我的位置： >
未经消防验收的无产权证房屋签订房屋租赁合同的效力
时间：&&|&&作者：赵云涛&&|&&浏览：3104
原告(反诉被告)建设公司诉称：日，建设公司与子木公司签订了“房屋租赁协议书”，约定，建设公司(甲方)出租莲花广场西座地上第一至三层和地下一层。
原告(反诉被告)建设公司诉称：日，建设公司与子木公司签订了“房屋租赁协议书”，约定，建设公司(甲方)出租莲花广场西座地上第一至三层和地下一层。自日起至日止，子木公司(乙方)可以进驻现场进行局部改造和精装修，进行设备调试及试营业，自日起计算租期，租赁期为&5年;每年租金为227万元人民币，乙方每年4月1日前和10月1日前各支付一次，每次预付金额为113.5万元，如不能按期支付租金，拖欠期内每日加收欠交租金万分之五的滞纳金;租赁期间,&甲、乙双方均不能无故解除本协议。如确有必要解除合同，违约方要以当年租金总额的两倍作为赔付守约方。协议签订后，建设公司全面履行了协议，如期将房屋交付子木公司，子木公司装修后以“子木大酒楼”的名义开业，并营业至今。但子木公司仅在日向建设公司支付了定金50万元，租金至今未付，己拖欠租金794.5万元。建设公司提出以下诉讼请求:l、判令解除建设公司与子木公司于日签订的《房屋租赁协议书》，子木公司将其承租并已装修的房屋无偿返还给建设公司。2、判令子木公司给付建设公司租金人民币794.5万元。3、判令子木公司给付建设公司滞纳金人民币1966387元&(滞纳金暂计至日，自逾期之日起至实际给付之日止)。4、判令子木公司给付建设公司违约金人民币454万元。5、判令子木公司承担本案。被告(反诉原告)子木公司辩称：建设公司未及时取得房屋产权证，同时不能及时提供消防验收合格证，从而导致《房屋租赁协议书》无效，应由建设公司承担全部责任。建设公司没有按照合同约定提供相应的法律文件，拟将设立的“子木酒楼”无法获得工商行政管理部门的核准，不能营业，试营业亦无法进行。建设公司的不作为已经构成违约和对子木公司权利的侵犯。子木公司没有交纳租金是在建设公司违反合同约定的情况下，依照法律和双方约定，正常维护自身合法权益的行为。同时，子木公司提出如下反诉请求：1、请求人民法院确认建设公司与子木公司之间签订的《房屋租赁协议书》无效。2、请求人民法院驳回建设公司的诉讼请求。3、请求人民法院判令建设公司补偿子木公司经济损失人民币17&404&972.11元&(实际投入6&204&972.11元，双倍租金454万元,三年预期利润666万元)。4、请求人民法院判令由建设公司负担本案诉讼费。判&决一审法院认为，本案的争议焦点在于：1、建设公司未及时取得房屋产权证以及消防验收合格证是否影响租赁合同的效力;2、不能全面、及时地履行的责任分担问题。一审法院认为，原告建设公司与被告子木公司所签订的《房屋租赁协议书》是双方的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。建设公司未及时取得房屋产权证，但是产权清晰，并无争议，因此不能直接导致《房屋租赁协议书》无效，但是对于该合同的履行产生一定影响;建设公司应当承担相应的责任。子木公司自日至日止的期间内进行设备调试和试营业，办理相关的手续，子木公司在此期间内应知晓建设公司未取得租赁物的产权证，但是在两年的诉讼期间内未主张权利，视为放弃相应的胜诉权。其次，由于双方签订租赁合同是在《中华人民共和国消防法》实施之前，因此建设公司未及时取得消防验收合格证也不导致《房屋租赁协议书》当然无效。原被告双方对《房屋租赁协议书》的履行行为，都存在不同程度的瑕疵，都应当承担一定的违约责任。依照消防管理的相关规定，消防验收可以进行整体验收，也可以进行局部验收。子木公司接收租赁的房屋后，对租赁物进行了局部改造和精装修，依据相应的规定，也应当进行消防申报并经消防验收合格才能进行正式营业。但子木公司没有提供其已经履行此义务的证据材料。因此，子木公司认为建设公司不能及时提供消防验收合格证，从而导致《房屋租赁协议书》无效，并由建设公司承担全部责任的理由不能成立。子木公司作为准备从事餐饮业的承租方，应当比出租方尽更多的义务了解从事餐饮业的特殊要求和特别程序，本案的事实说明，关于租赁物的消防验收问题，子木公司的过错是主要的，但建设公司作为出租方，也要承担一定的责任。