中国房价涨成这样，为何没有任何经济危机的征兆？
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中国房价涨成这样，为何没有任何经济危机的征兆？
中国房价涨成这样，为何没有任何经济危机的征兆？中国房价涨了十几年，我2004年毕业到北京，眼看着自己住的周围房价翻了十几倍。2004年房山通州都是2000块钱一平，现在已经4，5万了，其他的区域就不要说了，让人望而却步，望而生畏。我买房子买的比较晚，并没有赶上低房价的末班车。买了房子开始生活拮据，但我发现我并不担心，因为一心在期盼涨价。按理说这种高房价模式并不合理，所有人都在赌明天涨价，可是什么支持十几年房价一直在涨？这些和我学到的经济学理论并不相符。有人说政府不愿意房价降，可是90年代海南房价暴跌政府却没能阻止。有人说是货币超发，可是为什么不流向别的领域，比如食品，交通，为什么一定是房地产？按照我们学到的经济学，十几年怎么也够一次经济危机了，为何现在看不到任何征兆？全面屏手机公号猫叔聊财经，被折叠的答案去公号找今早上有个回答刚刚阵亡。为防止这个回答也阵亡，我跟基友商量了下，你们想听原版语音的，可以关注公号通货朋仗，留下你们的邮箱，找周老板要一个任小米的原版语音。PS:不用私信我要授权。版权是任小米的，如果感谢周老板熬夜一字一字打的辛苦，可以注明首发通货朋仗。----------------------------------------------刚刚，在8月份的时候，有一位老人做了一场内部演讲，题目叫房地产可能的发展趋势。他说他不要版权，也请不要说出他的名字。但是我们都知道他是谁。那个扛着大炮，对别人说，“我宁愿同你决斗，但我绝不欺骗”的人。他现在在专职卖小米。他的微信名叫任小米。下面让我们请出任小米，让他来解答大家的疑惑。有请。——本文首发于公号通货朋仗，我的基友周老板连夜熬着黑眼圈手打出来的。欢迎关注。友情提醒：周老板的文已经被公关，请大家及时保存此文。是拿这个东西，是吗？这个刚才说了纪律啊，我看你们好几个人都举着东西在这录，录毛大庆，录毛大庆可以，录我的时候别录我人，然后录完声音你就说是毛大庆讲的，这个……别说是我讲的就行。至于这个知识产权嘛，你们随便买，我也不要钱，这个观念你们也可以随便说，但是不可以说是我说的，也可以说是汪总、毛大庆说的都行，好吧。出了门我说过这些我都不承认哈。让我讲房地产市场，所以我们先说说什么是市场。我个人觉得中国的房地产不是一个完全的市场化，市场里头有一个很重要的条件，叫做自由产权保护中的交易权和定价权。那么传统中呢，我们从上小学的时候就开始知道，这个市场里有一个最简单的话，叫做客户是上帝，你看我们汪总把大家请来，你们是上帝，因为你们要给他钱，所以他要很认真的对待大家，给你们各种机会，让你们知道各种情况，对他产生信任。如果客户是上帝，那就叫做市场经济。企业家只有一个功能，就是把你的产品或你提供的服务进行交易，如果你的产品和服务不能进行交易，那就是失败者，就没有市场。你看我们评世界500强，评的是什么？哪个企业的交易额最大，他就是第一强。就是当你能形成交易的时候，也可能暂时没有利润，但事后会产生利润，比如说阿里巴巴，比如说腾讯，刚一开始的时候，上市的时候，并不是说利润很高，比如说京东，可能还亏损，但是他的交易额足以让投资者认为你在市场上能站得住。我们现在的房地产市场是不允许随便交易的，也不允许随便定价，所以严格的说起来，我们的市场不是一个完整的房地产市场。很多人都担心中国会出现泡沫、崩盘，你们太不相信共产党了。中国共产党绝不会让它会出现这样一种现象，如果我们说有政府信用，这就是政府信用。政府信用就是告诉你，如果你们出现大量的跌盘的时候，我不让你交易。既不能买，又不能卖，你往哪跌？所以他不会出现日本式的情况、美国式的情况，你们不要以为一个完全市场化的东西拿来到中国套用，说日本都出现经济泡沫了，出现房地产泡沫了，在中国不会。因为日本人从来不敢像中国一样，每隔一年、每隔一段时间，每到出现问题的时候就给你调控。日本敢调控吗，美国敢调控吗？不敢。只有中国政府敢，最典型的就是什么呢，最近我们出台了一些政策，告诉你如果你在境外投资这个投资那个，不给你钱，一分都不给你。这就是可以用各种行政手段来终止你的经济行为，如果你这种经济行为可以随时被终止的话，他怎么会出现问题呢，出现不了，没钱啦，对吧。所以王健林就赶紧得卖，他得还账啊。另外一个充分自由市场是资源自由配置。资源自由配置呢就是你想怎样配置就怎么配置。他是由市场化的需求，我这有需求，我就可以配置。但是中国我们看看，现在的情况是，如果钢材的产量过高了，把民营的先砍了。就是马克思说的资本家比较坏，他会把牛奶倒掉一部分，也不给穷人喝，然后把剩余的牛奶涨价。在中国呢可能是把别人的牛奶倒掉，然后把自己的牛奶涨价。所以你们要充分相信我们不是一个完全市场化的情况下，怎么去判断我们的半市场化情况下的走势。我们还得叫他房地产市场，因为他还有一部分交易，虽然你没有定价权了，比如说政府给你定价，那么陈总在这呢，他代理了很多项目，前天他说代理了一个项目说是深圳的一个豪宅项目，说是十二万块钱，结果秒杀。什么是秒杀呢，就是一秒钟就卖完了。因为政府在限制定价的时候实际上是把你的项目给你了很多便宜。什么意思？北京八月初批了三个项目，每个项目大约都是九万多块一平米，买的人多的不得了，大家拼命去抢。为什么抢呢，说九万多块钱真贵呀，错了，原来那项目准备卖十四万块钱啊，现在政府给你压价压了好几万了，你还不赶紧买。所以那三个项目一天时间就抢光了。上海采取了个政策，上海出台个政策叫摇号。如果市场没有人买这个东西你要摇号要干嘛呀，摇号就是告诉你这个东西是有人抢的东西，你要赶紧去抢。你要不先抢的话，你连摇号的资格都没有，摇号的概念就是你得去抢这东西。比如说北京买车你得摇号，你不摇号没位置，不给你牌，你想买也买不着。所以一旦出现摇号这个政策时，我想这个城市一定是供不应求，一定是大家急着买，而没有东西卖了，所以才需要摇号，十个人摇一个号只能有一个人买。我想这个东西啊就是在什么是市场化的概念里说清楚就够了，所以说对未来市场怎么判断我们只能说一个大的趋势，因为这个趋势的东西是在一个非完全化市场的情况下讲的。第一个先说说影响市场的因素是什么。通常来说呢有四大因素，一个是国家的基本制度。决定市场的基本制度是什么？前边我们说要进行市场资源的自由配置，但是我们国家制度告诉你市场资源是不能自由配置的。我们第二个因素呢就是宏观经济政策。他会影响到市场微观的一些变化，所以我们还有微观经济政策和我们市场的一些具体情况。市场的供求关系根据上边三条会有影响，但是不是完全受影响呢，不完全是。我分别把四个来讲一讲。第一个国家制度。你们可以看看我们五四宪法，五四宪法土地是私有化，但是到了七零宪法，就是九大以后的宪法，把它改了，改成土地不完全私有化，真正实际上是八二年宪法的第四次修改，把土地改成了国家所有制和集体所有两种。所以我们当土地制度是一个单一来源时，我们就不能想像充分市场一样可以自由配置，配置不了。所以土地一定是国家单一配置。这个东西如果在不修改宪法情况下这个基础是不变的。第二个是户籍制度。户籍制度在城市之间是有差别的，但是户籍制度改变了吗？没有改变。你们说现在有租售同权允许上户口，可是你们别搞错了，还有附加条件呢，符合条件的允许上户口，如果不符合条件，你想上个上海户口行吗？没门。就是符合条件的上户口还是原来的户籍制度不发生变化，你如果户籍制度不发生变化和土地制度连在一起，为什么这两个东西连在一起呢，因为城市的土地有城市的户籍，农村的土地没有城市户籍的人有宅基地和承包地，如果宅基地和承包地不能交换，那他就没有进城资本，然后城市土地就受限，这两者之间就没法进行交换。在世界上城镇化发展的过程中，有四步。第一步是农民变成城市人。这个我们已经经历过了。第二步呢，是小城市往大城市跑，我们也经历过了。第三步呢是大城市往郊区跑，我们没有，为什么我们没有第三个阶段呢，因为土地不私有化。你不能说我买一个宅基地到农村去发展一个小镇，不行。比尔盖茨可以，他可以把硅谷变成他的小镇，一条街上有半条街是属于他的房子。于是他就把学校、幼儿园、医生各种东西都配到那个城镇里，所以才有了第四个部分，叫城市圈或叫城市群。但中国为什么没有呢，因为土地不私有化，你不能转移，因此造成一个结果就是公共资源配置只向城市配置，那么大家为什么要到城市买房呢，道理很简单，因为公共资源都在城市，学校啊，教育啊，医疗啊，所以才有学区房啊等等其他说法。那么这个制度随着户籍制度以后他没有发生变化，这是两个定式。这两个定式不改变的时候，我们现在的基本制度所产生的一些情况不会发生变化。第三个是金融制度，金融制度就是我们在座的诺亚，诺亚是干什么呢？就是不买房子，但是能分享因为房地产而产生的城市化红利。我不知道这句话大家听懂没有，为什么在大多数国家里头没有人去炒房子，英国啊美国啊发达国家都是这样，为什么，因为他有基金，这个金融制度里头，他有一种基金可以像诺亚基金一样，就是你买不起房子，比如付不起百分之三十的首付，我只有百分之二十或百分之十的钱，你买诺亚基金，在国外你用这种基金，他就可以分享，结果就变成买了房子的发了财，没买房子的发不了财，但是如果有这种金融制度的话，就是所有人都可以共同分享。因为在城市化的过程中，一定有城市化的红利存在。只是你没买房子你就没获得，别人买了房子别人获得了。所以基金在世界国家大部分都是免税的，还有一种比较低的成本，告诉你通过城市化的红利你可以分享到房子里的收益，但是你不用冒险或专门去买房子，那就不会形成单独房子的炒作权。中国是2008年温总理在全国人代会的报告中提到了要建立房地产基金，但是从08年到现在，我们还没有看到一个真正的房产基金出现。变相的有几家做了试点，但是没有，换句话说就是他没有一个免税的办法让大家以股票的方式分享基金中获得的房地产盈利。因此，同样一个公司的两个人，可能一个人买了房子发了财了，另外一个人没买房子没发财。