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司法拍卖房子
司法拍卖所拍的房子能再次买卖吗
wl7631wsai
律师回复区
您好，可以的，您拍下后，手续齐全，可以再次进行交易。希望回答对您有帮助
你好，是可以的
[VIP+版主]
你好，需要等司法程序结束后进行买卖、。希望我的回答能让你满意。
你好，如果已经拍卖完毕，是可以再次买卖的。
你拍买所得的房产可以再次买卖。
以上回复，不符合你的实际情况？马上咨询在线律师！
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免费问律师一直以来都想就拍卖房写点什么，具体要写的时候又无从着手。日，深圳首批房产司法拍卖将通过深圳市房地产拍卖及挂牌网上交易系统网上进行交易，竞拍者将无需到现场进行举牌交易，这标志着深圳市房地产司法拍卖进入互联网交易时代。就该话题昨天接受了新浪乐居记者的文字采访，一问一答，几个回合下来，我看够写一篇文章了。
今天结合我代理过的有关案件，谈下拍卖房可能会碰到的各种问题。
一、拍卖房受不受深圳限购政策影响的问题。依据广东省高院日《关于在审判执行、办理公证工作中落实住房限购政策的意见》的规定，竞买人须具备深圳市的购房资格，不然竞买成功后，没有办法正常的办理过户手续。我在2014年碰见一个惠州人，拿着惠州法院的执行裁定，深圳市不动产登记中心不给他办过户手续，原因就是竞买人没有深圳市的购房资格。
二、拍卖房能不能办理银行按揭手续的问题。
拍卖房基本要求是一次性付款，这对竞买人的财务状况要求得很高，没有在事前的要求的期限内一次性支付，则缴纳的保证金就要被扣减拍卖的费用，下次拍卖成交价与本次成交价的价差等费用。
现在也有操作办理按揭贷款的代理公司，他们和有些银行合作，办理拍卖房的按揭贷款手续，我去年接待过几个想通过这样的公司购买拍卖房的买家咨询法律风险。需要特别说明的是，深圳某银行有个业务叫后置按揭贷款或补按揭贷款业务，是买房人一次性付款购买后一定时间内还可以在该行正常地办理按揭贷款手续，2015年深圳市继续履行胜诉的买家，基本上选择的都是某银行提供的这种模式。做这样的贷款，前期需要先找担保公司融资，给一定的费用，由担保公司和银行搭线，需要注意的是，这样的模式随时可能被监管层叫停。 （文章发表后，有网友反映，说是中行，工行 ，建行有些网点现在可以办理拍卖房按揭贷款，特此说明。）
三、按照法院要求一次性付款后，法院什么时候给《执行裁决书》及《协助执行通知书》等文件的问题。
这涉及到竞买人资金的占用时间问题，晚给一天就要有一天的成本，我要告诉各位的是，这没有法定的标准，有可能一周，有可能半年或更长。去年南方都市报报道的一个福田区法院的拍卖房，8个月了竞买人还没有拿到这两个过户所需的文件。
四、拍卖房的费用主要有2%的拍卖佣金，3%的个税，契税和增值税，总价2%到3%的融资成本，根据拍卖公告，可能还要承担原房主逾期滞交的物业费以及所欠的水电费等。
需要注意的是，这些税费是按照拍卖实际成交价缴纳的，不是按照不动产登记中心的核定评估价缴纳。这里我特别对通过深圳市历史遗留办法取得绿本房的拍卖房，说个事，取得绿本的房产，不是可以上市正常交易的房产，竞买人拍得的权利只是作为房产权利身份记载在政府的系统里面，涉及到变现和抵押困难的问题。
五、拍卖的房产如何定价，流拍后会如何处理的问题。
债权人申请法院依法查封债务人的房产，案件胜诉后，债务人仍然无法还钱，房产则会被法院依法拍卖，没有到资不抵债，实在没办法的情况，业主都不会让自己的房子进入拍卖通道。通常情况下，第一次评估价和市场价差不多，此时拍卖基本会流拍，再次拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的幅度不得超过前次保留价的20%，依据最高人民法院司法解释规定，不动产、其他财产权利可以拍卖三次，第三次拍卖依然流拍的情况下，还应当在60天内再进行一次变卖，变卖由法院实施，也就是说倘若第三次还是流拍的话，有可能就内部定向销售了，此时对于房产所有者极为不利。法院变卖的时候，债权人可以用其债权折抵购买，但不是每个人都有这么好的运气，很多是被抵押权银行收入囊中。
附：最高人民法院《关于人民法院强制执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八第二款规定，“第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵押的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该资产，且申请执行人，其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产归还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。”
