买受人因房屋出现质量问题要求解除合同，开发商该如何应对？
案情简介： 石某与A公司签订《商品房买卖合同》，购买了A公司开发的独栋别墅。在该房屋正式交付后，石某发现房屋地下室存在严重漏水的质量问题，A公司几经维修仍未修复，也未告知石某漏水的真实原因。石某认为该房屋存在严重质量问题，已影响其正常居住使用，故向法院提起诉讼，请求解除《商品房买卖合同》。律师点评：根据对消费者调查的结果显示，房屋开裂、漏水、露筋、空洞、精装标准不符、层高面积缩水、薄楼板以及环保测评不过关是当前房屋质量存在的八大主要问题，并由此引发了多起及建材类投诉。因此，确定房屋质量问题类型、采取针对性补救措施已成为房地产开发企业重点关注的领域。一、不同的房屋质量问题涉及的责任承担实务中，针对不同类型的房屋质量问题，开发商应当承担的法律后果有所不同。(一)如出现房屋主体质量不合格的问题，将直接导致合同解除、返还购房款并赔偿购房者损失。根据《住宅室内装饰装修管理办法》第五条规定，“本办法所称建筑主体，是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。”《广州市房屋安全管理规定实施细则》第二十四条规定：“……所称房屋主体结构是指房屋承重墙、柱、梁、板及其他构件。”从这类文件可以看出，房屋主体结构应当具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身的载荷。如果出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等情形，应当视为主体结构存在质量问题。对于房屋出现主体质量不合格的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司解》）第十二条规定，“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”另，《城市房地产开发经营管理条例》（以下简称《房地产开发条例》）第三十二条规定，“商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房；给购房人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”因此，房屋主体如果出现质量问题，首先开发商不能交付使用；其次，即使交付购房者也可以要求解除合同及赔偿损失的。（二）如房屋存在严重影响正常居住使用的质量问题，购房者也可以要求解除合同及赔偿损失。《商品房买卖司解》第十三条第一款规定，“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”针对前述规定中的“严重影响正常居住使用”，根据实务经验，一般指由于房屋质量问题，严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。而对于房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落、水电无法正常使用等非房屋主体结构性质量问题，如果没有达到“严重影响正常居住使用”的程度，且可修复的，则属于质量瑕疵。但如果该质量问题通过修复也不能消除对房屋正常居住使用的不良影响，开发商应当承担根本违约的法律责任，买受人可请求解除《商品房买卖合同》、退房以及相应损失的赔偿。 (三)除上述（一）、（二）所述质量问题外的其他质量问题，一般属于可修复的质量瑕疵，应由开发商履行保修义务。《商品房买卖司解》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期限造成的其他损失由出卖人承担。”因此，除上文所载的两类情形外的其他质量问题，如属于开发商保修范围、保修期限内的，则开发商应承担修复责任。二、开发商对房屋质量问题承担保修责任的法律规定房屋交付使用后，房屋主体结构发生质量问题的并不多见，比较常见的还是非主体结构问题，即上文所述的后两类质量问题。《房地产开发条例》第三十一条第一款、第二款规定，“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。” 《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《两书制度规定》）第五条规定了正常使用情况下房屋各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。《商品房销售管理办法》第三十三条规定，保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《两书制度规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《两书制度规定》中确定的最低保修期限。