但如果有可以进行股票交易的这种方式的话，你不用担心房子卖不卖的出去，你也不用担心价格转换，因为他可以长期使用，于是用股票交易的方式转换你的基金就够了，所以说这是中国在国家长期来说国家制度还没有改变、正在探索的一个问题。后边一个就是社会租赁问题，大家现在都在说社会租赁化，比如说租售同权大家很感兴趣，我就想问一句租的房子在哪？是万科盖，万科能盖多少？如果我们没有地价问题的优惠，上海有啊，在上海租房很便宜，大概6000多块钱，比商品房便宜多，但是占多少呢，我想在上海的总的住房比例里头，占十万分之一都不到，大概就这么个比例，所以你要想租到那套房子麻烦了。所以必须用普遍的、不是竞争地价的方式，去减免地价的方式去建立，才有可能。第二就是税收，税后租赁的房子要给税后优惠啊。全世界都知道德国在发达国家里头是私有化最低的，大概只有百分之四十六左右。为什么？因为他们租赁住房最多。但是为什么他租赁住房多呢，因为租赁住房可以享受免税。如果你有房子空着不住，超过半年得收你税。但如果你把房子交给合作社，由合作社进行社会租赁给你享受免税，所以他们租房收益率就会大大提高。而中国因为没有免税，现在有一些降低税率，但是还没有免税，所以呢社会租赁的价格很高。如果没有大量的社会租赁房的存在，你不买房子怎么办呢？现在我们得问问你想租赁，租售同权的房源从哪来？冯仑讲了个笑话，我听着挺有意思。说老婆是用来生孩子的，那是不是老婆除了生孩子就没有其他功能了，换句话说不是跟老婆生孩子你就不和老婆睡觉了吗，这意思就是说在我们的市场中也有这样的问题。如果让大家买房子大家才会把他变成合作社的一种方式进行社会租赁，比如说德国的社会合作社里头呢，70%多的是私人住房，政府提供的住房有11%，另外一部分是社会机构，比如说诺亚基金这种，我用基金的方式购买了房子然后用于租赁的。所以说租赁的房源在哪啊，就成了个大问题了，中国在前50年的时间里，基本上是社会分配的，租赁化，但它解决问题了吗？没解决。说一个最简单的数据，上海，你们知道上海有多少商品房吗，上海现在2400多万人口，大概2.58个人一户，约有9000多万户，将近1000万户吧。商品房占多少，我们假定近五年每年30万套销售额，150万，再往前5年，每年20万套，100万，那就250万套，再往前10年那，大概平均一年10万套，350万套，占上海总人口数的多少呢，大概不到40%，就全国来说，也不到40%，所以别以为商品房已经占领了市场。我们有55年的分配历史，就是到98年是五十年，后来的福利分房又延续了四五年，到03年福利分房才基本上彻底结束，就等于55年的分配历史。你们想想有多少房子？因此商品房在社会租赁中只是少数，很多人跟我说，我们的租房价格太低了。很多人都算的我们的租房回报率低的不得了，你们说的对，为什么？你是按商品房房价去算的，租金回报率很低。但是你按房改房算资金回报率多少呢，大概1000倍或者一万倍。比如说北京当时的房改房1470块钱一平米，扣去工龄，还剩750块钱一平米，60平米，四万二买了一套房子，一个月租金6000块。换句话说一年可以收回房子的全部成本还多，150倍。那你想想租金多少啊，就是因为我们有55年的分配史，那些房子把租金房价拉低了，所以导致你用商品房价格购买的房子租金回报率就显得低了，但是这个租金回报率真的很低吗，也没有那么低，为什么？你只付了30%的首付，后余的钱你是用20年甚至30年以后的一块钱来还今天的一块钱，你们按今天计算，再往十年倒退，十年以前的一块钱在今天值多少钱呢，两毛三分钱，你如果把二十年以后的一块钱拿到今天来卖，20年以后你只花两毛三分钱就够，加上利息不到五毛钱，你还赚了，所以你的租金回报率并不是像某些经济学家计算的那样，很低很低的。由于这种情况，社会租赁化如果不能确立的话，我们的市场建不了长效机制，也不会发生真正的改变。那么我们说说土地，这个数据呢是土地局公布的数据。你们可以看看今年我们住宅价格的上涨，住宅价格连续上涨，由5900上到6200，这是平均数情况，涨的快不快，还在继续上涨。所以说今年是中国房价历史上最高的一年，因为土地价格也在不断上涨，那么土地价格上涨时房屋有什么影响呢？我们先看看第二季度三大区域，哪个区域最高，珠三角，所以深圳的房价最高，珠三角比长三角的土地价格还高，那么环渤海地区呢就相对低一点，所以现在排在最前头的还是深圳的房价，然后才是长三角的房价，然后才是北京，环渤海地区或北京地区的一些房价。那么我们再看看一二三四线城市，一线城市的房价和主要城市的房价看看差很多很多，所以一线城市的房价自然要高，当然一线城市有几个，四个，我们全国有多少个城市啊，657个城市，所以这四个城市的房价老被所有的媒体当作房价的标准，其实不是房价的标准，其实我们看看二线和三线就会发现，三线城市实际的情况还很低。如果我们只计算三线城市的话，一般地市级以下这些城市的房价，在今天来看，大概只有平均不到四千块钱。你说中国的房价很高吗？我不承认。因为大部分城市是这一类城市，我们只公布了70个城市的数据，650个城市里70个只是个少量数，大部分房价没那么高。但是地价和房价是什么关系呢？这张数据显示的是我们的地价已经六千多块钱了，而我们中部地区西部地区和东北地区的房价都低于现在的地价，只有我们的东部地区的房价高（于地价）。全国的平均房价7922块钱，和我们的6444中间大概1500块钱的差价，不够自己盖房子的。为什么平均房价只有七千多呢？是因为原来的地价低，现在卖的房子是原来的地价。那么现在的地价意味着什么呢?你们认为会涨价吗？傻瓜都知道。所以这个价格与土地的关系，有很多经济学家都认为没关系，我说有关系，就是因为这么一种情况。如果不承认这种情况，那就是开发商都是傻瓜，只能干赔本买卖了，现在看，有些开发商还是发了财的。除了国家政策以外，目前的宏观政策大家都很清楚，三去一补，去产能去库存去杠杆补短板啊等等，这个大家都很清楚。今年提出了一个稳中求进和防范金融风险，去年没有提防范金融风险。但今年成立了一个什么金融机构，来专门解决一行三会的问题。那么当前的经济政策会产生什么样的影响？ 决定经济因素的到底是什么东西？为什么会出台这样的政策？第一个我想不变的指标是翻两番，2020年要求我们的GDP翻两番，所以大家说不能低于6.5就能翻两番。然后还有一个人均，人均呢就是不低于GDP增长率就能翻两番， 第二个是国际经济的一些变化，最重要的是在经济增长防范风险之间求平衡，很多人跟我说中国的经济政策今天向左明天向右，后天向左大后天又向右，其实我说说错了，我们只有一条中间路线，所有的路线都是为了求平衡。当你左边重的时候你往右边靠一靠他才能平衡。当右边重的时候往左边靠一靠才能平衡。平衡就是为了走中间那条路线，所以只是在经济增长和风险之间求一个平衡，既要保证经济增长，同时又要防范风险。这就是我们现在出现的情况。那么由于这样一种情况，出现的什么呢，货币政策。这个可能大家都清楚，一个是信贷政策的收紧，不管是从境内还是境外，在去杠杆的情况下，收紧了大量的货币。所以国内的贷款是大幅度的下降。从城市来说，地方城市的资金融资量到今年六月份大约一万三千八百亿。和去年相当时候下降了百分之五十，因为下了很多的文件告诉你，政府不能随便的借债了。企业也同样，融资政策上出现了限制严管，还有呢就是我们的货币总量缩减了，M1M2到六月份为止都低于百分之十，和去年相比大概下降了两到三个点。M1M2都下降这种情况有的人感觉不出来，像在座的你们可能都是有钱人，你们不觉得。但是有的企业开始觉得紧了。那么同样还有一个反映，就是资金价格的上涨，比如说个人按揭贷款利率上调了，发债利率上调了，各种各样的借贷都产生了利率上调，那么货币政策从紧还会持续，至少到目前为止我们还看不到有放松的可能性。我们再看看今年一到五月份，我们的108家房地产企业，从新资融资下降了百分之五，银行贷款下降了29%，票据债券下降了49%,所以今年上半年大幅度下滑，六月份也没有起色，七月份我们看到的是境外融资超过了一百亿美元，房地产企业从国内拿不到钱就都跑到国外拿钱去了。那我们再看看下方的两行，10年到14年我们新增的房产企业的有息贷款是八千二百亿，五年的时间平均一年是两千亿。那么15年到16年，两年的时间新增的是8525，平均一年新增四千亿。那么今年明年后年我们要还多少钱呢?内外债房地产企业大概要还一万八千亿，其中有六千亿是外债，今年到期的大概有几千亿吧，明年大概四千多亿后年大概四千多亿，这就是按照已经发行的票据债券按它的到期日期算出来的数据。所以下半年到明年后年都进入了开发商的还贷高峰期。所以大家更看好汪总，希望从汪总这拿钱，因为他们已经从银行拿不到钱了。那么政策持续会出现什么情况呢，明年资金紧张。为什么是明年？因为今年销售不错。后面我会有数据。如果今年销售不错的话开发商兜里还没那么紧张，虽然今年会还一部分债，但是没那么紧张。可是如果持续下去再借不到钱明年就有问题了。所以资金紧张可能在明年，那么有可能投资和销售就会出现下行。销售下行不一定是市场的问题，是因为很多城市不批你销售，不跟你发销售证因为你老想卖高价，这个卖不了高价的时候怎么办呢？就扛着。抗到什么时候呢，扛到资金不够的时候。如果资金不够了，那政府就说多少钱就多少钱吧。我们也不要定价钱了，是吧，那我也得卖一部分啊。下半年还有一种情况可能导致用低价卖的。就是政府批多少就是多少。因为什么呢？因为有些上市公司要求业绩，上半年扛得住下半年不一定扛得住，下半年可能说我总得有的业绩吧，因此他赚不了那么些钱他也会降价或者低价卖，但是降价或低价不表示说他是亏的，或者说该涨价没涨价不等说是赔本的或是故意把这价格放低。这两个概念你们不要搞错了。于是就有可能造成库存增加了，现在为止库存是下降的，持续下降可能有28个月吧。但是下一步呢就有危险了，因为今年土地供应量里头增量最高的是三线城市。大概增长了百分之二十四点几。去库存去的最快的也是三线城市，但是这一轮去完了以后三线城市能不能持续的保持这样高的销售呢？我个人觉得有问题，下边来讲。如果说政策要进行调整，什么时候会进行调整为什么要进行调整？