专栏 | EB5风险重重，你如何步步为营？
EB5风险重重，你如何步步为营？
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几乎每次写EB5的东西都是因为一些行业负面的消息有感而发，实在是遗憾。 有大量资金涌动的地方就一定有贪婪，有欺骗，有浑水摸鱼。EB5投资移民在中国的兴盛已经有多个年头。最初那些不甚规范的项目，估计会陆陆续续有问题浮出水面。
但是，美国的自我纠错机制还是比较完善的。随着SEC对EB5行业的调查和究责，当前的市场比以往其实规范了很多。但因为EB5项目本身的特性，加上整个行业的不成熟，风险还是无处不在。投资人还是有许多地方应该警惕和小心。
因为行业的激烈竞争，和中国人本身的偏好，EB5项目有一些被广泛运用的宣传套路。我们今天来看一看常用的宣传亮点， 探讨一下如何去诠释这些亮点，规避风险。
这个是比较有争议的问题，比较容易得罪人。大公司当然有大公司的优势。它既然能做到今天的规模，当然是有原因的。比较信任大公司当然也没有错，只是不要把公司名声作为选择项目的捷径，而省去应该做的工作。过去这几年大公司项目的崩塌也是层出不穷。
很多人信任大公司的原因之一是他们不太可能跑路或者倒台，也许是有道理，但可不是不变的真理，问问那些广州鹰宏的客户就知道了。公司的创始人可是挺有来头的，而且曾经有过13家分公司。
每一个硬币都有两面。规模大也就意味着成本高。那些金碧辉煌的办公室和庞大的营销队伍都是要真金白银的啊。所以它更有动力进行高压销售。
一个大公司真正的对投资人有利的优势应该是，它口袋比较深，所以有实力对项目本身进行深入的调查和筛选。但做一个好的尽职调查是有成本的，有几个会真的做到？
项目做过尽职调查
接着上面的话题。如果项目有做过尽职调查，是否就放心了？ 当然有比没有好！但还是有几点需要考虑。最为重要的是，谁做的调查？
如果是第三方做的，是谁请做的？如果是项目方请人做的，有太明显的利益冲突，你有见过说自己的瓜不甜的王婆吗？我就读过类似的调查报告，有些可笑，几乎完全是项目发行资料的再整理和排版。
如果是中介请做的，这个第三方资质如何？ 是不是真正意义的调查？ 曾经看到过某业内人士做的报告，对于投资人来说，帮助真的不大。
也有中介告诉我： 我们有大律师在美国为我们做尽调！ 说实在的，这真的是行外话。 律师能做的，只是调查中的一小部分。他们只能保证投资的法律框架没有问题，但并没有专业的知识来判断一个项目成败的可能性。
如果是中介内部人员做的，这其实是最好的选择。但问题是，他们是不是真的有这个专业能力？ 做一个尽调，要通读几十个英文文件，要拆解分析英文的财务报表，要对美国本土市场进行研究分析，这不是一个培训几周就能完成的任务。
EB5移民是个非常独特的行业。它并不是纯粹的服务，如果只是get your ducks in a row, 将文件整理好，将项目对接好，确保过程顺利，那靠的是服务。但它是在做投资，技术含量还是比较高的。选择靠谱的项目其实是移民成功最关键的因素。无论是中介，还是投资人，如果把如此一个专业的事情当作了纯粹的客户服务，就会有诸多与期望不符的事件发生。
老牌区域中心
和大牌中介是类似的道理。大的区域中心当然会在操作上更正规，在选择项目上更有经验（一般来说）。但它同样有着高成本的压力，同样有着老马失前蹄的可能。老牌并不是绝对安全的代名词。我们就曾经帮助客户了解和放弃过某大牌区域中心的一个项目，而选择了名声不是很大的另一个区域中心。最终，是项目说了算，任何一个机构都不能决定项目的好坏。
其实，无论是中介和区域中心，有不顺利的项目是很正常的事情。没有人或者机构可以一直一帆风顺。况且，对于这么新的一个产业，每个人都在学习，每个人都会交学费。重要的是，有困难出现之后，这些人是如何对待客户，如何处理的？有一个区域中心在刚出道没几年的时候曾经出过问题，但它从自己的口袋里掏钱，为客户进行诉讼，并且解决了问题。这样一个态度是它能做大做强的原因之一。
