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北京丰台区张仪村做细做实住户工作，方案6次调整终获点赞――
老楼电梯加装，这里为啥顺当
本报记者&贺&勇
日04:45&&来源：
　　丰仪家园小区加装的外挂电梯。
　　本报记者 贺 勇摄
　　核心阅读
　　老旧小区加装电梯是个“老大难”问题，常因业主意见不一而搁置。2016年北京启动既有住宅增设电梯试点工作以来，丰台区张仪村丰仪家园已加装43部。丰仪家园成功破解难题，“法宝”在村党总支发挥作用，统筹协调，赢得群众支持。那么，丰仪家园的做法又该如何推广？
　　走进丰仪家园小区，青灰色的外挂电梯格外显眼。73岁的张景荣老人按动电梯按钮，几秒钟便上到五楼的家中，老人高兴地说：“以后我们老年人再也不用为爬楼发愁了！”
　　丰仪家园位于北京市丰台区卢沟桥乡张仪村，是一个回迁小区。2000年，张仪村纳入首都绿化隔离地区旧村改造项目，改造后的回迁小区分两期建设，一期为10栋六层以下住宅，按当时的标准并未配套建设电梯。时光推移，问题显现，首要的就是老年人、行动不便人员上下楼难。“我们做了一个统计，刚入住时，老年人不到200人，可如今，老年人增至500余人，还有60名行动不便的村民。”张仪村党总支书记吴学民说。
　　怎么解决？加装电梯――说起来容易，办起来可真难。
　　“单元业主全部同意”，协调难是一道坎
　　记者在丰仪家园看到，加装的电梯利用原来楼道的外侧空间，而电梯入口均设在半层处，这样电梯不会影响任何一户的通风和采光。电梯运行噪音大不大？家住一层的何敏娟说，装了电梯之后不仅不吵反而比以前安静了。以前楼道有声控灯，谁进来都跺一脚，现在都走电梯，楼道反而安静了。
　　2016年，北京启动既有住宅增设电梯试点工作，对纳入试点范围的住宅楼房，市财政按照加装电梯购置及安装费用的40%进行补贴，最高不超过24万元/台。截至目前，全市试点已完成安装并投入使用电梯45部，其中丰仪家园就占了43部。
　　据介绍，2010年，《关于北京市既有多层住宅增设电梯的若干指导意见》出台，根据意见，住宅增设电梯需由本楼业主根据《中华人民共和国物权法》的规定共同决定，“应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”。这也是人们通常提到的“三分之二原则”。
　　然而，该意见同时规定，应征得因增设电梯后采光、通风和噪声受到直接影响的本单元业主的同意。实际上，这赋予了业主对于增设电梯工作的“一票否决权”。
　　2016年，北京市出台了《既有多层住宅增设电梯试点工作实施方案》，依然保留了这一条款。“本单元业主全部同意”原则成为实际工作推行的主要障碍，特别是一些低层住户，常以遮光、噪音等理由拒绝，甚至有的会提出盖违建、要车位等要求，“协调难”成为最大一道坎，最终导致老楼增设电梯惠民之举难以实行。
　　朝阳区潘家园一栋老楼已率先立项，甚至开始了改移管线，但最终还是停了下来。住在一层的住户黄阿姨的观点颇有代表性：“加装电梯我们也用不上，还会影响通风采光。作为业主，其物权应该平等受法律保护，绝大多数业主同意也不是侵犯我们合法权益的理由。”
　　平时就得下绣花功夫，不能“临时抱佛脚”
　　装电梯，常常是高层住户急切盼望，低层住户坚决抵制，这个难题张仪村是怎么解决的？
　　记者在张仪村采访，并没有听到低层住户阻挠施工或者高层住户逼迫低层住户同意签字的事情。原因何在？卢沟桥乡党委书记李春生总结了三点：一是村级组织有凝聚力、战斗力，群众充分信任；其次，实施方案科学合理，对低层住户的影响降到了最低；第三，创新融资渠道，村集体主动承担修建费用，让许多经济不宽裕的住户打消顾虑。
　　2015年，张仪村组织召开村民代表会研究开展综合改造。每15名村民选出1名代表，把意见反映到村民代表大会，再把村民代表大会的决议反馈给村民。“针对少数低层住户的抵触心理，张仪村组织村两委干部、全体党员、村民代表分户包区，深入村民家中了解情况，先后6次调整施工方案。”张仪村原党总支书记姜志强说。
