住房租赁资产证券化政策落地，租房时代真的要来临了吗？住房租赁资产证券化政策落地，租房时代真的要来临了吗？房产说百家号日前，中国证监会、住房和城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，这意味着住房租赁资产证券化正式落地。更多“真金白银”可能会涌入租房市场，租房时代来临了吗？▲▲▲点击收听音频▲▲▲近两年，租赁市场参与主体越来越多，除了传统的开发商外，一些投资机构、酒店集团等 也纷纷入局。去年下半年以来，中行、建行、中信等银行接连在 住房租赁市场 展开布局，比如，中信银行去年与碧桂园集团签署合作协议，未来三年将在长租住宅领域提供300亿元保障性基金；建行在深圳推出租赁贷款产品，额度上限达100万元。银行“真金白银”的投入住房租赁市场，不少业内人士预计，未来住房租赁市场将成为蓝海，包括住房租赁资产证券化等在内的金融创新产品值得期待。日前发布的《通知》对开展 住房租赁资产证券化 的基本条件进行了明确，对区域支持也有明确的倾向。《通知》提出，将优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域 和 利用集体建设用地 建设租赁住房试点城市的 住房租赁项目 开展资产证券化。此外，试点发行房地产投资信托基金也成了市场各方关注的焦点。如何理解住房租赁资产证券化？这次通知的发布有什么背景？北京中原地产市场总监张大伟由于租户支付能力的问题，过去，租金对于开发商或者对于出租房屋的人来说，大部分都是按月，或者按年收取，最多也就是三年五年。这对开发商或者是提供房源的业主来说，他们回笼资金就比较慢。新的住房租赁资产证券化落地之后，开发商就可以以合同的形式，打包租户未来、长周期的一个租房活动。比如，可以签五年十年。在资产证券化的政策之下，开发商可以把要出租的房子在未来征收租金的预期，向资本市场做一个打包发布。对于资本市场来说，未来就可以提前购买打包的这个租金，长期的租金。开发商在每个月收租金的时候就会叠加上一定的租金成本，把这个钱给购买了这个打包租金的资本市场的购买者。住房租赁资产证券化落地后，会给租赁市场带来什么影响呢？北京中原地产市场总监张大伟现在的发展方向是鼓励租赁市场的发展。但是，从租赁市场的发展来看，开发商要收取的租金，一个是回报率比较低，另外一个是回报周期很长，所以开发商开发的积极性就不高，回笼资金的难度太大。如果租房租赁资产证券化能够落地的话，那么资产的提供方就可以很快的回笼资金。这对于租赁的发展肯定是有好处的。但是，这只是解决了租赁市场发展难题的10%，还有90%，更多的问题阻碍租赁市场的发展。问题的核心还是，虽然对于普通的租房户、普通老百姓来说，租金现在其实已经不低了，可是针对资产的需求来说，租金还是很低的。因为现在房价太高了。从资产的角度，如果房子提供出租，现在租金的年回报率只有1%到2%。打包成资产产品发布到资本市场，市场很难接受这种回报率。现在我觉得只是工具丰富了，而要想达到真正发布资产证券化产品的话，还需要一些条件。比如说房租明显上涨，或者土地成本明显下降。这两点目前来看，都比较难完成。所以，在这个政策之下产生租赁市场的红利，可能还需要比较长的时间。近日，万科自持的租赁住房项目“北京翡翠书院”对外披露了项目初步设计方案和配租规则。据报道，一期将提供1000多套租赁房源，最长单个租期不超过10年，如果一次性签订10年租期，则每年租金不变，租金总额在180万元左右。但是，即便是按现在已经备受争议的高租金来计算收益，在满租 而且 租金能稳步上涨的理想条件下，万科这个项目的净营运收入回报率也不超过3%。这对企业而言利润微薄，与传统住宅开发相比，几乎不挣钱。此外，相关部门也来做过调研，包括未来项目是否能做证券化的尝试，但目前没有给最终的结果。怎么看万科这个项目？在租赁企业很难赚钱的情况下，推进住房租赁资产证券化意义有多大？北京中原地产市场总监张大伟翡翠书院的这个高租金让很多人惊讶。在北京5.5环的位置，90平米的房子月租金接近2万，从目前的市场价来看，这是不可想象的。当然也不排除有一些个别的需求。一千多套房源，想要找到能够承受这个租金的一千多个客户，而且是10年期租金一次性交付，要达成这个目标难度很大。真正的市场上能够接受的租金，也就在1万以内。