三、律师建议施工过程中，开发商应加强对相关单位的履约监督管理，以及施工现场的质量控制，在施工现场安排足够的监理人员，充分发挥监理的作用，严格要求按照图纸施工。如果房屋出现质量问题，建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位、材料及设备供应单位都有可能承担相应的行政责任、民事责任。开发商首先应查明房屋质量问题的基本情况，其次要找出导致工程质量问题的原因，再次要分清工程质量的责任，根据合同相对性原则，除开发商自身原因导致的质量问题之外，一般都是由开发商先行向买受人承担民事责任，再由开发商向相关单位索赔。本案中，A公司交付的房屋不仅应具备合同约定的交付条件，亦应按照法律的规定确保房屋能够正常使用。涉案房屋地下室存在严重的漏水问题，A公司对此漏水问题长时间未修复解决，应当认定该质量问题严重影响了石某对房屋的正常居住使用。因此，石某有权依据法律规定请求解除《商品房买卖合同》及赔偿损失。辽宁锦儒律师事务所是由大连市律师协会房地产与建设工程法律专业委员会主任陈敏律师发起成立的律师事务所。本所团队成员，毕业于瑞典隆德大学、中南财经政法大学、东北财经大学、大连海事大学等知名大学法学院，致力于服务境内外商事客户，包括外商投资、金融机构、房地产、建设工程、争议解决等，我们着眼于客户的利益，在公司经营、投资决策等方面及时提供法律支持，助力企业发展。联系方式：3电子邮箱：
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合同解除后还可以提出损害赔偿吗
语音内容：
《》第97条规定：“后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况的合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，因此合同解除后可提出损害赔偿请求。
相关语音问答
有下列情形之一的，可以：1、养父母与成年养子女关系恶化，无法共同生活的;2、收养人不履行抚养义务，有虐待、遗弃等侵害未成年子女合法权益的行为;3、送养人行使对养子女关系的解除权;4、因养子女成年后，虐待、遗弃养父母的。5、养子女年满十周岁的应征的本人同意。被收养人仍未成年的，收养人不得解除收养关系。但是收养方与送养方双方协议解除的除外。
事故的责任是由公安机关交通管理部门来划分的，是根据双方当事人对发生事故所起的作用以及过错程度来确定。交警的责任划分结论将会是下列五种责任情形之一，即一方负“全部责任、主要责任、同等责任、次要责任、无责任”。则承担不同的责任，承担的赔偿责任的比例也会不一样，因为赔偿责任是以承担的事故责任为主要依据的。
并非当然的自动解除。《》第八十五条规定了应当解散的事由，其中包括“合伙期限届满，决定不再经营”。那么，我们认为定有存续期间的，且无到期后关于继续经营的相关约定，则于该期间届满时，合伙即归解散。但是，合伙合同所定的期限届满后，合伙人仍继续其事务的，则因视为以不定期限继续合伙合同。
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文/熊雅柔&中国政法大学比较法学研究院
本文由作者向无讼阅读独家供稿，转载请联系无讼阅读小秘书（wusongyueduxms）&
在因《合同法》第94条第（二）至（四）项导致的法定合同解除的情况下，守约方既可以主张解除合同，也可以主张违约责任。若主张解除合同，则适用《合同法》第97条的规则，其赔偿损失的范围是否包括预期利益，在实务、理论界素有争议；若主张违约责任，则适用《合同法》第113条的规则，可要求预期利益。基于不同的选择，可获得赔偿范围可能有很大差异。因此，需要明确灰色地段&&合同解除的赔偿损失是否包括预期利益，据此选择最优化、最有利的诉讼请求或仲裁请求。
一、研究范围和前提
（一）研究范围
本文将研究范围限定在因《合同法》第94条第（二）至（四）项所列违约行为导致法定合同解除之情形。在此情况下，若守约方不选择追究违约责任，而选择行使解除权，那么违约方是否应当赔偿预期利益的损失。
将研究范围限定在以上情形，即限定在因违约导致的法定合同解除，实际上是排除了约定解除和因不可抗力或其他情形导致的法定解除。之所以做此限定，是由于守约方既可以主张违约责任，又可以主张解除合同，故只有明确了两种请求权及其效力有何不同，才能选择最有利的主张。对于约定解除而言，根据《合同法》第九十三条，若其事由并非违约，则当事人不得主张违约责任，不存在违约责任和解除合同之间的选择，则此研究则失去意义；对于因不可抗力导致的合同的法定解除，由于《合同法》第一百一十七条将不可抗力作为法定的免责事由，故不在讨论范围内。
