150万的刚需买房之路在此，我去实地看过了
限购不限刚需；限贷不限首套房；国家说，房子是用来住的，不是用来炒的；保护刚需居住需求。看上去，刚需的买房之路畅通无阻。可是扒一扒南京的刚需盘，再看看买房人数，刚需只能躲在角落偷偷哭泣。昨天，我去看了主城150万的房子，再加上之前跑过遥远的刚需盘，给各位做个推荐。01选择一 遥远刚需盘“优点：房子新 、户型大、小区好，物业有保障、有规划、升值潜力大缺点：远、交通不便、不好租、配套少、交付晚、不好买”150万左右的房源，目前集中在板桥、高新区、江宁滨江和禄口等区域，距离主城大约在30公里左右，没考虑六合、溧水和高淳三区。距离远，交通不便是一定的，板桥和江宁滨江不通地铁，高新区通了地铁，然而到市中心地铁要1小时，禄口也是如此。新房好就好在新，不但房子新，小区新，连规划都是新的，以至于配套就没那么多现成的，等等才能有。但是也因为等等才能有，升值空间才存在。距离远、配套少，请问，不是在附近上班的谁会大老远租这里的房子？毫无疑问的难租出去。价格洼地，投资客多，没钱又想买新房的刚需客也多，难买毫无疑问。板桥的和昌湾景此前多次说要开盘，这次置业顾问说，是真的要开盘了。88平的3房户型，均价在1.8万元/平，总价在158万左右。不过，要买的人数也是非常多，此前有过要求绑定车位，那时蓄水达到千人，有过提高首付到8成，要买的人也不少，不过被有关部门驳回，恢复到3成。看看隔壁蓝光公园1号的买房人数，就会知道，这次买房一定是场恶战。高新区我去过亚泰山语湖、招商兰溪谷和弘阳时光里，这三家有名的买不到。亚泰山语湖此前曝光卖房号已经把房子预定完，我去的时候置业顾问都不推荐买，蓄水2千人。招商兰溪谷预计7月新开盘，目前蓄水千人。领销许的弘阳时光里推72套房源，确定本周五公证摇号，客户房源比为11：1，这还是在没怎么通知客户的情况下。江宁禄口的朗诗青春街区确定本周五公证摇号，客户房源比为4.5：102选择二 城中公寓房“优点：房龄一般、地段好、交通佳、配套全、租金高、好转手缺点：租户多、房子小、物业高、升值慢”总价低的房源，又想要房龄新，看上去还顺眼的，城里的公寓也是一个不错的选择，在此仅讨论70年住宅性质的公寓，40年的不讨论。作为过渡房，小公寓可租可卖，租金比一般的房子要高，但是居住体验来讲有利有弊，弊端就是一层楼有太多的住户和租客，人多吵杂。有利之处在于虽然比正常住宅体验要差，但是比老破小环境还是好一点。举个例子奥体北门对面有个紫鑫国际公寓，50平大约150万，我去实地看过，紧挨着紫檀雅居，就在梦都大街上，一共27层，四梯十八户。还是金中实小的学区房，这是建邺区最好的学校了，有不少家长买这个房子就是为了学区。此外，城中我看了朗诗熙园的小公寓，这是朗诗第一代产品，距离张府园地铁站只有500米，150万可以足以搞定一套，单价在3.2万元/平左右。虽然叫朗诗熙园，但是是在正常住宅外的一栋楼，莲花物业，物业费稍高，要3元/平/月，讲真，朗诗熙园内部的绿化真心不错。这个房子也存在居住人群多的问题。虽然总价只有150万，但是装修好点，朝南户型租金达到3500元/月，北面户型能达到3000元/月，据中介说，这里房子非常好出手，每个月都有成交，不用担心没人接手，地段好，不愁租。总之，好租好卖。一层这么多门，像不像大学宿舍单室套城里么，反正什么都有03选择三 城中老破小“优点：地段好、得房率高、配套齐全、有学区、户型中规中矩缺点：房龄老、破、学区一般、升值有限、小区和物业不佳”都说城中老破小不能买，早上还看了一篇文章，说城中老破小升值缓慢，耽误换房资本。其实，如果钱不多，又想享受城中的便利，老破小也是一种选择。毕竟买了就能住，周边配套不用等，一切就等你来享受。我看了三山街和张府园附近带电梯的砂珠巷小区、建邺路小区，不带电梯的富民巷小区。大概想在市区买便宜的电梯房，只能选择第一代电梯房，也就意味着选择了点式楼，以电梯为中心，围绕着很多户型，朝北、朝南、朝东、朝西的都有，有部分户型终年不见太阳，俗称桶子楼，房子前后也不通透，空气流通不好，而且部分走道特别窄。三梯10户的砂珠巷小区建邺路小区电梯间堆满了杂物富民巷小区，不带电梯由于这几家房子都有住人，所以没有拍室内照片，单从户型上来看，双卧朝南的房子最贵，带电梯的点式楼感受不如多层，虽然这两者的楼梯间都非常破旧，但是多层的得房率高，不用走狭窄的通道，不会特别压抑。而且点式楼基本上都是单列，几乎没有小区一说，多层有小区的占多数。从租金上来讲，装修好坏与否，差别非常大，差距能在大几百甚至1000元。据中介介绍说，虽然限购了，但是城里的房子依然不愁卖，像三山街的弓箭坊、渡船口等电梯老破小，没什么房子出来，出来也交易的很快。但是像河西附近的房子，最近交易量特别小。毕竟限购不限刚需，该买还是要买，也有不少买房人买一套小房子给父母养老，在城中，一切都方便，也是不错的选择。你也许错过了这些精彩内容? 利大or弊大？建行上调二套房贷款利率！还有五个新看点……? 各板块本年均价涨跌对比出炉，江宁跌幅最大？? 实探地价22435元/㎡的中建G02，下半年还有新盘要开? 这个板块5家楼盘预计收官，两家万元盘或成刚需的好机会? 朱镕基之子谈当前中国经济和房地产！马光远：北京房价领跌全国？? 统计局说南京房价6连跌，为什么我们老百姓感觉不明显？按！个！
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打开快头条观看更流畅80㎡的房子，因为这样装修，引来了隔壁老王的骚扰！
想要80㎡的房子拥有150㎡的使用空间，并不是什么难事。关键在好好规划空间怎样用的问题上，住150㎡房子的邻居都想和你换房子。装修设计好，轻松住大房！请注意，被忽视的角落单调的墙角房间的面积与实际使用面积总是会略有差距，细小的角落加起来，面积都能顶上一个储物间了。恼人的墙角处理不好，分分钟让房间“缩小”10㎡。所以，在装修的时候，将墙角好好做一下规划，就不要再抱怨使用面积不够用了。卧室的角落工作台、梳妆台这样的实用空间根本不需要找一个宽敞的地方实现，我是一角就能满足你所有需求，并且更加安静舒适哦。客厅转角客厅转角利用起来，书柜有了！爱看书当然是好习惯，但是房子不够大，房间不够多，没有书房难道书就没有地方放了吗？No！客厅的角落别再空着啦！玄关角落玄关转角只有几平米？哪有怎么样！照样可以放下一个衣帽间。120㎡的房子在闹着东西放不下的时候，你几平米的小转角就解决了问题。阳台角落阳台放个洗手台，轻轻松松实现干湿分离，还解决了早起出门前抢厕所洗漱的尴尬。厨房角落只要在角落加一些隔板，发现收纳so easy！摆下的瓶瓶罐罐，不仅把收纳橱柜还给杯盆碗碟，还是厨房看上去更加开阔。齐步走，向前十厘米多了储物柜笨重厚实的储物柜早就过时了，小型长条储物柜刚刚好！沙发想起挪动10厘米，身后刚好可以放下一个储物柜。不仅可以摆放各种装饰品，增强视觉上的美感，更是为收纳增加了新的空间。书桌摆放新模式客厅不止能放电视，把沙发向前移10cm，还能放下一个工作台。爸爸看着报纸，妈妈在厨房做饭的时候，孩子在写作业，自在安稳的生活大概就是这样的吧。床头长出了收纳格把床向前移10cm刚好可以放下一个收纳格，从此再也不需要床头柜了。一些私密小物，睡前读物都可以随手放在枕后。利用空间要上墙扩大空间的柜子家里乱七八糟买了这么多的成品柜，不如根据墙体走向，贴合墙面打造一体柜。不仅视觉上增大了空间，更利用了墙体增强了收纳作用。更多资讯欢迎关注公众号造家小霸王
易导致风流韵事第三者插足的居家风水，防止隔壁老王
家居风水对家庭关系有着难以解释的影响。下面的家居风水布局，易导致风流韵事，要注意避开这些不吉的风水。第一种：卧室细长卧室一般最好的是方形或略长方形，但若卧室相当细长，住在里面很孤虚、很孤冷，人也会变孤僻。所以自然而然的态度和情人之间的讲话、相处，就愈飞愈远，如果遇到这种情况，就要想办法隔间，如说隔成更衣室，或者隔成另外一个储藏室都可以。第二种：斩腰煞如今都市内的大楼，通常楼下是地下停车场，这种地下停车场的出入口，可能在同一个口，不会刚好在一个房子的左右，若是这样就叫做斩腰煞，表示爱情会斩腰。第三种：破镜煞有钱人的家里，有可能是这个房子外面围墙，前面一般会有水池或者花圃，花圃应该是圆形的，不然就半月形；半月形通常它的花圃是中间切一半，如镜子破了一样，这叫破镜煞；如果是这样，还是补起来的好，从中间切过去表示会破镜。第四种：左边强势从家里往外看的左边和右边，左边代表男人，右边代表女人，如果左边太强势就是男人太强，左边包括室内室外，如客厅里面左边放了很高的柜子、橱子，右边几乎没有东西，很极端的这种，或者从阳台看，外面左边是一高楼或一大山坡，但右边什麼都没有，这样也是。左边强势，受到感应是：老公愈来愈强或愈来愈不听老婆的话。第五种：装潢太过所谓装潢太过，就是把家里装的像酒店一样，或者说五光十色，搞得像酒廊或艺术画廊一样，在这种环境里，每天看着那些华丽堂皇的东西，心花怒放，飘飘欲仙，心理自然就会浮动，难免会想入非非！第六种：厨房冷寂一个家庭，如果厨房没家庭感，冷寂，会使人感觉生活很冷，没有家的温暖，当然就会天天往外跑！第七种：卧室对路通常是指一楼的卧室，一楼卧室旁边若有车道，或是整个社区的车道进出口，卧室刚好外面就是车道的话，即使不想出去，看到车子进进出出，总会觉得好好像还有什麼事没办，总想出去，甚至没事也易外出。第八种：厕所双门厕所，通常只有一个门，不是向着客厅，就是封起来的套房，但有的人为了方便起见，把它开成两个门，这是不佳的一种设计，因为，一个人在厕所的时候，也就是最隐密的时候，如有两个门，会变成随时要注意两边是不是有人进来，隐密性跟安全感不足。第九种：四面下垂一幢房子特别高，旁边都垂下去的叫四面垂，有的别墅在高的地方，也不会四面垂，它一边靠山，另外一边是平地，这样当然是很好，如果没有靠山，就会危险，第一风大，不利身体健康，第二易招盗贼，第三就是男主人高高在上不会听别人的建议，自然也就不会听老婆的话！（更多风水命理知识，八字预测、风水命理可关注 张氏风水命理 公众号）
隔壁老王都知道的装修细节？要你媳妇去问吗？！第三弹-打压测试
16年第二套房子装修，水电完工后工人草草完成打压测试，因为资金周转问题，工程停滞了。应邀去邻居家参观取经，正巧碰上工人在做打压测试，看了几十分钟，才发现自家工人测试时很多数值参数、测试时间都不到位。又得重新测试一遍。
