& &我住闲林西溪海小海，上班地点在三墩。夫妻两个上班比较灵活，不用朝九晚五，每天一起开车来回。非常喜欢泰禾的排屋，想把现在住的房子卖了，去置换富阳的大城小院，你觉得可以吗？
& & 大城小院在野生动物园边上，以后能和城际铁路搭上边，不一定能走路到地铁口，但是也能用得上。这是个不会太差的地方，不过是否适合你们，还是需要多考虑一下。像这样的房子，应该是外观上很吸引你，可是你是用来自住的，或许需要舍弃这种外观上的喜欢。还是应该从实际使用的角度去选择，抛却一些理想主义。
& & 你想住有天有地的房子，可以挑近一点的位置，并不是没得选。如果因为总价有限，挑到富阳去，倒是一个方案。但是总体来看，还是稍微折腾了一些，应该买在更适合你的地方，比如良渚。在良渚文化村里面，锦云坊那一带有很多低密度的房子。不知道你的总价承受能力如何，整个良渚文化村南片区，单价和总价都是不高的。这一带会比银湖更适合你们，更方便你们上班，整个大环境，包括配套各方面，发展速度也会更快。
& & 我目前手头有一套城西学区房，总价600万左右，计划换500万左右的三房，老人在城东还有回迁的小三房。现在在良渚郡西洋房和公园1872之间犹豫，选良渚，只能是当周末度假之用；选招商，又不想放弃良渚的舒适环境。而且担心所有房产都在城东，增长性没什么期望。请问如何选择更合理？
& & 良渚的环境虽然舒适，但你每周来体验两天，难道会很有意思吗？五加二的生活模式，都是假想中的美好，真去体验一阵子，你就不会去了。除非你在市区的居住环境非常恶劣，比如是租房住的，那你周末可能是会回去的。要是在市区有正常的住宅，有正常的交际，小孩有固定的培训班要上，五加二基本上是理想模式。
& & 真的喜欢良渚的环境，等到以后有机会，再回来买也来得及。所以，没什么好顾虑的，去换招商越秀&公园1872也好，杨柳郡也好，都没问题。也不用担心把所有房子都放在一个篮子里，城东毕竟是在城市发展轴线上，只要房子别买太差，不用担心。
& &我的大宝现在在下沙文海小学读书，二宝2岁。我在考虑买杨柳郡的四房，还是在城西买套学区房？手头有400万现金。文海小学的学区还可以，但是比西湖区要差些，我们夫妻都在下沙上班。现在很纠结是改善居住品质呢，还是给孩子提供一个更好的学习环境？
& & 你确定在西湖区买一套学区房，就是更好的学习环境吗？这个不一定吧。关于学区，各人有各人的想法，只要对文海小学没有那么大的鄙夷，其实可以继续读。对于学区房带给小孩的帮助，不一定家家户户都满意。就像你去问很多学军小学的家长，他们也会认为不过如此。可在没上学之前，他们都和你一样，想给小孩提供最好的学区条件。事实上每个人都有自己的发展轨迹，不一定学校好，自己的发展就会好。
& & 其实很多东西都是虚的，学习要看自己，以及其它一些细微的东西。比如碰到怎样的老师，怎样的班主任，家庭里是怎么教育的等等各个方面。只要对学区没有太大的迷信，就不是很有必要买到城西去，这有点太折腾了。到城西买一套房子，自己上班却在下沙，生活起来会很辛苦。买杨柳郡没什么问题，以后不管上文海小学，还是杨柳郡对应的小学，都没关系，到时候都不会太差。这样自己的居住品质得到了保证，上班也不会太麻烦。
& & 目前有一套融创&河滨之城的89方，买的时候是两万五。从投资五到十年的角度看，有必要置换成阳光城&未来悦125方吗？
& & 不知道买河滨之城时，是怎样的付款条件，以及现在未来悦能不能办贷款。如果可以办贷款，能用上一定的杠杆，没问题，可以去置换。从地理位置上看，河滨之城虽然有自己的优势，但接下去未来悦也会很不错。整个未来科技城再进一步壮大的时候，像未来悦这样的位置，会有更多的人喜欢，更多的人接受。
& & 加上目前又有限价的控制，还是三万左右的价格，对很多人来说，会很有诱惑力。而且河滨之城在二手房里边，可以卖出很不错的价格。像这样的现象，还会持续一段时间，你只要衡量付款方式的问题就行了。
& & 我男朋友在钱江路那块工作，而我在城北体育公园这边工作，预算300万，第一套房，有哪些楼盘可以选啊？
& & 这个选择有点难，钱江路在钱江新城，300万只能买到一套老破小。城北体育公园那一带，房价也很贵。在这附近想要买到一套新一点的房子，都要四万多的单价，300万同样很吃紧。大概也只能买一些老房子，只不过买到的面积，会比在钱江新城大一些。所以会有一点无奈，要么就是做一些牺牲，就在附近买一套老房子住。
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来源：21财闻汇