所以，万科这个项目的净营运收入回报率达到3%很有难度。所以我刚才提到，在真实的市场上，这个回报率只有1%到2%。而且，3%的回报率即使完成了，它也是接近亏损的。我们都知道，现在国内的资金成本，国企央企一些有比较稳定回报率的产品，也要做到5%以上；对于一些风险比较高的产品，资金成本都已经在10%以上了。你的3%都不能保证，而且是高风险，打包到资本市场上，市场很难接受。所以说，这个项目在当时拿地的时候，还是出现了一些计算上面或者是市场考量上面的问题。在目前的租赁市场上，翡翠书院应该不是一个普遍性案例，它是一个个案。这个个案多多少少会影响市场上租客的心理，比如有租房者会担心自己未来租不起房子。这么高的租金，市场消化还是需要时间的。END新闻建外14号北京新闻广播《新闻2018》每天18:00-19:00FM100.6 AM828微信公众号ID ： jianwai14hao本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。房产说百家号最近更新：简介:房产重要资讯突发新闻，分享最新房地产消息作者最新文章相关文章住房租赁资产证券化来了！对楼市有何影响？住房租赁资产证券化来了！对楼市有何影响？乐居找房百家号证监会和住建部联手发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，并称推进住房租赁资产证券化，将有助于盘活住房租赁存量资产，提高资金使用效率，促进住房租赁市场发展。　　这个通知明确了，产权清晰，工程质量符合要求，按照规定办理住房租赁登记备案手续，能产生持续稳定现金流的企业，可以申请租赁资产证券化业务，在大中城市特别是雄安新区率先开展。　　很多人问了，租赁资产证券化到底是什么东东呢？说白了就是一种融资形式，他是用未来的租金作为收入来源的，最简单来说，就是有人告诉你，你把钱借给他，让他买房子，或者盖房子，以后他把这个房子租出去，然后收到的租金有你一份。你拿到的收益凭证就是证券。所以这本身就是一个出让资金，然后收获收益权的事。这其实有个名词就叫做REITs，2016年国内的房企REITs类融资只有131亿元，而房地产开发总融资14.5万亿，所以占比千分之一都不到，这个东西还是很有发展空间的。另外，根据链家的测算，未来10年租房市场租金总规模将比现在翻3倍，达到3万亿元，所以这就是租赁资产证券化的最大基础。　　但是现在也有一个问题，租房资产证券化这个事听起来很美，但落实起来去一点都不容易，属于海市蜃楼看得见你却咬不到，搞不好还会咬到舌头。因为现在的租金回报率实在是太低太低了。很多大城市的租金回报率只有1%，这个回报率甚至比一年定期基准利率的1.5%还要低，所以很难去设计产品，金融杠杆的基础就是期限错配和风险错配，也就是说你得有一个利差，我就能去加杠杆，但现在利差是负的，那么该怎么融资呢？谁愿意放弃年化1.5%的定期，甚至一年4%的无风险收益，而去投 资一个只有1%-2%收益的证券呢？注意住房租赁证券化，可以理解为大家伙攒钱买房收租金，但却不能理解为大家伙集资炒房，你只有房租收益权，却没有房屋所有权，所以房屋溢价的收益你是没有的。那么这就大写的尴尬了，即使是开发商，说我义务奉献，一分钱不赚。比如万科他的净利率是10-15%，这个钱不要了，就当学雷锋，那么他都忙活完，顶多这套房就是85折，一套100万的房子，一年收租金1-2万，租金回报是1-2%，那么85万的房子，租金回报率也只有1.2-2.3%，所以依然不可能吸引社会融资，2.3%一年的理财，你觉得有可能卖的掉吗？所以这根本就不科学。　　现在还有一个模式，就是二房东，也就是我以一个公司，在市场上收购大量的房源，然后再转租，1万一个月收进来，给他简单装修，规整配家电，然后1万5租出去，这样利润空间就有了，刨除掉一些必要的运营开支，大概能有个10%-20%左右，这部分钱也是可以通过租赁证券化融资获取的，如果一家公司只以自有资金发展，那么他的扩张速度将很慢，如果有了证券化融资渠道，他就可以拿出一半的利润，分给投 资者，然后不断的用这个利润空间来扩大业务，不断的收购房源，然后加价出租。