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国家信息产业部备案 鲁ICP备租赁合同出租方提前收回房屋如何赔偿_百度知道
租赁合同出租方提前收回房屋如何赔偿
租赁合同中，出租方提前收回房屋，双方只在合同中约定：若出租方提前收回房屋，应提前三个月通知承租方，并给于补偿。
可双方没有具体约定补偿数额，那么承租方具体应获得哪方面的损失赔偿呢？有没有比较常见的做法，法律有规定在哪些范围内获得赔偿吗？如果...
我有更好的答案
如果有约定，从其约定。如果没有约定或者约定不明确，按百分之二十到三十收取违约金。这里指的是年租金。
采纳率：86%
来自团队：
这个合同应该是无期限的租赁合同吧
首先,出租方必须提前通知承租方,否则承租方可继续租用房屋直至找到新的房屋(一般期限是6-12个月).
赔偿数额估计得从约定.法律对此没有明确规定,而且目前有约定就得从约定.建议在租期满后承租方找到新房屋前的时间内的房租免费租用(有期限限制且承租方必须尽努力寻找的义务).
其次,如果在租期内出租方要求承租方搬迁,得付违约金,以及剩余租期内的预期利润,(以前几个月的平均利润计).先期投资,对于进货,员工工资等方面由承租方自行承担.对房屋装修费用首先看合同中关于房屋日常管理的约定是由谁负责,如由出租方负责由出租方按原价支付,如由承租方负责则由出租方折价支付.
本回答被提问者采纳
正常情况是赔偿一个月的房租如果涉及到经营，有投资成本和未来利润，这个需要根据您实际情况要求房东赔偿。但是大多房东都不会管你，只能通过法律途径拿到这部分损失。
先期投入的资金，以及剩余租期内的可能利润可以得到赔偿
你可以不同意解除合同，想解除，协商赔偿事宜。但三个月后就要解除了。
一般赔偿掀起投入的待摊费用和成本等，以及可得利润。
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房屋租赁合同要到期房东说收回自己家里人做？这个法律上有没有什么说法？
我是几年前转手过来得这家店，最近一年多跟房东没签什么合同但是有房管所得房屋租赁合同现在还几个月才到期，可是房东以没有跟我私下签约别外他小孩要自己做生意为理由要收回房子，现在不知道怎么办？以前是当着他得面用了十多W转过来得做了几年房租都差不多交...
我有更好的答案
　　租赁合同到期后，房主可以收回房屋。法律上没有什么说法，一般要求按照约定或者租赁物使用后的性质状态返还，通俗来说，即原样原物返还，但是因正常使用而产生的磨损不算。　　《合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。　　第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
房屋租赁一年以上，应当签订书面协议，如果房东在租期未到想收回房屋，是违法的。退一万步真的是房东到期要收回房屋，应该提前1个月通知你们。
本回答被提问者采纳
上面那位朋友说的不错，他应该提前1-3个月通知你，如果到期了人家不租给你也没办法，但是你可以要求他赔偿一部分装修费用。我也遇到过和你一样的事情，没办法，碰到这种黑心的人，只能让老天去惩治他了。
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租赁案件法律适用问题研讨会综述
作者：成都中院民二庭&&发布时间： 22:07:22
　　◆审判实践中，租赁案件类型较多，涉及内容宽泛，法律适用难点各异。随着房地产市场的繁荣，房屋租赁纠纷大量增加，但因相关法律规定比较原则，法官在审理房屋租赁合同纠纷案件时，存在大量的自由裁量权，特别是在最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）出台前，各级法院、不同法官对法律适用存在不同认识，裁判尺度不一，造成案件改发率较高。本次研讨会首先对2009年度租赁案件改判及发回重审的情况进行了集中分析。据统计，2009年度市中院共受理各类案件1199件，审结1171件。其中受理租赁合同纠纷案件227件，占收案总数的18.9%；审结224件，占结案总数的19.1%。与2008年同期合同租赁案件收、结案均为33件相比，收案数与结案数均大幅上升。在审结的224件租赁合同纠纷中，共改判和发回重审49件，占审结此类案件总数的21.8%。其中，改判18件、发回重审18件，改发率为21.8%，高出本院民商事案件改发率3.53个百分点。与会法官针对成都两级法院租赁案件日益增多、改发率高于民商事案件平均改发率的情况，重点围绕三件租赁合同纠纷案件，从统一审理租赁案件司法尺度，提升审判质效角度就相关问题进行了深入研讨。现将本次研讨会的讨论情况综述如下：
一、王万秋与武警水电三总队房屋租赁合同纠纷案
（一）基本案情
