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一大波房屋租赁金融产品正在来袭，对租房者有用吗？
来源：中房网
在租购并举的政策推动下，住房租赁市场的商机已经显现，引来各方资本竞相追逐。
在租购并举的政策推动下，住房租赁市场的商机已经显现，引来各方资本竞相追逐。
11月28日，工商银行北京分行宣布，将为住房租赁市场企业端与个人端推出专属金融产品。未来五年，将为北京住房租赁市场各参与主体提供总额不少于6000亿元融资支持。其中，为租赁住房建设主体推出的“租赁住房开发贷款”，融资金额可达项目总投资80%、期限可达25年；为个人承租者推出的“个人租赁住房贷款”，融资金额可达100万元、期限可达10年。
而在此前，已经有中信、建行、中行等多家银行宣布了类似的房屋租赁金融产品计划。
10月30日，中信银行与碧桂园签署300亿元长租住宅保障性基金战略合作协议。
11月2日，中国银行厦门分行与厦门市国土资源与房产管理局签署住房租赁战略合作协议。
11月3日，建行深圳分行与华润、恒大、碧桂园等11家房地产公司，以及比亚迪、方大集团、研祥智能等11家单位举行住房租赁战略合作签约仪式，推出5000余套“CCB建融家园”长租房源，并发布个人住房租赁贷款产品。
11月24日，建行广东自贸试验区分行与中铁建、中交建、中国金茂等10家知名房地产企业签订住房租赁战略合作协议并联合发起倡议，共同建设“购房、租赁、保障”三位一体住房服务创新模式，并在未来几年内迅速推出3000多套人才公寓。
可以说，随着决策层大力推行租售并举的住房制度，银行及其他金融机构正在加速推进租赁贷款业务。
然并卵，并不解决租房者痛点
长租公寓在房地产行业尚属新鲜事物，探路之初，其面临的主要难题之一也是高成本融资问题，据称目前国内长租公寓主流融资方式的年化利率都在8%以上。因此，在石榴集团熊猫公寓CEO王玺龙看来，银行针对租赁市场推出的金融产品，可以解决企业痛点，并很有效果，是绝对利好。
不过，对广大的租房者来说，目前的各种租房金融产品、租房贷款并不能解决他们的痛点。
按照此前建行深圳分行发布的个人住房租赁贷款“按居贷”，对符合条件、有长租需求的个人发放，贷款时间最长10年，单户最高额度100万元，利率优于同期个人住房按揭贷款，贷款根据信用发放，免抵押。此次工行推出的个人租赁住房贷款，也是融资金额可达100万元、期限可达10年。
但事实上，目前大部分租户并不太能接受租房贷款，除非是“救急”，但后者有很多其他的更为便捷的渠道。
安居客房产研究院首席分析师张波认为，长期来看，租房贷的良好运转，对于租房市场健康发展将起到积极作用。租房贷款可以为两类租房者带来益处：一类是刚毕业大学生或收入水平较低的租住者，免抵押信用贷方式可以避免租户在前期就产生“付三押一”等大笔费用支出；第二类是期望稳定租住者，相比乱涨租金，租房更大的痛点在于租住房源不稳定，而租房贷可以在5年甚至10年的长段时间内锁定租住房源。上海易居研究院研究员赖勤也表示，金融机构布局租赁市场，赁贷款将为租房者提供更高的租金承受能力。
但不能回避的是，在当下住房租赁市场在发展过程中，面临的主要痛点是供需结构紧张，特别是一线、二线热点城市，这类城市租金高位的直接原因就是租赁房源较少。中原地产首席分析师张大伟认为，在银行的资金倾斜下，对于涉足租赁的企业来说，的确可以获得资金支持，增加房源供应量。长期来看，这也算是利好。
在金融风险防范的旗帜下
面对越来越多的租赁金融产品，业内人士表示，今后大量信贷资金和社会资金涌入租赁金融领域是必然趋势，但是有消费贷、首付贷的覆辙在前，针对个人的租赁金融产品或许从出生开始，就注定会更谨慎、更不“好用”，以免租赁贷款变为楼市加杠杆的工具。