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来源：米宅米宅（ID：mizhaimizhai） 已授权作者：大白你可知1998年房改开始至今，已然翻天覆地20年，无数农田荒野变广厦万千。10年前我一直建议你们买大城市的房子，特别是15年初建议在二季度赶快上车这是一生难得机会，16年底叫你们注意货币转向，资金荒要来，如果有利息不高的房抵贷转按揭赶快囤一些钱。有些东西还是跟我在《2017年，这是一篇狠准狠准的预言》中写的一样，甘心也好，不甘心也罢，早已过了布局阶段。98年至今天，浩浩荡荡二十年，时间从不停止，永远没有回头，尽头在哪我不知道，但是早已不是开始，至少局致中盘。如今有长效机制在前，房产税加速起草在侧，限售一落子至少5-8年，我仍旧是那个喜欢观大势，顺势而为，胜天半子不如快人一步的人。过去二十年布的好也罢，坏也罢，在城镇化只剩10年不到的今天，领导人也说房住不炒，我的目光已经开始着手定局收官。城镇化确实还有一段时间，但18-19年真的该是我们的收官之时。除了少数几个大城市，绝大多数的城市等到限售解除的时候，即便仍然有人口涌入，也一定是到了城镇化的末端。所以今时不同往日，在现在各种限制下，大多数人再靠炒房投资提升阶层已经不太可能，除了在一线城市以及少部分人，大多数人只能在A7A8阶段低效率的，在非长期核心价值标的上，扩大负债率。所以对我个人来说，这两年的操作十分重要。如果15年之前还有怀疑我的，没有跟着一步一步走过来的，我其实没有什么好的建议给你，以下建议对你也不一定对。因为接下来我只会关注生活、子女的教育以及未来的常住之所，落子后半生，定局阶层。（以下就是2018年，我写给家人的建议，谨以我微薄的见解，并祝你们越来越好。&）1城镇化还有5-10年，东部沿海城市、中部中心城市，长期仍旧向上。但是短期金融，政策不支持房价会有大涨，长期有长效机制加速推出，不动产投资边际利润率势必开始减少，特别是低层级城市，偏远区域，老旧房屋，未来增值有限，流动性不足会是问题。别人都在教你们如何负债的时候，我想要说的是，所有首付贷、消费贷、信用卡、首付分期在帮你更轻松地购买更多的资产时，也让你负了更多的债。负债很容易增加几倍几十倍，但是收入往往很难大幅增加。2太多人忽略限售的影响力。对于新房来说，全国绝大多是大中城市从现在开始买新房基本需要五至八年锁定期，等到你出手时城镇化说不定都结束了！八年后北京上海还会有大量的年轻人才流入，中小城市就不一定了。&你所在的城市开始老龄化，年轻人开始减少时，租房需求就减少了，远郊房可能难租又难卖。所以你们在其它大师那里新学会的招数不要再来问我了，上海适合的招数真的不一定适合复制在其他非一线城市。在长效机制来之前，去库存政策还未结束的年，还有最后的12-24个月淘汰置换的时间窗口。淘汰所有无法满足未来人们美好生活需求的房子。未来换房成本会越来愈高，早换更好。3政策底已经出现，资金底逐渐到来。16年大城市在调控中下行，17年受极其严格政策打压了1年多的城市，例如北京、上海、深圳郑州，这几个供需紧张、人口流入数量大、限购政策狠的城市，经过一年多的调整，在政府帮你砍价下，基本没有任何泡沫，光靠刚需和刚改在18-19年就会逐步有所好转。记住，随着国家经济发展长期保持国际范围较高速度，国民收入不断提高，人民对于美好生活品质的需求是真真实实存在的！并且需求是巨大的。未来相当长一段时间，居住质量的升级会是比刚性需求更刚性的需求。13亿居民只有部分有迁徙进入大城市的需求，但是全体人口在长达30多年经济腾飞期，都会有长期的、不断的、更新居住的需求。即便限购再严，老百姓就是卖一买一换也会换成更好的房子的；即便限贷，利息增加，老百姓自己都会调节，无非是贷多点贷少点买大点还是买小一点的问题。政策好利息低时可以买大面积的产品，政策不好利息高时老百姓会置换面积小点的总价低，180可以是3房，120也可以是三房，但是品质升级不会停。未来大中城市，每年每个城市能提供的既能满足人们未来生活需要，又在距离就业地合理通勤时间内的产品是有限的。所以早前任大佬微博被封时见老朋友还不忘呼吁： 不要与大时代对抗，要深入了解人们的需求，用以致富。不要从手机新闻里看世界，您真的不需要关心美国加息、日本泡沫、世界大战、宇宙和平。你需要认真观察的就是要了解身边鲜活的人们群众有什么切实的需求，观察了解你的城市就够了！比如居住在没有电梯的房子里的人，他们真的需要换个有电梯的房子；小两口结了婚就要考虑教育；新CBD建成，公司企业要搬过来，上到领导下到员工都需要在就近解决居住问题不可能住在离工作太远的地方等等等等。