（二）前提：解除合同和违约责任只得择一主张
本文的讨论前提在于解除合同和违约责任是针对违约行为的两种救济方式，不得同时主张，只得择一主张，理由如下：
首先，两者之间是相互独立的，主张解除合同的效果并不可直接认定为违约责任的效果。如一方根本违约之后，守约方单方解除合同的除斥期间已经经过，其解除权消灭，合同无从得以解除。此时，仅能主张违约责任，不得主张解除合同。可以看出违约责任具有独立的、不可被解除合同所吸收的地位。两者之间相互独立。
其次，两者之间是相互排斥的。从两者所在《合同法》所处章节的位置可看出，解除合同处于第六章&合同的权利义务终止&，违约责任处于第七章&违约责任&，即解除合同是合同终止的情形之一，因此合同一经解除，则尚未履行的，不需继续履行；而守约方主张违约责任时，无论主张继续履行、采取补救措施、赔偿损失，还是违约金、定金，均无终止合同之意，而是使合同存续下去。即便是赔偿损失、违约金，作为违约责任的承担方式，其本质目的也是同一的&&让合同存续，而非终止。违约责任的赔偿损失、违约金只不过是继续履行的变体，是以金钱的方式代替实际履行，这从《合同法》第一百一十条至一百一十三条的关系中看出&&采取其他补救措施、赔偿损失均是为了达到跟继续履行一样的效果。故解除合同使合同终止，主张违约责任使合同存续，这两者从本质上就是相互排斥的，自然不得同时主张、并存。
二、相关规定、案例、学说、立法例
（一）相关规定
《民法通则》
合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。
合同解除后，当事人可以要求赔偿损失。
《合同法》
有下列情形之一的，当事人可以解除合同： &　　（一）因不可抗力致使不能实现合同目的； &　　（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； &　　（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； &　　（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； &　　（五）法律规定的其他情形。
本条（二）至（四）条是指因违约导致的解除合同的法定事由，基本文适用范围。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
合同解除后，当事人有权要求赔偿损失，但是并未明确该范围。就是否包括预期利益的问题，存在很大争议。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本条规定的违约责任的承担方式应该为并列的、目的相同的。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
违约损害赔偿的范围，包括预期利益。
合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
若违约金条款属于&结算和清理条款&，那么合同解除不必然导致违约金条款不适用。
《商品房买卖合同司法解释》
出卖人订立商品房买卖时，具有下列情形之一，导致无效或者被撤销、的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
　　（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
　　（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
　　（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
一方面，该释义明确了解除合同的赔偿范围包括请求返还已付房款、利益，赔偿损失，仍未明确赔偿损失的范围。
另一方面，将无效、被撤销、解除并列，说明该情形之下解除的赔偿范围等于无效、被撤销，也就不包括预期利益。这是对结论的一个佐证。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。
买卖合同因违约而解除后，违约金条款可继续适用。
（二）代表最高院观点的两则案例
1、&广西桂冠电力股份有限公司与广西泳臣房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案&（载《中华人民共和国最高人民法院公报》2010年第5期）
（1）基本案情
原告与被告订立房屋买卖合同，后被告（出卖人）违约，未能交付房屋，原告（买受人）请求法院解除合同，并要求返还购房款、双倍返还定金、支付违约金并赔偿购房款利息损失、办公楼重置费损失。
