买房合同中的几种定金情形-成功案例-华律网
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定金是一种很独特的法律规定，也是一柄双刃剑。根据法律规定，收受定金者不履行合同，要倍退还定金；给付定金者不履行合同，无权索回定金。由此可见，对合同双方而言，定金是一种担保，是一种保障。
但是，据陈进伍律师执业多年，办理多件房产买卖合同纠纷案件来看，开发商、中介、房屋出售方较能熟练掌握“定金规则”，双刃剑由此变成了单刃剑，买房者成了弱势群体，往往倒在这柄利剑之下，付出数万甚至数十万的定金代价！
说来也巧，今年年初至今，陈律师办理了多件房屋买卖纠纷，居然都与定金有关。在此，将这些案件归类汇总，根据现行法律规定，结合法院的判决结果，形成经验教训，供诸多朋友们参考，因为你怎么躲避，都将会成为刚性需求下的产物--“买房者”，这些经验教训总会对你有所裨益：案例一：立约定金
2012年某月某天，甲与某开发商签订《认购协议书》，约定：甲认购开发商开发的某楼盘某栋某号房，价款多少，预交定金二万元，双方应于某月某日签订正式的《商品房买卖合同》，如届时甲未签订此合同，则定金不退。甲按期签订了合同，签完合同后，发现该楼盘有经视直播前来采访，有很多业主抗议。原来该楼盘存在诸多问题。于是甲不放心，欲退房解除合同。甲与开发商交涉，开发商工作人员拿出合同，将其撕毁，且不退还定金。甲无耐之下，只得寻求律师帮助。
上述案情有一个关键点：甲、开发商应于某日签订正式商品房买卖合同，如甲未按期签订，则定金不退。
根据这个表述，这个定金应属于“立约定金”，也叫“签约定金”。也就是，这个定金是用来保证签订合同的，如果不签订合同，就要适用定金罚则了。
那么，根据本案情，该当如何处置呢？
陈律师接受委托后，仔细研究了《认购协议书》及甲留存的一整套《商品房买卖合同》及贷款合同等资料，且详细询问了当事人。发现《商品房买卖合同》及附属资料上只有甲的签名和手印，但并没有开发商的盖章，于是，诉讼思路形成：甲按《认购协议书》约定如期签订了《商品房买卖合同》，但开发商并未按协议约定签订该合同，因此，开发商构成违约，应承担违约责任，即：双倍返还定金。
此案诉至法院，未经开庭，开发商即主动要求调解，无条件退还所收定金，当事人损失完全得到了弥补。案例二：违约定金
2011年某月某日，乙与中介及丙签订三方合同，约定将乙方所有的房屋出售给丙方，丙方支付定金三万，任何一方违约，即应承担违约责任。嗣后，乙方将房屋另卖，丙方多次协商，乙方既不履约，也不退还定金。无奈之下，丙方委托律师起诉至法院。
本案例中的定金属于“违约定金”，即合同已经成立，在履行合同过程中如有违约，即应承担违约责任。如果约定有定金的，可选择定金处罚，也可按实际损失计算违约责任。本案中，如按实际损失计算，丙方无法计算损失，于是按定金罚则，要求乙方双倍返还定金。因乙方违约属实，且经律师庭前多方取证，将乙方违约事实钉死，所以法官采信了律师的意见，判决乙方自判决生效之日起十五日内向丙方给付六万元人民币。案例三：情势变更下的定金
2011年某月日，丁与胡某签订《房屋买卖合同》，交付定金五万元。其后，丁积极筹款准备履行合同。然而，天有不测之风云，人有旦夕之祸福，丁不幸死于车祸。其遗有一女年仅三岁，父母年过六旬，均在农村务农；车祸前丁刚办理离婚手续，丁之前夫名下已有一套房产，且其是外地户口。在此情形之下，丁之遗属与胡某协商，要求其退还定金，其房另卖。胡分文不退。无奈之下，本律师接受了委托。
上述定金应属于“违约定金”。但是丁不构成违约，丁之所以没有履行合同，不是因其主观上不履行的故意，而是发生了意外事件，这种意外事件是双方在签订合同时无法预料的，但它又不属于不可抗力。我个人认为，这种情形应属于“情势变更”，即：合同签订后，发生了非不可抗力、无法预料、不可避免的情形，这种情形发生后，对合同继续履行造成了影响，使合同无法继续履行，或者继续履行将对一方明显不公平。
本案就属于这种情形。首先，丁之不履行合同，不是主观上的违约。其次，丁虽有继承人在，但继承人均无力继续履行合同。因此，该合同应解除。既然丁没错，那么胡某就应该向丁返还定金；既然胡某也没错，那么胡某就不应双倍返还定金。最后，本案得到调解结案，丁某之遗属作出了适当让步，胡某也没有原来那么坚决的态度分文不付。加载全部快速咨询律师，获得针对性回复5420 人当前律师在线4226 条今日律师解答
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你正在咨询**律师认购期未到所交定金能否收回-律师365
陈，您好！因为我认购时是在11月30日，当时觉得房子还可以，也就交了一万。当时房屋总价为35万，但现在开发商做活动，比我房子楼层高的都只要32万。我想换房不行，就打算退回定金，然后再买。谢谢！ 18:10:32 共 1 个律师解答一对一沟通，及时分析案情
湖北 武汉擅长：债权债务,合同事务,劳动工伤你最好与开发商协商，如协商不成你只有找出开发商违约的地方，否则要求退定金的可能性不大。 18:12:24
你好，我结婚十五…获得回复&&&48分钟前你好以前被判刑六…获得回复&&&49分钟前感情纠纷可以处理…获得回复&&&50分钟前