打压试验是水路验收必须要做的一项工作，那么打压的标准是什么，水管打压的试验步骤是怎样的，可能有很多小白都不太了解。就由小主给大家科普下打压试验的标准： 1、水压实验静水压力为管道工作压力，且试验压力不应低于0.80MPa；如管道工作压力小于0.8MPa，则水压试验压力选择0.8MPa。不得将气压试验代替水压试验； 2、管道充水后应对未回填的外露连接点（包括管道与管道附件连接部位）进行检查，发现渗漏应进行排除； 3、管道水压试验长度不宜大于1000m。对中间设有附件的管段，水压试验分段长度不宜大于500m，系统中有不同材质的管道应分别进行试压。 4、对试压管段端头应进行牢固性和可靠性的检查，试压时，支撑设施严禁松动崩脱，不得将阀门作为封板。 5、加压应采用带计量装置的机械设备，且精度不应低于1.5级（最大允许误差不超过最大刻度1.5%），量程范围应为试验压力1.3~1.5倍，表盘直径不应小于150mm。掌握更多的装修小技能，纵使老王有通天本领，也让他在窗外挂着！快来关注小主吧~
80后小伙造绿房子吓跑装修公司 完工后引来万人围观
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俏媳妇这样做让80平的小房子，收纳空间翻番，连老王媳妇也跑来看
面对高额的房价，我和媳妇只买得起一套88平的小房子。原本想着空间不够，收纳肯定会有问题，谁知道媳妇不知道在哪里学的扩容术，让房间在视觉上扩大一倍不止，收纳空间也翻番，连隔壁老王的媳妇都天天来取经。下面就把扩容的小技巧分享给你们吧！卧室扩容第1招-做一个开放式卧室-如果卧室实在太小又不影响承重墙的情况下，可以考虑把卧室和客厅打通，做一个开放式卧室。这样不但减除了卧室的狭隘感，也让客厅在视觉上大了一倍。第2招-把床靠墙摆放-如果户型比较狭长，把床靠墙摆放，可以增加过道的面积。当然，如果房间有异形格局，根据格局来选择床的大小和位置，尽量不浪费空间。第3招-选择低矮的床-选择低矮的床，如果卧室还有其他家具的话，放置那些带细腿的小尺寸家具，因为能让空间有放大的效果，空气和光线也能够自由流通，降低小空间的沉闷感。第4招-巧用床周空间-房间小不等于收纳做不了，任由房间杂乱了，这样只会导致房间更显拥挤。如果我们把 床头、床下、床尾的空间都应好好的利用起来，收纳就可以无处不在了。客厅扩容第5招-茶几选小一点-小户型客厅再摆上一个大茶几、大沙发的话，那么客厅基本就剩一个狭窄的过道了，但是如果摆放一个小茶几组合就不一样了，平常的时候一个做茶几用，客人来了直接搬出来，方便实用不占空间。第6招-摒弃组合沙发 小沙发自由搭配-面积有限的情况下，居住人数也不会很多，所以不用买那些大沙发，买大了并没有大气的感觉，反而更加局促。不妨选择小一点的沙发，搭配单人椅，空间就可以变得有趣又够大啦。第7招-置物搁板代替高柜子-在客厅摆放高高的柜子会让视觉上感到拥挤，不如使用置物搁板，延墙一排，减少占地面积，空间变大许多。厨房扩容第8招-选择开放式厨房-开放式的厨房没有隔断，这会让空间通透许多，受益的不只是厨房，还有客厅！第9招-橱柜分类收纳-厨房收拾的干干净净，井井有条，视觉上也会敞亮许多，这时候我们需要做好橱柜收纳。善用储物盒分类整理，善用墙面搁置，不再怕小厨房没空间做收纳。第10招-以白色为主色调-白色或浅色给人一种简洁的舒适感，最主要的是它可以让空间看起来更大！卫生间扩容第11招-墙面置物-卫生间的墙面收纳非常重要，基本扩容面积的多少取决于墙面利用的多少，置物架和储物柜都是卫生间墙面利用的好帮手，当然挂钩和挂绳也是不可或缺的收纳利器。第12招-干区外移-将洗手台外移，布置在卫生间外面，这样做既能扩容卫生间面积，也能保持干湿分离。你学会了吗，快给自己的家变个样吧！
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2、成都的建设者。说白了就是让本地人和先来成都的建设者先具备资格，你其它的临时想来成都投机倒把的就先让一让了，成都暂时不欢迎你来炒房。\u003Cbr\u003E\u003Cstrong\u003E2、将二手住房纳入限购范围，购房者在住房限购区域购买二手住房的，只能新购买1套住房（包括商品住房和二手住房）。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cstrong\u003E3、支持合理住房需求，如果你是重点引进的高端人才，那么恭喜你你购房将不受户籍、社保缴纳时限的限制，但是所购住房要求你5年之内不能转让。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cstrong\u003E说良心话，我打心眼里对政府的这个限购持欢迎态度的。\u003C\u002Fstrong\u003E成都一直是我比较喜欢的一座城市，闲适而又不失国际范儿，城区干净气候宜人，在二线城市中是极具竞争力的，或者可以把它叫做u1.5线城市把，想着以后要到这里去养老，去年成都房价上涨以后，又很多在成都的朋友都打来电话说成都的房价又涨了又涨了，他们不是成都人，从他们的言语中，我能感受到他们内心的无奈，因而夹杂着一丝丝恐慌。你说买吧，现在房价涨了这么多，就在考虑的这段时间就要多花出去20万，心里面很难接收；你说不买吧，这房价又感觉没有回跌的趋势，怕越等越买不起，越难以上车 ，因此内心的恐慌在所难免。这个政策的出台但愿可以有效遏制投机客吧，让我这些在成都建设的朋友们也有机会有一个自己的家。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E最后，写几点给真心想在成都买房的同志：\u003Cbr\u003E1、要买房先落户！拥有成都户口便可以买房啦，最简单的就是学历入户，只要你是大专以上学历，就可以持学历证明去成都人才中心申请学历入户，入户后不但可以买房，连小孩读书都没问题。如果是北上广深的投机客，就看你愿不愿意放弃北上广深的户口来成都落户了，我想你不会！\u003Cbr\u003E2、如果你是特别牛逼的从事高新技术、科研、重大项目、机关企业单位的高端人才，比如因为某医疗科研项目调遣到成都，或者被成都某重大工程技术部录取，即使没有户口和社保，你也可以买房，但是文件规定5年之内不能转让。\u003Cbr\u003E3、如果你是高学历海归，比如在美国名校读了博士毕业后想到成都发展，就可以无障碍落户。\u003Cbr\u003E4、如果你是土豪，只要不炒房，只需要在成都市区生产性投资200万\u002F郊县投资100万\u002F镇上投资50万，或者在成都一次性付款购买40万以上的公寓（40年产权商业住宅），你就可以以投资入户的方式获得成都户口，但即便是这样，你也智能限购1套。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cstrong\u003E附限购政策\u003C\u002Fstrong\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cstrong\u003E附政府文件全文：\u003C\u002Fstrong\u003E\u003Cbr\u003E为切实坚持住房的居住属性，坚决遏制投机炒房行为，持续保持我市房地产市场平稳健康发展，经市政府同意，在市政府办公厅《转发市房管局等部门关于促进我市房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》（成办发〔2016〕37号）、《关于印发进一步促进我市房地产市场健康发展若干政策措施的通知》（成办发〔2016〕45号）的基础上，现就进一步完善我市住房限购政策有关事项通知如下。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E一、扩大住房限购范围\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E将二手住房纳入限购范围，购房者在住房限购区域购买二手住房的，应符合成办发〔2016〕37号、成办发〔2016〕45号文件规定的购买商品住房条件，且只能新购买1套住房（包括商品住房和二手住房）。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E二、强化区域职住平衡\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E在成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区区域内购买住房的，购房者须具有限购区域户籍，或在限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月以上。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E成都高新区南部园区、天府新区成都直管区限购政策继续按成办发〔2016〕45号文件执行，但其中非本区户籍居民须连续不间断缴纳社会保险24个月以上。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E三、加强购房资格审核\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E非本区域户籍居民不得通过补缴社会保险在限购区域购买住房。房管、人社等部门要切实履行职责，强化部门协作，加强购房资格审核，确保住房限购措施落到实处。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E四、支持合理住房需求\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E对于重大招商引资项目和机关、企事业单位引进的高端人才等，经所在区政府（管委会）认定后，其购房可不受户籍、社保缴纳时限的限制，但所购商品住房自合同备案之日起、二手住房自载入不动产登记簿之日起5年内不得上市转让。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E五、打击违法违规行为\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E加强市场监管，规范市场秩序，严厉查处违规收取诚意金、虚高装修费用变相提价、伪造或虚开社会保险缴纳证明等违法违规行为。