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婚姻纠纷中按揭房产增值部分定性及处理
日 | 发布者：褚立宁 | 点击：499 |
摘要：摘要：离婚纠纷中的按揭房屋因其涉及财产法与身份法两者财产权属确定规则，因而在实务中作出判定有其复杂性。《婚姻法解释(三)》第十条是关于按揭房屋权属认定的规定，然而对于按揭房屋增值部分该如何定性、分割，学术界与实务界也认识
摘要：离婚纠纷中的按揭房屋因其涉及财产法与身份法两者财产权属确定规则，因而在实务中作出判定有其复杂性。《婚姻法解释(三)》第十条是关于按揭房屋权属认定的规定，然而对于按揭房屋增值部分该如何定性、分割，学术界与实务界也认识不一。按揭房屋增值部分的性质决定其该如何分割。本文先就按揭房屋性质作解析，再就其分割作定论。关键词：按揭房屋&性质认定&增值财产随着我国经济的发展，房价快速增长，在北京、上海、广州等地区房价不断攀升，出现房屋现有的价值是原房屋价值的好几倍。房子是老百姓家里价值最大的一笔不动产。在离婚纠纷中房屋权属成了争议的焦点，而审判实践中按揭房屋产生的争议最为棘手，而房屋增值部分则是焦点中的焦点。如：夫或妻一方，在婚前购买的房产，该房产登记在一方名下。婚后，夫妻二人共同还贷，该房产大幅增值。现夫妻要求离婚，问该房产增值部分是否属于夫妻共同财产?一、按揭房屋增值部分的性质认定《婚姻法解释(二)》第十一条规定：“婚姻关系存续期间，下列财产属于婚姻法第十七条规定的‘其他应当归共同所有的财产’：一方以个人财产投资取得的收益;”《婚姻法解释(三)》第五条又规定：“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。”从两个司法解释可看出，一方个人财产在婚后投资取得收益为夫妻共同财产;孳息与自然增值为一方个人财产。“虽然法律明确规定了夫妻一方财产在婚后的收益归属，但是并没有相关法律文件对‘投资收益’、‘孳息’和‘自然增值’进行明确区分。”学界对房屋增值部分的法律性质观点不一，致使上述问题一直在困扰司法实践。对于房屋增值部分的性质，学界有三种主要观点。一种观点认为“房屋增值部分属于投资收益，根据《婚姻法》的规定，按照‘婚后所得’，即在婚姻关系存续期间双方合法取得的、没有被双方约定为个人所有及约定无效的婚后所得、法定个人特有财产以外的双方婚后所得财产。”这种观点关注的是婚姻关系存续时间，强调了夫妻双方的意思自治，夫妻法定财产制，以及财产的合法性，然而却忽略了对个人财产的保护，不利于激发社会主体的创造性。另一种观点认为，“从物权法角度来讲，财产的收益属于孳息，按揭房屋增值部分属于法定孳息的一种，应归属于物的所有者。夫妻一方的婚前财产的孳息不应转化为夫妻共同财产。”此种观点否认了房屋增值部分为夫妻共同财产,认为房产增值部分为法定孳息。法定孳息以交易行为所得之利益而言。居民所购房屋用于自己居住，是家庭生活必需品，而非因从事交易行为，其增值部分亦非因交易行为所得之利益。第三种观点认为房屋增值部分为自然增值，“它应当是由通货膨胀、供求关系变化等市场因素造成的物或权利价格的提升”。这种观点与房产增值部分的性质貌似吻合，他注意到了房屋增值的原因，但这种增值只是外因，忽略了房屋增值的资金来源，房产内容的构成及婚后夫妻协力的人为因素。以上几种观点皆在按揭房屋为家庭生活用品的情况下讨论，否则无限制的分类将致使讨论失去意义。笔者认为在按揭房屋的增值部分应属于人为增值。理由如下：(一)按揭房屋作为家庭的生活用品时产生的增值并非投资收益。投资收益关乎人的智力活动、体力劳动，金钱、时间的付出等。可以看出投资收益与人的主观活动相关。我国《婚姻法解释(二)》第十一条规定：“将一方与另一方或者双方所支付的时间、金钱、智力、劳动而增值的视为主动增值，认定为是夫妻共同财产并在离婚时予以公平分割。”