　　改造工程采取了先试点后推广的方案，先加装1部电梯让群众体验，村民满意后在全小区推广。项目实施中，采纳群众建议，注重细节，不断优化改进设计方案。比如，一些老年人晕高，就放弃原有观光梯设计，采用封闭式轿厢梯；为方便轮椅进出，增宽电梯门。
　　改造项目还同步提升了小区整体环境，包括地下空间综合整治、节能改造、停车位规整和补建充电桩、增加坡道和扶手等11个改造项目，受到了小区住户的欢迎。
　　“绣花功夫重在平时，一个好的村级组织，只有在日常工作中为群众办实事、好事，才会真正赢得群众的信任和支持。”吴学民感慨地说，“现在的工作，党员群众365天都在为我们打分、投票！平常不努力，难题来了临时抱佛脚，群众不买账！”
　　总结经验，因地制宜探索合适模式
　　“要从丰仪家园改造工作中总结出具有普遍指导意义的经验，力争在增设电梯等老旧小区改造难点问题上有所突破。”北京市人大常委会副主任牛有成在张仪村调研时说。
　　北京试点小区老楼完成电梯安装并投入使用的，除了丰仪家园，还有东城区和平里一区4号楼4单元、海淀区大柳树路5号院6单元。与张仪村村集体出资的模式不同，这两处电梯均采取“代建租用”模式，通俗地讲就是“租赁式电梯”，即全单元业主委托一家公司为实施主体，先与公司签订委托和服务协议，公司负责电梯加装的前期手续、建设费用、设备选定和安装等相关事宜。电梯投入使用后，根据楼层和具体情况，公司向业主收取服务费。这种模式的优势在于业主前期投入资金较少，电梯养护等问题都由公司全程负责。
　　北京市住建委相关负责人说，在已经完成安装的小区中，基层党组织和村委会、居委会都发挥了重要作用，未来计划进一步发挥基层组织的积极作用，引导居民尽早就加装电梯方案达成一致。同时扩大试点范围，并积极引入社会资本，推动形成加装电梯管理服务市场化机制。
　　北京市人大代表段淑珍认为，丰仪家园的工作模式更适合在具备条件的集体经济下推广。丰台区相关负责人表示，在下阶段工作中，丰台区将认真总结丰仪家园安装电梯的做法，形成可复制、可借鉴的经验，逐步在全区进行推广。今年，将在莲花池西里6号院、小瓦窑村、东高地梅源里、菊源里等老旧小区加装电梯107部。
　　《 人民日报 》（ 日 11 版）
(责编：崔东、袁勃)
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旧楼加装电梯纳入重点提案
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3秒自动关闭窗口老楼装电梯获批终于有了第一例 引来不少取经人
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　　给老楼装上电梯,是不少济南市民期盼的事情。近日这一事情有了突破性进展——历城区闵子骞路14号1号楼2单元居民的申请已被规划局审批通过,属于全济南首次。记者采访了解到,该单元业主基本来自同一个单位,电梯成本约50万,属于比较贵的,而且一、二层居民不用掏钱。　　　　首获审批邻居都来取经　　在济南,有不少老小区属于单位宿舍,闵子骞路14号就是其中之一。据居民介绍,闵子骞路14号原是山东电力核电建设集团公司的单位宿舍,由多栋六层的单元楼组成,于1997年完工。早期规划并未考虑电梯问题,但是近几年,老人上下楼的问题日益引发关注。　　“当初分配宿舍时,已经考虑到老人上下楼的问题了。”1号楼2单元居民称,因此在分配住房时,一般将一、二层的住房分配给家中有老人的居民,而年轻人则选择住较高的楼层。　　如今20年过去了,当初的中年人也成了老年人,如何让他们安全、省力地上下楼,成了该单元不少居民关心的问题。　　从今年6月开始,济南先后出台了《济南市既有建筑增设电梯办法(试行)》、《济南市既有住宅增设电梯有关手续办理导则》,使得老楼加装电梯成了一件有章可循的事情,因此,部分家中有老人的居民积极筹划,并向相关机构提出了加装电梯的申请。近期,济南历城区规划局审批通过了闵子骞路14号1号楼2单元加装电梯的项目,目前该项目已进入施工审批阶段。　　