判决解除合同，并根据《合同法》第九十七条，支持了返还购房款、利息、办公楼重置费损失，未支持定金、违约金的诉讼请求。
（3）判决书原文摘录
本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：&合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。&因此，合同解除后，应由泳臣公司返还桂冠公司的购房款和利息。
本院认为，合同解除的法律效果是使合同关系归于消灭，解除合同的后果，违约方的责任承担方式也不表现为支付违约金。因此，对桂冠公司要求支付违约金的主张，本院亦不予支持。鉴于本案合同解除后桂冠公司另行购买办公楼等需要支付费用，而泳臣公司专门按照桂冠公司的要求定向建设的住宅楼和商品住宅小区，合同不履行后也会给泳臣公司造成一定损失。综合考虑本案的实际情况，本院酌定泳臣公司赔偿桂冠公司损失1000万元。
该摘录部分援引的法条是《合同法》第九十七条。最高院民一庭认为，合同解除的法律效果是使合同关系归于消灭。解除合同后，守约方可以要求返还其已经履行的部分（购房款和利息），并要求违约方赔偿信赖利益的损失（办公楼重置费损失）。但是，合同解除后，违约方的责任承担方式也不表现为支付违约金。也即法院严格区分了解除合同和违约责任，并有两者不可兼容、择一、竞合之意。既然当事人选择了解除合同，则不得主张违约责任（违约金）。
需要明确两点。
一，法院最终酌定了一个赔偿数额，但是这其中并没有将履行利益考虑在内，仅考虑了守约方的信赖利益和违约方因合同解除产生的损失。
二，法院不支持违约金，是因为合同解除的后果是使合同关系归于消灭，而违约金作为一种违约责任的承担方式，体现了对预期利益的预先计算。因此，法院不支持违约金条款，一定程度上就是对预期利益的否定。
2、广汉市三星堆汽车客运服务有限责任公司与广汉市人民政府投资合同纠纷上诉案
（1）基本案情
原告与被告订立建设经营投资合同，后被告违约，致使原告无法经营，原告请求法院解除合同，并要求赔偿实际投资及相应利息、支付违约金并赔偿可得利益损失。
判决解除合同，并根据《合同法》第九十七条，支持了实际投资及相应利息、违约金，未支持可得利益损失的诉讼请求。
（3）判决书原文摘录
我国合同法第九十七条规定，解除合同后的救济措施是终止履行、恢复原状和赔偿损失。
至于合同解除后的赔偿，本案一审中，双方当事人均未对三星堆客运公司实际损失单独举证、质证。而双方在订立合同中约定的违约金，可以视为对损失赔偿的预定，故一审法院在判决第四项根据双方合同约定的违约金对三星堆客运公司所受的损失作了裁判，该判项符合合同法第九十七条的规定，本院予以维持。
三星堆客运公司依据合同法第一百一十三条的规定以及双方合同中的约定，主张广汉市人民政府应当赔偿其合同履行后的&可得利润损失&，即我国合同法所称的预期可得利益损失。本院认为，三星堆客运公司于日向广汉市人民政府提出解除合同，对于合同解除后的损失赔偿，如前所述，应当按照合同法第九十七条关于合同解除的规定处理，故合同解除以后三星堆客运公司的预期可得利益不属于赔偿之范围。
最高院民二庭的裁判依据为《合同法》第九十七条。最高院认为，合同解除后，预期可得利益不属于根据此条得出的赔偿之范围。这与第一个案例不谋而合。但是，该案例支持了违约金，第一个案例并不支持违约金，也是民一庭与民二庭相互矛盾的地方。
本文认为，合同解除之后是可以主张违约金的。一是基于《合同法》第九十八条，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。二是基于《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。
（三）学说
关于合同解除之后赔偿损失的范围是否包括履行利益，素来有很大争议。下面参考几种有代表性的学说。
1、王利民：不包括履行利益
合同的解除不应超出合同解除效力所应达到的范围。由于合同解除的效力是使合同恢复到订立前的状态，而可得利益只有在合同完全履行时才有可能产生。既然当事人选择了合同解除，就说明当事人不愿意继续履行合同，非违约方就不应该得到合同在完全履行情况下所应得到的利益，也就是说，不应该考虑可得利益的赔偿问题。而且，合同解除后的损害赔偿足以保护债权人利益，解除合同本身也是一种对违约方的制裁。
参见王利明：《合同法研究》（第2卷），中国人民大学出版社2003年版，第305页、第307页。
需要说明的是，王利民教授在《合同法研究》（第2卷修订版）中改变了上述看法，认为合同解除的赔偿范围应当包括预期利益。
2、韩世远、崔建远：包括履行利益
合同解除时，只是使合同债务向将来消灭，使双方当事人从将来的债务中解放出来。解除合同的&恢复原状&，只不过单纯地是在本来的给付方面的归还，并没有涵盖履行利益，因而出于对解除人的周全保护，还需认为有履行利益的赔偿（并不限于信赖利益的赔偿）。