此时房产的投资收益与房产人为增值的区别在于是否为投资。笔者人为，当房屋作为生活用品而增值时，只是一种增值利益，而非投资收益。(二)对于观点二认为房屋增值部分属于孳息，笔者并不赞同。孳息分为天然孳息与法定孳息。天然孳息指因物的自然属性而获得的收益，如牛崽，苹果树上摘下的苹果;法定孳息是用益物权与用益债券的对价，在一定的法律关系基础上，基于他人对原物的使用所产生的收益，如租金，利息。而房屋的增值受很多因素影响，“这其中有国家政策层面的原因，也有经济领域的一些因素，但这些因素都非物的自然属性产生，因此房屋增值部分不能认定为天然孽息;且房屋增值不需要房屋所有权人与他人有任何的法律关系，也不需要任何其他人使用，所以将其归入法定孽息的范畴也不尽合理。”(三)房屋的增值亦非自然增值。很多学者认识到房屋的增值是由于所有人以外的变化因素的存在而出现的价值增长状态，由此应当认定为自然增值。然，若所有权人不履行债务，非所有权人不提供还贷资金，那么所有权人与银行之间的借贷关系将不能顺利进行，由此，离婚时房屋增值部分何从而来。二、按揭房屋增值部分分割依据上文笔者主要论述了房屋的增值部分为人为增值。人为增值在学术界并不常用，我国婚姻法司法解释也只提到投资收益、孳息与自然增值三种婚后收益权属，那么人为增值为何，如何成为房产增值部分的分割依据呢?人为增值为增值利益的一种，与自然增值、人为增值为种属关系。《婚姻法解释(三)》出台前，《解释三征求意见稿》第6条规定：夫妻一方的个人财产在婚后产生的孳息或增值收益，应认定为一方的个人财产;但另一方对孳息或增值收益有贡献的，可以认定为夫妻共同财产。“实际上反映出解释制定者头脑里已经有了对‘增值收益’及其构成类型的初步认识，即夫妻另一方作出‘贡献的增值收益’和‘一般的增值收益’，应分别归属于夫妻共同财产和个人财产”，由此“人为增值”的提出并非无任何依据。然，增值收益理论尚待体系化的建立。将增值利益分为“自然增值”与“人为增值”有其理论来源。英国法学家丹宁在“里默诉里默案”判决中提出了房子归谁的理论问题：“在案件中，如果结婚住宅或家具的受益人利益绝对地属于这方或那方是明确的话，或者他们当初就明确地打算过将来各自以确定的比例占有这些财产，法院就会使他们的计划实现。但是当受益人利益属于谁或按什么比例属于谁还不清楚时，那么在这种情况下，利益均等就是公道。”将按揭房产增值部分定性为“人为增值”，即是公平、公正所追求的结果。三、按揭房屋增值部分具体分割有些学者将婚姻这种行为比喻为民事合伙，用合伙理论来解释婚姻财产即为：共同出资、共担风险、共享收益。离婚等于合伙解散，按揭房屋增值部分属于合伙利益，夫妻双方应当分享。笔者认为，合伙成立的基础是信用，婚姻的基础是情感;而涉及到财产分割时，合伙是只讲钱不讲感情，离婚财产分割时既谈感情又谈钱。“婚姻合伙理论”在本质上是要追求婚姻纠纷中财产分割的公平，然而涉及到按揭房屋增值部分分割时，我们应该关注房产增值部分的性质，溯本求源以达公平。上文笔者详细讨论了按揭房产婚后共同还贷部分的增值为“人为增值利益”，人为增值主要表现在资金来源为夫妻协力。从资金来源分析，按揭房屋婚后增值来源于三个部分的资金：(1)一方于婚前购房时交纳的首付款以及其个人偿还的贷款部分;(2)夫妻婚后共同还贷部分;(3)未偿还的贷款。对于第一部分购房资金婚后的增值，根据上文分析属于个人财产的自然增值，应当为个人财产。“对于第三部分，由于其是产权登记人的个人债务所产生的自然增值，故也应属于产权登记人的个人财产。”对于第二部分房产的增值部分上文已经讨论过其性质为“人为增值”。笔者认为应当平均分配，夫妻共享。