你们家的物业是不是该换了？关于物业不为人知的内幕你们家的物业是不是该换了？关于物业不为人知的内幕吐槽大保定百家号业主和物业两个群体的矛盾不是一天两天了，听得耳朵都要起了茧子。物业肯定不能让所有业主满意，大部分人满意就已经很不错了，但是要是大部分人不满意，激起了民愤，恐怕物业就该换“ 楼市曝光 ”的物业行业的一些黑幕，不知有没有代表性，仅供参考。下面来看：刘强（化名），34岁，在贵阳某小区物业管理公司当过4年的物业项目经理。对于自揭内幕的行为，刘强的说法是去年业主炒了自己的公司，“公司有些事情自己也看不过去，愿意对公众讲点儿实话。” 敛钱三条渠道 物业费只是一部分刘强此前所在公司管理的是一家中型小区，1500多户业主，总面积在20万平方米左右。面对记者最关心的物业公司收入问题，刘强仅仅心算了几秒钟后就回答：“我们这个公司一年进账有400多万吧。”他笼统计算了一下：板楼和塔楼物业费平均下来在每平方米2元/月左右。物业费实行包干制，年物业费应收480万左右，前两年实际收取物业费在400万以上，现在相当一部分业主拒交物业费，降到了200万。电梯广告收费一年差不多15万。地面停车，360个车位，月租费150元，一年下来60多万。 开发商吃肉我喝汤对于其他的地上共用部分，例如会所、幼儿园等配套设施应缴纳的物业费，刘强表示，这些是不收费的，外包出去的收入只能跟着“喝开发商的汤，吃不到肉”。“小区现在有4000多平方米的会所， 一年外包收益超过200万 ，主要上交开发商，但物业公司也能分成一部分，差不多60万。”刘强说。面对记者强调“《物权法》规定公共部分收益归业主”的提法， 刘强笑称“想法太天真”。“说是公共收益归业主，只要业主不闹事打官司判决给他们，该经营照样经营。”刘强说，现在很多小区产权都不明晰，也没有成立业主大会，收益当然主要还是进开发商的口袋。记者了解到，会所、幼儿园等这些本意是按照成本运营、为业主提供服务的公共配套设施和场所，在绝大多数小区实际上是掌握在开发商手中。 地上赚完赚地下让记者意外的是，对物管公司来说，小区“最赚钱”的不是会所等公共部位，而是地下空间。“地下室不是不能随便出租，产权归人防的吗？”记者问。 “没错，所有权一般是归人防的。人防有的城区是不收费的，也有的区每年要提取管理费，但也就在每平方米1.5元到3元左右。20万平方米一年只需要上缴30来万，具体用途是出租还是车库，就看各个小区了。”刘强说，他所在的小区改成900来个车位，每个车位300元一个月，一年停车费收入就在360万左右。对于如此高的停车费记者表示了怀疑。刘强则举着报纸说，“你看看，业主为停车打破头，前一段时间刚刚发生了一起血案。地下停车费一般都远高于地上，而且现在的情况是停车位根本不够用。”刘强说，这笔钱名义上是都归开发商，“不过具体数字并不是特别清楚，应该是三七分成吧，我们 公司这边差不多能分个100来万 。”记者随后查阅相关资料发现，虽然业主购房款中包含地下室成本，但目前没有任何法律、法规对城市居民小区防空地下室的产权归属予以明确界定。 省钱三大绝招除了明面上暗地里的进账，各家物管公司都有省钱节流的绝招。 第一招：减员以吃空额刘强所在的小区物管公司满额应是80人左右，保洁一般配20人，保安是30人，工程项目部、客服和办公室30人，实际上从来就没满员过。 “现在保安对外报价都是1800元，真正工资发到保安手里不到1200元。保洁对外报价1400元，实发工资是不到1100元。”刘强说，一般保洁保安都会外包，主要为了方便“吃空额”――“这是行业的通行规则。”刘强透露，他此前所在的小区实际上岗总数一直少了近30人。“减掉30人，你算算一年多少钱？六七十万。”刘强说，一年人工上省下来的钱就是老总的一辆宝马。“我听说有个小区业主天天查岗，后来发现上岗的少了1/3，其实大部分小区都不会这么查。