除了房地产这一块下行了，共产党不会让它垮台所以就得调整过来，让它适度地回来，现在没有出现，我们估计有可能在明年出现快速下行的问题，但是现在已经出现了下行，下行以后会导致什么呢？会导致经济波动，我们可以看看前两年为什么在16年初15年底要放一点，是因为我们那时候的投资只有零点几或负的增长。那么对全国来说，投资增长经济增长就很有问题。今年我们的GDP增长其中两个重要原因，一个重要原因是基础设施投资高速增长，第二个是房地产。而房地产这块呢，有四最，第一个叫见效最快，你让大家买汽车吧，它见效没那么快，你让大家旅游吧它见效也没那么快，你让大家看电影吧也就几十个亿的事，所以它没有见效快的作用，房地产有。第二个是总量最大，我们的总量有多少呢一手房大概有12万亿，二手房大概七万多亿，整体的大概三万多亿。整体什么意思呢，就像汪总可能拿诺亚的财富买一栋楼，然后把一个旧楼改造了卖新楼或者是或者是买了旧楼以后整体作为出租。像毛大庆，拿了楼以后分销分租，所以这种呢大概有三个亿。换句话说房地产交易大概一年能有二十万亿这个总量，汽车多少？两万亿。吃的多少？六万亿。所以房地产产生的交易额大概相当于十三亿人吃的三倍，这个总量是最大的。需求也大，因为你想卖东西你得有需求，没人买房子卖不出去那这房子也没用啊。需求大，往往是因为我们的调控政策造成的。为什么调控造成需求大呢？因为调控造成里老说你得排队，排一年的分攒够一年的资格。于是中国有一个特殊情况，别的国家消费都是一个斜坡，因为它今天有了今天就涨，中国不是，中国是台阶似的，突然一批人具备了购买资格，哗得冲了上来，因为它不是一天一天具备的。你是三月份下的命令，它明年三月份突然一下子具备资格了。你想想是不是这么回事儿。比如说九月一号我们开学，是一大堆学生，但你那个学生是一月一号、二月一号、三月一号、四月一号、五月一号分别分成几个月生出来的，到九月一号就要入学了。这买房子不是啊，是从下命令那天开始的，所以下完命令后具备条件的一大批一下子冲上来了，这个是特殊的需求。另外一个就是财政支撑，今年到上半年为止，我们的契税增长了百分之二十三点几，我们的土地增值税增长率百分之二十多，换句话说现在的今年上半年房地产产生的税收是财政的两倍到三倍，增速啊不是总量！比如它增长百分之十我就增长百分之二十，我们是两倍多。就是这种增速情况下房地产对中国来说还是一个巨大的支撑条件。所以到他不行的时候你得调。就像夜壶。尿急的时候就得拿出来用用。那我们再谈完宏观政策后我们再来谈谈微观政策。微观政策现在有一大堆，现在还有好多我没写上的，数一数大概有四十多种，我也写不完后来就说算了吧，那么它影响什么？第一个影响的是资金流向，当你不能买房的时候资金干嘛，你要想分享房地产产生的收益，就只能交给诺亚，你要想干别的你可能会买黄金啊买石油啊买期货买粮食买其它东西，那就分流了。第二个是社会心理，这个社会心理和别的东西还不太一样，社会心理有两个取向。第一个呢就是有极少的一部分人盼着政府出手了该降价了我等等，他们每次都很失望。另外一部人认为越是政府有限制我越是使劲买，因为凡是政府限制的都是因为少才限制，多就不限制了。所以心理作用影响很大。再一个价值取向变化很大，价值取向就是往哪去不知道。最重要的是资源分配，我们说的学区啊商住啊乱七八糟的一大堆所有的微观决定的是资源分配。资源分配是什么呢，就是你想获得北京的资源你就得买北京的房子，承受北京的房价，你想获得深圳的资源你就得承受深圳的房价，你想到上海来，对不起你得承受上海的房价，否则的话，你没有办法分配到这些城市所获得的资源。它独有，换个地方去你拿不到，这些影响力都很大。再一个就是消费能力和权利，这些微观政策都能影响到房价，所以这些内容对我们的市场一定会产生巨大的影响。但是不是所有的影响都一定会产生呢？不会。上面三个因素对于供求关系来说产生了两个部分，第一个部分是不变的部分，就是不管你宏观政策怎么调它都不会发生变化。另一部分是随着宏观政策变化的，就是你调了我就得变。比如说你出了个政策我就得办离婚啊，这就是变的部分。那么不变的部分是什么呢？第一个就是城市化进程，它永远不会发生变化。我后边会列举个例子，哪些城市会大量的进入人口，这个城市化进程在中国严格的来说按户籍来说也就是四十，日本发生泡沫的时候是七十二点多，所以通常我们还没有看到哪一个国家，城市化率在百分之五十左右，或者在七十以下的阶段里出现过房地产泡沫。凡是出现房地产泡沫的大部分应该是百分之七十城市化率以后出现的，哪怕就城市而言也是这样。所以继续往大城市跑，这个没有变化。尤其是二百万以上的大城市，人口开始持续增加，而五十万以下的小城市，人口大部分处于减少情况，就是转移的速度是非常快的。第二个就是市场资源。我们说的市场资源，城市的市场资源是不可或缺的，你要想获得的话，你这届毕业了，你说我这房价高我等三届以后我再去争抢这个市场资源行吗？不行。要不然我户口马上转走啊，所以你就得赶紧想办法，今天就得想办法弄个房子，把这城市资源占着，把户口落上。所以说不会发生变化。开发商已经投入的项目不会变，已经拥有的住房需求也不会变，你们以为上海的房子很好吗？我再告诉你们个数据，上海的户均面积是全国城市的倒数第五。你们上海人都很惊讶吧，上海平均的户均面积只有66平米。因为有好几百万套过去的旧房子，包括我们知道四人帮里有个叫王洪文的，王洪文过去是上海纺织厂的机修工人，纺织厂过去在上海是一大主力，大部分是在53年到56年盖得很多很多房子，上海的纺织工人很骄傲的住进了这些小三层楼，你们现在可以去看看那些小三层楼都挤得一塌糊涂了。连厕所都变成厨房了。所有的床在夏天都摆在两个楼之间的走道里。所以这些地区在上海叫做危改，棚改。他们在大力进行拆迁，这些拆迁还早着呢。这些房子还剩的有多少，大概有500万套，所以你们不要看到上海有很多高楼大厦就很高兴。我再举个例子，上海有很多小楼，三四层的小楼，在那个小街里头，变成了会所，很多都变成了餐厅，我那天被诺亚人请到一个餐厅吃饭，我们四个人，到了那个房间里头摆了个桌子，四个人就转不过身来了。什么意思？你要知道那些小楼里的房间有多小，和香港那些小房子差不多，外边看着都漂亮着呢，但是到了里头摆一个四人的餐桌都转不过身来，服务员只能在一边上菜，后面转不过去，这就是住房需求。所以这种住房需求，今天你说我住30平米，明天就40平米，后天就50平米，我们老用平均数和中国人现在的住房平均数三十平米了很高了，他就没想过这里头大概四十多五十多，城里头只有二十多，二十多还是按建筑面积算的，扣除建筑面积以后呢就剩的更少。但是美国和英国公布的时候是套内面积。这里头就差了百分之二十多，美国是多少，大概是54，所以和我们的差距啊大的很，我们大概不到二十，所以住房需求里头啊还有很多是不变的。但是可能发生变化的一个是购买力，首付提高了变成五折了你买不起了。购买力会发生变化，价格预期会发生变化。价格预期会从两种变化，一种变化就是很多人盼着它跌，一种变化就是很多人觉得越限制越涨。八十年代的时候我们曾经经历过价格闯关，年轻人可能不知道，但是老年人都知道。价格闯关的时候就是双轨制，一部分是计划价格。比如说宝钢，那时候还没有宝钢，宝钢生产的钢材呢三百万吨是归计划，再生产50万吨或100万吨会给市场。就是完成计划以后的超产部分按照市场价格去计算，剩余的按照计划价格去计算，就是双轨制。那么双轨制的计划价格是很便宜的。比如200块钱一吨钢，但是市场价格这一部分呢可能600块钱，是三倍。那么结果是什么呢，结果是没有人想着会降价，所有人都说市场价格是暴涨的。于是在88年到89年出现了价格的暴涨，所以双轨制闯关被历史上称为改革的失败。当时没有理解价格预期会发生变化，这个变化呢不上向下而是向上的。那么变化的部分还有投资能力啊、资金周转啊，我们刚才说到了资金啊、库存啊，对开发商都有巨大的影响。这一部分也会随着宏观政策和微观政策产生变化，那么从不变的部分到变的部分特大城市高度集中和特大城市的限制条件，在我们的自身规律里头是逆转的。我们一般来说市场化是顺行，就是你愿往大城市跑你就跑啊。但政府是逆着，就越大的城市越不给你地越不让你去，你还是回新农村建设吧，你还是留在农村好。所以我们有新农村建设，有中小城市建设，希望大家回归，回归就是农村来的还是回农村去吧。它做不到。因为城市的稀缺资源是不变的。我们这次雄安建设大家都听说了，规划里头第一个是什么，让北京全力支持，北京市做了个规划。第一先把北海幼儿园搬过去，然后把各个大学搬过去，然后把各个医院搬过去，它希望把这些公共资源搬到雄安去，来支持雄安的建设。可是那些老的教授会到那个新医院去吗。那些老的教授会去那些地方去教学吗。偶尔教一课可能，他们可能离不开北京，而最值钱的是医院里的那些老医生，为什么老的值钱呢，就是因为老的经历的病例多，见多识广所以那些资源啊可能轻易改变不了。那么已形成的投资和需求啊，这些不变的规律的东西啊仍然影响市场在市场上占主导地位，而可变的部分，会形成一些影响。就这两个之间是在博弈的，所以我们的市场会发生很多很多的变化。这个博弈过程中啊，有的时候是不变的部分占主导地位，有的时候是可变的部分占主导地位。在瞬间或者在叠加的时候你很难判断，但是它有可能引发价格的变化，因此我从来不具体说某一个城市一定会发生什么什么价格的变化，就是这种叠加作用啊难说，还贷高峰期高了，有的坚持不住了它就会降价卖房，有的人能坚持住我就等下一轮涨呢，我不怕，毕竟我们有很多民营和私营企业，但是上市公司每年要报业绩，所以这两种变化叠加的时候会出现一些引发价格变化的情况。我们看看人口。这个大城市五年人口增长的数据，只列了其中的一些，天津北京这些个竞争啊都是几十万上百万，这个增量是很大的。从16年以后开始出现了一些变化，就是我们的政策调整要求北京市把低端人口轰出去，就是重新开始划分三六九等，所以给每个区下了任务，说每个区你必须轰出去多少人。所以它的净增长率开始下降了。那么其他城市可能也有一些地方做了一些规定，限制一些外来人口进入，出现了一些问题，但是这几年我们起码到16年的数据证明这个持续上涨的态势没有变化，大家还是希望往大城市跑。哪些城市减了呢？我们开始看看负增长的一些城市出现了。