29日上午,记者来到闵子骞路14号1号楼2单元,发现有不少其他小区的居民前来取经。　　“这是件好事啊!”一位居住在旁边单元楼的市民称,2单元的电梯通过了审批,给其他想安装电梯的居民提供了借鉴,因此前来“取取经”,看看自己所在的单元楼能否也安装电梯。　　　　使用电梯需持单元IC卡　　“这套电梯建成后基本不会对一层、二层居民造成影响。”负责此次电梯设计加装方案的山东崇华机电电梯代理公司总经理陈连亮介绍。　　最初,他们拿出了两套电梯安装方案:一种方案是安装在一层厨房外部,使用便携式电梯；第二种方案是在单元楼门口两米处,建立一个电梯井,并将两层相接处的楼道阳台打通,使用廊道相通。　　据陈连亮介绍,这两种方案各有利弊:第一种方案资金成本较小,但影响一、二层住户采光,并造成噪音污染；而第二种方案电梯使用的是透明玻璃,并且远离单元楼口,因此几乎不会造成噪音、采光问题,但是资金花费方面会比较大。　　为此,部分业主组成了电梯安装协商委员会,专门负责统筹如何安装电梯。“刚开始有的业主难免想不通。”业委会一名成员称,但好在邻居都比较通情达理,大家推己及人,想到自己也会有老的一天,最终一致同意安装电梯。　　“我们经过协商决定采用第二种方案。”该成员称,这套方案中,整座井道高19米,采用800公斤重的无机房轿厢,但受限于楼体原有建筑结构,电梯停靠点分别设在楼道二层半、三层半、四层半、五层半的位置。　　“到时候楼道内拐口通风窗将被打通。”陈连亮介绍,业主使用时,除了一层业主外,都需要上半层楼梯才能乘用电梯。电梯建成后,需持本单元的IC卡才能使用,既方便了单元居民,又提高了安全性。　　成本50万低层住户不掏钱　　选定电梯方案后,如何分摊电梯费用成了一个绕不开的话题。　　据业主们介绍,他们不少人属于单位工程师,收入方面尚可,因此并没有因为钱而产生较大的分歧。　　“主要是按照平等自愿的原则分配的。”业委会一名成员称,按照方案二的成本来计算,仅电梯建成成本就大约花费50万。如果直接按照“一刀切”平分,对于其他住户尤其是低层住户是不公平的。为此,他们多次开会,终于制定出了让大家都比较满意的费用分摊细则。　　根据电梯的实际使用情况,一、二层业主使用较少,就按照不使用不花钱的原则；而从第三层开始,因为三到六层的业主经常使用电梯,所以就按照楼层掏钱,楼层越高出的钱就越多。　　此外,电梯的补偿政策也让业主觉得花费的金额可以接受。根据此前公布的电梯补偿政策,每部电梯可按总造价的40%给予财政资金补贴,补贴上限不超过每台25万元。　　但因为具体到本市,要根据济南市财政收入以及财政资金预算情况来确定,具体补贴的办法将由市财政局和市质监局具体制定,因此,业主们暂时还不知道如何申请以及是否能够得到补贴。　　人和地利是成功的关键　　据百花公园居委会工作人员柳帅介绍,在闵子骞14号单位宿舍范围内,他们接到了两个单元楼加装电梯的申请,但最后通过申请的却只有1号楼2单元。　　“邻居的和谐关系是成功的关键。”业委会一名成员介绍,据他所知,有不少单元楼的业主都萌生过加装电梯的念头,但因为整个单元楼业主始终无法达到统一而作罢。　　“我认为亲密的邻里关系更容易达成统一意见。”该成员称,以他们单元楼为例,几乎所有的业主都是一个单位的同事,而且都是居住了将近20年的老邻居,因此彼此之间比较熟悉,不存在临时套近乎的问题,“那样反而会引起别人的反感”。　　对此,居住在一层的业主张女士也颇为赞同,“都是同事,还是邻居,来说了两三次我们就同意了。”　　另外,地利优势也是成功的关键。记者咨询、观察了解到,闵子骞14号单位宿舍楼间距预留较宽,将近30米。无论是电梯建成后的采光问题还是消防通道预留问题,相较于其他拥挤的老旧小区,都更容易通过审批。　　相关链接：后续维护可选择电梯养老保险　　既然闵子骞14号1号楼2单元已经通过了规划局审批,那么,该电梯何时能建成呢?　　“目前还需要等具体的施工审批。”陈连亮解释,老楼加装电梯,最大的施工难度在于井道施工。　　据陈连亮介绍,井道设置在单元楼口外2米处,里面埋藏有自来水管、燃气管、暖气管等,需要将其迁移改线,这是最费事的工程。　　