警惕：买房“做高”评估价风险大_网易广州房产频道
警惕：买房“做高”评估价风险大
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一套275万元的物业，因为评估价“做”到300万元，买家“首付”只需10几万元就可以买下！“物业做高评估价是常态。”业内人士透露，在房地产市场中，评估价时常起着重要的“作用”，是某些买家使用杠杆的重要帮手，但很多人未认识到抬高评估价是“铤而走险”，建议买家和卖家都要多方面评估物业的市场价值，置业也要量力而行，面对首付和高月供之间要做好平衡，避免盲目评估价格带来的陷阱。近日，广州市场成交一套放盘价275万元的三房单位，买家在2个小时内拍板买下，理由是中介承诺可以将评估价“做高”至300万元，预计可向银行贷到260万元左右的款项，实际上买家只需要付10余万元的“首付”。275万元的房子“做高”到300万元，也只是提高了25万元，有意义吗？房天下广州二手房高级分析师李超解释，正常情况下，物业的评估价能做到卖家报价的7成，即按这套物业，评估价正常是275万元×70%=192.5万元左右，银行一般采用评估价的70%~80%左右放款，即该套物业的放款正常在134.75万元~154万元左右，买家需要付首付120万元左右。而评估价为300万元，最后买家拿到260万元左右的贷款，也就是“首付”只有10多万元。虽然李超算了算这笔账，称买家月供增加了将近一倍，达到2万元/月，对于自用买家来说有一定的压力，但是对于投资者来说就一般不太理会。有业内人士透露，个别中介和部分评估机构有长期合作，只要买卖双方同意，某些成交可以在缴纳元的“评估费”后将物业的评估价做高，买家承受更多的贷款和利息，但能获得“一时痛快”——少交首付。“高评估意味着高月供，即将成本转嫁给新的接盘人。”据了解，这种“做高”评估价的做法在2016年~2017年年初出现较多，原因是市场有“需求”。有业内人士分析称，一个是买家没有意识到自己面临的风险，刻意做高评估价很可能在银行留下骗贷嫌疑，影响自身贷款，又可能因为高月供难以承担而被“套牢”。此外，市场价格仍然处于不透明状态：“无论是业主还是买家，其实对物业的估价并不够清楚。”2017年年末房地产贷款余额32.2万亿元
19日，央行发布了2017年四季度金融机构贷款投向统计报告。虽然房地产贷款约增长超过两成，但增速明显下滑，住户消费性贷款增速减缓。数据显示，2017年年末，金融机构人民币各项贷款余额120.1万亿元，同比增长12.7%，增速比上年末低0.8个百分点；全年增加13.5万亿元，同比多增8782亿元。其中，人民币房地产贷款余额32.2万亿元，同比增长20.9%，增速比上年末低6.1个百分点；全年增加5.6万亿元，同比少增1087亿元。2017年年末，个人住房贷款余额21.9万亿元，同比增长22.2%，增速比上年末低14.5个百分点。
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房产评估价格的标准什么，评估费用是怎么计算的？
正在读取...&|&作者：无锡房产律师&|&来源：法邦网
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主讲嘉宾：邢洋律师
导读：二手房交易的买卖双方在进行买卖之前，卖方会想要了解自己的房屋大概值什么价，而作为买方就会想知道自己花的钱买了此房屋到底值不值，所以一般情况下，双方会做房产评估，那么房产评估的标准时什么呢？是只用考虑房屋面积么？当然不是！对于委托中介代为买卖二手房的，评估费用又是怎么计算的呢？是必须要按照中介公司的计算方式去计算，国家没有相应的标准么？当然也不是，以下为您详细阐述相关内容。
一、房产评估价格的标准什么对于不懂评估、不了解房屋真实价格的买卖双方来说，您可以参考以下房屋评估标准：1、看房龄房屋的新旧程度，直接关系到买家喜欢与否，而房屋自修建完毕后，就进入了折旧期。在对二手房进行销售时，一定要计算房屋的折旧费，砖混结构房屋折旧期限为50年。2、看户型市场上被大多数消费者喜欢的户型则以正规的套二、套三等为主，这样的户型直接使房价走高，反之形状不规范的异型户型，或套型过小、过大的户型等，都会让房价降低。3、看楼层楼层的好坏也直接影响房价的高低，以处于中间部位的房屋最好卖，如果底楼带有户外花园，或顶楼带有屋顶花园，价格可能更高些。4、看朝向南北朝向的房子最受喜欢，东西朝向及其他朝向，由于室内的通风、采光性能不是很好等原因。5、看装修装修时间在5年以内的房屋，价格一般会高出清水房2000元左右，如果装修质量较高、成色又好，则需增加；如果装修时间超过5年或只是简单装修，当初成本耗费不大，增加比例酌情降低。6、看物管有物业管理的小区主要体现在新修商品房楼盘中，对建筑年代在1995年左右或是单位的宿舍区都没有正规的物业管理，一般情况下没有物业管理的小区则要相对减少费用。7、看位置房屋临街会降低房屋的售出价格，而所处位置较好居住环境幽静的房屋，其价格就会偏高。8、看配套消费者在选购二手房时，都会重点考虑到房屋周边的交通情况、医疗、教育、购物和餐饮等配套基础设施。通常情况下，如果房屋周边部分设施配备不齐或缺失，则按相应比例减少。9、看小区房屋的配套设施的完善与否，对居家来说尤为重要。在同一地段，二手房的小区环境会逊色于新住宅区，根据小区平面布局、设施、绿化、运动设施的配备以及房屋的外观造型等情况，则需要减少。10、看市场二、评估费用如何计算根据物价局的有关规定，目前评估费收费标准采取累进计费率，如下：1、房屋总价100万元以下（含100万元）的，收取评估总价的0.42%。2、100万元到500万元的（含500万元）累进计费率为0.3%。3、500万元到2000万元的收取评估总价的0.12%。4、2000万元到5000万元（含5000万元）的收取评估总价的0.06%。5、5000万元以上的收取评估总价的0.012%。上述材料为您讲解了关于“房产评估价格的标准什么”及“评估费用是怎么计算的”的相关问题，希望能对您有所帮助。由于在具体生活中，可能会遇到各种各样有关房产评估的问题，而法律又不可能去一一规定，所以一般地方政府都会根据自己地方上的具体情况发布相应的具体规章、文件等。所以如果您需要做房产评估，您最好是咨询房产方面的专家律师，这样有利于您房屋评估的顺利进行，避免后期法律风险，最终能顺利进行房屋的买卖。