比如说这个南洋人口太多了，它就往外跑，安阳人口太多了，它也往外跑，它该往外跑，南阳它就是个地级市上千万人口，比深圳的常住人口还多。它忍不住了它就往外跑，还有阜阳啊等等的一大堆。那这两者之间看出来的情况是什么呢？就是没有资源的城市难以留住人口和吸引人口，而拥有大量资源的城市就拼命地吸纳人口，所以那些拥有资源的城市人口在急剧的增加和加剧。我们再看看山东的一个特例，大家可能误解了以为济南还不是人口最多的？不是。青岛不是人口最多的吗?也不是。最穷的临沂市是最多的，那他不跑怎么办呢？所以他会跑的。而发达的城市不是人口最多的，穷人待在那里干嘛啊，他肯定会往大城市跑。所以在城市人口变动的情况下不会因为你政策的调整它就变，它还会往大城市跑，拼命跑。我们再看一些具体数据，目前的经济呢基本上处于一个下行趋势，一个下行趋势是民间投资在持续下降。从7.2到6.9，而我们的固定投资从9.2的高峰到8.3，下降了0.9个点，我个人觉得这个会持续下降，但下降的速度不是很快，不会一下子跌的很多，可能就零点几零点几慢慢的往下掉。为什么，钱越来越紧了。没钱了它不就往下降吗，政府也不会随便投资了，政府也不能随便借贷了，它就往下走。这是一个大的趋势。我们再看看这里头的分类，蓝色的是国有和国有控股明显的可以看出来他远远高于民间投资的部分，它大头开始下降了。民间投资占总投资的六十多，所以民间投资如果下行的话，15年16年是下行的很严重的，今年略有回升所以我们的GDP才上来，但是这说明国有和国有控股部分啊开始挺不住了，挺不住的趋势就是下降趋势。他如果往下走的话就拉动不起来了，可能未来的下降趋势就很严重了。我们再看看分类，分类一个是基建，一个是工业。我们明显看到高峰期的时候是房地产和基本建设的高峰期，这两个占到多少，大概是78接近八十，制造业大概占总量的百分之二十左右，所以我们现在看蓝色的和绿色的这两头都是下行的趋势，如果他们持续下行，也就是说很多人在担心中国经济今年的下半年会出现一个下行趋势，但是这个下行趋势可能不会让大家很担心，不会一下掉下一个点两个点或很多。但是这个下行趋势是难以改变的。但是我们看到的零售额增长呢十月份是最高的，七月份也开始出现略下降，这都是一个不是太好的信号，一二季度上升的过程大家都很高兴，两个6.9，但三季度怎么样呢，我们再看看价格涨幅，价格涨幅也是出现一个平稳下降趋势，还是一点几。就是中国还是在通缩一个概念中，而没有进入到通胀的环节。很多人说当政府限制了买房的时候呢租金就下降了，我们可以看到的是，租金的居住价格连续六个月2.5以上的增长，我们没看到租金下降，不知那个报纸在拼命造谣租金下跌的，但是我们在统计数据上没看到。我们再看看出厂价格，出厂价格呢曾经高过一段时间，就是我们说的把别人的牛奶倒掉价格就上去了。那么现在呢别人的牛奶也没处倒了，他又开始回来了，这是工业出厂价格，购进价格也开始出现下跌情况了。开发商增速，这也是大家常见的一种东西，如果开发商的增速已经从9.3降到7.9，我个人不觉得它能回来，它还是一个下半年持续下降的一个过程，它可能会延续到今年年底。但即使延续到年底会不会很糟呢，我也不认为很糟，因为今年的销售情况还很好，还略有增长。但是我们看到的土地增长，你们要做一点分析，什么分析呢，开发商购进的土地面积增长中商品房的面积没有增长，增长的一大堆是租赁性住房和其他住房的面积，这部分面积对我们通常所说的市场的房价不是指商品楼的房价，而是指住宅的房价。它是恶化的，并没有得到改善。不要简单看说土地要增长了。销售面积及销售增幅都很好。你们是不是觉得14是在下降一个趋势，21到18，19也是一个下降趋势？是的。自我们调控政策出台以后，基本上出现了一个下降趋势。说句心里话20太多了，要是都这么呼呼的涨谁也受不了。幸亏我们有个聪明的中央政府，告诉我们不能这么涨了，得压着点。现在给各个城市政府下达的任务基本上是按去年10月份的房价，涨幅不得超过百分之二，这是指限的城市，没限的那些三四线城市，你爱涨多少涨多少、影响也不大。但是限的城市基本是这样一个原则，所以控制在百分之二的涨幅左右，涨百分之十四我们大家都要知道一个事情就是去年我们的销售额接近十二万亿，差一点点，是历史上最高峰。销售面积也是历史上最高峰，那么今年我就算，7月份以后每个月下降了两个点，二七一十四，还剩五个月，每个月平均下降两个点的话，我们还有百分之四的增长，即使我们还剩百分之零点五的增长，也就告诉你今年是中国有房地产以来历史上最好的一年。比去年还好。去年本身就是大丰收，暴涨，但是今年能保持百分之零点几的增长，也告诉你是增长，你也不能说他不好了。毕竟是涨的。如果每个月下降不是零点二，那么涨幅可能还会保留更多一点，因为我们还剩五个月，二五十个点，按面积算还剩四个点，按销售额算的化还剩六个点。所以我个人还是有信心认为，今年的房地产市场，仍然是历史上最好的一年，不管他是怎么的调控，它还是最好的一年。那么把它的相关数据做一下对比，从新开工、在建、竣工和房屋销售。看看那个竣工面积很低很低，而销售面积很高很高，这中间差是什么，这中间差就是告诉你现在的盖的房子基本上都卖完了。你们不要以为在建的房子都是没卖的房子，我不说没有还有一部分。从历史上看，你要把这条红线和那条绿线你把它全加起来看，也就是说在局部的地区和时间里头，红线是高于绿线的，这是产生和增加库存的，而剩下的部分实际上告诉你在建的房子已经卖掉了。那么我们看看今年的个贷，大家都担心的是个贷会不会形成风险，我说不会，我当上银行行长也会这么说，中国的个贷没风险，你们不要听那些专家们乱评价，说中国的个贷有多少。中国的个贷总量很大，分三类。第一类是一手房，大概只有百分之二十二的占比，换句话说房子跌了百分之八十和银行都没关系。第二类是二手房，大概百分之四十几，也就是房价跌了百分之六十和银行都没关系，所以银行计算的时候都是百分之五十的保证。第三类是有风险的，虽然是以房子抵押信贷的，但是这钱没有买房子，这钱比如说用于干工业，但是小资本家是用住房作为抵押去的。很多人不知道这一部分把他计算到个贷里头，错了，它和房地产没关系。因为它抵押的钱是用于干工业干商业干其他东西了，这一部分占的比例很大，大概约有五六万亿。这一部分是有风险的，但是它和房地产没关系。我们再看看今年的价格。绝对价格和去年同期五月份相比，增长了5.4% 。我们再看每个城市之间。大家别以为那条蓝线是下降趋势，他是叫增幅下降。增幅下降不代表绝对额下降，你们千万不要搞错了，我们所有公布的住房价格数据，都是增幅。增幅下降不表示绝对额下降。如果我前头增了百分之十，现在增百分之八了，还是增啊，所以不等于绝对额下降。但这里可以看出来三线城市反而是持续上升的，为什么？在我们的计算中我们的房地产销售实际上按纯商品房计算是负增长的，但是为什么前头是正增长呢？是因为我们有一个新的政策叫棚改里头的货币化拆迁。这个货币化拆迁占了销售额多少呢？大约占了百分之二十多。这部分多少呢？大概开行是六千个亿，地方政府再加上几千个亿以后啊他可能还会持续，到下半年这一部分货币化拆迁危改的这一部分还会保证我们的销售额稳定在一个程序上，他还会继续增加，但它多数是在三四线城市。所以我们看到到位资金减速，这个国房景气指数是上升的，就是因为销售问题。这个数据告诉大家，哪个地区增长是最快的。我们看看东北地区是负的百分之十点几的增长，那么换句话说如果扣去了东三省是不是我们其他地区的还是正增长呢？因为东三省太差了，叫做投资不过山海关。我们再看看涨幅，商品房销售面积和商品房销售价格的涨幅之间差告诉你的就是价格上升。如果后者大于前者，就是价格增长的比例，每个月公布数据的时候我们就可以清楚地知道，房价是在持续上涨而不是在下降的。那么我们更重要的一个，就是一手房向二手房转移的速度在加速，这里可以看到，各个城市之间二手房交易量是多少呢，大概相当于挂牌量的百分之九十，最高的是九十九。什么意思呢就是我挂出了二手房就卖掉了，挂出去就卖掉。这个卖的速度是非常快的，而且总量很大。从北京来说，这个总量已经大于一手房的一倍多。所以在一手房和二手房的交易过程中可以看到，很多人都说把商品房把价格拉高，把贫富差距拉大了。我告诉你错了，央改房已购公房都是房改房，这些房改房是占比例第二的，而房改房都是因为房价上涨发了财的，所以让那些穷人或者过去没有发财的人因此而降低了贫富差别的差距。他们不是因此变穷了，而是因此变富了。这就是城市化发展的过程。这个面积看二手房交易里头一百五十以上平米以上的数不是少数，什么意思呢就是告诉你你真实的需求和刚需改善需求占多数，而绝不是说我们在奢侈性而造成了另外一种情况。那么我们还可以看到，这个从价格上来说，低价格的占多数、高价格的占少数，为什么低价格的占多数呢？就是还是刚需占多数啊，真实需求占多数啊。那么我们还可以看看，从按揭的比例上看，真正买二手房的比例很高，就是付款比例很高，为什么？就是它卖掉了原来的旧房子买了新房子，或者说卖了旧房子买了旧房子但是买大了。因为那个钱不是来自工资，那个钱来自卖房子的钱。因此我们现在的特点特点是逆向调控。人向大城市集中的时候我们地向小城市减，然后造成结果就是好的压坏的救，我们看看钢材是不是这样，铝材是不是这样，所有的几乎都是这样。所以这就是一个特点，不仅仅是在房地产。那么我们还可以看到，房地产最危险的就是现金流能不能扛得住，我们希望最好的情况就是低潮买地，高潮卖房子。但是如果你的现金流扛不住你就得在低潮卖房子，高潮的时候去买地，那你就惨了。因此我们希望真正实现市场化，第一个是土地问题，不改变土地政策难以实现长效机制，什么都是白搭，第二个是如果户籍制度不改，税收制度不改变，我们很难实现真正的市场化。他们举牌告诉我时间到了，我只好不讲了。谢谢推荐阅读更多回答匿名用户房地产相关从业15年以上。见识过90年代房地产泡沫后的残局，也目睹了近十几年来的房地产的疯狂。鉴于身份的原因，可耻地匿了。我谨代表个人意见胡诌一通，不保证质量亦不代表任何其他人或者组织。首先回答有没有泡沫，答案肯定是有。再回答是否有经济危机征兆，呵呵，这个很难回答。见仁见智吧。当然，所处的行业不同，感知亦不一样。