此外，子木公司作为租赁物的承租方，其知道或者应当知道租赁物的产权证或者消防安全验收合格证不能及时取得，建设公司有违约行为而给其造成损失时，子木公司应当及时采取适当措施防止损失的扩大。子木公司在办理公司登记的过程中，就应当知晓上述事实，但是子木公司没有提供证据证明其采取了相应的补救措施。依照《》第一百三十六条第三款的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，建设公司于2002年3月向子木公司主张自日起的房屋租金，但是没有提供其自日起就向子木公司主张租金的证据材料，因此，本院只支持建设公司向本院起诉之日起前一年至今的租金及相应的滞纳金。对于子木公司对租赁物进行的装饰装修，经评估，装饰装修工程的价格在日的市场价格为351.28万元。《房屋租赁协议书》约定，租赁期满或其他原因终止本协议时，除乙方购置的家具、电器以外其他设施及设备应完整、无偿移交给甲方。根据本案的事实及双方的过错责任程度，就子木公司对租赁物的装饰装修工程，酌定为建设公司应当给付子木公司100万元补偿。一审法院判决：1、解除建设公司与子木公司签订的《房屋租赁协议书》;2、子木公司将其承租并已经装修的房屋于本判决生效后三十日内腾空并移交给建设公司;3、子木公司于本判决生效后十日内给付建设公司房屋租金三百五十九万四千一百六十六元六角七分(其中五十万元已经执行)及滞纳金(以拖欠租金为基数,按照拖欠日期每日万分之五分别计算至实际给付之日);4、建设公司于本判决生效后十日内给付子木公司房屋装修补偿一百万元;5、驳回建设公司的其他诉讼请求。6、驳回子木公司的其他反诉请求。子木公司不服一审判决提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。分析本案的审理，在处理房屋产权证、消防验收合格证是否影响房屋租赁合同的案例方面，具有借鉴意义。(一)、出租方没有房屋产权证，是否影响房屋租赁合同的效力。按照《城市》第五十二条的规定，房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。在很多案例中，房屋出租方没有产权证，具体的原因很多，相当一部分是土地出让金已经交纳，由于政府职能部门的原因，房屋产权证不能及时下发，但是房屋的产权清晰，没有争议。《》对于合同无效规定的比较严格，结合《合同法》倡导的精神和市场经济的要求，对于房屋出租方没有产权证的房屋租赁合同，不宜认定为无效合同。但是对于违章建筑的出租等情况，应当另论。(二)、消防验收合格证对房屋租赁合同效力的影响。经营性商业用房的消防设施是否完善，是否有重大火灾隐患等，涉及到公共安全和社会利益，消防验收问题与出租房屋能否正式投入使用直接相关，因此，经营性商业用房的消防涉及房屋租赁合同的效力和履行问题。《中华人民共和国消防法》于日正式实施。该法第十规定，按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收;未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。第十二条规定，歌舞厅、影剧院、宾馆、饭店、商场、集贸市场等公众聚集的场所，在使用或者开业前，应当向当地公安消防机构申报，经消防安全检查合格后，方可使用或者开业。上述规定，应当是法律的强制性规定。如果房屋租赁合同的内容违反了上述规定，应当认定合同的相应内容为无效。联体建筑或者整栋大楼一般情况下是全部竣工后进行整体验收，如果上述整体建筑的竣工时间较长或其他原因，而只对其中部分房屋进行出租时，可以进行局部验收。依照消防管理的相关规定，消防验收可以进行整体验收，也可以进行局部验收，但局部验收必须具备相应的附加条件。(如整幢建筑物的消防水泵、管道等基础消防设施已经具备等)。另外，如果对租赁物进行了局部改造和精装修，依据相应的规定，也应当进行消防申报并经消防验收合格才能进行正式营业使用。因此，租赁物的消防验收，有时是租赁双方的共同义务。在“消防法”实施之后，对租赁合同内容的效力问题，应当考虑租赁房屋的消防验收问题。本案中需要说明的问题(一)有效的房屋租赁合同处于非法履行状态时双方责任的承担问题。