2002年，武警水电三总队与王万秋签订《租赁合同》约定，武警水电三总队将建筑面积为16169.98平方米的培训楼出租给王万秋使用，租赁期限为10年，从日起至日止。前三年王万秋在房屋装修的不动资产总投资不得少于500万元，属武警水电三总队所有，租赁期间使用权属王万秋；从第四年开始计算租金，租金为100万元；从第五年开始，租金在上年度租金的基础上递增5％，租金在当年的1月10日前付清，逾期6个月即视为违约，以当年租金20％作为违约金。水、电、气主管由武警水电三总队负责接到楼内，其中水、电在2002年3月底解决，天然气在2006年3月底之前解决，水、电、气费由王万秋自行支付。王万秋有权出租培训楼的部分房屋，但必须经武警水电三总队书面同意。合同签订后，武警水电三总队将房屋交付王万秋使用。王万秋接收合同标的后，即投入必要的资金对合同标的进行装修。嗣后，王万秋在未征得武警水电三总队书面同意的情况下，将培训楼部分房屋转租他人从事经营活动，并从中收取租金。按照合同约定，从日至日，王万秋应向武警水电三总队缴纳租金4310125元，王万秋实际缴纳156万元。武警水电三总队在《租赁合同》中承诺2006年3月底之前将天然气主管道接入培训楼内，目前该主管道没有接通培训楼。
一审中，武警水电三总队请求解除《租赁合同》，判令王万秋支付日前房屋租金2750125元以及自日起至实际腾退租赁房屋之日按3171.58元／天支付房屋租金及利息。王万秋反诉请求判令武警水电三总队赔偿装修费损失等经济损失6 670 867.60元及利息；或请求确认双方签订的《租赁合同》及补充协议为无效合同，判令武警水电三总队赔偿经济损失元及利息等。
（二）审判
一审认为，武警水电三总队与王万秋签订的《租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，虽然该租赁房屋现在仍未办理房屋所有权证，但是该租赁房屋办理了国有土地使用权证，中国人民武装警察部队水电指挥部也向原审法院发函，证明该房屋因初期手续不完善等历史原因，房屋产权手续仍在申报办理过程中，并且该房屋已经出租使用多年，因此，租赁合同应认定为有效。故判决解除《租赁合同》，王万秋向武警水电三总队支付房屋租金，武警水电三总队向王万秋赔偿装修损失150万元。
当事人不服一审判决上诉。
二审法院认为，一、关于武警水电三总队与王万秋签订的房屋租赁合同的效力问题。租赁房屋为武警水电三总队的培训楼，仅办理了国土证，没有取得建设工程规划许可证及工程竣工验收手续，武警水电三总队虽然陈述相关手续正在办理，但并未提交相应证据，因此案涉房屋租赁合同及补充协议应认定为无效。上诉人王万秋认为合同无效的上诉理由成立。二、关于无效合同的处理。王万秋在一审中既有基于合同有效又有基于合同无效的反诉请求，而武警水电三总队虽然按合同有效主张，但在二审中，武警水电三总队明确如果合同无效，其请求按租金标准计算房屋使用费，放弃对日至日前三年的使用费的请求，请求的使用费具体数额仍与一审一致。关于房屋使用费，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。本案中，因王万秋实际使用武警水电三总队的房屋，应当向武警水电三总队支付房屋占有使用费。鉴于武警水电三总队提供的房屋因存在天然气主管道未接通等情况，酌情认定按约定租金的80%支付房屋使用费。
（三）研讨情况
1.关于涉及军队房地产租赁合同效力的判断标准
王卫红法官认为，按照《中国人民解放军房地产管理条例》规定，军产房主要指由军队管理、使用的土地、房屋及附属设施、设备，以及林木等。军队房地产在保障战备和部队住用并保守军事秘密的前提下，可以对空余房地产依法租赁或进行开发经营活动。《解释》）出台之前，因相关法律的缺失导致对未取得合法审批手续修建的军产房所涉租赁合同的效力认定存在不同看法。许多时候法官采取的态度较为宽容，一般不轻易认定合同无效。而事实上，从规划部门和房产登记部门所执行的相关规定看，在针对军队一般房地产的审批和登记上与其他房产没有区别（在土地性质为军事用地上修建军事设施除外）。军队房地产出租活动必须严格按照国家和军队有关法规规定执行。军产房租赁基本属于完全的市场行为，并不存在政府补贴的福利和社会保障性内容。而军产房的相关规定如出租房屋须办理《军队房屋租赁许可证》主要是规制部队内部的出租行为，对军队内部房地产管理产生约束力。基于上述原因，《解释》将军产房发生的房屋租赁合同纠纷纳入其适用范围。因此对该类合同效力的认定仍适用《解释》第二条的规定，即：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
张荣文法官、刘泓法官、宋奎法官、宋欢法官均认为《解释》出台后，应适用《解释》第二条的规定。但对《解释》出台前该类合同的效力认定则有不同观点（而这些观点对《合同法解释（二）》第十四条关于合同效力的理解有启迪作用）。