业主要查是很难查出来的，名字都登记在那儿，你是看不出来的。”刘强说。 第二招：减少维护费用“举例来说，顶楼水箱、排水系统每年清一次得两万，那就两年清一次。有些设备该维护三次的，那就维护两次或者一次。公共照明，刚入住的时候肯定都是亮的，现在坏了不少，能不换的就先不换，还可以省下不少电费。电梯运行也是，这样一年下来省个20万没问题。”刘强说。 第三招：绿化上打主意“能省下来的是细账。”刘强强调。“比如浇水、割草、修枝，干我们这行的一看就知道是该修的没修。绿化频率降低，成本就降低。一年也能省不少钱。”记者问，据媒体报道有些大型小区物业管理公司仅绿化费一项几年能赚几十万上百万是否属实？刘强点点头：“差不多。” “不过这并不是行业通病。也有不差钱的物业公司，不用这么精细。我们小区小，成本就高，老总总想着开源节流。”刘强说，但是问题都是这么出来的，“物业公司一抠，服务标准自然就下来了。” 如何对付业主、业委会、新物业对业主 折腾他三五次 也就交了在刘强的记忆里，新小区物管公司接手的头两年，是最惬意的。“开头两年的物业费铁定白挣”――刘强说，起初物业费的收取率超过90%，几乎所有业主都交费。而且，头两年新小区基本没有太多的管理成本，门窗、防水都有厂家质保，“电梯、路灯都是新的，连纱窗更换都有人替你掏钱。”但由于老总每次开会都强调“开源节流”，结果小区环境变得大不如前。后来，由于停车收费提价引发纠纷，一些业主和公司打过几次架。去年业委会炒了物业，“不过我们一直没有撤出，前不久还发生了激烈冲突。”小区物业费收取比率从原先的百分之七八十陡然降至目前不到四成，公司和业主两方给刘强的压力也越来越大。而作为项目经理，他的收入主要和物业费实行绩效挂钩。最后，刘强选择了离职。不过，物业公司一直坚守在小区。 “收不上物业费，一年亏几百万，当活雷锋有可能吗？”刘强说，如果没有停车费这些公共部分收益撑着，物业公司也早跑路了。 “起初大多数还是交的，不交物业费就上门催。”刘强说，通常是贴条子，然后电话催交。物业费再少，也还是有相当一部分人会交。“你得分析这些业主的心理，有的真是‘不差钱’，不愿找事的；有的是出租户，房东需要和公司搞好关系。很多人一次两次不交，折腾三次四次五次，也就乖乖来交了。”“实在不行就堵门，再不交费，就想办法，比如断电。”业主来找，就说是工程部查了，“闸不好，天气太热，需要换闸了。”对于喷漆、划车这些招数，刘强表示，比这些狠的招数他都听说过，不过自己没做过。对业委会 就说头儿“贪污”刘强告诉记者，他之所以离开原物业公司，除了前面的原因之外，还有一个，就是他一直不愿意看到的结果最终还是出现了――小区2009年召开业主大会，还选聘了新物业准备进驻。“你到他们业主的论坛上就可以看到，全是和物业公司斗争的帖子。”刘强说，一年来公司与小区业主一直关系相当紧张，小区业委会已经向法院起诉要求物业撤离。 那小区业主坚持换物业公司怎么办？作为项目经理，刘强表示，那他就不得不做一些“有悖良心”的事情了。 “业主起诉物业，也就是折腾折腾。一审二审，打完了也差不多一两年。打官司的过程中，要想点儿办法瓦解一下业委会。最有用的办法就是说某个挑头的贪污，他们（业委会）一下就烂了。”“另外，找几个公司的关系户，也是小区业主，出来骂两句。或是让他们到法院起诉业委会，不就搅乱了吗？”刘强哂笑了一下：“其实就是挑动业主斗业主。对公司来说，你砸我饭碗，我肯定要治你，而且说你贪污有人信。”刘强说，具体做法干这一行的都知道。“业委会成员都是义务的，义务的就坚持不了多久，碰上那种硬茬的，吓他一下，就不敢说话了。”对新物业 给点补偿金对方就撤了“还有，你要炒我，打个招呼上面不承认业主大会决议就行了。再说，打官司的话法院没判，建委又不会赶我们，公司就熬着呗，反正该收的费照样收。”