由于本案中房屋租赁合同在先，《消防法》实施在后，因此一审法院认定房屋租赁合同有效，但是因为消防验收问题，承租方所开办酒楼的无法办理，并因擅自营业被处罚，租赁合同处于非法履行状态。本案中出租房屋所在的整栋建筑物需要竣工后进行整体验收，但是已经具备了进行局部验收的附加条件，承租方承租的房屋又进行了局部改造和装修，所以一审法院认为需要进行局部验收，同时也具备了局部验收的条件，所以承租方应当承担没有取得营业执照的主要责任。所以，对于双方的损失应当根据双方在履行合同过程中的过错责任程度确定各自应当负担的份额。对于实际损失，应当注意确定损失的范围。依据合同法的规定，合同当事人有义务采取措施防止损失的扩大。没有采取补救措施，放任损失扩大的部分不应支持。(二)本案中子木公司是否享有不交付房屋租金的抗辩权的问题。子木公司认为，建设公司未及时取得房屋产权证、消防验收合格证，拟将设立的“子木酒楼有限责任公司”无法获得工商行政管理部门的核准，不能营业，试营业亦无法进行。建设公司的不作为已经构成违约，子木公司没有交纳租金是在建设公司违反合同约定的情况下，依照法律和双方约定，正常维护自身合法权益的行为。依照租赁协议的约定，建设公司要提供相应的法律文件。但是，子木公司对租赁房屋进行改造和装修，应当进行消防验收，从而可以取得进行营业登记所需要的租赁房屋的消防验收合格证，因此，子木公司认为酒楼不能取得营业执照的责任应当全部由建设公司承担并且可以不交付租金的抗辩不能成立。
作者： [北京-朝阳区]专长：房产纠纷 婚姻家庭 拆迁安置 合同纠纷 建设工程 律所：北京市华策律师事务所7109积分 | 帮助1199人 | 37个好评电话:
温馨提示：华律网专题由编辑人员收集整理而来，不代表华律网立场。如果您需要解决具体法律问题（如离婚、房产纠纷、
人身伤害、刑事等），建议您(免费)。
相关推荐阅读:
法律咨询向律师描述您的问题吧
请描述您的事件原委,问题描述的越详细,律师解答的会越准确哦！
你已输入0/3000字
下一步你还可以:
看看大家都在关注什么：
遇到法律问题，上华律网在线咨询律师！中国最便捷、最大、最专业法律咨询平台，18万执业律师为您解答！
在线客服：
(注:此为客服QQ不提供法律咨询!)
(投诉建议与合作)
律师服务热线：400- 传真：028- 四川?成都市高新西区西区大道99号伯雅科技园1号楼（近万科城臻园）田家森律师个人网
竭尽所能为客户服务，最大限度争取应得权益！
当前位置：
没有产权证会影响租赁合同法律效应吗？
【案例要旨】 本案为一起房屋租赁合同纠纷，其争议焦点在于1、出租房未及时取得房屋产权证以及消防验收合格证是否影响租赁合同的效力;2、不能全面、及时地履行房屋租赁合同的责任分担问题。 【案情简介】 原告(反诉被告)建设公司诉称：日，建设公司与子木公
　　【案例要旨】
　　本案为一起房屋租赁合同纠纷，其争议焦点在于1、出租房未及时取得房屋产权证以及消防验收合格证是否影响租赁合同的效力;2、不能全面、及时地履行房屋租赁合同的责任分担问题。
　　【案情简介】
　　原告(反诉被告)建设公司诉称：日，建设公司与子木公司签订了“房屋租赁协议书”，约定，建设公司(甲方)出租莲花广场西座地上第一至三层和地下一层。自日起至日止，子木公司(乙方)可以进驻现场进行局部改造和精装修，进行设备调试及试营业，自日起计算租期，租赁期为
5年;每年租金为227万元人民币，乙方每年4月1日前和10月1日前各支付一次，每次预付金额为113.5万元，如不能按期支付租金，拖欠期内每日加收欠交租金万分之五的滞纳金;租赁期间,
甲、乙双方均不能无故解除本协议。如确有必要解除合同，违约方要以当年租金总额的两倍作为违约金赔付守约方。
　　协议签订后，建设公司全面履行了协议，如期将房屋交付子木公司，子木公司装修后以“子木大酒楼”的名义开业，并营业至今。但子木公司仅在日向建设公司支付了定金50万元，租金至今未付，己拖欠租金794.5万元。建设公司提出以下诉讼请求:
　　1、判令解除建设公司与子木公司于日签订的《房屋租赁协议书》，子木公司将其承租并已装修的房屋无偿返还给建设公司。
　　2、判令子木公司给付建设公司租金人民币794.5万元。
