公寓业智能门锁或迎“大换血”，谁将成为重整河山的技术新贵？|界面新闻 · JMedia 扫一扫下载界面新闻APP
公寓方期待有接盘者帮其渡过难关，而谁能帮助公寓方完美解决这场&门锁危机&，或许意味着其可以收编去呼呼在公寓行业的几万把智能门锁；同时，智能门锁真正&智能&起来的商业潜力，也需要新兴力量的跟进挖掘。
&春节之后，去呼呼门锁维护的速度便开始减慢，到现在已经不维护了&，一位使用去呼呼门锁的公寓运营者对TBO表示，&但按照当初去呼呼每把锁置换4间夜客房的协议，去呼呼仍在销售我们的房间。&
某种商业僵局在逐渐形成，这让公寓方逐渐警觉起来。上述公寓运营者向TBO介绍，如果任由事态发展下去，智能门锁一旦出现问题，就只能使用物理钥匙开门，而市面上基本找不到可以维修智能门锁的团队。
维修的难点在于去呼呼门锁的构成。据TBO了解，去呼呼的门锁由三块构成，锁厂生产的门锁、内部芯片、去呼呼的房态管理系统。三个部分分别由三个不同的生产方提供，维修这块锁必须有一个即懂门锁又懂系统，并且能打通内部芯片的团队。
&去呼呼内部初步探讨的方式是，给公寓方两个选择：一是每把锁60元拆卸费，二是公寓方以每把锁350元的费用将锁的使用权买断。&一位消息人士告诉TBO（旅游商业观察）。
&但如果最终按照这个方案执行，其实是变相让我们公寓方接盘去呼呼的门锁&，一位使用去呼呼门锁的公寓运营者对TBO表示。
60元一把拆掉门锁，意味着公寓还要花钱安装别的门锁。一把智能门锁要400-700元，而一把好的物理锁也需要200元左右&&再算上安装、拆卸对于住客的影响，以及安装费用等等，即使买断之后当物理锁来用，一些公寓也是愿意花这350元的。
更重要的是，买断之后公寓方与去呼呼将切断房态系统，去呼呼不能再售卖公寓的空置房了；但更多的公寓方却有深层的打算：智能门锁的便捷性对公寓行业来讲很重要，去呼呼的锁买下来之后早晚会变为一堆物理锁，拆除再换成其他的智能门锁又不划算。
友社国际青年社区创始人丁野表示，&友社一直在寻找既不拆除去呼呼门锁，又可以将其激活的办法。大概一个月之前，我们终于找到了解决方案。&
神秘的救世者
据丁野介绍，其最终寻找到一家长租公寓UPMS系统商。再说出了自己遭遇的困局之后，双方找到了一个既不用更换门锁，又可以使去呼呼门锁正常运转的方式，并且这家长租公寓UPMS系统商会在未来承担对门锁的维护。
&简单来说，这不仅解决了去呼呼门锁没有维护的问题，还将去呼呼门锁的功能做了升级&，丁野表示，这家长租公寓UPMS系统商将去呼呼门锁中原本的房态管理系统，升级为UPMS系统；这套UPMS可以监控更多的公寓运营数据，方便公寓的运营管理。
TBO辗转联系到了这家长租公寓UPMS系统商的首席运营官&&联寓科技联合创始人关鸣。而有趣的是关鸣并没有觉得技术对接去呼呼的门锁是一件多么困难的事情。用关鸣的说法，&市面上99%的门锁我都可以技术对接，剩下的1%我还没见过。&
关鸣对TBO表示，去呼呼意识到数据对于公寓行业的重要性，但去呼呼的门锁却无法直接收集数据&&他们的方法是强制公寓方把客人的数据上传到去呼呼网站，然后返还公寓方一个数据密码。公寓方上传的数据很有可能是假的，去呼呼发展到现在仍旧是&间夜变现&，这无法体现系统商的价值。
事实上，在整个交流过程中关鸣一直在强调联寓是一家UPMS系统公司。而一家UPMS系统公司为什么又如此着迷于智能门锁呢？
&联寓最早是做PMS系统的，后来我们发现了一个问题，尽管PMS可以录入酒店、公寓运营过程中的各式数据，实际账目等等，但是却起不了任何驱动作用。PMS仅仅是一个系统，相当于一个强大的记事本。&
关鸣认为，酒店、公寓如果真正想在人力上节约，管理上更加简单，必须需要智能化的物联网系统，而智能门锁是其中的一环。
&智能门锁表面是解决开门技术的问题，但我们关心的是，智能门锁的背后是权限、人员管理&&这可以解决公寓出租后，客人私自转租、多人混租等乱象。另外节约人力、提升效率&。
