物业公司有权破业主家门而入吗_百度知道
物业公司有权破业主家门而入吗
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在富田社区二楼的王小姐，三楼的邻居十一国庆期间外出。有一天，王小姐发现天花板开始滴水，意识到三楼邻居家可能漏水了。她向该楼宇的物业管理公司反映情况，物业公司称：三楼住户不在家，不能入室检修。结果情形越来越糟，王小姐的屋子里像下雨。天花板、家具、衣服、被褥等都受到不同程度的损害，其中一些物品受损相当严重，而物业管理公司仍然不来维修。雷小姐没有办法，打110电话，在巡警的要求下，物业管理公司砸开三楼房门入内维修，发现屋内的东西也被泡得不成样子。
　　对此，王小姐极为不满，斥责物业管理公司没有尽到责任。物业管理公司则称，住户不在家，公司无权破门而入。后三楼住户回来后，对于他们破门而入的行为感到很恼火，三方矛盾很大。
　　这是个比较典型的问题，其实质是物业管理公司紧急避险及免责问题，由于缺乏法律的调整，使得当事人各方难以达成共识。
　　什么是紧急避险呢？就是为了使第三人或本人的人身或财产或者公共利益免遭正在发生的、实际存在的危险而不得已采取的一种加害于他人人身或财产的损害行为。以本案为例，三楼漏水，损害了住在二楼的雷小姐的财产。在三楼住户家中无人的情况下，为了减少损失，就必须破门而入修复三楼水管、水道，但客观上又会对三楼住户的门窗、玻璃等财产造成损害，类似这样的行为就是紧急避险行为。
　　对于责任问题，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（试行）第156条规定：“因紧急避险造成他人损失的，如果险情是由自然原因引起，行为人采取的措施又无不当，则行为人不承担民事责任。受害人要求补偿的，可以责令受益人适当补偿。”
　　从上面的法律规定可以看出，当出现漏水等严重情形时，是可以采取紧急避险行为的，措施得体的情况下，无论是物业管理公司还是二楼住户，都不应承担民事责任。本案中，三楼的住户受到了一些财产损失，作为受益人，雷小姐应当给予其适当的补偿。但该紧急避险的行为减少了积水对三楼住户家私的损害，所以该住户实际上也是受益人之一，因此三楼住户也应当承担一部分损失。
　　另一方面，我们可以看出，对于物业管理公司而言，工作中，必然会由于特殊原因而对业主造成一些损害而不应该承担民事责任，否则谁也干不下去。
　　无论现在还是将来，物业管理公司都要依据物业管理合同的约定从事物业管理工作，这就迫使物业管理公司必须将相关的免责条款尽可能详尽地写在
物业管理合同
　　请注意我国《合同法》第五十三条规定，“合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或重大过失造成对方财产损失的”，即无论在何种情况下造成的业主或用户的人身损害，都是不能免责的。
　　我们建议将物业管理公约中的免责条款约定为：
　　物业管理者进行如下物业管理活动时，对业主造成的财产损失可不承担民事赔偿责任：
　　1．为求助人命而造成的必要财产损失（比如有人在房间中企图自杀，物业管理者为救助人命，不得不破门、破窗而入）；
　　2．为避免业主或用户财产受损或可能受损而造成的必要财产损失（比如业主房间内漏水、失火又无人在内，为不使其造成巨大损失，物业管理者强行入内救治）；
　　3．为抓捕违法犯罪分子、制止不法侵害行为而造成的必要财产损失；
　　4．其他类似上述情况的情形。
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物业强拆业主“违规安装”的防盗门
　　楚天都市报讯 （见习记者朱泽 李响）为了“维护公共区域秩序”，物业强拆业主“违规安装”的防盗门。没想此举遭到业主的质疑：物业有这个权力吗？
　　墨镜男砸烂业主防盗门
　　古先生家住汉阳新长江香榭琴台小区。“我是你的邻居，刚刚有两个戴墨镜的男子狂砸你家防盗门！”昨日上午9时50分许，正在上班的古先生被邻居打来的电话催回家。
　　古先生赶回家中，被眼前景象惊呆了。今年四月份新装的防盗门除了门框，全部被砸烂，铁皮翻飞，玻璃碎一地，防盗锁被砸瘪，家门怎么也打不开。
　　古先生从邻居口中得知，上午9时30分许，两名男子拿着铁锤和铁锨，狂砸他家防盗门，声响惊动了邻居。“你们在干什么！”邻居大吼一声，两男子迅速往楼梯跑。
　　据了解，昨日上午9点到10点之间，该小区共有五名业主家中所装防盗门被严重砸损。
　　物业称防盗门系违规安装
　　5名业主迅速报警，并要求物业就砸门事件给出说法。“我承认，是物业的人对防盗门采取了拆除行为。”小区新长江物业服务有限公司舒经理称，此举旨在维护公共区域秩序。5名业主在户型门外加装防盗门，占用了公用走道，属于违规占用。物业在多次与业主协商未果情况下，遂请人对防盗门强拆。
　　防盗门因何而装？据业主介绍，4月12日凌晨，小区被连盗4家。令他们尤其感到不满的是，即便在业主告知保安后，小偷仍从容再盗一家后离开（本报4月13日A18武汉社区版曾报道）。为防止再次被盗，5名业主决定在户型门外安装防盗门。
　　业主质疑物业无权强拆
　　对于物业的解释，业主不予认同，他们一致认为，即使加装防盗门属违规行为，也应该通过相关部门经合法程序进行拆除，而不是由物业来强拆。