六、购买拍卖房可能存在的法律风险有哪些。
有两个专业的名词大家要知道，就是交吉和不交吉。交吉就是不但保证帮助过户还负责空房交付。不交吉只管竞买人拍付清购房款后，协助办理过户手续，交房和其他纠纷，由竞买人自己处理，我给他起个名叫“管杀不管埋”。
现在的司法拍卖房，基本上是注明不交吉维持现状的房产，对于房产实际占有人和业主的法律关系和业主有没有为其他人设定占有权，竞买人很难查明。因此这就需要竞买人在拍卖房产前对房产的现实状况做详细全面地了解，前期的摸底工作要扎实，不然有可能捡漏拾到宝，也有可能捡到手雷。
现在市场上有专门处理拍卖房的公司，他们有专业的队伍负责对房产做前期排查工作，做得很细致，负责了解业主对外负债的情况，和房产实际占有人和业主的法律关系，业主的婚姻状况等信息，然后收集汇总后，有专业律师把控风险，然后再决定是不是参与竞买。
想要购买司法拍卖房要多调查，多跑腿，尽量竞买自己熟悉的房子，这最安全。不能只是贪图便宜，便宜的里面，有没有还隐藏点什么要了解清楚。
1、拍卖的房产上存在有长期的租赁合同，依据民法买卖不破租赁的原则，竞买人取得房屋所有权后，不能对抗租客的租赁权。现在债权人在放款的时候，往往会让借款人签订空白的租赁合同或空白的买卖合同留有一张银行卡，已备不时之需，不用问租赁合同上的签名是原业主的，加上一次性给付租金的转账流水，在证据上你很难说这存在问题。对租赁合同真实、合同签订于案涉房屋抵押、查封前且租客在抵押、查封前已依据合同合法占有案涉房屋的，租客的租赁权应得到法律的保护，此时竞买人只有所有权，拿不到使用权。
2、房产的所有权归属有争议，主要是物权法司法解释一第七条规定的几种情况。比如存在代持约定或夫妻双方在法院的离婚调解书中约定，房产归没有在房产证登记的一方单独所有的情况。
存在代持协议的情况下，实际产权人可以提起执行异议之诉，虽然这样的诉讼基本上法院会认定实际产权人的证据有瑕疵而驳回诉请，不会影响到最终的处理结果，但是会延长竞买人的过户时间，一次性付款的资金压力耗不起。
最大的杀手主要发生在夫妻双方通过法院程序调解离婚，法院在调解书中确认房产归不是登记权利人的一方所有的情况，在法律上依据《物权法司法解释一》第七条的规定，房产实际上已经变更了权利人，房产证已经不能准确地对外体现房产的真实权利人，竞买人购买这样的房产，生效的离婚调解书上确定的所有权人主张权利，竞买人注定是竹篮打水一场空。主要是离婚后，夫妻双方均没有能力还清银行的抵押贷款，没有及时地办理更名手续，导致依据生效的法院离婚调解书房产的权利人已经发生了变化，却没有在不动产登记中心的系统有所体现。竞买了这样的房子，购房款给了法院，过户过程中突然实际产权人出来了，就悲剧了，以后拍卖市场上一定会有这样的纠纷。
《物权法司法解释一》第七条“ 人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”
3、拍卖房里面实际居住的如果是已经和原业主签订买卖合同并支付一定的购房款，还和原业主已经办理正常交房手续的买家。也会出现，竞买人只能取得所有权不能取得占有使用权的情况。
《最高人民法院公报》2015年第10期，刊登的连成贤诉臧树林排除妨害纠纷案裁判要旨：“签订房屋买卖合同后出卖方应向买受人履行权利与实物的双重交付，在买受方已取得房屋产权而未实际占有的情况下，其仅仅基于物权请求权要求有权占有人迁出，法院应作慎重审查。若占有人对房屋的占有具有合法性、正当性，买受方应以合同相对方为被告提起债权给付之诉，要求对方履行交付房屋的义务或在房屋客观上无法交付的情况下承担相应的违约责任。”
4、房屋存在违法建筑，拍卖面积和实际登记面积不一致或其他质量瑕疵的责任只能由购买者承担。
由于法院拍卖的房屋，拍卖公司在拍卖时强调现房现状拍卖，而对于现状，仅能依据竞买人现场短暂地观察，可能出现未发现的房屋面积或质量存在隐蔽的瑕疵。通过拍卖得来的房屋后，发现房屋存在加建偷面积或质量瑕疵问题，由于房屋原所有人和拍卖公司已经履行了瑕疵告知义务，此时竞买人只能自己承担这个不利的法律后果。
我知道的有这么一个事，深圳有一套拍卖的房产，顶楼复式结构，竞买人高价拍到手，不想上面的一层均是加建的违法建筑，现在天天被人投诉违建，结果街道办要求限期拆除，要是真的都给拆除了，这桩买卖就亏大发了。
5、原业主给其他特定关系人设定的有居住权限。你比如，有老年人、病人或未成年人长期在涉案房产里面居住生活，这也是个麻烦事，这些人是原业主设定的实际居住权利，竞买人要想通过正常的渠道，收回房产的占有使用权，存在困难。