对于租赁消费端的“按居贷”这类极大方便租客的产品，张大伟表示，租赁贷款变相给了租赁加杠杆的机会和概率，要是能贷款，那么租赁就会被投资者利用。
易居研究院智库中心研究总监严跃进也指出，房租贷做为一种“消费贷”，也存在套现的可能。监管部门应当对此类贷款进行管制，对贷款资格设置门槛进行审核，对于挪作他用等行为要坚决惩处。炒房者借助各种“加杠杆”手段，使得限购政策、银行差别化信贷政策等控制过度杠杆的“防火墙”轻易就被突破。过度杠杆化则可能驱使一些收入较低或不稳定人群、高风险倾向人群涉足住房融资，容易产生“次级贷款”，加大房地产波动和金融风险。
租赁贷款产品目前也让不少互联网金融正蠢蠢欲动。但“爱租哪”合伙人陈其东认为，“互联网金融提供的‘信用贷’、‘消费贷’、‘过桥贷’等，都很容易变成楼市‘加杠杆’的工具。租赁贷款也一样，如果没有有效的防范措施，也很容易被炒房者利用。”
张波也建议，对于租房贷的审核等方面需要加强，以防止违规使用。一方面要严防‘真房源、假租户’骗贷，“一方面要严防‘假房源、真贷款’套现，由于长租公寓房源的真实性考证在实际操作层面有一定难度，单靠金融企业很难实现全方位鉴定，政府的租赁集中平台建设就显得非常重要。
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伴随着共享经济的兴起与盛行，旅客户一直是住宿业的重要客源，这次，在线短租把目光瞄准了这一市场。
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乐居房产、家居产品用户服务、产品咨询购买、技术支持客服服务热线：新房、二手房：400-606-6969 &家居、抢工长：400-010-2323房价下跌已成必然？最近大消息扎堆，楼市正在发生改变！房价下跌已成必然？最近大消息扎堆，楼市正在发生改变！文婷论财经百家号眼下房地产市场正处在密集调整期,这一切都是为了市场能回归到平稳、健康的轨道。在一项项调整措施的背后我们看到房地产市场在悄然生变:一二线市场的热度已经降温;开发商也在按部就班地申请预售证,按备案价格销售;购房者的热情有所收敛,购房置业的思维也不像之前那么激进,买房躺着赚钱的观念也有所转变,现在很多人更加的理性了,买卖双方的博弈也变成了买方占据主动权;房产中介也在进行整顿洗牌。很多媒体都在称楼市变天了,但老古觉得这是市场发展的结果,房地产也是有周期性的。最近房地产市场消息不断,不管是对于开发商还是购房者都在围绕着&房子是用来住的,不是用来炒的&这一定位在引导房地产向好发展。各大城市也都在围绕帮助刚需解决住房问题而努力。整个8月份最忙的要属国土部了,先是联合住建部宣布试点集体用地建租赁住房,将北上广杭等13个城市纳入试点!积极配合中央建立&租售并举&的长效机制,有媒体称这一举措7亿人将深受影响,甚至有人说对于降房价也会有立竿见影的影响,至于结果我们暂时还不得而知。近日,又把矛头指向了开发商,该部官员表示,近期将在房地产市场热点城市开展住宅用地出让合同执行情况大检查,以期推动房地产开发商按合同约定开工、竣工,尽快形成住房有效供应,缓解市场供需矛盾。众所周知,一般情况下影响价格变动的最主要因素是商品的供求关系,市场上,当某种商品出现供不应求时,其价格就可能上涨到价值以上,反之亦然。同时,价格的变化反过来调整和改变市场的供求关系,使得价格不断围绕着价值上下波动。我们都知道盖房子最大的成本是土地,之前并不是不供应,只是到了开发商的手里后他们会像炒房者一样囤起来,有人算过囤地的利润要远比开发盖楼销售的利润高,这样就起不到有效及时地把新房供应市场,后来上面约束了开工时间,但是很多开发商只是挖个大坑就代表开工了,这对于供求关系的平衡没有得到根本解决。