但是，这个模式有一个巨大的问题，他会抬高市场租金，原来1万元的房子，他给抬价成了1万5，虽然服务和设施更好了，但是如果这种二房东模式大规模开展，那么他也只能不断抬价才能获取利润空间，最后就变成，低端住宅大量被收购改造(低端住房改造的边际溢价率会更大)，也就是说，市场上的便宜房子越来越少。其实逻辑很简单，二房东的商业模式就是在原有房子上加上服务和设备补偿，那么既然有这个补偿，就必然要涨价。对应的数据表现就是，房租在持续上涨，恐怕到时候大家又会说，炒完房子炒租金了。这肯定不是我们愿意看到的情况。第三种模式，以土地不要钱的方式支持租赁证券化发展，把土地成本降下来之后，租金回报就有了空间，比如我们之前讲的，农村集体建设用地转租赁，土地成本占建设成本70%，如果土地没成本，集体和开发商就可以一起发行资产证券化产品，广泛吸纳社会资金，还是那个例子，100万的房子年租金2万，如果你土地没成本，那么对你来说成本只有20-30万，那么租金回报率瞬间提升到了6-10%，这一下你就有了加杠杆的空间，可以借来资金大规模的筹建了。这是一个不涨租金，甚至可以降低租金的方式。当然弊端就是位置相对偏一些。不过我相信如果足够便宜，还是能够吸引不少租客的。　　第四种模式，纯粹的政府行为，政府让利，比如公租房的筹建，以前是政府出钱，现在可以像社会融资了，土地这块利润让出去，把租金回报率提高，然后完全作为投 资回 报返给投 资者，这样有利于调动社会积极性，参与租赁证券化之中。但这一块，现在最大的问题就是政府有多大的积极性。毕竟土地少卖一块，就少一大笔收入。　　所以综合来看，租赁资产证券化REITs，目前仅通过市场的力量已经很难做出来了，在这个模式里必须有人学雷锋，要么开发商和中介不赚钱，要么政府不赚钱，要么投 资者不赚钱，总得有一方牺牲利益才行。如果都不让利，生推资产证券化的模式，那么最后就是二房东中介抬高市场租金成本。这肯定不是我们愿意看到的情况。本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。乐居找房百家号最近更新：简介:最全面及时的楼盘信息和动态。欢迎访问乐居作者最新文章相关文章四大住房租赁资产证券化模式大分解
进入2月，碧桂园租赁住房REITs、招商蛇口长租公寓CMBS等，租赁住房证券化热度不断升温。
统计来源：明源地产研究院
从上图可以看出，随着住房租赁的快速发展，住房租赁资产证券化成重要金融发展工具，REITs、CMBS、ABN等陆续发行，不仅发行规模有越来越大的趋势，而且取得的突破也越来越多。
根据不同种类公寓的品牌和经营方式，目前住房租赁资产证券化业务主要包括以下几类模式：租金收益权ABS、公寓型类REITs、CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)和租赁消费分期类ABS，下面将结合落地案例，解剖四种主要的证券化模式。
商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）是指以商业房地产为抵押，以相关物业资产未来收入为偿债本息来源的资产支持证券产品。
招商蛇口专项计划13日在深圳证券交易所完成首期发行，这是全国首单长租公寓抵押贷款资产证券化产品(CMBS)，也是目前储架发行规模最大的住房租赁类资产证券化产品。
此次CMBS项目的特点主要表现在：
1、管理人可以在无异议函出具日后2年内按照约定的标准筛选底层物业资产，自行选择合适的时点发行多期CMBS，相比于普通单期产品，大幅提高发行效率，能进一步降低企业的融资成本。
2、基础资产为单一资金信托项下的信托贷款，并以底层长租公寓的租金收入现金流作为首要还款来源。
3、招商蛇口为专项计划提供差额补足，同时以其子公司持有的“四海小区”全部标的物业资产对信托贷款提供抵押担保，使优先级资产支持证券获得了AAA的信用评级。
4、与类REITs 对比，CMBS资产保留物业所有权，获得融资同时实现资产增值。与信托受益权ABS对比，CMBS物业资产进行抵押，可获得较大融资规模，并获得投资人信心。
招商蛇口专项计划的获批既是资产证券化服务住房租赁市场发展的又一阶段性成果，标志着优质住房租赁企业可尝试运用储架式CMBS高效拓宽融资渠道，具有非常积极的示范效应。
租金收益权ABS模式