6、不能正常解除抵押的情况。解除抵押登记手续受产权人和抵押权银行之间抵押合同条款的影响，具体看抵押合同约定能不能提前赎楼，如果银行不同意提前解除抵押权，就存在麻烦。主要就是，设定的抵押是为业主自己以外的人设定的抵押担保，实际欠款人不同意提前还钱，另外一种就是业主和其他人存在联合抵押行为，也存在抵押权无法注销的问题。
我最近接到竞买人咨询的问题是，法院在执行裁定文书中没有指名要求银行需要解除抵押，或银行把自己保管的房产证原件直接给了业主，导致竞买人缺乏必要的文件，一时难以办理产权登记手续。
结语：购买法院司法拍卖房时不要只贪图便宜，要明白这便宜的里面存在的不确定风险因素很多，最好是竞买自己知道根底的房产。一个基本的常识一定要知道，在你购买法院的拍卖房时，此时的法院和一般的卖家没有什么不同，他就一卖房者的角色，不要把法院的司法拍卖和法律赋予法院的权力结合起来，法院司法拍卖房屋的拍卖行为只是房屋买卖合同的一种表现方式，只不过卖家此时是法院而已，有些现实存在的问题法院也解决不了的。
——周争锋日写于深圳
转载请注明出处周律说房市
微信公众号 z?12723 条评论分享收藏司法拍卖的房子能不能买？要注意什么事项？司法拍卖的房子能不能买？要注意什么事项？层楼百家号摘要：因为各种原因，被司法拍卖的房子价格一般会比市场价低很多，低价格的诱惑力确实很大，不少购房者想买，但又怕以后有麻烦，南房叔今天来告诉你，买这类房子要注意什么事项？林先生的烦恼事林先生最近看到海珠区滨江中路384号花城湾畔楼盘有两个单位在拍卖，两本房产证，一个门口，必须要同时买，200多平才500万左右，好便宜，想买但是又怕有麻烦。（花城湾畔楼盘外立面）（花城湾畔周边配套）南房叔有话说司法拍卖的房产，最大的风险来自三点：1）房子是否交吉，现有的住户或租客是否愿意配合交楼，是拍卖房最大隐患问题。有部分房子就是因为有纠纷，即便你拍卖成功，也难以顺利收楼。2）贷款问题，有部分银行允许在拍卖成功后申请贷款购买，不过总体上要求取得房产后才能申请贷款。3）税费问题，拍卖所得的房子税费，手续费很高，这也是拍卖房价格相对较低的重要原因。4）户口问题，户口是否已经迁走也是一个问题。遇到以上问题，可以这样子解决：提交押金需谨慎押金一般占总房款的一到两成，如果拍到手又不要，押金不退，如果拍不到，24小时内会退回到原账号。由于拍卖也是限购额，因此拍之前要了解清楚自己是否有名额购房。（拍卖房限购标准）拍卖后要尽快筹钱虽然拍卖的房子有部分银行可以贷款，但利率可能比一般按揭贷款高一些，而且近期银行房贷额度紧张，可贷款银行不多；且拍到房后要在规定时间内付款，如果超过期限，不仅买不成房子，还亏了押金。税费问题司法拍卖中，涉及到买卖双方的各项税费，均由竟得者支付！200万左右的房子，如果不满两年非唯一，各项税费加起来超过20万元。不过可以委托律师或担保机构进行产权调查，费用几百到几千不等。户口问题如果原业主户口挂靠在房产中，可以在拿到房产证后，带上身份证、户口本、房产证和申请书到公安部门申请将原业主户口“空挂”，新业主就可以迁入；但如果学位被占用了，新业主就不能使用学位了。解决纠纷问题被拍卖的房子房产纠纷不外乎四点：一是按揭违约，二是民间借贷违约，三是司法没收，四是无主房产。按揭违约好办，拿着法院的成交书去银行取回房产证和土地证就是；最麻烦的是民间借贷，债主上门追债的话，只能是报警处理，但也是住得不安定。另外，法院不负责清场，如果原来住着的人赖着不走，也是要打持久战。因此，拍之前可以先到小区里面，向物业和邻居咨询原业主的日常情况，如果是租客租住，可以提前了解租约。还可以顺便了解房子为什么被拍卖，是第几手，业主房子名下有没有挂靠小孩的户口等等。本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。层楼百家号最近更新：简介:杭州楼市最新的产品新闻和市场八卦都在这里作者最新文章相关文章法院拍卖来的房子可以转让给他人吗？
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如果你找到买家了，有一个特别好的办法就是去找拍卖行，花点钱把成交确认书改成他的名字然后他拿着上面这些东西办理过户就可以了拍卖的房子不可以按揭就是说在拍卖行这里必须把拍卖全款付清但是如果你办理了过户你在过户给买家这时候可以按揭但是这就需要时间一个是过户的时间一个是二手房再次交易是不是也需要时间所以你要找买家最好是找那种可以一次性付款的给你个建议你可以联系一下当时参加拍卖会的人看他们中当时有没有跟你竞争的可以卖给他们少给点钱也无所谓了反正你急用嘛这个信息的来源和办理还是要找拍卖行懂吗这个拍卖行是可以给办的好好说说给点费用但是你一定要速度赶在拍卖行把报告递交给法院之前但如果拍卖行可以拦下这个责任也可以
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