　　3、判令子木公司给付建设公司滞纳金人民币1966387元 (滞纳金暂计至日，自逾期之日起至实际给付之日止)。
　　4、判令子木公司给付建设公司违约金人民币454万元。
　　5、判令子木公司承担本案诉讼费。
　　被告(反诉原告)子木公司辩称：建设公司未及时取得房屋产权证，同时不能及时提供消防验收合格证，从而导致《房屋租赁协议书》无效，应由建设公司承担全部责任。建设公司没有按照合同约定提供相应的法律文件，拟将设立的“子木酒楼有限责任公司”无法获得工商行政管理部门的核准，不能营业，试营业亦无法进行。建设公司的不作为已经构成违约和对子木公司权利的侵犯。子木公司没有交纳租金是在建设公司违反合同约定的情况下，依照法律和双方约定，正常维护自身合法权益的行为。同时，子木公司提出如下反诉请求：
　　1、请求人民法院确认建设公司与子木公司之间签订的《房屋租赁协议书》无效。
　　2、请求人民法院驳回建设公司的诉讼请求。
　　3、请求人民法院判令建设公司补偿子木公司经济损失人民币17 404 972.11元 (实际投入6 204
972.11元，双倍租金454万元,三年预期利润666万元)。
　　4、请求人民法院判令由建设公司负担本案诉讼费。
　　【审判结论】
　　一审法院认为，原告建设公司与被告子木公司所签订的《房屋租赁协议书》是双方的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。建设公司未及时取得房屋产权证，但是产权清晰，并无争议，因此不能直接导致《房屋租赁协议书》无效，但是对于该合同的履行产生一定影响;建设公司应当承担相应的责任。子木公司自日至日止的期间内进行设备调试和试营业，办理相关的公司注册手续，子木公司在此期间内应知晓建设公司未取得租赁物的产权证，但是在两年的诉讼期间内未主张权利，视为放弃相应的胜诉权。
　　其次，由于双方签订租赁合同是在《中华人民共和国消防法》实施之前，因此建设公司未及时取得消防验收合格证也不导致《房屋租赁协议书》当然无效。原被告双方对《房屋租赁协议书》的履行行为，都存在不同程度的瑕疵，都应当承担一定的违约责任。
　　依照消防管理的相关规定，消防验收可以进行整体验收，也可以进行局部验收。子木公司接收租赁的房屋后，对租赁物进行了局部改造和精装修，依据相应的规定，也应当进行消防申报并经消防验收合格才能进行正式营业。但子木公司没有提供其已经履行此义务的证据材料。
　　因此，子木公司认为建设公司不能及时提供消防验收合格证，从而导致《房屋租赁协议书》无效，并由建设公司承担全部责任的理由不能成立。子木公司作为准备从事餐饮业的承租方，应当比出租方尽更多的义务了解从事餐饮业的特殊要求和特别程序，本案的事实说明，关于租赁物的消防验收问题，子木公司的过错是主要的，但建设公司作为出租方，也要承担一定的责任。
　　此外，子木公司作为租赁物的承租方，其知道或者应当知道租赁物的产权证或者消防安全验收合格证不能及时取得，建设公司有违约行为而给其造成损失时，子木公司应当及时采取适当措施防止损失的扩大。子木公司在办理公司登记的过程中，就应当知晓上述事实，但是子木公司没有提供证据证明其采取了相应的补救措施。
　　依照《民法通则》第一百三十六条第三款的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，建设公司于2002年3月向子木公司主张自日起的房屋租金，但是没有提供其自日起就向子木公司主张租金的证据材料，因此，本院只支持建设公司向本院起诉之日起前一年至今的租金及相应的滞纳金。
　　对于子木公司对租赁物进行的装饰装修，经评估，装饰装修工程的价格在日的市场价格为351.28万元。《房屋租赁协议书》约定，租赁期满或其他原因终止本协议时，除乙方购置的家具、电器以外其他设施及设备应完整、无偿移交给甲方。根据本案的事实及双方的过错责任程度，就子木公司对租赁物的装饰装修工程，酌定为建设公司应当给付子木公司100万元补偿。
　　一审法院判决：
　　1、解除建设公司与子木公司签订的《房屋租赁协议书》;
　　2、子木公司将其承租并已经装修的房屋于本判决生效后三十日内腾空并移交给建设公司;
　　3、子木公司于本判决生效后十日内给付建设公司房屋租金三百五十九万四千一百六十六元六角七分(其中五十万元已经执行)及滞纳金(以拖欠租金为基数,按照拖欠日期每日万分之五分别计算至实际给付之日);