总的来说，没什么用。
我们曾经专门为这个话题写过一篇文章。
对于一个繁荣昌盛不到10年的产业，能培养出几个专家？ 我当然不是，看看周边，也没几个称得上。那些你以为无所不知，随时都有答案的专家们，也是这几年一点一点摸索出来的，而且还在摸索。我们都在不断学习。当然，有些人比较善于学习，再加上实战，经验是要比许多人多出很多。
我对EB5处处是“专家团队”的另外一个问题是：有很多投资人没有分清楚谁是买方，谁是卖方。不少中介的网站上将移民律师，经济学家等人士都列为自己的专家团队。 但是，这对投资人来说的意义究竟有多大呢？
我们来想想。 你，投资人，当然是买方。中介呢？ 应该是两者兼备，因为它要从众多项目里筛选，然后再卖给投资人。但大多情况下，中介只承担了卖方的角色。 移民律师？ 应该是和投资人的利益完全一致的。因为ta需要完全代表你的利益，为你争取申请成功。但如果ta是中介的团队，怎么可能即代表卖方，同时又完全为你的利益考虑呢？我们曾经在以前的文章里讲到，投资人要找代表自己的律师。中介可以推荐，但一定要保障你有一个和律师直接交流的通道，不要别人参与（即便是不讲中文，律师们也有中文团队，所以不难做到）。律师费是你付的，律师要为你服务。
再看看经济学家们。他们的任务是什么？是计算出一个项目所能创造的就业。就业创造的多，所能募集的资金才可以多。但就业的创造是有灵活性的。经济学家会尽其所能，将一个项目的就业算得近可能高。曾经有一个业内人士告诉我：我只需要项目方告诉我他们需要多少就业，我就可以帮他们算得出来。我当时有些毛骨悚然。我个人觉得这个人在讲大话，有些夸张，但这告诉你，经济学家们是项目方请来的，他们要把项目就业做到尽可能漂亮，所以才可以更容易卖给你，投资人。
项目气势磅礴
当下有一个气势磅礴的项目在资金，工期和供应商方面都出了一些问题，等于已经给出了这个小标题的答案。一个项目不会因为规模和名声而绝对好与不好。但从风险控制的角度上来讲，一个大的，工期长的项目需要考虑的风控因素比较多，所谓我们中国人说的“夜长梦多”。一个概念全新，这个第一，那个第一的项目的风险肯定也就相对高一些。我们说过，风险不是坏事情，高风险往往意味着高回报。只不过，对于EB5投资人来说，他们要的是稳当，而不是回报。
有526获批历史
这个已经是常识了。在526审批阶段，移民局主要看的是申请人的资金来源。项目方面，只要项目的文件齐全，法律框架合规，经济模型合理，都不会有问题。真正的验证阶段是在829。所以，除非项目本身和证券律师太过差劲，项目文件一塌糊涂，526因为项目的原因而被拒的可能性非常小。纵观历史，牛肉加工厂，路凯石油等崩塌的项目都有526获批。
人均就业超多
就业的计算不是1+1=2，它是有灵活性的。部分灵活性是因为，不管你用的是哪种经济计算模型，你的计算都要基于这样一个假设： 这个项目的影响区域有多大？也就是说，我在A县建一个地产，但并不是说只有A县的人才来这里做工，参加建设工作。美国是个车轮上的国家，周边B，C，D县的人也会开车来做工。所以在计算直接，间接和衍生就业的时候，A，B，C，D我都可以包含进去。
大多经济影响报告的计算会用一个叫 “commuting pattern” （行程模式）的数据来决定将哪些区域包含在计算当中。当然，包含的区域越广，创造的就业就越多。但对于投资人来说，越为保守的计算当然是越好。
但是，我们曾经分析过一个项目，它的就业创造数字是基于对美国整个经济的影响 ！ 这个数字是基于周边县区就业的两倍左右。我们分析过上百个项目，这也是见到的唯一一个这么做的。经济分析报告是一个业内挺知名的公司做的，项目的模版526申请是一个非常知名的律所写的，项目是由一家规模不小的中介推广的。其实，移民局并没有明文规定，就业影响的计算必须在一定的区域之内，所以，我们并不知道这会不会被移民局挑战。我只希望这个项目的投资人有好的运气。