刘泓法官认为：《解释》施行前，对军队房地产租赁合同的效力实务界存在争议。一说为无效，主要理由是，1998年3月建设部、总后勤部下发的《军队房地产租赁管理办法》规定军队房地产租赁实行许可证制度，并具体规范了军队租赁的具体程序，要求出租单位必须按《军队房地产经营管理规定》履行审批手续，出租人自领取《军队房地产租赁许可证》之日起30日内，应当持租赁合同和许可证到当地政府房地产管理部门登记备案，准予登记备案的，由当地房地产管理部门在《军队房地产租赁许可证》上加盖登记备案章，不再另行核发《房产租赁证》。部队因没有按照上述规定办理房屋租赁合同的具体事宜，在未办理《军队房地产租赁许可证》的情况下，擅自与承租人签订房屋租赁合同，违反了上述规定，故合同无效。另一说为有效，认为虽然《军队房地产租赁管理办法》和《军队房地产经营管理办法》规定出租方军队需履行审批手续，办理《军队房地产租赁许可证》，但该规定是总参、总后制定的部门规章性质的文件，不属于法律和行政法规的范畴，根据《合同法解释（一）》第三条和第四条的规定，不能以部门规章作为确认合同无效的法律依据。只要双方所签合同意思表示真实，不违反当时法律法规的强制性规定，合同即有效。加之通常此类租赁合同签约时租赁期间一般较长，且已履行多年，从鼓励交易，维护交易安全，保护交易秩序的角度出发，亦不宜于判定合同无效，最高法院对类似情况有认定有效的判例，其倾向于有效论。
宋欢法官认为，第一，谈到合同的效力问题，我们就必须回到《合同法》第五十二条上来。该条规定合同无效只有五种情形，《合同法的司法解释（一）》第四条还特别强调合同无效不以地方性法规、行政规章为依据，其立法目的是在于维护合同交易行为的稳定性。从该案的案情看，当事人的合同行为显然没有合同法规定的前四种情形，也并不违反法律、行政法规的强制性规定。第二，该案一审的时候《解释》还未出台，原审法院的裁判理由是可以成立的，因当事人的合同行为没有法定无效的情形存在，从维护交易秩序的角度出发，认定合同有效是合法合理的。
宋奎法官认为，即使在《解释》出台之前，因建设部、国家工商行政管理总局、国家税务总局、解放军总后勤部《关于进一步加强军队空余房地产租赁管理工作的通知》规定，《军队房地产租赁许可证》是军队开展空余房地产租赁活动的合法有效凭证。出租军队空余房地产，必须到军队房地产管理部门办理登记注册手续，申领《军队房地产租赁许可证》。出租军队空余房地产还必须使用军队统一制式的《军队房地产租赁合同》范本，签订书面合同，并经军队房地产管理部门审核同意后，方可生效。该规定虽是内部规定，但本案因未办理《军队房地产租赁许可证》而租赁合同应认定无效。
2.关于合同无效情况下房屋占用费的标准确定问题
胡辟江法官认为，《解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应当予以支持”，故合同无效后当事人提出参照合同约定的租金标准支付房屋使用费的，法院一般不应调整。主要理由：承租人使用房屋向出租人支付租金实际上是对出租人房屋价值贬损的一种补偿，租赁合同无效后，出租人房屋价值贬损的程度不会发生改变，也与双方当事人的过错程度没有直接关系，因此，当事人主张参照合同约定的租金标准支付房屋使用费的主张，法院应予支持，并且也不应根据过错对使用费进行调整，除非合同约定的租金标准远高于市场标准。
王卫红法官认为，对无效合同房屋占用费不能一律按租金标准确定。主要理由是，对《解释》第五条第一款规定的适用不能机械，应当根据案件的具体情况，将租金约定标准作为一项考量的因素，参照尺度进行自愿裁量，二审对房屋使用费的处理即遵循了上述原则。
宋欢法官认为，《解释》第五条第一款的规定说明了两个问题，一是租金标准用于“参照”；二是这是“一般”情况。因此，法官对于房屋占用费数额的确定是有一定自由裁量权的，应当根据案件审理过程中查明的事实情况兼顾公平原则来确定，考虑因素应包括：导致合同无效的原因、当事人的过错、房屋的使用情况、同等类型房屋的租金水平、房屋出租难易程度等。就该案而言，王万秋已实际使用房屋7年，当事人双方在房屋租赁过程中均存在过错，导致该合同无效的过错在于武警水电第三总队，故房屋占有使用费可在租金的基础上适当酌减。
二、四方阁酒楼与天盛公司房屋租赁合同纠纷案
（一）基本案情
成都市成华区四方阁酒楼（以下简称四方阁酒楼）与成都天盛房地产开发有限公司（以下简称天盛公司）于2007年10月签订《物业租赁合同》，约定天盛公司将位于成都市龙泉驿区的“天盛商务中心”二层整层（含一楼进二楼大厅）及一层87号铺面（建筑面积2 337.38平方米）租赁给四方阁酒楼作为经营餐饮、茶坊使用，租赁期限为10年。天盛公司保证出租房屋不属于违章建筑，并保证其商业用途。天盛公司于日将该出租物业交付。若因四方阁酒楼自身原因，租赁期未满而不继续经营，则所交租金和保证金一律不予退还；天盛公司确认租赁房屋的结构、用途可以用于本合同四方阁酒楼租赁该房屋的目的。若一方违约，应向对方支付租赁物业年总租金的50％作为违约金，给对方造成损失的，如支付的违约金不足抵付对方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。