对于实体经济而言，特别是传统型中小型生产型企业，感觉也许一直处在经济危机之中几年了。工业企业不好过。小型生产型企业倒闭量还是比较大的，不去现场看不知道，我参与过的某些工业区的调研，以前90年度红红火火的生产型企业，大多数已经倒闭了，墙壁上到处贴着“厂房招租”。90年代那里很多打工仔，下班时候热热闹闹的，现在冷冷清清。所以，对于他们来说，肯定是经济危机了。小厂所在的厂房，如果是村的土地，基本上现在是闲置，招租也没几个人去租。如果是内资企业自己的土地，基本上想方设法搞“城市更新”，也就是把工业用地改为商业用地，再建设所谓的40年使用年限的“公寓”卖掉。如果是外资企业的土地，他们一般把土地由政府的土地开发中心收储。我所在的区域，有几家知名的外企走了，土地由土地中心有偿收回。当然，有人说“转型升级”。的确，高科技企业目前还不错的，所在区域的科技园还是有增长的，目前还不错，特别是那些能上创业板或者上新三板的，领导也很重视。当然，可能是运营成本的原因，很多工业型企业已经转移到内地或者国外，也说不定。我只说我看到的。房地产企业也不轻松。房价长时间的较快上涨，民怨好像比较大，好像把责任都归咎于房地产开发商。其实，他们也不轻松。当然，开发商早期拿的地是很便宜的，2003年之前都可以协议出让，我见过很多90年代拿的地块都是10元/平方的出让金（注意，不是楼面地价），开发出来卖几万，当然利润可观。不过，这样地已经不多了，基本上开发完毕了。现在拿的地多数都是通过拍卖，成本高了很多。不过，谨慎的开发商已经很少公开市场拿地了，都是想方设法与早期拿地的企业合作开发。特别是外资和港资的房地产企业，更是谨慎了。目前比较激进的，大多数是央企，因为银行借给他的钱多，即使经济崩盘了，也不是自己的钱嘛。所以，近些年玩地王基本上都是央企干的。08年的时候，房企资金非常、非常紧张，有些差点破产。所以，别看人家房地产企业好像很牛逼，其实，如果真的经济崩了，他们也会死的很惨。房地产是个高资产、高投入的行业，现在利润率已经不像那么高了。其实，近几年公开市场拿地的企业，如果在2016年前开发完毕卖出的，他们的利润率还不如2016年炒房的投资客赚的比例高。我跟很多中小房地产企业主或者大型房地产企业的高层管理人员聊过经济和房地产的话题，其实他们也看不准未来一定涨还是会暴跌，他们自己也如履薄冰。但是，不管房地产未来怎样，公司总是要运作的，有那么多员工需要养，资金需要周转。至于大家认为的房地产企业的暴利，现在已经不存在了。房子真的很稀缺吗？房地产已经不仅仅是个产业的问题，其实是个金融的问题。高层说房子是用来住的，不是用来炒的。呵呵，如果不解决金融的问题，房地产永远都解不了被炒的怪圈。至于住，其实中国现有房屋存量，足够20亿人居住都绰绰有余。也许有人说我这个数据是瞎编的，的确，我是管中窥豹瞎猜的，呵呵，随便看看就好。其实，猜得很保守。那随便举一个某城市的一个区的农村房屋为例吧（城市人口变动大，农村人口相对固定），这个数据绝对是准确而且真实的。某区现有农户15万户（其实每户都很小，为了能分配宅基地和多获取征地补偿款，基本上满18岁就分出一户，真实的家庭还没有这么多），农村人口40万人，目前已登记的宅基地房屋是24万幢，未登记的违建宅基地还有22万幢。这个数据不包含农村人口买的商品房或者购买国有土地上建设的房屋，仅仅是集体土地上的宅基地房屋，是幢，不是套！你自己算算，40万人是不是可以每人一幢绰绰有余？（以上所有数据其实详尽到个位，为不暴露，故只说大数）这是东部某一线城市某个近郊区的数据，还不是人口输出地区的农村宅基地数据。在人口输出地区，大量的宅基地房屋，整幢就是住两个老人，或者空置。房屋的空置率，其实大大的超出你们的想象。城市稍好，农村尤甚。别信什么农村宅基地一户一宅，一户八宅我都见过，只是人家不办证。土著城市居民的房屋拥有量，也是一家有几套房。当然，近些年才进入该城市的年轻人不得不面对已经被超高的房价，压力很大。但是，他们的父母在老家基本上也是有房的嘛。不要轻信“一线房子永远不够”，那句话是建立在中国经济永远持续高速增长的前提下的。如果发生战争或者经济危机了，还有那么多人进入所谓的一线城市吗？地方政府对房地产持什么态度？对于地方政府而言，其实不是房价上涨的推手，他们也没那个能力。注意，是说的是地方！再上面的我不敢说了啦，也别问我。有人说国土部门坐庄，囤地等拉高再卖。呵呵，他们既没坐庄的能力，也没有坐庄的动力。土地拿不拿出来拍卖，都是市长一句话。市长想的是我只能干几年，有地赶紧卖，挂掉的钱才是我的政绩，难道去留给下一任？土地出让金是收支两条线，出让金多少与国土部门没关系，都是直接进入财政账户。卖多卖少反正都不是我的，也没有提成，关键是要完成市长交代的卖地任务。当然，底价设定不能低于成本也要考虑市场热度。最关键的是省以下没有农用地转建设用地的审批权，想多卖也没货。有人也许理解不来这种思维，好吧，那换位思考一下:假如你是现任某市市长，你能保证在这个位置呆多少年？你还想不想再上台阶？你想不想做点让人看得见的政绩？巨量地方债利息每年要不要还？假如现在有块地符合出让条件，也有有实力的开发商有意向，你会不会捂地不卖？当然，地方政府乐见房价永远上涨。第一，GDP数据好看。2016年经济很差，但是GDP增长率不能太丢人嘛，于是，某区长亲自督阵，要求负责房地产预售的部门给开发企业挨个打电话，多报成交量。这是真人真事。第二，地价高了，财政也水涨船高。领导都是炒短线的，我的任上城市基础设施建设和民生服务，都是要花钱的。08年地不好卖，开发商没钱拿地。某宗地出让，收储成本是8亿，国土部门建议10亿为底价出让。市长发飙了，必须成本价赶紧卖了。说，我现在卖了能修路建广场，难道还留给下一任吗？第三，地方政府不负责房价的涨跌，也没能力负责房价的涨跌。你随便去查看一下你当地城市的所有政府部门的三定方案，有哪一个部门三定方案里写着要负责房价涨跌的？没有！房价涨跌是市场的行为。没有市长想囤地不卖，也没有市长想地卖不出去，没有市长能预测房价的涨跌。其实，房地产管理部门没人炒房，因为自己无法预测，而且他们普遍认为现在泡沫已经比较大，因为他们知道他们的成本有多低。现在对于房价最乐观的，往往是那些不怎么懂经济的普通市民。房价暴涨的根源是什么？就目前中国而言，影响房地产价格的根源在于金融！这个不多说，涉及整个国家的金融运作的问题。敢于高溢价拍地是因为货币宽松，敢于炒房是因为货币宽松，疯狂买房是因为对于货币贬值的恐慌。房价因为金融而疯狂，也最终因为金融而一地鸡毛。一切不以金融的角度下手的“调控”，都是忽悠！房价暴涨是不是金融问题，就用一个简单的例子说吧：你随便用你现在居住的房子的租金与房屋估价做一个对比，你自己算算，如果按照目前市价出租，你需要多少年才能达到目前房屋估值的金额？有很多房子，你的土地出让年限到期，建筑物寿命到期，按照目前的房租水平，仍然赚不回目前房子的估价，更别说银行利息和装修成本了。呵呵，这个时候你会说“要考虑人民币贬值”“未来租金会涨”，那么，你是不是又绕回到金融的问题上了？对于货币贬值的忧虑是不是金融问题呢？房价的问题，目前就是个金融问题。房子已经远远超出了居住功能，而是资金炒作标的物。假如最终一地鸡毛，虽然房地产会首当其冲，但是根源不是房地产这个产业。这个世界最能预测房价涨跌的，是前机械工业部部长的儿子，印钞印的头发都白了，辛苦了。——————————————————————————————————————————-非常感谢这么多的赞，出乎我的意料，竟然没被骂得狗血淋头。但是，我仍然不敢取消匿名。鉴于网络评论与行业实情也许存在一定的偏差，感恩厚爱，那我趁空隙继续分享一下个人见解。1.房价与地价，地方政府更关心哪一个？很多人以为房价是地方政府预谋性炒高的。先说观点，免得有人说我“洗地”。地方政府没有这个预谋，也没这个能力，上面我不知道，也不敢瞎说。政府也许没有预谋性的炒高，也没有这个主观意愿，但是多重政策事实上造成了房价的上涨。主观意愿与实际效果是两码事。有多少想减肥的人，却又整天吃喝无度，效果如何呢？从业十几年，参加的会议无数，看到的文件也无法计数，但是我从来没有听到过要求把房价拉高的指示，也从来没有看到过这样的文件。甚至，饭桌上或者私下闲聊都没有这样的意向！当然，我这个层面最多接触到省市区级的领导，国家层面的也只是在电视上看过，我指的是地方政府。如果说政府有什么意愿的话，当然是永远平缓温和上涨最好，暴涨暴跌都头疼。不说别的，就是信访也够人烦。08年房价跌幅比较大，信访的怪事层出不穷。有个老太婆与开发商交了定金看中了某套房，当时房价是8K，但是眼看房价在跌，老太婆不去签约，开发商多次催促都不去，后来开发商把房子卖给了其他人，也办证了。09年在四万亿的刺激下，房价暴涨，那套房市价2.8W。于是老太婆多次信访，扬言跳楼，还拉来电视台。2013年房价微跌，某个楼盘业主集体拉横幅，说开发商违约和欺诈，说旁边宣称的省一级学校原来只是市一级，要求退房。现在经历2016年的暴涨，房价翻倍了，也就没人拉横幅了。说句实话，地方政府根本就不关心房价，领导层甚至不知道现在市场的疯狂，也不知道具体的市场价格走势。房价不像股市，有个分时图和K线图，一目了然。当然，领导要知道房价，很容易，但是他们都很忙，有很多事情需要关注，自己又不炒房，哪里会去关注房价的实时走势呢？再说了，即使他们关注房价，最多那个自己管辖范围的成交均价，那个有什么意义？郊区与市区差别大了。所以，某位600帝的笑话为什么会出来，不少他傻，而是因为他真的不知道市价如何。房价对于老百姓来说影响生计，但是领导与其说关注房价，还不如说他们关注房地产这个产业。政府关心地价，这是真的，因为土地财政，那是他的钱袋子。 在土地的开发利用上，国家层面与地方层面是存在不同想法的。地方为了政绩，恨不得所有的土地都批为建设用地，拿来出让。但是国家为了保住耕地和维护生态，那样是不允许的。所以，利用土地利用总体规划和建设用地指标两个来卡。如果建设用地量已经超出了上一轮的土地利用总体规划，那么下一轮你就得减量规划。