【中国网&原创报道】&的核心是土地资源，它具备资产的属性，核心就是抗通胀属性，所以房地产投资的收益也不应该很高。&
这是歌斐资产创始合伙人、总裁，诺亚财富联合创始人殷哲最新抛出的观点，背景场合是他出席日前在北京举办的诺亚财富房地产金融高峰论坛。会上，他就《新形势下的房地产投资新方式》为题做主题演讲。会后，他接受记者采访，向大家分享他作为投资人，对地产投资的独特经验与感悟。
他说，他最近在看《理性乐观派》，书中提到人类社会之所以能够发展，其核心就是分工，分工带来的是效率的提升，使人们有更多时间去琢磨一些事。
对于地产行业，由于高度分工，过去地产商的资金靠借款、上市、盈利积累，但现在已经在依赖金融支持。他说，不变的是，地产行业越来越专业化。 变化的是，业态调整，产生了很多新的业态，而这导致未来的投资方式必然发生一些变化。
而这恰是他在演讲时谈及的观点。他说，未来，住宅市场开始逐渐向房地产运营公司的新型房地产业态开始转化，投资要关注全球化配置，同时注意盘活存量，关注一些新兴的业态，而不仅仅是传统单一的住宅业态为主的市场。
以下是采访精彩实录：
一、 发起创新型地产基金
记者：请您谈谈歌斐资产与房多多共同发起成立的创新型地产基金情况。
殷哲：该基金的创新包括与开发商约定首付比例，以一定的特价折扣，用包销或者团购的方式收购开发商房源，并通过房多多的平台进行销售，获取之间的溢价。首先，这是市场的机会，第二，进入时先看风险有多大，风险若大，则有可能拿到手上卖不掉。所以先做尝试，从零到一的过程，这也是市场情况变化带来的可能的投资机会。假如开发商向过去那样，随便卖房都卖得掉，就没有我们的机会。而现在情况不同，需要一些时间来消化，所以，通过我们跟开发商之间的关系，与房多多一起来做。
记者：这是否意味着剖开房子本身的特点和区域情况，营销方式依然很重要?你们在其中，起到怎样的作用?
殷哲：营销方式很重要，但关键还得看信息能否到达你想要到达的客群，减少信息不对称，缩短信息到达的时间，更有效到达，可节约时间。这一环节房多多具有优势。开发商自己出售因为时间等因素，只能达到某一程度的销售目标，但假设通过更有效的方式，更迅速的信息达到，产生的是效率提高产生的影响。这是一个新型业态，也是一种尝试。
记者：与房多多发起的创新型地产基金，募资的资金规模有多大?
殷哲：从一两个亿开始做，因为一个新型的东西不敢投入太多，先试点看。而且我们通过组合的方式，防止一些风险。不仅仅是股权投资，最后看效率情况。收益来源就是看产生的效率。本身资金有一个沉淀，开发商自己卖，需要在某一时间段回笼，看缩短的时间，产生的差价。
记者：对投资人来说，怎样一种退出渠道?
殷哲：基金会与开发商约定货源推出机制，进一步降低股权投资的风险。这是我们一种创新的探讨，也要看市场的情况而发生变化。
记者：除了与房多多合作之外，是否还会与其他企业合作?
殷哲：我们也在看。永远会有新的业态出现，可能对于现在的阶段来看，某一个业态看起来很新，但过几个月再看，可能又有新的业态出现，这个市场更新换代的速度会越来越快，但核心还在于有阶段性地解决了哪些痛点，这是最重要的。要么就是提高效率，要么就是有好的体验，这就是互联网带来的好的冲击。有好的冲击，才能导致传统产业的升级换代，未来很多都是传统产业与互联网之间的结合，但是这种结合也不容易，因为要换个思维，所以有很多说法，要么就接受，要么被改造、被替代，因为这是没办法阻挡的。每一次技术变革所带来的社会推动力很大的，互联网绝对是一个很重要的技术，当然还会有新的技术出现，这是一步步发展而成的。
记者：与华远合作并非首次，华远企业身上有哪些特质，比较吸引你们?