　　湖北英达律师事务所黄润春律师认为，物业自身没有执法权力，采用强拆的方式属于越界。物业应该起诉业主，通过法律途径解决问题。物业管理案例_百度文库
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物业费欠缴，物业公司是否有权将门禁卡锁死，至业主不能回家？
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在未欠缴物业费的前提一下，物业有权停掉业主的水电么？？？？
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验收过程和具体步骤要根据购房契约和补充协议验收房屋，下面提供验房的参考步骤，通过的项目可在后面打“√”，未通过的注上说明，最后汇总，请开发商代表签字确认。各位邻居有认为需要添加的其他验收内容，就自行添加或发到网上来，相互提醒相互帮助！第一项：查验文件业主在收楼时，首先要审核开发商是否具备交付的全部法律文件，必要时可以要求核对相应原件。只有证件（原件）齐全，才能签署收楼单。只要开发商手续不完整，即便该房屋实际不存在质量问题可以实际居住，也不能视为法律意义上的交付。业主也有权拒绝在相应手续上签字并要求开发商承担逾期交房的违约责任。如果确实被要求收楼，也要在相关文件，如《验房记录表》等相关文件中写明“未见《××××证书》”等字样并妥尚保留好相关文件副本。分别有以下文件资料需要查验：1、规划部门出具的《南京市建筑工程规划验收合格证》。2、建设主管部门出具的《南京市建设工程竣工验收备案证明书》。表上每一项都必须报主管部门备案，如果缺少任何一项的话，这个楼盘还属于“黑楼”，是不能入住的。3、区级以上质检站核发的《房屋质量合格证明》。—必须具备。4、开发商提供的房屋的《住宅质量保证书》—必须取得，要带走。5、开发商提供的《住宅使用说明书》—开发商据此承担保修责任。必须取得，要带走。6、房产管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》。标明实际建筑面积是多少，分摊多少，什么地方是公用面积。或者由有权部门（如南京市规划国土局地籍测绘大队）出具的正式测绘报告：《南京市房屋建筑面积测绘报告》。—必须具备，否则至少无法计算实际的公摊面积，也就无法结算最终房款，无法开具正式发票。7、卫生防疫部门核发的生活供水系统《用水合格证》。8、公安消防部门出具的《建筑工程消防验收意见书》。9、民防部门出具的《民防工程竣工验收证书》。10、质量技术监督部门出具的《电梯（扶梯）验收结果通知单》。11、环保部门出具的《建设工程环保验收合格证》。12、燃气主管部门出具的《燃气工程验收证书》。13、城建档案部门出具的《工程验收档案认可书》。14、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)—可带走。房屋的设计图纸和水电路图纸，管线如何走，哪些墙可以打，配电箱及配线箱的使用说明等。第二项：核实面积，计算和落实房款得多退少补问题。面积结算是验房手续当中比较重要的一项。请带上契约或副本，确认售楼契约附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同。契约面积是期房的销售面积，而在工程完工后，开发商还要请测绘单位对已完工的住宅楼进行实测。测绘部门出示的面积实测表，就是开发商和我们要进行面积结算的依据（一般在入住后开发商才请测绘单位对已完工的住宅楼进行实测）。记住：要按购房契约约定的面积误差的条款结算面积。我们的契约约定：面积误差按《江苏省城市房地产交易管理条例》执行。因此，如有误差，需要开发商明确处理方法。（购房者对实测面积有疑问的，也可以要求重新测量。从普遍发生的面积事件来看，主要有三个方面：一是开发商增加公共建筑的内容，将原本没有或不该列入的建筑列为公摊范围；二是在不增加公共建筑数量的前提下，将测量面积人为加大；第三是调高公摊系数，在不改变实测公摊面积的前提下，增加每户的公摊面积。事实上，这三种方法都被交叉使用，而这一切，都必须得到土地、房管或测绘部门的认可或配合。提请各位邻居注意！主要分摊项目：1、电梯间；2、电梯机房；3、水箱间；4、楼梯间；5、消防控制室；6、一层门厅及值班室。不分摊项目：1、人防工作间；2、风井；第三项：验收房子。看完那些资料后，基本就可以去验收房子了，暂且先不要交付一切物业费用及相关费用，应该在验收好后，再交付费用。物业要求业主在拿钥匙前先交物业费无任何法律依据！从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表等几把(记得拿上那些工具)。也许在这之前，你已经无数次来看过房子了，但你最好还是跟在物业或工程部人员的身后去验收房屋。如果房子和契约约定的一样，且没有质量问题，你就在收房单子上签字。如果在验收的时候发现问题，一定要当场请施工单位及时维修，维修后再重新验收房屋。
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