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一、二手房装修价格评估的办法装修过的二手房，其价格常常高于毛坯房。包含在房价内的装修价格是否合理呢？这常常让购房者难以判断，一不小心，就可能花掉不少冤枉钱。购房者应当依据以下原则来估算装修价格，才能不吃亏：（一）、判断材料价格和人工费必须依......
无锡房产律师温馨提示：当房主进行正规的二手房买卖或将房屋抵押给银行进行贷款时，最好请正规的房地产经纪公司或专业的房地产评估机构来进行严格意义上的二手房评估。专业评估会让房屋的价格得到公正的评价，不会因为价格预估太高而导致房屋难以出手，也不会因为预估价格太低而造成不必要的经济损失。
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& 二手房评估价都低于实际成交价怎么办
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更新：楼主已经买到合心意的房子了，价格也在自己的承受范围之内，总之目前是各种满意。在买房过程中也遇见各种人，学习了各种 应对策略，有兴趣的亲，可以跟贴讨论。目前贷款已申请，等着办过户。[/sup][/sup]
最近看中的房子，感觉总价不高，可是实际评估价一出来后，又发现首付依然不够。评估价跟实际的价格都隔400-500元/平。意味着首付完全不是三成那么简单。买过二手房的亲们都是如何度过的？！贷款额度少了，首付就多了，桑心！
本帖最后由 shelley_sxl 于
16:31 编辑
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没有人遇到同类的情况吗？
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都是这样呢
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可以让评估价给你按最高算首付就可以少出点啊，一般中介给的评估价都会比较低
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二手电梯房评估价会高一些
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跟房子的房龄，配套，位置有关！
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忘记说了，中介的评估不能算数吧？需要交钱的那种机构才行。
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房屋评估比实际买的房子高些好还是越低好？
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评估高了首付少贷款多，但是税费稍多。评估低点贷款少利息少，看各人需求
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我最近看的房子，看好了，房东就涨价，已经遇到两个这样的人家了。难道真是运气不好？
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提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽
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UID382493&帖子&精华0&金币364 &威望6 &注册时间&
还有涨价的
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UID350752&帖子&精华0&金币316 &威望0 &注册时间&
买常青花园片区二手房，可以联系我ljh730222
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UID858322&帖子&精华0&金币124 &威望0 &注册时间&
我之前买二手房，中介也吓我说评估价拉不高，让我商贷，我没同意，结果评估下来比原来的总价高了10-20%
UID858322&好友&帖子&主题&精华0&小红花0 &积分124&在线时间0 小时&注册时间&阅读权限30&最后登录&
UID858322&帖子&精华0&金币124 &威望0 &注册时间&
所以不知道你是什么情况，是评估价已经下来了吗，还是是中介口头和你说的
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UID778699&帖子&精华0&金币936 &威望2 &注册时间&
评估价一般都有个行情在，这个我从多个中介和买过房的朋友那边了解过，也咨询过评估公司。另外评估价高，后期的税费也高啊。
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shelley_sxl 发表于
回复 呵呵呼呼 的帖子
评估价一般都有个行情在，这个我从多个中介和买过房的朋友那边了解过，也咨询过评估公司。另外评估价高，后期的税费也高啊。
这个就看你自己了，如果首付的钱够，不需要多贷款，就不用拉高评估价哈。如果首付钱不够，就没办法了哈
UID462386&好友&帖子&主题&精华0&小红花3 &积分264&在线时间47 小时&注册时间&阅读权限35&最后登录&
UID462386&帖子&精华0&金币170 &威望0 &注册时间&
呵呵呼呼 发表于
这个就看你自己了，如果首付的钱够，不需要多贷款，就不用拉高评估价哈。如果首付钱不够，就没办法了哈
所以二手房就是这点不好，还有税费、办证、过户、中介费等，前期要付的钱太多，都是接盘侠出，感觉有点坑，还是买新房来的实在。
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