殷哲：任总就是一个特质，他背后有很多研究，任总演讲跟其他人的演讲完全不一样，冯仑演讲是思想家，任总演讲全部是数据，他有自己的研究院，而且任总不那么的激进。合作越好，越良性，可以探讨新的合作机会。
记者：有人认为，房地产电商模式中， E2E电商可能会在中国出现，我们是否关注这一块的投资机会?
殷哲：在互联网时代的投资机会会越来越多，在不同的国家有不同的特点。电商这块中国可能就超越了美国，因为中国人多，基础好，但尖端技术就是美国好，美国发展到一定阶段他们经历过，想的东西比你所在的纬度要站得高，中国处于赶超和应用阶段，这是一种趋势。但中国也需要符合中国的国情，电商这块改造最简单，围绕着衣食住行去改造，但注重体验的不太容易被改变。
记者：在您看来，下一个风口在哪里?
殷哲：配置永远都有周期性，过去大家都跟风进这进那，未来会更加均衡，越来越复杂性，更均衡的投资很重要。但这均衡里也有调整。
二、资产运营能力大于拿地开发
记者：您认为目前哪些地产公司比较适合进行股权投资?
殷哲：股权投资也需要从PV和VC的方式去看待，一个企业的发展周期都类似：开始、发展、成熟、衰退这么一个过程。对房地产另类投资基金来说，哪些企业比较吸引我们?新型业态，类似于房多多、YOU+公寓等，企业处于高速发展期或转型期，能带来未来的价值提升，适合做股权投资。
记者：我们在做住宅项目投资时，是一开始进入，还是中后期才进入?
殷哲：住宅中后期没有价值，股权投资从拿地阶段一开始就进入。现在住宅整个收益在下降，投资的话，好的项目大家都抢，不缺钱，如果有一些核心资产，那也可以中后期进入。我们对住宅项目的投资比较少，现在开发商也钱多，但也拿不到好的项目。
记者：从投资者的角度来看，商业地产、住宅的投资，两者之间投资周期或收益回报有何差别?
殷哲：房地产投资过去从无到有，觉得买房子是最好的投资机会，这是过去十年大的市场背景导致的，会让人觉得买房子收益很高。这其中可能存在一个误区，大家觉得房地产投资是个高收益高回报，实际上未来不是，目前在国外也不是。房地产本身是一个稳定的行业，土地和资源具备资产的属性，核心的属性是抗通胀，那收益也不一定很高。从大的角度上来说，房地产开始回归理性。对私募基金来说，在这一过程中，做一些机会性的把握来实现资产增值，未来中国房地产肯定会是运营型的资产能力，要远远大于过去简单土地开发的模式，但是这种运营能力的构建并不容易，所以真正能产生比较好的投资业绩，也是源于你与时俱进采用的一些新的投资方式。
记者：您刚说的，运营型的资产是未来的投资方向，那您在选择此类项目时，是否有所标准?
殷哲：不仅仅是地产商，比如YOU+公寓，完全社群的概念，代表一种新型公寓，有比较好的体验，虽然目前网上有很多吐槽，但代表了未来的一种方向。第一代产品总有一些不满意的地方，但在小米投资的光环下，必须做到完美。但房地产做到完美很难，因为装修房子不满意率是百分之一百，总能挑出错。但我觉得代表了未来的一种方向，它不单单是做资产，而是靠运营。这代表的是一种新型业态，而非传统单一的住宅业务。
记者：A股中50多家房企都在谈转型，表现出行业整体对未来发展的焦虑，在新业态不断出现的背景下，您如何看待传统房企的转型?未来的出现在哪里?
殷哲：中国跟海外市场最大的不同是，中国人多。其次是，成熟和成长阶段的不同。成熟阶段基本已经&画地为牢&，大家分工很清楚，虽然也在创新，但大家分工明确比较有次序。中国市场处于成长性阶段，诸侯打仗，所以会诞生很多的颠覆。颠覆一定是从体外颠覆的，体内是不可能颠覆的，革自己命违背人性，非常人能做。能颠覆自己的企业很少，大部分企业还需靠体外的力量，这就是传统企业转型的困局所在，是人性导致的。
三、 歌斐资产的护城河
记者：金融投资人的，最重要的核心能力是什么?