日，魔方公寓在上交所发行国内首期长租公寓资产证券化产品“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”，底层资产为4014间房间的租金收入。该产品就是典型的租金收益权ABS产品，主要体现在：
1、转租型物业，轻资产运营，无物业抵押。
2、解决专业公寓运营商企业融资的问题。
3、引入第三方担保机构为产品兑付提供额外保障。
4、以“特定门牌号的公寓”所产生当前与未来的租金作为入池资产，通过入池资产特定化，解决租约与产品期限错配问题，并通过双SPV结构，创建稳定现金流。
公寓型类REITs
REITs是房地产投资信托（Real　East　Investment　Trusts）的简称，是以能够产生稳定租金收益的不动产为基础资产，以标的不动产的租金收入为主要收入来源的信托基金。底层资产作为类REITs产品中的核心要素，其现金流产生能力及自身的保值能力将对专项计划的存续产生极大影响。
日，“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”获深交所批准发行，这是国内首单长租公寓资产类REITs产品，也是国内首单权益型公寓类REITs。期限为5年(前3年为运营期，后2年为处置期)，其中优先级产品规模1.3亿元，发行利率为5.3%。
租赁消费分期类ABS
2017年8月，自如宣布成功设立“中信证券-自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”（下称“自如ABS”）。首期发行规模5亿元，其中优先级获得AAA信用评级，占比90%，发行利率5.39%。
租住市场的租客通常是按季、半年或年预付租金，自如分期是自如面向租客推出的一款月付金融产品，结合自如的租客信用体系，达到一定数值的租客，允许选择自如分期产品，对全年房租进行分期。
2018年，随着各地租赁市场进入快速发展阶段，住房租赁资产证券化如何助力住房租赁市场发展，值得期待！
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重磅!两部门联合发文 住房租赁资产证券化的重要意义
昨日，证监会和住建部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。这是继《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》和《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》后，在租赁住房金融支持方面的又一重要文件。
先看一下文件要点
1、住房租赁资产证券化的重要意义
有助于盘活住房租赁存量资产、加快资金回收、提高资金使用效率，引导社会资金参与住房租赁市场建设;
有利于降低住房租赁企业的杠杆率，服务行业供给侧结构性改革，促进形成金融和房地产的良性循环;
可丰富资本市场产品供给，提供中等风险、中等收益的投资品种，满足投资者多元化的投资需求。
2、发行住房租赁资产证券化产品的条件
一是物业已建成并权属清晰，工程建设质量及安全标准符合相关要求，已按规定办理住房租赁登记备案相关手续;
二是物业正常运营，且产生持续、稳定的现金流;
三是发起人(原始权益人)治理完善，具有持续经营能力及较强运营管理能力，最近2年无重大违法违规行为。
3、优先和重点支持的领域
优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域，利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目，国家政策鼓励的其他租赁项目开展资产证券化。
鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。支持住房租赁企业建设和运营租赁住房，并通过资产证券化方式盘活资产。支持住房租赁企业依法依规将闲置的商业办公用房等改建为租赁住房并开展资产证券化融资。优先支持项目运营良好的发起人(原始权益人)开展住房租赁资产证券化。
重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金(REITs)。
有何指导意义和操作性?