理由是，其一：夫妻婚后共同生活，夫妻财产同一化，通常情况下此时夫妻共同财产多于夫妻个人财产，由此以共同财产还贷的可能性更大，还款的比例更多。既然如此，那么分配时就应均等化，而非区别考察哪方的“贡献”大。其二：《婚姻法解释(三)》第十条第二款的规定：“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿”，也就是产权登记方在被判得该按揭房所有权后，由取得所有权一方对非产权方做出补偿，补偿内容为：1)非产权方婚后帮助还贷，其承担的部分还贷金额;2)非产权方婚后帮助还贷行为致使按揭房增值的相应部分的同等市场价值。试问若按揭房屋在增值时，增值部分归所有权一方享有，另一方获得补偿。相应的，在房屋贬值时，贬值部分是否也应由所有权一方承担?例如：张某在北京五环买套住房，总价值人民币200万，首付人民币50万，婚后与王某共同还贷人民币100万，离婚时房屋经评估价值人民币300万。依照《婚姻法解释(三)》的规定王某在离婚时可获得：50万(共同还贷)+25万(共同还贷增值部分)。若房屋贬值，同样是上例的数据，那么王某是否可以拿回共同还贷的人民币50万，而张某则承担房屋贬值部分的人民币100万呢?笔者认为，我们应明确的是，离婚财产分割的是婚姻关系存续期间的共同财产。如果将房屋增值或贬值部分都归所有权人一方，那么在所有权人以高价买入后遇大幅度贬值时，与共同还贷非所有权人离婚时，所有权人将遭到极不公平的对待。其三：大多数按揭购房者都以住房公积金还贷。《婚姻法》明确规定住房公积金为夫妻共同财产，既然住房公积金为夫妻共同财产，应遵循夫妻共同财产平均分配，那么何来“补偿”之说呢。在夫妻双方以住房公积金共同还贷，而所有权人为一方的情况下，在离婚时另一方只获得“补偿”，大大限制了获得“补偿”方再购买房屋的能力，显然是不公平的。在分割按揭房产增值部分时要考虑非所有权人一方对房屋增值做出的与所有权人等值的付出，“虽然学术界对不动产增值部分的法律性质观点各异，但是大部分观点都认为在财产分割时要考虑非所有权人对一方房屋增值做出的贡献。”以及遵循保护妇女、儿童的原则，做到公平、公正的分割。参考文献：1.卞育禾：《谁动了婚姻的奶酪——离婚纠纷中按揭房屋及其婚后增值的分割》，载《商品与质量》2012年5月刊。2.何眉佳：《浅析按揭房屋在离婚纠纷中的处理》，上海交通大学2008年法律硕士论文，第8页。3.欧颜峰：《离婚案件中按揭房屋分割难题之对应》，载《司法解决纠纷的对策与机制：全国法院第十九届学术讨论会获奖论文》，人民法院出版社2007年版，第398页。4.马明茹：《关于解释(三)第十条的思考》，载《西南石油大学学报》，2012，(2)：99—1045.Brett&R.&Turner,&Unlikely&Partners:&The&Martial&Home&and&the&concept&of&Separate&Porperty,2006&American&Academy&of&Matrimonial&Lawyers,&2006,&20J.&Am.&Acad.&Matrimonial&Law.69.6.石文静：《离婚纠纷中按揭房屋权属问题研究》，山东经济学院硕士论文，2011年5月。7.丁镜：《个人财产婚后“增值收益”的调整疑难及规则重构》，载《学术交流》，2012年10月第10期。8.&[英]丹宁勋爵著，李克强、杨百揆、刘庸安译，《法律的正当程序》，法律出版社2011年9月第二版，第273页。9.杨立新主编：《最高人民法院婚姻法司法解释(三)》，中国法制出版社2011年9月第一版，第199页。特别声明：1.原创作者：褚立宁、刘慧.2.本文公开发表于《社科纵横》新理论版，2013年12月，总第28卷，P126-127.3.任何转载、引用务必载明原创作者，标明出处,否则作者有权追究侵权等责任.