　　4、建设公司于本判决生效后十日内给付子木公司房屋装修补偿一百万元;
　　5、驳回建设公司的其他诉讼请求;
　　6、驳回子木公司的其他反诉请求。
　　子木公司不服一审判决提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。
　　【评析意见】
　　本案的审理，在处理房屋产权证、消防验收合格证是否影响房屋租赁合同的案例方面，具有借鉴意义。
　　(一)、出租方没有房屋产权证，是否影响房屋租赁合同的效力。
　　按照《城市房地产管理法》第五十二条的规定，房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。
　　在很多案例中，房屋出租方没有产权证，具体的原因很多，相当一部分是土地出让金已经交纳，由于政府职能部门的原因，房屋产权证不能及时下发，但是房屋的产权清晰，没有争议。《合同法》对于合同无效规定的比较严格，结合《合同法》倡导的精神和市场经济的要求，对于房屋出租方没有产权证的房屋租赁合同，不宜认定为无效合同。但是对于违章建筑的出租等情况，应当另论。
　　(二)、消防验收合格证对房屋租赁合同效力的影响。
　　经营性商业用房的消防设施是否完善，是否有重大火灾隐患等，涉及到公共安全和社会利益，消防验收问题与出租房屋能否正式投入使用直接相关，因此，经营性商业用房的消防涉及房屋租赁合同的效力和履行问题。
　　《中华人民共和国消防法》于日正式实施。该法第十规定，按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收;未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。第十二条规定，歌舞厅、影剧院、宾馆、饭店、商场、集贸市场等公众聚集的场所，在使用或者开业前，应当向当地公安消防机构申报，经消防安全检查合格后，方可使用或者开业。
　　上述规定，应当是法律的强制性规定。如果房屋租赁合同的内容违反了上述规定，应当认定合同的相应内容为无效。
　　联体建筑或者整栋大楼一般情况下是全部竣工后进行整体验收，如果上述整体建筑的竣工时间较长或其他原因，而只对其中部分房屋进行出租时，可以进行局部验收。依照消防管理的相关规定，消防验收可以进行整体验收，也可以进行局部验收，但局部验收必须具备相应的附加条件。(如整幢建筑物的消防水泵、管道等基础消防设施已经具备等)。
　　另外，如果对租赁物进行了局部改造和精装修，依据相应的规定，也应当进行消防申报并经消防验收合格才能进行正式营业使用。因此，租赁物的消防验收，有时是租赁双方的共同义务。在“消防法”实施之后，对租赁合同内容的效力问题，应当考虑租赁房屋的消防验收问题。
　　四、本案中需要说明的问题
　　(一)有效的房屋租赁合同处于非法履行状态时双方责任的承担问题。
　　由于本案中房屋租赁合同在先，《消防法》实施在后，因此一审法院认定房屋租赁合同有效，但是因为消防验收问题，承租方所开办酒楼的营业执照无法办理，并因擅自营业被处罚，租赁合同处于非法履行状态。
　　本案中出租房屋所在的整栋建筑物需要竣工后进行整体验收，但是已经具备了进行局部验收的附加条件，承租方承租的房屋又进行了局部改造和装修，所以一审法院认为需要进行局部验收，同时也具备了局部验收的条件，所以承租方应当承担没有取得营业执照的主要责任。所以，对于双方的损失应当根据双方在履行合同过程中的过错责任程度确定各自应当负担的份额。对于实际损失，应当注意确定损失的范围。依据合同法的规定，合同当事人有义务采取措施防止损失的扩大。没有采取补救措施，放任损失扩大的部分不应支持。
　　(二)本案中子木公司是否享有不交付房屋租金的抗辩权的问题。
　　子木公司认为，建设公司未及时取得房屋产权证、消防验收合格证，拟将设立的“子木酒楼有限责任公司”无法获得工商行政管理部门的核准，不能营业，试营业亦无法进行。建设公司的不作为已经构成违约，子木公司没有交纳租金是在建设公司违反合同约定的情况下，依照法律和双方约定，正常维护自身合法权益的行为。