此外，双方还对租金及其支付方式等进行了约定。合同签订后，四方阁酒楼向天盛公司支付保证金39 735元及6个月租金238 410元，并在与多家公司签订《建设工程设计合同》、《装饰工程承包合同》、《空调安装工程承包合同》、《烟道设计及安装工程承包合同》后，开始进场装修。因该房屋没有内置烟道，日四方阁酒楼在预留的安装外置烟道的烟道口处准备安装烟道时，该幢房屋楼上及周边小区居民以影响采光及休息为由表示强烈反对并进行了阻止，此后虽经多方协调仍未解决，致使油烟排放装置一直无法安装到位，龙泉驿区环境保护局也因该项目不能按照要求设置油烟收集、处理及专门的排放装置而不予备案，给予退件处理。此后，四方阁酒楼催告天盛公司解决烟道问题并分担损失，天盛公司以“解决烟道问题不是合同约定事项，原交付状态或交付标准不含此内容，交付手续如约办妥，交付行为依法完成”为由而予以拒绝。日，四方阁酒楼委托成都四友工程造价服务有限公司对四方阁酒楼承租的龙泉店室内装修、中央空调、烟道工程结算进行了审核，审定金额为508 920元。日，四方阁酒楼向天盛公司发出《解除合同通知书》，通知天盛公司解除合同，随即提起了诉讼。
一审中，四方阁酒楼、天盛公司于日自行达成《房屋移交协议》，协议载明：双方共同认定现场施工装饰工程总价款为50万元，天盛公司享有该租赁物的使用权及室内物品的处置权。协议签订后，双方按协议办理了移交。
四方阁酒楼装修直接损失、因装修未完成向他人支付违约金、支付房屋租金等共计1 145 427元。
（二）审判
一审认为，首先，从合同约定来看，双方所签订的租赁合同中并没有对内置烟道和其他油烟排放装置的设置作专门的约定，四方阁酒楼也没有举证证明天盛公司书面或口头允诺过由其设置专用烟道。而且，对于房屋的现状四方阁酒楼在签订合同时应当是清楚的，也没有对房屋的烟道问题提出异议，只是在2008年5月安装烟道受到小区居民反对和阻止后才对此提出异议的。因此，不能认定烟道是双方约定的租赁房屋交付时所必备的条件。从房屋的用途来看，出租房屋设计即为商业用房，并不存在不能用于商业目的的情形。内置烟道更非经营餐饮、茶坊使用房屋所必需具备的条件，除此之外，还有其他排烟方式可以选用。因此，出租房屋没有内置烟道，并不会导致四方阁酒楼经营餐饮、茶坊的合同目的无法实现。故天盛公司并不存在违约行为，四方阁酒楼要求天盛公司承担违约责任，支付违约金并赔偿损失的诉讼请求，不予支持。至于天盛公司接收了四方阁酒楼增添的附属物，四方阁酒楼可另行向天盛公司主张权利。故原审判决驳回四方阁酒楼的全部诉讼请求。
当事人不服一审判决上诉。
二审法院认为，四方阁酒楼与天盛公司签订租房合同的目的在于经营餐饮、茶坊，对此双方在合同中已明确，天盛公司也承诺保证其商业用途，同时确认租赁房屋的结构、用途可以用于四方阁酒楼租赁该房屋的目的。在四方阁酒楼对房屋进行装修、安装外置烟道时因受到该房屋楼上住户和周边小区居民的反对和阻止，致使安装无法进行，四方阁酒楼最终不能实现其经营餐饮、茶坊的合同目的。由于在签订合同时，成都市人民政府还未颁布《成都市大气污染防治管理规定》，明确“不得在商住楼内紧邻居住层开设可能产生油烟的饮食服务业（含食堂）项目”，且在烟道安装受阻后虽经多方协调仍不能达成一致，同时四方阁酒楼在现有条件下也无其他可行的排烟方式选择，故合同不能继续履行系不可归责于双方的原因造成，根据公平原则，对由此产生的损失双方应各自承担50%。
（三）研讨情况
1.关于因他人行为导致出租人与承租人之间的房屋租赁合同无法履行，承租人解除房屋租赁协议的诉讼请求是否应当得到支持？
杨晓龙法官认为，合同应当解除，主要理由是，现行《合同法》规定的合同解除有三种情形，即协商解除、约定解除权、法定解除。当出租人与承租人之间的房屋租赁合同因他人的行为无法继续履行时，往往承租人会提出解除合同。如果双方已在房屋租赁合同中将该种情形约定为解除事由，或者此时能够就合同的解除达成一致，则应按照双方的约定进行处理。然而现实生活当中，租赁双方在缔约时对此往往没有明确约定，事后亦难达成一致。故若要解除合同，只能从《合同法》第九十四条探寻解除合同的依据。该条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。从前述案例的具体案情来看，“他人行为”仅是表象，背后又包含了两种情形。第一种情形是，租赁标的不符合租赁用途属于出租人能够预见的范围。如根据现行法律法规及其他规范性文件，租赁标的房屋的性质不符合租赁用途，或需要办理相关手续而未予变更等情形，最典型的即在社会上引起广泛关注的“住改商”现象。第二种情形是，租赁标的不符合租赁用途已超出了出租人能够预见的范围。如现行法律法规及其他规范性文件对租赁标的房屋用于租赁性质并无禁止性规定，仅仅是因为他人阻挠而使租赁合同没有继续履行的可能。在这两种情形下，能否适用《合同法》第九十四条规定的法定解除？