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E本通知自日起实施。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E成都市人民政府办公厅\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E日\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003EPS。买房及房地产行业交流，请关注个人公众号：\u003Cstrong\u003E醒宅\u003C\u002Fstrong\u003E&,&updated&:new Date(&T15:26:38.000Z&),&canComment&:false,&commentPermission&:&anyone&,&commentCount&:45,&likeCount&:36,&state&:&published&,&isLiked&:false,&slug&:&&,&isTitleImageFullScreen&:false,&rating&:&none&,&sourceUrl&:&&,&publishedTime&:&T23:26:38+08:00&,&links&:{&comments&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F2Fcomments&},&url&:&\u002Fp\u002F&,&titleImage&:&https:\u002F\u002Fpic2.zhimg.com\u002Fv2-84decd21731_r.jpg&,&summary&:&&,&href&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F&,&meta&:{&previous&:null,&next&:null},&snapshotUrl&:&&,&commentsCount&:45,&likesCount&:36},&&:{&title&:&地产行业的“富人思维”&,&author&:&mrthinkers&,&content&:&看到知乎有很多人在问：什么才是“富人思维”？貌似有些感触，怒回答一波\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E可能顺带揭露一些地产行业内幕把。 \u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E由于平时工作的原因，接触大大小小地产老板比较多，这些小地产老板也算是享受中国改革开放的红利，算得上中国目前阶段下的富人了吧。\u003Cbr\u003E先举i一个工作中的真实案例。\u003Cbr\u003E一次去某三线城市出差，去这里主要是去看一有意出让的t项目，遇到一个当地开发商老板，为了便于叙述，我们称这位老板为徐总吧，徐总是中间人，为了撮合这笔交易，徐总晚上设了一个局，还邀请了当地政府各主要局领导，主要都是分管土地工作的。席间，徐总举着五粮液，有礼貌地向我逐一介绍各位领导，国土局、规划局、卫生局某某局长，通过和这些局长聊天大致了解到徐总的发迹过程。\u003Cbr\u003E徐总没读过什么书，但是人特别精明且善于结交人脉。早几年徐总看准了医疗体检这一领域，就是我们每年公司都会组织去体检的这种；徐总看中以后马上就说干就干，一般人干这个常规的做法就是把医院建起来然后慢慢提升服务慢慢积累客户吧。徐总可不这么一板一眼的干，徐总首先是借助自己的关系去游说政府让自己的体检医院挂上了市第三人民医院的头衔，取名为““**市第三人民医院体检分院”，代价就是徐总每年要向政府交代理费，市第三人民医院是当地比较有口碑的医院，因此一开院以后就客源满满。徐总还借助自己的人脉，同时借助自己市第三人民医院的牌子去运作各大当地国企领导，让各大国企每年的体检都落户在自家的医院，体检客源更是日富一日。\u003Cbr\u003E通过做体检医院很快让徐总积累了一大笔资本，徐总又拿着这些资本去找政府谈，说自己想真心办民办教育，徐总真是厉害，把政府沟通到位了，政府给徐总拨了一大片教育用地，土地价格很低；徐总按照和办体检医院一样的思路，先是挂牌当地知名学校分校，交代理费。然后借着学校品牌搞贵族学校，每年收取不菲的学费，没记错的话，一个学生收30000多学费吧，每年能招收近4000名学生，学校挣了钱，徐总又把挣的钱拿出一大部分投入到学校的教学设备和师资力量上，很快学校也办得有声有色，在当地还真是树立了良好的品牌和口碑。\u003Cbr\u003E徐总借着在本市办学积累下来的良好品牌，便跑到隔壁市去游说隔壁市政府领导，你看我在我们那里办学办得多好多好，每年的升学率多少多少，考清华北大的多少多少；现在我们想到你们的市里来投资办学，很好的填补你们民办教育资源的空白嘛，果不其然，隔壁市政府还真答应了，不只是答应给办教育，低价给了一大片教育用地。徐总又说了，你看在这么一个偏僻的地方，你让我的老师们住哪里呀，学生们上学也不方便呀，而且你让我进来不就是要把地区给你炒热嘛，所以你得再给我划一些开发用地，相信我很快可以把这个片区给你炒热，这样你后面的土地就可以卖了，不仅可以卖而且还可以卖的老高了。政府想想还真是有些道理，因此在划一片教育用地的同时，又划了一片开发用地给徐总。\u003Cbr\u003E徐总便不由自住地又成为了一名地产开发商。名下企业同时从事地产、教育、医疗三大板块；你想想哪一个地方不需要教育？哪一个地方不需要医疗？这又加强了徐总与政府谈判的砝码。。\u003Cbr\u003E晚饭后，身为总裁的徐总不辞辛劳还带着我和各位政府领导去洗脚，洗脚过程中各位政府领导都在聊最近的房价涨的真是厉害呀，幸好自己眼光好去年在地产低谷期在省会买了一套，现在已经涨了100多万啦！\u003Cbr\u003E突然一位政府领导扭头过来问我，小木你们地产行业的工资是不是都蛮高的呀，我去年买房的置业顾问听说在最近这波行情下一年都可以赚30万！！厉害厉害\u003Cbr\u003E徐总若不经意的说了一句，特么干了一年才赚30万，真是没意思。。\u003Cbr\u003E所有人都不言语。。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cstrong\u003E个人公众号：MrThinker
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为什么地产业的加班多？\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E1、行业属性决定\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E我们都知道地产是甲方，其工作属性天然地以工作协调为主，工作中大部分时间是用于沟通各职能口或者各线条乙方，因此每天都是大大小小的各种会议，四位一体会、定位策划会、项目交底会、招标启动会、工程策划会等等，各大地产商会议繁多无一幸免！因此在地产的工作状态就是要么晚上拼命工作，要么拼命开会。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E拿营销端口来说，地产公司俗话说叫“夜总会”，因为白天各种工程，接待，宣传，拓客，盘客就很忙了，会只能放到晚上来开才不耽误业务。作为一个跨区域的房地产公司，架构体系就是集团公司——区域公司——当地分公司——营销\u002F策划部。就从架构上反推，营销和策划需要和分公司汇报你的数据，营销无非是销售情况，蓄水情况，拓客情况，策划是项目定位，推盘节奏，当地市场情况，周边竞品情况，广告投放等。分公司要跟区域公司汇报任务完成情况，计划与实际差异情况，原因分析，下一步计划；区域公司要向集团汇报区域整体指标情况，哪些地区超额，哪些地区偏差较大，偏差原因分析，下一步方法策略。不要完全小看这种会。一是组织体系的整体管控，二是考核各地各项目的进展情况，三是资金的投入与回笼。房地产就是一个庞大的机器，需要大量现金流投入，和快速的现金流的回流。作为一个体量巨大而利润率10%以下的行业，能否保证现金投入\u002F产出的效率，远远超过单个项目利润率的重要性。\u003Cbr\u003E当然了，会多了，很多时候废话也就多了。实事求是，如果组织多一点扁平化，各项目公司权力下放的更多，会减少这类行政类的会议次数，提升当地公司办事效率。 \u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E2、企业竞争意识使然 \u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E地产现在已经走到了行业整合期的关键阶段，所谓大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼的时代。规模要大反应要快已经成了各大房企的共识。尤其是现阶段地价的快速攀升已逐步让小开发商失去了参与游戏的门票，行业集中度进一步提高，如果你现在身处一家发展还不错的房企，恭喜你你很可能要经常加班；就拿我熟悉的投资部来讲，所有的企业都意识到了这个行业的残酷性，都在拼命抓住最后一根稻草，因此几乎每一家企业内部都要求不能放过公开市场上的每一块土地，人就那么多工作量却成倍增加，你说能不加班？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E 各大地产商集团总部年初会定好当年任务，一层层摊给区域公司，区域公司老大再一层层分给城市分公司，分公司老大分摊给各个项目部，做不好可是要提前退休的！市场好的时候集团往往会临时调高销售目标，自然加班也就多了；市场不好的时候需要随时思考如何完成既有目标，加班也少不了。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E如何看待加班？