　　依照租赁协议的约定，建设公司要提供相应的法律文件。但是，子木公司对租赁房屋进行改造和装修，应当进行消防验收，从而可以取得进行营业登记所需要的租赁房屋的消防验收合格证，因此，子木公司认为酒楼不能取得营业执照的责任应当全部由建设公司承担并且可以不交付租金的抗辩不能成立。
在线咨询田家森律师：
请输入不少于10字的内容 10 / 200
请填写正确电话号码，律师回复后将通过短信通知。房屋租赁合同效力问题--最高院案例
房屋租赁合同效力问题--最高院案例
1、国有划拨土地上房屋租赁合同依法缴纳土地收益，合同有效
2、军队房产出租违反规定的，无效
3、约定消防验收由承租方负责的租赁合同，不因消防问题而无效
4、涉及野生动植物的租赁合同也可有效
5、历史原因形成的无规划证房屋租赁有效
6、政府对外出租房屋的合同有效
7、集体土地上建设的房屋对外出租有效
8、房屋整体消防合格，交付时存在消防手续不合格不影响租赁合同效力
1、国有划拨土地上房屋租赁合同依法缴纳土地收益，合同有效
本院认为，木材总厂与交流站签订的《营业大楼租赁合同书》是双方当事人真实自愿的意思表示。出租房屋所占用的土地性质为国有划拨用地，第５５条规定，房屋所有人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的固有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。由于房屋租赁合同成立、生效后，出租人才可能收取租金并将其中土地收益部分上缴国库；缴纳土地收益并不是合同成立并生效的前提条件。木材总厂应根据法律规定将收取的房租中所含的土地收益部分上缴国家并办理出租登记备案、领取租赁许可证。实业公司承租讼争房屋开办金三角大市场获得乌鲁木齐市人民政府有关部门批准，并已办妥营业、税收、消防审批手续，据此，一审判决认定《营业大楼租赁合同书》；有效、是正确的，应予维持。
新疆维吾尔自治区建筑木材加工总厂与中国民主同盟新疆实业发展总公司房屋租赁纠纷上诉案，，
2、军队房产出租违反规定的，无效
海航办事处投资元所建22344．7平方米的京航大厦，违反了中央军委关于必须向总后勤部报批的规定，出租京航大厦亦没有报总后勤部审批和办理《中国人民解放军利用房地产开展经营活动许可证》，违反了，未在法律规定的期限内到有关主管部门登记、办理《国有土地使用证》、《房屋所有权证》，故海航办事处与深圳三九公司、海南三九公司所签订的《京航大厦租赁合同》及《补充协议》等附属合同均无效。
海军航空兵海南办事处诉深圳市三九旅游酒店有限公司等房屋租赁合同纠纷上诉案
&最高人民法院，
3、约定消防验收由承租方负责的租赁合同，不因消防问题而无效
案例1：根据原审查明认定的事实，高科技公司与倪永平签订本案租赁合同及补充协议时，并未放任租赁标的物存在的消防不合格情形而对之擅自使用，而是把消防整修及验收，明确约定为一方当事人的责任和合同义务，明确约定倪永平自行全权负责承租场所内的消防整修及验收，并负责防火、治安、环卫等物业管理工作及费用。这一约定不违反消防法律、消防行政法规关于使用未经消防验收合格的房屋应限期改正的规定。事实上，倪永平为了自己使用的目的，亦于占有房屋后以其开办的茶艺公司的名义，向济南市公安局申请对租赁场所的装修设计及施工进行消防审核和验收。最终未能一次性通过消防检查，根据公安消防机构出具的整改意见，是由于倪永平对于租赁场所存在的消防不符合安全的情形未整修到位。倪永平主张，是因租赁房屋竣工时未经消防验收导致其不能继续对承租的房屋进行装修、改造、不能对租赁场所的消防报请复验，不符合本案的实际情况。
综上，山东省高级人民法院（2006）鲁民一终字第331号民事判决，关于将本案未经消防验收合格的房屋出租，不论适用消防法还是适用消防条例，所签订的房屋租赁合同及补充协议都违反了法律的禁止性规定应为无效的认定，脱离了本案的具体情况。
济南高科技工业园开发建设有限公司与倪永平房屋租赁合同纠纷一案再审民事判决书