关于就业计算，其它可左右计算结果的因素还有，哪些是可以当作建筑成本计算就业？ 哪些不可以？ 哪些就业来自建筑花费？哪些就业来自完工后的经营？我们在以前的文章中有聊过。
大公司出具的评估报告
对于地产项目，评估报告是个加分文件。对于有银行贷款的项目肯定是必不可少，因为银行都会要求借款企业出具这样一个报告。那它到底可以给予什么样的保障呢？ 大部分的地产评估报告会根据现有的市场状况估算出开工前，竣工后，和收入稳定后的三个地产价值。报告是根据现有的市场做的估算，如果8年后市场坍塌，地产价值缩水一半，评估公司是不负责任的，毕竟有诸多因素不是他们所能预见的。
虽然一份评估报告很有价值，但投资人要意识到，评估出的价格都是比较乐观的。如果你请我评估你的资产，而且要靠这个报告去借钱，我如果估得太低，你下次不会来找我了！
判断一份评估报告的价值，还要看报告里的假设。 曾经看到过一个国内知名开发商在美国的一份地产评估报告。报告中的某些假设比当地的市场状况乐观很多，给出的原因是他们预期地产的购买人会很大一部分来自国内。这个假设到底有多靠谱，我们很难判断。
各种担保和保险
现在， EB5项目的各种担保花样繁多。到底能担保什么？先看完工担保。如果开发商不能完成项目，担保方会保证项目继续到底。这对于贷款人来说是一个非常好的保障。但是，也要看谁是担保人？ 我们看到过个人担保的，这个有多大价值要看担保人的实力。你也许认为，这人连自己的家产都搭上了，能不好好干吗？ 当然， 初衷应该是好好干的。但如果真的出了问题，你会发现， ta这人名下的家产不是很多！美国人进行资产保护的方式极其有创造力。Ta的房产，车子，公司等等，有可能已经隔离，不在其人名下！如果是母公司担保，你也要看这公司的实力怎样？ 因为大多EB5项目方都是私人公司，真正了解他们的实力不是很直截了当。
但遇到这种情况，最好是索要公司最新的财务报表。 如果担保函是保险公司或者是第三方担保公司出的，价值则比较大。但在EB5行业，这种情况非常少见。
526被拒还款担保，和上面的分析一个道理。看担保人实力如何。我们看到的还款担保大多是项目方自己出具。除了实力分析，也要仔细看发行备忘录里的其它还款条件。很多情况下，不是说，你的526申请被拒，款项会立即返还给你。其它的条件也要先符合。比如，必须是项目的原因被拒才可以还款；项目方必须找到另外的投资人，等。
当前市场上出现了526保险和829保险。曾经有投资人对我们说：我们的中介说我们的绿卡是有保险的！ 现实当然不是这么回事。首先，这些保险的投保人是投资人，不是中介。也就是说，保的是某个投资人的款项，不是某个项目。如果投资人决定投保，投资人需要缴1万美元的保费（526和829的保费均为1万美元）。对于526保险， 如果526被拒，保险方退还投资款项50万。对于829保险，必须在526申请递交时就购买，但以526被批为条件。如果526被批，829被拒，才可以退还款项。这些保险对于不同的投资人，有不同的价值。
毕竟，对于很多人来说，他们更看重的是身份的解决，而不是投资款项。是花一万美元买个保险，还是做一份深入的尽调？ 不同的人也许有不同的答案。
最后还想说，很多人抱着掏钱买绿卡的态度，钱可以不还，只要绿卡成功。这种想法我当然理解，但绿卡和投资基本上是分不开的。这种态度还是不要为好。你都这样想了，中介在乎吗？ 项目方在乎吗？ 一个不在乎还你投资的项目方，会尽心负责做项目吗？