\u003C\u002Fstrong\u003E \u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E我曾无数次给私信我的大学生朋友建议，如果你是一个追求生活平衡有着自己生活理想的人，不建议来地产。但如果已经选择来了，我想就要正视这个问题：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E年轻的时候多加点班不可怕。大家都还年轻刚踏入这个行业，你通过加班让自己一年拥有别人两年甚至三年的工作经验，我觉得也是挺好的，前提是你不要为了加班而加班，而应该学会多总结多思考，把加班换来的经验都进行内化。成长必定痛苦，勇敢的跨出自己的舒适区！ \u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E合理规划时间提升工作效率。对工作务必销项管理，做好自己周计划月计划安排，避免工作像打仗一般。同时提升工作效率，白天强迫自己专注工作，必须完成的工作限额完成。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E你所在的公司加班状况如何，你又是如何应对的？欢迎探讨。 \u003C\u002Fp\u003E&,&updated&:new Date(&T00:04:59.000Z&),&canComment&:false,&commentPermission&:&anyone&,&commentCount&:60,&likeCount&:55,&state&:&published&,&isLiked&:false,&slug&:&&,&isTitleImageFullScreen&:true,&rating&:&none&,&sourceUrl&:&&,&publishedTime&:&T08:04:59+08:00&,&links&:{&comments&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F2Fcomments&},&url&:&\u002Fp\u002F&,&titleImage&:&https:\u002F\u002Fpic2.zhimg.com\u002Fv2-c6a9bddda79effd1d120f5_r.jpg&,&summary&:&&,&href&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F&,&meta&:{&previous&:null,&next&:null},&snapshotUrl&:&&,&commentsCount&:60,&likesCount&:55},&&:{&title&:&地产二手收并购操作流程简述&,&author&:&mrthinkers&,&content&:&\u003Cp\u003E 在开始本文之前，先说两句废话。我开这个专栏的主要目的呢还是想和圈内的朋友们一起来聊聊探讨房地产最新的一些时事以及自己在这个行业平常工作中所遇到的点点滴滴；\u003Cstrong\u003E既然是交流也希望关注本专栏的朋友们多多投稿，一起把大家在这个圈里遇到的故事拿出来分享探讨，共同进步。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E在之前的文章中有简单介绍过了投资拓展岗的基本工作流程，现阶段在地产圈内主流的拿地方式无非以下几种：招拍挂、勾地、二手收并购、PPP、特色小镇等等。今天花一些时间和大家一起聊聊二手收并购的基本流程。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E我把二手项目投资工作全流程划分为五个阶段：前期接触、尽职调查、项目评估、合同谈判、项目交底。简单说来，前期接触主要是解决和“谁”谈，谈的是什么样一块“地”的问题；尽职调查是核心，重点解决的是土地、股权、债权三大风险点； 项目评估主要是结合当前已获取信息与营销、设计、工程、法务、财务等横向部门对项目价值进行评估；合同谈判需要对已梳理出来的风险点逐一进行谈判规避，并体现在协议当中；项目交底是指项目顺利拿下后投资团队如何与运营团队交接项目，确保项目顺利推进。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E下面我再对以上五个阶段进行详细阐述，内容比较多，希望能够说得清楚全面。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E1、前期接触\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E此阶段往往是双方刚初步建立合作意愿 ，互相在试探过程中，\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E项目信息无法获得全方位披露。信息获取途径依靠双方口头交流及对地块的外部表征、外部信息查询为主；\n\n此阶段时间周期由合作方合作意愿所决定，此阶段以合作方同意并充分配合对其展开尽职调查而结束；投资人员在此阶段尤其需要解决落实好两个问题：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E（1）\n\n核实清楚土地权属——是个人所有还是公司所有。若是公司，公司性质是国企、私企、外企或是混合所有制、境内外合资等，不同企业性质的交易政策有所不同。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E（2）\n\n目标土地基本信息——什么区位什么样的一块地。包含土地的基本指标：用途、规模、四至、是否有基本的土地瑕疵，重点关注4个问题：规划条件是否过期；是否存在土地闲置；土规、城规、三规合一是否信息匹配；国民经济和社会发展规划（简称经规）、城市总体规划（简称城规）和土地利用总体规划（简称土规）；土地表面情况，是否存在违建、高压线塔、未拆迁户等。 \u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E 2、尽职调查\u003C\u002Fstrong\u003E \u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E本阶段需解决核心问题——寻找土地、股权、债务三大方面风险点。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003Eo债务风险：包括负债、欠税、对外担保、合同违约、诉讼案件、行政处罚等。\n比如\n项目公司负债、欠税、对外担保、合同违约、诉讼案件、行政处罚、拖欠工程款等；项目公司是否存在民间借贷或潜在债务。\n\n\u003Cbr\u003Eo土地风险：包括土地权属来源、手续是否合法，规划条件是否过期等。比如\n\n有无闲置风险；规划条件有无过期；土规、控规、三规合一信息一致性排查；土地权属是否清晰；土地历史来源是否清晰，用地手续是否完善，有无被收回风险；土地是否适合房地产开发；土地有无权利限制，是否处于查封、抵押、租赁状态。\n\n\u003Cbr\u003Eo股权风险：包括原股东出资是否到位、是否设定质押担保等。\n比如\n原股东出资是否到位、是否设定质押担保等；股权是否受限，是否处于冻结或质押状态；公司章程是否对股权流转有要求。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cstrong\u003E3、价值评估\u003C\u002Fstrong\u003E \n\u003Cbr\u003E\n\n \n\n本阶段需解决核心问题\u003Cbr\u003E ——对内通过营销、设计、成本、运营、财务等横向部门配合，营销出具市场及去化意见、设计出具设计方案及规划指标的输出、成本检查各类已建工程部分成本是否合理并输出目标成本测算表、财务梳理标的企业债务风险并出具财务意见；\u003Cbr\u003E——对外通过商务谈判明确交易对价及支付节奏。完成测算，确认项目价值。\n\n\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E\n\n4、合同谈判\u003C\u002Fstrong\u003E \u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\n\n本阶段需解决核心问题——\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E把握关键焦点，详细梳理每次谈判过程。\n\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E随着前期隐藏问题逐渐暴露，双方底线逐渐明确，每次谈判合作条件都有可能产生变化；\n\n\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E每次谈判信息建立备忘录，重点记录：会议基本信息（时间、地点），参与人员；对项目对价产生影响的合作条件或诉求变化；对价支付节奏有无产生变化；合作项目中合作方对未来项目公司管理层面有无诉求变化；合作项目中合作方对项目未来重大事项（如规划方案、产品定价、成本等）有无诉求变化；分析合作方以上诉求，提出应对方案。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E\n\n5、项目交底\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E此 阶段需解决核心问题——\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E将项目关键信息传达至项目团队，确保项目顺利推进。\n本阶段具备以下特点：签订合同后，交易并未完成，需根据合同条款继续履行完成；项目操盘团队未参与投资过程，对于项目信息、合同条款及合作方诉求并未充分了解。