案例2：首先，当事人在《协议书》中明确约定，晶都公司、嘉怡公司负有房屋装修义务，保证交付的酒店必须经消防验收合格、产权不得有争议、交付的设施设备能够正常经营，且拥有合计10个月的期间履行约定的交付行为。由此，《协议书》并非要求出租方晶都公司向承租方新明珠公司直接交付未经验收合格的租赁物，而是要求其交付“必须经消防验收合格”的酒店。该约定符合相关法律规范之要求。其次，强制性规定包括效力性强制性规定与管理性强制性规定，违反管理性强制性规定的，合同未必无效。日起施行的最高人民法院，在准确判断相关法律、行政法规的强制性规定是否为效力性强制性规定基础上，确立了认定城镇房屋租赁合同效力的原则，其中之一就是限定无效合同的范围，仅将违法建筑物租赁合同等认定为无效。本案中，当事人在签订租赁协议时并非试图将未经消防验收的房屋作为租赁标的物投入使用经营，而是约定在一定期间内由一方当事人负责装修合格的酒店作为标的物，且特别约定经消防验收合格后再行交付投入经营。显然，该约定并不违反法律法规效力性强制性规定及司法解释之无效情形，加之协议各方当事人均具备相应的行为能力，意思表示真实，因此，一、二审判决认定《协议书》合法有效正确。晶都公司关于《协议书》违反法律强制性规定而无效的主张不能成立。
申请再审人连云港市晶都房地产开发有限公司因与被申请人连云港市新明珠大酒店有限公司及一审被告连云港嘉怡国际酒店管理有限公司、褚敬租赁合同纠纷申请再审民事裁定书
5、涉及野生动植物的租赁合同也可有效
关于涉案租赁合同的效力问题。、及规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”导致合同无效的情形仅限于违反法律和国务院制定的行政法规中的效力性强制性规定。本案中，金银岗公司与三峡森林公司签订的《租赁合同》，虽然涉及到动物世界经营场所及野生动物的驯养、繁殖、展出等事项，但是内容并不存在违反法律和行政法规中的效力性强制性规定的情形，而且该合同已取得主管部门宜昌市林业局的批准，已具备合法有效的要件。金银岗公司申请再审称《租赁合同》违反了、农业部《水生野生动物特许利用办法》、林业部及住建部《关于进一步加强动物园管理的意见》等法律、法规和部门规章的规定，但是上述规定除是由全国人民代表大会常委会制定的法律外，其余均为部门规章，中的相关规范为管理性强制性规定，并不能以此否定合同的效力。此外，国际公约为倡导性规范，未经国家立法机关明确规定不得直接适用。因此，金银岗公司申请再称一、二审判决认定《租赁合同》有效，属适用法律错误，理由不能成立。
宜昌金银岗野生动物世界有限公司与宜昌三峡野生动物世界有限公司、三峡植物园租赁合同纠纷申请再审民事裁定书，，
5、历史原因形成的无规划证房屋租赁有效
首先，麒运公司与大良公司《场地租赁合同》约定租赁的场地，系权利人大连粮油食品进出口集团公司委托大良从事仓储租赁业务，签订《场地租赁合同》系双方真实意思表示。、关于划拨土地使用权未经批准不得出租的规定，属于管理性强制性规定，不是规定的“效力性强制性规定”，不能因为麒运公司与大良公司租赁场地的合同未经批准，违反了相关行政法规规定而否定该合同的效力。
其次，关于《库房租赁合同》效力问题。关于出租人未取得建设工程规划许可证或未按建设工程规划许可证规定建设的房屋，租赁合同无效的规定，主要是指就违法建筑签订的房屋租赁合同无效，麒运公司承租的库房是在上个世纪八十年代由大连粮油食品进出口集团公司购买取得，当时尚没有建设工程规划许可证的规定，润泽公司没有提供证据证明涉案库房属于违法建筑，且该公司已通过司法执行拍卖程序竞买取得了涉案库房的所有权，故本案的库房租赁合同不属于上述司法解释规定的无效情形，原判决认定《房屋租赁合同》有效，适用法律并无不当。
大连润泽房屋开发有限公司、大连麒运饲料有限公司与大连润泽房屋开发有限公司、大连麒运饲料有限公司财产损害赔偿纠纷申请再审民事裁定书，最高人民法院吗，（2015）民申I第1860号
6、政府对外出租房屋的合同有效
关于双方当事人签订房屋租赁合同的效力及能否继续履行的问题。第一，合同法第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”租赁合同为双务、有偿、诺成性合同。法律并未规定租赁合同需以标的物交付为成立要件，双方意思表示一致即成立并产生法律效果。本案中，额旗人民政府办公室与大黑山矿公司于2011年7月签订了涉案房屋的租赁合同，约定将位于嘉峪关市的额济纳旗驻嘉办事处综合楼整体租赁给大黑山矿公司。一、二审法院查明，额旗人民政府作为涉案租赁房屋所有权人，其对房屋租赁合同的协商、签订、履行都是明知的，且双方当事人对房屋租赁合同订立的事实并无争议，一、二审判决认定房屋租赁合同合法有效并不缺乏证据证明。
