楼顶漏水物业推卸责任 维修该谁买单 ――中新网
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楼顶漏水物业推卸责任 维修该谁买单
　　3月18日，长春市二道区郁金花园小区17栋五单元顶楼710室居民张女士给本报来信，诉说了她家近来发生的一件万分苦恼的愁事：
　　2月15日11时，张女士从外面回到家，一进北卧室，立即被眼前的景象吓住了：棚顶竟然在大面积漏水！棚顶下方的床上用品和地板都已泡在水里，她立即打电话告知正在单位上班的老伴。肯定是楼盖防水出了问题！缓过神来的张女士，第一反应就是赶紧找小区的丰泰物业公司给看看。
　　物业公司专职房管员高光接待了她。听完她的叙述后，高光说：“屋里就不用去看了，那是你家的事儿。楼顶也不用上了，肯定是漏水。房子是你的，防水坏了你得自己收拾，物业不管；关于防水质量问题，你得去找开发商，与物业无关。”
　　高光的答复令张女士十分气愤：“这是2002年开发的小区，开发商早就转行做别的买卖了，到哪去找！再说就是找到也是白费，因为开发商早就把小区管理和为业主服务的事交给你们物业公司了。我是交了全额物业维修基金和物业费的业主，现在有了情况你们推三阻四，这合适吗？”高光答应说，等会儿找人上楼看看情况。
　　半个多小时后，一名水暖工和张女士老伴一起上楼顶查看。发现他家屋顶的西北侧，因雪水融化，已经形成一个约40平方米的水泡子。由于西北角处的排水管被冻死，导致雪水不能向下排泄，所以才渐渐渗进了屋里。
　　水暖工查看后认为，是防水层年久失修造成的渗漏，并将情况汇报给高光。高光听后告诉业主：“我们管不了，这是你自己的事。”
　　此后，张女士和老伴多次找物业公司，但物业方面均置之不理。3月1日，他们第7次来到物业公司，恰巧碰到物业公司经理张宝君。张经理听说她家的情况后，又与高光进行了一番沟通，答复说：“物业公司管不了这事，你还得自己解决。”但他表示可以帮助协调。　　
　　3月13日，张女士拨通张经理的电话。张经理说：“我生病了，正住院呢。你的事就和高光说吧。”张女士说：“高光的答复都是物业公司不管，再找他有用吗？”张经理说：“那你就等着吧。”
　　从2月15日至3月21日，张女士一家已经苦熬了35个日夜。他们担心，一旦到了雨季，家里岂不是要经常饱受“屋外下大雨、屋里下小雨”的凄苦？在购房款、维修基金和物业费三样一分都不少交的情况下，难道到头来还要业主自己出钱雇人做楼顶防水、装修受损居室吗？
　　针对张女士反映的苦恼，记者采访了长春市房地局物业处处长孙继红 。她告诉记者，物业公司的确不负责维修楼顶漏水的情况，因为楼顶属于公共部位。如果重做防水层，就需要业主委员会在征得该楼栋业主同意后，向长春市物业维修基金管理中心申请启用物业专项维修基金。在申请获得批准并拨款后，如果业主委员会信任物业公司，才可与物业公司协商委托有关维修事宜。即便如此，物业公司应该清楚地告知业主不能为其重做防水层的原因。但是丰泰物业公司的员工不仅没有做到这一点，而且态度蛮横，显然是服务不够规范所致。
　　随后，记者又咨询了长春市物业维修基金管理中心运营部部长张志强。他解释说，业主缴纳的物业费里，已经包含了小区公共部位和公用设施设备的日常养护费用了。如果业主从办理商品房入住手续之日起至今，入住时间没有超过5年，业主家的棚顶漏水应该找开发商来免费维修。如果超过5年，而且公共部位、公用设施设备的破损面积超过30%，或者维修造价达到其原造价的20%，这就需要启用物业专项维修基金进行中修或者大修了。很显然，张女士家的入住时间已经超过5年，至于防水层的破损面积和维修造价，近期将派工作人员前去查看。张志强进一步解释说，物业专项维修基金中有应急维修基金，启用它的一个非常重要的前提，就是该栋楼的全部业主均缴齐了物业维修基金。他查看了张女士所在楼栋业主的物业维修基金缴纳情况，发现该栋楼70户业主只缴了57户，因此不能申请启用应急维修基金，而只能启用非应急维修基金。张志强表示，在申请启用非应急维修基金时，如果业主委员会不作为，可以根据《长春市物业专项维修基金管理办法》的规定，以楼体伸缩缝为界，把楼顶漏水的那几个单元作为一个整体，组织其楼上、楼中和楼下的几户人家成立一个维修小组，并到社区办理相关手续，然后就可以过来申请启用非应急维修基金了。