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E既然是项目交底，本阶段需要提供项目运营团队尽可能全面的前期资料，包括但不限于：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\n项目投资测算、规划方案等相关资料；合同终稿及补充条款；已有技术文件；已有规划条件及开发报建证照、批文等。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E以上零零散散对二手收并购项目的操作流程进行了简单阐述，在这里并未将各个环节写得太细避免过于“专业”， 有需要进一步探讨的欢迎关注\u003Cstrong\u003E个人公众号：MrThinker\u003C\u002Fstrong\u003E 后台留言探讨。\u003C\u002Fp\u003E&,&updated&:new Date(&T02:51:42.000Z&),&canComment&:false,&commentPermission&:&anyone&,&commentCount&:15,&likeCount&:99,&state&:&published&,&isLiked&:false,&slug&:&&,&isTitleImageFullScreen&:false,&rating&:&none&,&sourceUrl&:&&,&publishedTime&:&T10:51:42+08:00&,&links&:{&comments&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F2Fcomments&},&url&:&\u002Fp\u002F&,&titleImage&:&https:\u002F\u002Fpic4.zhimg.com\u002Fv2-840a66b1d24f331f7a526ecfedb25044_r.jpg&,&summary&:&&,&href&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F&,&meta&:{&previous&:null,&next&:null},&snapshotUrl&:&&,&commentsCount&:15,&likesCount&:99},&&:{&title&:&土木行业衰败了？土木转行才是正道？&,&author&:&mrthinkers&,&content&:&\u003Cp\u003E最近听闻母校土木工程专业都快成调剂的专业了，心痛！想当初念书那会儿母校数一数二的专业怎么说不行就不行了呢？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E记得08、09年高考填志愿那会儿，土木工程、建筑工程、城市规划、工程管理这些专业是多么火爆的专业啊，当时觉得考上清华、同济、华南理工、重大等一些建筑老八校学建筑的学子未来都是天之骄子，未来前途一片大好！可是近来土木转行的消息不绝于耳。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E1、小白的故事\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E小白是我的一个好兄弟，某建筑老八校硕士毕业，学的是土木工程，研究生毕业那年刚好是毕业小年，和大部分土木同学一样毕业没有选择去设计院或者乙方，而是选择了一家地产从事土建工程师的岗位，待遇平台都还算不错自然也就去了，从此开启了地产从业经历。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E入职以后，小白也就被分到了一个别墅项目，这个项目也算是当时他们地区公司最好的一个项目了，而且提前也打听到项目总为人不错，肯带人，一切都很顺利，小白和另外两个管培生便去了这个项目，真正做上了课本中经常提到的土建工程师。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E前两天，小白突然给我打来电话谈心，说起自己的工作处境，觉得在项目上工作强度太大，从早干到晚，5+2，白+黑轮流转；自己每天都没有自我沉淀的时间，不喜欢这样的工作方式。再加上项目总的管理方式事无巨细，任何事情都要过问，因此自己感觉发挥的空间和做事的动力大大降低。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E话音未落，语气一转。他突然说自己想转行！\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E我当时正在吃饭，客观来讲我十分意外也觉得非常惋惜。小白一直一来都是一个非常有勇气的人，在学校的时候他本来是一名直博生，读到博一也就是研三的时候，他申请了博转硕，多读了一年硕士毕业。这一段经历多给他带来了一份成熟，而且为人非常有想法。意外的是没想到他进入一个行业还不到一年就要想到换一个行业，加上本来自身年龄相比于周边同龄人大，再去经历一次这样的人生重大抉择，未来自己的职业生涯会不会受到一些影响？想到这里，我又有些许惋惜。因此我尝试着去说服他想清楚后再做决定……\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E我便问道那你想转行到哪个行业呢？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E他敏捷地回答道“金融”，说自己想换一种工作模式及工作环境。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E我问，学了这么多年的土木工程，突然放弃，时间成本会不会太高？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E他很坦诚，是学了这么多年的本专业，放弃确实非常可惜，但是没办法，自己真正从事了这个岗位之后才发现不适合自己，与其错得更深，不如迷途知返。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E可是就算转金融行业，你又会什么？又要如何让自己转过去呢？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E他很明显是思考过这个抉择很久的，他说自己想辞职以后先去考一个国外的金融研究生，自己也相信以自己的学习能力考一个国外的研究生是没问题的，等毕业以后再去找金融的相关工作。是的，一旦辞职以后自己将会面临2-3年无任何经济收入且孤独、不被人理解的艰难生活，但是自己已经想好了，这一步总要迈出去！毕竟自己真的不适合在项目上做工程。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E我又继续追问到，那你又去了解过金融行业的具体工作吗？万一到时候费尽千辛万苦终于金融金融行业，可是发现金融的工作也不适合自己怎么办？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E“我了解过的，无论如何这次选择我都会坚持下来的，做工程我真的看不到自己的前途，哪怕金融的工作我不喜欢，但起码会比我自己现在现在的工作状态更好”他强调道，态度坚决不容置疑。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E说到这里，我也就放弃了想说服他的初心，毕竟我不是他我很难站在他的角度上去理解他，我尊重他的选择。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E2、地产转行的原因分析\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E这两年房地产转行的人越来越多，尤其以刚毕业不久的年轻人居多，转行的岗位以工程等项目岗位居多，转行的原因总结下来大概有以下几点：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E（1）\t感觉房地产这个行业正在进入下行通道，随着城镇化率的逐年提高，房地产市场规模将会逐年递减，由此带来从业人员淘汰，因此认为这是一个夕阳行业，没有前途，不如换一个更有希望的行业。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E（2）\t岗位就业环境差，尤其以房地产工程岗或者乙方项目岗位为主。由于这个岗位的工作大多以在项目上居多，整天与钢筋混凝土打交道，工作地点不稳定，工作时间也不稳定。这个项目在这个城市，说不定下一个项目就把你放到另外一个城市去了；今天要抢工要抢里程碑节点，那么今晚凌晨两点半搅拌混凝土是常有的事情；对于有家庭的人来说确实牺牲很大。更为重要的一点是，项目上整体的文化素质相对差一些，也很难见到女人！对于一些刚毕业的年轻人，又对未来美好生活充满希冀的90后们，往往很难接收这样的工作氛围。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E（3）\t此外，大家普遍认为工程岗的行业壁垒高，随着房地产行业的下行，未来工程岗相对换行的机会会少很多，你说你搞房地产营销的房地不行了你起码可以去快消搞搞营销，你搞财务的可以去互联网公司也搞搞财务，你说工程岗不行了那去哪个行业继续搞工程呢？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E3、地产转行的几个常见路径\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E纵观大家讨论的转行路径无非以下几个：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E（1）转金融\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E土木转金融也是知乎上的一个热点讨论。提到了以上几个转行原因，那么至于为什么想转到金融行业也就很好回答了。