所以我说，土地供给的总开关在上面，反而地方政府没那么大的能耐 。2.政府能操纵房价涨跌吗？呵呵，政府不希望暴涨，但是暴涨了；你说他能控制暴跌么？真正暴跌起来，一定是多方面因素的集中结果。当然，不是说政府的措施对房地产没有任何影响。影响一定有，但是不是决定性影响。比如，放开限购，比如增减土地供应。土地出让，是根据土地收储成本结合目前市场的反映。一般一块地出让前，都是会邀请多个开发商做个推介预热，了解他们的兴趣度，然后根据市场情况决定推出拍卖。这个对于市场肯定有影响。但是，世道不好的时候，虽然市长很想变现拿钱搞政绩，但是开发商没兴趣，也只能作罢，拍卖流拍也是蛮丢人的。当然，中央有这个能力，关键在水龙头的收放。不过，几次的刺激都是因为经济太差了。但是，水不是无止境可以乱放的，火玩多了也不一定控制得住。这个世界上没有任何一个政府希望房地产暴涨暴跌，市场表现形式都不是他们故意操控的结果。市场上没有神，政府也不例外。如果有一天暴跌，一定是多个因素的结合，而不是某个神一手遮天。理想与现实，往往是有差距的。如果神那么厉害，那么我们建国时的豪言壮语与伟大理想早就实现了，何至于今日仍在追梦？3.关于房产税。呵呵，本不想说这个，但是看到媒体又在预热了。作为普通市民，你根本无需关心这个。房产税会不会收？以后一定会收。我在2013就看到过几套方案，也征求过意见，其实一直在研究。什么时候拿出来？随时都可以拿出来，只是不想拿出来，也没必要拿出来。根据中共中央办公厅、国务院办公厅于2017年1月印发了《关于创新政府配置资源方式的指导意见》中提到“在维护全国统一大市场的前提下，支持各地区在新型城镇化、国资国企改革、区域性金融市场和金融机构、房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新”的表述，我个人认为，可能是权利下放，税率由各省结合本地区的实际情况自行确定。房产税以后应该不是全国一刀切，应该是中央放权各地各省自行开征。某人搞得分税制，地方如果不给土地财政，那还让它活不？目前有土地财政，卖地收出让金比收房产税来的简单、来的快、来得多，在没有改革土地财政之前，房产税地方政府积极性没那么大。哪天改革土地财政了，房产税必须祭出，也许不需要那么久，在那之前就要搞。其实，不动产统一登记就是为了开征铺路嘛……全国一个汇总的数据库，别想蒙我少报。从目前来看，不管那套方案，对于仅仅是自住房屋的普通市民，都跟你没关系，你帮着利益集团叫嚷啥呢？人家房多多们还没出声呢。房产税能不能降房价？这个不一定，都说了房地产的根源在于金融。但是，房产税对于炒作和过量持有房产一定有恐吓作用。房产税会不会转嫁租客？转嫁肯定是会的，但是前提是你的房子能租出去且能转嫁到。租赁市场不一定由根据取得成本决定，更多是根据供需量或者需求方的承受能力而定。不然，就不会出现如此低的租售比。现在持有房产除融资成本外没有太多成本，租不租无所谓。但是当有了房产税，过量房屋持有者都希望能出租以抵扣持有成本，那时候租赁市场供货量巨大，你还想加租转嫁？这个想法很美好。4.关于炒房团和中介从业人员。炒房一直存在，这个无需隐晦。纵观近十来年的炒房人群，其实变化还是比较大的。2008年之前是一波，与2011年前的是一波，与现在的是一波，好像主体发生了一定的变化。记得08年之前，大炒家手上握着上百套房源的大有人在。山西的煤老板去北京都是论单元或者论幢谈价钱的，他们有比较大的议价能力。后来08年之后发现房价下行的时候根本好出手，就逐渐没那么疯狂了。2011年星空发现四万亿真的流毒无穷，于是搞出限购限贷打补丁，自此之后就没有大炒家了，但是那时候中小炒家崛起了。至于现在，是全民炒房了，连路边的老太太都知道炒房是个包赚不陪的好买卖。早期的大炒家早就全身而退了，有很多转向其他资本运作，有些转向国外炒。现在的炒家，其实是普通老百姓，不用去翻查房产档案，这个从交易中心门口的车与交易双方的气质就可以看出来。所以，不要憎恨现在的炒房人，其实他们跟你我一样，是普通的老百姓。他们最多是个中产，只是他们也想通过这个赚点钱。当然，行情好的时候，利润率真的很高，轻资产、高杠杠、高收益，他们的利润率甚至比开发商建楼的还高。不过，不要光看到贼吃肉，没看到贼挨打，不好卖的时候，交易量急剧下降，脱手非常艰难，比股市跌停板还难卖出，哪个时候就是拼买入成本的时候了。呵呵，真正的大老板是不炒房的，别说这几年投资移民较多，就是在十年前，我见到很多大老板都是外国公民了，这个完全不影响他在中国赚钱。当然，他们手上握有不少物业是真的，但是不是以炒房为目的。现在炒房的多数是这几年工厂做不下去了来炒房的小老板，还有就是普通工薪阶层，搞多一套以待日后大发。2016年的交易量还有个因素就是换房。A新白领全家攒了几年钱，于是在郊区买个小房子了；原来在郊区买了小房子的B把房子卖给了A，去C手里买了一套大一点的；C以上的资金流向就不一定清楚了，有些不排除流向国外异市场投资去了。所以说，其实国家现在不怎么害怕房地产问题，因为无论的自住还是投资现在都是刚需接盘为主了。高层一直强调防范系统性金融风险，其实刚需接盘最稳定，降低金融风险。只要还有一口气在，按照中华民族吃苦耐劳的优良品质，哪怕是负资产还是会咬着牙继续供的嘛。至于中国现阶段的中介人员，基本上都是只起到一个交易撮合的作用，距离专业水平和专业服务仍有很大差距。别以为中介群体有多高的专业见解，其实他们跟你差不多，鼓吹交易，他才能获取交易佣金，至于其他的，他回答不了，也没有那个想回答的意思。当然，他们的短线市场敏锐度不错，但是中长线他们自己也看不清楚。整体上而言，中介不是房地产也的正面力量，更不是促进房地产业健康发展的力量。房地产炒作，是一个系统性的多元一体运作，背后的主要推手的金融利益集团。这个不多说，了解不深也不敢多说。那家打个比方吧，经历了13年和14年的房市萧条，交易量急速下降，持房各方都很痛苦。15年底降息降转，金融集团就开始蠢蠢欲动了，怎么办？那家拿一个重点一线城市点火！中介、媒体、学者三位一体上，舆论最关键，预期是核心。媒体报道的上海“购房者”星期五就区交易中心拿着被子排队，为了等星期一能办理手续。我们看到这些新闻哑然失笑。呵呵，周末政府机关都不上班啊，再说了，你买了合同签了，非着急连夜排队办证？我相信买过房的都知道，你网签合同了，基本上已经是你的了，无需赶夜办证。真相如何无所谓，但是会带来恐慌。随着媒体的扩散，急速产生羊群效应，于是房市又热了，金融集团又赚了，也解套了，美哉！其实，真正的市场与媒体报道的市场是有差距的。中介除了怂恿交易，鼓动闹事，左右忽悠之外，其实没有太多技术含量。 当然不是说不需要中介，而是这个行业太需要真正的中介了，需要具有真正专业技能的中介，需要具有专业服务意识的中介。目前，中介行业从事得太low，进入门槛也很低，除了撮合交易好像就没啥服务了，其实还需要法律知识、财会税务知识和城建知识的服务，其实这个行业专业化之后有前景。其实，目前中介还有一个重要的特征，就是炒房，他们是房价炒作的重要力量之一。 房地产公司的人才储备那就高很多了。房地业是一个普通的行业，没太多技术含量，也不一定推动科技发展和人类进步，但是关联多个行业。所有在这个行业的从业人员和关联人员，大家都是打份工而已。房地产市场的乱象，是一个特定区域特定历史发展时期的产物。如果从长远来看，都会回归常态。也许，等过几十年再来回首今日，你会唏嘘不已，无论是关于市场还是人心。————————————————————————————————————————再次更新一下，删除掉一些敏感信息，顺便贴出对某些知友的问题发表个人意见，因为字数太多，不能在评论里贴出。已经歪楼了，完全偏离了题主的答案，请见谅。关于土地所有权、土地使用权、土地出让期限、房屋所有权、土地出让金、房产税等问题的个人理解1.国体不同造成的土地所有制差异。按照《宪法》宪法第一条的规定,“中华人民共和国是工人阶级领导的、以工农联盟为基础的人民民主专政的社会主义国家。”你且不要去考虑羊头还是狗肉的问题，这就是中国大陆的国体，所以，土地作为最重要的生产资料之一，必须实行土地所有权公有制。土地所有权分国家所有和集体所有两种公有制所有权。这个，与国外的土地所有权私有制是不同的。所有权是绝对权，是最完全的物权，具有永久性。2.为什么有个土地使用权？按照法律规定，国家所有的财产，属于国家所有即全民所有，由国务院代表国家行使所有权。但是，国务院不可能去开发嘛，既与职责不符也没那实力。呵呵，《宪法》还说了“我国将长期处于社会主义初级阶段”嘛。那么问题来了，土地咱不能自己下地，又不能卖，那就得找佃农。这需要解决法律上的障碍，于是土地使用权就学着香港设计出来了。香港回归前有“官地”、“民地”之分，所以我们也有国家土地所有权和集体土地所有权。香港的批租制源于它是殖民地且新界是租借的。我们就搞土地使用权出让，根据土地用途给予一定期限的使用权，所有权仍然是公有，使用权可以私有。使用权就是一种用益物权，土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权都是用益物权。用益物权，就是你可以依法享有占有、使用和收益的权利。所以，从法理的意义上来说，所有在中国大陆的土地使用权人其实都是租客，你交的出让金不是土地所有权的购买对价，是长期性的租金一次性缴纳。3.土地使用年限怎么规定？住宅为什么是70年？70年后怎么办？土地出让年限的相关规定是依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（ 国务院令第55号）第十二条的规定，土地使用权出让最高年限按用途确定：居住用地七十年工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。70年后怎么办呢？按照《物权法》第一百四十九条的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。所以，70年的土地使用权根本不用担心，到期后自动续期，当然土地出让金还是要再交的。