EB5的风险不可能完全消除。你即便是做了最好的尽职调查，买了最昂贵的保险，你也不能有100%的把握。有些风险因素确实不是你能所掌控的。但是，却有太多人连最基本的，可以把握的风险控制都没有做到。作为投资人，你可以做到的是，利用自己的知识和资源，或者寻求专业人员的帮助，对投资项目本身做尽可能深入的了解，而不只停留于表面的宣传和光环。
移投路专栏：
－－Flavia
Crosper公司合伙人。曾帮助客户对近百个美国投资项目进行审阅和尽职调查。2000年移居美国，在美国一上市公司任职，先后在美国，法国和中国从事金融分析，战略管理与供应链管理。移居美国前在中国人民银行从事金融和经济分析。本科主攻英美文学和金融，后以优等生身份毕业于美国芝加哥大学商学院，主攻金融和战略管理，持有CFA 和CPWA认证。微信号：美国投资与财富管理
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今日搜狐热点美国移民律师详细告知EB-1C风险有哪些？
& & &一般来说，EB1C移民项目还是有风险的，又称为跨国高管移民，旨在为美国引进优秀企业管理人才，发展经济。EB-1C这种移民方式对申请人的要求较高，申请人自身需要具备一定的商业能力。
& & &EB-1C主要的风险可以归为三类：移民局审核也就是资格审核的风险、公司运营的风险和投资安全的风险。
& & &一、资格审核的风险
& & &说到移民，就会有风险。要想顺利移民，要经过三个步骤：1.向移民局递交移民材料；2.申请身份调整；3.绿卡身份，满5年后，申请入籍。三个步骤有一个地方出错，就会导致移民计划失败。在申请过程中，只要材料不完整或造假，不能证明申请人的资格，就会导致失败。但是，还有至少一次的补件解释的机会。
& & &二、公司运营的风险
& & &公司运营的好坏会影响到EB1C移民申请的结果，其次，如果申请人投资的话，也会影响申请人的投资利益。
& & &EB1C移民项目是专为跨国高管人才设立的，旨在吸引商业人才，促进美国经济发展。这就表明，EB1C移民项目要求经营好美国公司，同时，在员工人数也有*限制，一般为8-10人，否则，移民局会认为人数不够导致公司管理层级不达标，那么高管就是虚名，名不副实。另外，公司运营需要支付运营成本，*支出为人力成本。*重要的一项就是，美国公司的业务要与市场协调，亏本的买卖不要干。
& & &三、投资安全的风险
& & &相对来说，EB5的投资款是由项目负责人管理，EB1C的投资款是由受益人自己管理。EB1C的申请人可将投资款放在自己创建的公司账户，由自己掌管，可以随时存储与支出。另外，也要注意宏观经济环境风险、政治环境风险、法律制度风险、金融风险、社会文化风险、并购整合风险、税收政策风险、劳动力市场风险、非传统安全风险、政府效率与腐败风险、国际贸易与支付风险。
& & &EB-1C看似美好，实际工程浩大，各个环节都存在一定风险，假如你一开始有做EB-1C的打算，不妨找我们提供简历进行评估。可以优先考虑尝试EB-1A，因为EB-1A操作时间*短，平均6个月可以拿到移民资格I-140，进而为下一步全家拿正式永久绿卡解决关键所在。即资格获批是关键，绿卡申请走流程。EB-1A杰出人才移民可以说是获得美国绿卡的“高速快车”。
& & &从我所大量的杰出人才移民成功案例证明，EB1A“杰出人才”的标准并非高不可攀，只需满足美国移民法规定的十条要求中的三条即可考虑申请，无需一定具备国内/际大奖。因此，对于许多递交了职业移民第二类优先EB2，尤其是国家利益豁免申(NIW),以及正在考虑EB1c的中国大陆出生申请人而言，要么耐心等待移民排期，要么看看能否符合杰出人才的标准。
& & &美国蒋百庚律师事务所中美两国首创并*施行美国EB-1移民先成功后付费模式，在获得美国移民局人才绿卡资格I-140通过后，才收取费用，解决了申请者的后顾之忧。这不仅是蒋律师强劲实力的证明，更是自信心的充分体现!