参见韩世远：《合同法总论》，法律出版社2011年版，第538-540页。
（四）立法例
德国一开始认为解除合同与损害赔偿不得并存，只能择一请求（《德国民法典》原325、326条）。后来，《德国债务法现代化法》改变了这一规定，于325条规定损害赔偿的权利不因解除合同被排除。但是，这种损害赔偿究竟为何种赔偿，尚未明确。然而，很多支持包括履行利益的文章以此为据，表明德国法支持解除合同之后赔偿履行利益，属于投机取巧，需要进一步论证。
瑞士法上承认解除合同时存在损害赔偿，但是仅为对信赖利益的赔偿。（《瑞士债务法》第109条第二款）
三、合同解除后的赔偿损失不包括履行利益
首先，合同解除的效力是尚未履行的，不再履行。既然如此，又何以通过解除合同获得履行后的履行利益？这样会导致逻辑上的漏洞。
其次，守约方不得因为违约行为获利。若认为解除合同的赔偿损失包括履行利益，那么当守约方解除合同之时，一方面享有了从合同解脱、不需要继续履行义务、要求返还已履行部分的权利，另一方面享有了不能从合同中解脱出来才能享有的履行利益，对守约方的保护程度既超越了合同订立之初的状态，也超越了合同继续履行的状态，使得守约方因为违约行为获得了更多的利益。相应的，对于违约方而言，其一方面需要承担恢复原状、赔偿信赖利益的义务，另一方面需要承担履行利益的赔偿责任，法律地位既低于合同订立之初的状态，又低于继续履行的状态，对于违约方也苛责过重。
再次，合同解除具有恢复原状之效力，则守约方实质上享有一种返还利益&&守约方可以要求返还其履行过的部分，若该部分相较于守约方应返还给违约方的利益更大，那么守约方就享有一种返还利益。若再赋予其履行利益，那么实质上就包括两份利益（返还利益+履行利益），恒大于通过违约责任可以主张的履行利益，也就产生了重复填补的情形，且实质上架空了违约责任这种救济方式。
最后，支持包括履行利益的学说认为不赔偿履行利益，不能够在合同解除的情形下，充分保护守约方，实质上是忽略了合同的多样性、剥夺了当事人自主选择的权利。且若当事人想要主张预期利益，大可抛弃解除合同，选择违约责任的救济。实际上，即便认为解除合同的赔偿损失不包括履行利益，也并不必然导致解除合同对于守约方的保护不周。当返还利益大于履行利益的时候，主张解除合同的利益更大。假设A、B之间达成买卖合同，标的物在合同订立之时为100万。合同订立之后，标的物的市场价值暴跌至50万。此时，出卖人A违约，B既可以主张解除合同，也可以主张违约责任。若主张解除合同，那么其可要求返还其支付的100万；若主张违约责任，则B可主张继续履行或赔偿损失。若B主张继续履行，那么其可获得的标的物仅值50万，少于主张解除合同可获得的100万；若B选择违约的赔偿损失，则可以主张预期利益。但是，实际上并不存在预期利益，如转售利益。因为转售的价格为50万市场价，而其购买的价格为100万，实际上是不仅不存在转售利益，还因商业风险产生了损失。在这种情况之下，当事人自然会选择解除合同而不是违约责任。相反，若预期利益远远高于实际损失，那么当事人自然会选择违约责任，而不选择解除合同。
综上所述，加之最高院的判决作证，本文认为解除合同的赔偿损失不包括履行利益。
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来源：房天下 &&发布时间：
近年来，二手房交易市场越来越火爆，关于二手房产买卖合同的纠纷问题也越来越多，二手房毕竟不像新的商品房，房屋存在的问题会很多，因此在二手房交易的过程中也很容易出现合同纠纷。下面小编就为大家介绍几种常见的二手房产买卖合同纠纷的内容和解决办法，希望能对各位购房者有所帮助。
一、买家贷款出现障碍 买家向银行申请贷款未获批准的，原因一般有两个：一是由于个人资信等问题，银行不愿贷款;二是由于信贷政策等原因，贷款不足。在这两种情况下，都会造成买家没有足够的资金按时支付房款。通常，由于银行不贷款或不足额贷款，买家要用自有资金来付房款，否则可能构成违约。因为，几乎所有的买卖合同中都约定，如买家贷款不足，则应在交易过户时补足不足部分，所以贷款的风险要由买家来承担。 解决办法：为避免这类纠纷，买家应该尽早向银行咨询贷款事宜，问清楚是否能申请贷款，可以贷多少，不能只听信中介对贷款情况的估计，较好直接向银行咨询。此外，也可在合同中约定：若因贷款未获批或未足额获批造成买家付款能力出现严重问题的，任意一方有权解除合同，买家应返还已收房款，双方互不承担违约责任。 二、房价上涨过快，卖家毁约 1．如果仅仅是签订了《购房意向书》，且《购房意向书》中已明确了房产买卖的主要条款（价格、房屋位置、付款时间、过户时间、交房时间等），则可视为签订了《房屋买卖合同》。买家有权选择要求卖家继续履行该合同，或者解除合同，要求卖家承担违约责任。