殷哲：核心能力是分辨项目的基础资产能力和分辨运营团队的能力。运营团队将资产做好，要有好的&原材料&和&厨师&，两者缺一不可。我们也要做项目，我们的核心是，看到世界上有哪些好的运营团队，就合作在一起，不仅仅是开发商，衍生到上下游产业链。
记者：歌婓资产的护城河在哪里?
殷哲：资产管理行业发展有三个捷径和优势：第一、投资业绩。投资业绩和投资能力，决定你的护城河，但这只是其中之一。第二，持续的资金来源。包括在中国、全世界都一样，并非有业绩，就一定有持续的资金来源。三、战略。在什么地方什么时候做什么事情，这是很重要的。
记者：能否用一个实力来说明歌斐资产的战略?
殷哲：我们喜欢去做一些别人不做的事，我们团队有一个观念，凡是开始做很容易的事，越做越难。凡是开始做难的事，越做越容易，这就是你的竞争力。一开始没人做，也很辛苦，但越做路越宽，越有价值，做了之后就建立自己的护城河，别人再进入就不容易，比如我们当初做PE多难，没人做，但现在想做，但客户不认，就是这样一种竞争格局。经验积累很重要。如果开始大家都在做，你也挤进去，你比别人更聪明，能力更强，资源更丰富?并不是。
记者：目前很多开发商选择海外置业投资，歌斐资产在境外投资方面的比例多少?怎么看待海外投资?
殷哲：我们有一些类似的产品，但我们还没有让客户直接去海外去买房，客户伴随移民肯定需要买房，这是刚性需求，不亚于在国内买房的需求，但这是两种不同的需求。我们在海外投资，主要与海外大的开发商、资金管理公司合作，未来可能会更加深入。海外业态走在中国前列，比如澳洲、美国、日本SHOPMALL市场跟国内完全不同，投资要个案分析。不过，海外需求是实在的，我们还是遵循企业的配置来走，单一货币的配置抵御不了抗风险。
记者：在目前的经济发展条件下，投资物流地产具备怎样的优势?
殷哲：这是一种专业投资，不容易投资，因为它具备很强的运营属性。因为中国地大物博，具备大量劳动力，伴随着中国电商的发展，未来具备很大的发展机会。现在来说，好的发展机会在于具备运营能力，但未来还不仅仅需要具备运营能力，还需要对运营能力进行升级，需要更自动化，更机械化。
记者：聚焦到这一两年物流市场行业出现的迷你仓库，你怎么看?
殷哲：这是另外一种领域，这是一种特殊的衔接，主干网送达，要支线网配合，支线网配合，还需要最后一公里配合。在这一过程中，衔接不当的地方，就是痛点。而痛点就是机会。但现在诞生，不代表诞生的地方就能永远站得住。因为环境一恶化，上下游有一个天然的挤压效应，所以你要有自己的护城河和独特的价值。如同生态链一样，很多东西公处一个共生圈。
记者：您如何看到国内的旅游短期市场?我们是否会有所涉及?