所以这次上面这次要求开发商必须严格按照开工时间、竣工时间,否则就罚款。要知道囤地行为是非常多的,如果这一举措真能如约执行,对于开发商的打击肯定是小不了,对于解决供需关系也有极大帮助,将可能直接导致房价的下调。除此之外,央行也出手清查消费贷,虽然近两年一直在引导资金向实业,但是依然阻挡不了炒房者等投资机构变着法的把资金投向房地产市场,据资料显示17年1-7月居民新增消费性短期贷款多达1.06万亿,毋庸置疑这些资金流向了房地产。前两天几大城市更是出现了炒房者利用&房抵贷&的方式全款购房。这下好了,上面已经意识到这方面的利害,势要进行严查,可想而知炒房者将承受更大的压力。不仅如此,南昌近日宣布自10月1日起,施行&三限房&策略,商品房住宅销售及转让过程中限房价、限对象、限转让,5年不得转让,摇号选房,不得捆绑销售。此招一出炒房者和开发商只能哭了,要知道5年不得转让对于炒房者来说就是灭顶之灾啊,而以往开发商通过捆绑装修、车位的手段也被明令禁止,对于买房的刚需来说简直是&活脱脱&的福利啊,此招一出可谓是&一箭双雕&。老古很早之前就说过,这次中央提出&房子是用来住的,不是用来炒的&就意味着房地产必定会发生天翻地覆的变化,这次的调整绝对不会是小打小闹的,肯定会是连贯性的,之前的很多招数在现在看来都算是铺垫,这不,大招一出就知道有没有了,但要知道,这并不意味着结束,兴许更大的招数还在后面呢。因为中央已经明确了&要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制。&可能很多人依然要说,并没有感觉到房子价格的真正回落,说这话的我想肯定是依据眼下三四线城市的行情还很火热,但是我要说三四线的火热事实上只是虚火而已,而且有数据表明三四线已经出现了动力不足的现象,而且很多在三四线城市买房的投资者都反馈&在三四线城市投资是最大的错误,因为变现很难&。长效机制的措施肯定是影响深远的,也会有一个逐渐的过程,毕竟房地产发展到今天涉及的面太多了,体量太大,但是效果是一定会显示出来的,而且老古相信后面肯定还有更大的招数来对付房地产市场中存在的不利因素,事实也证明,只有把这些因素剔除房地产才会迎来美好的春天。话说回来,当全国各大城市都在为刚需解决住房问题而努力的时候,其实也是大家买房观念改变的时候,当所有人都不为房子发愁的时候,谁还会在乎它到底卖多少钱呢?以前大多数人买房是以居住为目的的,只是近两年来房地产过快发展,其中出现了太多的投机炒作行为让大家看到了买房有得赚,但是现在正通过调整把这个思维进行转变,要知道,以前我们所有人都不炒房的时候,也照样过得好好的。其实随着这几年互联网的发展,新商业的诞生,科技的与时俱进,很多年轻人对于买房置业的观念已经很淡薄了,没有那么势力了,租房的方式也可以逐渐接受了,因为随着工作方式的改进,交通的发达,房子不过是个容身之所,我们在哪里睡觉,在哪里办公都会有所改变,谁说在大城市工作就必须住在一环呢,越来越多的人选择到空气、环境更好的郊区去。之前马云说&未来房子如葱&其实也是劝诫当下的年轻人,希望他们不要过于着急去买房,尤其是一些刚毕业的年轻人,更不应该被高房价所累,更何况现在很多年轻人买房的本钱都是往上数两代东拼西凑出来的,他认为通过这种方式买房会使年轻人过早地陷入到被动的局面,因为买过房之后就要操心每月的月供,实际上这对于年轻人拥有自己的事业是极为不利的,一方面买房赚钱的理念会消磨年轻人创业的激情,另一面,过早地承担年轻人不该承担的压力,会使得年轻人遗失敢于拼搏的梦想。本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。文婷论财经百家号最近更新：简介:每日分享实时财经资讯。作者最新文章相关文章时代华商|上海楼市出现新&打法&，70年内只租不售