& & &蒋百庚律师，北京人，法学博士，美国联邦法院注册律师，拥有加州、纽约、宾州和华盛顿特区律师执照。恢复高考后首批大学生，1977年考入北京师范大外语系;1980年赴美，1987年获得法学博士。执业近30年。为几千个移民办了绿卡，成功办理数百个疑难签证。CCTV国际频道，北美《世界日报》，《星岛日报》，《旧金山时报》，洛杉矶华人资讯网，等诸多主流媒体都有关于对蒋律师报道。
& & &美国蒋律师事务所专精下列业务：
& & &1、高管，技术人才，工程师，发明者，医生，等各行业内人才，企业家移民(EB-1)
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澳加美联移民&&&&&&&&&24小时免费热线：400-111-9981&&&&&&&&&Copyright 1999 - 2015. AuCanLink.com All Rights Reserved京ICP备号 京公境准字号美国EB5投资移民的优势和风险
来源：互联网
　　办理投资移民的投资方式相对简单，一般都是申请人通过专业的移民代理机构选择一个区域中心的投资项目进行投资50万美金即可。
　　投资移民申请办理的手续相对简单，只需提供50万美金的合法来源证明文件，无需额外提供管理经验、学历及又英文等证明文件。美国投资移民办理周期也相对快捷，目前美国移民局I526的平均审核时间为12.7个月，加上后期申请人在广领馆面谈及体检等程序，整体办理时间在18个月左右。
　　谈到美国投资移民，大家会不约而同的将关注的问题焦点放在投资风险上来。有人关注本金的安全，有人则更关心永久绿卡身份的获得问题。EB5移民专家表示，EB5投资风险性的高低完全取决于具体的EB5项目的本身以及项目的具体执行情况。
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③ 如本网转载稿涉及版权等问题，请作者见稿后在两周内速来电与新东方网联系，电话：010-。EB5美国投资移民风险主要有哪几方面？
美国投资移民风险主要有哪几方面？
众所周知，大凡凡投资都有风险，作为商业成功、资产可观的投资移民申请人，对这个基本观点应该都不会有异议，通常投资回报越高的项目其风险也越大。美国投资移民更有风险，但是不同于其他传统投资，投资移民也会有自己独特的高收入高回报。谢正权律师曾经在一篇题为&如何理解美国EB-5投资移民的风险& 的文章中将投资移民的风险简单归纳为&投资风险&和&移民风险&两大类。今天这篇文章的主要目的就是向EB-5投资人详细介绍一下EB-5投资移民中所面临的各种风险因素。
一．商业经营的风险
1. 项目方缺乏实际的运作。几乎所有的投资项目都是新项目，没有实际经营的历史。如果某个投资项目已经存在很多年还在辛苦地集资，要么项目巨大，要么项目很难推销出去。项目管理方， 也就是管理合伙人，只是由于项目的存在而存在。由于没有实际的运转过，项目管理方对项目的前景和表现只能做出预测而实际的数据也只是分析预测报告。而我们都知道，数据和预测一般和现实不会完全吻合的。
2．对盈利能力的预测。既然项目管理方没有实际的经营历史，自然也就拿不出诸如资产负债表或损益表等衡量项目盈利能力的数据。项目管理方能拿出来的发售通函( Offering Circular) 提供了对项目前景的&合理&预测。虽然这些预测可以作为衡量项目潜力的一种参考，但是投资人不能完全依赖这些预测数据来对项目进行评估。