除此之外,电梯组装完毕后,还需要15天-20天的时间进行安装。“但在具体施工中,随着天气渐冷,还需要考虑天气问题。”陈连亮称,对于有些人担心的后续电梯维护和保养问题,到时会有专门的第三方监理单位进行监理,建成后的电梯是安全的。　　此外,记者还了解到,对于既有住宅加装电梯的后续维护,还可以选择电梯养老保险。　　所谓电梯养老保险,是指对电梯全生命周期保险,电梯使用管理者将电梯日常维保费用、零部件的维修费用、电梯检验费用等打包组成一定资金,进行电梯养老保险,由保险公司负责对电梯日常维保进行监管、零部件维修费用进行支付和出现意外伤亡人事故进行赔付,并依据投保年限按比例出资对电梯进行改造更新。　　目前,电梯保险主要有三方面内容,一是电梯使用者如果受伤,能够得到事后补偿；二是维保、维修费用可以通过保险费用转化；三是日常维保可以得到有效监管。　　老楼加装电梯房价秒涨50万　　2016年6月份,武汉江岸区台北一路老小区“华港苑”由居民自筹117万元加装的3部电梯投入使用。在加装电梯后,原本几乎无人问津的5楼以上房子,顿时成了“香饽饽”,一套100平米的房子秒涨50万。　　今年10月,杭州上城区、江干区成为既有住宅加装电梯先行试点城区,进度最快的电梯井道加装已经进入收尾阶段。　　而在广州,有电梯公司目前已经承接并为旧楼加装电梯100台。　　（记者张敏）
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网易通行证/邮箱用户可以直接登录：老楼装电梯 长沙年内或出台规定
　　原标题：
　　老楼装电梯，长沙年内或出台规定
　　一个老小区的经历：磕碰十余年才安装成功 面临三道坎，费用是关键
　　相关链接：
　　编者按
　　炎夏来临，空调纷纷开启。记者走访长沙一些小区发现，部分空调外挂机锈迹斑斑，危险“潜伏”。本报5月12日刊发的《别让你家空调室外机成“高空炸弹”》，将大家的目光引向了那些“更年期”建筑。
　　所谓“更年期”建筑，主要是指上世纪七十年代至九十年代建设的老房子，因为当年技术、设计以及使用寿命等原因，如今已经有了种种不适的“更年期”症状。如建筑物没有空调搁板，空调室外机都采用支架，现在老化生锈；六层以上房子未装电梯，老人腿脚不便爬不上楼；玻璃幕墙到了使用年限，难免自爆坠落；没有排气道，厨房的排气扇排放油烟污染空气，在外墙留下厚重的污痕；未铺设天然气管道，瓶装液化气不方便也不安全；下水道常常堵塞，让人心烦不已……
　　其实，“更年期”的不适是可以处理好的。从今天起，本报记者将走访长沙的大街小巷，为老房子把脉，并联合相关部门开出处方。我们相信，通过治疗、调理，老房子的“更年期”症状将得以消除，居民也能重享舒适生活。
长沙市雨花区银园公寓小区（上图），在“小高层”每个单元加装了电梯后（下图），居民乘坐电梯上下楼很是方便。
长沙市开福区青竹湖畔社区在映湖苑7栋楼梯间安装了壁椅，为爬楼的居民提供暂时休息的地方。图片均由记者 丁鹏志 摄
　　上世纪八九十年代，长沙市部分住宅小区9层以下的楼房大多没安装电梯，近年来这些小区要求加装电梯的呼声越来越高。目前，市城乡规划局等四部门已将修改完善的《长沙市既有多层住宅增设电梯管理规定（试行）》提请市政府再次审议，或将年内出台。
　　虽然对老旧小区加装电梯是一件利民的好事，但因资金、小区居民意见不统一等方面的原因，使得加装电梯“说起来容易做起来难”，而且加装完后安全主体责任人如何落实、电梯后期维护费用如何筹集等，这些问题都是需要业主们多深思熟虑，提前“想明白，说明白”的。
　　■记者 丁鹏志 实习生 李明欢
　　【普遍问题】
　　业主意见不一，加装难迈首步
　　在长沙的5层至8层老旧“小高楼”小区或宿舍区中，大多是楼梯房，没有电梯。如今，二三十年过去，当初住在里面的青壮年已逐渐步入老年，对于住在较高楼层的老人来说，上下楼已日益成为他们日常生活的“难以承受之重”。在长沙市十五届人大一次会议和市政协十二届一次会议上，多名人大代表与政协委员经过深入调研，分别提交建议、提案，支持长沙老旧楼房加装电梯。