我们认为，在第一种情形下，承租人租赁房屋的目的在于有效使用承租房屋，故出租人提供的房屋应当符合双方约定的租赁用途，除非承租人明知租赁标的房屋不符合其租赁用途仍执意承租的，在房屋租赁合同无法履行时，人民法院应认定出租人因提供的租赁标的房屋不符合租赁用途致使合同目的无法实现而存在违约行为，进而根据《合同法》第九十四条第（四）款之规定予以解除。在第二种情形下，合同不能继续履行系基于不能归责于双方当事人的事由，但又不符合《合同法》第九十四条规定的前四种情形。然而就实际情况来看，合同的继续履行已无可能，承租人租赁该房屋的合同目的已经落空，故解除该合同更为公平合理。我们认为，此时可适用《合同法》第九十四条规定的“（五）法律规定的其他情形”，理由如下：《解释》第十一条规定，“……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。……”虽然该规定系针对合同解除后相关问题的处理，条文中的“合同解除”已然是一个现实状态，但首先，就条文的具体表述而言，“因不可归责于双方的事由导致合同解除”中“不可归责于双方的事由”是导致合同解除的原因。显然，这一原因并非《合同法》第九十四条规定的不可抗力以及一方违约之情形，而系一项新的事由。故《解释》第十一条的该项规定隐含了租赁合同法定解除事由的意思。其次，从规范本身而言，《合同法》对于房屋租赁合同的规定较之《解释》更为抽象、原则，而《解释》则与审判实践结合得更加紧密，规则制订更加明确具体，针对性也更强，故在审理房屋租赁纠纷时应予优先适用。据此，在审理房屋租赁合同纠纷法律适用上，可将“不可归责于双方的事由”视为《解释》专为房屋租赁合同设立的一项法定解除事由，并通过《合同法》第九十四条第（五）项援引适用。
谌辉法官认为，本案可以从英美法上的合同目的落空理论与大陆法的情事变更制度的角度进行理论上的梳理。合同目的落空是指合同当事人订立合同的目的在履行过程中消灭了，履行合同成了多余的事，当事人可据此请求解除合同。该理论的核心是订立合同的主要目的实质性地落空，因此探明双方当事人订立合同的真正目的就显得意义重大。一般情况下，合同当事人并不关心对方订立合同的目的何在，所以若非双方在合同中写明缔约目的，或一方对对方所说的缔约目的没有异议，或主张目的落空者能就此提出证明，或者合同本身的有关情况足以表明该目的的存在，以目的落空主张合同受挫的请求是难以获得法院支持的。而合同法上的情事变更制度，是指合同有效成立后、履行完毕前，因不可归责于当事人的事由发生不可预见的变化，致使合同的履行变得艰难或不必要，若维持合同原有效力将导致双方利益均衡根本改变，基于公平原则允许合同变更或解除的一项法律制度。所谓履行艰难，是指在变化了的情况下如果依原合同规定履约，将导致双方均衡发生根本改变。我国现行合同法在立法中，基于“这是一个很复杂的问题，在合同法起草过程中，就有不同意见。这次大会审议，不少代表提出，根据现有的经验，对情势变更难以作出科学的界定，而且和商业风险的界限也难以划清，执行时更难以操作，实际上只有在非常特殊的情况下才能适用情势变更制度，现在在合同法中作出规定条件尚不成熟。法律委员会经过反复研究，建议对此不作规定”，没有对情事变更制度作出规定。但在有关合同法定解除条件的第一项，却使用了合同目的无法实现的用语，将不可抗力制度与合同目的落空制度混同。《合同法解释（二）》第二十六条从法律适用的角度为处理相关案件提供了依据，但其将情事变更与合同目的落空予以简单处理的立法技术却略显粗糙。就本案而言，考察相关理论与制度的架构后，适用《合同法》第九十四条第五项规定较为妥当。当然就法源来说，适用《合同法解释（二）》第二十六条也并不错。
宋奎法官认为，因他人原因导致合同无法履行合同解除问题，《解释》第十一条（四）有规定。对现实案例中，因群众等竭力反对导致承租人合同目的不能实现，继续履行必然会使承租人遭受重大损失，也不能有效保护出租人合法权益的实现，根据上述解释精神及客观情况，解除租赁合同争议不大。但在适用法律上能否适用《合同法》九十四条“（五）法律规定的其他情形”，我们认为，可以适用，但适用《合同法解释（二）》第二十六条“合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除”的规定较为准确。
苏靓法官认为，“因他人行为导致房屋租赁合同无法履行”时，合同应当解除。理由是，首先，合同的法定解除权应当是由守约一方或无过错一方享有，以避免违约方或过错方利用合同解除权损害相对方的权利，违背公平和诚实信用原则。但司法实践中确实存在合同无法履行情况，如果人民法院强行判决继续履行合同，既无法执行，也不能使守约方的权益得到有效及时保护，甚至可能因继续履行合同产生更加巨大损失。因此，对无法继续履行的合同应当尽量予以解除，无论是当事人自身原因或是他人原因所致，只要认定合同确实无法履行，则应当解除合同，并最大限度的保护守约方利益。
何芳法官认为，他人行为导致合同无法履行时，如果先通过维权排除妨碍，成本太高，损失也越大，对承租人也不公平，应当解除合同。