不过，70年后的世界，也许没有人能预测吧，嘿嘿。4.土地使用权的实质是什么？呵呵，法理上而言，土地使用权人只是长期性的租客。但是，实际使用的过程中与国外的土地所有权其实在绝大部分的权能上是没有差别的。土地是不动产，你无法抠起来背着走。不管是所有权还是使用权，你能利用的权利也无非是占有、使用、收益、处分、继承等等。当然，有些地方是有差别的，比如，《物权法》第一百三十六条规定“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立”，也就是你的是地表使用权，地下和地上的没出让给你之前不是你的，还有地下资源也不是你的。还有，出让期限到期后还需要出让金的，不是一劳永逸的。既然大陆的土地使用权在实际使用的过程中与国外的土地所有权其实在绝大部分的权能上是没有差别，那么“土地所有权”是一个已经虚化了的概念，搞个土地所有权与使用权分离，完美地用公有制的内裤遮住了私有制的隐秘部位。呵呵，你肯定不认同这个观点。那么，既然国有土地是全民所有，你作为公民，中华人民共和国每一寸土地你都是共有权人之一，可是你享受过比私有制土地所有权的国家公民多一分钱的土地收益吗？5.房屋所有权又是什么？房屋所有权就是房屋产权，不是房地产权，说白了就是那房子是你的。还是那句话，所有权是绝对权，是最完全的物权，永久性的。那么问题来了，房子是永久的，地的使用是有期限的，咋整？法律已经想好了套路，《物权法》第一百四十六条、一百四十七条、《城市房地产管理法》第三十二条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条、第二十四条的规定，大陆实行“房随地走”、“地随房走”的“房地一体”原则。土地使用权和房屋所有权必须由同一主体享有，房屋和其占用范围内的土地使用权必须一同转让、出租和抵押。你买了房子，其实也买了土地使用权。当然，对于初独栋别墅外的绝大多数有房阶层来说，你的房不是国外的house,而是apartment/flat，你分摊的土地使用权也就一丁点。土地使用权到期你据不续期，按照法理，你有本事是可以把房子抠了拖走的，那上面的都是你的。其实，国外也有这种。英国就有一些公寓，你买了房子，但是地是别人的或者是国家的，房屋所有权人只有土地的租借权，中国绝大多数房屋的性质其实就是这种。再白话一点，就是你买了房屋的所有权，租了土地使用权。虽然，房屋所有权与土地使用权是皮毛一体的关系，但是的确有差别的。其实，这种类似也存在于其他情况，比如，林地权和林木权。林地是某村的，树是你种的，树你可以砍走，地不能拿走。6.出让金和房产税是什么东西？土地出让金，目前的全称应该是国有土地使用权出让金（集体土地使用权出让现实还不普遍），也就是政府在一定时段内将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让期间的价款。请注意关于时间的状语和定语。土地使用权出让金不是土地所有权的买卖价款。房产税就是以房屋为征税对象，向房屋所有权人征收的一种财产税，主要是房屋持有阶段的一种税，不同于房屋取得、处分阶段的税种。注意：房产税不是房地产税！别以为房产税是什么新鲜事物，其实早已有之。政务院1950年1月公布的《全国税政实施要则》和1951年8月颁布的《城市房地产税暂行条例》（政财[号）就已经有了房产税、地产税等税种。只是，那会儿中国还没有搞社会主义改造呢，土地所有权还是可以私有的。后来，社会主义改造完成，土地已经全部公有了，对内也就没有必要征收了，只针对在中国有房产的外国企业和个人征收。再说了，那时候屁民也没几个在国有土地上有自己的房。日，国务院也发布过《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发（1986）90号），规定房产税由产权所有人缴纳。只是，后来房地产立国，为了避免打击买房者，早就于2011年1月废止了。所以，别以为房产税是什么新鲜事物，也别以为要征收需要太大的动静，根本不需要上升到人大立法的高度。对比出让金和房产税，你应该已经知道两者根本不是一个东西，即使开征也在法理上也毫无障碍，不属于双重征税。只是，什么时候开征、怎么征收的问题。至于房产税会不会增加房屋持有人的税负，那是肯定的。不过，按照目前的思路和民意，仅仅自住的房屋，不需要担忧这个问题。未来是征房产税还是征收房地产税，现在还不明朗，目前试点的都是房产税。不过根据中共中央办公厅、国务院办公厅于2017年1月印发了《关于创新政府配置资源方式的指导意见》中提到“在维护全国统一大市场的前提下，支持各地区在新型城镇化、国资国企改革、区域性金融市场和金融机构、房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新”的表述，征房地产税也说不定。我个人还是认为，可能是权利下放，税率由各省结合本地区的实际情况自行确定。顺便声明下：本人不打算取匿，也不求关注，因为我很少发言。关注我也没用，如果要买卖房屋的知友最好听取银行和中介的意见，他们才是房价短线走势的知情人和推手。我也不是WPY，没用网评宣传任务，发言纯属个人瞎掰，不足为信。在这里对所有求关注的知友统一致歉！资深老司机这个答案很长，干货很多，目前来看正在奔着成书的节奏去了（虽然这书估计没一个出版社敢出版）。不过我的新书现在已经可以通过淘宝先睹为快（小范围学习交流使用），其中不但有我对理财的独特见解，还有关于房价问题的全面系统阐述，几乎为目前国内同类书籍所仅有。上淘宝搜索“从零开始玩转家庭理财”，拍下以后会自动发货。 新书的内容和这篇回答的内容（除了第一节之外）几乎没有重复。为了方便大家阅读，我这里整理了一份摘要和目录。本答案将不定时更新。第1节 中国房价涨成这样？本节主要在于澄清，中国房价就整体而言并不是“涨了十几年”，而是存在很大的地区差异性。当然，一二线这两年确实涨得很厉害。第2节 经济危机征兆？本节是本回答的核心章节。本节的上半部分简述了一小部分世界金融发展史，下半部分则叙述了答主的核心观点以及对于GDP的解读和看法。第3节 房价与GDP回到楼市的话题，重点阐述了过去两年中国出现的楼市暴涨现象的根源以及其与GDP（也就是第二节所述观点）之间的内在联系。第4节 创业、融资和泡沫本节主要阐述答主关于目前鼓励创业的实质及泡沫的观点。第5节 产业转型的实质：资本的盛宴本节主要阐述产业转型过程中无法解决的几个固有矛盾。第6节 金融危机？本节主要是对于未来中国是否会发生金融危机的总体展望，以及答主的其他一些预测。第7节 中产与剥削本节主要阐述中国目前最大的受剥削群体（同时也是支撑本回答第2节核心观点的群体）。********************以下是正文部分。一、中国房价涨成这样？事实上，自从年全国范围的房价狂飙突进运动之后，各城市之间的房价就悄悄开始了分化，再也不是铁板一块、共同进退。以下来自国家统计局在2016年1月公布的数据：上述的走势图可以看到：二三线城市的总体房价从2011年以后就一直处于相对蛰伏状态，在2012年和2014年出现了小幅下跌；而一线城市房价在2013年就出现了一次抛离，到2015年到2016年则出现了大幅抛离。现实经验也告诉我们，在这几年中，很多二三四五线城市的房价即便没有大幅下跌，也是多年企稳，涨也没涨多少。从2015年开始，中国各城市之间的房价分化趋势越来越加剧。2015年下半年到2016年上半年出现了一线城市大涨，重点二线城市（如苏州、南京、合肥）整体上涨，而多数二三四线城市房价不涨或下跌的现象。2016年1月各城市的房价涨幅，就反应了这种冰火两重天的境况：当然，从去年到今年，由于央妈赤裸裸的把企业杠杆转到居民储蓄部门，部分二三线城市也开始上涨；但至于“涨幅”如何，则更多来自于媒体和房产中介的鼓噪。神州大地上几百个城市，其中大多数城市的房价早已涨不动了。另外，早在年时候，某些过度炒作城市的房价，如温州、鄂尔多斯，就已经率先发生了泡沫破灭。杭州的房价也曾在2012年出现过下跌的情况。以下为温州房价自2011年8月至2013年6月的走势图。可以看到，一度高高在上、甚至可以与一线城市平起平坐的温州房价，却在2012年出现了大幅下跌。时至今日，我们再也不能说“中国房价将会上涨”或是“中国房价将会下跌”，而只能说“某个城市房价将会上涨/下跌”。插播一个小福利：今天早上买蛋饼的时候，一个顾客跟蛋饼摊阿姨说：现在房子太贵啦！（我在魔都）正在铺蛋饼的阿姨头也没抬：房子不贵啊，我老家那儿的房子可便宜了。 所以说智慧在民间啊。二、经济危机征兆？日，雷曼兄弟倒闭，国际金融危机突然爆发。几乎是以迅雷不及掩耳盗铃之势传染到了中国，GDP倏地一下降到了6%上方。这是一个很重要的信号——这告诉我们，在中国这样的非典型市场经济国家，GDP增速低于6%，很可能就表明“有中国特色的经济危机”已经到来。下面我们先来看看经济危机这个术语的本来含义，以及历史回顾。经济危机是西方资本主义市场经济体系下的一个术语，其含义是： 经济危机指的是一个或多个国民经济或整个世界经济在一段比较长的时间内不断收缩（负的经济增长率）。经济危机是经济发展过程中周期爆发的产能过剩的危机，也是经济周期中的决定性阶段。 西方经济危机的经典图景就是产能严重过剩，也就是我们中学政治课本上看到的那个烧不起煤因为煤生产得太多的对话。另外，经济危机也导致GDP出现负增长，宏观经济学概念中认为连续两个季度GDP负增长就可以定义为经济衰退（Recession）。资本主义世界中的产能过剩是由于自由市场竞争中市场失灵所导致的，是古典自由主义经济学的内在弊端。因此欧美各国开始采用国家干预经济的方式（罗斯福新政，甚至是纳粹主义，都是国家干预经济的方式）缓解、避免经济危机。其本质是凯恩斯主义。凯恩斯主义鼓吹什么呢？ 主张国家采用扩张性的经济政策，通过增加需求促进经济增长。即扩大政府开支，实行财政赤字，刺激经济，维持繁荣。翻译成人话就是：政府要印钱。