细化到公寓开门这一环节来说，最早公寓行业是专人送钥匙，假设一个员工一个月3000元工资，那么其一天就是100元工资，一天送两次钥匙，一次的成本就是50元。后来改为发送密码，还是有成本，而且收发短信需要时间，有时候客人在房门口十多分钟还没有收到短信。
&联寓可以在此之上再次压缩成本，并且让客人的体验更好&，关鸣表示，联寓系统植入门锁之后，客人只需要下载一个App，然后指纹认证，随后就可以用指纹开关门锁。如果拥有长期同住人，则公寓管家确认其身份之后可以开设权限。对于公寓方来讲，这样的开锁方式连发送短信的人工也省掉了。
成本控制是公寓业精髓
事实上，关鸣正在道出公寓运营行业的精髓&&随着规模扩大，人房比越高公寓行业利润越多，人房比越低则越不赚钱。这也正是公寓业与酒店业之间有趣的差异。
粗略计算，假设一个每间夜400元的中档酒店，入住率80%则每个月可以收入9600元，人房比1：20，每月这名员工的产值是19.2万元。但同类别的公寓每月租金只能到3000元，如果人房比也是1：20，即使是100%入住率则每月这名员工的产值也只是6万元。而这6万元中还要去掉房东的租金，再摊掉装修成本、人工成本，利润很可能是负的。
但即便如此，显然很多品牌公寓仍在乐此不疲的开店，而这其中则是一套符合资本口味的商业逻辑。
与酒店相比，公寓是一个粘度很高的行业，每个住客至少要在其中居住一个季度甚至半年、一年。每一个公寓品牌都在思索一件事情，怎么将住客的住宿需求扩展到生活服务需求。让原本只在公寓消费几千元房租的住客，将更多的钱花消费在这里。
目前，市面上大部分的公寓品牌不赚钱跑量，就是其坚信这一逻辑。如果有十万间客房，每间客房每个月多赚10元，一个月就是100万。
然而，这样的商业构思仍旧只是表层逻辑通畅。想要完美实现，则需要一套完善的底层系统架构，以及精准、科学控制运营成本的方式。联寓解决的就是这样的事情&&通过管理系统收集数据反向驱动运营，以智能化物联网系统降低人工。
租客的习惯和癖好需要通过管理系统收集数据，而例如上门保洁等这类外延性的生活服务，不仅需要接口打通，还需要门锁权限。公寓自己来做需要一笔研发成本，而在联寓的系统架构上，可以很方便的实现端口对接。
瞄准大众痛点的空白市场。而去呼呼的经验又给予了联寓一个很好启迪：门锁+系统强捆绑，将系统铺入更多的公寓。去呼呼赢在方法，却最终受困在产品上。而系统超前的联寓则通过对接去呼呼门锁收编客户，一旦这条路行得通，与其余智能门锁的合作显然近在咫尺。联寓究竟能走多远，TBO将持续关注。
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Wed, 25 Apr :58 GMT (taikoo/BC110_dx-jiangsu-zhenjiang-1-cache-7)(一生有你)
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你可能喜欢为什么短租公寓都“清一色”选择安装智能锁？
目前，市场有大量的短租网站比如小猪短租、蚂蚁短租、airbnb等等，在这些平台上，房东可以将自己闲置的房屋通过此类网站进行短期租赁。而由于租户租赁时间短、房东交接钥匙频繁，加上日常保洁的频繁进出等其他问题，便捷安全的门锁成为解决短租网站房东“痛点”的必需品。我们都知道，智能门锁最先在公寓市场及短租市场铺开，那么现如今短租市场的智能门锁市场格局如何？有哪些品牌，有哪些优势和劣势？我们一起来看。搜索“短租”会出现涂家、爱彼迎、蚂蚁、小猪等平台市场：短租智能门锁市场需求旺盛据知寓信息咨询行业报告估计，目前国内房屋租赁的交易额大致在8000亿左右，闲置房屋超7300万套，测算国内青年租房的市场规模已达到近8000亿元，每年新增的应届生租房规模达600亿元。 旺盛的市场需求大大促进了公寓市场规模的扩大。