张荣文法官认为，因他人行为导致房屋租赁合同无法履行时，可以解除合同。主要理由：《合同法》第九十四条规定了合同解除的情形，但没有规定因他人行为导致合同无法履行时可以解除合同，如果这样规定，则不易掌握第三人的哪些因素可以解除，哪些因素不能解除，以及是不是需要区分第三人行为的合法性、影响的程度等等，也极易被滥用。而九十四条第（五）项“法律规定的其他情形”指的是法律所规定，如果法律没有规定，则失去了解除合同的依据。因此，适用第（一）项“因不可抗力致使不能实现合同目的”似乎较易把握。本案当事人不能实现合同目的，的确系非因双方当事人的原因造成，而且政策之规定对于双方当事人来说也不能抗拒，因此，承租人可以要求解除合同。
2.“不可归责于双方的事由”的判断标准，本案合同无法履行是否属于“不可归责于双方的事由”的情形？
王卫红法官认为，“不可归责于双方的事由”的判断标准系“他人行为”，是合同解除的根本原因。“他人行为”仅仅是一种表象，产生这种表象的原因有两种：其一，当事人应当预见而没有预见或应当知道租赁标的不符合租赁用途。其表现形式为：现行法律法规及其他规范性文件对租赁房屋用途有限制性规定的，如目前“商业小区不能开办餐饮的规定”，但当事人仍将房屋用于经营餐饮服务的，即使小区居民不反对，相关行政机关也会对此作出行政干预而使合同目的不能实现。因合同目的不能实现的根本原因在当事人的此种情况不属于“他人行为”。其二，当事人不能预见租赁目的不能实现且租赁目的不能实现的原因并非当事人约定不明或履行瑕疵甚至违约的必然结果。此案中，一方面，签订合同时“商业小区不能开办餐饮”的规定当时并未出台，当事人双方仅仅只能对其租赁行为“无违法性”的客观标准来判断是否缔约，如果要求其对“他人行为”作出主观上的预见过于苛求，且审判实践中对是否能够预见和预见的程度均无客观的标准，不便法官判断，且过度苛求当事人在一定程度上会限制交易，不利于房屋租赁市场的繁荣。另一方面，即使双方未对烟道问题进行约定，餐饮经营行业也必须具备排烟通道，安装烟道仍然会遭到居民阻止，遭到居民阻止与是否有约定以及履行中是否有瑕疵没有必然的因果关系，故此种情况属于“不可归责于双方的事由”。还有一方面的原因，公平责任原则是与过错责任原则、无过错责任原则并行的归责原则，它不是从行为人的心理状态出发，而是依据社会主义道德的公平观念和人们共同生活规则的要求，公平原则并不否定过错责任原则，而是以公平作为归责的价值判断。《民法通则》第一百三十二条规定：“当事人对造成损失都没有过错的可以根据实际情况，由当事人分担民事责任”，这也是公平责任原则在立法上的体现。而且在日常生活中，有些案件无论适用无过错原则还是过错原则都不能达到令当事人满意的公平结果，如果让无过错的受害人承担全部损失，无论从法理还是社会常理上都不易被理解和接受，公平原则旨在平衡当事人的利益，以免利益失衡。故本案应当认定系“不可归责于双方的事由”，按照公平原则处理。对不属于“不可归责于双方的事由”的情形则应根据对违约行为的认定来确定责任。
徐永红法官认为，我国现行立法采取了严格的债权相对性原则，《合同法》第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”，所以，本案还是应该落实到合同约定和合同权利义务来审查究竟是谁违约，是否存在违约行为。在审查合同约定和合同义务时，将双方订立合同的目的纳入考量具有非常重要的意义，应将标的物结合双方当事人订立合同的目的具体化、明确化、特定化，而不能将标的物种类化、简单化、概念化。如本案标的房屋的交付，不能简单认定只要出租人拿一套房屋交给承租人即可，而应结合双方签订合同的目的审查，交付的房屋是否能达到合同目的。当然在责任分配上，承租人具有更重的注意义务，因为对所交付的房屋能否适合于租赁的使用目的，承租人应基于关注自己利益的理由更加小心谨慎。关于承租人承担的注意义务的界限，以合法的使用目的得到现行法律、善良风俗的认同为限，出租人的注意义务的界限，以承租人明示使用目的后，承租人必要的提示和告知义务为限。排污需经环保部门审核批准、需不影响善良邻居物业使用，是一般人应明确和了解的必要注意义务，而原被告均未予以充分关注，致本案所涉合同不能如期履行，原被告在订立合同时均有失察之过错，故，应引用《合同法》第九十四条第一款第五项以合同无法履行为由解除合同，并按照原被告各自过错承担合同解除后的相应责任（建议承租人和出租人之间以6：4或7：3的比例承担责任）。本案不属于不能归责于双方当事人的原因导致合同不能履行的情况，后者必须排除一切“可归责于双方当事人的原因和理由”。本案因邻居即第三人的行为得到环保部门的认同亦即不具有前文所述的“可归责性”，不能适用《合同法》第一百二十一条第三人侵害债权的救济制度，同时因合同双方当事人在订立合同时的疏忽过失，导致不符合《合同法解释（二）》第二十六条的情形，不能适用公平原则解除合同。