金融行业是90后心目中典型的高富帅行业，出入高大写字楼，西装革履，动辄就是上亿元的大买卖；福利待遇好，社会地位高，一年买车三年买房，走向人生巅峰迎娶白富美。感觉从事了金融行业就可以傲人一筹，就是千军万马中的佼佼者了，可以苦可以累，但是必须要有地位！这不只是土木转金融的多，其它行业大多也是转金融的居多。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E（2）回老家考公务员吧\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E小白给我提到过，要是考不上国外的研究生大不了就回家做公务员，毕竟家里有关系，慢慢做也自有出头之日，三四线城市生活压力小，买车买房娶媳妇都不是问题，人生苦苦几十年何必这样又苦又累！\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E（3）创业\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E受够了被人颐来气使，还不如自己做老板，自己干，工作自有时间自由，再哭再累也是给自己打拼，干事情有动力。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E4、我的一点个人看法\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E首先来讲，我是不赞同小白的这种裸辞行为的。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E由于小白毕业工作不满一年，首先对这个行业的认识会带有些许偏差，肯定是不全面不系统的；此时贸然选择离职风险极大，首先必须得承受没有考上国外理想院校研究生的风险，其次考上理想院校也不一定能找到理想是金融企业上班，最后又如何保证到时候发现自己也不喜欢金融行业的工作氛围？！而不满一年的工作氛围你若要重新找一份理想的工作在现在的就业市场上竞争力相当于0。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E那为何不先在这个行业坚持一下，起码待满一年再考虑辞职的问题，而在接下来的时间完全可以去更加充分的去了解自己想要新进入的这个行业，去了解这个行业真实的工作氛围是怎样的，以及自己这样的职业规划路径是否合理？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E房地产行业的发展前景是没问题的。坦诚来讲，房地产新房市场的规模肯定是会递减的，但存量市场以及百姓对房屋的新需求却还有无限市场。因此房地产市场发展前景绝对是没问题的，起码够90后干到退休吧，具体的看之前写的一篇文章 \u003Ca href=\&https:\u002F\u002Fzhuanlan.zhihu.com\u002Fp\u002F\&\u003E现在进地产还是不是一个好归宿？ - 知乎专栏\u003C\u002Fa\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E土建工程师肯定是越来越值钱的。90后相对来讲是含着金钥匙长大的一代，更加有自己的想法，不会像上一代一样一板一眼从事一个行业到终老，不喜欢就是不喜欢，也对生活质量有着更高的要求，这并不是坏事，但有时候可能会缺乏一种坚持，土建工程师这个岗位对于大多数90后来讲是接受不了这种工作环境的，正因为此有了今天大家乐此不疲的讨论离职换行业，也有很多像小白一样的90后选择了放弃这个行业；因此我也相信再隔5年再隔10年，那些精于钻研技术，一心热爱这个行业的同僚们肯定会越来越值钱，也更加容易成为这个行业的精英和领头羊！\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E最后，像那些任然奋斗在项目一线的同僚们致敬！\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E更多关于地产行业的讨论交流，请关注牧诗个人公众号：MrThinker\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E&,&updated&:new Date(&T11:22:06.000Z&),&canComment&:false,&commentPermission&:&anyone&,&commentCount&:142,&likeCount&:105,&state&:&published&,&isLiked&:false,&slug&:&&,&isTitleImageFullScreen&:false,&rating&:&none&,&sourceUrl&:&&,&publishedTime&:&T19:22:06+08:00&,&links&:{&comments&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F2Fcomments&},&url&:&\u002Fp\u002F&,&titleImage&:&https:\u002F\u002Fpic2.zhimg.com\u002Fv2-1a031fef28be8c67a46656_r.jpg&,&summary&:&&,&href&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F&,&meta&:{&previous&:null,&next&:null},&snapshotUrl&:&&,&commentsCount&:142,&likesCount&:105},&&:{&title&:&应届生房企工作一年的瓶颈期？&,&author&:&mrthinkers&,&content&:&\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E几乎每一家房地产公司都有属于自己的校招生培养体系，这类培养体系往往会带来资源的倾斜，比如定期培训、轮岗学习、晋升机会等等。\u003C\u002Fb\u003E一个刚毕业的大学生若能够进入一家具有成熟培养体系的大公司而言，对未来的职业发展是非常有帮助的，原因有二 ：一是刚毕业的学生需要有一个稳定的工作环境，很多企业都会提供应届生1-2年的保护期，也就是说在这1-2年的时间里，公司是不会开除你的，这对于大多数还没有掌握任何求职技能的应届生可以在这段时间里去学习去沉淀。二是不同企业的培养体系会在你未来的职业生涯里打下深深的烙印，比如这个培养计划在行业里的认可度，中海海之子、龙湖仕官生等在行业里的认可度就较高；再比如\u003Cb\u003E不同公司培养计划所带给应届生们的做事习惯做事方法均有所不同，而好的做事习惯及做事方法又会伴随这大家长达几十年的工作生涯。\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E昨天突然听说一个校招生要离职了，我很是吃惊，\u003C\u002Fb\u003E一来在于这位同事是校招管培体系的，有2年的保护期，理应忠诚度较高；二来这位同事去年毕业，到现在也就工作一年，工作经验也还未积累到一定程度，在猎头圈\u003Cb\u003E普遍认为第一份工作在一家公司起码待满3年选择跳槽才具备人才价值\u003C\u002Fb\u003E，时间太短原来公司的管理体系都还未完全清楚，自己也还未养成稳定的工作模式，此时选择跳槽去另一家公司风险较高。因此在得知这位同事突然想要离职的消息后，我非常惊讶，就我现在的工作经验来看我不建议他选择离职，为什么不再忍忍呢？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E一天晚餐后，办公区就只剩下我两人了，于是我主动找他聊了起来，自然聊到他离职的事情，我试着劝他，他也很坦诚，说到他不是不明白我上文说到的这些道理，但是真的待不下去了，他也分析了自己这工作一年多的心路历程以及自己选择离职的原因。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E第一，自己没有业绩，工作也没有了激情。\u003C\u002Fb\u003E今年一年下来自己工作也很辛苦，但是所在小组一个项目也没有拿到，没有业绩，而身边的小组已经纷纷拿了好多项目，他觉得有压力更觉得缺乏激情，虽然每天都在加班，但是最终又出不了什么成果，一次两次可以，但是时间久了以后就会觉得索然无味，很多时候自己加班做项目材料，就会本能的想反正都拿不到，干嘛要加班那么辛苦？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E第二，自己在部门存在感太弱。\u003C\u002Fb\u003E自己目前在整个部门的存在感实在太弱了，觉得没有受到重视。每次他看到和自己同一批进来的校招同事在忙碌着统计全部门的汇总表格或者被安排写一些部门报告的时候，他都非常羡慕，他说起码这说明领导在有事情的时候起码能想着他们，而自己却永远没有过这样的机会。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E第三，看不到晋升机会。\u003C\u002Fb\u003E一年一度的管培生晋升结果出来了，也没有他，这更让他觉得自己在部门领导心目中没有一席之地；今年作为管培生都没有得到晋升，那明年有了新的管培生自己又有机会吗？公司现在扩张这么厉害招人很多，部门现在人很多竞争太激烈了\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E第四，不认同直接领导的管理方式。\u003C\u002Fb\u003E他现在所在的小组领导的管理方式他不认可，一方面要求十分苛刻另一方面也不太重视对他的培养，他说现在自己的直接领导升为部分副总监以后，官架子明显有了，每次到了火车站要他开车去接去送，还会让他帮忙做很多无关工作上的事情，小组的发票报销也要他来做········，等等。