然而，在对行业的调研过程中，有数据显示：集中式公寓管理人房比平均为1:35，分散式公寓管理人房比平均为1:50，品牌公寓投诉率高达10%以上，8%的客户因为房屋钥匙问题而投诉公寓，催租占据管家20%以上的日常工作量，38%的用户有过门锁钥匙遗忘而需要管家上门服务。短租公寓一般基本设施齐全可见，对于短租公寓的管理，公寓运营方肯定是希望使用无人化、智能化、互联网化的方式进行管理的。那么在实现租赁互联网化的工程中，智能门锁的优势在公寓行业的发展中就逐渐显露出来了。作用：体现在管理、体验及金融管控智能门锁对公寓的作用主要体现在管理效率、用户体验、金融管控三个方面。公寓管理效率的提升，主要是人房比的提升，公寓日常运营需要投入大量人力，而经营毛利又比较低，需通过智能化手段来降低运营成本。而居住消费的升级，租客对于公寓各项服务的便利性会提出更多的要求，智能门锁的需求变得必不可少。这里就要讲到用户体验了，以租客入住为例。租客入住的一般流程涉及到钥匙交接、水电表抄表、合同条款确认等，线下操作较为复杂。而应用智能门锁后，有的只需要关注公寓微信服务号，门锁密码授权、水电表管理等均可线上自助完成。短租公寓多采用智能锁此外，在公寓行业生态链构建过程中，金融服务具有绝对的助推作用，而金融则需要风险控制作为保障。将智能门锁和电表结合作为一项风控手段，系统自动化判断租约的真实性和执行情况。革新的风控方式，可为公寓方带来低利率房东贷、装修贷、租客租金贷、以及融资租赁服务。问题：当前智能锁针对短租市场有哪些缺陷？现在市场上的智能锁，不管是丁盯的“wifi-zigbee”锁，还是果加的“蓝牙-移动数字通信网络”锁，都是通过连接互联网服务器进行同步或异步的在线鉴权实现开锁，可以说是互联网向物联网迈进的又一个突破口。但也因此使得现在针对短租市场的智能锁存在以下一些缺陷：一是价格偏高。因为联网鉴权需要较高品质的网络连接模块，而各大厂商为了提高开锁率，这个模块一般会占据比较大的成本。二是稳定性差。联网就有链路，只要链路上的任何一个环节出错就会导致开锁失败，而这就有很大的随机性了，毕竟谁也不能保证自家的路由器长期不出问题。另外，还有一些智能锁，无法使用简单的手输密码，需要用户安装app才能顺利开锁，这对使用者来说入住安装有多个品类的智能锁的短租房无疑是一种负担。产品：主流公寓智能门锁解决方案及应用场景现在市面上主流智能门锁公司针对短租公寓市场一般有以下一些解决方案。上面也有提及，首先是纯蓝牙无线方案，其最大的问题在于各个手机手机蓝牙模块的质量不同，因此不一定所有的锁都能开；其次是ZIGBEE+WIFI的无线方案，门锁端使用ZIGBEE能够减少功耗，但是WiFi的就要求长时间的网络连接，没有信号、断电都无法使用；最后是电子密码，电子密码在业界反响并不好，一是安全性没有保障，二是因为时间轴核对经常出现故障。目前市场上的公寓智能门锁品牌智能门锁在公寓的应用场景上也很丰富，其中最受关注的三个应用场景分别是房租催缴、减少人工运营成本以及监管房屋偷盗问题。当然租客入住、临时访客、保洁维修等也是其比较典型的应用场景。以房租催缴为例，当租客出现逾期缴费时，系统会自动发送催缴短信通知租户，并告知门锁密码的有效期。租户没有及时支付租金，系统将自动或手动冻结门锁密码；超出期限后，租户依旧不缴租金，管家可采取清退流程。另外集中式公寓的应用场景会更复杂些，因为要考虑智能门锁与门禁的联动、不同生活区域的访问权限和多种公共生活空间的门禁管控。写在最后：短租公寓为新就业人员提供了长期稳定居住的保障性住房，解决了住房问题。专家坦言，“买房不如租房”的观念在未来5-10年或成为主流。在将闲置房屋打造成一个“多元化居住产品”（包含原材料供应商、生产商、大集市或渠道商和终端消费者的生产消费全链条）的过程中，互联网智能锁作为连接其产品、运营、居住方式等整个业务线条的纽带，也将迎来黄金期。
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