要求解除合同的，可选择定金罚则，要求卖家双倍返还定金，也可选择要求卖家承担违约责任，按房屋上涨的差额赔偿你的损失。不过，大多数《购房意向书》都不全部具备上述条款，因此，不能视为签订了《房屋买卖合同》，买家只能通过定金罚则来要求卖家双倍返还定金。 2．如果已经签订了《房屋买卖合同》，可以要求继续履行合同，或者解除合同，依据合同的约定，要求卖家支付违约金，如果违约金不足以弥补房屋上涨的损失，还可以主张赔偿。 三、中介费支付问题 1.由第1家中介带看房并签了《看楼确认书》，但价格没有谈下来，后来看到这套房子在其他中介也挂牌，而且价格也能谈下来，这样通过其他中介销售。此时，第1家中介如果说你利用他的房源销售，要求付他佣金。实践中，第1家中介主张佣金，鲜有法院、仲裁机构获得支持的。 2.私自销售。买卖双方为了节省交易成本，在通过中介促成签订了房屋买卖合同后，避开中介，私下销售过户。这种行为严重违反了诚信原则，损害了中介作为居间方的利益，跳过中介私自销售后，可能会被中介告上法院要求赔偿。 3.“飞单”。为了节省中介费用，中介业务员私下与客户达成协议，不通过中介公司而是私自收取佣金，或者在第1间中介行签了《居间协议》后，又跑到另一间中介行销售，这就是“飞单”。表面上看，客户付出的费用减少了，但实际上风险很大。
四、交易税费计算出现误差 由于交易税费受国家宏观调控、经济政策的影响较大，变动性很大。这些税收主要有营业税、个人所得税、契税。现在二手房税费政策性强，缴纳标准经常会发生变化，所以一定要及时了解缴纳标准。 关于税收由谁缴纳通常有以下三种情况： 一是双方未约定，那么应按照法律规定，各自承担应付的税费。 二是约定由买家来承担所有税费，卖家只管“实收价”。这种约定对买家有一定的风险，因为如果签约后到交易期间，税收发生变化，那么增加的税收只能由买家承担了。尤其是一些商业地产，因历史遗留问题，可能欠缴税费，更应注意此类风险。 三是做低房价，即“阴阳合同”，“黑白合同”。双方为降低交易成本而少缴税，通常会将正式买卖合同中的房价做低，再以“装修款”或“房屋补偿款”的名义支付差额部分。此种做法违反法律规定，是逃税行为。而且，做低的合同价经常在缴税的时候遇到障碍，被税务部门认为合同价过低而要求按评估价缴税，这样一来，买卖双方常常会为了增加的税收由谁承担而产生纠纷，但一方不得以做低房价为由，主张买卖合同无效。 五、户口问题 卖家卖房应当将户口迁出，买卖合同中一般也会约定卖家交房前或者在交房后一段时间迁出户口。户口虽然不影响房产交易，但会影响买家落户，如果买家买的是“学位房”，或者买房就是为了落户，那么对房屋内的户口情况一定要有详细的了解，对卖家户口迁出时间一定要有明确的约定，否则不能达到买房的初衷。 买家在户口问题上一定要防患于未然，予以充分重视。建议考虑以下三个办法： 1.在买卖合同中约定不迁户口的违约金。按照逾期迁出的时间支付相应的违约金数额。但这种办法的缺点是如果卖家拖延的时间较长，计算出来的违约金会较高，法院可能只会支持其中一部分，所以对卖方的制约力不强。 2.可将迁出户口作为支付尾款的前提条件。即约定付尾款前，卖家应将户口迁出，否则可以不付尾款，还可以追究卖家违约责任。买家可将尾款留得适当多一些，这样对卖家的制约会更大。 3.约定如果卖家逾期不迁户口并且超过一定期限还不迁，买家可以解除买卖合同并追究场卖家违约责任。这对卖家的约束会更大，如果买家买房的目的主要是为了落户，采取这个办法能有效制约卖家拖延时间拒不迁出。 六、定金问题 在签订正式合同之前，买家一般都要先支付定金，定金的作用是为了确保双方签订正式合同。关于定金引起的纠纷有以下三种： 1．付了定金以后，其中一方违约，守约方可按照定金罚则处理，也就是说买家违约的话，卖家可以没收定金;卖家违约的话，买家可以要求双倍返还定金。 2.付了定金以后，双方对定金合同以外的其他内容不能达成一致，而这些内容与履行合同有密切的关系，如不能协商一致，这时双方都可以要求解除定金合同，卖家应当返还定金(不是双倍返还)。但要注意的是这些在定金合同中未作约定并且在事后不能协商一致的内容应当根据诚信原则和交易习惯来确定，而不能是一方故意提出苛刻的条款造成的。 3.付了定金以后，定金并没有交到上家手上，而是根据定金合同或居间协议交给中介保管。如果定金合同约定定金由中介保管的，那么定金合同就生效了，卖家不能以自己没收到定金为理由，主张自己可以不受定金合同约束。 二手房交易手续十分复杂，在签订各项合同时，买卖双方都要认真阅读合同条款，避免发生二手房产买卖合同纠纷的问题。以上所总结的内容是一些较为常见的纠纷问题，了解到这些二手房购房问题，相信大家在买卖二手房的问题上会更加清楚、明白。
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