　　记者在走访中了解到，除了电梯安装花费大，费用分摊协调难外，更令人尴尬的是，按照长沙市相关规定，目前老旧小区加装电梯，需要取得全体业主的同意，只要一户不同意，电梯就加装不了。而且审批程序也比较繁杂，涉及到规划、住建、国土、消防、质监等多个部门。
　　记者了解到，大部分想要加装电梯的小区往往都“卡”在了征求业主同意的第一步。长沙市雨花区红叶小区从2014年就着手准备给楼房加装电梯，在征求业主同意这一步就“卡”了一年多。
　　无独有偶，长沙有色院窑岭小区的两栋楼房也同样面临着这样的问题。5月18日下午，长沙有色院窑岭小区5栋楼下，肖娭毑与几名同伴坐在一起聊天，当记者问及该小区加装电梯的事情时她表示，“2014年的时候就开始组织签字，但好像有些业主不同意，不愿意签字，就没搞成。”
　　【成功案例】
　　花了十多年才把电梯加装好
　　相比还在盼望着加装电梯的部分小区业主来讲，雨花区银园公寓小区的业主如今算是“终于熬出了头”，他们是长沙目前极少数加装电梯成功的小区之一。
　　该小区是一个单位宿舍小区，有3栋没有电梯的“小高层”。5月18日，记者来在到该小区看到，3栋“小高层”每栋2个单元，每个单元均加装了电梯，不时有头发花白的老人乘坐电梯上下楼。
　　“能把电梯装好也是不容易啊。”谈起该小区加装电梯的问题，正在楼下散步的业主邓先生对记者感慨道，“加装电梯这个事从2000年左右就已经开始说起了，但期间有不少人都不同意，从单位到业主代表，前前后后给大家做了不少思想工作，一拖就是十多年。刚开始身体不错能爬楼的人现在也经不起爬楼了，不同意也变同意了。”
　　“等到工作都做通了，相关手续又办了一年多。”邓先生说，“就这样磕磕碰碰的一路搞下来，花了十多年时间3栋住户们才享受到了这个‘福利’。”
　　邓先生告诉记者，“我们加装电梯的费用单位出了一部分，业主分摊了一部分，每一层住户出的钱都不一样，一楼不用交钱，二楼交5000元，三楼交1万元，最多交6万元/户，还有一个单元一层只有一户，所以他们每个都交了两户的钱。而且还有几户一直不愿意出钱，最终平摊到了其他住户身上。”
　　“现在不时有些单位、附近小区都到我们这里来参观，想学经验。”邓先生说，“但我觉得最主要的问题就是出钱的问题，加装电梯谁都愿意，但出钱就不一定了，还有就是审批手续，太麻烦了。当然，如果政府出台政策来进行推动，简化审批手续，那报批就要轻松很多。”
　　【折中之举】
　　社区在楼梯间加装“壁椅”
　　长沙市开福区的青竹湖畔小区内，也有着不少的中小高楼，“这里的楼房2003年建成的，有六层的，也有四五层的，这些楼栋内老年人不少。”青竹湖畔社区书记胡杜勇告诉记者，“之前有接到过老年人的反馈说上下楼不方便，也看到过有老年人上楼时爬到一半就坐在台阶上休息的情况。”
　　“当时我们也有考虑过加装电梯的问题，还特意请电梯公司来看过，但因为房屋结构问题没有空余的地方，不适合加装电梯，无奈放弃。后来我们就想了个折中的办法，在楼梯间中间位置安装了一些壁椅。”胡杜勇说，“这也是没办法的办法了，至少可以让老人不用坐在地上。”
　　5月18日中午，记者在青竹湖畔社区映湖苑7栋的一个单元楼梯间内，在三楼与四楼的楼梯拐角处，记者看到了社区为居民加装的壁椅，用时直接翻下来坐，不使用时把它折上去贴着墙面，既方便操作又不影响过道空间。
　　“装了这个椅子上楼的确要比以前好一些，不仅老人可以用，我们带小孩的也能用。”住在该栋5楼的住户陈亚凌告诉记者，她在这里住了9年了，第二个小孩现在5个月大，“有时候抱崽去楼下散步回来，也不用霸蛮一口气爬上去，到这里至少可以坐下来休息一下。”
　　目前，该社区已经采购了百余条壁椅，“准备把社区内的没电梯楼房都加装上休闲椅，让大家有个‘中场休息’的地方。”胡杜勇说。
　　专家解读
　　安全责任人难确定 后期维护资金需求大
　　“质监部门负责电梯安装告知受理和登记，对电梯安装监督检验、定期检验和使用过程进行监督。”长沙市质监局特种设备安全监察处副处长胡湘林对记者表示，加装电梯不像商品房一样是统一安装，有可能一个小区里一两栋或者一两个单元有加装需求，因此电梯的日常管理就跟商品房住宅小区有所区别。