殷哲：我蛮看好这一市场，airbnb都进入中国了。老外喜欢玩对家的概念无所谓，中国人的传统观念里，自己的房子不太愿意分享给别人住，但这是代表一种分享经济，分享经济的核心在于节约效率。全世界来讲，现在人口越老越多，物资越来越少，但实际上人的生活还是越来越好，这是技术进步的原因，有利有弊，但我觉得分享经济代表了一种新的商业模式。
（责任编辑：张晓兰）
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歌斐资产对冲母基金系列产品获得“十大最受欢迎投资类产品奖”
在前不久落下帷幕的2016亚太财富论坛中，歌斐资产（诺亚财富旗下专业的资产管理平台）公开市场条线团队所管理的对冲母基金系列产品，自2014年成立以来因其良好的风险分散和稳健收益能力，在此次评选中获得“十大最受欢迎投资类产品奖”。在15、16连续两年激烈的市场变动下，目前的资产寒冬中，歌斐资产对冲母基金系列产品如何能顺势而为，坚持长期投资的价值观并且赢得专业机构的肯定呢？我们带着这些问题对歌斐资产对冲母基金的管理人宁冬莉博士进行了专访，对此产品类别进行了深度解构。以下内容来自宁冬莉博士专访整理歌斐资产公开市场FOF基金董事总经理宁冬莉女士&投资切忌“蜂拥而上、追涨杀跌”近年来，全球流动性过剩状态愈演愈烈，主要是基于经济下行下的货币政策整体宽松，但背后本质原因是全球人口结构发生变化导致的整体需求不足，所以在接下来的一到三年流动性过剩将维持常态。在信用货币背景下，每个国家都有冲动发行货币对冲通缩，而流动性过剩会很容易造成资产的高估甚至泡沫。资产配置就变得显得特别重要，但也特别难。最常见的投资人的极端行为便是“蜂拥而上”和“追涨杀跌”，比如今年的房市，以及去年的股市，而集中配置带来的风险非常高。当流动性像洪水猛兽一样席卷到某一类资产上的时候，这类资产的价值就会迅速突破其本身价值而产生大量泡沫。资产配置的两大要素：全球和逆向股权市场中的A股、以及PE两类资产会成为接下来比较好的资产配置类别。A股的投资价值在于三次股灾后有了充分的调整空间，目前投资人配置比例持续降低，当所有人在谈论A股风险的时候，风险就已经含在价值中了。所以从逆向投资的角度看，可以战略考虑了。更重要的是从中长周期的角度看，中国经济仍在持续转型中，经济整体的增长质量还在持续提升。所以从一到三年的资产配置角度，A股具备战略配置价值。中国在接下来人口老龄化的这个过程中，伴随着加速提高的科技革命力量，必将不断涌现新的商业模式和新的需求。私募股权投资（PE）现在火热，未来依然是风口。歌斐资产对冲母基金&追求长期稳健价值投资初心不同：歌斐资产公开市场团队始终坚持长期价值投资，为客户创造稳健的价值。股灾之后，市场上母基金的数量激增，因为大家都看到这是一片蓝海。但很多母基金管理人都基于简单分散和短期行为，这点和我们还是有很大差异。理念不同：歌斐资产公开市场团队始终坚持资产配置和绝对收益理念，是把筛选评估，组合配置，风险管理三个层面融为一体的运作模式。团队配置不同：跟市场上的FOF对比，歌斐资产的公开市场团队是完整的立体式人员配置。从基金研究员、宏观策略研究员、投资团队，交易团队，再到到合同、协议、法律法规的专业人员的配备都非常完整。这是理念不同的很大的一个区别，包括主动管理和风险控制的动作是贯穿整个研究、投资、交易、合规、运营等所有环节，以及配合投资团队的专业的ODD调研团队。因为歌斐资产选择的是“长跑冠军”，所以特别需要很深入的调研。FOF和MOM的本质区别是什么？FOF：选择一个管理人的产品来投资，形式简单，适合更多的投资人。MOM：选择一个公司或者一个团队，在歌斐的平台上进行运作，适合个性化的大客户。比如对整体风险收益特征需求更激进或者保守一些的大客户。所有人都关心的双重收费国外的FOF普遍是双重收费模式，因为客户更认同母基金这种长期稳健的模式，并且有历史业绩的作为佐证。而母基金在中国刚刚起步，投资人需要一个接受的过程。歌斐资产对冲母基金这个创新的产品品类也还处于成长期，已经在产品结构上想了各种办法降低双重收费问题，比如从一个相对较高的绝对收益率上才开始收取业绩提成，以及管理费也设置在到了一个很低的点上。歌斐的希望是能够在蓝海中稳健的航行，收益最终体现在业绩上，而非一时的管理费。歌斐对冲母基金投资对应的投资人对于风险收益率的需求小白诺亚这么牛，我怎么参与诺亚投资？小诺点击页面上方预约理财师！请输入文字