全国免费法律咨询热线 该律师为本地专业律师，电话咨询请说明来自律师365建议拨打时间 早上8:00~晚上22:00 您的问题比较复杂，需要专业分析意见？最有诚意的全面案情分析报告 &&& &&& &&& &&&咨询详细李治辰律师 刑事辩护 债权债务 婚姻家庭法律快车已经建立364个城市分站，累计法律咨询条，日均案件委托超过600项，日均访问量达70余万次，执业律师注册会员逾170411名，公众注册会员逾200万名。
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教你如何让开发商退还购房定金
作者:唐永彬　　时间:　　浏览量 0　　
一、典型案件　　南京的叶女士于2014年6月份在江宁某楼盘大幅降价时看中一套商品房，当即与开发商签订了《商品房认购协议书》，并按约定交了5万元的购房订金。但到具体签订购房合同时，因对住房设计、居住环境、配套设施等诸多问题不满意，叶女士不想买这套房了，随即向房产商提出了退还定金的要求，但被开发商拒绝。　　开发商认为：《认购书》是房地产销售的惯例。《认购书》既赋予购房认购权，也赋予了放弃权，并非强制购买预定房。再有，开发商已按证明单为购房人保留了所选定的房屋，且未变动房价，不存在任何过错，而购买人未在认购书约定的时间内与开发商签订合同，属于购房者违约，根据约定，放弃购买房屋系购房者单方违约，故无权要求返还定金，开发商有权没收定金。　　双方因无法协商解决最后走上了法庭。本律师受叶女士委托在江宁开发区法庭代理了此案。　　本律师认为：《认购书》仅表明叶女士有购房意向，而非购房合同。理由有两点：　　1、根据我国法律有关规定，房屋买卖契约，须经主管机关登记才有效。而《认购书》作为一份意向书显然不需房屋土地部门备案。　　2、开发商在叶女士尚未见到房屋买卖契约、协议书及补充协议的前提下，即要求其必须签约成功，否则扣除订金，显然违背了合同订立的自愿和公平原则。　　本案在江宁法院开发区法庭经审理认为：《认购书》备注栏虽有按时到指定地点办理签约、愈期视为放弃订购权、订金不予退还之条款，但当事人叶某在双方约定期限内已多次与房屋销售人员对购房契约的具体条款进行协商洽谈，未达成购房契约系由于双方分歧较大。故开发商在与预购方未达成购房契约的前提下，扣留后者的购房预付款无事实及法律依据。　　最后，在法庭主持调解下，当事人叶某也为了能够尽快取得定金与开发商达成调解协议，当即退还了叶女士预付的4万元定金。二、律师分析　　本律师在办理了大量的退房、退定金的商品房预售合同纠纷案件后，总结认为：在买房者签订商品房认购书后，如果有以下情形的，可主张解除双方签订的认购协议，并要求开发商退还购房定金。　　1、购房者为非南京户口，不能提供一年以上社保证明或者纳税凭证的，通常开发商会私下允诺通过其他途径为买房者办理相关证明，所需费用由购房者提供且没有正规发票，这种情形存在着银行审批贷款的风险，有许多购房者就因此而无法获得银行贷款，而开发商会将这种风险由购房者来承担，一旦无法获得银行贷款就会不断要求购房者全额支付购房款，否则即会没收定金或者首期款并要求购房者承担违约责任。这种情形本律师认为属于双方明知故犯，开发商恶意诱导购房者，购房者可主张解除解除认购协议，并要求开发商退还定金。实践中各级法院也支持本律师的上述代理意见。　　关于南京限购的相关延伸：　　日，南京出台“限购令”，其中要求：对已有1套住房的本市户籍（不包括溧水、高淳）居民家庭、能够提供1年以上（含1年）纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，可新购1套住房（含新房和二手房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年以上（含1年）本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其销售住房。　　日，南京发布的《关于保持我市房地产市场健康发展的通知》中，及新版“宁七条”， 通知要求，在全市范围内即日起购房不再需要提供购房资格证明。至此，长达3年7个月的南京限购令，正式画上了句号，南京市民购房就不再需要开具购房资格证明。　　但限购解除之前，有购房者因无法开具购房资格证明无法获贷，导致未能购房成功的，依然可起诉主张解除认购协议，并要求开发商退还定金。　　2、购房者对小区周边环境了解不够，开发商也明知却不事先主动履行告知义务，导致签订认购书并缴纳定金后，购房者要求退还定金。可主张开发商未履行合同的附随义务，在协议签订中未尽诚信义务，解除合同，退还定金。　　3、签订认购书后，双方经协商无法就正式《商品房买卖合同》的主要条款达成一致，可要求解除认购协议，退回定金。本律师根据相关法律认为：认购书只是对整个购房合约的基础性约定，通常只有房屋信息，面积，价格、超过约定时间不签订合同定金没收等条款，对于其他很重要的诸如交房条件、交房时间、违约责任等待根本没有约定，因此只要购房者履行了后期的《商品房买卖合同》的磋商义务，即可根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若于问题的解释》第四条的规定，因不可归责于当事人双方的事由导致商品房合同无法达成一致，双方无法签订正式商品房买卖合同的，应当解除商品房认购协议，定金予以退回。