嘉峪关市大黑山矿开发有限责任公司与额济纳旗人民政府房屋租赁合同纠纷申诉、申请民事裁定书，最高人民法院，（2015）民申自第2101号
7、集体土地上建设的房屋对外出租有效
本院认为，鸿达公司与欧亚达公司签订的《租赁合同》及《补充协议》约定由欧亚达公司承租鸿达公司开发的湖北省武汉市东西湖区舵落口家具市场，鸿达公司将租赁合同标的物及主要配套设施，包括市场内的消防设施均移交欧亚达公司使用和管理，欧亚达公司按照约定的租金标准向鸿达公司支付租金。上述就家具市场租赁事宜达成的协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定。合同订立后，双方当事人亦履行了合同。鸿达公司与欧亚达公司之间的房屋租赁行为，符合和的规定，一审判决认定上述《租赁合同》及《补充协议》依法成立并生效，适用法律正确。
关于欧亚达公司上诉提出的《租赁合同》违反关于房屋租赁出租人主体资格的规定应为无效的主张，本院认为，并未将出租人对租赁合同标的物享有所有权作为认定城市房屋租赁合同效力的条件，其本身并不属于法律关于城市房屋租赁的禁止性规定。根据鸿达公司与农产品中心于日签订的《土地租赁协议书》第六条第4款关于“交易厅建成后，由鸿达公司负责经营，并负责对外招商、招租”和第七条第1款关于“鸿达公司在租赁期内享有经营权、管理权和相应收益权”的约定内容可知，鸿达公司虽然对本案租赁合同标的物不具所有权，但该租赁物的实际所有权人农产品中心对鸿达公司出租讼争租赁物的行为有合法授权，鸿达公司以此协议方式取得了涉案《租赁合同》出租人的主体资格。欧亚达公司关于鸿达公司非涉案租赁物的所有权人，其不具备所要求的出租人主体资格的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。
武汉欧亚达股份有限公司与湖北鸿达市场管理有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案，最高人民法院，（2005）民一终字第33号。
9、房屋整体消防合格，交付时存在消防手续不合格不影响租赁合同效力
关于讼争《租赁合同》是否有效的问题。首先，福州市仓山区公安消防大队仓公消复字（2006）第1号《复查意见书》、福州市公安消防支队榕公消（建验）字[2009]第0337号《关于聚龙明珠花园A区一至三层商场改造工程竣工验收消防备案检查合格的意见》虽记载了讼争租赁房产个别地方验收不合格事项，但未确认讼争房产在交付租赁前整体消防检验不合格。其次，福州市仓山区公安消防大队《公安行政处罚决定书》的处罚对象是福州市奕光投资公司，而该公司被处罚是因消防设计抽查不合格不停止施工所致，与讼争租赁房产交付时是否具备消防合法手续无关联。再次，薛美顺发给物业管理处《关于要求立即接入商场电源、疏通二层商场消防通道的函》及物业管理处日的复函，可以证明讼争商场二次装修确实存在消防通道堵塞问题和无法接入电源的事实，但该两份证据并非消防部门出具的相关证明文件，不能据此证明讼争租赁房产交付时消防手续整体不合格。最后，即使本案讼争租赁房产交付时存在消防手续不合格的情况，也不必然导致讼争租赁合同无效。根据规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定，导致租赁房屋无法使用的，承租人可以请求解除合同。本案双方当事人系按照租赁物现状自愿建立租赁关系，装修报批手续由林光自行负责，装修费用由其自行承担。林光实际占有、使用讼争租赁房产的行为说明其认可讼争租赁物的实际状况，如发现租赁房屋无法使用可以请求解除合同。因此，林光关于租赁场地因存在消防不合格问题应认定《租赁合同》无效的再审申请事由不能成立。
林光房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书，最高人民法院，（2017）最高法民申248号。
已投稿到：
以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。