这个文件有何指导意义?对市场有何影响?接受证券时报记者采访的业内人士给出了明确答案。
中国REITs联盟秘书长王刚接受证券时报记者采访时指出，这个文件从政策层面清除了集体租赁用地的一些障碍，从资产形成阶段，即开发建设阶段，到资产退出阶段，通过REITs或资产证券化的其他工具指出了明确可行的方向，对整个住房租赁产业的形成，特别是从供给端，即资产持有方提供了重要的支持，从证监会的证券化角度，住建部的建设运营和监督角度，以及评估角度都给了市场明确信号。
&可以说这个文件上承国家政策，下接市场地气儿，为未来租赁住房发展及租赁住房证券化的发展做出了方向性的指导。&中联基金执行总经理范熙武接受证券时报记者采访时说，既是对十九大关于发展租赁住房和&房住不炒&定位的落实，又是两个部委一起发文推动，对市场有重要意义。
范熙武认为，这次是地产行业主管部门(住建部)和金融证券化产品的监管部门(证监会)联合发文，并且针对租赁住房领域，用证券化方式来推动租赁住房发展，指向性非常明确，工具也非常明确，对行业会有实际的推动作用。并且内容非常接地气，包括发行条件、具体领域、行业主管部门与产品主管部门要有怎样的监管协作，以及在支持过程中各项具体工作的工作流程等都规定出来了，在加快住房租赁市场发展的同时，也会推动规范有序的发展。&这个文不是单纯支持鼓励性质的方向推动的文件，而是有具体可操作性的文件。&他说。
戴德梁行高级董事、北中国区估价及顾问服务部主管胡峰接受证券时报记者采访时也认为，新政以资产证券化实现了住房租赁企业从投资、运营、退出渠道构建完整的产业链和商业模式的闭环，为企业加大投资租赁住房提供了信心和动力，也有利于提高资产运营管理能力提升项目投资收益。
公募REITs有望年内破冰
值得注意的是，文件中除了明确&重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品&外，还明确提出&试点发行房地产投资信托基金(REITs)&。
一位不愿透露姓名的业内人士接受证券时报记者采访时认为，鉴于国内类REITs已经有过几年的发展了，文件中提到的发行试点可能是业内广泛关注的公募REITs。今年有可能会成为公募REITs元年，并且首先试点的很可能是在租赁住房领域。
58安居客房产研究院首席分析师张波认为，证监会和住建部联合发文鼓励资产证券化发展 ，是租赁快速落地的重要&推进器&，会更有效提高住房租赁市场的融资能力，大力推动住房租赁市场的稳步高速发展。从现状来看，租赁市场的资产证券化目前已经成为租赁住房融资重要渠道。
据58安居客房产研究院跟踪监测，截至今年3月，已经有12只租赁市场资产证券化产品发行，总规模超过500亿。
胡峰指出，现在的资产证券化产品基本都是私募产品，不是真正意义的公募REITs，相当于有这么多的类REITs从私募转向公募的条件已经逐步具备了。
&现在推了这么多所谓的类REITs、商业地产抵押按揭资产证券化(CMBS)，实际都是在大宗交易平台上发行的，单个份额100万起，基本是机构在买。只有打开公募REITs，普通个人投资者才可以参与，这将是今年的一个热点，丰富投资者的结构，让个人投资者能参与，这是很重要的方向。&王刚说。
今年2月，《深圳证券交易所发展战略规划纲要(年)》明确指出，要探索发行公募REITs，引入多元化投资者;配合研究制定REITs相关配套规则，推动相关主管部门出台税收优惠等政策。这对REITs纵深发展发出的积极信号。
业内人士预计，接下来证监会将研究出台公募REITs相关业务细则。
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继新派公寓类REITs、保利租赁住房REITs、招商蛇口长租公寓CMBS以及旭辉领寓类REITs接连获批后，中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专一文读懂住房租赁资产证券化 或将撬动数万亿元市场