此种情形，本律师在办案实践中最为常见，也为法院经常采用。　　近来，有很多购房人打电话咨询，说在交定金时售楼小姐承诺的很好，可当签订正式合同时，在合同上却没有以前的承诺，当提出要求补充合同内容或不行要求退定金时，售楼小姐往往说合同不能改，定金也不退，购房者很是无奈。寻求律师帮助。三、给购房者的法律意见　　本律师通过实践代理，提供下面解决方法，仅供大家参考：　　首先，在交定金时，要求看正式合同文本，要看已填写完毕的合同样本，最好是别人签过的合同，看有无他们的承诺内容，如没有，就是存在开发商虚假宣传，这是决定交不交定金的问题。　　其次，如果交了定金后一定要在定金合同约定时间内去看合同(如果去晚了，开发商就说你违约了，定金就不可能退了)，如合同存在苛刻条款和无原先承诺，决定不要的时候，不要说不要，只说要求修改合同，要求合同内容符合自己的要求，开发商肯定不愿意，这时你就可根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“ 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。因双方就合同条款无法达成一致，不属任何一方原因，所以就可以要求退定金了。　　这样做完全符合法律的规定。如果售楼小姐说自己作不了主，需要请示再答复时，要求售楼小姐更改签订定金合同中签正式合同日期，以后再来再说。如果售楼小姐即不同意更改也不退定金时，当天直接到市消费者协会投诉，保留来交涉情况证据，将来一旦诉讼解决，这就是有力证据，打官司也不怕了。四、法条指引：定金的法律规定　　到目前为止，涉及到定金的法律规定有下：　　《合同法》、《担保法》、《担保法司法解释》、《商品房买卖合同纠纷司法解释》。部门规章有：《商品房销售管理办法》等。　　《中华人民共和国合同法》第一百一十五条 对定金问题规定如下：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。　　《中华人民共和国担保法》第八十九条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。　　《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第一百一十五条 当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。　　另外，建设部的《商品房销售管理办法》规定：“符合商品房销售条件的房地产开发企业，在订立商品房买卖合同之前，向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款，当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用”。房屋买卖定金合同纠纷案律师事务所怎么收费_百度知道
房屋买卖定金合同纠纷案律师事务所怎么收费
我有更好的答案
　　一、律师收费考虑以下主要因素：　　（一）耗费的工作时间；　　（二）法律事务的难易程度；　　（三）委托人的承受能力；　　（四）律师可能承担的风险和责任；　　（五）律师的社会信誉和工作水平等。　　二、各地的律师收费标准都不一样，由当地的价格主管部门会同同级司法行政部门制定；　　三、法律依据：《律师服务收费管理办法》第十四条　律师事务所应当严格执行价格主管部门会同同级司法行政部门制定的律师服务收费管理办法和收费标准。
婚姻家庭法律师
律师事务所对房产类的合同纠纷案件一般按照标的额收费，可以分为基本费用和提成，一般费用比较普通的民事案件要高一些。
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按照当地物价部门与司法部门制定的收费标准收取。参考
按涉案金额比例
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什么是定金合同纠纷
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根据我国法律规定，定金合同属于从合同、要式合同、实践合同，同时，定金合同具有定金法则的效力。定金是当事人约定一方在合同订立时或在合同履行前预先给付对方一定数量的金钱，以保障合同债权实现的一种担保方式。
　　定金合同是指当事人为约定一方向对方给付定金作为债权的担保而签订的合同。而依据《担保法》，定金应当以书面形式约定，定金合同从实际交付定金之日起生效，合同中应约定定金交付的期限。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或收同。给付定金的一方不履行约定的债务，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。定金的数额不得超过主合同标的额的20%。
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