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歌斐资产：长期看好PE投资 精选管理人时代来临
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从投资时点看，国内PE投资回报在高位波动，类似上世纪80年代的美国，越早投资就能越早占得先机。
日，上海——诺亚控股有限公司(下称“诺亚财富”)今日发布《诺亚财富2017 上半年投资策略》，报告分宏观、私募股权投资、A股市场、对冲基金、公募基金、海外市场、类固定收益、房地产等八大板块。就PE/VC市场而言，诺亚财富认为，投资创新行业、把握产业发展趋势，是PE投资的重心所在。从技术创新和消费升级两大脉络看，大数据、云计算、医疗健康、文化大娱乐仍然是看好的领域。从配置价值看，PE/VC资产在20-30年的周期中跑赢股、债和房地产，具有很好的长期配置价值。从投资时点看，国内PE投资回报在高位波动，类似上世纪80年代的美国，越早投资就能越早占得先机。“目前市场，PE投资阶段与策略走向多元，业绩呈现分化，不同退出渠道、不同行业的回报也出现差异化的趋势。因此如何甄别投资方向、选择合适的管理人，就更加重要。” 歌斐资产私募股权投资合伙人张旭廷表示。把握消费升级与科技创新带来的机会从美国PE/VC 的回报收益看，PE投资品种的收益远远高出股指和债券指数，30年年化收益分别为13%和13.8%，呈现出低流动性、高回报的收益特征。年的科技泡沫使VC的回报出现了大幅波动，但很快就回到正常轨道上来。股市虽然在过去5 年表现良好，但是30年的年化收益仅为7.4%，相差较大。投资主题上，张旭廷告诉记者：“把握消费升级与科技创新是投资PE/VC的关键，因此医疗健康，文化娱乐，大数据是我们关注的焦点。” 从细分的行业看，医疗健康中的专科医院、精准医疗概念；文化娱乐行业中的电影、体育、VR/AR等概念行业；大数据的产业链中的数据应用是大数据实现最大价值的环节，数据分析将被应用于各个垂直行业。　精选“赛道”和“赛手”时代来临歌斐资产私募股权投资合伙人张旭廷认为，中国私募股权基金投资回报的轨迹与美国上世纪70-80 年代类似，也呈现出超高回报、波动较大的特点，平均回报倍数最高能够达到16倍的水平。而目前，随着市场竞争机制的完善、规范和成熟，之前由于参与者较少、信息不对称带来的超额收益正在逐步消失。私募股权投资的收益明显分化，靠机会和运气赢得超高回报的时代一去不复返，在回报趋于集中的当下，精选“赛道”(行业)和“赛手”(管理人)才能获得超出平均水平的收益。诺亚财富致力于在精选行业的基础上，挖掘行业内表现优异的管理人。对于希望获得稳健回报的投资者，诺亚财富认为，可以通过投资FOF 降低单策略收益率的波动，提高风险调整后的回报。另外，在海外的PE/VC投资方面，诺亚财富建议关注并购基金及房地产、困境融资类的投资机会，同时适当关注自然资源类基金。特别值得一提的是，诺亚财富集团旗下歌斐资产已成为中国最优秀的市场化运作的私募股权母基金之一。在最近评选的2016年中国私募股权基金排行榜中，歌斐资产分别囊括年度最具影响力母基金、最活跃母基金和市场化母基金类别的第一名，印证了歌斐在私募股权投资母基金行业中的领先地位。在歌斐资产总体的资产管理规模产品类别占比方面，私募股权投资母基金管理规模在2016年三季度末达到545亿人民币，占总资管规模的47.5%，继续成为歌斐资产整体资产管理规模中的第一大类别。通过六年的发展，歌斐资产私募股权业务投资团队已经系统性梳理大约2,000多个已投项目，形成了成熟的专业条线和至上而下的细分行业观点。这些投资经验的积累为歌斐资产从目前以母基金产品为主线升级到母基金加跟投/直投的模式打下了坚实的基础。据张旭廷介绍，目前歌斐资产母基金的投资策略中，跟投/直投部分占比达50%左右。“在信息不对称的创投行业，母基金的策略与单一策略相比，可以有效降低波动性，提高风险调整后的回报。同时，私募股权母基金可以帮助合格个人投资者降低投资门槛，并有效分散投资风险。” 张旭廷表示。
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