划重点证监会住建部开展REITs试点，监管层已经建立受理、审核和备案的绿色通道。我国住房租赁资产证券化按是否转让标的物业产权可以分为两大类：转让标的物业产权的权益型类REITs模式和不转让标的物业产权的非REITs模式。随着资产证券化市场的健全及产品的成熟，房地产行业融资方式的多样化以及国内优质经营性物业证券化比例的提升，REITs将撬动数万亿市场。腾讯财经讯 4月25日，中国证监会和住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（以下简称“通知”）称，重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITS）。同时，鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。1、何为租赁资产证券化？资产证券化（ABS），是指将某一单位（通常是银行或非银行金融机构等）流动性较差但具有相对稳定的可预期现金收入的资产，通过一定的资产结构安排，对资产中风险与收益要素进行分离与重组，进而转换为在金融市场上可以出售和流通的证券，据以融资（变现）的过程。所谓租赁资产证券化，是指金融租赁的主体金融租赁公司集合一系列用途、性能、租期相同或相近，并可以产生大规模稳定的现金流的租赁资产（租赁债权），通过结构性重组，将其转换成可以在金融市场上出售和流通的证券的过程。这一过程的资金流动方向是，租赁债权的拥有者金融租赁公司将所持有的各种流动性较差的同类或类似的租赁债权卖给租赁债权证券化的机构（SPV），从SPV那里取得销售租赁债权的资金。然后，由SPV以这些债权为抵押，发行租赁债券，二级市场的中介机构把租赁债券销售给投资者，从最终投资者那里取得销售租赁证券的资金。这种租赁债券可以通过证券发行市场公开发行或通过私募形式推销给投资者。一般而言，证券的购买者是个人投资者、保险公司和基金公司等。租赁资产证券化是一种新型的、也被实践证明是有效的增强租赁公司资产流动性的手段。与传统的融资方式相比，租赁资产证券化是资产收入导向型融资方式，是凭借金融租赁公司的一部分资产的未来收益能力来融资的。在租赁资产证券化过程中， LBS的偿付能力与金融租赁公司的信用水平相分离。租赁资产证券化也是一种表外融资方式，被证券化租赁资产已经以正式出售方式转移给了SPV，金融租赁公司已放弃控制权，可以将其从资产负债表中剔除并确认收益或损失，因此各国从法律上都确认了以表外方式处理LBS交易的原则。2、住房租赁资产证券化业务模式分类目前，我国住房租赁资产证券化按是否转让标的物业产权可以分为两大类：转让标的物业产权的权益型类REITs模式和不转让标的物业产权的非REITs模式。（一）权益型类REITs模式从国际范围看，房地产投资信托基金（REITs）在性质上等同于基金，少数属于私募基金，绝大多数属于公募基金。对比国外主流的REITs，国内称“类REITs”的原因如下：首先，在交易模式或组织架构上，国内一般以契约型基金为主，国际是以公司型基金为主；其次，资产证券转让时，国内有较高税负，但国外一般都免税；最后，国内相比国外没有专门对应REITs的法律，只能称为“类”产品。（二）非REITs模式非REITs模式绝大部分以未来的租金收益作为证券化的底层资产。但未来租金收益存在法律边界不清晰，不符合监管要求的问题。目前，市场上主要通过将租金收益权转化为长期稳定的债权，从而作为资产证券化的基础资产。具体解决办法有两个：一种是住房租赁权益人与承租人签订长期租约，形成长期租金债权；另一种是向住房租赁权益人发放一笔信托贷款或委托贷款，形成信托受益权或委托贷款债权。由此，非REITs模式又可分为租金债权证券化模式和信托受益权/委托贷款债权证券化模式。3、不同业务模式的比较不同业务模式比较权益型类REITs模式。目前，我国该模式下一般通过过桥资金方设立SPV（信托或私募基金），SPV通过持有项目公司股权或直接持有产权的形式持有标的物业。过桥资金方以SPV份额作为基础资产进行证券化取得募集资金后退出。这种模式需要实际转让标的物业产权，可以让物业持有人轻资产运营并实现调节报表的需求。典型案例如2017年11月发行的新派公寓类REITs。租金债权证券化模式。住房租赁权益人与承租人签订长期租约，住房租赁权益人以对承租人的长期租金债权作为基础资产进行资产证券化。目前市场上只有商业地产尚无租赁住房的案例。信托受益权/委托贷款债权证券化模式。过桥资金方委托信贷公司设立资金信托对住房租赁权益人发放信托贷款或通过委贷银行发放委托贷款，住房租赁权益人以未来租金收益作为还款来源并将租金应收账款质押。过桥资金方以信托受益权或委托贷款债权作为基础资产进行证券化取得募集资金后退出。这种模式无需签订长期租约，可以通过抵押标的物业或其他增信措施来提高证券评级，因此适应范围较广，典型案例较多。比如2017年1月发行的魔方公寓ABS，基础资产是信托受益权，底层资产是4000余间房源未来三年租金收入。此外，2018年2月发行的招商蛇口长租公寓ABS也属于该模式，其基础资产是抵押贷款债权。不同业务模式比较详情见表1。4、住房租赁资产证券化业务风险关注要点住房租赁资产证券化业务刚刚兴起，市场上可借鉴案例较少，考虑到住房租赁行业的特殊性，除了关注基础资产质量、常规产品条款外，还应该重点关注项目土地使用权性质、租赁备案情况、底层资产质押登记情况等风险点。