　　“从目前来讲，有需要加装电梯的小区很多都是没有物业管理，没有业主委员会的，因此在加装电梯前业主们一定要达成意见一致。如果说是一个单元加装电梯，那么这个单元就要明确，这台电梯日常管理由谁来办，是委托给物业公司，还是业主共同推选安全管理责任主体。”胡湘林介绍，“电梯一旦发生意外造成伤亡事故，作为管理者是要负责的。同时也建议大家购买好电梯险。”
　　“如今对加装电梯来说，技术问题都不是大问题，主要是业主利益的调节这块。”胡湘林表示，加装电梯需要一笔不小的资金，不同的家庭接受能力也不同。“电梯跟汽车一样，本身就是个消耗品，后期的运行、维修保养、定期检验等都是需要经费的，这个经费还是需要业主来共同筹集的。”
　　“比如说一台八层的电梯，每年光是维护保养费就要4000元左右，加上定期检验、易损件的更换等，还有电费，一年就要近万元，而且这些费用每年都会逐步上涨。”胡湘林说，那么这些费用如何分摊，则需要邻里之间事先进行细致协商。
( 09:36:40) ( 14:48:09) ( 09:25:00) ( 08:49:39)当前位置：
老楼加装电梯：有解与难解的那些事儿
从各地试点情况来看，资金难题破解速度加快，但协商和审批难题仍待探索
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中国经济导报记者|蔡若愚&&&&近日，四川省住建厅相关负责人表示，今年将启动&电梯工程行动&，通过&以奖代补&的形式，安排专项资金支持符合条件的老屋加装电梯项目。&&&&四川不是第一个吃螃蟹者。早在四川之前，上海、广州等多地均曾密切关注过此事，且出台了一些相关政策。今年北京市两会上，市人大代表温瀚英也建议，在基础设施较差的老旧小区里，养老配置要有所体现，尤其是一些低层的老旧小区没有电梯，应加装电梯和为老人特制的扶手。可以预见的是，伴随着老龄化社会的到来，住在老楼里的老人们，对于电梯的需求只会越来越多。&&&&中国经济导报记者了解到，目前各地对老楼加装电梯项目的探索正在加快，政策支持也在加强，老楼加装电梯正在迎来一个新的机遇期。需求多，实现的少&&&&上海闸北区陆丰小区里的两幢6层旧楼，成为旧楼加装电梯的一个经典案例。早在2002年，这里的2号楼和4号楼居民就有了给老楼装部电梯的想法。于是居民们自掏腰包，不仅补贴电梯与大楼施工的建筑成本，而且每户还新增了10余平米面积。&&&&如今，十几年过去，2号楼和4号楼居民不仅上下楼有电梯，而且得益于房价上涨，每户新增的面积跟着增值，弥补当年的付出已经绰绰有余。&&&&陆丰小区的案例是一个双赢案例。据小区保安透露，该案例后来频繁见诸报端，普陀、宝山、虹口、浦东等上海其他城区的小区都来&考察学习&过，但最后都没有了音讯，鲜有成功案例。&&&&究其原因，陆丰小区作为上海首例的特殊性，其享受到的一系列优待是后来者无法复制的。&&&&优待之一，是社会对&加层加面积&初衷的宽容。据悉，2002年时居民最初想装电梯的首要原因并不是简单地加部电梯，而是借此&加层加面积&，由此缓解老式公房布局不合理、使用功能简陋等缺点。由此，两幢老楼的改造相对较大，除了电梯之外甚至还盖了一层楼，原先1层用户如今搬到了7层居住。但现如今，全国大部分社区对私自&加层加面积&都明令禁止。&&&&优待之二，是政府对推动&首例&的决心。为了促成老楼加装电梯的国内最早范例，当时针对该项目的许多审批一路开了绿灯，包括小区容积率、栋距、原来楼房结构，甚至是每户居民房产证面积的更改都在短时间内完成了。小区保安在接受媒体采访时也坦言：&还是政府牵头做的话好做，其他小区要是自筹资金，自己找施工单位建设的话真的很难。&&&&&陆丰之后，上海之外，失去这些优待的后来者们就没有那么顺利了。数据显示，在四川达州，没有安装电梯的高层住宅就有近5000栋，但过去两年间一共就安装了两台；即便在表现堪称优秀的广州，其5万幢旧楼中，每年增设电梯的也不过百余幢。&&&&需求多，但能实现的少，已经成为国内老楼加装电梯项目的残酷现实。安装一部电梯需要多少步骤？