苏靓法官认为，就本案来看，合同解除非他人侵权行为所致，而是租赁双方自身责任导致。虽然合同并未约定烟道是房屋交付的必须条件，但出租人明知承租人租赁房屋用于经营餐饮和茶坊，而其交付的租赁物又预留有烟道，承租人对此也予以接收，因此可以推定，双方在实际交付标的物时均认可该房屋应当具有排烟功能。但事实上，出租人预留的烟道却不能实现其应有功能，该问题恰恰是导致合同无法履行的主要问题。因此，出租人应当承担主要责任（甚至可以是全部责任——全部责任的前提应当建立在出租人交付的标的物不符合约定而导致合同解除的基础上）。承租人是否承担责任值得商榷，承租人在租赁房屋时考察审核租赁物的范围，其是否必须要严格细致到审查该房屋是否具有排烟功能等细小内容。事实上，原告在租赁房屋时已经审查了该房屋是否是商业用房这一重要内容，而是否有排烟功能，出租人在房屋内预留的烟道口已经做了重要提示。不太赞成一个观点，即酒楼是专营餐饮的公司，有经验，因而应当有审慎注意义务，审查是否能排烟。如果承租方是个人呢，是否因为其没经验且不是专业公司而无此义务？
因他人行为导致房屋租赁合同无法履行，合同解除后，应以“他人行为”是否为正当合法行为来确定违约责任的以及损失的承担。（1）“他人行为”系不合法行为时，受妨碍一方应当排除妨碍，继续履行合同，如果其不能有效行使权利来维护自身合法权益，导致合同无法履行时，应当基于合同的相对性原则向租赁合同另一方承担违约责任，同时，向他人主张侵权赔偿。（《合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成的违约的，应当向相对方承担违约责任，当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”）比如：出租方因他人非法行为无法交付房屋，或承租人因他人非法行为不能正常使用租赁物，且无法有效排出妨碍时，人民法院可以依照《合同法》第九十四条第（三）或（四）项来解除合同，并确定违约责任。（2）“他人行为”如果是正当合法行为，该行为致使租赁合同无法履行，应当说该租赁合同客观上存在违法、违规或损害他人利益的情形。此时，合同解除，且应当认定造成合同无法履行是因租赁合同当事人哪一方或双方责任所致，并由此来确定违约责任以及损失的承担。此时的合同解除，可以依据《合同法》第九十四条第（三）、（四）、（五）项解除。
三、上诉人成都国信新产业房地产开发有限公司与被上诉人成都一鸣广告有限公司广告代理合同纠纷一案
（一）基本案情
2007年11月，房产公司、广告公司订立广告业务合同一份，房产公司委托广告公司在成都市东二环某房屋销售广告，广告类型为户外路牌，广告规格11×8+75×8=668平方米，广告内容为翰林花园项目宣传广告，发布时间为半年（日至日），以实际上画时间为准，发布数量1个，广告发布费用为58万元。付款期限自合同双方签字盖章后5个工作日内，房产公司应向广告公司支付29万元，原告悬挂的第3个月最后一周内，再支付29万元。合同对画面材料、照明时间、双方权利义务方面约定，按房产公司要求安装广告，经房产公司审查认可，广告公司负责画面的审核及广告发布批号的申请等相关工作。按约定时间、地点、载体按时悬挂广告。对违约责任，约定房产公司逾期付款，每延误一天按总造价的3‰向广告公司支付违约金。广告公司因不可抗力或政府强制因素不能按约定为房产公司发布广告，广告公司应在停止发布10天内按未悬挂天数退还房产公司未悬挂广告期的广告款项。广告牌规格小于预估面积，按比例递减广告费总额，超过预估面积，不另行增加广告费总额，维持合同原价。任何一方违约，处以合同总金额10％违约金作为罚款。合同订立后，广告公司于日将广告悬挂于合同指定位置，至日，因政府市容检查，暂停悬挂，广告公司为此告知房产公司，实际悬挂天数为1天。日，广告公司再次恢复悬挂。日，因政府市容检查，再次暂停悬挂，广告公司告知房产公司，实际悬挂时间为50天，共计悬挂时间为51天。房产公司于日付广告公司29万元，比约定延迟32天。由于两次暂停悬挂，房产公司要求终止合同履行，并于日给广告公司发出解除合同通知书，日，广告公司回函同意解除合同，并愿意按实际悬挂天数结算，退还房产公司130 660元广告费。
另查明，广告公司于日办理有成都市成华区临时广告设置登记证，设置时间从日至日，2008年以后未提交相应设置登记证。日，成都市城市管理行政执法局向广告公司下达责令限期改正通知书，认为擅自设立户外广告的行为，违反《成都市户外广告和招牌设置管理条例》，责令其于日前改正其违法行为。合同解除后，房产公司要求广告公司退还29万元及违约金58 000元未果，遂诉至人民法院。广告公司则反诉要求房产公司支付逾期付款违约金55 680元。
（二）审判