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3秒自动关闭窗口正在初始化报价器房子性质有哪些哪位比较了解?3个回答Chuan_6523你好，这个房子的性质一般都是比较不错的，一般的户型会有小单元，复式等等这些了，不过一般不论是哪一种性质的，都是比较好看的，而且这个是要看个人的需求是怎样了。
4个回答植草幻筝你好，你可以按照以下条件来填写：
填写非农或者农业。
一、如果你是农业户口，就填写农业。
二、如果你是城镇户口，就填写非农。
希望我的回答对你有帮助
3个回答滇南红旗(1)透光
性：PC板透光率可达89%，可与玻璃相妣美。UV涂层板在太阳光下爆晒不会产生黄变，雾化，透光不佳，十年后透光流失仅为6%，PVC流失率则高达15%—20%，玻璃纤维为12%-20%。
(2)抗撞击：撞击强度是普通玻璃的250-300倍，同等厚度亚克力板的30倍，是钢化玻璃的2-20倍，用3kg锤以下两米坠下也无裂痕，有“不碎玻璃”和“响钢”的美称。
(3)重量轻：比重仅为玻璃的一半，节省运输、搬卸、安装以及支撑框架的成本。
(4)阻燃：国家标准GB50222—95确认，PC板为难燃一级，即B1级。PC板自身燃点是580摄氏度，离火后自熄，燃烧时不会产生有毒气体，不会助长火势的蔓延。
(5)防紫外线：PC板一面镀有抗紫外线(UV)涂层，另一面具有抗冷凝处理，集抗紫外线、隔热防滴露功能于一身。可阻挡紫外线穿过，及适合保护贵重艺术品及展品，使其不受紫外线破坏,防紫外线(UV)保护膜 太阳辐射对聚合物材料有明确害处，会使表面产生细纹引起降解。这些细纹易受水，尘和水化学物质和侵蚀。这些对聚合物的影响程度很大程度上程度上依赖于环境参数如地理位置，海拔高度和季节变化等。宏盛板材有单面或双面的紫外线保护层，有良好的室外耐侯性能。这种独特的保护保证长期在强烈的紫外线强光照射下，仍能长期使用并保持其光学特性，与其他热塑形材料相比。
(6)可弯曲性：可依设计图在工地现场采用冷弯方式，安装成拱形，半圆形顶和窗。最小弯曲半径为采用板厚度的175倍，亦可热弯。
(7)隔音性：PC板隔音效果明显，比同等厚度的玻璃和亚加力板有更佳的音，响绝缘性，在厚度相同的条件下，PC板的隔声量比玻璃提高3—4DB。在国际上是高速公路隔音屏障的首选材料。
(8)节能性：夏天保凉，冬天保温，PC板有更低于普通玻璃和其它塑料的热导率(K值)，隔热效果比同等玻璃高7％-25％，PC板的隔热至49%。从而使热量损失大大降低，用于有暖设备的建筑，属环保材料。
(9)温度适应性：PC板在-100摄氏度时不发生冷脆，在135摄氏度时不软化，在恶劣的环境中其力学，机械性能等均无明显变化。
(10)耐候性：PC板可以在－40℃至120℃范围保持各项物理指标的稳定性。人工气候老化试验4000小时，黄变度为2，透光率降低值仅0.6％。
2个回答夏运希安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。通常是在人民政府实施土地储备地块、非经营性公益性项目建设、城市基础设施建设和军事设施建设等行政划拨用地的拆迁过程中，以确定的价格、套型面积向具有本市市区户口(含农业职业)的被拆迁人定向销售的住宅房屋。
对接安置房产权性质定性为经济适用房，但不受普通经适房“五年内禁售”的限制，上市交易需由购买人按成交额的3%补交土地出让金。据了解，北京定向安置房主要采用两种方式管理，一是按照经适房产权管理，一是按照限价房产权管理，均不受“购买5年才能上市交易”这一条件限制。
政策规定，以划拨方式取得建设用地，且用于安置疏解居民的首都功能核心区对接安置房，产权性质为经适房产权。但这些安置房不受普通经适房交易限制。普通经适房购买不满5年不得上市交易；满5年的按“新房新办法，老房老办法”的政策补交土地收益，最高需补交同地段相似商品房价差的70%。新东城、新西城的安置房的交易时间则不限，只需由购买人按成交额的3%补交土地出让金即可。
3个回答moon星晴对盆土的要求，以果树种类品种而异。一般要求理化性质好，pH值要适宜，保肥保水透气渗水。目前常用的盆土，一是天然的营养土，如取自森林中阔叶树下的腐叶土;二是人工配制的营养土。可以就地取材，如煤渣，腐熟的木屑、腐叶土、蛭石、泥碳土及当地肥沃的园土等。具体配制的比例和方法各地可以根据具体情况而定，大致配方如下：
　　①煤渣5份，腐叶土3份，厩肥2份。
　　②木屑5份，园土2份，厩肥3份。
　　③园土1份，糠灰0.5份，厩肥0.5份。
　　④园土1份，泥炭1份，糠灰1分。
　　⑤腐熟马粪3分，肥沃田土3份，矿土3份。
　　⑥烂树叶3份，厩肥2份，黑土5份。
　　⑦草灰5份，田土2份，砂土3份。
希望我的回答对你有所帮助。
3个回答ovfauahu泛华国际公寓，物业类型是公寓，地址是福田区景田七街(景田北青海大厦东)。周边购物是华润万家(水榭花都店)、沃尔玛购物广场(景田北七街)、家乐福(梅林路)、华润万家(中旅店)、沃尔玛超市(深圳香蜜湖店)。
1个回答feeg355先要确定是什么性质的安置房。如果是国有土地上的安置房，可以买卖，如果是农村集体土地上的安置房，法律是禁止本村村民以外的人购买的。买这样的房子，办不了土地使用证，存在很大的风险。
3个回答你不会遇见第二个我_5761你好，深圳泛华国际公寓的房产是公寓类型的，在一般的情况下公寓都是商业属性的，这种属性的房子的产权是只有４０年的，而且水电费那些也是会比较贵的，但这也是有例外的，所以你买房子的时候可以这套公寓是不是商业属性的，毕竟房产公司都是知道一些基本信息的。