这些实实在在普普通通老百姓的需求都不会被美国减税、中东大战、中国加息而影响。很多二线城市过去十年中都处于城镇化快速阶段，老城区的规划设计无法满足新的城市量级提升和发展，所以都发生了城市中心的转移。这都是百年一遇的机会，你应当顺势而为，而不是在你自己的思维闭环里觉得你在哪里，哪里就是宇宙中心。4所以，人口流入量大的城市的核心地段，能满足未来人们生活更换升级需求的产品，能满足未来现代化城市发展的配套与环境，特别是暂时被低估未来会成为高端城市核心区地区的不动产，仍然具有长期居住投资价值，具备抗通胀功能，并且这样的产品不论金融、政策以及整体形势好坏，个体价值都在增加。因为政府、企业、私人都在不停的在这片土地上投资，这些投资带来的资本、人才、智慧、设计、就业等等等都在使这个城市增值，城市整体提升必然带来区域内不动产价值的加分。&5我相信中国的城市化，但是尽信书不如不读书。理论再正确，也要审时度势，观察人心。二十世纪除了相对论之外最伟大的理论之一就是博弈论。看问题除了扎实的学术基本面分析，综合各种学科交叉研判之外，更要加入对人心的分析判断。道理是死，人为活。如果今天上午媒体都报道了某项物资半年后供应要有缺口，期货市场今天收盘前就会把半年后供应紧缺造成的价格上涨体现出来很大一部分。有些新区的项目给你讲未来的规划，比如2030年前会通什么地铁，十年之后这里会怎么怎么样。你应该知道这里十年后的价值已经被提前透支一部分了，而且每远一环，城市的空间是以半径的平方X3.14的倍率扩大，比指数级还大。以郑州为例▼十年前我们私家车少快速路少地铁少，实际并不远的地方我们也觉得也很偏，过去十年我们私家车暴增变身基建大狂魔，现在的远是真的远，现在的偏是真的偏！现在你觉得5年甚至10年后才能起来的区域，可能真的要等到你老了，城镇化也结束了。6记住房价在微观层面就是时空效率的等价交换和资源的占有。（不解释，看不懂算了）。7请紧跟领导人的号召，只买住的不要再炒了！去年十月份全国新的一轮调控政策开始到今天的国内热点城市房价稳定，所以我们是不会出现美国那种极端情况。但是随着资产价格越来越高，你的杠杆应该越来越低，房子越来越精，套数越来越少，现金越来越多。而不是反过来！天下没有不散的宴席，再长的牛市也给自己留一份清醒，留一份醉。这也是为什么我在很多文章里面都写到，大国崛起的鸿运你千万不要踏空，自己住的房子不要犹豫，尽早去买，不要管短期的价格波动。早买早住，早享受，人生才是最值钱的。但，如果你是投资，那你要精挑细选。十年前，只要是方向对了，我都对你说买！买！买！但是放在现在我必须给你加很多限制条件。现在还在疯狂不收手的内心都有一个坚信：房价不可能降的，早买早赚，因为M2增发和通货膨胀。好的，那你说按照中国的M2增发和通货膨胀，中国的房价该年增多少？回想一下去年大中热点城市短时间内普遍上涨了50%+。那么按照以往年增12%算，是不是得有三年不能涨的？我们站在2028年回望2018年的今天，2018年—2028年绝对不会出现2008年-2018年的形式了，不会再涨十倍了。不是说中国经济和房地产的问题，是基数是不一样的，从，是五倍，从需要多少年呢？有人说，你说的这些是耸人听闻，职业炒家是不受市场环境影响持续买进每年2N，更有炒家主要买进时机就是在调控最严的时候。好，你知道职业炒家持续买入，却不知道他们买了什么？他们不买三四线，不买商铺和公寓，基本不出主城区的，他们甚至不碰期房，大的炒家他们手里都有几十套随时能变现的房子，他们还有稳健的现金流（租金），他们大多已经布局五年甚至十年，他们买入的都是位置最好价格最低的房子。正如我在怀特先生的故事里讲的：人们总是先把市中心的房子买完，再往外围买，外围买完就买更远的创造出一个环的概念再买，最后也就是越往后越远的房子卖的越贵。随着时间的推移，随着不动产疯狂的上涨，越不好的房子卖的越贵。所以，你不要讲职业炒家如何如何？他们的命运你复制不了。现在即使楼市不行了，房价腰斩，与他们何干？他们买的最好的位置，最好的价格，永远在安全线上。可是你，扪心自问，你受得了吗？不要说房价腰斩了，就是下降20%，你的精神就要破产了。8人生的难度在于知时、知度、知止。别忘了投资的最终的目的是为了什么，是更美好的生活。文章观点仅代表作者观点，不代表本公众号立场；文中投资建议仅供参考。
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