一审法院认为，房产公司与广告公司订立的广告业务合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规，应当有效。合同履行中，房产公司逾期支付前期广告费、广告公司未申请取得户外广告发布设置登记证（2008年后），以致被行政机关责令限期改正，双方均存在违约行为，应当各自承担相应的责任。由于双方就合同解除已达成一致，故双方订立的广告业务合同业已解除。根据《合同法》第九十七条的规定，一方要求对方支付违约金的主张，已丧失合同基础。审理中，双方均未就其损失提出相应依据，对双方的此项请求，原审法院不予认可。本案系广告发布，广告一经刊发，相应会起到一定的传播作用，根据合同履行情况及合同性质，合同内容并不违反法律、行政法规禁止性规定，广告公司违反部门规章和地方性法规的行为应由行政机关予以处罚，但不影响合同效力。故房产公司主张全额退还广告费，原审法院不予支持。广告公司应当根据实际悬挂天数计算应取得的报酬，同时退还多收到的广告费，双方合同对此也有相应约定。经核算，广告公司共计悬挂广告天数为51天，故用合同总金额58万元÷182天(约定天数) ×51天=162 527.47元。应退款项为：29万元-162 527.47元=127 472.53元。故根据合同的实际履行情况，广告公司应当退还房产公司127 472.53元。判决：一、广告公司应当退还房产公司广告代理费127 472.53元，于判决生效后五日内付清。二、驳回房产公司的其他诉讼请求。三、驳回广告公司的反诉请求。
当事人不服提起上诉。
二审法院认为，原审法院对房产公司与广告公司签订的《广告业务合同》的效力认定正确。广告公司在履约中虽存在违规行为，但该行为应由相关行政部门予以处罚，不影响合同效力。广告公司在一审中提出只退还房产公司50 593.3元，系根据合同履行情况提出的抗辩主张，原审在合同解除后基于合同实际履行情况将房产公司已支付的广告代理费与房产公司应向广告公司支付的报酬作出品叠并无不当。广告公司未按约办理广告发布的批号申请手续，系造成合同不能继续履行的主要原因。在因广告公司违约解除合同后，违约金条款是否继续有效，是本案争议焦点问题。二审认为，违约金是当事人通过约定而预先确定，在违约后生效的独立于履行行为之外的给付，违约金条款在性质上属于“合同中结算和清理条款”，并不因合同的权利义务终止而影响其效力。因此，广告公司应当承担违约责任，按照合同相关约定支付违约金，且根据合同实际履行情况和过错责任综合分析，该约定金额适当，故二审对房产公司关于支付违约金的请求予以支持。
（三）研讨情况
本案涉及的核心问题是合同解除后，违约金条款是否还能适用，解除合同与支付违约金是否能同时主张。
陈兵法官认为，解除合同与支付违约金可以同时适用。理由如下：合同效力不复存在，能否继续运用原合同中的违约责任条款，涉及对违约责任条款地位的认定，即违约金条款是否具有相应的独立性？也即在合同无效、被撤销、解除或终止的情形下，合同中关于违约金的约定是否仍得以保持其效力。我们认为，合同法整体上为指导性、非强制性规范。因而在确认合同条款效力及适用问题时，应遵循私法“法无禁止即自由”的原则，最大限度的保护合同当事人的意思自治。合理的处理方式应视各种具体情况而定，对合同因无效而被否认效力的，违约责任条款应随之失效；对合同因解除而终止效力的，应保持违约责任条款的效力继续适用。在一方违约导致合同解除的情况下，应允许另一方要求违约方支付违约金，因为违约金的主要作用就在于制裁违约行为以担保债务履行，合同的解除是因为一方违约而产生的，对于此种过错行为应当通过收取违约金的办法加以制裁，这正是违约金条款的价值所在。在《最高人民法院关于〈合同法司法解释（二）〉理解与适用》一书中，亦倾向于认定因违约解除合同的（前提是解除合同的原因是基于一方违约），合同中的违约金条款仍继续有效的观点。其理由为：（1）违约金条款在性质上属于“合同中结算和清理条款”，依《合同法》第九十八条，并不因合同的权利义务终止而影响其效力；（2）违约金是当事人通过约定而预先确定，在违约后生效的独立于履行行为之外的给付。另外，在守约方就损失赔偿难以举证的情形下，适用违约金条款更能有效保护守约方的合法权益。因此，合同当事人对合同解除与违约金适用有特殊约定的，应尊重当事人的意思自治，而不应简单的以合同权利终止为由，直接适用《合同法》第九十七条的规定调整合同解除后的权利义务。
黄琴法官认为，根据合同的性质，合同签订时间上有延续性，正常履行的部分应该受到法律保护。解除将来的合同，守约方寻求司法救济过程中需举证，对守约方不公平。对损失判断，各位法官的认识、裁判不一致。对于起诉时合同已经解除的，不再适用为违约金条款。如果只是针对某一违约行为的违约金条款，合同解除后不应再适用。若是针对合同解除的违约金条款，合同解除后可以根据《合同法》九十八条规定适用。
王卫红法官认为，在理论上，虽然违约金条款是否是结算条款尚有争议，但审判实务中，如果机械适用《合同法》第九十六条，要求守约方只能就损失赔偿提出要求，会在客观上加重守约方的举证责任，往往使存在损失的守约方陷入难以举证的尴尬境地，适用违约金条款更能有效保护守约方的合法权益。
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