刘强说。对于业主和中标的新物业强行交接的问题，他表示这种情况“不可能”出现办法很简单，就是上面找人找茬“拖”。“建委不会罚,平常关系都不错，公司的大老板就是开发商，早都说过有啥问题都能搞定。”“再说，谁敢强行接管？新物业要这么做，建委肯定罚他们。他们的物业管理资质不想要了？”刘强说，公司后来和中标的新物业“沟通”了一下，表示给一部分“补偿金”，对方已经撤合同了，“我们就可以永远做下去”。最后，刘强坦白了自己的想法：“良心告诉我，在这家公司不能再干下去了。”他说，自己刚换了工作。小区更换物业流程1、召开业主大会，就物业管理事宜进行投票表决，三分之二以上同意，即可更换物业公司2、由业委会负责物业管理招标事宜，拟定管理要求和费用标准，做标书3、联系物业公司或房屋主管部门进行公开物业招标4、由业主联合组建评标小组，可以外请物业专家做参考意见，请房屋主管部门领导参加以示公允5、评标，并选出中标的物业公司6、由业委会向业主大会做招投标报告，并出示评标过程及最终结果，业主大会对业委会的结果进行投票表决7、表决通过，由业委会同物业公司签署物业管理协议，安排新老物业交接手续，新物业进场。8、表决否定，重新由步骤2进行;或从步骤5进行，对落选的物业公司再次评标。小区更换物业注意事项物业管理公司更换是一项极为困难并具有一定风险的工作，为使更换物业公司的行为具备充分的群众基础和法律依据，首先应召开产权人大会并做好保密工作，防止过渡期出现管理真空，同时也应避免出现有关财务账务修改和资金转移，使产权人和使用人利益受到损害。其次将更换物业管理公司的意见和安排报小区办，取得指导和支持。一般情况下，原物管的撤出是比较困难的，如发生拒不交出物业的情况，需要请政府主管部门协调。交接工作是一项繁琐细致的工作，精心安排交接内容、日程、使工作条理化、清晰化，才能把有损于产权人、使用人利益的几率降到最低。本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。吐槽大保定百家号最近更新：简介:新鲜、搞笑、有内涵，平淡不平凡。作者最新文章相关文章物业公司给换个水晶灯还要收费嘛？_百度知道
物业公司给换个水晶灯还要收费嘛？
我有更好的答案
当然要收....如果只是换个普通灯，可能不要
采纳率：31%
那个又不是在他们的责任范围
哪里的水晶灯？
原来的那个灯管坏了，我想索性换个灯算了
那是要要的，那都是你私人的东西，
装个镜子墙上打孔也要收费？
要了多少钱，
一般那种东西都是收费的，
给我电视接个电视线把我的墙打了个大窟窿
你不要疑惑了，都是你私人的东西
图片没收上来，
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不会换灯泡 物业来帮忙
（本报讯\田思龙）家中安个电灯泡，换个水龙头，虽然事小，却让不少人为难。“现在好了，这些事有开元物业的管家免费帮我们做了！”提起小区的客服管家，家住碧水蓝城小区的张女士竖起了大拇指。据了解，张女士5月14日新买的地下车库，交付后发现车库内的灯管不亮，进出十分不方便，就告诉了客服前台，希望物业派人来帮忙一下。由于是刚交付的车库，本该是房产公司负责，可是房产公司迟迟没有答复，更没有进行维修。为了能让张女士早日正常使用她的地下车库，5月23日下午物业客服管家刘敏就搬来了梯子，拿来了灯管，帮张女士换上了新的地下车库灯管。看到地下车库的灯亮了，张女士不停的感谢刘敏，称刘敏真是业主的好管家！
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  五星级物业业主换灯需要收费吗?_百度知道
五星级物业业主换灯需要收费吗?
五星级物业业主换灯需要收费吗?
