的特点，整个楼的一层、二层或地下层的用途为商业，楼上建筑的用途为居住。在经营形式上表现为经营与人们生活密切相关的生活用品销售和生活服务设施的特点。住宅底商在给居民的生活带来便利的同时也带来了很多烦恼。只有了解法律对住宅底商的相关规定，才能妥善协调好住宅底商的创立者、所有者和经营者之间的关系，为居民构建和谐的居住环境。但是不要高兴的太早，如果你家楼下是底商，底商规划的不合理，入住商业业态无任何限制，而且商铺的所有权属于多个小业主，等你住进去后，你可能面临的问题将是一大堆，也许你会后悔100年，为啥买了这个房？要么你运气好，碰到规划合理的底商，那将是美美的享受方便的底商。
那么，底商到底会出现什么问题？有什么隐患？讲个故事：有一朋友想买二手房，刚好看的房子下面就是底商，又刚好一朋友住在同一幢，问：底商吵不吵！朋友说：今年还好，整个夏天只叫了10来次110，只占去年召唤110次数的1/3，亲！这是个真实的故事。就发生在园区某盘。隐患一：卫生脏乱差，油渍菜子满地，鸡毛乱飞。底商商家如果有个卖菜的，那比较惨，卫生脏乱差是肯定的，再杀个鸡，宰个鸭，鸡毛满天飞。垃圾桶每天都是满满的，臭气熏天的。隐患2：噪音污染受不了不少商业家商家放置那种“摇摇车”很收小孩子欢迎，从早要到晚，你懂得！其次商家中要是出现个烧烤的，生意再好点，那更惨，吵死你没商量。隐患3：违章搭建、违法占道、车辆乱停放等不少商业占用居民停车位，搞得小区居民无法停车，其次有些商家从店铺里延生到外面，做了一些违章搭建，扩大店面，要是这个商铺是个人的那几本很难管理了！商家占道也是一个很严重的问题。关于购买小区底商的几个建议：一、尽量购买离底商或者小区商业较远楼幢，如果不可避免那要看开发商对于底商的业态规划。二、根据江苏省苏州市的住宅设计规范，餐饮商铺应当与住宅楼脱开，并离住宅楼至少三十米。　三、若将购买带底商的住宅，一定要看清楚开发商对住宅底商的可经营业态进行限制相关规定。例如餐饮业、KTV等有油烟、噪音污染的业态以及影响社区居民隐私、生活空间的业态。如果实际情况需要底商有餐饮等业态，开发商要做的餐饮的油烟出口另行设计，在距离楼盘15米左右建立，且不可以影响上层、社区的居民。如发生底商经营中的扰民行为，作为相邻人的小区居民是否可以依相邻关系请求底商经营者停止侵害。1、适时拿起法律的武器维护自己的权益。若出现以上情况：《物权法》第八十六条到第九十一条分别对用水排水相邻关系、领地通行关系、领地施工关系、通风采光和日照相邻关系、有害物质侵害关系及相邻防险关系进行规定。特别是第九十条规定：不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。及时拍照取证。2、因为商铺多卖给小业主，所以物业基本无法管制，所以要联合居民向相关部门进行投诉，环保、城管等部门。底商还是很方便的，你家楼下有便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报厅，及少量服装店等；美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店还是很方便的，那种烧烤、炒菜污染油烟太大的就算了，餐饮还是不可取的。未来矛盾太多，在这一方面开发商需要在源头上把好，对商业的业态进行限制，但是会不会开发商“见钱眼开”来了客户就卖了，管他以后干啥，这个你说该怎么破？延伸阅读正荣润海 正荣润海效果图正荣润海楼盘是由正荣山田平潭置业发展有限公司投资开发，地址位于平潭西南部金井湾综合实验区天大山东路以东，如意路以北。本项目包括普通住宅、公寓、商住、写字楼、商铺等，紧邻湿地公园，小区环境优美，绿化率高，公交线路正在规划中，是理想的居住之所。 正荣润海户型图提供的售楼电话： 正荣.御湖湾 正荣.御湖湾效果图正荣御湖湾是由正荣山田平潭投资发展有限公司投资开发，小区位于平潭综合实验区岚城组团万北路和平岚二路交叉口东北侧，小区由多层和小高层组成，小区环境优雅安静，交通便捷，是置业的非常好的选择。 正荣.御湖湾户型图提供的售楼电话： 长福麒麟湾 长福麒麟湾效果图长福麒麟湾是由福建长福文化地产有限公司投资开发，位于平潭县万北路与平岚二路交叉口东北侧，整体上隶属于城市规划的核心，是以居住、商务、生活服务为主的综合性社区。周边环境景观良好，交通便捷，地理位置优越。 长福麒麟湾户型图财润山海观 财润山海观效果图财润山海观位于平潭城东中学正南侧，与城东中学相隔12米，离平潭商业核心带“西航路步行街”仅300米，位置优越；西临西航路、北依海坛东路，交通便利。 　项目总占地近3万㎡，总建筑面积约12.5万㎡，由1-10高层智能住宅组成。 财润山海观户型图提供的售楼电话： 滨海君天下 滨海君天下效果图平潭滨海君天下，城关西航路东，龙凤路南，海坛东路北侧。与平潭海岛国家森林公园、龙凤湾海渔公园较近，周边自然资源和风景环境较好。生活区、商务区和旅游休闲区的三大价值功能，繁华与静逸间轻松切换。是休闲养生的理想居所，山海相融、景色怡人，自然与人文和谐共存的居住环境 滨海君天下户型图提供的售楼电话：
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按Ctrl+Enter发送无论限购前还是限购后签订的房屋买卖合同都是有效的。因为根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第4条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”各地出台的限购限贷政策，并不属于全国人大及其常委会制定的法律，也不属于国务院制定的行政法规。因此，限购限贷政策的规定不影响买卖双方签订购房合同的效力。但这里面因调控政策突然出台导致无法履行合同，可分为限购和限贷两种情况分析。一种情况是限购。在政策出台前购房者是有购房资格的，但因为政策出台，购房者丧失了购房的主体资格。此政策构成了对房屋买卖双方的不可抗力。《合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”所以因限购导致无法履行合同的当事人，可以向对方主张解除合同，并且不承担违约责任。另一种情况就是限贷。即政策以提高首付比例等方式对购房者的贷款条件进行了限制，从而影响了购房者的履约能力，导致合同不能履行，此种情形属于《合同法》上的情势变更。所谓情势变更是合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。杨锦炎说，购房者因为首付条件的提高，无法履行合同的，可根据上述司法解释的规定，主张解除合同，不负违约责任。专家建议，政策出台之后，对于买卖双方，应按着公平的原则妥善处理，比如没有网签，但交了定金和佣金的，可以根据纸质的合同、银行的流水等加以甄别视为网签或者因不可抗力政策，双方可以解除合同，但该退的定金和佣金还是要退。1添加评论分享收藏