&&&&为什么装部电梯那么难？不妨来分析一下其间需要经历的种种步骤。&&&&首先，在初步明确大家都想安装的前提下，打听一下老楼加装电梯的价钱几何是第一步。这一步还比较简单，一般问电梯公司都能告诉你。上海市电梯行业协会相关负责人告诉中国经济导报记者，目前电梯价格已有所下降，一线品牌的电梯价钱大概在15万~20万元左右，加上电梯井施工、申请安装等其他费用大约40万~50万元。当然，这是安装的价钱，后期还有维护成本、使用电费等，估计每年最低数千元。这样计算出的总价，均摊到每户，几万元是平常的事。&&&&其次，如果确定价钱可以承担，那么老楼里的居民就可以开始协商了&&这一步被认为是分歧的开始。北京市住房和城乡建设委员会原副主任、新闻发言人张农科曾表示，关于老旧住宅楼的上下楼问题，是世界性的问题，难度不在技术上，而是业主的意见难以统一。&&&&一般说来，越是高层住户，对电梯需求越是迫切；越是楼层低，越是无所谓，甚至要求其他居民对电梯噪音等问题进行补偿。楼层越多，利益关系越复杂，对这项昂贵支出的分担方式就越容易起矛盾。再加上现代社会本来邻里往来就少、感情生疏，一言不合极易一拍而散。很多老楼加装电梯的项目迟迟难以推进甚至就此夭折，就是因为协商不定。&&&&中国经济导报记者查阅资料后发现，比较容易成功的案例基本来自熟人社区。如珠海市最先审批通过并建成投入使用的老楼加装电梯案例，就是一栋原外经贸局的干部住宅楼，大家都是同一单位的同事，沟通协调比较方便；同样，从广州已加装电梯的旧楼来看，主要以公安系统、民航系统、农业厅、发改委、法院等单位的宿舍小区为主。&&&&最后，如果大家的需求足够强烈，不惧协商艰难终于敲定了一份各方还算满意的支出分配方案，那么就可以进入行动阶段了。不过，行动阶段要闯的关仍然多如牛毛：&&&&一是需要委托具有相应资质的设计单位设计工程图纸，并征求相关业主的意见。设计要求增设电梯后的老楼，在建筑间距、建筑日照、消防安全、建筑平面设计、结构安全等方面均满足相关规范标准。&&&&二是向规划部门申报上述设计方案，并进行批前公示、修改设计、征求意见等一系列步骤。&&&&三是在设计方案过审后，确定施工单位和监理单位，并在建设行政主管部门办理安全、质量监督注册手续，领取施工许可证。&&&&四是到消防监督机关进行消防设计备案；到质量技术监督行政主管部门办理电梯施工开工告知。&&&&五是电梯竣工后，办理建设工程规划验收手续，验收合格后，向市城建档案馆移交建设档案，并向建设行政主管部门办理竣工验收备案。&&&&六是向质监部门申报电梯完工后的监督检验，检验合格后办理使用登记手续。&&&&上述步骤，可能在不同地区有次序上的先后，根据施工金额大小，繁琐程度略有差异，但总的来说，已经足够考验耐心。有人统计过这期间需要打交道的部门，多达十几个，加盖的公章，多达46个。迎来新机遇&&&&老龄化程度近30%的上海，堪称全国最&老&的城市，也是老楼加装电梯需求最旺的城市之一。早在2012年，上海市老年基金会就通过与多方合作，开始&多层住宅加装助老电梯&公益项目的试点调研，随后选定7幢楼开展试点工作。2014年初，上海市政府又出台政策，对既有多层住宅加装电梯项目给予施工金额40%的补贴，最高每台不超过24万元。&&&&与此同时，上海市还在老楼加装电梯项目上试水了大热的PPP模式。2014年，&上海市城区旧住房综合改造（加层、加梯）6+1项目&推出，采取市场化运作模式，其具体的操作思路是：成立投资建设集团、保障技术平台；以业主同意以土地使用权在旧楼上加层为前提，为老旧住房加装电梯、建设车库以及改善外墙保温等条件；建成后加层面积归投资者，销售后入账核算，在净利润中协商留成公益金。以此方式，达到&政府为居民做公益、受益业主不掏钱、投资承建者有微利&的目的。&&&&上述种种，都是在打破过去以住户自筹为主的筹资方式，缓解老楼加装电梯面临的资金难题。中国经济导报记者了解到，伴随着各地老龄化程度的加深、居家养老诉求的加大，老楼加装电梯市场正在迎来新机遇。最大的亮点就是不少省市政府正逐步加入到对老楼加装电梯项目进行补贴的大军中。