近日，上海规土局网站发布了2幅拟出让地块公告，地块的土地用途都标注为“租赁住房”。“租赁住房”一词首次出现在上海土地出让要求中“土地用途”一栏，这也意味着上海租赁市场迎来新的格局。租赁住房能否成为日后发展的新方向？
近日，上海市规土局发布两块建设用地的出让公告；公告要求，未来项目建成后，"只租不售"，这种模式在上海的土地招拍挂中尚属首次。
这次出让的两幅地块，分别位于浦东新区张江南区和嘉定新城，土地面积分别为6.5万平方米和2.85万平方米，它们的出让年限与普通商品房相同，都是70年。不过，出让公告要求，竞得人必须在出让年限内，100%自持物业，这意味着竞得人不能出售所建项目，只能出租。这是全国首次在出让开始就表明全部面积为出租70年的土地出让。公告对未来项目房屋套型、精装修标准、租赁年限、配套建设等方面都有明确规定。
实际上，在近年来的土地出让中，住宅用地已经普遍规定，要有一定的自持比例。不过在上海，自持比例达到100%还是首次出现，公告显示，两幅地块的起价都不高，每平方米都不足6000元，这两幅地将在8月2日进入现场竞价。业内预计，最后的成交溢价率不会很高，而且不同于"廉租房""公租房"这样的保障房，这次两幅地块上建成的项目，可能更接近"长租公寓"或"人才公寓"。
“只租不售” 租金不高于市场同类房源
公告显示，两地块土地用途为租赁住房，所建物业严格按照“只租不售”模式管理，仅用于出租，不得出售。受让人应在出让年限内整体持有租赁住房物业并持续出租运营，有关房屋套型、功能及运营管理等全生命周期管理要求。
此外，两地块均不得建设公寓式办公和酒店式公寓，且须精装交付。两宗地块须至少提供1897套租赁住房。其中，嘉定新城地块占地面积2.85万平方米，规划建筑面积7.13万平方米，须提供租赁住房不低于671套。张江地块占地面积6.5万平方米，规划建筑面积13万平方米，须提供租赁住房不低于1226套。
“土地供应模式已出现转变。”中原地产首席分析师张大伟认为，这两宗地块一开始就明确了租赁属性，避免地价高溢价率对交易市场的影响。同时，对租赁房源将有非常明显的补充作用，两宗地合计9万多平米，能够提供平均单套60平米左右的租赁房源大约1600套，将明显缓解区域租赁房源供应紧张。
根据目前公布的出让预合同显示，该项目应优先为园区内各类创新创业人才提供居住配套服务，对园区重点科研单位、高校和重点企业引进的全球顶尖科学家、高级专家和领军型人才等重点高端人群给予重点保障。
除了出租人群有限制以外，房屋租金也有明确规定：租金水平应不高于市场同类房源租金水平，租金价格可根据市场租金水平情况适时调整。
事实上，这次优先出让的张江南区配套基地正是配合此前发布的《张江科学城建设规划》称，拟通过增加居住用地、新增住宅全部用作租赁住宅，以及提高研发、工业用地人才公寓、宿舍配套比例等，满足科学城就业人口居住需求。
除了吸引人才外，从土地市场来讲，自持70年对房企的资金和运营能力要求较高，也会有效降低溢价率，从而降低土地市场的热度。
张大伟预计，未来一二线城市土地供应将越来越“限价化+居住化”，以北京为例，2017年成交的所有住宅用地全部限价或自住房化，这种情况下，从土地供应开始房屋全面回归居住属性。
租售并举渐成趋势
上海中原地产分析师卢文曦表示，租售并举是趋势，但需要控制好所在区域内的比例。如果新增可售住宅不多，会造成区域内供求紧张格局，不仅新房价格有上涨压力，而且基于可售房少，二手房也会成为稀缺资源，同样面临上涨压力。
在一线城市土地供应紧张的情况下，越来越多的一、二线城市加大租赁市场的培育，增加房源来缓解供需矛盾。