（一）基础资产质量正常情况下，房屋租赁合同一般含有押金条款，租房人违约风险整体可控，可以重点关注入池住房租赁资产的区域分布、租金水平、出租率等。对入池住房租赁资产的城市分布、街区分布及户型进行了解，优选一线及主流二线城市主城区住房租赁资产占比高的资产池。对于租金水平，统计入池住房租赁资产当前租约的租金水平，参照当地市场情况判断合理性，谨慎判断ABS存续期租金增长率。对于整体出租物业，以栋为单位考察历史月度房间出租率，并以平均水平为基础对ABS存续期的出租率进行预测。（二）产品条款产品条款应该重点关注账户设置体系、信用触发机制和增信措施安排三个方面。在常见的回收款账户、监管账户、专项计划账户体系下，现金流划转能否及时，回收款账户与上游账户是否对应真实交易，计划管理人对各账户是否具备有效的监管手段或查询权限等。加速清偿条款、违约条款等信用触发机制是否对基础资产或原始权益人信用恶化有足够的灵敏度，相关条款触发后的后续动作是否具备可行性。如果有外部增信措施，需要评估差额支付承诺、第三方担保等外部增信条款效力。（三）土地使用权问题住房租赁资产证券化，不论以何种业务模式，都以住房租赁为载体，则必然会涉及土地类型、土地使用权、租赁住房所有权以及租赁房屋来源合法性等问题。对于收购经营不善的酒店、城中村小产权房、老旧厂房并改造出租的租赁物业，须关注相关经济行为是否符合相关法律法规及地方性规定。（四）租赁备案问题根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《商品房屋租赁管理办法》等规定，明确需要签订书面租赁合同，且需要到租赁房屋所在地的房地产主管部门办理房屋登记备案。住房租赁资产证券化项目，即使租赁备案不作为租赁合同的生效要件，仍然需要将租赁合同备案文件作为基础资产材料清单审查的一部分，备案完备的住房合同相对于无备案的租房合同具有更高的可信性，且未来现金流会更稳定。（五）底层资产质押登记投资者应要求原始权益人将底层资产应收账款质押予专项计划或SPV，并在人民银行动产融资统一登记系统进行登记；应收账款质押登记具有“设权”的作用，未经登记，不产生物权效力，不具备优先受偿权。5、发展房地产资产证券化有何意义？先来看看官方对于发展租赁资产证券化的表态，住建部、证监会在下午发出的通知中指出了三大意义。1，住房租赁资产证券化，有助于盘活住房租赁存量资产、加快资金回收、提高资金使用效率，引导社会资金参与住房租赁市场建设；2，有利于降低住房租赁企业的杠杆率，服务行业供给侧结构性改革，促进形成金融和房地产的良性循环；3，可丰富资本市场产品供给，提供中等风险、中等收益的投资品种，满足投资者多元化的投资需求。“推进住房租赁资产证券化是发展住房租赁市场的重要内容。”中联前源不动产基金管理有限公司总经理何亮宇接受媒体记者采访时表示，借助资产证券化为企业提供创新融资渠道和投资退出路径，对于建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度具有重要意义。何亮宇认为，推出住房租赁资产证券化业务，既符合国家大力推进租赁住房市场建设的宏观导向，也为资产证券化在各实体经济领域的广泛、纵深运用进行了新的尝试和拓展。戴德梁行高级董事、北中国区估价及顾问服务部主管胡峰认为，以资产证券化实现了住房租赁企业从投资、运营、退出渠道构建完整的产业链和商业模式的闭环，为企业加大投资租赁住房提供了信心和动力，也有利于提高资产运营管理能力提升项目投资收益。特别是对今后公募REITs推出时个人投资者可以不用买卖实物资产，投资住房租赁REITs就可以享受到物业增值收益和投资回报。“尤在在当前频出政策利好的背景下更是让租赁住房物业与金融工具资产证券化一拍即合。”胡峰表示，一方面，政策带动下租赁住房市场的发展为租赁住房资产证券化提供了大量可选择的基础资产；另一方面，资产证券化的融资模式可以帮助公寓运营企业快速回笼资金，用于投入下一阶段房源建设，为企业寻求融资与退出途径。具体来看，北京鼎诺投资管理有限公司总经理许余洁认为，发展REITs市场有利于金融体系落实中央对于房地产长效机制的建设要求，服务于城市的长期建设和运营。通过发行REITs，可以充分利用社会资金，促进资本进入租赁市场，多渠道增加住房租赁房源供应。同时，REITs以优质成熟的长租公寓等典型商业地产为主要载体，从建设、融资、管理、运营等多个环节引导资金进入地产的建设运营阶段，可以避免地产投资过于侧重住宅地产造成的过热现象。