&&&&进入2015年，四川省启动的&电梯工程行动&把符合条件的既有住宅，纳入危旧房棚户区改造范围，给予政策和资金支持。而日前南京市财政局局长翁国玖在回应电梯问题上也表示，目前南京市在研究落实的方案大约是市、区、个人按6的比例承担。&&&&资金问题是老楼加装电梯的三大难题之一，解决了资金问题，余下还有协商问题和审批问题。&&&&上海市电梯行业协会相关负责人向中国经济导报记者透露，始于2012年的&多层住宅加装助老电梯&公益项目，电梯本身由厂家无偿提供。即便如此，7幢试点楼如今只成功安装了一幢，其他楼或者由于业主协商不一致，或者由于政府审批方面的问题，迄今仍未能装成。由此看来，资金之外的两大难题，应成为下一步的政策重点。&&&&协商方面，近年来政策已有所放宽。上海2011年出台的指导意见中，要求既有住宅增设电梯需经所在幢房屋全体业主的同意，同时还需征得同一小区其他2/3以上业主的同意，条件相对苛刻。但其后各省市政府出台的政策中，同意比例大多已放宽至所在幢房屋全体业主的2/3，协商成本有所降低。&&&&审批方面，仍有拓展空间。&上海静安区区长曾特意召集各部门，针对老楼加装电梯的事召开会议。但事后申请审批，具体到一个一个部门，还是难。&上海市电梯协会相关负责人对中国经济导报记者表示，主要可能是政府不希望直接推，而是走市场化道路。如前所述，对老楼加装电梯项目多有尝试的上海，已经率先推出了一套市场化运作的模式。&&&&相比之下，福州市选择了一条保守推进的道路，但也成为了国内典范。据悉，福州市政府在行政服务中心专设了旧楼加装电梯一条龙服务窗口，专门受理和办理有关审批手续。经过不断调整完善，去年审批时间已缩短为一周以内。链接老楼加装电梯现有政策一览（部分省市）北京&&&&2010年，北京出台了《关于北京市既有多层住宅增设电梯的若干指导意见》，提出加装电梯所需资金以业主自筹为主，房改房原售房单位同意的，可以使用房改售房款。但《意见》未对同意人数比例提出具体要求。上海&&&&2011年，上海市发布《本市既有多层住宅增设电梯的指导意见》，要求增设电梯需经过所在幢房屋的全体业主同意；涉及占用小区土地或专有部位的，应当征得相关权利业主2/3以上同意。但《意见》对资金筹集来源未作明确表述。&&&&2014年，上海市财政局明确对既有多层住宅加装电梯项目给予施工金额40%的补贴，最高每台不超过24万元。广州&&&&2012年，《广州市既有住宅增设电梯试行办法》正式施行，规定符合条件的4层及以上旧宅都可以依法申请加装电梯，人数和面积双重2/3的业主同意（专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数业主同意2/3以上）即可加装电梯。不过，在加装电梯容易产生纠纷的&低层住户补偿、高低层住户加装电梯出资标准&等方面，仍然没有明确规定。&&&&目前，广州市正在制定《既有住宅增设电梯集资分摊费用的参考标准》，预计今年5月出台。福州&&&&2012年，福州市出台《关于福州市既有住宅增设电梯的意见》，对同梯号业主一致同意的情况免去批前公示，2/3以上户业主同意的情况才需要进行公示。&&&&福州市政府还在行政服务中心专设了旧楼加装电梯一条龙服务窗口，专门受理和办理有关审批手续。在政府有关部门的积极支持下，截至2013年，福州市已有200多座旧楼受理并审批成功，旧楼电梯加装数量居全国之首。厦门&&&&2011年，厦门市政府出台政策，明确老旧住宅加装电梯，财政补贴50%。&&&&厦门市建设局网站上可以搜到有关老旧住宅加装电梯的各种文件信息，如财政补贴资金申请表、加装电梯技术服务申请办事指南、不同楼层间出资（补偿）比例的指导意见等。&&&&此外，厦门市建设局组织相关人员对本市已加装电梯的老旧住宅进行走访，选择代表性梯号的加装过程进行分类解析，汇集60个业主关于邻里协商、技术方案选择、费用分摊、低楼层补偿等各方面的经验，在2014年发布在官方网站上供相关业主和单位参考、借鉴。
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