在古典自由市场时期，西方国家政府除了打仗时候要发国债，和平时期哪敢卯足了劲开动印钞机啊？但是自从发现了自由市场的缺点以后，还真得依靠政府来推动。很形象的一个比喻就是，一个国家经济不景气，国王找了经济学家来出谋划策。经济学家说你在地上挖一个大坑，再把它填起来就是了。挖大坑、填大坑都需要政府调动人力物力财力，于是进一步促进上下游产业繁荣，经济就这么搞活了。但是自由市场下谁会脑抽了去挖坑？这就是政府在经济活动中发挥作用。请大家记住这个比喻，下面还会提到。但是在二战以后，政府印钱一度是有节操的。用术语来说就是有“锚”的。这个锚就是布雷顿森林体系：美元与黄金挂钩，其他国家货币与美元挂钩。由于黄金储备是有限的，是硬通货，美元一挂钩，也成了硬通货。这个森林体系的初衷是好的：美元以黄金为锚，你政府印钱就不能哗哗哗地把钱印成废纸了吧？像1920年代德国那样，钱比废纸还废，一美元能兑换42万亿马克就没意思了。但是再好的体系设计，也抵不过人类的瞎搞。人类最大的瞎搞就是总要到处打仗。美国陷入越战泥潭之后，背上了巨额战争债务。但是美国人背债有个特点：咱善良的中国人是欠人家一百，就得努力赚钱，赚一百来还。老美是欠人家一百，我就印一百美元来还。这可真是无本万利的生意，利用的就是美元的国际霸权地位。很快，狡猾的法国人就发现：你老美那点黄金储备根本就没法兑换市场上全部的美元。于是嚷嚷的要兑换黄金。尼克松一看，这还了得，造反了不成？于是美国人又有一个特点：虽然平时咱是法治国家，律师地位比谁都高，compliance讲的比谁都起劲，但是关键时候，我违约起来可是一点都不含糊。于是很干脆地宣布布雷顿森林体系作废，黄金与美元脱钩！只留下干瞪眼的法国人，转身拂袖而去，深藏功与名。布雷顿森林体系尚健在的时候，我在上面说过政府印钱是有节操的。那么破灭以后呢？毫无疑问：无节操无下限咯！于是全世界开始了这一轮为期四十多年的、波澜壮阔的利率下降周期。直到现在，降无可降，日本欧洲央行都开始采取负利率了（指的是央行对商业银行的负利率）。然后大家都发现了一件事：过去自由市场体系下的经济危机，开始被金融危机取代了。而且几乎是每十年一轮！1987年黑色星期一1987年，因为不断恶化的经济预期和中东局势的不断紧张，当日纽约股票交易所的道·琼斯工业平均指数直线暴跌，造成了华尔街股市的大崩溃。这便是'黑色星期一'。标准普尔指数下跌了20%，无数的人陷入了痛苦。1997年亚洲金融危机亚洲四小虎一朝回到解放前。2008年世界金融危机雷曼兄弟申请破产保护、美林“委身”美银、AIG告急等一系列突如其来的“变故”使得世界各国都为美国金融危机而震惊。华尔街对金融衍生产品的“滥用”和对次贷危机的估计不足终酿苦果。此次金融危机迅速引发多米诺骨牌效应，世界各国特别是发展中国家经济基础遭到重创，堪比1929罗斯福执政时期的经济大崩溃。（黑色星期一）这是为什么呢？因为钱多必妖。市场上钱一泛滥，就很容易给一些高智商犯罪分子兴风作浪的机会。市场上钱一泛滥，政府一个不留神就会打趔趄（中国政府没打过趔趄？不要太多）市场上钱一泛滥，就会由于某个突发事件/黑天鹅事件而引发系统性危机，戴维斯双杀，多米诺骨牌。好了，历史回顾部分结束，先去看球了。***********************车子在客场极其艰难情况下绝杀拿下3分，继续写。前面说到，资本主义国家经典经济危机的特征就是产能相对过剩。这会导致什么连锁反应呢？产能过剩 - 产品卖不出去 - 工厂/公司亏损 - 裁员 - 工人普遍失业 产能过剩 - 产品卖不出去 - 工厂/公司亏损 - 债务违约 - 上下游公司应收账款收不回来 - 上下游公司亏损裁员社会普遍债务违约 - 银行坏账增加 - 银行破产 失业率上升，银行破产，经济衰退，这就是我们概念中的经济危机（大家要牢记失业率这个概念，美联储加息有两个重要参考指标，一个是CPI，另一个就是新增非农业部门就业人数和失业率）。但是你可别忘了，我们是伟大的社会主义国家！用人话说就是：我们可不是什么西方市场经济，更不是自由市场经济。我们现在这种官商结合的资本主义，赤裸裸的资本倒是有了，但可不是马克思韦伯说的那种新教伦理的资本主义精神。所以我们看到下面这个逻辑和事实链条：普遍的产能过剩 - 产品卖不出去 - 国企亏损 - 不裁员 （国家买单了，大量僵尸国企继续存在）普遍的产能过剩 - 产品卖不出去 - 私企亏损裁员 - 鼓励全民创业万众创新 - 大量失业青年在街头让人扫二维码社会债务违约 - 银行坏账增加 - 等等，银行坏账增加那可是实打实的，政府还有什么办法？办法有的是。早在21世纪初，中国四大国有银行的坏账已经超过1万亿人民币了。就是这时候，长城、信达、华融、东方四大派闪亮登场。别误会，这四家可不是p2p理财平台。而是国家大手笔组建的四大资产管理公司（用人话说就是坏账处理公司）。他们很慷慨的大笔一挥就把银行的坏账全都接盘接过来了。光阴似箭岁月如梭斗转星移，一晃十多年过去了，这些坏账终于处理了……百分之四十左右。而与此同时，四大国有银行无债一身轻，早就前赴后继的上市了。虽然这个时候四大行的坏账再次超过了一万亿，但人有的是办法，上市公司嘛！而且背后还有国家买单，大不了我再成立四家资产管理公司。说了这么多，聪明的你估计该有个疑问了：这些手段这么绝妙，能化银行坏账于无形，妙手回春赛华佗，那为什么诺贝尔经济学奖不是每年都颁给中国政府？答案很简单：所有的风险、债务、后果、损失，已经全都转嫁给普通居民咯。尤其是比较穷的那些。转嫁的方式就是M2每年蹭蹭的涨，CPI每年蹭蹭的涨，国家向人民征收铸币税，那向来是连眉毛都不会皱一下的。那么上面说的僵尸国企由国家来买单呢？那照样是通过国家给债务买单的方式间接转嫁、稀释给全体居民。企业部门尤其是房地产部门去杠杆谁来买单呢？居民把储蓄拿出来，再加上拼命借入银行贷款，房贷创下天量（见下文中的表格），从而以居民加杠杆的方式来帮助企业去杠杆。鼓励万众创新全民创业，让街头到处是扫二维码的呢？国企我能控制得了失业率，私企控制不了，那我就利用你中国人的智慧（小聪明）啊，善于发财喜欢发财的本能啊，鼓励你上街给人扫二维码。那不是又解决私企的失业问题了吗？于是，经济危机的两大经典图景——银行破产和大量失业，就全都消融于无形。代价是什么呢？就是屁民们享受不到太多经济发展结果，证据就是（1）国民平均收入的增长小于GDP增长速度；（2）财富基尼系数不断扩大。从而导致一小部分富人得到（说难听就是窃取）了大部分经济发展的果实，而绝大多数穷人，包括那些从来没上过知乎的穷人，手里那些钱却不断缩水。*********************说了这洋洋洒洒一大堆，该回到最上面我那个略有点惊悚的言论了：为什么GDP降到6%以下就说明有中国特色的经济危机？什么是有中国特色的经济危机？以及，我前面说过金融危机十年一轮，下一轮会是中国吗？先说GDP。根据经典经济危机定义，中国永远也不会有经济危机，永远也有不会有衰退（Recession）。那是因为经济危机的意思就是GDP增速为负。而中国现在还是六点几呢，按照知乎网友那什么图的说法（我一向看不起这人），比世界上绝大多数发达国家都高。多好啊！但你别忘了，中国可不是自由市场经济。国家想拉动经济增长，那不要太简单。在地上挖个坑就完事了！你别说，还真是这样。你看看遍地那么多高铁站，除了京沪的人满为患以外，小城市的高铁站很多都相对冷清，效益如何只有他们自己心里清楚。我经常出差，有时候看着那些装修豪华，冷冷清清的小城市高铁站就忍不住发愣。那么每年，政府挖坑式增长会带来多少经济增长呢？根据我的测算，其实也不是测算，就看政府的口号就知道了：保8那会儿，政府挖坑式增长的贡献差不多是5-7%现在要保6.5%，那么很显然政府挖坑式增长差不多下降到4-6%********插播GDP学术解释时间***********这里我停下来稍微解释一下。上面这两句看似拍脑袋的结论其实是基于科学分析的，用术语说就是：与政府推动和主导有关的项目占GDP的比重为70%-80%左右。“挖坑式增长”只是个比喻，指的是政府出面来推动经济增长（一般较注重解决就业问题而不太注重经济效益），而这就是社会主义市场经济的最大特色之一。同志们，GDP的构成知道不？中学课本都教过：投资+消费+净出口。曼昆的宏观经济学还加上了一个政府采购，那么在中国的国情下其实也是政府投资的一部分。投资指的是生产工具方面的产出，注重未来。其包括政府投资和民间投资。现在问题是什么呢？就是民间投资极其萎靡。看两个数据就知道：1）2016 年1-6 月份，民间固定资产投资 158797 亿元，同比名义增长 2.8%；2）2016年7月以来银行发放居民贷款的数据，其中房贷占很大一部分比例（2016年7月房贷甚至超过100%）。好了，这就表明，当政府喊出“保***”口号的时候，说明民间已经开始不行了，得靠政府赤膊上阵了。至于消费呢？消费指的是最终产品方面的产出，注重现在。要注意的是消费不是我们概念中的居民消费，工程项目中采购最终工业产品也叫消费。第三产业也不只是我们概念中的理发餐饮酒店，房地产和金融都是第三产业。从我的项目经验来看，消费方面也是政府主导占大头。何况中国GDP统计里面把政府采购也列在消费部门里面。近年来消费占GDP的比重逐年上升，但正如上面的学术解释：投资与消费的比重调整只能说明经济体更注重未来的产出还是现在的产出，所以后发国家的投资比重较大，而经过高速增长基建完善的国家其投资比重必然逐步下降。净出口就不提了，自从人民币启动对美元的升值周期以来，这个部门在GDP舞台上就长期没有存在感了。政府投资和主导的形式当然是多种多样的，比如有人说高铁不是政府出钱啊？对啊，政府出钱有各种花式出法。比如什么PPP啦，BOT啦，都是从西方资本主义世界学过来的。换算成人话说就是：政府登高呼号，底下应者云集。钱是民间出的，或者东西是民间造的，但政府是牵头的。然而问题来了：东西造出来了效益不好怎么办？政府可不管，反正我登高呼号就行了。现在第三产业发展不错，但是——我又要说但是——很多是政府无视经济规律，单纯为了制造新经济增长点解决就业而倡导的结果。就比如民