根据“十三五规划”相关工作部署，我国提出将加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，深化住房制度改革，优化住房供需结构，更好地保障“居者有其屋”。
对于具备购房能力的城镇居民，支持其通过住房市场购买商品住房；对于无能力购买住房的居民特别是非户籍人口，支持其从市场上租房居住；对于难以承受房租、符合条件的困难家庭，政府予以公共租赁住房保障。
鉴于此，去年6月3日，国务院办公厅正式发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，旨在规范住房租赁市场发展，促进我国住房市场由以售为主向租售并举转变。
其中，明确提出，改善租房市场有效供给，在支持和规范个人出租住房的同时，也将 “发展住房租赁企业”，提高租房房源的集中化、规模化、标准化水平。
在此背景下，北京率先开启了“限房价、竞地价、竞自持”土地出让方式，并且由北京万科率先竞得了首个全部自持的住宅地块。随后，部分热点的二线城市也效法北京的土地出让方式。
时代华商新媒体小记者认为，此次上海是在出让文件中直接规定必须持有，这个做法尚属于首次，也表示了租赁住房将成为日后发展的新方向。
住房租赁能否成为下一个风口
5月底，住房和城乡建设部发布《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，提出鼓励签订3年以上租赁合约；按月支付房租；合同中未约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金等措施。
业内人士认为，此举对保护承租人利益、发展住房租赁市场大有裨益。在一系列政策支持措施带动下，未来住房租赁市场有望迎来风口，获得较快发展。
链家研究院院长杨现领表示，未来中国将有约2亿人进入租房市场，到2030年，租赁人口将达2.7亿人。但目前而言，我国住房租赁市场发育相对滞后。链家研究院发布的报告显示，我国住房租赁市场规模为1.1万亿元，房屋交易市场大约17万亿元，房屋租赁占交易市场比重仅有6%左右。这与美国、日本等成熟市场相比差距很大，美国的旧金山、纽约和日本东京租房人群都超过40%。
同时，目前住房租赁市场仍存在诸多错配的问题，难以满足消费者对居住产品升级换代的要求。供给结构较为单一，老公房、经济适用房等中低端供给较多，很难满足租房人群对高品质住房的需求。同时，在户型需求、租期等方面，也存在诸多不匹配。
为此，2016年，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确“到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，推动实现城镇居民住有所居的目标”。
正因看到住房租赁市场的广阔前景，不少企业纷纷发展住房租赁业务。有关专家表示，要发展住房租赁市场，保障承租人权益非常重要，这也是住房租赁市场健康发展的第一步。此外，还需在公共配套服务上使承租人尽可能享受同等权益。否则，虽然房价居高不下，居民为解决子女上学、落户等一系列问题，还是会想方设法购买房屋。
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为何租售并举背景下，长租公寓却依然难称是一门好生意？
这一边，一般人租不起，租得起的我不如直接买房；另一边，开发商不赚钱，盈利无法支撑扩张的速度。