3. 产权风险。在目前的EB-5投资项目中有相当的部分是投在房地产上面的。这样的有限合伙人投资自然也包括不动产投资所带有的风险，包括：全美或地方性的经济动荡；过度建设导致地产供过于求; 地产的吸引力降低；失业导致房地产需求减少，政府加税，政策变化，天灾人祸等等因素。但不论何种因素，都可能导致有限合伙人解除合同日期的推后。有的房地产项目通过租金偿还投资人，有可能会由于各种原因租金收入减少，而维持地产的花费（维护及各种税费）却无法降低多少。 房租收入一旦降低， 再加上打广告招租的费用增加，有限合伙人就有可能收不到房租带来的任何分成。另一方面，由于成本上升，项目管理方可能会面对资金不足的状况。这种情况下项目方有可能通过募集更多资金来解决问题，而对单个投资人而言，这样做的后果显然是降低个体的收益份额。
4. 投资项目的未来市场价值。对于某一项目而言，比如房地产项目，没人能保证该项目能按预期升值。投资项目价值的波动取决于很多因素，包括所在地的总体经济活力，利率及税率的变化等等。 一个有限合伙人投资项目一旦需要额外的资金， 项目管理方就可能需要投资人追加额外的投资或用现有投资作为杠杆进行借贷。 如果由于各种原因导致无法偿还贷款，项目管理方有可能不得不出售该地产以偿还投资人的借款。
5. 回报数额的风险，还以房地产为例，一旦租金收入降低，投资人可能就无法获得租金分成。如果你的投资是通过借贷获得的，你就不能指望通过房租获利来偿还贷款，　
6. 税务风险。税务方面的风险包括税率的提高。另外，作为有限合伙投资人被国税局查税的可能性也要高一些。关于税务方面的风险问题，建议投资人咨询各自的税务顾问。
7. 低流动性。 有限合伙人不能轻易出售也不能作为抵押品申请贷款。
8. 缺乏对管理合伙人的法律约束。 法律规定管理合伙人为普通投资人的受托人，负责对投资项目的管理。 在现有的法律规定下， 只要管理合伙人不是恶意造成重大损失， 他们就不需要为任何损失承担法律责任。
9. 缺乏对项目的实际管理权。作为有限投资人，ＥＢ－５投资人无法参与项目的管理或否决管理合伙人的决定。
10. 未保险损失。有很多无法预测的因素，比如洪水，地震等等天灾人祸都有可能导致投资项目蒙受损失。而很多因素是无法进行保险的。这些损失都是由投资者直接负担的。
11. 环境风险。 房地产建设有可能导致对生态环境的负面影响。如被要求清理或消除这种影响都会产生额外的费用，从而导致盈利的下降。
12. 潜在的利益冲突。你的投资项目的管理方可能拥有多个投资项目，其中类似的项目可能互为竞争关系。这种情况下难免导致各个项目之间的利益冲突， 从而对EB-5投资人造成直接的影响。
二、移民风险
除了以上所列的商业运营方面的风险， EB-5 投资所面临的第二类风险是移民风险。主要移民风险因素如下：
1. 国会和移民局可能会更改ＥＢ－５投资移民的相关法律和法规。从而对投资人的移民申请造成不利影响。
2. 投资移民申请审批时间无法预测，由于近年来投资移民越来越热门， 未来申请处理时间会否加长也未可知。
3. 获得永久居留身份须做好长期居住美国的打算。长期居住于美国之外有可能导致投资人失去所获得的永久居留身份。　
4. 去除有条件绿卡身份。去除有条件绿卡身份主要取决于投资是否能够创造十个直接或间接的就业机会。如果在提交去除有条件绿卡申请时无法证明投资创建了足够的就业岗位，移民局有可能延迟甚至不予批准。
5. 作为项目的有限合伙人，美国eb5投资移民的投资人必须等到有条件绿卡解除之后才能出售该物业。
综上所述，EB5投资移民具有一定的风险性。但是好投资项目使投资移民的投资人会有不同的其他投资的更高的投资和移民的双重回报。我会在日后撰文介绍投资移民的双重回报。
鉴于 EB-5投资的较高风险性，我建议这种投资方式应适用于符合下列标准的投资人：
第一，有持续的收入和较高的资产净值；
第二，有可以承受投资风险的心理能力和财政能力；
第三，有过一定的投资经验；
第四，不需要动用该笔投资款作为流动资产。
所有的投资者都应审慎考虑投资所蕴含的各种风险。我建议投资人应当咨询投资税务财务以及法律方面的专业人士。美成达移民公司美国投资移民项目咨询热线：020-.