我有更好的答案
这和物业星级无关，和灯的型号样式有关。普通日光灯换灯管，随便一个电工就能办了，这肯定不要钱。家里的水晶灯换灯泡，你就算花钱，物业也未必敢派人来换。肯定让你找厂家。
资深物业管理师
无星级物业，也免费。
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我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。物业管理人员有义务帮年纪大的业主换灯泡吗？
& 如今很多的城市都开始城市化了，出现了很多小区在城市里面，这些小区为了能妥善的挂你了那么多的人口和家庭，也就特意让物业管理人员来管理一整个社区的事情，当我们家庭里面发生了一些事情的时候，物业管理人员就可以帮助我们，那么年纪大的业主需要换灯泡的时候物业管理人员有义务帮忙吗？& 我个人认为物业管理人员是没有义务帮助他们换灯泡的，其实我们是从某种意义上面来讲曲解了物业管理人员的实际功能，他们只负责我们家庭当中的水电问题又或者是小区共用范围所发生的的突发事情，他们每一天的工作都是十分繁忙的，需要一个小区一个小区的去检查水电情况，要是遇到大面积的停电停水就要及时去检查，东奔西跑的在为小区的业主服务着，他们本身的工作已经够忙碌的了，还要去帮助年纪大的业主换灯泡的话就有点过度使用人力了。& 并不是说年纪大的人就不值得帮助，而是每个人自身的职业范围是不同的，物业管理人员的职能不能超越自己本身的工作，要是物业管理人员实在是太忙碌的话我们又紧急的让他们来到自己的家中，仅仅只是一个灯泡的事情就让他们耽误了很多业主的用水用电问题，这样就有点得不偿失了，年纪大的人到了需要人照顾的时候，他的子女会管起照顾他们的责任，自然换灯泡这样的事情就无须物业管理人员出动了，只要是一个有能力的人都能做得到。
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我想说是没有义务的，但是在你看到一个年纪很大的人需要帮忙的时候，而你正好心有余力，却不去帮忙的话，你难道不会觉得不好意思吗？换灯泡不过就是一个举手之劳的事情，对于你来说五分钟就可以解决的事情，但是对于那个上了年纪的业主来说，可能在搬凳子，或者是站上去的话就会让他承受很大的风险。为什么你不愿意用五分钟的时间去帮助一个没有能力做到这件事情的人呢？还牵扯到义务上面来，未免也太过于斤斤计较。其实义务和权利，我觉得在生活中并没有多大的差别。你看到了一个人需要帮助，你过去帮助他是你的权利，选择不帮助也是你的权利。这根本就没有什么义务可言，可是一般的人都会选择去帮助，就是因为他们觉得自己的举手之劳就可以带给别人快乐、带给别人方便，这样是很棒的一件事情。如果这件事情牵扯到义务上面的话，我觉得就有些太过于功利了。你总不能你明明没有事情可做，却不愿意去帮助他吧，也并不是说要道德绑架你怎样怎样，反正我觉得如果我遇到这种事情的话，哪怕作为一个女孩子，我也会愿意去帮忙的。当然，如果那个上了年纪的老人真的是颐指气使的想要让你帮他换这个灯泡的话，你也可以选择拒绝，毕竟现在社会上真的是有人在倚老卖老，让我们真的是寒心。所以遇到这种情况的话，你也就自己权衡利弊吧，不愿意帮忙的话便不去帮就好了。
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没有那义务，可以尽本分。物业费只是公共的场所的管理费用，比如电梯和小区卫生，家里的灯不归他们管，如果是楼道内的感应灯则是物业的服务范围。物业公司的服务范围在于小区公共区域，不包涵业主室内的一切问题。一般给换个灯炮收费是合理合法的，只是这么小的东西不合情。当然人家工作也是很累的，我以前当电工的，你不要看换这一个灯炮，如果你室内线路有问题，也是很危险。一般收费在1-2块钱左右。
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年纪大和义务不能并论。记得110服务吗，有些人把钥匙忘到家里，不找有钥匙的家属回来或找开锁公司开，而是打110，导致110、消防等大量人力资源浪费，110、消防人员高空作业，带来危险甚至死伤。换灯泡作为义务，那么换龙头、换煤气、电力故障、网络故障等等，都会纳入义务范畴。按照物业条例规定，户内属于专属部分，不在物业无偿服务范畴。雷锋精神不能与义务等同。学雷锋可能会导致服务对象损失或自身损失，这个责任谁来承担。
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交了钱就应享受服务，否则要来何用
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