文／北京青年报 记者 李桁自从福利分房取消，货币买房时代来临至今，“买不起”成为人们评价楼市时最常见的一句话，而如今，雨后春笋般涌现出来的长租公寓，真正的需求者兴冲冲地考察完之后，仍然发出了“租不起”的感叹。随着今年各类鼓励住房租赁的政策密集落地，楼市中“重售轻租”的现象正在悄然发生改变，“租售并举”无疑将成为未来的发展趋势。正是在这样的背景下，各类与房地产相关的企业以及各类资本都开始盯上了租赁这块尚未开发的蛋糕。但目前的窘境却是，动辄4000元至8000元的月租金，却让很多租房人望而却步，“如果我能付得起8000元的月租，干吗不买一套房呢？”一位租房人说。随着未来可租赁房源的增多，市场上有观点认为长租公寓将像其他共享经济如滴滴打车和共享单车那样通过补贴打价格战，但在业内人士看来，虽然也是共享经济的一种，但靠补贴的烧钱模式，在长租公寓领域很难持续，运营的集约化和规模化将是长租公寓竞争取胜的方向，而如何将房租降下来，让真正需要租房的人承受得起，才是长租公寓发展真正的关键。长租公寓缘何一夜间成为市场未来主流有机构投资者曾经多个晚上到北京苏州桥YOU+国际青年公寓去蹲点，每天公寓里人山人海，市场需求旺盛；也曾连着两晚上蹲在新派公寓北京CBD旗舰店的楼下数灯，发现入住率非常高。但是，该机构一直没有下决心投，他说因为租房成本、装修成本加上财务费用，还有考虑年节的空置，品牌长租公寓的盈利状况普遍堪忧，“算不过账来”。华菁证券今年6月下旬的一份长租公寓行业研究报告也指出，55%的拿房成本占比和65%的入住率是长租公寓行业盈利临界点。但据深入调研，很多公寓企业的拿房成本加上装修成本已经占到了80%。但为何即使这样，各大开发商、中介、资本，纷纷将目光投向长租公寓，原因何在？首先，房价和房租的比较，让人们看到了房租再贵也不如房价贵。经济学家马光远列举几个不同机构的数据：一是北京市统计局7月12日公布的数据显示， 6月份租赁房房租价格环比上涨0.3%。另据统计， 北京6月份月租金均价达到了4410元/套；二是上海易居研究院7月份发布的《50城房租收入比研究》报告显示，2017年6月，北京的人均住房租金达到2748元/月，位居全国首位。各城市房租收入比值当中，北京（58%）、深圳（54%）、三亚（48%）、上海（48%）等4个城市房租收入比高于45%，属于租金严重过高的城市。以上数字说明，中国的房租相对于一般居民的收入，实在太高了。但是，如果和房价比，房租真的很便宜。仍然以北京为例，目前北京市的二手房实际均价应该在6万左右，这意味着，在北京购置一套100平左右的普通住宅，支付的房屋总价在600万元左右。而北京2016年人均可支配收入为52530元，等于一个人1年的收入买不到一平米的房子，假定两个人都工作，买一套600万左右的房子，不吃不喝需要接近50年，等于两个人不吃不喝一辈子也就够买一套房子。如果按照租售比，北京的租售比早已经远远超过了1：200的安全线，保守估计在1：500以上，一些地区甚至到了1：1000的程度。最近媒体报道，租金回报率最低的城市中， 四个一线城市分别是北京1.37%，深圳1.38%、上海1.48%，广州1.69%。1%的租金回报是什么概念，意味着房子要收回成本需要100年，超过了70年的法定房屋年限。这意味着，按照现在的租金，北京一些地方的房子要回本，甚至超过了房子法定70年的房龄，这还不算贷款的利息成本。所以相对于房价，北京的房租是太便宜而不是太贵了。其次，政策导向与开发商拿地模式转变双作用力下的产物。随着住房城乡建设部发布《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》的出台，其中明确国家鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业，住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策。政策红利还给行业带来了巨大想象力。去年年底以来，一系列利好政策的公布使得长租公寓这一业态赢得了发展壮大的机会。