2个回答命运军团0405一、房子过户费怎么算二手房过户费怎么算国家相关的条例中都有很明确的规定，房子过户的意思就是将把本数以一个人的事物变成另一个人的过程。所以在房子过户费用上的税费主要包括：契税，印花税，营业税，个人所得税，土地增值税等等一些。那么房子过户需要多少钱呢？二、房子过户费用??二手买卖注意事项为大家举一个例子，大家就能明确的知道房子过户费用怎么算了。小明家的房子买的价格是30w,不满五年，80平，他现在要将房子过户给小红。那么中间产生的费用哪有哪些呢？三、房子过户需要多少钱&&安置房可以贷款吗那么将购房的钱按照1%缴纳就是契税；所得税也同理；然后手续费按照房屋6/平来交；产权登记费80；房屋评估费按照评估额0.5%。这些组合起来就是所需要付的费用，这些就是房子过户费用。房子过户费怎么算相信大家在看过小编的实际举例后就很清楚了吧，过户是个非常麻烦的事情，经过没一层的工序才能最终完成。房子过户费用也是一笔开支，相对来说还是很高的。在国家的颁布的新政策上，对于房地产这块儿的调控比较多，房子过户费用也会有所下降，买房五年之内过户的，只需要交1%的所得税即可。所以在生活中如果你没有涉及到这方面的知识一定要仔细看喔。买卖二手房注意事项房产过户费怎么算在买房的过程中，很多人会选择买二手房，交付快，即买即住等各种便利之处不言而喻。然而，买卖二手房房产过户费又要怎么算呢。在买房的过程中，很多人会选择买二手房，交付快，即买即住等各种便利之处不言而喻。然而，买卖二手房房产过户费又要怎么算呢。二手房过户要交印花税：税率1‰，按正常交易成交价格计征，交易双方各承担一半。二手房过户还要交营业税及附加：房产证不到两年时间过户，营业税不能享受优惠减免，需要按转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。
1个回答丫aO_6733房屋产权大致可分为使用权和产权。使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房，即房管所和单位产权的使用权房子。
私房也称私有住宅
，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。随着住宅商品化的推进，城市私有住宅的比重将会随着房改的推进而不断提高。
公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权(拥有权、占有权、处分权、收益权)归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类，一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。
集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，建造的房屋。职工个人可按房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。
廉租房是在即将出台的国家房改方案中首次提出了“廉租房”这一概念，类似于香港的“廉租屋”。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房。
经济适用房是指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房。它是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的实用效果，而不是降低建筑标准。
商品房原是指房地产开发经营企业，经批准用于市场出售而建造的房屋称为商品房。商品房按销售对象可分为内销商品房和外销商品房。内销商品房是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围(目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾)出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。外销商品房是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内、外出租的住宅，商业用房及其他建筑物。
安居房是指为实施国家“安居工程”而建造的住房。它是由国家安排的专项贷款和地方自筹资金共建的面向广大中低收入家庭，特别是对人均居住面积在4平方米以下的特困户提供的销售价格低于成本价、由政府补贴的非赢利性住房。
平价房是指以成本加上3%的管理费作为销售价格向大多数中低收入家庭提供的住宅。成本由征地和拆迁补偿费、勘察和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础建设费、管理费、贷款利息和税金等七项因素构成。
微利房是指房地产开发商修建的用于公开向社会让利出售获取微利的普通商品房。
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我家有栋拆迁安置房,因政府土地性质不定性导致房屋土地证、房产证无法过户是否可提请法院要求解除合同?
我家有栋拆迁安置房,因政府土地性质不定性导致房屋土地证、房产证无法过户,我家14万尾款被买家押着12年不给,是否可提请法院要求解除合同?
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