　　张女士家所在的17栋楼共有5个单元，以中间的伸缩缝为界，她家所在的五单元和四单元是一个整体。经查询，这两个单元的业主有3户没有缴纳物业维修基金。小区的业主委员会主任杨忠海表示，最近一两天，他将与业主委员会的另外两位负责人一起去做这3户业主的动员工作，争取尽快帮助这两个单元的业主申请到物业专项维修基金。(记者 杨华)
【编辑:张慧鑫】
----- 房产新闻精选 -----
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楼内水管主管道漏水物业该不该负责？还是业主自己负责？
&12-22 22:05&&悬赏 0&&发布者:1a3c5e &地区:北京－北京 回答:(5)
高层楼内管井里的主管道漏水，导致我家被泡，谁承担责任
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回复时间：日 22时17分
需要结合漏水原因分析
追问：物业说是主管道老化，有沙眼，导致的漏水
回答：那物业应当由维修义务，可以要求物业承担损失
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您好，具体根据漏水原因
追问：物业说是主管道老化，有沙眼，导致的漏水o
回答：您好，找物业
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可找物业协商
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具体的是什么原因的
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你好，需要查找原因，责任人承担
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房屋漏水物业有责任吗？有哪位高手了解？
提问时间： 04:08:30
房屋漏水物业有责任吗？有哪位高手了解？
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要交物业费，房屋漏水可以有物业报房屋维修资金进行维修，如果还在保修期那就有施工单位维修，防水维修期5年，不交物业费不是解决办法，如果物业不作为，你可以通过业主委员会炒掉物业或直接到法院起诉，前提是你按时交了物业费。房建筑的防水是保五年的&这是国家规定的。找开发商或者物业或者给你装的施工方。看是谁的责任。管道2年，质保期内非人为的开发商责任，不给处理可到当地质监部门投诉，他们专管这事，再不行上法院告，不然拖过质保期就是自理！物业公司只负责500元以下小区公共部位和公共设施的小修、零修。要看造成房屋漏水的原因是什么了，如果是一般水管问题，是没法动用的。而且很麻烦。价格参考于网络。
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您可能有同感的问题　　曹晓静律师，就职于北京市盈科律师事务所全球总部，高级合伙人律师，专注于研究房产法律事务多年，央视《小区大事》、《律师来了》节目特约嘉宾。北京市律师协会婚姻与家庭法律专业委员会委员，著有《恋爱、婚姻、家庭、继承不可不知240问》。曹律师采用集体讨论制、模拟对抗制的办案模式，规范、成熟的办案流程和细致、周到的客户体验，为客户提供专业的法律服务。曹律师从事法律服务工作多年，具有深厚的法学理论功底及丰富的执业经验，思维缜密、思路开阔、办案严谨认真、责任心强，从客户角度出发提供高效可靠的法律服务及解决方案，深受客户信任，并赢得众多赞...