今年的政府工作报告，不仅首次提出“建立租购并举的住房制度”等，还明确了“营改增”的时间表，并扩展到生活服务业。随着“营改增”的落实，公寓企业的税赋有望从以前5.65%的营业税，调整到2.97%的增值税率。18项行政性收费的取消等，对“省出来的就是利润”的租赁运营行业来说这些利好影响巨大。政策的红利无疑给深陷拿地忧虑的开发商最好的转型机会。北京地价高企，为了拿到一块土地，开发商们不惜采用联合的方式，就是为了不在竞争中被淘汰，而目前出让的土地大量被“搭售”自持性地块。开发商们从不知道如何去处理这些自持性物业到纷纷转向出租公寓，也就隔了一个政策出台的夜晚。开发商大举进入 长租公寓鱼龙混杂自从国家重点鼓励租赁市场以来，租赁这块号称万亿规模市场的大蛋糕就开始被各方资本垂涎，各类的长租公寓如同雨后春笋般纷纷冒出头来，仅在北京近来就新增了多个长租公寓，而且各个来头不小。7月份，原来的K2地产也就是现在的石榴集团推出了旗下的长租公寓品牌—熊猫公寓。近期，龙湖也准备发布其在北京的第一个长租公寓项目-酒仙桥冠寓，这也是自从去年龙湖宣布进入长租公寓领域以来，在北京落地的第一个项目。更早进入长租公寓的还有龙头万科，早在今年5月就在劲松开业运营了“泊寓”品牌，面向青年人。大型房企纷纷抢滩进入长租公寓，除了看好租赁的发展以外，也是为旗下自持用地寻找新的开发思路。自从2016年12月，万科低价拍下了北京土地招拍挂史上首宗100%自持土地，此后，陆续出让了多块含有自持比例的住宅用地。按照要求，这类“只租不售”的模式管理将在未来提供大量的可租赁房源。因此，房企开始积极将长租公寓制定为重要的业务类型。2016年8月，龙湖地产董事长吴亚军宣布推出“冠寓”，长租公寓成为龙湖继地产、商业、物业后的“第四大主航道业务”，聚焦一线城市及像杭州这样的领先二线城市，力争用3年时间，达到10万间的规模。据北京青年报记者调查，目前市场上的长租公寓主要分为集中式和分散式两种，集中式多以开发商自持经营为主，而分散式则主要以链家的自如和我爱我家的相寓为主，靠的是从房东手上零散收取房源，自行运营出租。相比于开发商集中运营的长租公寓，市场的主体还是由中介或者一些互联网公司经营的分散式长租公寓。链家地产研究院院长杨现领介绍，虽然目前市场中有两个现象，第一是政府未来在新增土地供应计划中，租赁住宅的规模和占比都大幅提升，二是开发商新增拿地中，越来越多的选择持有，用于租赁开发，这其中主要是政府的要求，把持有作为拿地的前提条件，这两种现象都意味着未来一段时间开发商可能持有的租赁住宅越来越多，但是从长期来看，租赁市场的发展应该主要集中于存量的盘活而非增量的开发，开发商由于政府原因持有租赁住宅不应该成为常态，一线城市的租房问题不太可能通过新增租赁住宅用地解决。原因在于，租赁住房需求集中于交通便利、租赁设施相对完善的成熟区域或者产业园周边，租房需求的核心偏好是车程较短，离工作地足够近。相反，新增土地供应一般远离市中心，出让的自持用地也多是配套并不成熟的区域。长租公寓与“二房东”有四点不同长租公寓的出现，也带来了关于长租公寓与“二房东”是否类似的讨论，尤其是自如和相寓两大品牌，旗下都有不少是从房东手上收来，签约3年以上的房源。这些房源经过中介的装修后被以更高的价格出租，赚取差价。对此杨现领认为，一个事物的出现有其必然性，通常是社会发展运行的产物。虽然在包租模式下长租公寓与二房东都是以赚取租金价差为盈利模式，但是两者出现的时代背景完全不同，二房东出现于上个世纪末，主要解决了1998年“房改”后广东沿海务工人员的“没房住”问题；长租公寓出现于2010年以后，主要解决的是随着90后的崛起及人们消费升级需求下的“居住差”问题。