更为不能接受的是，每次问他自己不懂的问题的时候，自己都会被骂要么被说不懂得总结要么被指责没有用心，久而久之自己已经不敢再问他任何问题了，他觉得这样的领导实在受不了了。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E第五，没有了自己生活。\u003C\u002Fb\u003E每天都要守在手机和电脑旁边。他举了几个例子说，每次都和朋友约好了准备出门，领导一个电话过来就得回公司加班或者修改报告表格到出不了门；好多次和女朋友刚踏入电影院一个电话打过来让回去统计表格，而且很急很急，十分不情愿但是又无可奈何。久而久之，朋友是已经不怎么会约自己了，女朋友也快分手了。自己再也不想过这样的生活。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E说到下一步的工作计划，他提到先换一家房地产公司吧，换一家公司自己可以重头再来，起码还可以重新塑造和领导关系，他说这次他一定会有意识的去培养自己和领导的关系，希望自己再新的公司新的部门有属于自己的平台，能够找到存在感和激情。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E和他聊了一晚上，本来还想劝劝他再忍忍的，听完也就放弃了这个想法，他的这些原因有客观因素也有主观因素，在我看来，他本不用走到今天这一步，有几点我觉得是值得大家去借鉴反思的：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E第一，刚入职首先就要和领导维持好关系。无关乎拍马屁，而是让领导再安排一件事情的时候首先会想到你，对于应届生而言，最好的方式莫过于在入职之前就提前去实习，提前和部门领导及同事打好关系基础；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E第二，刚入职很多杂事要抢着做。只有一边做事情才能一边强化自己和领导同事的关系，在公司里如果连工作上的交流都没有，更别提生活上的交流了；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E第三，选择适合自己的公司适合自己的部门很重要。故事中这位同事在入职之前很明显没有完全去了解过公司及部门的真实工作处境；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E其实，他的这种经历我想在很多刚刚踏入房地产行业的人来说都普遍存在，受这个故事的启发，我开了我的第一个知乎live\u003Ca href=\&https:\u002F\u002Fwww.zhihu.com\u002Flives\u002F307136\&\u003E房地产行业求职指南\u003C\u002Fa\u003E，想要专门来和即将踏入房地产行业的新朋友们做一些交流，\u003Cb\u003E聊聊房地产行业真实的工作氛围如何？如何挑选适合自己的房企及岗位才能最大限度的延展自己的职业生涯？如何准备房地产的面试？以及未来房地产行业的发展趋势等等？随心而谈还原一个真实的房地产行业，避免大家再重蹈故事中的坑~\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E点击链接参加live：\u003C\u002Fb\u003E\u003Ca href=\&https:\u002F\u002Fwww.zhihu.com\u002Flives\u002F307136\&\u003E房地产行业求职指南\u003C\u002Fa\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003C\u002Fp\u003E&,&updated&:new Date(&T05:09:32.000Z&),&canComment&:false,&commentPermission&:&review&,&commentCount&:8,&likeCount&:28,&state&:&published&,&isLiked&:false,&slug&:&&,&isTitleImageFullScreen&:false,&rating&:&none&,&sourceUrl&:&&,&publishedTime&:&T13:09:32+08:00&,&links&:{&comments&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F2Fcomments&},&url&:&\u002Fp\u002F&,&titleImage&:&&,&summary&:&&,&href&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F&,&meta&:{&previous&:null,&next&:null},&snapshotUrl&:&&,&commentsCount&:8,&likesCount&:28},&&:{&title&:&房地产行业求职指南 | 第一次live有感&,&author&:&mrthinkers&,&content&:&\u003Cp\u003E
昨天自己诚惶诚恐开了人生第一场live：\u003Ca href=\&https:\u002F\u002Fwww.zhihu.com\u002Flives\u002F307136?utm_medium=social&utm_source=ZHShareTargetIDMore\&\u003E房地产行业求职指南\u003C\u002Fa\u003E，主要是针对校招求职过程中大家比较关心的问题做了一些分享，比如说大家担心的房地产是不是已经是一个夕阳行业了？如何选择一家适合自己的企业和岗位？以及如何系统的准备校招季地产求职面试等？另外还有大家比较关心的各个地产企业的薪资情况等等，加上答疑一共用了2个小时，最后说的喉咙都冒烟了。好在分享完从大家的反馈来看效果还算不错，也算是比较欣慰了，在这里感谢大家的支持啦，感谢感谢。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
随后下来和大家深入的交流后，给我留下了两个最为深刻的印象：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
1、谁说大批量的应届生在逃离地产？从和我交流的同学们那里看到，还是有好多同学们是深爱着房地产这个行业的，留下来的都是真爱，相信最后这个行业也会爱你们~\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
2、不得不说，会有越来越多以前选择去设计院的、去施工单位的、去其他各种乙方的这两年都在想办法进入地产，可以说地产的求职竞争还是异常激烈的，所以各位求职者们还是要多做准备呀~\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
3、学历越来越高，现在看到很多同济本硕的、哈工大本硕的、浙大本硕的、港大硕士、港科大硕士，还有很多海归们，这个行业的竞争会变得越来越激烈，从市场占有率的竞争到人才的竞争无不例外，整个行业的人才素质变得越来越高！而这些高学历的精英们对企业的要求也到达了前所未有的高度，很多落后产能企业由于无法吸引到这一批高素质的人才而逐渐退出市场的舞台！\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
以前很多人都说房地产这个行业没有什么技术含量，一说到房地产首先想到的是建筑工地上的脏乱差，想到的就是钢筋混凝土，想到的是业主维权，想到的是黑心房地产开发商，想到的是高企的房价以及令人讨厌的炒房客······\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
最近听一位在前两年果断唾弃房地产毅然辞职的同事讲，全外面各个行业兜了一圈回来后才发现，以前觉得房地产技术含量低，出去后才发现比房地产技术含量低的行业多了去了，房地产的技术含量算是蛮高的了，以前觉得干房地产辛苦，出去以后发现没有哪个行业是不辛苦的，天下乌鸦一般黑！ 正如我在分享中提到的，房地产行业有诸多不好，但它起码还算是一个公平竞争看能力的行业，只有你是一颗金子，早晚会在这个行业里找到属于自己的位置，这一点我深信不疑！\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
无论怎样，我想随着这么多高素质的同学们加入到这个行业，这个行业肯定会变得越来越专业化，越来越精细化，淘汰落后产能，行业大洗牌开始了！
\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E附上此次live的课件（里面含大量辛苦整理出来的地产数据，尤其是你们关心的薪资情况，若要观看live中课件的讲解，请点击：\u003Ca href=\&https:\u002F\u002Fwww.zhihu.com\u002Flives\u002F307136?utm_medium=social&utm_source=ZHShareTargetIDMore\&\u003E房地产行业求职指南\u003C\u002Fa\u003E）：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-726ec7e1d266ccbf3ef60f3c14145dd9.png\& data-rawwidth=\&1144\& data-rawheight=\&643\&\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-e0f156eae7a64684a1eae.png\& data-rawwidth=\&890\& data-rawheight=\&497\&\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-496ab4cba042cfecadc584.png\& data-rawwidth=\&890\& data-rawheight=\&502\&\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E1、房地产行业特征\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-fddbf8b1b128d5ab8380297.png\& data-rawwidth=\&891\& data-rawheight=\&499\&\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg 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Date(&T15:48:18.000Z&),&canComment&:false,&commentPermission&:&anyone&,&commentCount&:10,&likeCount&:70,&state&:&published&,&isLiked&:false,&slug&:&&,&isTitleImageFullScreen&:false,&rating&:&none&,&sourceUrl&:&&,&publishedTime&:&T23:48:18+08:00&,&links&:{&comments&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F2Fcomments&},&url&:&\u002Fp\u002F&,&titleImage&:&https:\u002F\u002Fpic2.zhimg.com\u002Fv2-726ec7e1d266ccbf3ef60f3c14145dd9_r.jpg&,&summary&:&&,&href&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F&,&meta&:{&previous&:null,&next&:null},&snapshotUrl&:&&,&commentsCount&:10,&likesCount&:70},&&:{&title&:&房地产行业“暴利”的本质在哪里？&,&author&:&mrthinkers&,&content&:&\u003Cp\u003E目前个人买房子需投入几代人积累金钱；商品房价经宏观调控采用了不少办法仍持续上涨；不少富豪榜人物来自房地产业，但现在流行一个说法据说房地产开发是微利？普通大众表示严重怀疑，这怎么可能呢！于是纷纷要求公开商品房开发成本。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E我在live：\u003Ca href=\&https:\u002F\u002Fwww.zhihu.com\u002Flives\u002F307136?utm_medium=social&utm_source=wechat_session%E4%B8%AD%E6%8F%90%E5%88%B0%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E8%A1%8C%E4%B8%9A%E6%99%AE%E9%81%8D%E9%94%80%E5%94%AE%E5%87%80%E5%88%A9%E6%B6%A6%E7%8E%87%E7%BB%B4%E6%8C%81%E5%9C%A810-20%%E4%B9%8B%E9%97%B4%EF%BC%8C%E7%AE%97ok%EF%BC%8C%E4%BD%86%E4%B9%9F%E7%BB%9D%E5%AF%B9%E7%AE%97%E4%B8%8D%E4%B8%8A%E6%9A%B4%E5%88%A9%EF%BC%8C%E4%BB%8E%E4%B8%8B%E9%9D%A2%E8%BF%99%E4%B8%AA%E5%88%86%E5%B8%83%E5%9B%BE%E4%B8%AD%E6%88%91%E4%BB%AC%E5%8F%AF%E4%BB%A5%E7%9C%8B%E5%88%B0%E9%93%B6%E8%A1%8C%E3%80%81%E4%BC%A0%E5%AA%92%E3%80%81%E9%87%91%E8%9E%8D%E7%AD%89%E8%A1%8C%E4%B8%9A%E7%9A%84%E5%88%A9%E6%B6%A6%E7%8E%87%E9%83%BD%E6%99%AE%E9%81%8D%E9%AB%98%E4%BA%8E%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E4%BA%A7%E4%B8%9A%E3%80%82%E9%82%A3%E4%B9%88%E9%97%AE%E9%A2%98%E6%9D%A5%E4%BA%86%EF%BC%8C%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E8%A1%8C%E4%B8%9A%E7%9A%84%E5%88%A9%E6%B6%A6%E7%8E%87%E6%80%8E%E4%B9%88%E6%84%9F%E8%A7%89%E8%BF%99%E4%B9%88%E4%BD%8E%EF%BC%9F%E6%80%8E%E4%B9%88%E5%92%8C%E6%88%91%E4%BB%AC%E7%9A%84%E8%AE%A4%E7%9F%A5%E6%9C%89%E8%BF%99%E4%B9%88%E5%A4%A7%E7%9A%84%E5%81%8F%E5%B7%AE%E5%91%A2%EF%BC%9F\&\u003E房地产行业求职指南\u003C\u002Fa\u003E
中提到房地产行业普遍销售净利润率维持在10-20%之间，算ok，但也绝对算不上暴利，从下面这个分布图中我们可以看到银行、传媒、金融等行业的利润率都普遍高于房地产产业。那么问题来了，\u003Cb\u003E房地产行业的利润率怎么感觉这么低？怎么和我们的认知有这么大的偏差呢？\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-41cdd1db58cbc27337bbafeaa4e37ece.jpg\& data-rawwidth=\&435\& data-rawheight=\&598\&\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E这个问题的关键点就在于投资利润率和自有资金投资利润率之间的关系\u003C\u002Fb\u003E，人们往往误以为房地产项目总投资利润率就是自有资金投资利润率。开发商用自有资金获得的利润，要比用总投资利润率算出的数额高很多。人们不知道开发商至关重要的成本是“自有资金成本”，两者算出的利润率，数额相差很大。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E那什么叫投资利润率，什么又叫自有资金投资利润率呢？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E举一个简单的例子，大家就明白了，加入开发商拿到一块土地，然后便成立了一家项目公司专门用来开发这块土地，开发过程中需要投入的成本（含地价）为10个亿，项目最终销售卖了12个亿，\u003Cb\u003E那么投资利润率即为（12-10）\u002F10=20%。\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E而我们知道任何一家地产公司都不可能完全靠自有资金去投入的，我在live中也提到过房地产行业是一个资金密集型的行业，因此他们都会使用杠杆，所谓的杠杆就是会去找银行、基金公司等金融机构去做贷款，包括前端融资、开发贷等，此外需要说明的是开发商在建楼过程中所收取的预售款也算是杠杆中的一部分，这么一来本需要投入10个亿才能启动的项目，开发商有可能只需要投入3个亿，由于使用了杠杆，我们建设使用杠杆的成本为0.5个亿，那么扣除掉杠杆的成本后整个项目的利润由原来的2个亿（12亿-10亿）变成了1.5个亿，那么此时对于开发商而言其\u003Cb\u003E自有资金利润率=1.5\u002F3=50%！\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E这就是房地产开发行业的秘密所在，因为高度使用杠杆将自己的利润率由20%提升到了50%！\u003C\u002Fb\u003E这个过程当中，自有资金利润率是提高了，但整个项目的利润是减少了的，因为利润中有一部分需要偿还贷款利息，但是完全不影响，因为\u003Cb\u003E大型的开发商在全国往往有很多很多的项目，这个项目资金快速回笼后，立马可以将资金投入到下一个项目\u003C\u002Fb\u003E，我如果把资金全部投入到这个项目里面最终只能转到20%的利润，但我如果把富于资金投入到一个新项目是不是又可以赚到50%了呢？何乐而不为？这也就是现在业内的主要企业都要追求高周转、高自有资金回报率的原因，乐此不疲！\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E现在的商品房价，和成本有一定的关系，但成本不是决定因素，是价格决定成本，而不是成本决定价格。目前的房地产开发资金运作模式足以保证高额的投资回报率，成本的降低只不过是锦上添花。公开商品房开发成本，并不能撼动高房价。把目光放到要求公开商品房开发成本上，这反映了社会各界对目前商品房预售开发模式的资金运作不熟悉，没注意开发商开发商品房的资金，占开发总资金量50％左右是购房者的定金和预付款，且这资金的银行贷款利息是由购房人来承担，\u003Cb\u003E购房者实际上是和开发商在集资合作建商品房\u003C\u002Fb\u003E，了解了这个本质，我想便对整个房地产行业有了一个新的理解！\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E个人公众号：MrThinker
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