一、案情介绍
2002 年11 月27 日，业主李某入住小区，并承诺遵守《房屋使用、管理、维修公约》，接受北京市某物业公司的物业管理。日李某发现房屋由于公共管道漏水造成房屋漏污水，立即向某物业公司报修。物业公司去家中查看、拍照但未予维修。日，房屋的施工单位开始维修，于3月28日维修完毕。由于墙体浸泡时间过长，修理后几天就出现了壁纸脱落现象，墙上还出现了水花印迹，长出黑毛并有异味。业主报修后，物业公司再入室进行拍照，并带走部分壁纸做样品，但后来没有进行维修。另外物业公司终止了向业主出租车位，业主生活不便。
2010年6月李某向某区房管局反映，要求物业公司维修房屋、续租车位。房管局答复如下：经查，您反映问题中所涉及的小区由某物业公司提供物业服务，接到您反映的情况后，我局相关科室已要求某物业公司按照《物业管理条例》及配套文件规定做好物业服务工作。您反映的保修期内的维修问题应向开发建设单位反映解决。您要求续租车位的问题应向车位的产权人反映，或通过协商解决。
2013年4月李某将某物业公司起诉至人民法院，要求物业公司支付壁纸材料费2000 元，房屋墙体损坏费10000 元，误工费18000 元，因维修不及时房屋不能正常使用费用30000 元，合计60000 元，并要求恢复承租的车位。
二、一审审理依据及判决
李某系小区的业主，某公司受开发商委托成为该小区的前期物业服务企业，李某在入住时承诺遵守《房屋使用、管理、维修公约》，双方之间成立物业服务合同关系，应按照相关规定履行各自的权利及义务。就本案而言，李某主张日房屋内公共管道出现漏水导致墙面受损，而后某公司未能彻底维修，要求某公司承担相应责任，但根据建筑行业的相关法律规定及李某入住涉案房屋的时间来计算，涉案房屋内公共管道漏水问题仍在开发商的保修期间，应由开发商来处理，故李某要求某公司承担赔偿责任，缺乏法律依据，法院不予支持。关于李某要求某公司恢复向其出租578 号车位一节，因出租车位并非某公司的合同义务或法定义务，且双方的租赁期限届满，涉案的车位现已出租他人，客观上无法继续履行，故李某要求继续承租该车位的请求，缺乏依据，法院不予支持。据此，原审法院于2013年7月判决：驳回李某的诉讼请求。
三、二审审理依据及判决
判决后，李某不服，上诉至本院称：某公司对涉案房屋公共管道负有维修、保养义务，某公司的实际行动亦证明其对涉案管道负有维修责任，另案判决中也认定某公司在物业管理中存在不完善之处，原审法院认定责任不清，未向我释明可以申请对实际损失进行鉴定，审判程序存在不当之处，请求二审法院撤销原判，改判支持我原审诉讼请求。
事实调查：某小区系中远房地产开发公司（下称某公司）所开发的物业，李某系涉案房屋的业主。2001 年11 月5 日，某公司（甲方）与某公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定由乙方管理该小区的公共场地和公用设施、设备，其中包括共用的上下水管道的维修、保养。另外，合同还约定，委托乙方管理的住宅小区的结构、设施、设备应达到国家验收标准、要求，如存在质量问题，按以下方式处理：1、甲方负责督促承建商返修或委托乙方返修，甲方承担委托返修费
用；2、甲方或委托乙方负责督促承建商、供应商履行在保修责任期内的承诺和相关义务。
日，李某开始入住涉案房屋，并承诺遵守《使用、管理、维修公约》，接受某公司的物业管理。后李某以某公司未能解决其涉案房屋的漏水维修问题为由，自日开始拒绝向某公司交纳物业管理费。2009 年，某公司以李某拖欠物业费为由诉至北京市朝阳区人民法院（下称朝阳法院），要求李某支付自2004 年3月27 日至2009 年11 月26 日的物业管理费31 596.28 元及滞纳金28533.64 元。李某则以某公司未能解决其房屋漏水维修问题作为抗辩理由。朝阳法院审理后认为，某公司依约提供了物业管理服务，李某亦接受了相应服务，应按约定支付物业管理费，但认为某公司在物业管理过程中存在不完善之处，李某拒绝缴纳物业管理费系事出有因，故未支持某公司主张的滞纳金请求。
2010 年6 月，李某之夫齐某向北京市朝阳区房屋管理局反映，要求某公司维修房屋、续租车位。北京市朝阳区房屋管理局于2010 年6 月18 日书面答复齐某如下：&经查，您反映问题中所涉及的小区由某公司提供物业服务，接到您反映的情况后，我局相关科室已要求某公司按照《物业管理条例》及配套文件的规定做好物业服务工作。您反映的保修期内的维修问题应向开发建设单位反映解决。您要求续租车位的问题应向车位的产权人反映，或通过协商解决。不属于我局受理范围。&现李某以某公司未能及时维修其房屋漏水问题及未向其出租车位为由诉至原审法院，要求某公司赔偿材料费、维修费、误工费等各项损失，并要求某公司向其出租的车位。