目前租赁市场的痛点是一线城市房源供给不足、房源品质差、虚假房源多、租期维修责任不明确等。长租公寓企业有别于二房东的优点在于以下几个方面：首先，能够有效盘活房屋存量，增加市场房源供给。目前北京的市中心有很多位置还不错但是楼龄较大的空置房源，这类房屋可住性和可居性都较差，长租公寓企业拿房后可以进行标准化的装修和美化，提升房屋居住品质，盘活该类房源。此外，对于集中式公寓，市区内废弃的宿舍和厂房都是他们物业获取的目标，通过对该类房屋的改造能够有效增加市场房源供应，缓解市场房源供给不足。其次，通过对房屋的装修美化提升房源居住品质，且有公司信用背书，房屋的装修质量显著高于二房东。第三，长租公寓企业的房源真实，价格透明，不会出现类似于二房东通过低价虚假房源吸引客户的行为。最后，二房东对于租期内的维修责任通常响应不及时，甚至没有租期服务，而公寓企业与客户之间在租期的维修和租期服务上有明确的责任划分和保证。租金虽然贵 但开发商却不赚钱此外，繁荣背后，长租公寓的发展模式，也隐藏着诸多隐忧。最大难题是“不赚钱”。事实上，长租公寓的价格并不便宜。以万科泊寓-劲松店为例，提供的2种户型公寓，20平方米左右的一居室月租金最高4000元，30平方米左右的一室一厅LOFT月租金最高6000元。而即将面世的龙湖冠寓，据悉小户型的单间公寓价格也达到了近6000元。但即便如此，由于房价的因素，仅仅依靠每个月的租金收入，长租公寓的盈利往往无法支撑其扩张的速度。一位长租公寓负责人告诉北青报记者，虽然公司有资本的投入，但收购房源改建成长租公寓需要大量的资金，这也导致很多靠互联网思维、民营资本支持的集中式长租公寓扩张缓慢。即便是实力更加雄厚的房地产企业，其下属的长租公寓也仅仅处于试验阶段，并未大规模扩张。尤其是在房地产开发商进入这个市场后，竞争变得更加惨烈，获取物业再出租的成本越来越高。在杨现领看来，相比较而言，分散式长租公寓就更加灵活。这些租赁物业都是从房东手里租来的，通过装修和运营来赚钱，虽然也会在前期投入不菲，但相对重资产的自持租赁，成本还是比较低。根据链家地产研究院提供的数据上看，长租公寓的市场份额目前不足2%，主要集中于一线和重点二线城市，一线城市的长租公寓渗透率超过5%。以北京为例，普租市场的租客主要集中于25岁—40岁之间，占比超过70%，其中25—30岁之间的人群占比为36.1%，31-40岁之间的人群占比为34.5%。长租公寓的租客群体与普租市场基本吻合。结合居住状态来看，20岁以下的租赁人群中合租的比例占比66%，20-30岁之间合租的比例占比64%，31—40岁租赁人群则以整租为主，占比超过76%。这说明其实租赁是有生命周期的，人的生命周期自然形成租赁的消费升级。随着毕业、工作、恋爱、结婚、生子不同人生阶段，人们对房屋面积、租赁品质的需求是不断变化的。杨现领表示，由于众多资本的进入，未来3至5年长租公寓很可能迎来一轮洗牌，能够继续存在的长租公寓必定会有其独特的竞争力。他认为，租赁市场目前是一个巨大的蓝海市场，这个市场将会围绕着租赁住宅的管理和运营形成一个完整的生态圈，这个生态圈里将会形成多元竞争的格局。首先，参与方多元化。过去该行业主要以中介为主导，未来一定会形成开发商、国企、政府、PE/VC、互联网、创业者齐聚的百花齐放、百家争鸣的生态圈；此外，资本形态多元化。政府资本、产业资本、金融资本都可以参与其中。虽然现阶段有长租公寓品牌为了竞争，打出了应届生入驻返现1000元或零中介费的口号，类似于打车软件和共享单车那样靠补贴烧钱的模式，但却是很难在长租公寓市场奏效也很难持续的，相反，杨现领认为，运营效率的提升带来的集约化和规模化才是在竞争中取胜的关键。
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