6、国内Reits发展历程国内住房租赁资产证券化发展历程十九大报告提出加快建立租售并举的住房制度，REITs是房地产企业由商品房开发销售向轻资产开发经营转变的有效途径。业内人士分析指出，房地产资产证券化经过近16年的发展已经初具规模，但市场上还未出现标准REITs。目前，国内发行标准REITs遭遇的主要瓶颈有法律法规不健全、税收政策缺失、监管主体不明确、市场准入门槛高和收入覆盖比例低等问题。此次证监会和住建部联合发布通知推进住房租赁资产证券化相关工作，明确了租赁住房作为首批标准REITs产品的基础资产类别之一，为资产证券化在实体经济领域的广泛、纵深运用进行了新的尝试和拓展。国内市场上目前已经发行的住房租赁证券化产品包括两大类。第一类是在证监会系统的交易所挂牌的资产支持证券，包括收益权ABS、CMBS和类REITs，类REITs产品主要代表包括保利地产(13.850, -0.24, -1.70%)租赁住房REITs，碧桂园租赁住房REITs等；收益权ABS主要产品包括魔方公寓信托贷款资产支持证券、自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划等；CMBS主要产品包括招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划等。第二类是在银行间市场挂牌的ABN，主要产品包括飞驰-建融招商长租公寓系列资产支持票据（ABN）等。截至日，类REITs产品呈加速增长态势，累计发行数31只，累计发行总额从2014年底的96亿元增至2017年底的 656亿元，年复合增速高达89.8%。迄今发行的31只产品均为类REITs 产品，国内目前还没有标准REITs。7、房地产资产证券化产品发展前景如何？民生证券表示，在政策积极推动和房地产行业去杠杆、融资难的背景下，REITs的发展前景广阔，未来的发行空间可以从以下三个角度测算。1，从资产证券化产品看REITs发行空间。截至2017年10月，国内类REITs发行总额占所有资产证券化产品发行总额的比例仅为2.14%，中国REITs还处于起步阶段。根据中央结算公司的数据，美国REITs发行额占所有ABS总额的35.4%。随着未来国内与海外ABS市场中REITs占比差距逐渐缩小，REITs新增 发行额约为8448亿元。2，从房地产开发投资看REITs发行空间。房地开发投资资金来源可以分为贷款、自有资金和其他来源。年，由于房地产企业密集上市，自有资金占比提升明显。从2014年至2016年，由于资产证券化产品的快速发展，其他来源融资同比增速大幅领先传统的贷款及自有资金，包括REITs在内的其他来源融资占比持续提升。2016年，国内房地产企业通过类REITs融资131亿元，同期国内房地开发投资总额约为14.5万亿元，类REITs占比仅为0.09%。同年REITs占全球房地产开发融资的比例为7%，国内外差距高达6.9 个百分点。假设国内REITs融资占房地产开发投资总额的比例提升至 7%，每年将带动REITs的发行额为9950亿元。3，从经营性物业租金总收入看REITs的发行空间。经营性物业包括住房租赁物业、办公物业和商场物业。目前我国住房租赁市场仍以散户业主独立出租为主，开发商或物业公司经营的整栋租赁住房占比较小，发行RIETs的合格基础资产有限。办公物业和商场物业集中度相对较高，作为基础资产发行REITs的条件较好。选取北京、上海、广州、深圳等16大城市，统计当地甲级写字楼与优质购物商场的总存量、入驻率和平均租金，分别计算每个城市每年租金收入。假设国内一线城市的优质经营性物业均通过 REITs 融资，可以发行的REITs总规模约为5.1万亿元，其中办公物业REITs约1.8万亿元，商场物业REITs约3.3万亿元。综合以上三种测算方法，民生证券认为，REITs在中国还处于起步阶段，未来发展空间广阔。随着资产证券化市场的健全及产品的成熟，房地产行业融资方式的多样化以及国内优质经营性物业证券化比例的提升，REITs将撬动数万亿市场。根链家研究，目前中国租赁人口已达1.9亿人，住房租赁市场租金GMV已超过1万亿元，未来10年，中国租赁人口近2.3亿人，租房市场租金GMV将接近3万亿元，到2030年，租赁人口近3亿人，租金GMV将达4.6万亿元。凭借人口规模和人口结构优势，可以预见中国住房租赁市场发展前景可期。（腾讯财经综合）
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责任编辑：jackyjin
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