庭审中，李某称：其入住涉案房屋不久后于2004 年1 月1 日发现，由于公共管道漏水造成涉案房屋漏污水，遂向某公司报修，某公司工程部工作人员多次到屋内查看、拍照，但迟迟不修，直至2004年3 月22 日才开始维修，并于3 月28 日维修完毕。但由于此前墙体被污水浸泡三个月，维修时未等水分跑干后再贴壁纸及粉刷墙面，导致几天后就出现壁纸脱落、墙面出现水花、长黑毛及异味等情况，而后就又找到某公司，某公司工作人员来过几次拍照，撕走一些壁纸做样品后就再没有进行维修。此后，其以停交物业费来督促某公司维修房屋，但某公司未予以维修，并于2008 年11 月停止向其出租578 号车位。对于上述主张，李某提交了以下证据：1、《52#6-102 室管井维修方案》，落款日期为2004 年3 月12 日，落款处记载&某物管中心&，但未加盖公章；2、《对某物管中心52#6-102 室管井维修方案的意见》，落款日期为2004 年3 月14 日，落款处记载&收件人：杨某&；3、《52#楼6 单元102 号工程维修计划》，落款日期2004 年3月16 日，记载&施工现场负责人李某&；4、视频资料一段，视频中出现身着某公司蓝色制服的工作人员到李某家中查看管井及漏水墙面的情况，以及未穿着某公司制服的人员到涉案房屋内进行维修的情况，以及李某对墙面修复后出现墙皮脱落进行重新装修等情况；5、《房屋使用、管理、维修公约》，物业管理企业应根据房屋的外墙面、楼梯间、上下水管道等房屋主体公用设施的完损状况，负责维修养护工作；6、《物业管理公约》，公约中规定开发商有义务按照《北京市建筑工程质量保修实施办法》和《商品房销售合同》中约定的项目对产权人的房屋进行保修，物业管理企业应根据房屋的外墙面、楼梯间、上下水管道等房屋主体公共设施的完损状况，负责维修养护工作；7、李某与某公司下属远洋天地物业管理中心于2003 年11 月24 日就578 号车位签订的车位租赁协议，租赁期限自2003 年12 月1 日至2004年11 月30 日；8、李某之夫齐某与远洋天地物业管理中心于2007 年12 月26 日签订的车位使用合同，租期自2008 年1 月1 日至2008 年11 月30 日；9、远洋天地家园业主委员会于2008 年10 月27 日向远洋天地物业管理中心发出的函件，内容主要对未交纳物业费的业主不予办理车位续租的情况提出意见。某公司对证据1、2、3 均不予认可，认为未加盖其公司公章，维修方案意见中落款处记载的&杨某&曾系其公司职员，现已离职，不认可其签字的真实性；对证据4 真实性不持异议，认为其在接到李某报修后及时联系施工单位（城建五公司）到现场进行施工维修，已尽到物业公司的义务，且管井出现问题在保修期内，与其无关；对证据5 真实性不持异议，但认为与本案无关，且保修期内发生的维修问题应由开发商解决；对证据6 真实性不予认可；对证据7、8 真实性不持异议，但认为与本案无关，且合同已经到期；对证据9 真实性不持异议，但认为与本案无关。对于涉案房屋原有受损墙面情况，原审法院询问李某，李某称现已自行进行了装修，但其未能就支出费用提供相应证据。对于车位问题，某公司称其已将该车位出租给其他业主，李某确认该车位目前有人使用。上述事实，有双方当事人陈述、《小区物业管理委托合同》、《小区房屋使用、管理、维修公约》、《物业管理公约》、民事判决书、车位租赁协议、车位使用合同、业委会函件、北京市朝阳区房屋管理局答复意见书、视频资料等证据在案佐证。
法院判决：本院认为：本案中，李某主张2004 年1 月其房屋内公共管道漏水，某公司未能及时、妥善维修，要求某公司赔偿材料费、维修费、误工费等损失。根据查明的事实，李某2002 年11 月27 日入住涉案房屋，涉案公共管道漏水现象发生时，尚未超出开发商的保修期间，属于房屋隐蔽工程质量问题，应由开发商解决，并非某公司的责任，现李某要求某公司赔偿损失，缺乏依据，本院不予支持。关于李某要求恢复承租车位的请求，现李某与某公司之间就车位的租赁合同期限已经届满，双方未续签合同，且该车位已另租他人，故本院对李某的该项请求亦不予支持。关于李某主张原审法院应向其释明可以申请对实际损失进行鉴定但未予释明、程序不当一节，鉴于某公司对李某的房屋质量瑕疵不应承担责任，其要求某公司赔偿损失的请求未予支持，故本案不需要进行损失价值的鉴定评估，原审审判程序并无不当。
综上，原审判决并无不当，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费650 元，由李某负担（已交纳）；二审案件受理费1300 元，由李某负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
二○一三年十一月八日